PENGHUNIAN

DAN PENGELOLAAN
RUMAH SUSUN

PERHIMPUNAN PEMILIK DAN

DIBENTUK OLEH SARUSUN
PEMILIK SARUSUN
(Pasal 74
PENGHUNI
(PPPRS)
UURS)
PEMBENTUKAN
PERHIMPUNAN
PENGHUNI
DILAKUKAN
DGN
PEMBUATAN
AKTA
YANG
DISAHKAN OLEH BUPATI ATAU WALIKOTA KEALA
DAERAH TINGKAT II DAN UNTUK DKI JAKARTA
OLEH GUBERNUR KEPALA DAERAH
BERKEDUDUKAN SEBAGAI BADAN HUKUM (Pasal
74 UURS)
HUNIAN DAN NON HUNIAN
SUSUNAN, HAK DAN KEWAJIBAN DIATUR DALAM
AD
DAN
ART
(SK
MEMPERA
NO.
6/KPTS/BKP4N/1995)

TUGAS POKOK
PERHIMPUNAN PENGHUNI

Mengesahkan AD/ART yang disusun pengurus dalam

rapat umum PP
membina peghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang
serasi,
selaras
dan
seimbang
dalam
RS
dan
lingkungannya
mengawasi
pelaksanaan
ketentuan-ketentuan
yang
tercantum dalam AD/ART
menyelenggarakan tugas adminstratif penghunian
menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan
pnegelola dalam pengelolaan RS dan lingkungannya
menyelenggarakan
pembukuan
dan
administratif
keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan
penghuni
menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah
ditetapkan yang ditetapkan dalam AD/ART

Rapat
Pengurus PP

Rapat PP
Rapat
Umum PP

RU
Tahunan
RU Luar
Biasa

SAH

2/3 jumlh anggota PP kecuali ditentukan

lain dalam AD

PPPRS

KAPAN PPPRS DIBENTUK ?

BAGAIMANA PERAN PELAKU
PEMBANGUNAN?

TERBENTUKNYA PPPRS
Pasal 75 UURS
(1) Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya
PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana
dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir.
(2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan
segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian
bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.
(3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan
penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan
benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan
penghunian.
(4) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat
membentuk atau menunjuk pengelola.

PP 40/1988 Pasal 57 ayat (4)

PENYELENGGARA PEMBANGUNAN WAJIB

BERTINDAK SEBAGAI PENGURUS PP
SEMENTARA SEBELUM TERBENTUKNYA
PERHIMPUNAN
PENGHUNI
DAN
MEMBANTU MENYIAPKAN TERBENTUKNYA
PERHIMPUNAN PENGHUNI SEBENARNYA
DALAM
JANGKA
WAKTU
YANG
SECEPATNYA

PPPRS

Adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para

pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik
satuan rumah susun (Pasal 74 ayat 2 UURS)

Subyek yang:
Memiliki
Memakai
Menyewa
yang
Menyewa beli
sebagai
Memanfaatkan
(Pasal 55 PP 4/1988)

satuan rumah susun

berkedudukan
penghuni

PP 4/1988
Penjelasan Pasal 55 ayat (1)

Keanggotaan
PP
didasarkan
pada
realita
penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota
PP adalah mereka yang benar-benar menghuni
atau menempati SRS baik atas dasar pemilikan
maupun hubungan hukum lainnya. Apabila
pemilik
belum
menghuni,
memakai
atau
memanfaatkan SRS yang bersangkutan, maka
pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni.
Apabila penyelenggara pembangunan belum
dapat menjual seluruh SRS maka penyelenggara
pembangunan
bertindak
sebagai
angggota
perhimpunan penghuni

HAK ANGGOTA
(Pasal 61 PP4/1988)

memilih dan dipilih menjadi pengurus

perhimpunan penghuni sesuai dengan
syarat-syarat yang ditentukan dalam
AD/ART
mengajukan
usul,
pendapat
dan
mengeluarkan hak suara yang dimiliki
dalam rapat umum dan rapat luar biasa
memanfaatkan dan memakai sesuai
dengan
keperluannya
atas
pemilikan/penguasaan SRS
mendapatkan
perlindungan
sesuai
AD/ART

KEWAJIBAN PENGHUNI

mematuhi dan melaksanakan AD/ART, termasuk

tetapi tidak terbatas Peraturan Tata Tertib dan
peraturan-peraturan
lainnya
baik
yang
diputuskan dalam RU atau RU Luar biasa atau
oleh Pengurus atau oleh badan Pengelola yang
disetujui pengurus.
Memenuhi segala peraturan yang berlaku yang
dikeluarkan oleh Pemda setempat yang
mengatur tentang rumah susun.
Membayar kewajiban keuangan yang dipungut
oleh PP atau badan pengelola, sesuai dengan
syarat-syarat yang telah diperjanjikan antara
pengurus dan badan pengelola ataupun
berdasarkan AD/ART.

Memelihara, menjaga, mengatur, memperbaiki

rumah susun dan lingkungannya atas bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Memelihara, menjaga mengatur, memperbaiki
SRS yang dimiliki atau dihuninya.
Menunjang terselenggaranya tugas-tugas pokok
PP dan badan pengelola.
Membina hubungan antara sesama penghuni
srs yang selaras berdasarkan asas kekeluargaan
dan norma per kehidupan bermasyarakat bansa
Indonesia.

