Anda di halaman 1dari 23

LOGO

KONSEP NILAI

1

BIAYA, HARGA DAN NILAI
 Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan untuk mendapatkan atau
mengadakan sesuatu.
 Harga adalah sejumlah uang yang
dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk
mendapatkan hak milik dari suatu benda.
 Nilai adalah apa yang “sepatutnya”
dibayar oleh seorang pembeli atau
diterima oleh penjual dalam sebuah
transaksi, dan harga adalah apa yang
akhirnya disetujui.
2

T ) Demand Utility Scarcity Transferability 3 .U.S.CIRI CIRI NILAI Nilai = f ( D.

 Goodman & Thibodeau (2003:4) menyatakan bahwa bila keberadaan suatu segmen berdampak pada harga maka faktor-faktor yang menentukan terbentuknya suatu segmen juga akan berdampak pada harga rumah 4 .Pengaruh Faktor terhadap Nilai  Menurut Smith & Kroll (1989:61) penentuan harga yang optimal tidak dapat tercapai tanpa mengetahui faktor mana yang mempengaruhi nilai rumah. terutama marginal value dari fasilitas tertentu.

properti merupakan barang tahan lama yang memiliki waktu penggunaan yang panjang  Legal Complexity.KARAKTERISTIK PROPERTI  Immobility. properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurna  Durability. masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya  Unliquid. Karakteristik tersebut akan sangat berpengaruh terhadap nilai properti dan investasi di sektor properti 5 . properti tidak mudah untuk dipindahkan atau direlokasikan  Heterogenity. properti sangat terkait dengan aspek legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula terhadap nilai properti.

Faktor Politik dan Kenegaraan 6 . Faktor Perletakan dan Lokasi Properti  Perletakan  Lokasi D.FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI A. Faktor Fisik Properti     Jenis dan Kegunaan Properti Ukuran dan Bentuk Desain Konstruksi Bangunan C. Faktor Permintaan dan Penawaran  Faktor Kependudukan  Perubahan Citarasa  Perubahan Teknologi Pembangunan B.

Dalam keadaan pasar terbuka. Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual istimewa. . Jangka waktu penawaran mencukupi. pengalaman dan informasi yang mencukupi.NILAI PASAR TERBUKA Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria sebagai berikut.      7 Pembeli dan penjual ingin melakukan transaksi. Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan.

berkelayakan dan mempunyai hak untuk mnjualnya. 8 .DEFINISI NILAI Nilai Properti dapat ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu. bersedia dan berkelayakan untuk membeli dari penjual yang bersedia.

2001 2001 .2003 > 2003 COST VALUE COST VALUE COST PRICE PRICE VALUE COST VALUE PRICE 9 PRICE .FENOMENA NILAI ASET DAN SIKLUS PROPERTI PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL < JULY 1997 JULY ’97 .

IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI  Nilai properti turun secara drastis sebagai akibat penurunan kemampuan untuk menghasilkan keuntungan  Harga yang turun secara drastis oleh karena jumlah permintaan yang turun secara drastis  Jumlah pembeli menurun drastis. 10 . sebagai implikasi dari penurunan daya beli yang disebabkan oleh dua hal: 1. peningkatan suku bunga dan inflasi sehingga harga tidak dapat dijangkau oleh pendapatan. penurunan pendapatan sebagai dampak pengangguran 2.

Kondisi seperti ini dikenal dengan pasar pembeli (demand market).IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI Akibatnya pasar lebih banyak pasokan daripada permintaan. Dengan demikian dalam transaksi properti harga sangat ditentukan oleh keputusan pembeli yang memiliki posisi lebih kuat dibandingkan penjual. Kondisi seperti ini menjadi salah satu faktor yang memunculkan Fenomena Nilai 11 .

sebab:  keragaman barang. sehingga harga sangat mudah dipengaruhi oleh perubahan jumlah pembeli ataupun penjual 12 . YAITU: 1. oleh karena keunikan karakteristik barang satu yang berbeda dengan barang lain  jumlah pembeli dan penjual yang terbatas.IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI PROPERTI SEBAGAI SUATU BISNIS YANG BERJANGKA PANJANG MEMILIKI KARAKTERISTIK PASAR YANG SANGAT UNIK DAN BERBEDA DENGAN SEKTOR EKONOMI LAINNYA. Pasar properti bukan merupakan pasar sempurna (imperfect market).

