LOGO

KONSEP NILAI

BIAYA, HARGA DAN NILAI

Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan untuk mendapatkan atau
mengadakan sesuatu.
Harga adalah sejumlah uang yang
dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk
mendapatkan hak milik dari suatu benda.
Nilai adalah apa yang sepatutnya
dibayar oleh seorang pembeli atau
diterima oleh penjual dalam sebuah
transaksi, dan harga adalah apa yang
akhirnya disetujui.
2

CIRI CIRI NILAI

Nilai = f ( D,U,S,T )

Demand
Utility
Scarcity
Transferability
3

Pengaruh Faktor terhadap Nilai

Menurut Smith & Kroll (1989:61) penentuan
harga yang optimal tidak dapat tercapai tanpa
mengetahui faktor mana yang mempengaruhi
nilai rumah, terutama marginal value dari fasilitas
tertentu.
Goodman & Thibodeau (2003:4) menyatakan
bahwa bila keberadaan suatu segmen berdampak
pada harga maka faktor-faktor yang menentukan
terbentuknya
suatu
segmen
juga
akan
berdampak pada harga rumah

KARAKTERISTIK PROPERTI
Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan
atau direlokasikan
Heterogenity, masing-masing properti memiliki
karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan
lainnya
Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya
ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar
properti yang bersifat tidak sempurna
Durability, properti merupakan barang tahan lama yang
memiliki waktu penggunaan yang panjang
Legal Complexity, properti sangat terkait dengan aspek
legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas
properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula
terhadap nilai properti.
Karakteristik tersebut akan sangat berpengaruh
terhadap nilai properti dan investasi di sektor properti
5

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

PROPERTI
A. Faktor Permintaan dan Penawaran
Faktor Kependudukan
Perubahan Citarasa
Perubahan Teknologi Pembangunan

B. Faktor Fisik Properti

Jenis dan Kegunaan Properti

Ukuran dan Bentuk
Desain
Konstruksi Bangunan

C. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti

Perletakan
Lokasi

D. Faktor Politik dan Kenegaraan

6

NILAI PASAR TERBUKA

Adalah harga dari suatu transaksi yang
memenuhi kriteria sebagai berikut.

Pembeli dan penjual ingin melakukan

transaksi.
Dalam keadaan pasar terbuka.
Penjual dan pembeli mempunyai
pengetahuan, pengalaman dan informasi
yang mencukupi.
Jangka waktu penawaran mencukupi.
Tidak mempertimbangkan pembeli dan
penjual istimewa.

DEFINISI NILAI
Nilai Properti dapat ditafsirkan
sebagai suatu harga yang
dibayarkan oleh pembeli yang
mampu, bersedia dan berkelayakan
untuk membeli dari penjual yang
bersedia, berkelayakan dan
mempunyai hak untuk mnjualnya.

FENOMENA NILAI ASET DAN SIKLUS

PROPERTI

PRE CRISIS

CRISIS

RECOVERY

NORMAL

< JULY 1997

JULY 97 - 2001

2001 - 2003

> 2003

COST

VALUE

COST
VALUE

COST

PRICE

PRICE VALUE

COST
VALUE
PRICE

PRICE

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI

Nilai properti turun secara drastis sebagai akibat

penurunan kemampuan untuk menghasilkan
keuntungan
Harga yang turun secara drastis oleh karena
jumlah permintaan yang turun secara drastis
Jumlah pembeli menurun drastis, sebagai
implikasi dari penurunan daya beli yang
disebabkan oleh dua hal:
1. penurunan pendapatan sebagai dampak
pengangguran
2. peningkatan suku bunga dan inflasi sehingga
harga tidak dapat dijangkau oleh pendapatan.
10

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI

Akibatnya pasar lebih banyak pasokan daripada
permintaan. Kondisi seperti ini dikenal dengan
pasar pembeli (demand market). Dengan demikian
dalam transaksi properti harga sangat ditentukan
oleh keputusan pembeli yang memiliki posisi lebih
kuat dibandingkan penjual. Kondisi seperti ini
menjadi salah satu faktor yang memunculkan
Fenomena Nilai

11

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI

PROPERTI SEBAGAI SUATU BISNIS YANG BERJANGKA
PANJANG MEMILIKI KARAKTERISTIK PASAR YANG
SANGAT UNIK DAN BERBEDA DENGAN SEKTOR
EKONOMI LAINNYA, YAITU:

1. Pasar properti bukan merupakan pasar sempurna

(imperfect market), sebab:

keragaman barang, oleh karena keunikan

karakteristik barang satu yang berbeda dengan
barang lain
jumlah pembeli dan penjual yang terbatas, sehingga
harga sangat mudah dipengaruhi oleh perubahan
jumlah pembeli ataupun penjual
12

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI

2.

