PERTEMUAN PERTAMA

KONTRAK PERKULIAHAN

LIHAT WORD KONTRAK

PERKULIAHAN

PERTEMUAN KEDUA

SASARAN PROYEK
Dalam proses mencapai tujuan serta sasaran proyek
konstruksi ditentukan 3 batasan yaitu besar anggaran
yang dialokasikan dan jadwal serta mutu yang harus
dipenuhi Ketiga batasan disebut tiga kendala (triple
constrain):

kinerja

Mutu

Biaya

anggaran

Waktu

jadwal

Dalam melaksanakan ketiga batasan tersebut ada 3

tahapan yang harus dilaksanakan :
Penetapan tujuan (goal setting)

Planning

Perencanaan (planning)
Pengorganisasian (organizing)

Actuating

Pengisian staff (staffing)

Pengarahan (directing)

Controlling

Pengawasan (supervising)
Pengendalian (controlling)
Koordinasi (cordinating)

FUNGSI MANAJEMEN

PENETAPAN TUJUAN (GOAL SETTING)

PERENCANAAN (PLANNING)
PENGORGANISASIAN (ORGANIZING)
PENGISIAN STAFF (STAFFING)
PENGARAHAN (DIRECTING)
PENGAWASAN (SUPERVISING)
PENGENDALIAN (CONTROLLING)
KOORDINASI (COORDINATING)

PENETAPAN TUJUAN
(GOAL SETTING)

Menetapkan tujuan utama yang akan dicapai

Terbatas waktu
realistis
spesifik

terukur

PLANNING
Rencanakan gambar ( bestek)

Planning
Spesifikasi (peraturan dan syarat)

TEKNIS
ADMINISTRATIF
Gambar bestek dan bestek merupakan
kunci pokok (tolak ukur) baik dalam
menentukan kualitas dan skop
pekerjaan, maupun didalam
penyusunan anggaran biaya

GAMBAR SITUASI, PU 1 : 200 atau 1:500 terdiri dari :

Rencana Letak Bangunan
Rencana Halaman
Rencana Jalan dan Pagar
Rencana saluran pembuangan air hujan
Rencana garis batas tanah dan roylen

GAMBAR DENAH
Melukiskan gambar tapak (tampang) setinggi + 1,00 m dari lantai, hingga gambar pintu dan jendela terlihat
dengan jelas, sedangkan gambar penerangan atas (bovenlich) digambar dengan garis putus-putus
Pada denah juga digambarkan garis atap dengan garis terputus-putus lebih tebal sesuai dengan bentuk
atap.
Lantai rumah induk dengan duga (peil) ditandai dengan + 0,00. Gambar kolom (tiang) dari beton
dibedakan dari pasangan tembok. Semua ukuran arah vertikal dari lantai diberi tanda (+) dan
dibawah lantai diberi tanda (-).
GAMBAR POTONGAN
GAMBAR PANDANGAN
GAMBAR RENCANA ATAP
GAMBAR KONSTRUKSI
GAMBAR DETAIL
GAMBAR PELENGKAP
PERHITUNGAN KONSTRUKSI

ORGANIZING
KONTRAKTOR
OWNER
KONSULTAN

PERENCANA

PENGAWAS

Sesuai dengan laju perkembangan & kemajuan teknologi maka

saat ini mulai diperkenalkan dan dilaksanakan sistem
pengelolaan pelaksanaan pembangunan yang disebut
construction manager (CM)

Membantu pemberi tugas dalam

mengelola pelaksanaan pembangunan
mulai dari awal sampai akhir pelaksanaan
pekerjaan pembangunan
pengelola

Mewakili owner

koordinator

TUGAS CM

Tahap Perencanaan
Menyusun program perencanaan
mengkoordinasi kegiatan perencanaan
mengendalikan kegiatan perencanaan
Tahap Pelaksanaan
menyusun program kegiatan pelaksanaan
mengendalikan kegiatan pelaksanaan
Tahap Penyelesaian
menyusun dokumen hasil pelaksanaan
mengadakan evaluasi program terhadap hasil
pelaksanaan