sehingga sangat terkait dengan kondisi lokal di mana properti itu berada Informasi berkaitan dengan barang/properti tidak sama antara pembeli dengan penjual Pasar properti dicirikan oleh permintaan turunan (derived demand).IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI    2. misalkan dalam hal legalitas. peruntukan lahan. dan lain-lain yang mempengaruhi mekanisme pasar peoperti Properti bersifat tidak mudah dipindahkan. pajak. 13 . peraturan tata ruang. karena properti merupakan sektor tersier dalam ekonomi yang mendukung aktivitas sektor primer dan sekunder. Pasar properti sangat sarat dengan intervensi pemerintah.

Secara umum siklus pasar properti berkisar antara 7-9 tahun. Pasar properti mengalami siklus untuk jangka waktu tertentu. di mana masing-masing tipe properti memiliki siklus tersendiri. Untuk memasok properti. 5. hal ini berkaitan dengan adanya tenggang waktu pembangunan dengan waktu operasi atau penggunaan. dibutuhkan waktu 1-2 tahun untuk membangun. 14 . baik dari aspek permintaan maupun aspek pasokan. 4.IMPLIKASI KRISIS TERHADAP SEKTOR PROPERTI 3. sedangkan di masa pembangunan tersebut sangat mungkin permintaan telah berubah. Pasar properti sangat terkait dan dipengaruhi oleh perubahan suku bunga. Pasar properti dicirikan oleh karakteristik pasokan yang tidak elastis (inelastic supply).

       Nilai Modal (Capital Value) Nilai Pasar Wajar (fair Market Value) Nilai Sewa (Rental Value) Nilai Penjualan (Sale Value) Nilai Potensi (Potential Value) Nilai spekulasi (Spekulation Value) Nilai Penggunaan (Usage Value)         15 Nilai Pertukaran (Excange Value) Nilai Sentimental (Centimental Value) Nilai Salvage (salvage Value) Nilai Sisa (Scrab Value) Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) Nilai Jual Objek Pajak Nilai Perolehan Objek Pajak dll .

 Reinstatement apabila perbaikan meliputi upah dan biaya pembangunan.  Reproduction apabila barang yang akan diganti tersedia di pasar.1. . Tujuan Penggunaan  Digunakan untuk tujuan asuransi. serta penyesuaian terhadap inflasi terhitunmg sejak tanggal penilaian hingga tanggal kontrak pendirian kembali dapat direalisasikan dengan asumsi kejadian yang diasuransikan terjadi 16 pada akhir periode kontrak. meliputi Replacement.  Replacement apabila barang yang akan diganti tidak tersedia di pasar. Untuk objek-objek khusus menggunakan Metode Depreciated Replacement Cost (Metode DRC). Untuk objek-objek yang tidak khusus menggunakan metode pendekatan biaya.  Pihak pengguna aset  Yang menggunakan nilai ini adalah pihak tertanggung dan penanggung yang tertera dalam polis asuransi Metode  Nilai asuransi dibedakan berdasarkan jenis objeknya. pajak. Reinstatement dan Reproduction.  Metode biaya tergantung perjanjian dalam polis. Nilai Asuransi (Insurable Value) Pengertian  Adalah nilai properti sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi yaang dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

Nilai Sisa ( Salvage Value) Pengertian  Adalah satu nilai suatu properti di luar nilai tanah seperti jika dilepas secara terpisah untuk setiap bagiannya tanpa memperhatikan penggunaan berkelanjutan yang mengabaikan adanya perbaikan atau penyesuaian khusus dan merupakan nilai yang diharapkan pada akhir masa ekonomis properti tersebut. 17 .  Pihak pengguna aset  Pengguna nilai ini adalah pihak share holder atas properti  Metode  Metode yang dapat digunakan dalam nilai ini adalah pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.2. Tujuan Penggunaan  Menentukan nilai sekarang yang diharapkan atas properti yang telah mencapai akhir masa ekonomisnya.

