LAPORAN AKHIR

Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)

Kabupaten Sumbawa

BAB

VIII

PERATURAN ZONASI

8.1.

UMUM
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari

RDTR. Peraturan zonasi berfungsi sebagai:

1. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
2. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right
development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah;
3. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
4. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan
5. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi
investasi.
Peraturan zonasi bermanfaat untuk:
1. Menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang ditetapkan;
2. Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan
yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
3. Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Peraturan zonasi memuat:

VIII 1

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

1. Materi Wajib, materi yang harus dimuat dalam peraturan zonasi.

a. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,
b. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c. Ketentuan tata bangunan;
d. Ketentuan prasarana dan sarana minimal; dan
e. Ketentuan pelaksanaan
2. Materi Pilihan, materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masingmasing.
a. Ketentuan tambahan;
b. Ketentuan khusus;
c. Standar teknis; dan
d. Ketentuan pengaturan zonasi.
8.2.

KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan

dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat
secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan
pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus
bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Ketentuan teknis zonasi terdiri
atas:

pemanfaatan diizinkan (Permitted/P), karena memiliki sifat sesuai dengan peruntukan

ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten tidak dapat melakukan peninjauan
atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang
termasuk dalam klasifikasi I.

pemanfaatan diizinkan secara terbatas (Permitted/P). arena memiliki sifat sesuai

dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten tidak dapat
melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan
penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara

terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan
sebagai berikut: 1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka waktu

VIII 2

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan; 2) pembatasan intensitas ruang,
baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan
dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang
dalam peraturan zonasi; 3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang
diusulkan telah ada, mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbanganpertimbangan khusus. Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar
teknis telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah termasuk
dalam klasifikasi T.

Pemanfaatan diizinkan secara terbatas (Restricted / R). Pembatasan dilakukan

melalui penentuan standar bangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau
aturan tambahan lainya yang berlaku di dalam wilayah perencanaan.

Pemanfaatan diizinkan secara bersyarat (Conditional / C). Izin ini sehubungan

dengan

usaha

menanggulangi

dampak

pembangunan

di

sekitarnya

(menginternalisasi dampak), dapat berupa AMDAL, RKL/RPL, atau UKL/UPL.

Pemanfaatan tidak diizinkan (Not Permitted) karena sifatnya tidak sesuai

dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak
yang cukup besar bagi lingkungan.
Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu Pemanfaatan bersyarat tertentu

bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan
diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan
persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang
tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Contoh persyaratan umum
antara lain: 1) dokumen AMDAL; 2) dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan
Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL); 3) dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);
dan 4) pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development impact
fee). Contoh persyaratan khusus misalnya diwajibkan menambah tempat parkir, menambah
luas RTH, dan memperlebar pedestrian. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak
diperbolehkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki
sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan
dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan
yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.

VIII 3

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan
lahan, antara lain kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW
kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya
dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan
terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap
tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta
kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.

Pedoman

Penyusunan

RDTR

dan

Peraturan

Zonasi

Kabupaten/Kota 26 Kementerian Pekerjaan Umum

2) Pertimbangan Khusus Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing
karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun.
Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan
atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai
ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan
khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Tabel 8.1
Diskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang
Klasifikasi
I

T
B

Diskripsi
Pemanfaatan diperbolehkan/diizikan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki
sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah
Kabupaten tidak dapat melakukan peninjuan atau pembahasan atau tidak
lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam
klasifikasi I.
Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi.
Pembatasan dapat dengan pembatasan pengoperasian, pembatasan
intensitas ruang dan pembatasan jumlah pemanfaatan.
Pemanfaatan bersyarat terntentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin
atau suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratanpersyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan
khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang
tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya.
Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan.
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki
sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat
menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan disekitarnya.
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak
boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan umum No:20/PRT/M/2011

VIII 4

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

8.3.

KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran

pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi:

1) KDB Maksimum;
KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau
peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan.
2) KLB Maksimum;
KLB

maksimum

ditetapkan

dengan

mempertimbangkan

harga

lahan,

ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan

terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan.
3) Ketinggian Bangunan Maksimum; dan
4) KDH Minimal.
KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum
pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat
pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase.
8.4.

KETENTUAN TATA BANGUNAN

Dalam ketentuan tata bangunan yang akan dibahas adalah mengenai : tinggi

bangunan maksimum atau minimum,

jarak garis sempadan bangunan minimum, Jarak

bebas antar bangunan minimum, tampilan bangunan (optional).

8.5.

KETENTUAN SARANA DAN PRASARANA MINIMAL

Ketentuan sarana prasarana minimum meliputi jalur pejalan kaki, ruang terbuka

hijau, ruang terbuka non hijau, utilitas perkotaan dan prasarana lingkungan
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik
lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan
prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal. Prasarana dan
sarana minimum untuk pengembangan kawasan RRTR Kawasan Strategis Kabupaten
(KSK) Samawa Rea meliputi:
a.

Jalur pejalan kaki, dengan ketentuan:

jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk ditentukan dengan lebar antara 1.5-3
meter; dan

jalur pejalan kaki dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku
jalan, fasilitas penyeberangan dan jalur hijau.

VIII 5

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

b.

