PEMBERLAKUAN KETENTUAN MENGENAI LOAN TO VALUE DARI BANK

INDONESIA
Shinta Damayanti
Mahasiswa Program Diploma IV STAN jurusan Akuntansi Kurikulum Khusus
Kelas 7C / 27
same.shinta@gmail.com

ABSTRACT
In recent years, the property business in Indonesia continues to increase significantly. This increase was
marked by rising property prices in various regions in Indonesia, mortgage lending even higher every
year. Bank Indonesia as the central bank in Indonesia has a job to maintain the stabilization of the
national currency. The stabilization of the national currency would be disturbed if banks in Indonesia are
in unstable condition. Thus to maintain the stabilization of rupiah, since September 2013 Bank Indonesia
issued Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP. This rule will regulate the amount of credit
that granted by bank (ratio loan to value). This regulation is expected to reduce the number of mortgage
lending, finally will lower the credit risk that own by banks, and in the end will keep the value of the
rupiah
Keyword : Loan To Value, Stabilization of Rupiah

I.

PENDAHULUAN
II.
III.
Dalam beberapa tahun terakhir,
bisnis properti di Indonesia terus mengalami
peningkatan yang signifikan. Peningkatan ini
ditandai dengan meningkatnya harga properti
di berbagai daerah di Indonesia. Kenaikan
harga properti ini tidak menyurutkan minat
dari masyarakat untuk membeli properti, hal
ini ditandai dengan tetap meningkatnya
permintaan terhadap properti di Indonesia
dari seluruh segmen pasar baik properti
residensial kelas bawah, menengah ke bawah,
kelas menengah ke atas ataupun properti
residensial kelas atas.
IV.
Berdasarkan hasil survey yang
dilakukan Bank Indonesia, fasilitas KPR
merupakan pilihan utama para konsumen di
Indonesia dalam melakukan pembelian

properti residensial. Hal ini menyebabkan

pertumbuhan penyaluran kredit pemilikan
rumah tiap tahunnya. Tingginya tingkat kredit
pemilikan rumah ini berpotensi menimbulkan
risiko kredit macet (non performing loan)
yang timbul sebagai akibat pihak debitur
gagal dalam memenuhi kewajibannya.
V. II. PEMBAHASAN
VI.
Pengertian FTV dan LTV
VII.
Loan To Value (LTV) menurut
investopedia diartikan sebagai a lending risk
assessmet ratio that financial institutions and
other lenders examine before approving a
mortgage. Sedangkan menurut Micro
Finance Indonesia, LTV didefinisikan sebagai
dasar atau metode untuk menentukan
seberapa besar pinjaman yang dapat
diberikan kepada debitur berdasarkan asset

yang dijadikan jaminan. Sedangkan menurut

Surat Edaran Bank Indonesia Nomor
15/40/DKMP, Rasio Loan To Value dan Rasio
Finance to Value adalah angka rasio antara
nilai kredit atau pembiayaan yang dapat
diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan
berupa properti pada saat pemberian kredit
atau pembiayaan berdasarkan harga penilaian
terakhir.
VIII.
Alasan Dikeluarkannya Surat
Edaran
Bank
Indonesia
Nomor
15/40/DKMP
IX.
Dalam mencapai tujuan tunggal untuk
senantiasa memelihara kestabilan nilai
rupiah, Bank Indonesia didukung oleh tiga
pilar utama yang diantaranya adalah
mengatur dan mengawasi perbankan di
Indonesia. Dalam menjalankan tugasnya
untuk mengatur dan mengawasi perbankan di
Indonesia, Bank Indonesia melakukan bentuk
pendekatan pengawasan berdasarkan resiko,
yang salah satunya adalah risiko kredit.
X.
Selama beberapa tahun belakangan sektor
properti mengalami perkembangan yang
sangat pesat. Jumlah permintaan terhadap
pasar properti cenderung naik. Kenaikan
permintaan terhadap pasar properti ini
dibarengi dengan peningkatan pembiayaan
kredit pemilikan rumah yang disalurkan oleh
bank-bank konvensional dan juga bank
syariah.
XI.
Sebagaimana yang disampaikan dalam
Statistik Perbankan Indonesia dalam situs
Bank Indonesia, penyaluran kredit untuk
pemilikan rumah dari tahun 2010 sampai
dengan bulan Februari 2012 terus menerus
mengalami kenaikan.
XII.
XIII.
XIV.
XV. Tabel I

XVI.Jumlah Penyaluran Kredit Pemilikan

Rumah dan Flat
XVII.
Dalam satuan Miliar
XX.
XVIII.
Period

XIX.

XXI.
Jan-12

XXII. 184
278

XXIV.
Feb-12

XXV. 184
919

XXVII.
Mar-

XXVIII.

XXX.
Apr-12

XXXI. 186
651

XXXIII.
May-

XXXIV.

XXXVI.
Jun-12
XXXIX.
Jul-12
XLII.
Aug-

Ru
mah

1
898
42

2
005
44
XXXVII. 2
135
26
XL.