ACTUATING
Hubungan kerja antar unsur-unsur yang terkait didalam
pelaksanaan pembangunan

STAFFING
Merupakan tahap awal perencanaan personel yang akan
ditunjuk sebagai pengelola pelaksanaan proyek

DIRECTING
Memberikan pengarahan kepada tim tentang lingkup pekerjaan

CONTROLLING
Tujuan :
Agar hasil pelaksanaan pekerjaan bangunan sesuai dengan
persyaratan/spesifikasi yang telah ditetapkan
SUPERVISING
Interaksi langsung antar pelaksana konstruksi dengan pemilik proyek
CONTROLLING
Membandingkan apa yang seharusnya terjadi
dan apa yang telah terjadi
COORDINATING
Internal

External

SISTEM MANAJEMEN PROYEK

Alokasi sumberdaya
Petunjuk pelasanaan
Koordinasi
Motivasi staff
(PELAKSANAAN)

Ukur pencapaian sasaran

Pelaporan
Penyelesaian masalah
(PENGENDALIAN)

Proses manajemen
TIM PROYEK
Penjelasan

Desain

Pengadaan

Tahapan proyek
Pelaksanaan

Hasil akhir

Sumberdaya
proyek

Tentukan tujuan
Survey sumber daya
Susun strategi
(PERENCANAAN)

PERTEMUAN KETIGA

PROYEK KONSTRUKSI

PROYEK KONSTRUKSI

Kegiatan rutin
Terus menerus
Berulang-ulang
Berlangsung lama

Kegiatan proyek
Rangkaian kegiatan
Yang hanya satu kali
dilaksanakan dan umumnya
dalam jangka waktu tertentu

Proyek sebagai suatu

sistem
Akhir kegiatan

Awal kegiatan

Sumber Daya Proyek

Masukan

Kegiatan Proyek

Hasil kegiatan
proyek

Proses

Keluaran

Ciri-ciri kegiatan proyek

a.

b.

Dimulai dari awal proyek dan diakhiri

dengan akhir proyek dari jangka waktu
yang terbatas
Rangkaian hanya satu kali sehingga
menghasilkan produk yang bersifat unik
(tidak ada yang identik) yang ada adalah
proyek sejenis

JENIS-JENIS PROYEK
KONSTRUKSI
Bangunan Gedung
(rumah,kantor, pabrik, dll)
Menghasilkan tempat orang
bekerja atau tinggal

Bangunan Sipil
(jalan, jembatan, bendungan, dll)
Dilaksanakan untuk mengendalikan
alam

Pek. Dilaksanakan pada lokasi

yang relatif kecil

Pekerjaan dilaksanakan pada

lokasi yang luas

Manajemen terutama untuk

progressing pekerjaan

Manajemen dibutuhkan untuk

memecahkan masalah

TAHAPAN PROYEK
KONSTRUKSI
selesai

kebutuhan

procurement
Studi

penjelasan

Survey untuk
pra-design

Survey
untuk studi
need

Pra-design

penjabaran

Design
Survey
untuk
design

pelelangan
Peninjuan
lapangan

pelaksanaan
Survey untuk
pelaksanaan

construction
pemeliharaan

maintenance

Start up
Design development
implementation

briefing
Feasibility study
(studi kelayakan)

Detail design

STUDY KELAYAKAN
FEASIBILITY STUDY
Tujuan :
Untuk meyakinkan pemilik proyek
bahwa proyek konstruksi yang diusulkan
layak untuk dilaksanakan, baik dari
aspek perencanaan dan perancangan,
aspek ekonomi (biaya dan sumber
pendanaan) maupun aspek
lingkungannya

-Menyusun racangan proyek

-Mengestimasi biaya yang diperlukan

Meramalkan manfaat yang diperoleh

Feasibility study
Menyusun analisis kelayakan proyek
baik secara ekonomis maupun finansial

Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin

terjadi

BRIEFING
(PENJELASAN)
Tujuan:
Untuk memungkinkan pemilik proyek
menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang
diizinkan

-Menyusun

rencana kerja
-Menunjuk para perencana & tenaga ahli
Mempertimbangkan :
-Kebutuhan
-Keadaan

pemakai

lokasi/lapangan

-Merencanakan

BRIEFING

-Taksiran
-

rancangan

biaya

persyaratan mutu

Mempersiapkan sketsa dengan skala:

1:1000, 1:500, atau 1:2000 yang
menggambarkan denah dan
batas-batas proyek

Mempersiapkan
-ruang lingkup kerja
-jadwal
-taksiran biaya & implikasinya
-rencana pelaksanaan

PERANCANGAN
DESIGN
Tujuan :
-

Untuk menentukan tata letak,

melengkapi penjelasan proek,
rancangan metode konstruksi, taksiran
biaya
Untuk mempersiapkan informasi
pelaksanaa yang diperlukan termasuk
gambar rencana, spesifikasi serta untuk
melengkapi semua dokumen tender

Mengembangkan ikhtisar proyek

menjadi penyelesaian akhir
Memeriksa masalah teknis

DESIGN

Meminta persetujuan akhir

Mempersiapkan
-Rancangan skema
-Rancangan terinci
-Gambar kerja, spesifikasi, jadwal
-Daftar kuantitas
-Taksiran biaya akhir
-Program pelaksanaan pendahuluan

PERTEMUAN KEEMPAT

PENGADAAN/PELELANGA
N
Tujuan :

Untuk menunjuk kontraktor sebagai

pelaksana atau sejmlah kontraktor
sebagai sub-kontraktor yang
melaksanakan konstruksi dilapangan

PROCUREMENT/TENDER
PENGADAAN/PELELANGAN
Prakualifikasi
Pemeriksaan
Sumber daya keuangan
Manajerial
Fisik kontraktor yg potensial
Pengalaman proyek
Menilai integritas perusahaan

Dokumen Kontrak
Menjelaskan
Secara rinci bangunan
yg dibutuhkan oleh
pemilik proyek
gambar
Waktu pelaksanaan
Daftar kuantitas

PELAKSANAAN
CONSTRUCTION
Tujuan :
Untuk mewujudkan bangunan yang
dibutuhkan oleh pemilik proyek dan
yang sudah dirancang oleh konsultan
perencana dalam batasan biaya dan
waktu yang telah disepakati, serta
dengan mutu yang disyaratkan

CONSTRUCTION

Merencanakan

Mengkoordinasikan

Mengendalikan semua
operesioanal di lapangan

Pemeliharaan dan persiapan

pengadaan
Maintenance dan start up

Tujuan :
Untuk menjamin agar bangunan yang
telah selesai sesuai dengan dokumen
kontrak dan semua fasilitas bekerja
sebagaimana mestinya

Maintenance & Star UP

Mempersiapkan catatan
pelaksanaan
-Data pelaksanaan
-Gambar pelaksanaan

Melatih staf untuk

melaksanakan pemeliharaan

Mempersiapkan petunjuk operasi

Serta pedoman pemeliharaan

-Meneliti bangunan secara cermat

-Memperbaiki kerusakan-kersakan

yg terjadi

SIMPULAN TAHAPAN PROYEK

KONSTRUKSI
IDE / GAGASAN

FEASIBILITY STUDY

DESIGN

PENGADAAN

SUPERVISI

PROSES KONSTRUKSI

PEMANFAATAN

Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi

Lembaga internal

Tenaga kerja

Pemilik proyek

Manajemen
proyek

Konsultan perencana,
supervisi,manajemen

Kontraktor utma
Kontraktor khusus
Pemasok
suplier

Badan pemerintah

Institusi keuangan
Lembaga pelayanan

Masyarakat

PERTEMUAN KELIMA

TENDER
PELELANGAN
Adalah :
Suatu sistem pengadaan bahan dan jasa
Proyek pemerintah
(kepres no. 18 tahun 2000
pelelangan
Pemilihan langsung