Ruang terbuka hijau, dengan ketentuan:

sub zona RTH pekarangan untuk seluruh kawasan terbangun setidaknya

menyiapkan 10% dari luas persil dengan penambahan pot-pot tanaman,
tanaman pada bangunan dan yang sejenis;

sub zona RTH Taman dan hutan kota disediakan secara berhirarki untuk
taman RT/RW, kelurahan/desa, kecamatan/kota sesuai standar;

sub zona RTH hijau jalan

berupa Pulau jalan dan median jalan dan

sepanjang jalur jalan di dikembangkan di seluruh perkotaan Samawa Rea

bahkan KSK Samawa Rea; dan

sub zona RTH fungsi tertentu berupa sempadan pantai, jalur hijau jaringan
listrik, sempadan sungai dan pemakaman sesuai standar.

c.

Ruang terbuka non hijau, dengan ketentuan:

lapangan olahraga yang diperkeras, antara lain berupa lapangan basket,

lapangan volley, lapangan tenis dikembangkan sesuai standar pelayanan
umum;

lapangan parkir umum antara lain berupa lapangan parkir di perkantoran,

lapangan olahraga dan perdagangan dan jasa yang dikembangkan secara
menyatu dengan RTH;

tempat bermain dan rekreasi antara lain berupa taman, lapangan olahraga,
rekreasi buatan dikembangkan secara menyatu dengan RTH;

RTNH koridor antara lain berupa jalan dan trotoar dikembangkan sesuai
jaringan pergerakan; dan

RTNH pembatas antara lain berupa jalan setapak sekitar bendungan, jalan
inspeksi sepanjang jaringan irigasi dikembangkan sesuai dengan kebutuhan
jaringan.

d.

Utilitas perkotaan, dengan ketentuan:

hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38 liter/detik pada tekanan
3.5 bar dan mampu mengalirkan air minimal selama 30 menit;

hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter dari garis tepi jalan;

Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah trotoar secara tertutup
dengan perkerasan permanen; dan

penyediaan utilitas perkotaan dapat dibuat sebagai satu sistem terpadu

bawah tanah.

e.

Prasarana lingkungan.

VIII 6

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam kebakaran dan

perlindungan sipil, lebar badan jalan minimum 3,5 meter;

tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis sampahnya (organik

dan non organik) serta diangkut menggunakan gerobak berkapasitas 1,5
meter kubik dengan metode angkut tidak tetap;

tersedia prasarana pembuangan limbah domestik sebelum dialirkan ke

bangunan pengolahan air limbah (sistem off site); dan

pada setiap bangunan rumah baru harus memiliki bak septik yang berada di
bagian depan kavling dan berjarak sekurang-kurangnya 10 meter dari sumber
air tanah, sedangkan apartemen, permukiman kepadatan tinggi yang tidak
memungkinkan membuat bak septik individual diperkenankan menggunakan
bak septik komunal.

8.6.

KETENTUAN PELAKSANAAN

Ketentuan pelaksanaan pengendalian ruang yang akan dibahas adalah mengenai ketentuan
insentif/disinsentif serta ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai.
8.2.1.1 Intensif dan Disintensif
Dalam Pasal 16 Ayat (1), Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang ditekankan tentang pentingnya dua hal di dalam perencanaan tata ruang kota, yaitu:
1.
adanya suatu perangkat suatu pengelolaan tata guna lahan, tata guna
2.

air, tata guna udara dan tata guna sumber daya lainnya.
adanya suatu mekanisme insentif dan disintensif

untuk

setiap

pembangunan oleh masyarakat dengan tetap menghormati hak masyarakat

sebagai warganya.
Di dalam mekanisme insentif dan disinsentif diharapkan suatu pengaturan dan
pengendalian pembangunan dan perkembangan kota yang akomodatif terhadap usaha
pembangunan oleh masyarakat kota. Mekanisme ini dilakukan dengan tetap berdasarkan
kepada pertimbangan bahwa pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan
dampak yang merugikan bagi pembangunan kota.
A. Pemberian Insentif
Ketentuan pemberian insentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pemberian
imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sesuai dengan kegiatan yang didorong
perwujudannya dalam rencana tata ruang. Ketentuan pemberian insentif berfungsi sebagai:

perangkat untuk mendorong kegiatan dalam pemanfaatan ruang pada promoted

area yang sejalan dengan rencana tata ruang; dan

VIII 7

LAPORAN AKHIR
Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)
Kabupaten Sumbawa

katalisator perwujudan pemanfaatan ruang.

Ketentuan insentif harus dilengkapi dengan besaran dan jenis kompensasi yang

dapat diberikan.
Pemberian insentif pada kawasan lindung diberikan dalam bentuk:

penyediaan infrastruktur dan imbalan bagi pelaku pelestarian lingkungan pada

kawasan lindung setempat untuk pelestarian sungai dan mata air serta bantuan
kegiatan penghijauan di kawasan lindung setempat;

penghargaan bagi pelaku pelestarian lingkungan pada kawasan Ruang Terbuka

Hijau kota untuk menjaga keseimbangan ekologis dan bantuan kegiatan
penghijauan di kawasan RTH.
Tabel
Pemberian Insentif dan Disinsentif Bagi Pemerintah dan Masyarakat

VIII 8

VIII - 9

VIII - 10

9.

VIII - 11

10.

VIII - 12

11.

VIII - 13

12.

VIII - 14

13.

VIII - 15

14.

VIII - 16

15.

VIII - 17

16.

VIII - 18

17.

VIII - 19

18.

VIII - 20

19.

VIII - 21

20.

VIII - 22

21.

VIII - 23

22.

VIII - 24

23.
TABEL ZONNING TEXT (ITBX)

VIII - 25

TABEL KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

VIII - 26