Bab Ii

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing
Pembangunan Hotel Tara Yogyakarta
BAB II
TINJAUAN MANAJEMEN PROYEK
DAN PT. BHINNEKA UTAMA
BANGUN PERKASA
ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR
II-1

BAB II
TINJAUAN MANAJEMEN PROYEK DAN TINJAUAN PT. BHINNEKA UTAMA
BANGUN PERKASA
A. Tinjauan Teori Manajemen Proyek
1. Pengertian Umum Manajemen Proyek
Manajemen proyek adalah sebuah planning atau perencanaan untuk merencanakan
proyek agar berjalan dengan baik. Manajemen proyek adalah suatu rencana pekerjaan
yang di susun secara sistematik sehingga suatu pekerjaan tersebut dapat terselesaikan
dengan baik atau bisa di sebut juga sebagai cara mengelola dan mengorganisir
berbagai aset, sumber daya manusia, waktu serta kualitas pekerjaan proyek, sehingga
proyek menghasilkan kualitas yang maksimal dalam waktu yang sudah direncanakan
serta memberikan efek kesejahteraan bagi karyawan, sebagai contoh kita ambil yaitu
pembangunan sebuah rumah, pada saat pembuatan rumah, kita harus membutuhkan
berbagai macam bahan material seperti pasir, semen, batu bata, dsb.
Menurut Budi Santoso (2003;3), manajemen proyek adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasikan, mengarahkan, dan mengendalikan sumber daya organisasi
perusahaan untuk mencapai tujuan tertentu dalam waktu tertentu dengan sumber daya
tertentu. Manajemen proyek mempergunakan personel perusahaaan untuk ditempatkan
pada tugas tertentu dalam proyek.
Sedangkan menurut H. Kurzner (1982), manajemen proyek adalah merencanakan,
menyusun organisasi, memimpin, dan mengendalikan sumber daya perusahaan untuk
mencapai sasaran jangka pendek yang telah ditentukan. Lebih jauh lagi manajemen
proyek menggunakan pendekatan hirariki vertikal dan horizontal.
Oleh sebab itu, maka konsep manajemen proyek meliputi :
a. Proyek merupakan suatu kegiatan yang sifatnya sementara dengan tujuan
tertentu dan memanfaatkan sumber-sumber daya.
b. Manajemen proyek ialah proses pencapaian tujuan proyek dalam suatu wadah
tertentu.
II-2

c. Manajemen proyek meliputi langkah-langkah perencanaan, pelaksanaan,

pengawasan, dan penyelesaian proyek.
d. Kendala/hambatan proyek adalah spesifikasi kerja, jadwal, waktu, dan dana.
e. Bentuk organisasi atau wadah yang dimaksud dalam manajemen proyek adalah
organisasi fungsional, koordinator, gugus tugas (task force), dan matriks.
Tujuan pokok dari manajemen konstruksi ialah mengelola atau mengatur pelaksanaan
pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil sesuai dengan persyaratan
(specification). Untuk dapat mencapai tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai
mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan.Dalam rangka
pencapaian hasil ini, selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (quality
control), pengawasan waktu (time control), dan pengawasan penggunaan biaya (cost
control).
Ketiga kegiatan pengawasan ini harus dilaksanakan dalam waktu yang bersamaan.
Penyimpangan yang terjadi dari salah satu hasil kegiatan pengawasan dapat berakibat
hasil pembangunan tidak sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan
(Djojowirono, 1991).
2. Fungsi dan Proses Manajemen Proyek
Seperti yang telah diuraikan sebelumnya, bahwa manajemen proyek adalah suatu
usaha merencanakan, mengorganisasi, mengarahkan, mengkoordinasi dan mengawasi
kegiatan dalam proyek secara efektif dan efisien dengan memanfaatkan sumber daya
yang tersedia, yang dituangkan dalam fungsi-fungsi manajemen.
Fungsi fungsi manajemen yang dikemukakan oleh beberapa ahli ilmu manajemen
memiliki beberapa kesamaan, diantaranya adalah sebagai berikut :
a. Louis Allen
b. Harold Koontz
: Planning, Organizing, Leading, Controlling (POLC).

: Planning, Organizing. Staffing, Directing, Leading,
Controlling (POSDLC).
c. Luer Gulick
: Planning, Organizing. Staffing, Directing, Coordinating,
Reporting, Budgeting (POSDiCorB).
d. George R. Terry
: Planning, Organizing, Actuating, Controlling (POAC).
Fungsi-fungsi manajemen di dalam unsur manajemen merupakan perangkat lunak
(prosedur operasi), manajer merupakan merupakan perangkat SDM (brainware) serta
II-3

organisasi berikut pendukungnya merupakan perangkat kerasnya. Lebih lanjut akan

diuraikan fungsi-fungsi manajemen George R. Terry.
a. Planning / Perencanaan
Planning / perencanaan merupakan suatu tindakan pengambilan keputusan data,
informasi, asumsi, atau fakta kegiatan yang dipilih dan akan dilakukan pada
masa mendatang. Bentuk tindakan tersebut antara lain :
1) Menetapkan tujuan dan sasaran usaha.
2) Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
3) Menyumbang strategi dan prosedur operasi.
4) Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan.
Manfaat dari fungsi perencanaan di atas adalah sebagai alat pengawas maupun
pengendalian kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan, serta sarana untuk
memilih dan menetapkan kegiatan yang diperlukan. PMBOK (Project
Management Body of Knowledge) membuat area ilmu manajemen bagi
perencanaan yaitu :
1)
2)
3)
4)
5)
Perencanaan lingkup proyek.

Perencanaan mutu
Perencanaan waktu dan penyusunan
Perencanaan biaya
Perencanaan SDM
Kelima hal tersebut dapat diuraikan lebih jelas sebagai berikut :

1) Perencanaan Lingkup Proyek
Perencanaan lingkup proyek merupakan suatu proses penggambaran
proyek dan batas-batasnya secara tertulis. Misalnya, untuk proyek
konstruksi, perencanaan lingkup proyek didapat dari tahap awal siklus
proyek yang mencakup studi kelayakan, terutama yang mencakup biaya
dan manfaat proyek, jadwal, serta mutu agar diperoleh alternative lingkup
yang terbaik.
2) Perencanaan Mutu
Perencanaan mutu proyek merupakan proses penentuan standard an
kriteria mutu yang akan dipakai oleh proyek, serta usaha untuk dapat
memenuhinya. Ketentuan standar mutu akan besar pengaruhnya terhadap
II-4

biaya proyek terutama pada waktu desain engineering, seleksi peralatan,

dan material.
3) Perencanaan Waktu
Perencanaan waktu meliputi hal-hal mengenai penyelesaian proyek yang
tepat waktu sesuai yang telah ditetapkan. Perencanaan ini memberikan
masukan kepada perencanaan sumber daya agar sumber daya tersebut siap
pada waktu yang diperlukan.
4) Perencanaan Biaya
Perencanaan biaya merupakan rangkaian langkah untuk perkiraan besarnya
biaya dari sumber daya yang diperlukan oleh proyek. Langkah-langkah
tersebut termasuk juga mempertimbangkan berbagai alternatif yang
mungkin dalam mendapatkan biaya yang paling ekonomis bagi kinerja
atau material. Hal ini menyebabkan perencanaan biaya baru dapat
diselesaikan bila telah tersedia perencanaan keperluan sumber daya.
5) Perencanaan Sumber Daya
Perencanaan sumber daya proyek dapat dikelompokkan menjadi dua
golongan, yaitu perencanaan sumber daya manusia (SDM) yang meliputi
rancangan organisasi, pengisian personil untuk kantor pusat, mobilisasi
dan pelatihan tenaga kerja untuk lapangan, serta sumber daya non manusia
yang meliputi pengadaan material, peralatan yang akan menjadi bagian
permanen proyek serta peralatan yang akan menjadi bagian permanen
proyek serta peralatan konstruksi.
b. Pengorganisasian / Organizing
Pengorganisasian adalah suatu tindakan mempersatukan kumpulan kegiatan
manusia, yang mempunyai pekerjaan masing-masing saling berhubungan satu
sama lain dengan tata cara tertentu. Tindakan tersebut antara lain berupa :
1) Membagi pekerjaan ke dalam tugas operasional.
2) Menggabungkan jabatan ke dalam unit yang terkait.
3) Memilih dan menempatkan orang-orang pada pekerjaan yang sesuai.
4) Menyesuaikan wewenang dan tanggung jawab masing-masing personel
Manfaat dari fungsi organisasi merupakan pedoman pelaksanaan fungsi,
pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab serta delegasi kewenangannya
terlihat jelas. Organisasi yang dibentuk akan berhasil jika setiap anggota mampu
II-5

bekerja sama dengan tujuan mencapai tujuan bersama. Proses pembentukan

organisasi atau siklus hidup organisasi pada umumnya mengikuti tahap-tahap
sebagai berikut (Ravianto, 2002).
1) Prestage, bahwa setiap individu memiliki tujuan ketertarikan yang
berbeda-beda. Keinginan ini sering dituangkan dalam visi dan misi.
2) Forming, tahap pertama, berupa pengamatan antara sesame anggota
organisasi dengan anggapan bahwa setiap anggota adalah bagian dari grup.
3) Storming, merupakan tahap kedua. Pada tahap ini setiap anggota dengan
berbagai ketertarikan, mulai melakukan pengelompokan.
4) Norming, adalah tahap ketiga yang memberikan sebuah aturan main yang
disebut regulasi. Tujuannya adalah untuk membawa grup tetap berfokus
pada tujuan grup, bahkan individu.
5) Performing, merupakan tahap keempat. Pada tahap ini grup sudah
berfungsi dan mengarah pada tujuan grup. Masing-masing anggota
melaksanakan tugas sesuai perannya. Ukuran kinerja dapat dilihat dan
dievaluasi setiap saat.
6) Adjourning, adalah tahap akhir setelah tujuan tercapai, masing-masing
anggotanya mulai berhenti memainkan fungsi dan perannya.
c. Pelaksanaan / Actuating
Dari keseluruhan proses manajemen, fungsi pelaksanaan adalah yang terpenting
diantara fungsi lainnya, karena fungsi ini ditekankan pada hubungan dan
kegiatan langsung para anggota organisasi, sementara perencanaan dan
pengorganisasian lebih bersifat abstrak atau tidak langsung. George R. Terry
menguraikan bahwa pelaksanaan adalah upaya untuk menggerakkan anggota
organisasi sesuai dengan keinginan dan usaha mereka untuk mencapai tujuan
perusahaan serta anggota organisasi sesuai dengan keinginan dan usaha mereka
untuk mencapai tujuan perusahaan serta anggota di organisasi karena setiap
anggota pasti juga memiliki tujuan pribadi.
Tindakan yang dilakukan dalam fungsi actuating antara lain :
1)
2)
3)
4)
Mengkoordinasi pelaksanaan kegiatan.

Berkomunikasi secara efektif.
Mendistribusikan tugas, wewenang, dan tanggung jawab.
Memberikan pengarahan, penugasan, dan motivasi.
II-6

5) Berusaha memperbaiki pengarahan sesuai petunjuk pengawasan.

