Financial Management

CORPORATE FINANCE
Tujuan Pengelolaan Keuangan Perusahaan

Minimum
Resiko

Maksimum
Return

Maksimum Nilai Perusahaan (Going Concern)

Manejemen
Keuangan

Sumber
(Sources)

Masuk

* Mix Financing
* Capital Budgeting
Minimum Cost

Dana/Fund Keluar

Penggunaan
(Uses)
* Assets
* Operational
Maksimum Profit

Maksimum Return dan Minimum Risk

Dana/Fund

Pengertian SEMPIT
Sesuatu yang langsung
menunjukkan Nilai Ekonomis.
Cenderung diartikan uang
tunai (cash)
Karena uang tunai adalah
dana yang paling mudah
dikonversi menjadi
Assets/aktiva untuk
menghasilkan barang dan

Pengertian Luas
Semua sumber yang dapat di
konversi

menjadi

faktor

produksi untuk menghasilkan

barang

dan Jasa. Dengan

pengertian

Luas

pengertian

dana

ini

maka

termasuk

:Uang Tunai, Kredit, hutang,

maupun

piutang,

Pengertian Operasional

dsb.

Nilai Perusahaan
Pada hakekatnya adalah prospek dari dari perusahaan
tsb Ada beberapa jenis nilai perusahaan, yaitu:

a. Book Value : adalah Nilai assets (kekayaan)

perusahaan menurut buku atau Nilai dari aktiva
yang tercatat pada Neraca perusahaan
b. Liquidating Value: adalah Nilai dari kekayaan
bersih perusahaan saat dilikuidasi (dibubarkan)
c. Market Value: adalah nilai assets perusahaan
menurut harga pasar, atau nilai dari prospek
perusahaan yang dinilai dengan harga saat ini
(Nilai Present Value dari Prospek Perusahaan)
pt

(1 + I)

Nilai Perusahaan (Menurut Pasar) = Nilai Sekarang dari Prospek Usahanya

=

=PtProfit tahun ke t ---> t=1,2,3n

i = Tingkat bunga
t
faktor atau diskonto
(1 +=I )Discount

Fungsi dan Peranan Manejemen Keuangan

Sumber Dana/ Modal

Perusahaan

Manejemen
Keuangan

Aktiva
(Assets)

Pemegang Saham
Pasar Modal
Pasar Uang
Modal Ventura
Bank

1 Dana masuk ke Perusahaan dari sumbernya

Modal Kerja

2. Alokasi Dana ke Assets Perusahaan

Modal Tetap
3 Dana masuk ke Perusahaan dari hasil Operasi

Profit
Cicilan hutang dan Bunga

4.Pengembalian Dana hasil Operasi ke sumbernya

5.Sebagian Dana hasil Usaha ditahan di Perusahaan

Dividen
Laba ditahan
(Retained Earning.R/E)

Memperkirakan
kebutuhan dana

Fungsi
Manejemen
Keuangan

Mencari dana

Meng-alokasikan dana
Mengawasi operasi
keuangan

---> MAKS RETURN

---> MIN RISK

MENINGKATKAN
VALUE OF
THE FIRM

Perencanaan Keuangan dan

aktivitas bisnis
Sales

Target Profit
Inventory

Production

Raw Material

Employment

Current Assets

Penyusutan

Overhead

Fixed
Assets

Pentingnya Aliran Dana bagi Perusahaan

Sources
of Fund

Investment

Fixed
Assets

Current
Assets

Raw
material

Employment
Sales

Markt
Cost

Overhead
Credit

Funds From and To the company

Working
in
Process

Finish
Goods

Account
Receivable

Wages
and other
expenses

Net Fixed
Assets

Trade
Payable

Cash

Equity

Raw
Material

Debt

The 5 Basic Corporate Finance Functions

Financing
(Capital-Raising)
Capital Budgeting

Financial Management

Corporate Governance

Risk Management

Gambaran Kekayaan dan

Kewajiban Keuangan
Perusahaan pada saat
tertentu

Sumber
Dana

Sumber
Pendapatan

Neraca
(B/S)

Kemampua
n
Menghasilka
n
Laba

Laporan LabaRugi
(I/S)

Pengguna
an Dana

Sumber
Biaya

The Management Process in Organizations

(Accounting Versus Financial Management)
1.Generally:
"Managerial accounting is concerned with
providing information to managersthat is,
to those who are inside an organization and
who direct and control its operations.
Financial reporting, which is concerned with
providing
information
to
stockholders,
creditors, and others who are outside an
organization.
Managerial
accounting
provides the essential data with which
organizations are actually run. Financial
accounting provides the scorecard by which

The Management Process in Organizations

(Accounting Versus Financial Management)
2. Mandatory VS Not mandatory:
"Financial reporting is mandatory;
that is, it must be done. Various
outside parties such as the Securities
and Exchange Commission (SEC) and
the tax authorities require
periodic
financial
statements.
Managerial
accounting, on the other hand, is not
mandatory. A company is completely
free to do as much or as little as it
wishes.

The Management Process in Organizations

(Accounting Versus Financial Management)
There are no regulatory bodies or other
outside agencies that specify what is to
be done, or, for that matter, whether
anything is to be done at all. [Because]
managerial accounting is completely
optional, the important question is
always, Is the information useful [i.e.,
does the benefit of having the
information outweigh the cost of
compiling the
information]? rather
than, Is the information required?.

