I.

DEFINISI MANAJEMEN BISNIS KONSTRUKSI

Manjemen Konstruksi adalah ilmu yang mempelajari dan mempraktikan aspek-aspek

manajerial dan teknologi industri konstruksi. Manajemen konstruksi juga dapat diartikan sebagai
sebuah modal bisnis yang dilakukan oleh konsultan konstruksi dalam memberi nasehat dan
bantuan dalam sebuah proyek pembangunan.
Bisnis konstruksi adalah usaha dalam bidang konstruksi yang menghasilkan keuntungan
atau profit dan sustainable (berkelanjutan)
Construction Management Association of America (CMAA) menyatakan bahwa ada tujuh
kategori utama tanggung jawab seorang manajer konstruksi, yaitu perencanaan proyek
manajemen, manajemen harga, manajemen waktu, manajemen kualitas, administrasi kontrak,
manajemen keselamatan, dan dan praktik profesional.
II.

ASPEK ASPEK MANAJEMEN KONSTRUKSI

Sebagaimana diketahui bahwa dalam pelaksanaan manajemen konstruksi didasari dari

proses proyek itu sendiri, yang mempunyai awal dan akhir serta tujuan menyelesaikan proyek
tersebut dalam bentuk bangunan fisik secara efisien dan efektif. Untuk itu, diperlukan
pengetahuan yang salah satunya menyangkut aspek teknis pelaksanaan manajemen kostruksi itu
sendiri dalam penyelenggaraannnya.
Proses proyek konstruksi dimulai dengan perencanaan dan diakhiri dengan serah terima.
Selama proses berlangsung, beberapa aspek teknis yang berkaitan dengan proses, perlu
diketahui. Aspek teknis yang umum dilakukan terdistribusi dalam :
1.
Perencanaan (Planning)
2.
Penjadwalan (Scehduling)
3.
Pengendalian (Controling)
Hal ini untuk mencapai tujuan proyek yaitu menghasilkan bangunan fisik yang mempunyai
variable biaya-mutu-waktu yang optimal. Sebagaimana diketahui secara tradisional bahwa ketiga
variable tersebut saling berkaitan dan saling mempengaruhi.

Gambar : Segitiga variable utama dalam managemen konstruksi

Ketiga variable tersebut berkaitan dan saling mempengaruhi. Kualitas Mutu berkaitan
dengan biaya yang dikeluarkan, besar kecilnya biaya secara umum menunjukkan tinggi
rendahnya mutu untuk suatu pekerjaan yang sama dengan spesifikasi yang sama pula. Demikian
dengan waktu pelaksanaan, tinggi rendahnya mutu secara tidak langsung berkaitan dengan lama
waktu pelaksanaan, mutu yang tinggi membutuhkan kehati-hatian dan pengawasan mutu yang
lebih intensif, sehingga jelas akan menggunakan waktu yang lebih lama daripada waktu normal.
Dari waktu yang lebih lama, maka secara otomatis akan menambah biaya pelaksanaan. Bentuk
saling ketergantungan ini memberikan beberapa kebutuhan akan teknik untuk manajemen proses
konstruksi.

III.

PERANAN MANAJEMEN KONSTRUKSI

Peranan Manajemen Konstruksi dalam Industri Konstruksi adalah layanan yang sangat
baik yang disediakan untuk mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan seluruh proses
konstruksi. Sebagai manajer proyek konstruksi akan menangani semua tahap konstruksi proyek
Anda. Pada tahap pra-konstruksi, kita akan melakukan semua yang diperlukan studi kelayakan
dan penelitian. Kemudian datang desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi arsitektur dan
tujuan penjadwalan yang didefinisikan dengan baik, pekerjaan dilanjutkan oleh pembangun dan
kontraktor untuk memulai membangun aktual bawah pengawasan yang ketat kami. Menekankan
pada independen dari para profesional lain yang terlibat dalam konstruksi. netralitas ini
memungkinkan untuk secara objektif dan tidak memihak menyarankan klien pada pilihan
consultans dan kontraktor, yang memungkinkan klien untuk mendapatkan manfaat maksimal.
Peranan
MK
pada
tahapn
proyek
1.Agency Construction Manajement (ACM)