220
075

XLIII. 196
934

XLV.
Sep-12

XLVI. 199
471

XLVIII.
Oct-12
LI.
Nov-

XLIX. 202
104
LII.
206
879

F
l
a
t
XXIII. 5
6
7
8
XXVI. 5
8
2
2
XXIX. 6
0
1
6
XXXII. 6
1
5
9
XXXV. 6
1
0
8
XXXVIII.
6564
XLI. 6
8
3
9
XLIV. 8
7
9
9
XLVII. 8
9
8
4
L.
9
2
0
1
LIII. 9
8
2

9
1
0
2
7
5
LIX. 1
0
1
3
7
LXII. 1
0
4
2
0
LXV. 1
0
7
2
6
LXVIII.
11114

LXXVII.

LVI.
LIV.
Dec-12

LV.

LVII.
Jan-13

LVIII. 213
131

LX.
Feb-13

LXI.

LXIII.
MarLXVI.
Apr-13

211
476

215
701

LXIV. 220
069
LXVII. 224
835

LXIX. Sumber : www.bi.go.id

LXX. Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah
LXXI.

Rumah

LXXVI.

LXXII.
LXXIII.
LXXIV.
LXXV.
Penyaluran Kredit Pemilikan
Flat/Apartemen

Flat

LXXVIII.
Pembiayaan yang terlalu tinggi ini
dikhawatirkan nantinya akan memunculkan
bubble property dimana harga properti akan
menjadi terlalu tinggi dan tidak lagi
mencerminkan harga yang sebenarnya.
Sebagaimana dikemukakan oleh Knight
Frank dalam Global House Price Index
Tahun 2013 pertumbuhan properti hunian di
Indonesia berada di urutan ketujuh di dunia
dan merupakan yang tertinggi diantara
Negara-negara di kawasan ASEAN.
LXXIX. Tabel II
LXXX. Kenaikan Harga Properti
Residensial
LXXXI.
LXXXIV. K
LXXXII.
enaika
N
LXXXIII.
n
Negara
Harga
LXXXV.LXXXVI.
LXXXVII. 34
1
Dubai
,8%
LXXXVIII.
LXXXIX.
2
China
XC.
27,5%
XCII. Tai
XCI.
wa
3
n
XCIII. 15,1%
XCV. Est
XCIV.
oni
4
a
XCVI. 14,5%
XCVII. XCVIII.
XCIX. 13,8%

Turkey
CI.
Br
C.
azi
6
l
CIV. Ind
on
CIII.
esi
7
a
CVII. Co
lo
CVI.
mb
8
ia
CX.
A
me
CIX.
rik
9
a
CXII. CXIII. Pol
1
an
dia
CXV. CXVI. Ma
1
lay
sia
CXIX. Sin
CXVIII.
ga
3
pur
a

CXL.

CII.

CV.

12,7%

11,5%

CVIII. 11,5%

CXI.

11,3%

CXIV. 10,2%

CXVII. 10,1%

CXX. 1,9%

CXXI.
Masih menurut sumber yang
sama, selama tahun 2012 Jakarta merupakan
kota dengan pertumbuhan harga hunian
mewah tertinggi di dunia.
CXXII.
Tabel III
CXXIII.
Kenaikan Harga Hunian Mewah
di Beberapa Kota di Dunia
CXXIV. CXXV. Ne
N
gar
a
CXXVII.CXXVIII.
1
Jakarta
CXXX. CXXXI.
2
Bali
CXXXIII.CXXXIV.
3
Dubai
CXXXVI.CXXXVII.
4
Miami

CXXVI.
K
enaika
n
Harga
CXXIX. 38
,1%
CXXXII. 20
%
CXXXV. 20
%
CXXXVIII. 19
,5%

Sa
o
CXXXIX.
Pa
5
ulo
CXLIII.Gs
CXLII.
taa
6
d
CXLVI.Au
ckl
CXLV.
an
7
d
CXLVIII.CXLIX.
8
Guangzhou
CLII. Lo
s
An
CLI.
gel
9
es
CLV. Sh
an
CLIV.
gh
10
ai

CXLI. 14%
CXLIV.13,2%
CXLVII.
CL.

12
,7%

12,5%

CLIII. 12,5%

CLVI. 10,8%

CLVII.
Peningkatan harga properti yang
tidak mencerminkan harga sebenarnya ini
nantinya dapat meningkatkan resiko kredit
pada bank dengan eksposur kredit atau
pembiayaan properti yang besar. Oleh karena
itu untuk meminimalisir risiko yang dapat
timbul dengan memperhatikan prinsip kehatihatian bank, maka Bank Indonesia
mengeluarkan Surat Edaran Bank Indonesia
Nomor 15/40/DKMP yang mengatur tentang
batasan LTV dan FTV yang dapat diberikan
oleh Bank terkait pembiayaan pemilikan
rumah.
CLVIII.
Dalam surat edaran ini
disebutkan bahwa maksimal pembiayaan
yang diberikan oleh bank konvensional
adalah sebesar 70% dari harga rumah dengan
luas bangunan diatas 70 meter persegi dan
80% untuk rumah dengan luas kurang dari 70
meter persegi. Ketentuan ini berlaku untuk
KPR pertama sedangkan untuk KPR kedua
dengan luas bangunan lebih dari 70 meter
persegi maksimal pembiayaan yang diberikan
oleh Bank adalah sebesar 60% dan 70%