3. Types of organizations use

managerial accounting?

a.All types: All types of organizations

including manufacturers, retailers, service
industries, agribusiness, and non-profit firms
use managerial accounting information.
b.Uses: All organizations have goals for
growth, profit, quality, leadership, etc. and
they use managerial accounting information
to set and access their completion of these
goals.
c.Needs: All organizations have informational
needs in the financial, production, personnel,
environmental, and legal areas. Managerial
accounting provides some of this information

4. What is managerial
accounting?

Managerial accounting is the process of

identifying, measuring, analyzing, interpreting,
and communicating information in pursuit of an
organizations goals. Integral part of process:
Managerial accounting is an integral part of the
management
process and
Managerial
accountants are important strategic partners in
an organizations management team. Creating
value: The management team seeks to create
value for the organization by managing
resources, activities, And people to achieve the
organizations goals effectively. Focus on
internal personnel needs: The focus in
managerial accounting is primarily on the needs

5. Management activities:
The owners, directors, or trustees of an
organization set its goals, often with the
help of management. In pursuing its
goals,
an
organization
acquires
resources, hires people, and then
engages in an organized set of
activities. It is up to the management
team to make the best use of the
organizations resources, activities, and
people in achieving the organizations
goals.

6.

The day-to-day work of the

management team comprises
4
activities.
1. Decision
making:
Management
teams often decide which of the
available alternatives help the
organization most efficiently attain
their goals.
2. Planning: Planning of business
operations
involve
developing
detailed financial and operational
descriptions
of
anticipated
operations.

3. Directing operational activities :

This simply means running the
organization on a day-to-day basis. Dayto-day work: The day-to-daywork of
management teams will
typically
include: decision making; planning;
directing
operational
activities;
controlling.
4. Controlling: Management must
control business organization to:
a.Assure consistent Operation with the
managements decisions;
b. Achieve desired goals.

Objectives of Managerial
Accounting
1. Providing information for decision
making and planning: Virtually all major
decisions
by
internal
users
(i.e.,
managers) rely largely on managerial
accounting information. Provide data &
Information
2.
Assisting
in
directing
and
controlling: Directing and controlling
day-to-day operations requires a variety
of data about the process of providing a
good or service.

Objectives of Managerial
Accounting

a. Directing operational activities: The

management team needs data about the
cost of providing goods or services in
order to set fees and prices.
b. Controlling operations: Management
compares actual costs incurred with
those specified in the Budget (e.g.,
analyzing
and
comparing
actual
performance to budget plans).
c. Attention-directing functions: The
attention-directing function of managerial
accounting
information
Directs
managers attention to issues that need

Objectives of Managerial
Accounting

3. Motivating managers and employees

A key purpose of managerial
accounting is to motivate managers
and other employees to direct Their
Efforts
toward
achieving
the
organizations goals. This motivates
managers
to
achieve
the
organizations
goals
by
communicating the plans, providing
a measurement of how well the plan
Was achieved, and prompting an

Objectives of Managerial
Accounting

4. Budgeting: One means of achieving

goals is through budgeting. The budget
indicates the top managements desire
to allocate resources and emphasize
certain activities.

Managerial Versus Financial

Accounting
Internal focus of reports: The
focus of managerial accounting is
on the needs of managers within
the
organization,
rather
than
interested parties outside the
External
vs. internal users of information
organization.
1.External
users:
Financial
accounting is primarily intended for
external
users
(i.e.,investors,
creditors, etc.) and concerned with
external financial reporting
2.Internal
users:
Managerial
accounting is intended for internal
users (i.e., managers)

Managerial Versus Financial

Accounting
Role of the Managerial Accountant
1. Controller: This is the chief accountant
responsible for the supervision of the
accounting department, preparation of
reports,
and
the
interpretation
of
information to the line managers.
2. Treasurer: The treasurer is responsible
for raising capital, managing cash,
investments, insurance coverage, and the
credit policy of an organization.
3. Internal auditor: This person reviews
accounting procedures, reports, and

Business
Organization of Finance Functions
1. CFO Chief Financial Officer
2. Treasurer
responsibilities:
Financial
planning,
fund
raising,
capital
expenditure decisions, cash and
credit management.
3. Controller responsibilities: Corporate
accounting, cost accounting, and tax
management.

Business
Organization of Finance Functions
Relationship to Economics

Fundamental Economic Principle:

Marginal Analysis :
Financial decisions should be made and
actions taken only when the added
benefits exceed the added costs.

Business
Organization of Finance Functions
Relationship to Accounting

Cash Flows
1.Accrual Basis: recognizes sales
revenue and expenses incurred to
make sale at time of sale.
2.Cash Basis: recognizes revenues
and expenses as they occur.

Accounting vs. Financial Views

Financial View
(Cash Basis)
Cash Flow Statement
For year ended 12/31

Accounting View
(Accrual Basis)
For year ended 12/31
Sales revenue
Less: Costs
Net Profit

$100,000
80,000
$ 20,000

Cash inflow
$
0
Less: Cash outflow 80,000
Net cash flow
($80,000)

Financial ManagerKey Activities

Financial Analysis &
Planning

Balance Sheet
Making
Investment
Decisions

Current
Assets
_______________
Fixed
Assets

Current
Liabilities
_______________
Long-Term Funds
(Debt & Equity)

Making
Financing
Decisions

Financial Goals of a
Company

1. Maximize sales.

2. Maximize cash flow.

3. Maximize market share.
4. Maximize profit.
5. Minimize costs.
6. Maximize return on sales, investment, equity.
7. Ensure earnings stability.
8. Achieve target goals for sales, profits, market
share or return.

Economic Value Added

EVA
1.EVA measures whether an investment
contributes to shareholder wealth.
2.EVA is calculated by subtracting cost of
funds

used

from

after-tax

operating

profits.
3.While popular, EVA is essentially derived
from the concept of net present value.

