PERLAKUAN PERPAJAKAN BAGI PERHIMPUNAN PENGHUNI DARI RUMAH SUSUN YANG "STRATA TITLE" Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE - 01/PJ.33/1998, Tgl. 10-03-1998 DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA DIREKTORAT JENDEPAL PAJAK 0 Maret 1538 SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR SE - 01/BJ.33/1998 TENTANG PERLAKUAN PERPAJAKAN BAGI PERHIMPUNAN PENGHUNI DARI RUMAH SUSUN YANG "STRATA TITLE" DIREKTUR JENDERAL PAJAK, Sehubungan dengan semakin berkembangnya pembangunan rumah susun, apartemen, dan bangunan bertingkat yang dijual secara strata title, dengan ini diberikan penegasan tentang perpajakannya sebagai berikut + 1. Ketentuan tentang rumah susun yang peruntukkannya sebagai tempat hunian dan atau bukan tempat hunian (strata title) telah diatur : ‘@. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Sueun b. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. 2. Dalam ketentuan tentang Rumah Susun tereebut, antara lain diatur + a. Hak milik atas satuan rumah susun di samping mempunyai hak milik atas satuan bangunan yang bersifat perseorangan dan terpisah, juga mempunyai hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama. b. Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun untuk tempat hunian dan atau bukan hunian wajib menbentuk Perhimpunan Penghuni untuk mengatur dan mengurus hak dan kewajiban hersama para penghuni guna menciptakan kehidupan di lingkungan rumah susun yang aman, tertib, dan sehat berdasarkan azas kekeluargaan dan kegiatannya diserasikan dengan kelembagaan RT/RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan. ©. Penyelenggaraan penbangunan/pengembang bertanggung jawab untuk mengelola rumah susun dan bertindak sebagai pengurus Perhimpunan Penghuni sementara, sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni paling lama 12 bulan. d. Perhinpunan Penghuni dapat membentuk atau menunjuk Badan Pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan dan pengawasan terhadap penggunaan bagian — bersama, benda bersama, tanah bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya ©. Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan suatu unit di bawah Perhimpunan Penghuni£. Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan badan hukum tersendiri dan profesional. g. Pembiayaan pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dibebankan kepada penghuni atau pemilik secara profesional melalui Perhimpunan Penghuni. Sistem pengumpulan biaya yang diperlukan untuk pengelolaan dapat dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni melalui sistem iuran, baik rutin maupun per kegiatan. 3. Dalam menyelenggarakan pengelolaan hak/kepentingan bersama Perhimpunan Penghuni melakukan penguruean + 3.1. Menerima atau memperoleh penghasilan herupa a. Turan dari para penghuni b. Sinking Fund dari para penghuni; ©. Sewa ruangan, penyelenggaraan parkir, bunga deposito, dll. Bae a Turan dan sewa ruangan dan penerimaan lain pada butir 3.1.a. dan c digunakan antara lain untuk biaya - listrik untuk penerangan "public area” seperti halaman, AC, lift; - air untuk "public area"; - pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin; - kebersihan; - gaji karyawan (satpam, teknik, kantor); - piaya adwinitrasi, biaya kendaraan kantor, dsb. be Sinking Fund digunakan untuk biaya rehabilitasi benda dan bagian bereama seperti lift, tempat parkir, taman, deb. 4, Perlakuan Pajak Penghasilan (PPh). 4.1. Bagi Pengembang. Dalam hal perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka penghasilan dan biaya tersebut pada butir 3 menjadi penghasilan dan biaya Pengembang dan wajib dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh yang berkenaan, kecuali penerimaan sews dan service charge yang dibayar oleh penyewa kepada Pengembang dikenakan PPh yang bersifat final berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996. 4.2. Bagi Perhimpunan Penghuni. a. Sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) huruf b Undang-undang Nomer 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 mengenai Subjek Pajak badan, Perhimpunan Penghuni termasuk pengertian Subjek Pajak badan. Oleh karena itu Perhimpunan Penghuni wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWE) Badan, dan menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh Badan. be Sinking Fund yang diterima atau diperoleh Perhimpunan Penghuni merupakan deposit/pinjaman dari para penghuni dan dialai sebagai penghacilan dan biaya pada saat digunakan untuk rehabilitasi benda dan bagian bersama. c Kewajiban PPh lainnya + 1) Parhimpunan Penghuni wajib memotong, menyetorkan, dan melaporkan PFh Pasal 21, PPh Pasal 23, dan PPh Pasal 26 yang terutang atas pembayaran yang dilakukan kepada karyawan atau pihak ketiga. 2) Fenerimaan iuran atau service charge dan Sinking Fund yang diterima atau diperoleh Perhimpunan Penghuni dari penghuni/pemilik rumah susun atau gedung perkantoran tidak dipotong PPh Pasal 23, tetapimerupakan penghasilan bagi Perhimpunan Penghuni yang wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan untuk tahun yang bersangkutan. 