Tender

Penunjukan langsung
Proyek swasta

Sumber Pendanaan
International Competitive Bidding (ICB)
(Loan pinjaman luar negeri,
melibatkan kontraktor internasional)

Proyek
pemerintah

Local competitive bidding (LCB)

(Loan pinjaman luar negeri, kontraktor lokal)

APBN, APBD, Instansi BUM

Proyek
swasta

Ketentuan diatur oleh pemilik :

-FIDIC (Federation Internationale
Des Ingenieures Conseils)
-JCT (Joint Contract Tribunal)
RIBA (Royal Institute of British Architect)
-Article and conditions of building contract
Singapore/Hongkong Institute of Architect

Tender terbatas dengan melakukan presentase

KEGIATAN TENDER
1.

Prakualifikasi
-Nama Perusahaan
-Alamat, telepon, fax, e-mai
-Pendirian perusahaan
-Susunan direksi
-Jumlah

Data Perusahaan

karyawan

-Jenis Proyek
-Pemilik Proyek
-Nama Proyek/lokasi
-Tahun pelaksanaan
-Posisi dalam
-Nilai kontrak

kontrak

Kinerja dalam proyek yg sama

Daftar pengalaman proyek 5 tahun terakhir

dilengkapi dengan personil

-Struktur organisasi proyek

- nama personil, posisi,

Sumber Daya Manusia

umur dan pengalaman kerja

-Tipe alat
-Jumlah
-Kapasitas operasi
-Tahun pembuatan alat
-Status kepemilikan
-Balance sheet 3 thn terakhir
- current asset 6 bln terakhir
-Certificat of time deposit 6 bln
-Credit line certificate
-Letter of guarantee

Kemampuan penyediaan peralatan

terakhir

Kemampuan keuangan

2. UNDANGAN TENDER
Yang telah lulus prakualifikasi
Mengambil dokumen tender

Seandainya calon lelang kurang dari 3 peserta tidak dapat dilanjutkan

Undang calon peserta

Tidak tercapai juga

Panitia mengusulkan kepada pengguna

Jasa untuk melakukan proses pemilihan
langsung

3. RAPAT PENJELASAN
PREBID MEETING
HASIL RAPAT MENJADI RISALAH
RAPAT YANG MENGIKAT SPK (SURAT
PERINTAH KERJA)

4. PENINJAUAN LAPANGAN
SITE VISIT

PEMBUATAN METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN

5. PEMASUKAN PENAWARAN
Perhitungan Volume
-Kontrak harga pasti (lump sum)
-Kontrak harga satuan (unit price)
Perencanaan metode pelaksanaan

Perhitungan biaya langsung dan tak langsung

Manajemen resiko
Perhitungan harga penawaran
Penyiapan dokumen sebagai lampiran penawaran

TAHAP KEGIATAN
TENDER
Pengumuman
lelang
Min 3 hari

Pendaftaran
lelang
3 s/d 5 hr

Pengambilan
dokumen lelang

Penjelasan

3 s/d 4 hr

Pemasukan
penawaran
7 hari

Kegiatan estimasi
Max 11 hari

Dokumen lelang terdiri :

Gambar rencana (tender drawing)
Daftar kuantitas (Bill of quantity)
Spesifikasi (Spesification)

TAHAP-TAHAP PENGADAAN KONTRAKTOR

PERTEMUAN KEENAMM

PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA BANGUNAN

(BUDGET, COST)

Maksud :
Untuk menghitung biaya-biaya yang
diperlukan dari suatu bangunan dan
dengan biaya ini bangunan tersebut dapat
terwujud sesuai dengan yang
direncanakan
Bangunan :
- Bangunan pergedungan
- Bangunan sipil
- Bangunan instalasi