Economic Value Added

EVA
What Does Economic Value Added EVA Mean?
A measure of a company's financial
performance based on the residual wealth
calculated by deducting cost of capital
from its operating profit (adjusted for
taxes on a cash basis). (Also referred to as
The formula
for calculating EVA is as
"economic
profit".)
follows:
= Net Operating Profit After Taxes (NOPAT)
- (Capital * Cost of Capital)

What about
Stakeholders?
1.Stakeholders include groups that have
direct economic links to the firm.
2.Stakeholders include not only owners,
but also employees, customers,
suppliers, and creditors.
3.Maintaining
positive
stakeholder
relationships helps maximize longterm benefits to shareholders.

What about
Stakeholders?
Shareholder
s

Employees

Balancing
Stakeholders
Needs
Community

Suppliers
Customers

Importance of
Ethics
1.The standards of conduct or moral
judgment:
2.Honesty, trustworthiness, fair dealing
are
foundations
of
sustainable
business relations:
a.With customers, b. With suppliers,
c With creditors,
d. With
employees, e. With owners.
3.Ethical behaviour is necessary to
achieve the goal of maximizing

Importance of
Ethics

ISSUEs related with the Bussiness Operation

nvironment, Human Right, Community Developmen
Good Corporate Governance, Ethics and Others Issue
Akomodasikan
dalam Kebijakan
Bisnis
Operational
Etika Bisnis

Bisnis

Hubungan dgn Pelanggan

Moral
Judgment
Hubungan
dgnHarga,
Konstituent
Perasaan
Penetapan
Janji
What
mydan
feelings
tell me
Iklan
Promosi,
Normatif
Komitmen
Pelayanan
Is right

Hubungan dg
Hubungan
dg
Merupakan
Stakeholder lainnya
Nilai Nilai
Luhur
Stakeholder
lainnya
Standar

Etika

Pemerintah (aturan, pajak)

Golden Rule
merintah
Masyarakat
dan Lingkungan
Moral
Masyarakat kehidupan
dan Lingkungan
Calon pendukung
bermasyarakat
Pemasok

Hubungan
Partai
Sesuaidg
dengan
Hubungan
dg
Pekerjalain

Bersifat
Ajaran
agama
Komunikasi
Kondisi
kerja,
UNIVERSAL
In accord
with my
Kemitraan
Hak
Pekerja

Religious believed

Berbagai variable, yang mempengaruhi kelayakan investasi.

Bila salah satunya berubah, maka tingkat kelayakan juga akan beru
Pasar

Persaingan

Keuangan
Penguasaan
Sumberdaya

Hukum

Tenaga Kerja

Kelayakan
Investasi
Langsung
Kebijakan
Pemerintah

Kemampuan
Teknologi
Operasional

Lingkungan

Sebelum melakukan investasi (bisnis), perlu dilakukan studi kelayakan

(Feasibility study), dari proyek yang akan dilaksanakan

Capital
Budgeting
Topik: Biaya dan Penganggaran Modal
(Cost of Capital and Capital Budgetting)

1.
2.
3.
4.
5.

Pentingnya Cash Flow

Memperkirakan Cash Flow
Relevant dan Irrelevan Cash Flow
Time Value Of Money
Kriteria Kelayakan Investasi

Penganggaran
Budgeting)

Modal

(Capital

Adalah perencanaan, pengadaan faktor faktor produksi

untuk memulai usaha
Pengadaan assets (harta) perusahaan untuk memulai
usaha Investasi
Pemilihan Assets agar usaha (bisnis) menghasilkan
Laba yang optimal
Perencanaan dan evaluasi terhadap kelayakan usaha
Menilai Kelayakan Usaha
Hubungan
Kelayakan Kriteria
Antar
Usaha Kelayakan
Proyek

Perkiraan Cash Flow (Arus dana)

Saat
(Timing)

Resiko
Keuangan

Capital Budgeting: Planning and managing expenditure for long lived assets
Perencanaan dan pengelolaan assets jangka panjang(investasi)
Analysis dan Perencanaan Peluang Investasi
Optimasi manfaat penundaan konsumsi (Investasi)

Prosesnya

1.Apa dibidang apa Peluangnya ? - Market Opportunity atau Needs and Wants Konsu
2. Assets apa yang diperlukan untuk mengisi peluang tsb ?
3. Dimana dan Bagaimana mendapatkan assets tsb ?
4 Berapa dana dibutuhkan untuk pengadaan Assets tsb ? Modal Tetap
5. Berapa dana dibutuhkan untuk mengaktifkan/mengoperasikan Assets tsb ? -> Moda
6. Berapa dana dibutuhkan untuk investasi pada bisnis ini ?
7. Darimana dan bagaimana mendapatkan dana yang dibutuhkan tsb ?
8. Bagaimana persyaratan dan biaya yang dibutuhkan untuk pengadaan dana tsb ?
9. Bagaimana Struktur Sumber dana dan Permodalan yang cocok ?
10 Berapa dana dihasilkan selama bisnis tsb berjalan ? Prakiraan arus kas (Cash
11 Bila dibandingkan jumlah dana yang diinvestasikan dan Jumlah dana yang didapat
bisnis tsb menguntungkan - Teknik dan kriteria kelayakan
Note: Kegiatan 10 s/d 11 --- Kegiatan Capital Budgeting

Aspek Investasi (Bisnis)

Pengorbanan

Jenis
Investasi: Mengorbankan
Kesempatan Konsumsi
saat ini, untuk
mendapat manfaat di
masa datang

Waktu

Hasil
(Harapan)