Manfaat dari fungsi pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas, hak
dan kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi, dan mendorong
tercapainya efisiensi serta kebersamaan dalam bekerja sama untuk tujuan
bersama. Selain itu, karyawan menjadi termotivasi jika merasa percaya diri dapat
melakukan pekerjaan tersebut akan menambah nilai diri mereka, dan hubungan
antara sesame karyawan menjadi harmonis dalam organisasi.
d. Pengendalian / Controlling
Pengendalian manajemen merupakan usaha yang tersistematis dari perusahaan
untuk mencapai tujuannya dengan cara membandingkan prestasi kerja dengan
rencana dan membuat tindakan yang tepat untuk mengoreksi perbedaan yang
penting.
Pengendalian merupakan tindakan pengukuran kualitas dan evaluasi kinerja.
Tindakan ini juga diikuti dengan perbaikan yang harus diambil terhadap
penyimpangan yang terjadi, khususnya diluar batas-batas tolerasnsi. Tindakan
tersebut meliputi :
1)
2)
3)
4)
5)
Mengukur kualitas hasil.

Membandingkan hasil terhadap standar kualitas
Mengevaluasi penyimpangan yang terjadi.
Memberikan saran-saran perbaikan.
Menyusun laporan kegiatan.
Manfaat dari fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan kesalahan

yang terjadi dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu. Dalam proyek
konstruksi, pengendalian diperlukan untuk menjaga agar pelaksanaan tidak
menyimpang dari perencanaan. Tiap pekerjaan yang dilaksanakan harus benarbenar diinspeksi dan dicek oleh pengawas lapangan, apakah sudah sesuai dengan
spesifikasi atau belum. Misalnya, pengangkutan bahan harus diatur dengan baik
dan bahan-bahan yang dipesan harus diuji terlebih dahulu di masing-masing
pabriknya. Jika pengendalian dilaksanakan dengan baik, maka keterlambatan
jadwal dan pembengkakan biaya proyek dapat dihindari. Pengendalian jadwal
II-7

dan biaya merupakan bagian dari divisi manajemen proyek yang mencakup
pemantauan kemajuan pekerjaan, reduksi biaya, optimasi, model, dan analisis.
Disamping pengendalian terhadap waktu dan biaya, pengendalian mutu fisik
konstruksi juga harus dijalankan. Divisi pengendalian mutu fisik konstruksi
terpisah dengan divisi pengendalian jadwal dan biaya. Pengendalian terhadap
mutu fisik konstruksi dilakukan secara tersendiri oleh pengawas teknik melalui
gambar-gambar rencana dan spesifikasi teknik.
3. Organisasi Proyek
a. Definisi Organisasi Proyek
Organisasi proyek merupakan suatu sistem yang melibatkan banyak pihak yang
bekerja sama dalam melaksanakan serangkaian kegiatan.Oleh karena itu unsurunsur yang terlibat dalam pengelolaan harus saling bekerja sama dan mempunyai
rasa tanggung jawab terhadap tugas, kewajiban serta wewenang yang telah
diberikan sesuai bidang dan keahlian masing-masing.Keuntungan dari adanya
Organisasi dalam suatu proyek adalah :
1) Pekerjaan dapat dilaksanakan secara matang.
2) Pekerjaan yang tumpang tindih dapat dihindari dengan dilaksanakannya
pembagian tugas serta tanggung jawab sesuai keahlian.
3) Meningkatkan pendayagunaan dana,fasilitas,serta kemampuan yang
tersedia secara maksimal.
b. Jenis Organisasi Proyek
Menurut PMBOK (Project Management Body of Knowledge), jenis organisasi
proyek dikelompokkan dalam beberapa kategori, salah satu kategori tersebut
adalah jenis organisasi proyek menurut PMBOK Project Management Body of
Knowledge). Bentuk-bentuk organisasi menurut PMBOK adalah sebagai berikut:
1) Organisasi Fungsional
Organisasi fungsional merupakan organisasi klasik yang setiap staf /
tenaga kerjanya memiliki satu atasan. Anggota staf dikelompokkan dalam
spesialisasi, seperti bagian produksi, pemasaran, teknik, akunting, dan
setiap staf memiliki wewenang dan tanggung jawab yang jelas. Menurut
Iman Soeharto (l997), organisasi fungsional memiliki keuntungan dalam
kemudahan pengawasan karena setiap anggota./staf hanya melapor ke
II-8

satu pimpinan. Di samping itu, setiap staf memiliki kesempatan untuk

meningkatkan keterampilan
dan
keahliannya karena konsentrasi staf
yang terpusat pada bidang keahliannya. Organisasi jenis ini juga

memudahkan dalam pengendalian kinerja staf.
Di sisi lain, kesulitan yang dihadapi pada bentuk organisasi ini antara lain
adalah adanya kecenderungan yang mengutamakan kineria dan keluaran
hanya pada masing-masing bidang sehingga mengurangi perhatian
terhadap sasaran/tujuan proyek secara keseluruhan. Kerugian lain adalah
jika organisasi cukup besar, dapat terjadi distorsi informasi yang
disebabkan oleh makin panjangnya rantai pengambilan keputusan.
Bentuk organisasi fungsional dapat dilihat pada gambar 2.01 berikut ini :
Chief Executive
Funcional Manager
Funcional Manager
Funcional Manager
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Gambar 2.01 Organisasi Fungsional

Sumber : PMBOK (Project Management Body of Knowledge)
2) Organisasi Proyek Murni

Pada bentuk organisasi ini, terdapat beberapa manajer proyek yang
membawahi staf-staf dan
merupakan satu koordinasi. Sebagian besar
sumber daya organisasi terserap pada pekerjaan proyek dan manajer
II-9

proyek memiliki kekuasan penuh dalam pengambilan keputusan. Jenis

organisasi ini sering juga memiliki unit-unit kecil organisasi yang disebut
departemen, tetapi kelompok unit ini tetap memberikan laporan langsung
ke proyek manajer. Bentuk organisasi proyek ini dilihat pada Gambar 2.01.
Chief Executive
Project Manager
Project Manager
Project Manager
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Gambar 2.02 Organisasi Proyek Murni

3) Organisasi Matrik
Organisasi matrik merupakan bentukan baru dari organisasi fungsional
dan organisasi proyek. Bentukan organisasi baru yang beranggotakan staf
dari setiap fungsi yang ada disebut organisasi matriks lemah. Organisasi
matrik lemah mengatur banyak karakteristik dari organisasi fungsional dan
manajer proyek lebih bersifat sebagai koordinator daripada sebagai
manajer. Bentukan baru ini nantinya akan menjadi sebuah tim proyek yang
ditugaskan untuk mengelola proyek konstruksi di lapangan. Kelemahan
bentuk organisasi ini adalah tim yang dibentuk semuanya memiliki
II-10

kualifikasi staff
bukan
manajer sehingga kemampuan manajerialnya
sangat terbatas.
Sebagai kebalikan dari organisasi matrik lemah, maka organisasi matrik
kuat memiliki banyak karakteristik dari organisasi proyek dan dapat
memiliki manajer proyek secara penuh dengan otoritas yang dapat
dipertimbangkan dan juga memiliki staff administrasi proyek sendiri.
Bentuk organisasi matrik kuat dapat dilihat pada Gambar 02.04.
Chief Executive
Fungsional Manager
Fungsional Manager
Fungsional Manager
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Staf
Project Manajer
Gambar 2.03 Organisasi Matrik Lemah

Chief Executive
Fungsional Manager
Fungsional Manager
Manager of Project Manager
Staf
Staf
Staf
Staf

Project Manajer
Staf
Project Manager
Project Manager
II-11
Project Manager

Gambar 2.04 Organisasi Matrik Kuat

c. Bentuk Organisasi Proyek

Pada proyek konstruksi, khususnya, bentuk organisasi dikaitkan dengan jenis
kontrak yang berlaku pada pelaksanaan proyek antara pemberi tugas dengan
pemberi
jasa konstruksi atau kontraktor. Pada hakikatnya bentuk-bentuk
organisasi proyek konstruksi ini dikelompokkan menjadi empat jenis (Barrie,

dkk. 1995), yaitu sebagai berikut :
1) Organisasi Tradisional
Dalam struktur organisasi ini pihak pemilik mempekerjakan seorang
pendesain dengan tugas merancang rencana dan spesifikasi proyek. Tugas
pemilik selanjutnya adalah memonitor dan mengawasi implementasi
proyek. Pembangunan konstruksi dilakukan oleh kontraktor utama yang
memberikan jasa kepada pemilik melalui kesepakatan kontrak. Beberapa
pekerjaan konstruksi dapat dikerjakan oleh kontraktor-kontraktor lepas
atau biasa disebut dengan subkontraktor. Hubungan antara sub kontraktor
dengan kontraktor utama terikat dalam suatu kontrak kerja, dan sub
kontraktor berada di bawah pengawasan kontraktor utama serta
bertanggung jawab hanya kepada kontraktor utama.
Jenis-jenis kontrak dalam struktur organisasi tradisional adalah harga tetap
(fixed cost), harga satuan (unit price), maksimum bergaransi, kontrak biaya
tambah-upah tetap (Barrie, 1995). Bentuk organisasi ini dapat dilihat pada
Gambar 2.05.
Pemilik Proyek
Kontraktor Utama
Konsultan

Sub- Kontraktor Kerja dengan Kemampuan Sendiri
II-12

Gambar 2.05 Organisasi Proyek Tradisional

Sumber : Ir. Irika Widiasanti, dkk. Dalam Manajemen Konstruksi, 2013
2) Organisasi Pembangun-Pemilik
Bentuk organisasi ini merupakan turunan dari organisasi tradisional.
Dalam organisasi ini, pemilik bekerja dengan kemampuan sendiri, baik di
bidang perancanaan atau desain maupun pelaksanaan konstruksinya,
sehingga tugas pemilik adalah sebagai desainer dan kontraktor. Meskipun
pemilik juga bertindak sebagai kontraktor, beberapa pekerjaan konstruksi
dapat diberikan kepada kontraktor/sub kontraktor, dan biasanya jenis
kontrak yang mengikat adalah harga tetap, harga satuan, atau kontrak
tertentu yang dinegosiasikan. Bentuk organisasi dapat dilihat pada gambar
2.06
Pemilik Proyek
Divisi Pelaksana
Divisi Perencana
Kontraktor
Kerja dengan Kemampuan Sendiri
Sub- Kontraktor
Gambar 2.06 Organisasi Proyek Pembangun-Pemilik
3) Organisasi Proyek Putar Kunci (Turn-Key Project)

Pada organisasi ini, kegiatan perencanaan, perancangan, dan pelaksanaan
pembangunan
proyek dilakukan
oleh satu perusahaan. Beberapa
pekerjaan yang dilakukan oleh divisi kontrakror dapat dilakukan oleh sub
II-13

kontraktor-sub kontraktor spesialis. Jenis kontrak yang digunakan pada

organisasi ini adalah harga tetap, harga maksimum, atau putar kunci
dengan biaya upah (Barry, l9955). Bentuk organisasi ini dapat dilihat pada
Gambar 2.07.
Pemilik Proyek
Konsultan Kontraktor
Konsultan Perencana
Kontraktor Utama
Subkontraktor
Kerja dengan kemampuan sendiri
Gambar 2.07 Organisasi Proyek Putar Kunci

4) Organisasi Manajemen Konstruksi

Organisasi ini merupakan bentuk organisasi yang mempersatukan tiga
unsur dalam pembangunan suatu proyek, yaitu pemilik, konsultan, dan
manajer konstruksi dalam suatu hubungan yang tidak saling bertentangan.
Manajer konstruksi bertindak sebagai tangan kanan atau wakil dari
pemilik. Keuntungan bentuk organisasi ini antara lain adalah keterampilan
konstruksi khusus dapat .dimanfaatkan pada semua tahap proyek tanpa
menimbulkan perselisihan antara pemilik dan perancang proyek serta
adanya kesempatan bagi rekayasa nilai dalam tahap desain, penawaran,
dan penunjukan pemenang kontraktor.
Di sisi lain, kelemahan yang ditunjukkan pada struktur organisasi ini
adalah keberhasilan proyek terutama ditentukan pada perencanaan dan
II-14

penjadwalan bergantung pada keterampilan manajer konstruksi (Barry,

1995). Bentuk organisasi ini dapat dilihat pada Gambar 2.08.
Pemilik Proyek
Konsultan Kontraktor
Konsultan Perencana
Kontraktor Utama
Gambar 2.08 Organisasi Proyek Manajemen Konstruksi