4.3, Bagi Badan Pengelola. Apabila Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni seperti tersebut pada butir 2.f. adalah Pengembang atau badan usaha lainnya, maka t a. Badan Pengelola adalah Subjek Pajak badan; be Atas pembayaran imbalan kepada Badan Pengelola terutang pajak-pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 5. Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai (PEN). 8.1. Pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Radan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni yang merupakan unit di bawah Perhimpunan Penghuni sebagaimana pada butir 2.2. pada dasarnya adalah kegiatan yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni. Oleh Karena kegiatan Perhimpunan Penghuni diserasikan dengan kegiatan RT/RH yang bergerak dibidang kemasyarakatan, maka atas jasa pengelolaan tersebut termasuk dalam pengertian jaca dibidang pelayanan sosial yang tidak terutang BPN. 5.2. Dalam hal terdapat bagian kepemilikan bersama yang dikelola oleh Perhimpunan Penghuni disewakan kepada pihak lain misalnya untuk mesin AIM, kios, restoran, maka atas persewaan tersebut terutang PEN dan Perhimpunan Penghuni harus dikukuhkan sebagai PKP apabila peredarannya melebihi batas omzet Pengueaha Kecil. 5.3. dasa Pengelolaan yang dilakukan oleh Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni sebagaimana butir 2.f. adalah merupakan Jaea Kena Pajak yang atas penyerahannya terutang PEN. 5.4. Dalam hal Pengenbang bertindak sebagai pengelola rumah susun karena Perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pengenbang tersebut terutang PPN. 6. Dengan diterbitkannya Surat Edaran ini ketentuan yang tidak sesuai dengan SE ini dinyatakan tidak berlalu lagi. Demikian untuk dilakeanakan dengan sebaik-baiknya. ash. DIREKTUR JENDERAL PAJAK DIREKTUR PERATURAN PERPAJAKAN ttd DRS DJONIFAR AF, MAPEMBAYARAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN DARI PERSEWAAN TANAH DAN/ATAU BANGUNAN 4 Peraturan Pemerintah No. 29 TAHUN 1996, Tgl. 18-04-1996 N PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 29 TAHUN 1996 TENTANG PEMBAYARAN PAJAK PENGHASTLAN ATAS PENGHASILAN DART PERSEWAAN TANAH DAN/ATAU BANGUNAN PRESIDEN REEUELIK INDONESIA, Menimbang Be bahwa berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf i Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Noor 10 Tahun 1994, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan merupaken Objek Pajak Penghasilan; be bahwa orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan wajib melunasi Palak Penghacilan atas penghasilan tereebut; ce bahwa untuk meningkatkan kepatuhan Wajib Pajak dalam memenuhi kewajiban Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut dan sesuai dengan Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994, dipandang perlu mengatur pembayaran pajak penghasilan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dengan peraturan pemerintah; Mengingat 1. Pagal 5 ayat (2) Undang-undeng Dasar 1945; 2 Undang-undang Noor 6 Tahun 1983 tentang ketentuan umum dan Tata Cara Perpajakan (Lembaran Negara Tahun 1983 Nomor 43, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3263), sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 9 Tahun 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomer 59, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3566); 3 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilen (Lembaran Negara Tahun 1963 Nomor §0, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3263);sebagaimana telah beberapa kali dlubah, terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomor 60, Tambahan Lembaran ra Nomor 3567); MEMUTUSKAN + Menetapkan PERATURAN PEMERINTAH TENTANG PEMBAYARAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN DARI PERSEWAAN TANAH DAN/ATAU BANGUNAN,Pasal 1 Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri, wajib dibayar Pajak Penghasilan. Pasal 2 Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 wajib membayar sendiri Pajak Penghasilan yang terutang atau dipotong oleh penyewa yang bertindak sebagai Pemotong Pajak. Pasal 3 a Pajak Penghasilan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak badan sebagaimana dimakeud dalam Pasal 1, adalah sebesar 6% (enam persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanahdan/atau bangunan dan bersifat final. (2) Pajak Penghasilan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak orang pribadi scbagaimana dimakeud dalam Pasal 1, adalah sebesar 10% (sepaluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final. Pasal 4 a Dalam hal atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh mulai 1 Januari 1996 sampai dengan Peraturan Pemerintah ini berlaku telah dipotong Pajak Penghasilan berdasarkan Pasal 23 Undang-undang Nomer 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 yang jumlahnya gama atau lebih besar dari jumlah sehagaimana dimakeud dalam Pasal 3, maka pemotongan Fajak Penghasilan terssbut hersifat final. (2) Dalam hal atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh mulai 1 Januari 1996 sampai dengan