Resiko

Investasi dan Waktu

Sekarang

Masa yang akan datang

Investasi

Menerima Hasil

Mengandung ketidakpastian(Uncertainty)--> RESIKO

Time Value of Money
(Nilai Uang menurut waktu penerimaan)
Sekarang

Masa yang akan datang

Nilai Sekarang
(Present Value)
PV

Tidak sama

Nilai Masa yang akan datang

(Future Value)
FV

PV (1+i)n

Akan sama

FV

PV

Akan sama

F V/ (1+i)n

Sumber Dana (Financial Resources)

Sumber dana perusahaan dapat dilihat dari beberapa segi,
antara lain:
1. Asal dana dilihat dari perusahaan sebagai entitas (Internal atau
External)
2. Waktu (periode) pemanfaatan dana ( Jangka Panjang atau jangka
pendek)
3.
Bebandana
atau liablities
yang
ditanggungterlihat
perusahaan
Sumber
dari suatu
perusahaan
pada(Saham
Neraca atau
perusahaan
tsb,
yaitu pada bagian PASSIVA
Obligasi/Pinjaman)
Menunjukkan
porsi pendanaan
perusahaan
menurut
(Equity
dan
4. Lain lain, misalnya
uraian modal
sendiri (equity)
dariasalnya
sisi hukum
(akte
Pinjaman)
perusahaan) seperti :

Modal dasar:

Modal ditempatkan :

Penggunaan
sumber dana yang berbeda mendatangkan konsekwensi yang
Modal disetor:
berbeda pula bagi Perusahaan.
Pijaman

atau

hutang

dapat

berasal

dari

berbagai

sumber;

misalnya

pinjaman(hutang dari Bank, Hutang berupa surat berharga (obligasi) ataupun

hutang dari pemilik.
Equity atau modal sendiri juga berasal dari berbagai bentuk, misalnya : Saham

Sources of Financing

Periode
Pemanfaatan

Asal

Internal financing,

Short term financing.

Adalah sumber dana yang berasal dari

Adalah sumber dana jangka pendek, ata
operasi perusahaan, yaitu:
1. Laba ditahan (Retained Earning)
Dana yang harus dikembalikan ke asal
2. Penyusutasn (Depresiasi)
(sumber)nya dalam waktu maks 1(satu)
Sumber internal berupa laba ditahan
tahun. Sumber dana ini biasanya digunak
kadangkala belum tersedia diperusahaan
karena baru beroperasi, sehingga untuk
belum membiayai modal kerja.
ada profit, Bila demikian maka sumber
internal hanya berasal dari Penyusutan
(Depresiasi)

Long term financing:

Adalah sumber dana jangka panjang,

External financing(Outsourcing
) dana yang masa pengembalianny
Atau
Adalah sumberdana yang berasal
dari lama, yaitu melewati periode 1
Relatif
Luar perusahaan (bukan hasil operasi),
(satu) tahun. Sumber dana ini biasanya
Baik berupa pinjaman, maupun hasil
Digunakan untuk membiayai modal tet
Penjualan saham (IPO), dipasar modal.

Analisis Pendanaan

Mencari Sumber dana yang tepat untuk

membiayai kegiatan perusahaan

Mendapatkan dana` yang cukup

Pada waktu yang tepat, agar
Perusahaan dapat beroperasi
sesuai rencana

Berbagai alternatif sumber dana baik internal,

maupun eksternal dapat digunakan untuk

mendanai kegiatan perusahaan

1. Penggunaan dana menimbulkan biaya dana

2. Masing masing sumber dana punya

persyaratan dan biaya yang berbeda
Pilih sumber dana yang persyaratan nya
paling mudah (cocok) dengan kondisi
perusahaan, dengan biaya dana termurah
4/18/16 Henry F Noor.doc

Cash Inflow lancar

Dapat membayar kewajiban

tepat waktu

Menjaga Kinerja
Keuangan Perusahaan

Penggunaan dan Biaya Modal

Penggunaan Modal akan menimbulkan biaya Modal
(cost of capital )
Dalam mencari dana untuk keperluan investasi, perlu dipertimbangkan
besarnya biaya dana (cost of
Capital) yang menjadi beban perusahaan.
Biaya pendanaan Investasi
terdiri dari :

1.Biaya Hutang( jk Panjang)

Dapat berupa biaya:
a. Kredit Investasi
b. Obligasi

2.Biaya Modal Sendiri

Dapat berupa biaya:

a. Saham Biasa (Common Stock)
b. Saham Istimewa (Prefered Stock
c. Laba ditahan (Retained Earning)

Biaya Modal Rata- rata tertimbang

Weighted Avarage Cost of Capital (WACC)

Penggunaan Dana akan menimbulkan biaya dana (cost of cap

Dalam mencari dana untuk keperluan investasi, perlu dipertimbangkan besarnya biaya
(Cost of Capital) yang menjadi beban perusahaan
Aktiva
Current Asset (CA)
Cash
Inventory(persediaan)
Piutang

Fixed Assets (FA)