4. Sistem Pelelangan dan Kontrak

Lelang (tender) merupakan cara terbaik bagi pemilik (owner) untuk mendapatkan
pelaksana proyek (kontraktor) yang mampu melaksanakan proyek sesuai dengan
syarat syarat yang telah didetapkan dalam kontrak. Pemenang tender biasanya diambil
dari
kontraktor
yang
mengajukan
harga
penawaran
terendah
dan
dapat
dipertanggungjawabkan.
a. Sistem Pelelangan
1) Sistem Lelang Terbuka
Lelang terbuka adalah lelang yang bersifat terbuka dan bebas, yaitu tidak
ada pembatasan peserta tender sehingga kontraktor yang merasa mampu
dan memenuhi persyaratan dan dapat ikut mengajukan tender tanpa
melalui proses prakualifikasi. Lelang ini dilakukan dengan mengeluarkan
pengumuman resmi untuk penerangan umum untuk mengundang
kontraktor yaangberminat dalam pelelangan pekerjaan.
Melalui tender ini, pemilik dapat menentukan pemenang tender dengan
harga penawaran terendah. Kerugiannya pemilik sulit menentukan
II-15

pemenang bila terlalu banyak jumlah peserta tender. Selain itu gambaran
dan informasi mengenai kualitas masing masing peserta sangat minim
sehingga memberikan kemungkinan terjadi kesalahan dalam menentukan
pemenang.
2) Sistem Lelang Terbatas
Lelang terbatas adalah lelang yang hanya dapat diikuti oleh rekanan yang
dipilih dari pemborong/rekanan yang tercatat dalam daftar rekanan mampu
(DRM) yaitu yang dinyatakan lulus dalam penilaian/seleksi prakualifikasi
yang diadakan oleh jawatan pemerintah atau panitia prakualifikasi sesuai
dengan bidang usaha atau ruang lingkup kemampuannya. Untuk proyek
pemerintah, peserta yang diundang ditetapkan maksimal 5 rekanan dan
minimal 3 diantaranya memasukkan surat penawaran.
Keuntungan dengan sistem lelang ini adalah pemilik dapat memilih
kontraktor yang berkualitas dengan harga penawaran yang rendah dan
dengan mutu yang tetap terjamin. Kerugiannya apabila kontraktor merasa
terkait dengan penawaran yang diajukan terdapat kemungkinan hasil
pekerjaannya kurang memuaskan.
3) Sistem Penunjukan Langsung
Sistem penunjukan langsung adalah pemilihan dengan caraa penunjukan
langsung oleh pemilik tanpa melalui proses tender, baik tender terbuka
maupun terder terbatas. Harga borongan dirundingkan antara kedua belah
pihak melalui proses negosiasi sampai diperoleh harga yang wajar dan
secara teknis dapat dipertanggung jawabkan, sehingga kontrak jenis ini
dikenal sebagai kontrak negosiasi (negotiated contract).
Cara penunjukan langsung ini biasanya diaplikasikan pada proyek
ekspansi atau duplikasi, dimana kontraktor yang sama telah menunjukan
keberhasilan dan prestasi kerja yang memuaskan pada proyek yang telah
dilakukan sehingga pemilik menaruh kepercayaan yang tinggi pada
kontraktor yang bersangkutan. Sistem ini juga diterapkan pada proyek
yang bersifat khusus atau spesifik, misalnya proyek yang menyangkut
II-16

teknologi baru yang kompleks dan rumit dimana tidak semua kontraktor
mampu melaksanakannya.
b. Sistem Perjanjian
Dilihat dari pembagian tanggung jawab antara pemilik dan kontraktor dalam
cara pembayaran, maka sistem kontrak dapat dibedakan menjadi dua bagian
besar yaitu sistem kontrak harga tetap (fix price contract) dan kontrak harga
tidak tetap/ kontrak biaya jasa (cost plus fee).
1) Kontrak Harga Tetap Fix (Fixed Price Contract)
a) Kontrak Lump Sum (Lump Sum Contract)
Dalam sistem kontrak ini, pihak kontraktor menyanggupi untuk
melaksanakan semua pekerjaan proyek yang tercantum dalam
dokumen kontrak dengan harga pasti dan tetap. Dengan demikian
kontraktor harus menanggung semua resiko apabila terjadi kesalahan
dalam menghitung volume pekerjaan.
Dalam kontrak Lum Sum ini, pihak pemilik mengharapkan proyek
selesai pada waktunya dengan biaya yang telah ditetapkan tanpa perlu
mengetahui berapa uang yang telah dikuarkan oleh kontraktor.
Konsultan perencana telah menghitung perkiraan seluruh biaya dan
volume pekerjaan yang kemudian diserahkan kepada pemilik (owners
estimates). Daftar kuantitas pekerjaan (bill of quantities) tidak di
berikan oleh pemilik proyek tetapi dibuat sendiri oleh kontraktor pada
saat mengajukan harga penawaran. Kontraktor yang mengikuti tender
mengajukan hasil perhitungan biaya dan volume. Panitia tender akan
mempertimbangkan harga penawaran yang diajukan kontraktor yang
telah dipersiapkan sebelumnya.
Cara Lump Sum ini dapat dipakai apabila ruang lingkup dan kuantitas
pekerjaan dalam kontrak telah diketaui secara pasti. Selain itu,
kontraktor harus setuju untuk melaksanakan pekerjaan yang diminta
dengan sejumlah pembayaran uang yang tetap (fixed), yaitu sebesar
harga penawaran borongan ditambah keuntungan.
II-17

Kelebihan sistem Lump Sum ini adalah :
Tidak memerlukan banyak pengukuran dan perhitungan detail
pekerjaan
Memberikan jaminan kepada pemilik proyek bahwa jumlah harga
borongan tidak akan berubah selama berlangsungnya pekerjaan
(meminimalisasi resiko biaya bagi pemilik)

Memberi jaminan kepada kontraktor bahwa biaya dan volume
pekerjaan sudah bersifat pasti dan tetap

Kontraktor akan mendapatkan keuntungan apabila pengeluaran
biaya proyek lebih kecil daripada harga borongan yang disepakati
dalam kontrak.
Sedangkan kekurangan dari sistem ini adalah
Membatasi fleksibilitas dan kebebasan bagi pemilik dalam

pelaksanaan pekerjaan karena campur tangan pemilik dalam
proyek dibatasi, kecuali apabila terdapat perubahan desain dalam
kesepakatan pihak kontraktor. Apabila pemilik ingin mengadakan
pekerjaan tambahan yang tidak tercantum dalam kontrak maka ia
harus membayar biaya tambahan kepada kontraktor.

Memberikan resiko yang tinggi bagi kontraktor apabila terjadi:
Kesalahan perhingan volume pekerjaan dalam surat
penawaran harga
Kenaikan harga material upah yang tidak terduga
Kondisi lapangan yang berbeda (differing site condition).
Kontraktor harus memperhitungkan komponen biaya kontingensi
ke dalam biaya penawaran guna mengantisipasi adanya berbagai
resiko bagi kontraktor.

b) Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)
Pada dasarnya, kontrak ini adalah variasi dari kontrak Lump Sum.
Jenis kontrak ini biasanya dijumpai pada proyek proyek dimana
pembagian ruang lingkup pekerjaan telah dijabarkan oleh pemilik
melalui daftar kuantitas pekerjaan (bill of quantities). Kontraktor
hanya mengisi harga satuan (unit price) yang kemudian dikalikan
II-18

dengan masing masing volume pekerjaan sehingga diperoleh harga

total seluruh pekerjaan.
Pada awalnya, kontraktor akan melaksanakan pekerjaan sesuai dengan
volume yang telah disepakati dalam kontrak. Namun jika dalam
pelaksanaannya ternyata volumenya lebih besar dari volume yang
tercantum dalam kontrak, maka pemilik akan membayar sejumlah
volume yang dilaksanakan di lapangan.
Kelebihan dari sistem harga satuan ini adalah :
Cara ini menghasilkan pembayaran kepada kontraktor sesuai
volume atau kuantitas pekerjaan yang dikerjakan kontraktor

Cara ini tetap membatasi harga yang harus dibayar karena harga
satuan pada waktu penawaran adalah pasti dan tidak berubah. Jika
pekerjaan yang dikerjakan kontraktor telah sesuai dengan gambar
gambar rencana maka pemilik akan membayar tepat sebesar
harga penawaran.
Jika terjadi penambahan volume pekerjaan akibat perubahan
kondisi lapangan maka, biaya tambahan menjadi tanggung jawab
owner.
2) Kontrak Harga atau Kontrak Biaya Plus Jasa
Pada kontrak ini, nilai kontrak tidak dinyatakan dengan harga yang pasti.
Kontrak jenis ini biasanya dipakai pada proyek yang ruang lingkupnya
belum terdefinisi dengan baik, misalnya desain yang belum lengkap.
Kontrak ini memberikan keleluasaan yang besar kepada pemilik untuk
menentukan pekerjaan yang perlu dan tidak perlu. Pemilik menanggung
seluruh resiko atas beban biaya proyek, termasuk hal yang belum diketahui
sewaktu penandatanganan kontrak, seperti ekskalasi, perubahan nilai tukar
mata uang dll. Bentuk kontrak biaya plus jasa dapat berupa :
a) Kontrak biaya plus jasa tetap
Kontraktor menerima ganti rugi untuk semua biaya proyek yang telah
dikeluarkan ditambah upah yang jumlahnya tetap (fixed free)sesuai
kesepakatan dalam kontrak.
b) Kontrak biaya plus jasa tidak tetap
II-19

Pemilik dan kontraktor mengadakan persetujuan bersama mengenai

jumlah biaya dan jumlah upah yang akan dibayarkan. Bila pada akhir
proyek ternyata biaya yang sesungguhnya berada di bawah jumlah
yang ditetapkan maka jumlah upah akan dinaikkan, demikian pula
seballiknya.
c) Kontrak biaya plus jasa dengan jaminan biaya maksimum
Pemilik menghitung harga proyeknya, lalu kontraktor diberi
kesempatan untuk mengoreksi dan kedua belah pihak berunding untuk
mendapatkan kesepakatan. Pemilik akan membayar semua biaya yang
dikeluarkan pada suatu batas maksimum. Jika biayanya melebihi batas
maksimum maka menjadi tanggungan kontaktor.
Kelebihan kontrak ini adalah :
Memberi fleksibilitas bagi pemilik
Mengurangi waktu yang diperlukan untuk membangun
dengan memanfaatkan sistem fast track

Memungkinkan pihak kontraktor dapat bereaksi dengan cepat
dalam menghadapi perubahan dan kondisi tidak terduga.
Kekurangan kontrak ini adalah :
Kontraktor yang tidak bonafid dapat menyalahgunakan

perjanjian
kontrak
dengan
cara
mengurangi
kualitas
pekerjaan untuk menekan biaya dan mengejar upah tinggi.

Biaya maksimum yang disepakati bisa berubah apabila terjadi
kenaikan harga peralatan, bahan atau tenaga kerja.