konstruksi

dapat

dibagi

menjadi

Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan
berfungsi sebagai koordinator penghubung (interface) antara perancangan dan pelaksanaan
serta antar para kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan
tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak
pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan paketpaket pekerjaan yang telah disiapkan.
2.Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor. Apabila
perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan terjadi konflik-kepentingan karena
peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu sendiri,
sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type yang lain kemungkinan
melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan permintaan Pemilik ESCM/
KONTRAKTOR.
3.Owner Construction Management (OCM)
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang
bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan
4.Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik. Disini
konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi tetapi bertanggungjawab kepada
pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan
GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor (sub kontraktor).

IV.

FUNGSI MANAJEMEN KONSTRUKSI

Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu
yang dibatasi oleh waktu dan sumber daya yang terbtas. Sehingga pengertian proyek konstruksi
adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangnan atau infrastruktur.
Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan,
pelaksanaan dan penerapan) secara sistimtis pada suatu proyek dengan mengunkan sumber daya
yang ada secara efktif dan efsien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.

1. Perencanaan (Planning)
Perencanaan adalah menentukan apa yang harus dikerjakan dan bagaimana mengerjakannya. Ini
berarti menyangkut pengambilan keputusan berhadapan dengan pilihan-pilihan.
2. Mengorganisasi (Organizing)
Fungsi ini berkaitan dengan usaha untuk menetapkan jenis-jenis kegiatan yang dituntut untuk
mencapai suatu tujuan tertentu, mengelompokkan kegiatan-kegiatan tersebut berdasarkan
jenisnya supaya lebih mudah ditangani oleh bawahan.
3. Penempatan Orang (Staffing)
Fungsi ini menyangkut usaha untuk mengembangkan dan menempatkan orang-orang yang tepat
di dalam berbagai jenis pekerjaan yang sudah didisain lebih awal dalam organisasi.
4. Mengarahkan (Directing)
Fungsi ini biasa juga disebut supervisi. Ini menyangkut pembinaan motivasi dan pemberian
bimbingan kepada bawahan untuk mencapai tujuan utama.
5. Mengontrol (Controlling)
Fungsi ini dijalankan untuk menjamin bahwa perencaan bisa diwujudkan secara pasti. Ada
banyak alat-alat analisa untuk suatu proses kontrol yang efektiv. Proses kontrol pada dasarnya
selalu memuat unsur: perencanaan yang diterapkan, analisa atas deviasi atau penyimpanganpenyimpangan yang terjadi, dan menentukan langkah-langkah yang perlu untuk dikoreksi.
Manajemen Konstruksi meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan waktu. manajemen material
dan manjemen tenaga kerja yang akan lebih ditekankan. Hal itu dikrenakan manajemen
perecanaan berperan hanya 20% dan sisanya manajemen pelaksanaan termasuk didalamnya
pengendalian biaya dan waktu proyek.
Manajemen Konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain :
1. Sebagai Quality Control untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan
2. Mengantisipasi terjdinya perubahan kondisi lapngan yang tidak pasti dan mengatasi kendala
terbatasnya waktupelaksanaan
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicpai, hal itu dilakukan dengan opname
(laporan) harian, mingguan dan bulanan

4. Hasil evaluasi dpat dijadikan tindakan pengmbilan keptusan terhadap masalah-masalah yang
terjadi di lapangan
5. Fungsi manajerial dari manajemen merupakan sistem informasi yang baikuntuk menganalisis
performa dilapangan