Tanah
Bangunan
lainnya

OA

Passiva

Hutang
Jangka Pendek
Jangka Panjang

EQUITY
Saham Biasa
Saham Istimewa
Laba Ditahan

Capital
Structurel

Financial
Stucture

1. Biaya Hutang (Cost of Debt)

Adalah: biaya bunga
(Interest)yang dibayar
oleh
perusahaan karena menggunakan dana hutang, baik hutang
Bank (pinjaman Bank), maupun hutang dalam bentuk
Obligasi
1. Biaya Hutang yang berasal dari Pinjaman Bank
Biaya pinjaman ini dinotasikan dengan kd. kd: Cost of
debt
Ada 2(dua) jenis biaya pinjaman untuk keperluan analisis
keuangan yaitu:
Pertama Biaya pinjaman sebelum pajak (before Tax) atau
tanpa memperhitungkan pajak
Biaya pinjanaman (cost of debt) = Interest

rate

kd=

Interest
Kedua Biaya pinjaman Setelah Pajak (after Tax), atau

1. Biaya Hutang (Cost of Debt)

Contoh:
Bila PT ABC mempunyai pinjaman dengan

tingkat bunga

(kd) 20 %, pertahun, dan perusahaan terkena tarif pajak

(T) 25 %,maka biaya pinjaman yang harus dibayar adalah
1. Tanpa memperhitungkan pengaruh pajak : Kd= 20%

sama dengan tingkat bunga hutang

2. Dengan memperhitungkan pengaruh

pajak : Kd= (1 -

25% ) 20% =15%

Artinya bila perusahaan mendapat untung,

maka biaya

pinjaman yang dibayar perusahaan lebih kecil dari tingkat

bunga hutang

2. Biaya Modal sendiri (Cost of Stock)

Adalah: biaya yang menjadi tanggungan
perusahaan karena menggunakan modal sendiri,
baik dalam bentuk saham (Common Stock, Prefered
Stock), maupun Laba ditahan (Retained Earning) .
Biaya Modal sendiri (Cost of Stock), yang terdiri
dari:
2.1 Biaya Saham Biasa (Common Stock atau
Equity capital) ----> Cost of equity Capital = ks
Teoritis, biaya saham biasa sama dengan
minimum Rate of Return yang harus didapat
perusahaan dari
investasi
yaitu
Jumlah
Tingkat bunga deposito (Risk Free Rate)
dengan Premi Resiko (Risk Premium) yang

2. Biaya Modal sendiri (Cost of Stock)

krf:Risk free rate km: Avarage rate of return
of the market
bi: Beta stock coefficient
Contoh: Bila tingkat bunga deposito 12%, dan
Return Pasar untuk Agri Bisnis
18%,
sedangkan sensitivitasnya agri bisnis
terhadap ekonomi nasional (bi) 2,0, maka
Biaya saham untuk agri Bisnis
(Ks) = 12% + 2,0(18% -12%) = 24%

2. Biaya Modal sendiri (Cost of Stock)

2.2 Biaya Saham Istimewa (Cost of Preferred
stock) Kp
Biaya saham istimewa adalah fungsi dari
dividen yang dibayarkan oleh perusahaan.
Karena saham tidak
mempunyai jatuh tempo, maka biayanya
adalah Ratio dari Dividen dengan harga
saham
Kp = Dp / Pn ---- Dp : Dividen Saham
istimewa Pn: Harga (nilai) saham tsb waktu
diterbitkan
Contoh:

Bila

PT

ABC

menerbitkan

saham

2. Biaya Modal sendiri (Cost of Stock)

2.3 Biaya Laba ditahan ----> Cost of Retained

Earning (ks)
Karena Laba adalah milik perusahaan,
yang berarti miliknya pemegang saham,
maka Biaya Laba ditahan ini diperlakukan
seperti Biaya Saham biasa

Biaya Rata rata Tertimbang (Weighted

Avarage Cost Of Capital -->WACC)
Karena

pembiayaan(pendanaan) perusahaan

berasal

dari

berbagai

Pinjaman

sumber

(Misalnya

dan

Modal Sendiri)

Maka biaya

dana (cost of

capital) perusahaan secara keseluruhan untuk

setiap

unit

modalharus memperhatikan porsi dari masing

masing sumber dana. Untuk hal tersebut biaya
perunit
modal

dari

perusahaan,

adalah

rata

rata

tertimbang biaya modal dari berbagai sumber,

Misal PT ABC mempunyai struktur permodalan

perusahaan sbb:
Sumber Modal
Jumlah
Proporsi
Biaya Modal
Pinjaman
Rp 30 juta
30%
7%
Saham Istimewa
Rp 10 juta
10%
13%
Saham
60juta
Dalam Biasa
kenyataan, maka Rp
biaya
dana yang 60%
15%
dimaksud (menjadi beban perusahaan) adalah:
Dengan demikian biaya modal rata rata
tertimbang
(Weighted
(Biaya
WACCdana
) PTrata
ABCrata
adalah:
0.3(7%)
+ 0.1(13%)
Avarage
Cost=of12.4%
Capital) atau WACC
+
0.6(15%)

Arus dana (Cash Flow)

Untuk memperkirakan besarnya arus atau aliran dana
(cash) pada suatu periode tertentu, dapat digunakan
laporan akuntansi sebagai sumber informasi
URAIAN
1. Penjualan
2. Biaya-biaya
-Yang dibayar
tunai
- Penyusutan
3. Laba Operasi
4. Pajak
Laba setelah Pajak

Menurut
Akuntansi
Rp 500 juta
Rp 200 juta
Rp 80 juta
Rp 220 juta
Rp
66 juta
Rp 144 juta

Keterangan
Kas Masuk

Arus Kas
Rp 500 juta

Kas Keluar
Kas masuk

(Rp 200 juta)

Rp 80 juta)

Kas Keluar
Kas Masuk Bersih

(Rp 66 juta)
Rp 224 juta

Arus Kas Netto : Rp 224 Juta = Net Profit +

Penyusutan

Cash Flow : adalah aliran dana perusahaan, yang

mempengaruhi kelancaran operasi dan pemenuhan
kewajiban (likiditas), serta survival Usaha Cash Flow
pertahun =Profit + Penyusutan
1

Dana Masuk (Cash in)

