Assalamulaikum WW

Manajemen (Proyek)
Konstruksi

Daftar Isi
1. Pekerjaan/Proyek Konstruksi
1.1 Bangunan/Konstruksi dan Penyelenggaraan Bangunan
Konstruksi
1.2 Pekerjaan/Proyek Konstruksi
1.3 Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi atau
Rangkaian Kegiatan Konstruksi (Construction)
1.4 Investasi di Bidang Bangunan/Konstruksi
1.5 Investasi dan Pekerjaan/Proyek Konstruksi
1.6 Biaya Investasi di Bidang Bangunan/Konstruksi
1.7 Kurva Investasi di Bidang Bangunan/Konstruksi
1.8 Tantangan dan Kendala di Bidang Bangunan/Konstruksi
2. Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi atau
Rangkaian Kegiatan Konstruksi (Construction)
2.1 Tahap/Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study)
2.2 Tahap/Kegiatan Perencanaan Teknis/Desain/Perancangan
(Design)
2.3 Tahap/Kegiatan Pengadaan/Pelelangan (Procurement)
2.4 Tahap/Kegiatan Pelaksanaan Konstruksi (Construction)

1. Pekerjaan/Proyek Konstruksi
1.1 Bangunan/Konstruksi dan
Penyelengaraan Bangunan/Konstruksi
Bangunan/Konstruksi adalah wujud fisik hasil pekerjaan/proyek konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam
tanah dan/atau air. (UUJK No. 18/1999)
Penyelenggaraan bangunan/konstruksi adalah kegiatan pembangunan (pekerjaan/proyek
konstruksi) yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi,
kegiatan pemanfaatan, pelestarian & pembongkaran. (UU NO. 28/2002)

Kegiatan Pembangunan
Pekerjaan/Proyek Konstruksi

Kegiatan Pemanfaatan

Kegiatan Pelestarian

Keg. Pemanfaatan,Pemeliharaan & Perawatan

Kegiatan

Perencanaan Teknis
Pelaksanaan Konstruksi
Pekerjaan/Proyek Konstruksi
Proyek Perencanaan Proyek Pelaksanaan
Teknis
Konstruksi

Pemanfaatan
Pemeliharaan & Perawatan
Pelestarian

Tahun
Hasil pekerjaan/proyek konstruksi berupa
Bangunan/Konstruksi

Bangunan/Konstruksi dibongkar atau dilestarikan

1.2 Pekerjaan/Proyek Konstruksi

Pekerjaan/Proyek Konstruksi adalah rangkaian kegiatan
untuk membangun bangunan/konstruksi yang bersifat
unik
Dengan mutu tertentu
Dengan waktu tertentu, dan
Membutuhkan biaya atau sumber daya 5 M (money, man,
material, machine, method)

1.3 Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi atau

Rangkaian Kegiatan Konstruksi (construction)
Kebutuhan Pemilik dan Pemakai:

timbulnya kebutuhan akan suatu bangunan/konstruksi dengan fungsi tertentu seperti bangunan
permukiman, bangunan gedung, bangunan industri/pabrik, bangunan rekayasa sipil.

Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study):

kegiatan yang bertujuan untuk melakukan studi layak tidaknya bangunan/konstruksi untuk
Kegiatan
dibangun. Perencanaan Teknis/Desain/Perancangan (Design):
kegiatan mendesain atau merancang bangunan/konstruksi yang dibutuhkan (fungsi tertentu) yang
telah layak untuk dibangun.

Kegiatan Pengadaan Barang/Jasa (Procurement):

kegiatan untuk mengadakan penyedia jasa pengadaan barang dan atau jasa konstruksi oleh

Kegiatan
Pelaksanaan Konstruksi (Construction):
pengguna jasa.

kegiatan membangun bangunan/konstruksi yang telah dirancang/didesain.

Bangunan/Konstruksi dipergunakan/beroperasi:

kegiatan pemanfaatan, pemeliharaan, dan perawatan bangunan yang telah dibangun.