Pemilik dapat melakukan campur tangan yang terlalu
berlebihan terhadap pelaksanaan proyek.
5. Unsur-unsur Dalam Manajemen Proyek
II-20

Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan beberapa sumber daya yang mendukung
jalannya proyek konstruksi yang sedang dilaksanakan, seperti yang dikemukaan oleh
Siregar dan Samadhi (1989:9) dalam mengelola suatu proyek konstruksi diperlukan
bebrapa sumber daya, seperti manusia, dana, material, peralatan, dan schedule
(penjadwalan).
a. Sumber Daya Manusia (SDM)
Sumber daya manusia menurut Soeharto, 1995 dalam proyek ialah seluruh
tenaga kerja yang dipergunakan sebagai masukan atau input pada suatu
rangkaian kegiatan proyek untuk memperoleh hasil proyek telah ditetapkan.
Pada proyek konstruksi terdapat banyak pihak yang terlibat didalamnya, seperti
pemilik proyek, kontraktor, konsultan, sub kontraktor dan sebagainya yang
masing-masing pihak memberikan peran yang cukup penting sesuai perannya
masing-masing dan saling mendukung antar bagian.
Hal ini dimungkinkan terjadi dikarenakan hasil akhir pekerjaan suatu konstruksi
bergantung pada kinerja tenaga kerja pada tiap pekerjaan yang dikerjakannya
dilapangan, walaupun tanpa mengesampingkan adanya faktor lain yang
berpengaruh terhadap penyelesaian pekerjaan proyek konstruksi seperti
peralatan yang digunakan, bahan pekerjaan konstruksi maupun yang lainnya.
Beberapa contoh tenaga kerja yang terlibat secara langsung di lapangan dalam
pekerjaan proyek konstruksi dan memiliki peranan yang cukup dominan, seperti:
1) Project Manager
Merupakan orang-orang yang bertanggung jawab penuh atas pelaksanaan
proyek, mengawasi semua tenaga kerja yang terlibat di dalam proyek, baik
yang berada di lapangan maupun yang bertugas di kantor.
2) Site Manager
Merupakan staff ahli untuk mewakili pekerjaan kontraktor di lapangan dan
memiliki wewenang penuh untuk mengambil tindakan-tindakan yang
berkaitan dengan pelaksanaan semua pembangunan serta bertanggung
jawab atas segala apa yang terjadi pada pekerjaan proyek konstruksi.
3) Site Engineer
Site engineer merupakan pembantu tugas manajer proyek yang memiliki
tugas dalam perencanaan teknis dan material yang meliputi menyediakan
II-21

seluruh shop drawing, membuat perhitungan konstruksi yang diperlukan,

menentukan spesifikasi data teknis bahan dan volume pekerjaan. Selain
itu, juga membuat metode pelaksanaan yang diperlukan oleh proyek dan
waktu kerja yang diperlukan.
4) Administrasi atau Keuangan
Bagian ini merupakan bagian yang membantu project manager dalam
menangani masalah administrasi atau keuangan. Tugasnya adalah
mengatur administrasi proyek, mengurus keuangan proyek, mengurus upah
tenaga kerja, dan mengatur surat-surat yang diperlukan.
5) Logistik atau Gudang
Merupakan bagian yang berisi orang-orang dengan tugas mengurusi
pengadaan barang, peralatan, dan material untuk pelaksanaan proyek.
6) Kepala Pelaksana
Merupakan tenaga kerja yang mengkoordinir berbagai pekerjaan di
lapangan dan bertanggung jawab kepada site manajer atas kemajuan
pelaksanaan pekerjaan. Tugas kepala pelaksana diantaranya mengkoordinir
pelaksana dan mengawasi pelaksanaan pekerjaan sehari-hari serta
menetapkan jenis dan bagian-bagian pekerjaan untuk setiap mandor.
7) Pelaksana
Pelaksana merupakan orang yang membantu kepala pelaksana dalam
mengerjakan pekerjaan fisik secara keseluruhan. Tugas pelaksana adalah
menghitung volume pekerjaan, mengawasi pelaksanaan pekerjaan di
lapangan dan bertanggung jawab kepada kepala pelaksana. Bagian inilah
yang secara intens berinteraksi dengan tenaga kerja di lapangan dan secara
langsung pula memberi instruksi atau komando pada tenaga kerja.
8) Mandor
Mandor adalah orang yang mengatur pekerjaan tertentu sehingga ia dapat
mendatangkan sejumlah tenaga kerja sesuai dengan kualifikasi yang
diperlukan, seperti kelompok tukang kayu, besi, dan sebagainya.
9) Kepala Tukang
Kepala tukang merupakan tenaga terampil yang mempunyai dasar
pengetahuan teknik sampai tingkat tertentu seperti membaca atau
memahami gambar konstruksi, menghitung kebutuhan bahan, dan
sebagainya.
10) Tukang
II-22

Tukang merupakan orang yang mempunyai keahlian dan keterampilan

tertentu dalam pekerjaan yang disebabkan karena pengalaman dan
kebiasaan, namun masih terbatas pada pekerjaan sederhana, diantaranya
adalah membuat bekisting, merakit tulangan, plester, dan lain-lain.
11) Pekerja atau Laden
Pekerja adalah orang yang tidak mempunyai keahlian sama sekali, hanya
mengandalkan kemampuan fisik. Jenis pekerjaan yang dilaksanakan
diantaranya adalah penggalian tanah, melayani, dan mengangkut material.
b. Dana (Biaya)
Satu hal penting dalam perencanaan suatu proyek adalah biaya. Dalam
mengerjakan suatu proyek diperlukan berbagai jenis sumber daya bahan, tenaga
kerja, peralatan dan sebagainya. Hal tersebut akhirnya akan menyangkut
masalah keuangan, yaitu masalah biaya dan pendapatan proyek serta masalah
penerimaan dan pengeluaran keuangan.
1) Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung adalah biaya yang timbul dan berhubungan langsung
dengan aktivitas proyek yang sedang berjalan. Biaya langsung meliputi:
a) Biaya Bahan dan Material
Bahan atau material yang akan dipakai harus dihitung secara cermat
kuantitasnya dengan telah memperhitungkan material hilang. Biaya
material untuk satu tempat dengan tempat lain mungkin berbeda hal
ini dipengaruhi oleh kelangkaan material, biaya transportasi dan stock
material.
b) Biaya Upah
Biaya upah tenaga kerja bervariasi dan tergantung terhadap keahlian
dan standart gaji dimana proyek tersebut berada. Upah pekerja ini
termasuk biaya tanggungan kesehatan dan asuransi kecelakaan kerja.
Lokasi proyek dimana biaya hidup tinggi maka standart gajinya juga
tinggi. Untuk daerah yang cukup sulit mendapatkan tenaga kerja yang
memiliki keahlian yang diharapkan, maka sangatlah mungkin untuk
mendatangkan tenaga kerja dari daerah lain yang mana akan
menambah biaya mobilitas pekerja dan biaya penginapan pekerja yang
cukup besar.
c) Biaya Alat
II-23

Untuk
peralatan
umum
yang
biasa
digunakan
perlu
untuk
dipertimbangkan untuk menyewa atau membeli alat tersebut. Karena

dengan suatu analisa dan pertimbangan yang tepat dapat menekan
biaya peralatan.
d) Biaya Sub-Kontrakor
Biaya ini diperlukan bila ada bagian pekerjaan diserahkan/dikerjakan
oleh sub-kontraktor. Sub-kontraktor ini bertanggung jawab dan
dibayar oleh kontraktor utama.
2) Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang diperlukan untuk setiap kegiatan
proyek, tetapi tidak berhubungan langsung dengan kegiatan yang
bersangkutan dan dihitung pada awal proyek sampai akhir proyek. Bila
pelaksanaan akhir proyek mundur dari waktu yang sudah direncanakan
maka biaya tidak langsung ini akan menjadi besar, sedangkan jumlah
pekerjaan dan nilai kontrak tetap, sehingga keuntungan kontraktor akan
berkurang bahkan untuk kondisi tertentu akan mengalami kerugian. Biaya
tidak langsung tersebut meliputi :
a) Biaya Overhead
Biaya Overhead adalah biaya-biaya operasional yang menunjang
pelaksanaan pekerjaan selama proyek berlangsung, yang meliputi :
i.
Fasilitas sementara
ii.
Operasional petugas satpam
iii.
Biaya untuk K3 (Kesehatan dan Keselamatan Kerja)
b) Gaji Pegawai
Termasuk dalam unsur biaya ini adalah gaji maupun honor pegawai /
karyawan tetap dan tidak tetap yang terlibat maupun tidak terlibat
dalam proyek yang dibebankan dalam pembiayaan proyek tersebut.
c) Biaya Tak Terduga
Biaya tak terduga adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang mungkin
bisa terjadi, mungkin tidak.
d) Keuntungan
Keuntungan kontraktor yang direkomendasikan dalam kontrak kerja
pada umumnya 10% selain itu juga tergantung besarnya resiko
pekerjaan tersebut, semakin besar resikonya maka akan semakin besar
II-24

pula propit yang ditetapkan. Bagi kontraktor propit sangat dipengaruhi

oleh seberapa besar efesiensi yang dapat dilakukan kontraktor yang
bersangkutan dengan baik mengurangi kualitas, spesifikasi dan waktu
pelaksanaan proyek ( Yurry Widyatmoko, 2008 ).
c. Material
Material merupakan bahan pembentuk bangunan, oleh karena itu, diperlukan
pengelolaan atau manajemen yang optimal. Manajemen material merupakan satu
kesatuan dari seluruh aktivitas terhadap material. Dalam menganalisa kebutuhan
pada suatu proyek dibutuhkan suatu pengelolaan atau manajemen yang baik.
Pengelolaan material merupakan kegiatan yang mencakup fungsi perencanaan
kebutuhan (menyediakan material yang dibutuhkan oleh bagian pelaksanaan di
lapangan untuk melaksanakan pekerjaan yang telah dijadwalkan), penetapan
anggaran, pengadaan material (berkaitan dengan ketepatan dalam hal mutu,
jumlah, waktu, harga, sumber material, dan lokasi pengiriman), penyimpanan
dan pengawasan barang dengan optimal karena material merupakan kebutuhan
yang sangat penting dalam keberhasilan suatu proyek konstruksi.
Oleh karena itu, kontraktor mulai mengembangkan sistem manajemen material
antara identifikasi atau perencanaan kebutuhan material, identifikasi supplier,
pengadaan
material
transportasi,
penyimpanan
atau
pergudangan,
dan
pendistribusian material. Dengan mengendalikan bahan konstruksi sesuai dengan

kebutuhan yang diperlukan kita akan mampu memberikan keuntungan dalam
banyak hal, diantaranya peningkatan produktifitas tenaga kerja, mencegah
timbulnya kehilangan material, efisiensi tenaga kerja, dan mencegah cashflow
yang negatif. (Eddy Herjanto, 2005)
d. Alat
Peralatan yang akan diperlukan dalam pelaksanaan proyek konstruksi dapat
berupa peralatan yang dimiliki sendiri maupun yang berupa sewa. Untuk
melaksanakan pengendalian terhadap peralatan yang dipergunakan ini dapat
dilakukan dengan :
II-25