-=
3

Jumlah dana yang masuk ke

Perusahaan, baik dari hasil
Penjualan, tagihan piutang,
Net Cash Flow
Pinjaman, penjualan assets,
Jumlah dana bersih yang
Penjualan saham, atau lainnya
tinggal diperusahaan
Biasanya dapat dihitung:
-> Profit + Penyusutan

Menentukan

Usahakan
Secepat
mungkin

Usahakan
Sebesar
mungkin

Dana Keluar (Cash Out)

Jumlah dana yang keluar dari

Perusahaan, baik untuk biaya
operasi, cicilan hutang, deviden,
Pajak, atau lainnya

Usahakan
Selambat
mungkin

Kelayakan dan Kelancaran Usaha

Usahakan
Sekecil
mungkin

Cash Budget : adalah aliran dana tunai, yang mempengaruhi

kelancaran operasi dan pemenuhan kewajiban (likiditas),
serta survival Usaha
2

-=

Cash In

Cash Out

Jumlah dana tunai yang masuk

baik dari hasilPenjualan, tagihan
Net Cash Budget
piutang,Pinjaman, penjualan
assets, Penjualan saham, atau Jumlah dana bersih yang
tinggal diperusahaan
lainnya
Biasanya dapat dihitung:
-> Profit + Penyusutan

Jumlah dana yang keluar dari

Perusahaan, baik untuk biaya
operasi, cicilan hutang, deviden,
Pajak, atau lainnya

Menentukan
Usahakan
Secepat
mungkin

Usahakan
Sebesar
mungkin

Usahakan
Selambat
mungkin

Likiditas dan Kelancaran

Usaha

Usahakan
Sekecil
mungkin

Arus Kas untuk menilai

Investasi
Yang dinilai adalah arus kas Netto
Arus kas
Setelah
Pajak

Arus kas
Tambahan
(Incremental)

Perkiraan
Cash - Flow
(Arus Kas)
Arus kas
Yang relevan
Dengan Keputusan
(Diluar Sunk Cost)

Jenis Proyek
Dilihat dari
Pendapatan

Arus kas
Akibat
Investasi

Mempengaruhi

Hubungan
Antar
Proyek

Relevant Cash Flows :Adalah Cash Flows yang relevan

untuk pengambilan keputusan Capital Budgeting.
ATAU : Cash Flows yang berkaitan dengan Investasi dan
operasi dari investasi tsb.KECUALI: Sunk Cost, Opportunity
Cost, dan Cash Flows disebabkan Externalities.

a.Contoh Relevant Cash INFlowsb.Contoh

:
Relevant Cash OUTFlows:
Incremental
* Net income
*Penyusutan * Debt Payment
*Operational Cost
Cash Flow
* Tambahan Income
* Installation Cost * Incremental Cost

Irrelevant Cash Flows : Adalah Cash Flow yang tidak

berkaitan dengan pengambilan keputusan Investasi,
ATAU Cash Flow yang tidak digunakan dalam keputusan
Capital Budgeting dan penilaian Investasi
Contoh Irrelevant Cash Flow
a. Sunk Cost: Adalah Cash Out Flow yang telah
terjadi, sehubungan
dengan aktivitas nvestasi/
proyek dan pengeluaran ini tidak dapat ditarik
kembali. Sehingga pengeluaran ini tidak relevant
untuk penilaian investasi Atau
Pengeluaran yang
tidak berperan dalam pengambilan keputusan untuk
Optimal Action

b.Opportunity Cost:

Adalah biaya pengorbanan

yang timbul karena melakukan kegiatan/investasi

pada suatu sektor/usaha tertentu

Atau:

Tingkat

pengembalian Assets yang terbaik .

c.Cash Flows disebabkan Externalities:

Adalah

pengeluaran yang disebabkan oleh faktor luar, yang

tidak relevan dengan pilihan manejemen untuk
mengoptimalkan tingkat pengembalian.

Non Mandatory Investment projects

Proyek Pengganti (Replacement projects)

Adalah poyek untuk meningkatkan Image atau

gengsi perusahaan. (Tidak harus ada)

Adalah Proyek penggantian Fasilitas Produksi

Contoh :a. Pembangunan villa perusahaan

b. Penyediaan Pesawat khusus untuk executive
c. Menjadi sponsor berbagai kegiatan Masyarakat

Non revenue Producing

Projects
(Proyek tidak menghasil
kan uang)

Jenis investasi
dilihat dari
Pendapatan
(Revenue Based
Project)

Mandatory Investment projects

adalah Proyek untuk memenuhi persyaratan dari para
Stakeholder seperti pemerintah (UU), konsumen, atau
lembaga terkait lainnya. Keberadaan proyek ini wajib
untuk menjaga kelangsungan hidup perusahaan.
Contoh : a. Proyek untuk alat- 2 pengaman lingkungan
b. Pembuatan Fasilitas Jalan/jembatan ke lokasi
c. Pengadaan Fasilitas Parkir, dsb

contoh: a. Business Maintenance :

Misalnya . Penggantian mesin yang rusak atau aus
b. Cost Reduction project (Pengurangan Biaya)
Misal:Penggantian Mesin untuk menekan biaya operasi

Revenue Producing
projects
(Proyek yang menghasil
kan uang)

Proyek Perluasan (Expansion Projects)

Adalah Proyek peluasan Fasilitas Produksi
atau menambah Kapasitas Produksi
Termasuk : a. Produk yang sama atau
Existing Product/market (Meningkatkan pangsa
pasar )
b. Produk baru (New Product/Market)
Melakukan diversifikasi Usaha/produk