Pasar properti sangat sarat dengan intervensi pemerintah,

misalkan dalam hal legalitas, peraturan tata ruang, peruntukan
lahan, pajak, dan lain-lain yang mempengaruhi mekanisme
pasar peoperti
Properti bersifat tidak mudah dipindahkan, sehingga sangat
terkait dengan kondisi lokal di mana properti itu berada
Informasi berkaitan dengan barang/properti tidak sama antara
pembeli dengan penjual
Pasar properti dicirikan oleh permintaan turunan (derived
demand), karena properti merupakan sektor tersier dalam
ekonomi yang mendukung aktivitas sektor primer dan
sekunder.

13

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI

3. Pasar properti dicirikan oleh karakteristik pasokan
yang tidak elastis (inelastic supply), hal ini berkaitan
dengan adanya tenggang waktu pembangunan
dengan waktu operasi atau penggunaan. Untuk
memasok properti, dibutuhkan waktu 1-2 tahun untuk
membangun, sedangkan di masa pembangunan
tersebut sangat mungkin permintaan telah berubah.
4. Pasar properti mengalami siklus untuk jangka waktu
tertentu, di mana masing-masing tipe properti memiliki
siklus tersendiri. Secara umum siklus pasar properti
berkisar antara 7-9 tahun.
5. Pasar properti sangat terkait dan dipengaruhi oleh
perubahan suku bunga, baik dari aspek permintaan
maupun aspek pasokan.
14

Nilai Modal (Capital Value)

Nilai Pasar Wajar (fair
Market Value)
Nilai Sewa (Rental Value)
Nilai Penjualan (Sale Value)
Nilai Potensi (Potential
Value)
Nilai spekulasi
(Spekulation Value)
Nilai Penggunaan (Usage
Value)

15

Nilai Pertukaran (Excange

Value)
Nilai Sentimental
(Centimental Value)
Nilai Salvage (salvage
Value)
Nilai Sisa (Scrab Value)
Nilai Jual Paksa (Forced
Sale Value)
Nilai Jual Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek
Pajak
dll

1. Nilai Asuransi (Insurable Value)

Pengertian
Adalah nilai properti sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang
dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi yaang dituangkan dalam definisi yang
jelas dan terinci.
Tujuan Penggunaan
Digunakan untuk tujuan asuransi.
Pihak pengguna aset
Yang menggunakan nilai ini adalah pihak tertanggung dan penanggung yang tertera dalam
polis asuransi
Metode
Nilai asuransi dibedakan berdasarkan jenis objeknya. Untuk objek-objek khusus
menggunakan Metode Depreciated Replacement Cost (Metode DRC). Untuk objek-objek
yang tidak khusus menggunakan metode pendekatan biaya.
Metode biaya tergantung perjanjian dalam polis, meliputi Replacement, Reinstatement dan
Reproduction.
Reproduction apabila barang yang akan diganti tersedia di pasar.
Replacement apabila barang yang akan diganti tidak tersedia di pasar.
Reinstatement apabila perbaikan meliputi upah dan biaya pembangunan, pajak, serta
penyesuaian terhadap inflasi terhitunmg sejak tanggal penilaian hingga tanggal kontrak
pendirian kembali dapat direalisasikan dengan asumsi kejadian yang diasuransikan terjadi
16
pada akhir periode kontrak.

2. Nilai Sisa ( Salvage Value)

Pengertian
Adalah satu nilai suatu properti di luar nilai tanah seperti jika dilepas
secara terpisah untuk setiap bagiannya tanpa memperhatikan
penggunaan berkelanjutan yang mengabaikan adanya perbaikan atau
penyesuaian khusus dan merupakan nilai yang diharapkan pada akhir
masa ekonomis properti tersebut.
Tujuan Penggunaan
Menentukan nilai sekarang yang diharapkan atas properti yang telah
mencapai akhir masa ekonomisnya.
Pihak pengguna aset
Pengguna nilai ini adalah pihak share holder atas properti
Metode
Metode yang dapat digunakan dalam nilai ini adalah pendekatan biaya
dan pendekatan pendapatan.
17