untuk rumah dengan luas kurang dari 70

meter persegi. Untuk lebih jelasnya dapat
dilihat di tabel yang ada dibawah ini.
CLIX. Tabel IV
CLX. Ketentuan LTV Fasilitas Kredit
CLXI. Tipe
CLXII. LTV/FTV
Kre
Maksimum
dit
Pem
biay
aan
atau
Agu
CLXIV. CLXV.
CLXVI.
nan
I
II
III
CLXVII. K
PR
CLXVIII.
CLXX.
Tipe
70
CLXIX. 50
> 70
60%
CLXXI.
K
PRS
CLXXII.
CLXXIV.
Tipe
70
CLXXIII. 50
> 70
60%
CLXXV. K
PR
Tipe
CLXXVIII.
22CLXXVI.CLXXVII. 60
70
70%
CLXXIX. K
PRS
Tipe
CLXXX.
CLXXXII.
2280
CLXXXI. 60
70
70%
CLXXXIII. K
PRS
Tipe
CLXXXVI.
s.d.
CLXXXIV.
CLXXXV. 60
21
70%
CLXXXVII.
KP
Ruk
o/R
CXC.
uka
CLXXXVIII.
CLXXXIX.60
n
70%
CXCI. Sumber : www.bi.go.id

CXCII.
Dengan
diberlakukannya peraturan baru terkait
pemberian kredit maksimal bagi calon
debitur maka diharapkan akan meminimalisir
spekulasi dalam pasar properti yang pada
akhirnya
dapat
mencegah
timbulnya
gelembung properti atau bubble property.
Sebagaiman data yang diperoleh dari Sistem
Informasi Debitur Bank Indonesia per Bulan
April 2013, terdapat 35.298 debitur yang
memiliki lebih dari satu kredit kepemilikan
rumah, , dimana diantara angka tersebut ada
debitur
yang
memiliki
18
KPR.
Pemberlakuan aturan LTV dan FTV ini
diharapkan debitur (terutama spekulan) akan
berpikir dua kali sebelum melakukan
pembelian rumah secara kredit karena mau
tidak mau mereka harus memiliki dan yang
cukup untuk uang muka. Sebagai tambahan,
dalam Surat Edaran Bank Indonesia Nomor
15/40/DKMP juga disebutkan bahwa Bank
dilarang melakukan penyaluran kredit kepada
calon debitur untuk keperluan pemenuhan
uang muka. Dalam surat edaran ini juga
disebutkan suami dan istri dianggap sebagai
satu debitur.
CXCIII.
III. PENUTUP
CXCIV.
Pertumbuhan kredit pemilikan
rumah
yang
tak
terkendali
menimbulkan
kekhawatiran
terhadap risiko perbankan di
Indonesia. Kekhawatiran ini timbul
karena adanya spekulan diantara
debitur KPR tersebut. Spekulan ini
mengakibatkan harga rumah terus
meningkat tajam. Peningkatan harga
rumah ini dikhawatirkan akan
menimbulkan bubble property.
Selain itu tingginya penyaluran
kredit pemilikan rumah juga
dibarengi dengan tigginya angka
Non Performing Loan, sehingga
untuk meningkatkan prinsip kehatihatian demi memelihara kestabilan
nilai rupiah Bank Indonesia

mengeluarkan aturan baru terkait

Ratio Loan To Value dan Financial
To Value. Aturan ini diharapkan
dapat mengerem laju pertumbuhan
penyaluran
kredit
dan
meminimalisir munculnya spekulan
pada pasar properti.
CXCV. IV. DAFTAR PUSTAKA
CXCVI. [1]Surat Edaran Bank Indonesia
Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September
2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko
pada Bank yang Melakukan Pemberian
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti,
Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun
CCI.

Properti, dan Kredit atau Pembiayaan

Kendaraan Bermotor
CXCVII. [2]http://www.bi.go.id/id/statistik/perb
ankan/indonesia/Pages/SPI_1213.aspx
diakses pada 15 April 2014
CXCVIII.
[3]http://www.katadata.co.id/1/1
/news/bi-khawatir-35-ribu-orang-punyalebih-dari-1-kpr/556/ diakses pada 15 April
2014
CXCIX.
[4]http://properti.kompas.com/r
ead/2013/12/07/1445356/Aturan.LTV.Seharu
snya.Batasi.Praktik.Spekulasi diakses pada
15 April 2014
CC.