Kelompok Proyek yang

menghasilkan produk yang
Mutually Exclussive
a. Investasi pada conveyor belt atau
ama, dan cash flows antar
Kelompok Proyek yaang menghasilkanforklift, untuk pemindahan barang.
proyek saling mematikan atau mempunyai fungsi yang sama. b. Investasi pada armada truck atau

menyewa perusahaan truk untuk distribus

(Investor hanya dapat memilih salah satu dari
c. Investasi langsung pada Mesin
proyek tsb, karena cash flow antar proyek
atau menyewa mesin yang dibutuhkan
tsb saling kanibal satu sama lain)
Cash Flow masing -2 proyek
saling berhubungan.
Investasi pada proyek textile
dan proyek Makanan
Investasi pada proyek pertanian
dan proyek property
Investasi pada Transportasi
dan perikanan

a. Investasi pada sepeda motor dan Vespa

b. Investasi pada textile , dan industri benang
c. Investasi pada Propertydan Interior design
d. Investasi pada Industri Mobil dan Ban
e. Investasi pada perkebunan Tebu industri gula
f. Investasi pada industri sepatu dan kaus kaki

Hubungan
antar Proyek
Dependent
Independent
Kelompok Proyek yang
Investasi
Kelompok Proyek yang
menghasilkan produk
(Relationship
menghasilkan produk berlainan
berhubungan satu sama lain.
(Cash flows dari proyek
among the projects) ( Produknys saling mengganti
tidak berhubungan)

Kelompok Proyek yang menghasilkan

produk berlainan,dan cash flows antar
idak berhubungan satu sama lain.

atau melengkapi)

Kelompok Proyek yang menghasilkan

produk berlainan,dan cash flows antar
saling berhubungan satu sama lain.

Time Value of Money

Sekarang

Investasi

Menanamkan Uang
Menunda Konsumsi
(Berkorban)

Menerima Hasil

Waktu

Nilai Sekarang
(Present Value)

PV

Masa Datang

Balas Jasa

Nilai Masa yad

(Future Value)

Dibedakan Oleh:
1. Waktu
2. Tingkat Bunga

FV = PV (1+ i ) n

Arus dana (Cash Flow) Proyek

Investasi

Jumlah atau Volume dana tunai yang dihasilkan dari

kegiatan investasi terlihat dari cash flow (arus
dana ) investasi tsb
Cash flow : Arus dana , yaitu dana keluar (cahs-out)
dan dana masuk (cash-in) dari kegiatan investasi
Dana keluar (cahs-out): adalah seluruh pengeluaran
yang terjadi selama umur Investasi
Dana masuk (cahs-in): adalah seluruh pemasukan
yang terjadi selama umur Proyek Investasi
Arus Cash Netto : adalah selisih antara dana yang
masuk (cash-in) dan dana yang keluar selama umur
Proyek Investasi
Cash flow : Sangat menentukan kelayakan suatu
proyek investasi
Diperlukan untuk menghitung tingkat kelayakan
suatu proyek investasi

Nilai Sekarang(PV) VS Nilai masa yad (FV

Konsumsi masa yad (Nilai masa yad)
= Nilai (Konsumsi) sekarang (1 + i )n
Konsumsi
Masa yad

Besar kecilnya sudut a

Tergantung dari kemiringan sisi a
Makin tinggi tingkat bunga, maka sisi
nya makin miring, dan sudutnya makin besar
Makin rendah tingkat bunga, maka sisi
nya makin tegak, dan sudutnya makin kecil

Konsumsi
sekarang

2.Net Present Value (NPV)

Besarnya Present Value Netto
Kriteria:
1.Bila NPV > 0 , OK
2.Bila NPV < 0 , NO

Payback Period

eriode Pengembalian Investasi

iteria:
akin pendek PayBack,
akin baik.

odified Internal Rate

Return(MIRR)

htingkat diskonto(bunga) yang

buat:
ment Outlay = PV Terminal CF
nal Value: Jumlah dari F V Cash Inflow
ounded (bunga berbunga) dengan
at bunga sebesar biaya modal

3. Profitability Indeks (PI)

Atau Benefit Cost Ratio

Teknik
Capital
Budgeting

Ratio adalah PV dana yang masuk

netto Investasi semula
Kriteria: 1.Bila PI > 1 , OK
2.Bila PI < 1 , NO

4.Internal Rate Of Return (IRR)

Tingkat diskonto ( bunga) yang

Membuat :
PV cash Inflow= PV cash Out Flow
Kriteria:
1.Bila IRR > tingkat bunga , proyek diterim
2.Bila IRR < tingkat bunga, proyek ditolak

Semua kriteria diatas menggunakan Discount Faktor- Tabel Present

Value
1. Tabel Single untuk Cash Flow yang berbeda ( Tidak sama jumlahnya
setiap periode)
2. Tabel Single untuk Cash Flow yang seragam ( Sama jumlahnya setiap

1. Masa Pengembalian Modal (Payback Period)

Menghitung metode pengembalian investasi proyek,
berdasarkan discounted dari perkiraan dana yang masuk
(cash flows), selama umur proyek.
Payback Period =
No. of years before full recovery + Unrecovered Cost at
period
Cash Flows during
period
No of year before Recovery adalah Cummmulatif Cash Flows
sampai tahun tertentu sebelum proyek lunas. Perlu
tambahan waktu untuk melunasi (menutup seluruh
investasi) proyek. Kriteria untuk menerima suatu proyek,
bila dipersyratkan kriteria ttt adalah sebagai berikut:
Terima (Accepted) jika : Pay Back Period calculated <
Maksimum accepted yang disyaratkan
Tolak (Rejected) jika : Pay Back Period calculated >
Maksimum accepted yang disyaratkan
Metode ini cocok untu menilai pemenuhan persyaratan,