V. TUJUAN MANAJEMEN KONSTRUKSI

Sasaran Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur
pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan
persyaratan (spesification) untk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula
mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka
pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu ( Quality Control ) ,
pengawasan biaya ( Cost Control ) dan pengawasan waktu pelaksanaan ( Time Control ).
Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan,
namun dapat juga pada tahap tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut
sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap tahap proyek sebagai berikut
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek
dengan sistem Manajemen Konstruksi, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek,
dalam bentuk masukan masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional
proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan,
perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.
2. Tim Manajemen Konstruksi sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan
proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak (feasible ) mulai dari tahap disain.
3.
Tim Manajemen Konstruksi akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam
penyempurnaan disain sampai proyek selesai.
4.
Manajemen Konstruksi berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan
melaksanakan fungsi pengendalian atau pengawasan.

V.

STRUKTUR ORGANISASI PROYEK

Manajemen proyek adalah cara mengelola dan mengorganisir berbagai aset, sumber daya
manusia, waktu serta kualitas pekerjaan proyek, sehingga proyek menghasilkan kualitas yang
maksimal dalam waktu yang sudah direncanakan serta memberikan efek kesejahteraan bagi
karyawan.
Didalam sebuah proyek dibutuhkan sebuah organisasi sehingga masing-masing personil
dapat melaksanakan pekerjaanya dengan baik sesuai tanggung jawabnya masing-masing tanpa
mendapat tekanan dari atasan.
Proyek konstruksi yang mempunyai tujuan menghasilkan suatu bangunan fisik yang
memenuhi dan persyaratan melalui suatu ruang lingkup pekerjaan tertentu yang dilakukan
beberapa orang atau beberapa kelompok orang. Untuk proyek-proyek besar yang harus di
laksanakan oleh beberapa kontraktor, maka pemilik proyek dapat memberikan kepercayaan yang
penuh pada suatu badan yang disebut manajemen konstruksi (MK) yang bertindak dan atas nama
pemilik sebagai manajer.
Dalam sebuah proyek konstruksi, bagian-bagian manajemen dari struktur organisasi yang ada
didalamnya antara lain:

Pemilik proyek atau owner

Konsultan perencana
Konsultan pengawas
Kontraktor
Project manajer
Site Enginer
Pengedali operasional proyek
Logistik proyek
Arsitek atau drafter gambar kerja
Quantity surveyor
Quality Qontrol.
Safety atau K3
Pelaksana proyek
Surveyor
Administrasi proyek
Perpajakan
Akutansi
Teknik informatika proyek


Mekanikal elektrikal

Mandor

Tukang bangunan

Kepala tukang

Pekerja bangunan

Satpam

Kantin

Pemerintah daerah

Aparat kepolisian

dll
masing-masing dari bagian struktur organisasi harus berfungsi dengan baik agar pekerjaan
konstruksi dapat selesai dengan tepat waktu, efisien serta dengan kualitas yang memuaskan.
Tugas pelaksana proyek
Dalam sebuah pelaksanan pembangunan konstruksi dibutuhkan pelaksana proyek agar dapat
selesai dengan baik, tugas pelaksana proyek adalah:

Memahami gambar desain dan spesifikasi teknis sebagai pedoman dalam melaksanakan
pekerjaan dilapangan.
Bersama dengan bagian engineering menyusun kembali metode pelaksanaan konstruksi
dan jadwal pelaksanaan pekerjaan.
Memimpin dan mengendalikan pelaksanaan pekerjaan dilapangan sesuai dengan
persyaratan waktu, mutu dan biaya yang telah ditetapkan.
Membuat program kerja mingguan dan mengadakan pengarahan kegiatan harian kepada
pelaksana pekerjaan.
Mengadakan evaluasi dan membuat laporan hasil pelaksanaan pekerjaan dilapangan.
Membuat program penyesuaian dan tindakan turun tangan, apabila terjadi keterlambatan
dan penyimpangan pekerjaan di lapangan.
Bersama dengan bagian teknik melakukan pemeriksaan dan memproses berita acara
kemajuan pekerjaan dilapangan.
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan program kerja mingguan, metode kerja, gambar
kerja dan spesifikasi teknik.
Menyiapkan tenaga kerja sesuai dengan jadwal tenaga kerja dan mengatur pelaksanaan
tenaga dan peralatan proyek.
Mengupayakan efisiensi dan efektifitas pemakaian bahan, tenaga dan alat di lapangan.
Membuat laporan harian tentang pelaksanaan dan pengukuran hasil pekerjaan dilapangan.
Mengadakan pemeriksaan dan pengukuran hasil pekerjaan dilapangan.
Membuat laporan harian tentang pelaksanaan pekerjaan, agar selalu sesuai dengan
metode konstruksi dan instruksi kerja yang telah ditetapkan.
Menerapkan program keselamatan kerja dan kebersihan di lapangan.