Faktor-faktor yg mempengaruhi
penyusunan anggaran biaya

Teknis
Ketentuan dan persyaratan
Yg harus dipenuhi serta
Gambar-gambar konstruksi

Non teknis
-Harga bahan bangunan
-Upah tenaga kerja

Peraturan-peraturan pemerintah

Peraturan pemerintah dalam

penyusunan anggaran biaya
-Syarat-syarat umum
-Analisa BOW
-Pedoman Tata cara penyelenggaraan pembangunan bangunan
-Peraturan umum untuk pemeriksaan bahan bangunan (PUBB)
-Peraturan Beton Indonesia (PBI)
-Peraturan Cat Indonesia (PCI)
-Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia (PKKI)
-Peratutan Umum Instalasi Listrik (PUIL)
-Peraturan Pekerjaan Bangunan Air di Indonesia
-Peraturan-peraturan Normalisasi yang lain

negara

Jenis-jenis anggaran
biaya
Anggaran biaya raba/perkiraan
Cost estimate
-Gambar pra rencana
-Ket. Singkat bahan bangunan
-Cara pembuatan
-Persyaratan pokok

Anggaran biaya pasti/

definitif
-Peraturan & syarat bestek
-Gambar rencana
-Berita acara
-Analisa BOW
-Peraturan normalisasi
-Peraturan bagunan negara

ANGGARAN BIAYA RABA

Kontraktor

Pemberi tugas
-Perkiraan penanaman modal
-Membantu dalam perencanaan keuangan
-Kelayakan dari segi ekonomi
-Keperluan pajak dan asuransi
-Sebagai bahan evaluasi proyek

-Menentukan

keputusan ikut
tidaknya dalam pelelangan
-memperkirakan modal
dalam biaya bangunan

Perencana
-Membantu dalam pemilihan letak bangunan
-Sebagai bahan untuk perencanaan bangunan
-Untuk

pemilihan alternative perencanaan

ANGGARAN BIAYA PASTI

Anggaran biaya pasti diajukan sebagai harga
penawaran dalam pelelangan
Didalam menyusun anggaran biaya pasti diperlukan

Daftar harga
sat. bahan

Analisa BOW
Daftar harga
sat. upah/tenaga

Daftar Daftar
volume rekapitulasi

Daftar Harga
Bahan
Analisa BOW/lain

Harga satuan
pekerjaan

Daftar harga
upah/tenaga

Volume Pekerjaan

Harga satuan
pekerjaan

Harga Pekerjaan

COST ENGINEERING

Pada awalnya, biaya proyek tidak terlalu

dipikirkan, yang baru diketahui setelah
proyek selesai
Dengan pengalaman para engineer
dibuatlah estimasi cost 1, cost 2, dan
cost 3 yang diperlukan dalam tahapan
proyek
Terbentuklah Asosiasi Cost Engineer th.
1956 di USA, dengan nama The
American Assoctistion of Cost Engineer
(AACE)

Jenis Cost
Cost 1

: (preliminary estimate)

adalah biaya proyek secara kasar untuk keperluan

analisis ekonomi dalam studi kelayakan
Cost 2
: (Semidetail estimate)
adalah biaya proyek semi detail untuk keperluan
penyediaan dana (budgeting bagi owner)
Cost 3
: Defenitive biaya proyek secara detail yang
bersifat definitive ( nilai kontrak), yaitu pertemuan
angka antara owner estimate dan bid price kontraktor

Tahapan Proyek
Konstruksi
IDE / GAGASAN

FEASIBILITY STUDY

DESIGN

PENGADAAN

supervisi

PROSES KONSTRUKSI

PEMANFAATAN

Cost 1

Cost 2

Cost 3

Cost 3 +

PE

SE

DE

Defenisi Cost
Engineering

Menurut AACE, cost engineering :

Suatu bidang engineering, yang meliputi
penerapan prinsip-prinsip ilmiah dan teknik,
dengan menggunakan pengalaman dan
pertimbangan engineering dalam masalah
estimasi biaya, pengendalian biaya dan
ekonomi teknik.