yaitu dengan metode pendekatan pendapatan. Nilai wajar adalah nilai yang berhak diterima oleh seseorang atau sekelompok pemegang saham yang menolak atas suatu tindakan (corporate action) yang dilakukan oleh pemegang saham mayoritas.3. atau suatu kewajiban diselesaikan diantara para pelaku pasar (pihak yang berkeinginan dan mengetahui) dalam transaksi penjualan yang wajar (arm’s length sale). nilai wajar merupakan nilai dari perusahaan atau saham yang berlaku secara khusus untuk kasus adanya discenting shareholder. 18 . Tujuan Penggunaan  Digunakan dalam rangka penilaian usaha  Pihak pengguna aset  Digunakan oleh shareholder perusahaan Metode  Metode yang digunakan adalah metode selain nilai pasar. Nilai Wajar (Fair Value) Pengertian  Adalah jumlah untuk suatu aset yang dapat ditukar. Dalam kerangka penilaian usaha.

19 . dinyatakan atau diasumsikan. Pihak pengguna aset Pengguna nilai ini adalah pihak penyewa dan yang menyewakan.     Tujuan Penggunaan Nilai sewa sesuai perjanjian.4. Nilai Sewa (Rental Value) Pengertian  Adalah istilah yang digunakan bila perjanjian sewa menyewa diketahui. Metode  Metode yang dapat digunakan pada nili ini adalah pendekatan metode perbandingan harga pasar dan pendekatan pendapatan. dan persyaratan tersebut berbeda dengan yang persyaratan yang diasumsikan dalam definisi nilai sewa pasar.

 Nillai dalam penggunaan hanya dapat digunakan untuk laporan keuangan. katergori aset yang termasuk menggunakan basis nilai ini adalah aset khusus. oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar. 20 .  Contoh : Universitas Katolik Atma Jaya di kawasan semanggi Jakarta yang penggunaannya tidak sesuai dengan HBU. Nilai Dalam Penggunaan :  Nilai dalam penggunaan adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.6.

karena ada usaha yang menghasilkan. dengan demikian nilai ini bukan merupakan nilai pasar.  Nilai ini ditujukan untuk laporan keuangan karena pada umumnya para pemberi pinjaman untuk tujuan jaminan menggunakan nilai pasar. (going concern value) : Nilai Perusahaan Sebagai Usaha Berjalan (going concern value) :  Nilai suatu usaha secara keseuruhan.7. tetapi tidak satupun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar. 21 . yang alokasi atau pembagian dari nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagianbagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat dilakukan.  Metode pendekatan penilaian yang digunakan untuk basis nilai ini adalah pendapatan. konsep ini melibatkan penilaian terhadap sebuah perusahaan yang berjalan.

pendapatan. 22 . nilai yang hilang adalah nilai aset untuk pemilik saat ini yang merupakan nilai yang lebih tinggi diantara nilai penggunaan untuk pemilik atau nilai penjualan.biaya dan juga DRC.  Adapaun metoda penilaian yang digunakan adalah perbandingan data pasar.10.  Jenis nilai ini hanya digunakan untuk tujuan laporan keuangan.  Dalam konteks bukan pasar. Nilai Yang Hilang :  Nilai yang hilang dalam konteks pasar adalah biaya yang dipikul oleh pemilik untuk membeli aset pengganti. juga disebut biaya pengganti bersih atau (net current replacement). Nilai yang hilang merupakan bukan nilai pasar dalam penggunaan dari aset sebagai bagian yang berjalan dan disebut sebagai nilai kehilangan optimal.

1997 23 .KATEGORI ASSET & HUBUNGANNYA TERHADAP BASIS NILAI ASET NON OPERASIONAL Property yang tidak dapat dipergunakan secara langsung dalam pelayanan publik ASET OPERASIONAL Property yang langsung digunakan dalam pelayanan publik COMMUNITY ASSET Digunakan secara terus menerus. pengeluaran pemulihan hanya untuk penggunaan yang ada Penilaian tergantung permintaan Ya PROPERTI TIDAK KHUSUS Dasar Nilai adalah Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada Sumber : Diolah dari Valuation of Specialized Public Sektor Asset. ASET BERLEBIH DAN PROPERTI PENGEMBANGAN Dasar nilai adalah Nilai Pasar PROPERTI KHUSUS Dasar Nilai adalah Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) INFRASTRUKTURE ASSET Tidak terkait. Owen. umur tidak terbatas. tidak dapat dialihkan Apakah pasar untuk property dalam penggunaan yang ada Tidak INVESTASI. Connellan.