1) Mengusahakan agar alat (terutama alat berat) dapat bekerja dengan optimal
sehingga OR (Occupancy Ratio) dapat tercapai semaksimal mungkin atau
dengan perkataan lain produktivitas alatnya yang tinggi.
2) Kebutuhan alat ringan dapat dipenuhi secara Outsourcing (sewa dari luar)
untuk menghindari biaya perawatan dan penyimpanan yang tinggi.
e. Jadwal (Schedule)
Penjadwalan adalah pengaturan perincian yang diperlukan untuk melaksanakan
rencana itu. Dimulai dengan taraf desain, dikembangkan pada waktu pemberian
kontrak, kemudian digunakan sebagai dasar pengendalian sewaktu pembelian
sub kontrak diadakan atau sampai konstruksi. Pada hakekatnya, jadwal adalah
alat yang digunakan sebagai patokan untuk mengukur kegiatan pelaksanaan
pekerjaan terhadap waktu untuk penyelesaian kegiatan tersebut, meliputi
kegiatan alokasi sumber daya, pembagian tenaga kerja, alokasi dan pengadaan
pengadaan material, dan segala sesuatu yang dipengaruhi dengan waktu itu
sendiri dalam jangka waktu tertentu. Jadi dengan demikian dapat dikaitkan
masalah-masalah yang berhubungan dengan kegiatan tersebut dengan faktorfaktor yang berpengaruh terhadap waktu, yang dapat dimanfaatkan secara
produktif untuk penyelesaian kegiatan. Ada beberapa fungsi penjadwalan, antara
lain :
1) Menentukan durasi total yang digunakan untuk menyelesaikan proyek.
2) Menentukan waktu pelaksanaan dari masing-masing kegiatan.
3) Menentukan kegiatan-kegiatan yang tak boleh terlambat atau tertunda
pelaksanaannya (kegiatan kritis) dan jalur kritis.
4) Menentukan kemajuan pelaksanaan proyek.
5) Sebagai dasar perhitungan cashflow proyek.
6) Sebagai dasar bagi penjadwalan sumber daya proyek lain, seperti tenaga
kerja, material, dan peralatan.
7) Sebagai alat pengendalian proyek.
Adapun proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir
yang telah ditentukan dan menjamin bahwa selesainya proyek dengan tepat waktu.
Beberapa tahapan yang diperlukan dalam hal tersebut antara lain :
1) Definisi aktivitas
: identifikasi aktivitas yang spesifik yang
harus dilakukan untuk menuju pencapaian hasil proyek.
II-26

2) Sekuensial aktivitas
: identifikasi dan dokumentasi antar aktivitas
secara berurutan.
3) Estimasi durasi aktivitas
: estimasi jumlah periode pekerjaan yang
akan dibutuhkan.
4) Pengembangan jadwal
: dapat berupa analisis urutan aktivitas,
durasi aktivitas, dan persyaratan sumber daya untuk membuat jadwal

proyek. Pengendalian waktu pelaksanaan proyek dapat dilakukan dengan
menggunakan alat bantu jadwal pelaksanaan seperti Bar Chart Schedule,
Kurva S sebagai indicator terlambat tidaknya proyek. Tetapi pelaksanaan
time schedule secara umum sering mengalami hambatan-hambatan yang
disebabkan oleh :
a) Keadaan cuaca yang tidak memungkinkan dilaksanakannya pekerjaan.
b) Kesalahaan yang dibuat pelaksana.
c) Ketidakteraturan penyedia bahan.
d) Perubahan-perubahan yang diinginkan pemberi tugas.
6. Unsur-Unsur Pengelola Proyek
a. Pemilik Proyek (Owner)
Pemilik peoyek atau pemberi tugas dapat berasal dari kalangan swasta atau
pejabat yang mewakili kepentingan pemerintah. Pemberi tugas dari kalangan
swasta dapat selaku pemakai atau pemilik bangunan dapat pula seorang
developer. Dalam organisasi proyek konstruksi, peeri tugas umumnya duduk
sebagai pemimpin proyek atau manager proyek.
Dalam pengambilan keputusan yang berkaitan dengan proyek konstruksi
pemberi tugas harus bersifat cermat dan hati hati. Pemberi tugas harus
menyadari bahwa munculnya berbagai penyimpangan dapat dipengaruhi oleh
kondisi sistem managemen yang berjalan.
Perilaku menyimpang bukan hanya berasal dari kontraktor sebagai pelaksana,
namun memiliki kemungkinan dari konsultan yang seharusnya melindungi
kepentingannya, tidak jarang pula oknum atau staf dari pemberi tugas tergoda
untuk memanfaatkan kelemahan sistem.
Pemilik proyek mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut:
II-27

1) Mengendalikan proyek secara keseluruhan untuk mencapai sasaran baik

segi kualitas fisik proyek maupun batas waktu yang telah ditetapkan.
2) Mengadakan kontrak dengan kontraktor yang memuat tugas dan kewajiban
sesuai prosedur.
3) Menunjuk kontraktor pemenang tender untuk melaksanakan proyek
4)
5)
6)
7)
tersebut.
Menyediakan dana yang diperlukan untuk merealisasikan proyek.
Menandatangani surat perjanjian pemborongan dan surat perintah kerja.
Menetapkan pekerjaan tambahan atau pengurangan pekerjaan.
Mengeluarkan semua instruksi dan menyerahkan semua dokumen
pembayaran kepada kontraktor

8) Menerima hasil pekerjaan dari pelaksanaan proyek atau kontraktor.
b. Konsultan Perencana
Perencana ialah orang atau badan yang membuat perencanaan lengkap dari suatu
pekerjaan atau proyek pembangunan. Perencanaan biasa berupa perseorangan
yang berbadan hukum yang bergerak dalam bidang perencanaan.
Perencanaan mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut :
1) Membuat perencanaan lengkap meliputi gambar bestek, Rencana Kerja
dan Syarat (RKS), perhitungan struktur ,serta perencanaan anggaran biaya.
2) Menyiapkan dokumen untuk proses lelang.
3) Membantu dalam pelelangan proyek seperti memberikan penjelasan dalam
rapat pemberian pekerjaan,membuat berita acara penjelasan.
4) Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas
(owner) tentang pelaksanaan proyek.
5) Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal
yang kurang jelas dari gambar bestek dan Rencana Kerja dan Syarat
(RKS).
6) Membuat gambar revisi jika ada perubahan .
7) Menghadiri rapat koordinasi pengelola proyek.
8) Mempelajari petunjukpetunjuk teknis, Peraturan Perundang-undangan
yang berlaku sebagai pedoman kerja.
9) Mengadakan koordinasi dengan Sub Dinas lain dan instansi terkait sesuai
dengan bidangnya.
10) Menyusun rencana strategis dinas.
c. Konsultan Pengawas
Beberapa pegertian dan perumusan tentang pengawasan adalah sebagai berikut :
II-28

1) Pengawasan yang dikenal dalam istilah Audit adalah merupakan

pemeriksaan terhadap pengetrapan tata laksana yang berlaku dalam
pelaksanaan tugas agar terhindar dari penyimpangan.
2) Pengawasan adalah usaha penertiban untuk menjamin terlaksananya segala
ketentuan-ketentuan berdasarkan peraturan, undang-undang, keputusankeputusan, serta kebijaksanaan yang ditetapkan oleh pemerintah (pusat
ataupun daerah).
3) Pengawasan dalam arti umum mengandung aspek-aspek pemeriksaan,
pencocockan serta mengusahakan agar pekerjaan terlaksana sesuai dengan
rencana yang telah ditetapkan dengan hasil yang dikehendaki.
Sehingga pengawasan adalah merupakan aspek manajemen dalam kelompok.
Koordinasi dapat digambarkan dalam sistem yang baru dikenal adanya
Management Audit atau sering disebut Performance Audit atau kegiatan
pemeriksaan yang dilakukan terhadap tanggungjawab yang meliputi :
1)
2)
3)
4)
5)
Pengawasan kegiatan keuangan.

Pengawasan kegiatan material.
Pengawasan kegiatan operasional.
Pengawasan kegiatan organisasi.
Pengawasan kegiatan personal.
Proses pengawasan itu sendiri terdiri dari 4 tahap, yaitu :

1) Penentuan norma dan standar
Norma dan standar diperlukan untuk mengukur hasil karya petugas atau
unit-unit tertentu atas dasar kualitas dan waktu.
2) Pemerikasaan
Pemerikasaan adalah kegiatan melihat dan menyaksikan sampai berapa
jauh hasil pelaksanaan pekerjaan, sesuai atau tidak dengan rencana, dengan
dilakukan atas langkah-langkah kegiatan sebagai berikut :
a) Persiapan sebelum melakukan pemeriksaan.
b) Tindakan pemeriksaan itu sendiri (pengamatan).
c) Pencatatan dari segala pemeriksaan.
d) Menghitung untuk keperluan laporan.
3) Perbandingan
Dalam kegiatan mempertimbangkan, pengolahan, termasuk juga tugas
evaluasi hasil. Pentingnya adanya kegiatan penilaian merupakan salah satu
mekanisme pengawasan, karena penilaian merupakan tindakan koreksi
II-29

terhadap suatu laporan dan sekaligus merupakan koreksi terhadap

implementasi dari rencana seterusnya.
4) Saran tindakan korektif
Tindakan yang perlu diambil, dan bila perlu ada perbaikan perbaikan dan
menampung keadaan yang tak terduga dengan segera, serta meluruskan
adanya penyimpangan-penyimpangan pekerjaan.
Saran tindakan korektif dapat berupa :
a)
b)
c)
d)
Penyesuaian terhadap keadaan dan pengaruhnya.

Merubah rencana atau program yang masih dalam batas-batasnya.
Perbaikan syarat-syarat pelaksanaannya.
Pelaksanaan-pelaksanaannya perlu disiapkan untuk menghadapi
keadaan yang baru.
Tugas dan kewajiban konsultan pengawas antara lain :

1) Memeriksa dan mempelajari dokumen kontrark yang akan dijadikan dasar
dalam tugas pengawasan.
2) Mengawasi pemakaian material, peralatan serta metode pelaksanaan,
mengawasi ketepatan waktu dan biaya konstruksi.
3) Mengawasi pelaksanaan konstruksi dari aspek kualitas, kuantitas dan laju
pencapaian volume pekerjaan.
4) Menginventarisasi perubahan dan penyesuaian yang harus dilakukan di
lapangan sehubungan dengan permasalahan yang timbul.
5) Menyelenggarakan rapat secara berkala, membuat laporan kemajuan
pekerjaan, pengawasan berkala mingguan dan bulanan denan masukan
hasil rapat lapangan serta laporan harian, mingguan dan bulanan dari
kontaktor.
6) Menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan untuk pembayaran
angsuran, pemeliharaan pekerjaan serta serah terima hasil pekerjaan yang
pertama dan kedua.
7) Meneliti gambar yang sesuai dengan pekerjaan yang dilaksanakan di
lapangan (as built drawings).
8) Menyusun daftar kerusakan pada masa pemeliharaan dan mengawasi
perbaikannya.
d. Kontraktor Pelaksana
II-30