Kebutuhan Pemilik
dan Pemakai

Studi Kelayakan
(Feasibility
Study)

Desain/perancangan (Design)
Pra Desain
Detail Desain

Bangunan/Konstruks
i dipergunakan
beroperasi

Pelaksanaan
Konstruksi

Pengadaan (Procurement)

(Construction)

1.4 Investasi di Bidang

Bangunan/Konstruksi

Investasi adalah pemanfaatan sumber daya

(seperti uang/dana) pada saat ini untuk
mendapatkan manfaat (termasuk keuntungan) pada
masa akan datang.
Investasi di bidang bangunan/konstruksi
adalah pemanfaatan sumber daya (seperti
uang/dana) dengan membangun
bangunan/konstruksi pada saat ini untuk
mendapatkan manfaat dari bangunan/konstruksi
pada masa akan datang, seperti penggunaan
dan/atau penyewaan bangunan/konstruksi.

1.5 Investasi dan Pekerjaan/Proyek

Konstruksi

Investasi di bidang bangunan/konstruksi meliputi:

Kegiatan pekerjaan/proyek konstruksi
Kegiatan operasi/penggunaan & pemeliharaan
bangunan/konstruksi (yang telah selesai dibangun)

Investasi di bidang bangunan/konstruksi

Kegiatan pekerjaan/proyek
konstruksi

Kegiatan operasi/penggunaan & pemeliharaan

bangunan/konstruksi (yang telah selesai
dibangun)

waktu

1.6 Biaya Investasi di Bidang

Bangunan/Konstruksi
Keterangan:

Biaya proyek

Biaya operasi & pemeliharaan

Biaya peningkatan

Biaya

Siklus hidup/
Periode analisis

Waktu (Tahun)

Biaya investasi di bidang bangunan/konstruksi meliputi:

Biaya pekerjaan/proyek konstruksi
Biaya operasi/penggunaan & pemeliharaan
bangunan/konstruksi

1.7 Kurva Investasi di Bidang

Investasi di Bidang Bangunan/Konstruksi
Bangunan/Konstruksi
Kegiatan Pekerjaan/Proyek Konstruksi
Manfaat ( benefit )

(+)

Implementasi

Studi Kelayakan

Operasi & Pemeliharaan

Neraca

Desain
Pelaksanaan
Konstruksi

Titik impas
(Break event Point)

Waktu

(-)
Pengeluaran
(cost)
Pengeluaran ( cost )

Pengeluaran & Manfaat

( cost & Benefit )

Kurva investasi di bidang bangunan/konstruksi menggambarkan akumulasi biaya yang

dikeluarkan dan manfaat yang diperoleh dari suatu bangunan/konstruksi (selama periode
investasi).

1.8 Kendala dan Tantangan di Bidang

Bangunan/Konstruksi
Biaya pembangunan dan biaya operasi dan pemeliharaan
bangunan/konstruksi yang terlalu besar dibandingkan
dengan manfaat (profit) yang diperoleh.
Salah meramalkan dan atau terjadinya perubahan
kebutuhan akan bangunan/konstruksi (penambahan
kualitas/fungsi) atau perubahan pasar.
Bangunan/Konstruksi tidak selesai pada waktu yang
telah ditetapkan (rangkaian kegiatan pekerjaan/proyek
konstruksi tidak sesuai).
Berbagai pengaruh negatif dari lingkungan (lokasi)
internal maupun eksternal pekerjaan/proyek konstruksi.
Investasi tidak menghasilkan manfaat seperti yang
diharapkan.

2. Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi

atau
Rangkaian Kegiatan Konstruksi
(Construction)
2.1
Tahap/Kegiatan Studi Kelayakan
(Feasibility Study)
Adalah suatu kegiatan kajian yang dilakukan untuk
mengetahui bahwa investasi atau pekerjaan/proyek
konstruksi yang diusulkan layak untuk dilaksanakan,
baik dari aspek perencanaan dan perancangan, aspek
ekonomi/finansial (biaya dan sumber pendanaan),
maupun aspek lingkungannya.

Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study)

meliputi:
Menyusun rancangan investasi/proyek dan estimasi biaya
secara kasar/global.
Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika
investasi/proyek tersebut dilaksanakan, baik manfaat
langsung (manfaat ekonomis) maupun manfaat tidak
langsung (fungsi sosial).
Menyusun analisis kelayakan investasi/proyek, baik
secara ekonomis maupun finansial.
Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi
apabila investasi/proyek tersebut dilaksanakan.

2.2 Tahap/Kegiatan Perencanaan Teknis/

Desain/Perancangan (Design)
Adalah kegiatan rekayasa yang bertujuan mewujudkan
ide menjadi suatu produk berupa rancangan
bangunan/konstruksi yang akan dibangun sesuai hasil
studi kelayakan.
Terdiri atas 3 tahapan, yaitu:
Tahap pra-desain (preliminary design)
Tahap pengembangan desain (development design)
Tahap detail desain (detail design).

Hasil kegiatan tahap/kegiatan perencanaan

teknis/ desain/perancangan (design), antara
lain:
1. Pra-desain (preliminary design)

Rancangan skema (pra-desain) dan estimasi

biayanya

2. Detail design (detail design)

Gambar kerja (design drawing), spesifikasi

(specification), dan jadwal (schedule)

Daftar volume pekerjaan (Bill of Quantities-BOQ)

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

2.3 Tahap/Kegiatan Pengadaan/Pelelangan

(Procurement)
Tujuan dari tahap pengadaan atau pelelangan
(procurement) adalah
untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi
sebagai penyedia jasa konstruksi (kontraktor atau
konsultan atau pemasok) pada setiap tahapan
pekerjaan/proyek konstruksi.

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tahap (kegiatan)

pengadaan/pelelangan (procurement) :
1. Prakualifikasi
Tujuan: mengetahui kompetensi dan kemampuan usaha penyedia
jasa konstruksi sebelum mengikuti proses lelang, seleksi, dll.
Prosedur ini meliputi penilaian legalitas perusahaan; pemeriksaan
sumber daya keuangan, manajerial dan fisik kontraktor yang
potensial (kompetensi teknis) dan pengalamannya pada proyek
serupa, serta menilai integritas perusahaan.
2. Lelang, Seleksi, dll (Tender/Bidding)
Adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa
konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi yang didasarkan pada
kriteria lelang, seleksi, dll.
3. Pengikatan Kerjasama (Kontrak) antara dua pihak atau lebih
yang terlibat dalam kerjasama suatu pekerjaan/proyek konstruksi.
Tugas dan tanggung jawab pihak-pihak yang terlibat di dalamnya
dituangkan dalam sebuah kontrak.

2.4 Tahap/Kegiatan Pelaksanaan Konstruksi

(Construction)
Tujuan dari tahap/kegiatan pelaksanaan (construction) adalah
untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik
pekerjaan/pemilik proyek dan yang sudah
direncana/didesain/dirancang (design) oleh konsultan
perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah
disepakati, serta dengan kualitas yang telah disyaratkan .
Terdiri atas 3 kegiatan manajemen/pengelolaan, yaitu:
Kegiatan perencanaan kegiatan pelaksanaan konstruksi
Kegiatan pengkoordinasian kegiatan pelaksanaan
konstruksi
Kegiatan pengendalian kegiatan pelaksanaan maupun
kualitas hasil kegiatan pelaksanaan konstruksi

Perencanaan dan pengendalian kegiatan pelaksanaan

konstruksi, antara lain meliputi:
Perencanaan dan pengendalian
pelaksanaan
Perencanaan dan pengendalian
pekerjaan/proyek konstruksi
Perencanaan dan pengendalian
Perencanaan dan pengendalian

jadwal waktu kegiatan

organisasi
tenaga kerja
peralatan dan material

Sedangkan koordinasi seluruh operasi atau kegiatan di

lapangan,
antara lain meliputi:
Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pekerjaan/proyek
pelaksanaan konstruksi
Mengkoordinasikan para sub-kontraktor maupun pemasok
Mengkoordinasikan institusi/lembaga yang terkait dengan