3. Nilai Wajar (Fair Value)

Pengertian
Adalah jumlah untuk suatu aset yang dapat ditukar, atau suatu kewajiban diselesaikan
diantara para pelaku pasar (pihak yang berkeinginan dan mengetahui) dalam transaksi
penjualan yang wajar (arms length sale). Dalam kerangka penilaian usaha, nilai wajar
merupakan nilai dari perusahaan atau saham yang berlaku secara khusus untuk kasus
adanya discenting shareholder. Nilai wajar adalah nilai yang berhak diterima oleh
seseorang atau sekelompok pemegang saham yang menolak atas suatu tindakan
(corporate action) yang dilakukan oleh pemegang saham mayoritas.
Tujuan Penggunaan
Digunakan dalam rangka penilaian usaha
Pihak pengguna aset
Digunakan oleh shareholder perusahaan
Metode
Metode yang digunakan adalah metode selain nilai pasar, yaitu dengan metode
pendekatan pendapatan.
18

4. Nilai Sewa (Rental Value)

Pengertian
Adalah istilah yang digunakan bila perjanjian sewa menyewa
diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut
berbeda dengan yang persyaratan yang diasumsikan dalam definisi
nilai sewa pasar.

Tujuan Penggunaan
Nilai sewa sesuai perjanjian.
Pihak pengguna aset
Pengguna nilai ini adalah pihak penyewa dan yang menyewakan.

Metode
Metode yang dapat digunakan pada nili ini adalah pendekatan
metode perbandingan harga pasar dan pendekatan pendapatan.
19

6. Nilai Dalam Penggunaan :

Nilai dalam penggunaan adalah nilai yang diberikan oleh properti

tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan
bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan
tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat
diperoleh atas penjualannya, oleh karena itu tidak berkaitan
dengan nilai pasar.
Nillai dalam penggunaan hanya dapat digunakan untuk laporan
keuangan; katergori aset yang termasuk menggunakan basis nilai ini
adalah aset khusus.
Contoh : Universitas Katolik Atma Jaya di kawasan semanggi
Jakarta yang penggunaannya tidak sesuai dengan HBU.
20

7. (going concern value) :

Nilai Perusahaan Sebagai Usaha Berjalan (going concern value) :
Nilai suatu usaha secara keseuruhan, konsep ini melibatkan penilaian terhadap
sebuah perusahaan yang berjalan, yang alokasi atau pembagian dari nilai
perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagianbagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat
dilakukan, tetapi tidak satupun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar;
dengan demikian nilai ini bukan merupakan nilai pasar.

Nilai ini ditujukan untuk laporan keuangan karena pada umumnya para
pemberi pinjaman untuk tujuan jaminan menggunakan nilai pasar;

Metode pendekatan penilaian yang digunakan untuk basis nilai ini adalah
pendapatan, karena ada usaha yang menghasilkan.

21

10. Nilai Yang Hilang :

Nilai yang hilang dalam konteks pasar adalah biaya yang dipikul oleh
pemilik untuk membeli aset pengganti, juga disebut biaya pengganti
bersih atau (net current replacement).
Dalam konteks bukan pasar, nilai yang hilang adalah nilai aset untuk
pemilik saat ini yang merupakan nilai yang lebih tinggi diantara nilai
penggunaan untuk pemilik atau nilai penjualan. Nilai yang hilang
merupakan bukan nilai pasar dalam penggunaan dari aset sebagai
bagian yang berjalan dan disebut sebagai nilai kehilangan optimal.
Jenis nilai ini hanya digunakan untuk tujuan laporan keuangan.
Adapaun metoda penilaian yang digunakan adalah perbandingan data
pasar, pendapatan,biaya dan juga DRC.
22

KATEGORI ASSET & HUBUNGANNYA TERHADAP

BASIS NILAI
ASET NON
OPERASIONAL
Property yang tidak
dapat dipergunakan
secara langsung dalam
pelayanan publik

ASET OPERASIONAL
Property yang langsung
digunakan dalam
pelayanan publik

COMMUNITY ASSET
Digunakan secara terus
menerus, umur tidak
terbatas, tidak dapat
dialihkan

Apakah pasar
untuk property
dalam penggunaan
yang ada
Tidak
INVESTASI, ASET
BERLEBIH DAN
PROPERTI
PENGEMBANGAN
Dasar nilai adalah
Nilai Pasar

PROPERTI
KHUSUS
Dasar Nilai adalah
Biaya Penggantian
Terdepresiasi
(DRC)

INFRASTRUKTURE
ASSET
Tidak terkait,
pengeluaran pemulihan
hanya untuk
penggunaan yang ada

Penilaian tergantung
permintaan
Ya

PROPERTI TIDAK
KHUSUS
Dasar Nilai adalah Nilai
Pasar untuk
Penggunaan yang
Ada

Sumber : Diolah dari Valuation of Specialized Public Sektor Asset, Connellan, Owen, 1997

23