Kontraktor adalah pihak yang diserahi tugas untuk melaksanakan pembangunan

proyek oleh owner melalui prosedur pelelangan. Pekerjaan yang dilaksanakan
harus sesuai dengan kontrak ( Rencana Kerja dan Syarat-Syarat serta GambarGambar Kerja ) dengan biaya yang telah disepakati. Kontraktor mempunyai
tugas dan kewajiban sebagai berikut :
1) Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat yang
telah ditetapkan dalam dokumen kontrak.
2) Membuat gambar kerja (shop drawing) sebelum memulai pelaksanaan
pekerjaan.
3) Membuat dokumen tentang pekerjaan yang telah dilaksanakan dan
diserahkan kepada owner.
4) Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan kemajuan proyek.
5) Mengasuransikan pekerjaan dan kecelakaan kerja bagi tenaga kerja.
6) Melakukan perbaikan atas kerusakan atau kekurangan pekerjaan akibat
kelalaian selama pelaksanaan dengan menanggung seluruh biayanya.
Menyerahkan hasil pekerjaan setelah pekerjaan proyek selesai.
e. Struktur Organisasi Pelaksana Proyek
Pembentukan struktur organisasi pelaksanaan dilakukan supaya pelaksanaan
pekerjaan lebih terarah dan terkendali. Dalam usaha penyusunan struktur
organisasi pelaksanaan, guna mencapai iklim hubungan kerja perlu diperhatikan
sebaik-baiknya. Beberapa hal yang akan berpengaruh terhadap kelancaran
pekerjaan, antara lain :
1) Jalur instruksi yang sependek mungkin.
2) Masing-masing staf personil harus memiliki uraian jabatan yang jelas dan
terperinci.
3) Adanya suatu wewenang pada masing-masing personil untuk mengambil
keputusan sesuai dengan jabatannya.
4) Membentuk iklim hubungan kerja yang baik antar pihak-pihak yang
terkait.
Unsur-unsur pelaksana pada kontraktor adalah General Manajer, Site Manajer,
Pelaksana, Logistik, Administrasi, Mandor. Masing-masing dari unsur tersebut
memiliki tugas dan kewajiban sesuai dengan kedudukannya.
II-31

Project Manager
Site Manager
Pelaksana I
Drafter
Mandor
Logistik
Pelaksana I
Surveyor
Mandor
Adminsitrasi
Mandor
Pekerja
Skema 2.6 Struktur Organisasi Pelaksanaan

Sumber : Buku Manajemen Konstruksi, Ir. Soegrng Djojowirono, edisi ketiga, BP-FT-UGM, hal. 15
7. Hubungan Kerja Pelaksana Proyek dalam Proyek Konstruksi

Fungsi-fungsi manajer konstruksi professional adalah merencanakan, mengatur, dan
mengendalikan suatu program konstruksi secara objektif dan teliti, dalam tata-tata
yang paling sesuai dengan sasaran proyek individu dari pemilik, sambil tetap
mengadakan hubungan-kerja yang jujur dengan pihak lain yang terlibat dalam
program. Sasaran pemilik akan mencakup biaya proyek keseluruhan yang minimum
yang meliputi keuntungan ekonomis karena membangun menurut desain dengan
waktu yang minimum, penyesuaian dengan persyaratan administrative dan
pengendalian dari pihak pemilik, dan jaminan kualitas serta kegunaan hasil-jadinya.
II-32

a. Pertanggungjawaban kepada Pemilik (Bouwheer)

Tugas dan kewajiban manajer konstruksi professional kepada pemilik mencakup
tindakan mewakili secara terpercaya dan professional serta pemberian advis,
yang bebas dari konflik ekonomis. Advis dan tindakan mewakili ini akan
dilakukan seobjektif mungkin dalam kerangka delegasi pertanggungjawaban
yang telah dipercayakan dan serahkan kepadanya. Manajer setiap waktu harus
memberikan informasi sepenuhnya kepada pemilik mengenai keadaan proyek
saat ini dibandingkan dengan rencana keseluruhannya.
b. Tanggungjawab kepada Perancang
Hubungan kerja dengan manajer dengan perancang sepenuhnya harus bersifat
professional, agar berhasil, dia harus mendapatkan kerjasama penuh dari arsitek
atau insinyur yang merancang proyek. Manfaat penuh dari tahap-desain program
rekayasa-nilai hanya dapat dicapai dengan bekerjasama secara sebaik-baiknya,
keberhasilan pengurangan biaya proyek dengan tetap mempertahankan nilai,
harus diakui sebagai prestasi-bersama dengan perancang, bila jalinan hubungan
yang baik memang dikehendaki. Manajer memberikan pengetahuan ekonominya
mengenai industry konstruksi sebagai sumber untuk perancang dalam
meneruskan sasaran pemilik secara keseluruhan.
Sebaliknya, bila tanggungjawab desain yang berkesinambungan dari perancang
kepada pemilik tetap dijaga dan diakui oleh manajer konstruksi professional,
maka dia akan mempunyai partner yang baik. Dengan bekerja sama untuk
mencapai kepentingan ekonomi bersama mereka, maka perancang, pemilik, dan
manajer akan saling membantu untuk mencapai sasaran pemilik.
c. Tanggungjawab kepada Kontraktor
Hubungan kerja manajer dengan kontraktor proyek juga harus sama
profesionalnya. Dia harus secara cermat menafsirkan rencana dan spesifikasi,
dan bila perlu meminta penjelasannya kepada perancang. Beberapa tahun
berselang, para insinyur-lapangan menafsirkan rencana dan spesifikasi tanpa
memihak siapapun dan memutuskan pertanyaan-pertanyaan mengenai fakta serta
perselisihan antara pemilik dan kontraktor. Pada saat ini, manajer konstruksi
II-33

professional juga harus memberikan pertanggungjawaban yang sama kepada

kontraktor. Dia harus berpegang pada kesesuaian proyek dengan rencana dan
spesifikasi untuk menjamin tercapainya sasaran pemilik, tetapi dia pun harus
juga tetap berpegang pada kompensasi yang wajar bagi kontraktor untuk
perubahan dan modifikasi yang diminta oleh pemilik atau perancang atau karena
kelalaiannya sendiri.
d. Tanggungjawab kepada Pihak Lainnya
Manajer juga mempunyai suatu kewajiban kepada tenaga kerja. Dia harus
mengakui persetujuan tawar-menawar kolektif yang berlaku antara kontraktor
dengan serikat buruh dan harus mempunyai pengetahuan yang cukup tentang
jurisdiksi ketenagakerjaan yang berlaku di daerah proyek. Dalam daerah-daerah
yang belum ada serikat buruhnya, diapun mempunyai tanggung jawab yang
sama , walaupun agak berbeda.
Manajer konstruksi professional mempunyai suatu tugas kepada industry dan
masyarakat umum. Bila benar-benar qualified, dia tentu menyadari banyaknya
permasalahan dalam industry ini. Dia harus bertindak sebagai ahli yang
berpengetahuan dalam memberikan nasehat kepada pemilik dan dalam
memenuhi
tanggungjawabnya
sendiri
untuk
membantu
memecahkan
permasalahan dan konflik ekonomi yang selalu hadir sampai tingkat tertentu
dalam daerah proyek tertentu.
8. Manajemen Pengendalian Proyek
a. Pengendalian Mutu (Quality Control)
Pengendalian mutu merupakan pengelolaan
yang
bertujuan
mencapai
persyaratan mutu proyek pada pekerjaan pertama tanpa adanya pengulangan

dengan cara-cara yang efektif dan ekonomis. Pengelolaan mutu proyek
merupakan unsur dari pengelolaan proyek secara keseluruhan. Beberapa faktor
untuk mengendalikan mutu atau kualitas dalam proyek kinstruksi adalah sebagai
berikut :
1) Ijin Pelaksanaan
Sebelum kontraktor memulai pelaksanaan (tahapan pekerjaan), terlebih
dahulu kontraktor harus meminta ijin pelaksanaan kepada konsultan
II-34

pengawas agar ijin pelaksanaan tersebut dapat diberikan, maka kontraktor

harus melakukan persiapan-persiapan yang diperlukan sebelum pekerjaan
tersebut dapat dimulai. Konsultan pengawas akan memberikan ijin bila
persiapan pekerjaan tersebut dinilai sudah memadahi.
2) Pengawas dan Pengendalian Pelaksanaan
Program pengawasan dan pengendalian pelaksanaan ini berpegang pada
gambar dan spesifikasi pelaksanaan yang telah ditetapkan beserta
perubahannya. Dengan adanya pekerjaan yang dilakukan secara parallel,
maka pengendalian pekerjaan menjadi urgensi atau pegangan agar
pekerjaan tersebut tidak saling bertabrakan atau over lap atau tidak
sinkron.
Konsultan pengawas disini juga memonitor, antara lain :
a)
b)
c)
d)
e)
Metode pelaksanaan.
Penyediaan dan distribusi peralatan dan tenaga kerja.
Kemajuan pekerjaan.
Perubahan-perubahan pekerjaan akibat kondisi lapangan dan permintaan pemilik proyek.
Mutu pelaksanaan.
3) Pengujian Hasil Pelaksanaan Pekerjaan
Pada pekerjaan tertentu harus dilakukan pengujian terhadap hasil
pelaksanaannya, sehingga pekerjaan tersebut dapat dinilai selesai.
4) Serah Terima Hasil Pekerjaan
Bila suatu mutu pekerjaan sudah dinilai selesai melalui pengujian hasil
pekerjaan, maka dapat dilakukan serah terima dari kontraktor kepada
pemberi tugas yang didampingi oleh konsultan pengawas. Sebelum serah
terima pertama ini dilakukan, terlebih dahulu dilakukan, terlebih dahulu
dilakukan
pencatatan
hal-hal
yang
harus
diperbaiki
pada
masa
pemeliharaan. Bila semua telah diperbaiki dalam masa pemeliharaan,

maka serah terima kedua dapat dilakukan.
b. Pengendalian Biaya (Budget Control)
Pada dasarnya pengendalian biaya dilaksanakan pada proses pekerjaan
keseluruhan yaitu dari perencanaan sampai dengan pelaksanaan fisik. Dalam
rangka pengendalian biaya tersebut disusun langkah pencegahan, yaitu upaya
untuk menghindarkan biaya-biaya tambahan diluar rencana, antara lain sebagai
berikut :
II-35

1) Pekerjaan kontraktor terutama yang menyangkut biaya besar serta

mengandung resiko, perlu dibuat rencana kerja yang matang sehingga
konsultan pengawas dapat ikut serta mengevaluasi rencana tersebut dan
memberikan saran yang dititik beratkan pada efisiensi biaya.
2) Mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan untuk menghindari terjadinya
kesalahan yang tidak perlu dan berakibat pada penambahan biaya.
3) Evaluasi dan pelaporan secara teratur pengembanagan biaya proyek
kepada pemberi tugas, sehingga apabila dipelrukan tindakan khusus dapat
dilaksanakan sedini mungkin.
c. Pengendalian Waktu (Time Control)
Pengendalian (controlling) adalah proses penetapan apa yang telah dicapai,
evaluasi kerja, dan langkah perbaikan bila diperlukan. Proses ini dapat dilakukan
jika sebelumnya telah ada kegiatan perencanaan, karena esensi pengendalian
adalah membandingkan apa yang seharusnya terjadi dengan apa yang telah
terjadi (Ervianto, 2002).
Rencana waktu proyek merupakan batasan sekaligus tujuan yang harus dicapai
oleh pelaksana proyek.Waktu sebagai batasan proyek dituangkan dalam
dokumen kontrak proyek, sedangkan waktu sebagai tujuan proyek diwujudkan
dalam jadwal (shedule) proyek. Yang dimaksud dengan pengendalian proyek
adalah memantau, mengkaji, mengadakan koreksi dan membimbing agar
kegiatan proyek menuju kearah sasaran yang telah ditentukan (Soeharto, 1995).
Pengawasan dan pengendalian waktu atau bisa kita sebut dengan penjadwalan
merupakan alat yang diperlukan guna menyelesaikan suatu proyek konstruksi.
Untuk proyek dengan beberapa kegiatan, tahap pelaksanaan umunya dapat
dibayangkan sehingga penjadwalan tidak begitu mutlak dilakukan.Akan tetapi
berbeda masalahnya pada proyek berskala besar dimana selain jumlah kegiatan
yang sangat banyak dan rumitnya ketergantungan antar kegiatan tidak mungkin
lagi di olah dalam pikiran.Penjadwalan dan pengontrolan menjadi rumit, jadi
sangatlah penting agar kegiatan dapat dilakukan dengan efektif dan efisien.
Dalam sistem pengendalian proyek, disamping memerlukan perencanaan yang
realistis sebagai tolok ukur pencapaian sasaran, juga harus dilengkapi dengan
II-36

teknik dan metode yang dapat segera mengetahui tanda-tanda penyimpangan

(Soeharto, 1990).
Secara umum, sistem pengendalian proyek diperlukan untuk menjaga kesesuaian
antara perencanaan dan pelaksanaan.Perencanaan pada prinsipnya dibuat sebagai
bahan acaun untuk pelaksanaan.Bahan acaun tersebut selanjtunya menjadi
standar pelaksanaan proyek yang meliputi jadwal, anggaran dan spesifikasi
teknis. Selama proses pengendalian harus dilakukan selama pelaksanaan proyek
sehingga dapat diketahui prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai.
Dalam melaksanakan lingkup tugas yang menyangkut dengan pengendalian
waktu diperlukan adanya perangkat pengendalian serta mekanisme pengendalian
yang jelas dan teratur.
1) Master Schedule
Master schedule merupakan suatu jadwal pekerjaan yang dilakukan secara
terinci mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan. Master schedule
disusun dalam suatu sistem yang beraitan dengan program pemilik, serta
unit-unit pekerjaan di luar paket yang memiliki keterkaitan langsung.
Master schedule disiapkan oleh kontraktor dan diperiksa oleh konsultan
pengawas
segera
setelah
ditunjuk
untuk
selanjutnya
dimintakan
persetujuan serta pengesahan dari pemberi tugas.