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

Tata Tertib

BIAYA PENGELOLAAN
1. BIAYA PEMELIHARAAN (SERVICE CHARGE)

Merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali pemilik mengalihkannya

kepada penghuni

Dihitung dari total biaya pengelolaan RS sehari-hari berdasarkan NPP unit

SRS
2. BIAYA UTILITAS UMUM (UTILITY CHARGE)

Untuk cadangan penggantian/perbaikan common property yang telah

rusak atau telah berakhirnya nilai ekonomisnya

Dihitung berdasarkan NPP SRS, dibayar oleh pemilik atau penghuni

Disimpan dalam bentuk tabungan atas nama Perhimpunan Penghuni

3. BIAYA PENYUSUTAN (SINKING FUND)

Biaya yang akan digunakan sebagai cadangan utuk membangun kembali

RS tersebut apabila keadaan RS tidak layak lagi untuk dihuni karena umur
bangunannya sudah lama

Dihitung berdarkan NPP.

PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

Pasal 59 UURS
(1) Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun
umum milik dan rumah susun komersial dalam masa
transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola
rumah susun.
(2) Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan
pertama kali sarusun kepada pemilik.
(3) Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama
dengan pengelola.
(4) Besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa
transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditanggung
oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan
NPP setiap sarusun.

BIAYA PENGELOLAAN
3 12 BULAN
1 TAHUN
PP 4/1988 Pasal 67
Penyelenggara pembangunan rumah susun
wajib
mengelola
rumah
susun
yang
bersangkutandalam jangka waktu sekurangkurangnya 3 bulan dan paling lama 1 tahun
sejak terbentuknya perhimpunan penghuni
atas biaya penyelenggara pembangunan
Ketentuan ini menimbulkan masalah dalam
prakteknya
karena
adanya
perbedaan
penafsiran

HAK SUARA ANGGOTA PPPRS

1. Hak Suara Penghunian

Hak suara para anggota untuk menentukan hal-hal yang

menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan
kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan
asuransi kebakaran terhadap hak bersama

Diwakili 1 suara
2. Hak Suara Pengelolaan

Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut

pemeliharaan,perbaikan dan pembangunan prasarana
lingkungan serta fasilitas social dan hak bersama

Dihitung berdasarkan NPP dari SRS

3. Hak Suara Pemilikan
Hak Suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut
hubungan antar sesama penghuni SRS , pemilihan pengurus dan
biaya-biaya atas SRS
Dihitung berdasarkan NPP dari SRS

PENGHUNI/WAKILNYA YANG
SAH MENURUT HUKUM
PENGURUS :
1. KETUA
2. SEKRETARIS
3. BENDAHARA
4. PENGAWAS PENGELOLAAN
(Ps. 57 PP 4/1988)
SYARAT :
1.
WNI
2.
berdomisili di RS ybs
3. penghuni yang sah
4. mempunyai KTP dan KK yang sah di RS ybs
5. mempunyai pengetahuan dan keterampilan kerja yang baik
6. mampu bekerja sama dengan sesama pengurus lainnya

PP 4/1988 Pasal 52 ayat (1)

Sebelum Hak guna Bangunan atau Hak

Pakai atas tanah Negara yang diatasnya
berdiri rumah susun haknya berakhir, para
pemilik melalui perhimpunan penghuni
mengajukan permohonan perpanjangan
atau pembaruan hak atas tanah tersebut
sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku

Masalah Perpanjangan
Sertipikat Hak atas Tanah
1.
2.

3.

4.

Bagaimana jika developer pailit atau likuidasi?

Apakah sertipikat bersama tidak sebaiknya
terdaftar atas nama PPPRS atau atas nama
semua pemilik?
Untuk perubahan nama tersebut apakah
diperlukan perbuatan hukum tertentu lagi?
Apakah perubahan pemegang hak dapat
dikenakan BPHTB? Kalau ya, siapa yang harus
membayar?

PENYEWAAN

Tata cara : penguasaan sarusun

dengan cara sewa dilakukan dengan
perjanjian tertulis yang dilakukan
dihadapan pejabat yang berwenang
dan didaftarkan pada PPPRS (Pasal 45
ayat (5) dan (6) UURS)
KEANGGOTAAN PPPRS?
HAK SUARA?
HAK
PENGGUNAAN
BAGIAN
BERSAMA?

PERHIMPUNAN PENGHUNI
GANDA
PP 4/1988 PENJELASAN PASAL 54 AYAT (1)
Pembentukan perhimpunan penghuni disesuaikan
dengan luas lingkungan rumah susun, yang
masih terikat dengan adanya hak bersama atas
benda bersama dan tanah bersama. Apabila
dalam suatu lingkungan tanah bersama terdapat
beberapa rumah susun, maka pada masingmasing rumah susun dapat dimungkinkan
dibentuk perhimpunan penghuni yang berstatus
badan hukum

PPPRS
UURS tidak mengatur :
a. PPRS non hunian?
b. PPRS campuran?
c. Perubahan RS menjadi service
apartment atau Hotel?

Pasal 56BADAN
UURS

PENGELOLA

(1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,

pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.
(2) Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan
hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun
khusus, dan rumah susun negara.
(3) Badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus
mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota.
(4)Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, badan hukum
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus mendaftar dan
mendapatkan izin usaha dari Gubernur.

BADAN PENGELOLA
Pasal 57 UURS
(1) Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 56 ayat (2), pengelola berhak menerima
sejumlah biaya pengelolaan.
(2) Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dibebankan
kepada
pemilik
dan
penghuni
secara
proporsional.
(3) Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah
susun khusus milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah.
(4) Besarnya biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya
operasional, pemeliharaan, dan perawatan.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghitungan
besarnya biaya pengelolaan diatur dalam peraturan menteri
yang membidangi bangunan gedung.