Owner atau pemilik proyek konstruksi

Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki proyek atau
pekerjaan dan memberikanya kepada pihak lain yang mampu melaksanakanya sesuai dengan
perjanjian kontrak kerja. Untuk merealisasikan proyek, owner mempunyai kewajiban pokok
yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek.
Tugas pemilik proyek atau owner adalah:

Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.

Mengadakan kegiatan administrasi.
Memberikan tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan proyek.
Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen konstruksi
(MK)

Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.

Wewenang yang dimiliki pemilik proyek atau owner adalah :

Membuat surat perintah kerja ( SPK )

Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
Meminta pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil pekerjaan
konstruksi.
Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang tidak dapat
melaksanakan pekerjaanya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak.

Konsultan perencana dalam pelaksanaan proyek

Konsultan perencana adalah pihak yang ditunjuk oleh pemberi tugas untuk melaksanakan
pekerjaan perencanaan, perencana dapat berupa perorangan atau badan usaha baik swasta
maupun pemerintah.
Tugas konsultan perencana dalam pelaksanaan proyek konstruksi adalah:

Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan pemilik bangunan.

Membuat gambar kerja pelaksanaan.
Membuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan bangunan (RKS) sebagai pedoman
pelaksanaan.
Membuat rencana anggaran biaya bangunan.
Memproyeksikan keinginan-keinginan atau ide-ide pemilik ke dalam desain bangunan.

Melakukan perubahan desain bila terjadi penyimpangan pelaksanaan pekerjaan

dilapangan yang tidak memungkinkan desain terwujud di wujudkan.

Mempertanggungjawabkan desain dan perhitungan struktur jika terjadi kegagalan

konstruksi.
Kemudian proses pelaksanaanya diserahkan kepada konsultan pengawas
Wewenang konsultan perencana adalah:

Mempertahankan desain dalam hal adanya pihak-pihak pelaksana bangunan yang

melaksanakan pekerjaan tidak sesuai dengan rencana.

Konsultan Pengawas dalam pelaksanaan proyek

Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh pemilik proyek (owner) untuk
melaksanakan pekerjaan pengawasan. Konsultan pengawas dapat nerupa badan usaha atau
perorangan.
Konsultan pengawas dalam suatu proyek mempunyai tugas sebagai berikut :

Menyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak kerja.

Melaksanakan pengawasan secara rutin dalam perjalanan pelaksanaan proyek.
Menerbitkan laporan prestasi pekerjaan proyek
Konsultan pengawas memberikan saran atau pertimbangan kepada pemilik proyek
maupun kontraktor dalam proyek pelaksanaan pekerjaan.
Konsultan pengawas juga memilik wewenang sebagai berikut:

Memperingatkan atau menegur pihak peleksana pekerjaan jika terjadi penyimpangan

terhadap kontrak kerja.
Menghentikan pelaksanaan pekerjaan jika pelaksana proyek tidak tidak memperhatikan
peringatan yang diberikan.
Memberikan tanggapan atas usul pihak pelaksana proyek.
Konsultan pengawas berhak memeriksa gambar shop drawing pelaksana proyek.
Melakukan perubahan dengan menerbitkan berita acara perubahan (site Instruction)