2) Detail Schedule
Detail schedule merupakan rencana kegiatan pekerjaan yang dibuat secara
rinci yang berhubungan dengan jenis pekerjaan, material, tenaga kerja, dan
waktu yang dikerjakan.
9. Sistem Pelaporan dan Koordinasi
Untuk mengetahui kemajuan suatu proyek perlu diadakan rapat koordinasi dan prestasi
pekerjaan (reporting) yang dapat dilakukan dalam beberapa hal, antara lain :
a. Rapat Koordinasi
Rapat koordinasi membahas permasalahan yang ada, yaitu permasalahan yang
dapat menghambat berlangsungnya pelaksanaan pekerjaan proyek. Rapat
koordinasi yang dilakukan bersifat insidentil, yaitu rapat diadakan jika timbul
masalah dalam pelaksanaan proyek dan harus segera dipecahkan.
II-37

b. Laporan Prestasi Kerja (Reporting)

Laporan prestasi pekerjaan yang dilakukan dalam proyek ini adalah laporan
harian, laporan mingguan, dan laporan bulanan.
1) Laporan harian merupakan segala kegiatan pekerjaan yang dilakukan pada
hari tersebut.
2) Laporan mingguan berisi kegiatan harian selama satu minggu dan
masalah-masalah atau hambatan yang terjadi.
3) Laporan bulanan merupakan rekapitulasi dari laporan mingguan yang
disertai laporan visual yang berupa foto-foto proyek.
10. Pembayaran Termin Pekerjaan
Sistem pembayaran dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan setiap bulan (monthly
progress payment). Kontraktor harus memenuhi beberapa tahapan dalam proses
pembayaran tersebut. Kontraktor menyampaikan permohonan untuk pemeriksaan
prestasi pekerjaan kepada konsultan pengawas. Kemudian permohonan tersebut
disusun dalam sebuah berita acara penyerahan pertama pekerjaan. Jika pekerjaan dapat
dinyatakan selesai maka kontraktor menyampaikan permohonan pembayaran kepada
pimpinan proyek yang dilengkapi dengan berita acara penyerahan pertama pekerjaan.
Selanjutnya pembayaran akan dilakukan oleh pemilik melalui bank yang telah
ditetapkan.
Metode Pembayaran termin pekerjaan :
Dalam pembangunan beberapa proyek dikenal beberapa macam pembayaran
pekerjaan oleh pemilik kepada kontraktor, yaitu :
a. Pembayaran dilakukan 100% sebelum pekerjaan dimulai
b. Pembayaran dilakukan 100% setelah pekerjaan selesai 100%
c. Pembayaran dilakukan setiap penambahan prestasi kerja sebesar x % sampai
pekerjaan selesai 100%. Anggaran pemeliharaan biasanya diperhitungkan dalam
termin terakhir.
d. Pembayaran dilakukan dengan memberikan ansuran pertama sebesar x %,
sedangkan sisanya dibayarkan setelah pekerjaan selesai 100%.
e. Pembayaran dilakukan sesuai prestasi kerja yang dicapai dengan menyisakkan
pembayaran sebesar (100-y)% sebagai angsuran pemeliharaan yang akan
dibayarkan pada saat masa pemeliharaan selesai.
II-38

f. Pembayaran dilakukan dengan memberikan angsuran pertama, misalnya x%

sebelum
pekerjaan
dimulai,
dan
dengan
memperhitungkan
angsuran
pemeliharaan sebesar (100-y)%.

11. Program Keselamatan dan Kesehatan Kerja dalam Proyek Konstruksi
Masalah keselamatan serta kesehatan kerja juga sama-sama merupakan bagian dari
suatu upaya perencanaan dan pengendalian proyek sebagaimana halnya dengan biaya,
perencanaan, pengadaan serta kualitas. Hal itu memang mempunyai saling keterkaitan
yang sangat erat. Dalam bidang keselamatan kerja, telah lama diakui bahwa banyak
jenis pengoperasian konstruksi yang menimbulkan bahaya yang serius. Namun, baru
pada masa-masa akhir ini saja permasalahan kesehatan kerja dibidang konstruksi
mendapatkan perhatian yang cukup banyak.
Bahaya terhadap keselamatan kerja adalah bahaya sedemikian yang selalu mengintai
sehingga secara mendadak dapat menyebabkan suatu kecelakaan kerja atau kematian
pada karyawan, atau kerusakan pada material, peralatan atau suatu konstruksi. Hal
tersebut bukan hanya berasal dari bahaya fisik yang memang jelas, tetapi juga dari
faktor manusia seperti misalnya kekurangan latihan, pengawasan yang lemah,
perilaku, perencanaan yang kurang matang, atau bahkan para pekerja yang telah
sedemikian terbiasanya dalam mengenali pekerjaannya sehingga suatu waktu mereka
menjadi sangat lengah dan terlupa akan bahaya yang selalu mengincarnya.
Dalam suatu proyek terdapat beberapa pedoman dalam melaksanakan program
kesehatan dan keselamatan kerja. Salah satu pedoman penerapan kepribadian atau
perilaku tersebut diutarakan oleh Parker dan Oglesby, pedoman tersebut diantaranya
adalah :
a. Pekerja
Latihan, kebiasaan, kepercayaan, kesan, latar-belakang, pendidikan dan
kebudayaan, sikap social serta karakteristik fisik.
b. Lingkungan Pekerjaan
Sikap dan kebijakasanaan dari para pengusaha serta manajer, pengawas,
penyelia, serta kawan kerja (coworker) pada proyek.
c. Kondisi Pekerjaan
II-39

Ditentukan oleh jenis bahaya yang melekat tidak terpisahkan dengan pekerjaan
yang sedang dilaksanakan, maupun oleh bahaya terhadap kesehatan kerja yang
ditimbulkan oleh metoda dan material serta lokasi dari pekerjaan itu.
d. Penyingkiran Bahaya Mekanis
Pemakaian pagar batas, peralatan, serta prosedur untuk melindungi pekerjaan
secara fisik terhadap daerah atau situasi yang berbahaya (pelindung parit,
pelindung rantai, dan lain-lain).
e. Perlindungan
Pemakaian dari variabel sedemikian seperti helm (topi) keras, kacamata
pengaman, respirator, penyumbat telinga, tali (sabuk) tempat duduk, batang
gulung (roll bar), serta perangkat lainnya untuk melindungi kesehatan dan
keamanan kerja dari individu.
Semua faktor ini penting untuk menyusun suatu program keselamatan kerja yang
seutuhnya. Menurut tradisi, pengeluaran untuk keselamatan kerjadari perusahaa
berskala besar maupun program pengaturan dari pihak pemerintah, terutama diarahkan
pada faktor yang bersifat fisik. Penekanan yang kuat ini dapat kita rasakan pada
sebagian besar dari penerbitan OSHA maupun lainnya. Juga kerangka inspeksi dan
sanksi berupa denda dari OSHA telah mencerminkan hal ini. Namun dari beberapa
kajian telah diperlihatkan bahwa kira-kira 80 persen dari seluruh kecelakan kerja
industry itu disebabkan dari tindakan yang tak aman dalam mata rantai kecelakaan dan
bukan hanya satu kondisi yang taka man.
Dari beberapa uraian diatas bahwa keselamatan kerja sangat berkaitan erat dengan
kecelakan kerja. Kecelakaan kerja dalam proyek konstruksi diklasifikasikan dalamn
beberapa kategori , yaitu :
a. Menurut jenis kecelakaan, misalnya jatuh tertimpa suatu benda, luka karena
tumbbukan, terjepit, suhu tinggi, aus listrik, radiasi dll.
b. Menurut penyebab, misalnya akibat mesin, alat angkat, dan alat alat lain.
c. Menurut sifat luka/ kelainan, misalnya luka bakar
d. Menurut letak kelainan.
B. Tinjauan PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
II-40

Tinjauan PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa ini berisi tentang deskripssi sejarah
pembentukan PT. juga berisi tentang profil serta visi misi yang merupakan suatu tujuan
didirikannya PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa ini.
1. Sejarah PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa adalah sebuah perusahaan yang berbadan hukum
yang bergerak pada bidang jasa yaitu bidang perencanaan, kontraktor, dan
pengembang. PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa dibangun pertama kali pada tahun
2010 yang sebelumnya bergerak pada bidang pertokoan, ruko, serta perumahan.
Sebelum menjadi sebuah PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa, pendiri perusahaan ini
yaitu Ir. Trisno Seputro bergabung dengan perusahaan kakaknya yang juga bergerak
pada bidang yang sama di kota Yogyakarta pada tahun 2001-an. Dahulu kedua saudara
kandung ini saling bekerjasama untuk membangun, membesarkan, serta mengelola
perusahaan agar bisa bersaing dan unggul dibidangnya. Namun, karena terdapat suatu
ketidakcocokan antara bapak Trisno dengan saudaranya tersbut maka bapak Trisno
memilih untuk keluar dan mendirikan sebuah perusahaan sendiri yang juga bergerak
dalam bidang jasa konstruksi.
Dengan memiliki basic seorang arsitek dan sudah terdaftar dalam Ikatan Arsitek
Indonesia (IAI) serta memiliki pengalaman yang cukup di bidang ini maka bapak
Trisno mendirikan sebuah perusahaan yang bergerak pada bidang konstruksi yaitu jasa
perencanaan, kontraktor, dan pengembang. Bapak Trisno mendirikan perusahaan ini
pada tahun 2010 dimana bapak Trisno memilih keluar dari perusahaan bersama dengan
kakaknya. Perusahaan yang didirikan diberi nama PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa ini diketuai oleh Ir. Trisno Seputro sebagai direktur utama dan sebagai seorang
konsultan perencana.
Awalnya PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa bergerak pada bidang perumahan,
pertokoan, dan juga ruko. Dengan bidang ini, PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
telah memiliki banyak proyek sejak tahun 2010 salah satunya adalah proyek ruko yang
dikerjakan di Magelang yang dimiliki oleh PT. Sinar Mandiri Semesta. Selain proyek
tersebut, perusahaan ini juga telah memiliki banyak proyek di Yogyakarta dan
Sekitaranya.
II-41