Lingkup Cost
Engineering

Cost engineering terbagi menjadi dua

bagian besar, yaitu :

Cost Estimating
Cost Control (termasuk didalamnya cost
budgeting)

Defenitive Estimate
Kepentingan x

Versi owner

Owner Estimate

data
Defenitive Estimate

Nilai kontrak

Versi kontraktor

Kepentingan y

Bid Price

Construction Cost
Management
Pembahasan construction cost management,
meliputi :
-

Construction Cost Accounting

Construction Cost Estimating
Construction Cost Budgeting
Construction Cost Controlling

PERTEMUAN KETUJUH

RENCANA KERJA
&
RENCANA LAPANGAN

RENCANA KERJA
Rencana Kerja (time schedule) :
Suatu pembagian waktu terperinci yang
disediakan untuk masing-masing bagian
pekerjaan, mulai dari bagian-bagian
pekerjaan permulaan sampai dengan
bagian-bagian pekerjaan akhir

RENCANA LAPANGAN
Rencana Lapangan (site instalation):
Suatu rencana perletakan bangunan
pembantu, bahan-bahan bangunan dan
alat-alat pembangunan

Persiapan penyusunan
Rencana kerja
(lihat..)

Bahan-bahan
yang diperlukan
(lihat..)
Cara menyusun
Rencana kerja
(lihat..)
Rencana Kerja
(time schedule)

Faktor-faktor yg
Mempengaruhi
Penyusunan
Rencana kerja
(lihat..)

Manfaat dan kegunaan

Rencana kerja
(lihat..)

Jenis rencana kerja

(lihat..)

Persiapan penyusunan Rencana

Kerja
-

Keadaan Lapangan Kerja (Job

Site/Project site)
Kemampuan tenaga kerja
Penyediaan bahan bangunan
Alat-alat / peralatan pembangunan
Gambar-gambar kerja
Kelangsungan pelaksanaan pekerjaan

BAHAN-BAHAN YG DIPERLUKAN
-

Daftar volume pekerjaan

Buku analisa
Tenaga kerja & peralatan
Data lapangan
Data-data lain

CARA MENYUSUN RENCANA KERJA

-

Daftar bagian pekerjaan

Urutan pekerjaan
Waktu pelaksanaan pekerjaan

JENIS RENCANA KERJA

-

Gant Chart
Coordinate graph
Hannum curva
Net Work Schedule

MANFAAT DAN KEGUNAAN RENCANA

KERJA
-

Alat koordinasi bagi pimpinan

Pedoman kerja para pelaksana
Penilaian kemajuan pekerjaan
Evaluasi hasil kemajuan pekerjaan

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

PENYUSUNAN RENCANA KERJA
-

Tenaga kerja
Peralatan
Bahan bangunan
Sifat konstruksi bangunan
Cuaca
Hari libur
Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan

RENCANA LAPANGAN
Suatu pekerjaan baik kecil maupun
pekerjaan besar, terlebih dahulu
diadakan peninjauan keadaan lapangan
untuk memperoleh gambaran secara
menyeluruh mengenai lapangan dalam
rangka menyusun kegiatan persiapan
pelaksanaan pekerjaan

TUJUAN RENCANA LAPANGAN

Mengatur letak bangunan pembantu sehingga pelaksanaan
pekerjaan dapat berjalan dengan efisien,lancar, aman
dan sesuai rencana

Aman

Lancar

Efisien
Perbandingan terbaik antara
Sumber tenaga kerja
dengan hasil Yg dicapai

kantor

gudang

Kelancaran pelaksanaan
Bangunan pembantu
Pekerjaan (bahan, alat-alat, Direncanakan dengan
Transport)
tujuan keamanan &
keselamatan

Bengkel
kerja

Laboratorium
lapangan

Pos
keamanan

Pagar
keliling