Peraturan Pemerintah ini berlaku telah dipotong Pajak Penghasilan yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah sebagaimana dimakeud dalam Paeal 3 atau belum dipotong Pajak Penghasilan, maka Wajib Pajak yang menerima penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri Pajak Penghasilan yang kurang atau belum dipotong sejumlah Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3, dan pembayaran Pajak Penghasilan tersebut bersifat final. (3) Apabila kewajiban sebagaimana dimakeud dalam ayat (2) tidak dipenuhi, maka penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan tersebut dikenakan pajak berdasarkan tarif umum sesuai dengan Pasal 17 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994, dan berlaku sankei- sanksinya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Fasal 9 Ketentuan lebih lanjut yang diperlukan bagi pelaksanaan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini ditetapkan oleh Menteri Keuangan.Pasal 6 Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan. Agar setiap crang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Pemerintah ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia. Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 18 April 1996 PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA tea SOEHARTO Diundangkan di Jakarta pada tanggal 18 April 1996 MENTERI NEGARA SEKRETARIS NEGARA. REPUBLIK INDONESIA td MOERDIONOLEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 1996 NOMOR 46 PENJELASAN ATAS PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA, NOMOR 29 TAHUN 1996 TENTANG PEMBAYARAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN DARI PERSEWAAN TANAH DAN/ATAU BANGUNAN Umum Berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf i Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sehagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994, penghasilan yang diterima atau diperoleh dari persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan Objek Pajak Penghasilan. Dengan demikian orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, maka penghasilan teracbut termacuk dalam pengertian penghasilan sebagaimana dimakoud dalam Pagal 4 ayat (1) huruf i Undang-undang tersebut. Dalam rangka meningkatkan kepatuhan orang pribadi atau badan dalam memenuhi kewajiban perpajakannya, dan sesuai dengan Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994, maka perlu diatur cara pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dengan Peraturan Pewerintah. PASAL DEMI PASAL Pagal L Cukup jelas Pagal 2 Apablla yang menbayar sewa tanah dan/atau bangunan tersebut bukan Pemotong Pajak Penghasilan, maka Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh yang menyewakan sebagai berikut a. Sebesar 6% (enam persen] dari jumlah nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final dalam hal yang menyewakan adalah Wajib Pajak badany Sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah nilai persewaan tanah dan/atau bangunan bersifat final dalam hal yang menyewakan adalah orang pribadi. Apabila yang membayar sewa tanah dan/atau bangunan tersebut adalah Pemotong Fajak Penghasilan, maka Pajak Penghasilan yang terutang dipotong oleh penyewa atau yang membayarkan sebagai berikut + ar Sebesar 6% (enam persen) dari jumlah nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final dalam hal yang menyewakan adalah Waj ib Pajak badany Sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah nilai persewaan tanah dan/atau bangunan den bersifat final dalam hal yang menyewakan adalah orang pribadi.Pasal 3a aAyat (D) Cukup jelas Ayat (2) ‘Cukup jelas Pasal 4 Ayat (1), Ayat (2), dan Ayat (3) ‘Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh mulai 1 Januari 1996 s/d Peraturan Pemerintah ini berlaku, pengenaan Pajak Penghasilannya adalah: a Apabila penghasilan tersebut telah dipotong Pajak Penghasilan berdasarkan Pagal 23 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagainana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 sebesar 68 (enam persen) untuk Wajib Pajak badan atau sebesar 12% (dua belas persen} untuk Wajib Pajak orang pribadi, dan atas pemotongan Pajak Penghasilan tersebut ditetapkan sebagai pemotongan pajak yang bereifat final. be Apabila atas penghasilan tersebut belum dipotong Pajak Penghasilan atau telah dipotong Pajak Penghasilan yang jumlahnya kurang dari 6 (enam persen) untuk Wajib Pajak badan atau kurang dari 108 (sepuluh persen} untuk Wajib Pajak orang pribadi, maka ata kekurangan Pajak Penghasilan yang terutang tersebut wajib dibayar sendiri oleh yang menyewakan, dan atas pembayaran Pajak Penghasilan tersebut ditetapkan sebagai pemotongan pajak yang bersifat final. c Apabila atas kekurangan Pajak Penghasilan yang terutang tereebut tidak dibayar sendiri oleh Wajib Pajak, maka atas penghasilan tersebut akan dikenakan Pajak Penghasilan berdasarkan tarif umum sesuai dengan Pagal 17 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomcr 10 Tahun 1994. Pagal 5 Cukup jelas Pasal 6 Cukup jelas TAMBAHAN LEMBARAN NEGARA REPUELIK INDONESIA NOMOR 3636