Namun, seiring berjalannya waktu banyak penawaran yang datang salah satunya
adalah proyek gedung berlantai banyak atau highrise building, proyek pertama
bangunan tingkat tinggi ini dikerjakan pada tahun 2014 yaitu proyek Hotel Tara yang
juga dimiliki oleh PT. Sinar Mandiri Semesta. Dengan proyek ini maka diharapkan PT.
Bhinneka Utama Bangun Perkasa dapat bersaing dan berkompetisi pada proyek
bangunan bertingkat tinggi baik itu di Yogyakarta maupun proyek-proyek lainnya di
seluruh Indonesia.
2. Profil PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa ini adalah sebuah perusahaan yang bergerak di
bidang jasa konstruksi baik perencanaan, kontraktor, maupun pengembang.
Perusahaan ini didirikan pada tahun 2010 di daerah Yogyakarta dengan banyak
pertimbangan. Beberapa deskripsi umum mengenai PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa adalah sebagai berikut :
a. Tahun berdiri
b. Pendiri
c. Lokasi
d.
e.
f.
g.
h.
Nomor SK.
Tanggal SK.
Nomor Akta
Tanggal Akta
Notaris
: 2010
: Ir. Trisno Seputro, IAI
: 1. Pogung Baru, Blok F20 Jalan Kaliurang, Yogyakarta
2. Jalan Parang Tritis KM. 03 Yogyakarta
: 63996
: 13 Desember 2012
: 108
: 19 November 2012
: Winahyu Erwiningsih, SH., M.Hum
Walaupun PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa didirikan pada tahun 2010 namun
baru memiliki sebuah catatan hukum pada tahun 2012 dengan nomor akta 108 dengan
notaris Wahyu Erwiningsih, SH, M.Hum. Kantor dari PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa ini terdapat pada dua tempat namun keduanya berada di derah Yogyakarta
sehingga sasaran proyek yang dilaksanakan adalah proyek yang berada di daerah
Yogyakarta dan sekitarnya.
Salah satu kantor yang berada di surat untuk perijinan KP (kerja praktik) mahasiswa
berada di daerah Yogyakarta tepatnya di Jalan Parang Tritis KM. 03 Yogyakarta,
namun dengan melalui wawancara kepada seorang site manager proyek Hotel Tara
diketahui bahwa pada alamat tersebut hanya akan dijumpai dealer motor yang
II-42

merupakan milik dari direktur utama PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa yaitu Ir.
Trisno Seputro. Sehingga jika ada klien atau customer yang membutuhkan jasa
perusahaan ini akan dilayani di sebuah dealer motor tersebut.
Kantor yang kedua PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa ini berada pada Pogung Baru
Block F20, dengan penelusuran penulis maka alamat dari perusahaan ini ditelusuri dan
mendapatkan sebuah hasil. Namun, kantor yang kedua berupa sebuah rumah tinggal
yang merupakan rumah tinggal dari direktur utama PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa yaitu Ir. Trisno Seputro. Letak rumah berada di perumahan belakang kampus
UGM tepatnya terletak pada Blok F dengan nomor rumah 20. Rumah tinggal yang
digunakan sebagai kantor perusahaan PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa dapat
dilihat pada gambar 2.01 dibawah ini :
Gambar 2.01. Lokasi Kantor PT. Bhinneka

Utama Bangun Perkasa
Sumber : Dokumen Pribadi, 2015
Gambar 2.02. Lokasi Kantor PT. Bhinneka

Utama Bangun Perkasa
Dapat dilihat dari gambar 2.01 dan gambar 2.02 bahwa kantor yang berlokasi di
Pogung Baru, Blok F20 Yogyakarta ini adalah sebuah rumah tinggal yang digunakan
untuk menerima customer maupun klien yang membutuhkan jasa dari PT. Bhinneka
Utama Bangun Perkasa. Namun, lokasi yang dicantumkan dalam surat menyurat dan
badan hokum adalah lokasi yang berada di Jalan Parang Tritis KM 03 Yogyakarta
seperti pada surat izin KP (kerja praktek) yang diberikan kepada mahasiswa.
3. Visi dan Misi PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
II-43

Walaupun merupakan sebuah perusahaan baru yang bergerak di bidang jasa konstruksi
namun, pihak perusahaan PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa memiliki sebuah visi
dan misi sehingga perusahaan mempunyai tujuan yang tegas dalam melaksanakan
sebuah proyek yang akan dikerjakan pada waktu mendatang.
a. Visi
Menjadi perusahaan swasta nasional terdepan di industri jasa konstruksi,
berkembang secara berkesinambungan, memberikan kesejahteraan kepada
karyawan, pengurus, pemegang saham, dan stake holder lainnya melalui
komitmen terhadap CSR (corporate social responsibility) dan tata kelola
perusahaan yang baik (good corporate governance).
b. Misi
Untuk mencapai visi tersebut, PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa telah
menerapkan misi dan strategi sebagai berikut :
1) Pemberdayaan maksimal dari lima pilar usaha konstruksi : Pemasaran,
Operasional, Keuangan, Sumber Daya Manusia dan Informasi.
2) Menyamakan persepsi diantara manajemen untuk mempertahankan nilainilai perusahaan dan mencapai tujuan bersama.
3) Pelatihan dan rekruitmen sumber daya manusia yang tepat, untuk
menghasilkan tenaga kerja yang kompeten, berdedikasi, dan bersemangat
tinggi sesuai budaya perusahaan.
4) Penerapan prinsip kehati-hatian dalam pengambilan keputusan dan tata
kelola perusahaan yang baik (good corporate governance).
5) Peningkatan kompetisi di era globalisasi lewat kerjasama dengan
perusahaan kontraktor nasional maupun internasional.
4. Pengalaman Kerja PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa termasuk perusahaan yang masih baru dalam
proyek bangunan bertingkat tinggi karena baru mengerjakan sebuah proyek hotel yang
pertama kalinya pada tahun 2014 yaitu Hotel Tara yang dimiliki oleh perusahaan yang
dipimpin oleh bapak Chandro yaitu PT. Sinar Mandiri Semesta. Proyek ini dimiliki
oleh pihak PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa dengan cara penunjukan langsung
sehingga pihak PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa tidak mengikuti tender untuk
memenangkan proyek Hotel Tara ini. Untuk proyek pertamanya ini, PT. Bhinneka
Utama Bangun Perkasa juga menjadi konsultan perencana selain menjadi kontraktor
pelaksana.
II-44

Gambar 2.03. Proyek Hotel Tara Tampak

Depan
Gambar 2.04. Proyek Hotel Tara Tampak

Belakang
Gambar 2.03 dan gambar 2.04 adalah gambar proyek Hotel Tara tampak depan dan
tampak belakang, proyek ini merupakan proyek pertama PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa untuk bangun tingkat tinggi atau lebih dikenal dengan highrise building.
Proyek Hotel Tara ini terletak di Jalan Magelang KM. 02 Karangwaru Yogyakarta,
lokasi hotel berada di pinggir Jalan Magelang Yogyakarta.
Sebelum menangani sebuah proyek gedung bertingkat tinggi, pihak PT. Bhinneka
Utama Bangun Perkasa telah lebih berpengalaman pada bidang perumahan, pertokoan,
dan juga ruko yang kebanyakan berada di daerah Yogyakarta dan sekitarnya.
Sebelumnya PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa banyak menangani proyek
perumahan, ruko , dan pertokoan dari tahun 2010. Biasanya pihak PT. Bhinneka
Utama Bangun Perkasa juga menjadi konsultan perencana bagi proyek sekaligus
menjadi kontraktor pelaksana proyek.
5. Struktur Organisasi PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa
Untuk struktur organisasi, mahasiswa telah melakukan wawancara kepada site manajer
dan salah satu pengawas dari pihak PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa namun tidak
dapat diketahui dengan jelas struktur organisasi yang diterapkan pada PT. Bhinneka
Utama Bangun Perkasa. Mahasiswa juga telah melakukan penelusuran untuk kantor
resmi namun tidak dijumpai seorang administrator dari kantor tersebut karena kantor
merupakan sebuah rumah tinggal pada daerah Pogung Raya dan dealer motor pada
II-45

Jalan Parang Tritis KM 03 Yogyakarta sehingga tidak mendapatkan sebuah struktur

organisasi yang dibutuhkan pada laporan ini.
Dari wawancara yang mahasiswa dapatkan hanya mendapatkan sebuah informasi
bahwa terdapat bapak Trisno Seputro yang berkedudukan sebagai direktur utama
perusahaan dan juga menjadi konsultan perencana karena bapak Trisno juga
merupakan lulusan arsitek yang juga sudah terdaftar di Ikatan Arsitek Indonesia (IAI).
Selain bapak Trisno Seputro juga terdapat dua pengawas yang merupakan seorang
kepercayaan dari PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa yang juga menjadi wakil
terpercaya untuk mengawasi teknis pelaksanaan pada PT. Bhinneka Utama Bangun
Perkasa. Terdapat dua orang yaitu bapak Marno dan bapak Giyanto yang telah
bergabung mulai tahun 2010 dengan PT. Bhinneka Utama Bangun Perkasa ini.
II-46

Bab Ii

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab Ii

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

Pembangunan Hotel Tara Yogyakarta

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

c. Manajemen proyek meliputi langkah-langkah perencanaan, pelaksanaan,

: Planning, Organizing, Leading, Controlling (POLC).

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

organisasi berikut pendukungnya merupakan perangkat kerasnya. Lebih lanjut akan

Perencanaan lingkup proyek.

Kelima hal tersebut dapat diuraikan lebih jelas sebagai berikut :

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

biaya proyek terutama pada waktu desain engineering, seleksi peralatan,

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

bekerja sama dengan tujuan mencapai tujuan bersama. Proses pembentukan

Mengkoordinasi pelaksanaan kegiatan.

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

5) Berusaha memperbaiki pengarahan sesuai petunjuk pengawasan.

Mengukur kualitas hasil.

Manfaat dari fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan kesalahan

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

satu pimpinan. Di samping itu, setiap staf memiliki kesempatan untuk

keahliannya karena konsentrasi staf

yang terpusat pada bidang keahliannya. Organisasi jenis ini juga

Gambar 2.01 Organisasi Fungsional

2) Organisasi Proyek Murni

merupakan satu koordinasi. Sebagian besar

sumber daya organisasi terserap pada pekerjaan proyek dan manajer

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

proyek memiliki kekuasan penuh dalam pengambilan keputusan. Jenis

Gambar 2.02 Organisasi Proyek Murni

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

manajer sehingga kemampuan manajerialnya

Gambar 2.03 Organisasi Matrik Lemah

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

Gambar 2.04 Organisasi Matrik Kuat

c. Bentuk Organisasi Proyek

jasa konstruksi atau kontraktor. Pada hakikatnya bentuk-bentuk

organisasi proyek konstruksi ini dikelompokkan menjadi empat jenis (Barrie,

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

Gambar 2.05 Organisasi Proyek Tradisional

3) Organisasi Proyek Putar Kunci (Turn-Key Project)

oleh satu perusahaan. Beberapa

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing

kontraktor-sub kontraktor spesialis. Jenis kontrak yang digunakan pada

Kerja dengan kemampuan sendiri

Gambar 2.07 Organisasi Proyek Putar Kunci

4) Organisasi Manajemen Konstruksi

ETIKA PROFESI PRAKTIK ARSITEKTUR

Pengawasan Manajemen dan Pelaksanaan Pekerjaan Strukrur -Finishing