Contoh: Saudara ditawarkan proposal proyek dengan perkiraan

investasi Rp 15 Milyar, yang menghasilkan net cash flow sebesar
Rp 5 Milyar pertahun selama 5 tahun. Dengan menggunakan
diskonto 12% pertahun dapat dihitung Discounted Pay back
period sebagai berikut:
Tahun
Cash Flow (Rp ) Discounted PV Cash Flow
Cummulative PV Cash Flow
1.
Rp 5.0
0,8929
Rp 4,4645
Rp
4,4645
2.
Rp 5,0
0,7972
Rp 3,9860
Rp
8,4500
3.
Rp 5,0
0,7118
Rp 3,5590
Rp12,0095
4.Jadi Payback
Rp 5,0
0,6355
Period (discounted)
dapatRp3,1775
dicapai setelahRp
15,127
M 3 dan
> Rp
15,0 M tahun k e 4,yaitu:
tahun0ke
sebelum
5. = 3
Rptahun
5,0 + 15 - 12,0095 tahun

3,1775
= 3 tahun + 2,9005
= 3,94 tahun, atau 3 tahun, 11 bulan 9 hr

2. Nilai Sekarang Netto (Net Present Value ,NPV)

adalah selisih antara Present Value (PV) dana yang masuk (Cash inflow) dengan
dana yang keluar
NPV =PV Cash Inflow - PV Cash Out Flow
Kriteria: 1.Proyek layak bila NPV > 0
n

NPV =

CIt

t
t = 1 (1 + k )

2. Semakin besar NPV semakin baik

NPV: Net Present Value

CI t: Net Cash Flow Periosde ke t
- Investment OutLay
k ; Cost of Capital (discount Rate)
t : 1,2,3 n
n : Umur Proyek

Misalkan Saudara menerima 3 (tiga) usulan Proyek (A,B, dan C) yang

masingnya memerlukan invvestasi Sebesar Rp 15 Milyar, dengan perkiraan
Cash Flow (Rp Milyar) sebagai berikut:
Tahun
Proyek A
Proyek B
Proyek C
1
Rp 5,0
Rp 1,0
Rp 9,0
2
Rp 5,0
Rp 3,0
Rp 7,0
3
Rp 5,0
Rp 5,0
Rp 5,0
4
Rp 5,0
Rp 7,0
Rp 3,0
5
Rp 5,0
Rp 9,0
Rp 1,0
Totaldari Proyek
Rp25,0 ini jumlahnya
Rp 25,0tetap (Rp
Rp 25,0
oyek A : Cash Flow
5 M) setiap tahun. Dengan demikian

hitung sebagai berikut: Tahun

Cash InFlow Discount Factor* PV Cash InFlow
1 s/d 5
Rp 5,0
3,6048
Rp 18,024
Investasi awal (Cash OutFlow)
1
Rp 15,000
Net Present Value (NPV)
Rp 3,024
* Kummulatif Disc Factor

Proyek B : Cash Flow dari Proyek ini jumlahnya tidak tetap(berbeda dari tahun ke
tahun). Dengan demikian maka PV dihitung dari tahun ke tahun, sebagai berikut:
Tahun
Cash InFlow
Discount Factor
PV Cash InFlow (Rp Juta)
1
Rp 1,0
0,89286
Rp 8928
2
Rp 3,0
0,79719
Rp2,3915
3
Rp 5,0
0,71178
Rp3.5589
Karena NPV > 0
4
Rp 7,0
0,63552
Rp4.4486
maka proyek ini layak
5
Rp 9,0
0,56743
Rp5.1068
Total PV Cash Inflow
Rp16.3898
Investasi awal (Cash OutFlow)
1
Rp 15.000
Net Present Value (NPV)
Rp 1.3898
Proyek C : Cash Flow dari Proyek ini jumlahnya tidak tetap(berbeda dari tahun ke
tahun). Dengan demikian
maka PV dihitung dari tahun ke tahun, sebagai berikut:
Tahun
Cash InFlow
Discount Factor
PV Cash InFlow
Karena NPV > 0
1
Rp 9,0
0,89286
Rp8,0357
maka proyek ini layak
2
Rp 7,0
0,79719
Rp5.5803
3
Rp 5,0
0,71178
Rp3.5589
4
Rp 3,0
0,63552
Rp1.9065
5
Rp 1,0
0,56743
Rp 5644
Total PV Cash Inflow
Rp19.6489
Investasi awal (Cash OutFlow)
1
Rp 15.000
Net Present Value (NPV)
Rp 4,6489
Perbandingan: No.
Proyek
NPV
Rank
1.
A
Rp 3.0240
2
2.
B
Rp 1.3898
3
3.
C
Rp 4.6489
1
Dari hasil perhitungan diatas, dan bila perusahaan dalam kondisi Capital rationing
,maka yang dipilih adalah proyek C

Catatan :Seandainya proyek-proyek diatas mempunyai Salvage Value, atau

Nilai Residu, maka nilai tersebut dianggap sebagai bagian dari Cash Inflows
pada akhir proyek, dan harus dihitung Present Valuenya.
Summary
1. NPV suatu proyek akan lebih besar, bila penerimaan (arus dana) di awal proyek lebih
besar, dan sebalik nya
2. Metode NPV tidak hanya berguna sebagai metode evaluasi proyek investasi, tetapi
juga dapat digunakan
sebagai
ukuran profitability atau mengukur tingkat
keuntungan dari suatu proyek investasi.

Contoh Perhitungan Profitability Indeks (PI) atau Benefit Cost Ratio

Adalah ratio adalah PV dana yang masuk netto ( Net Cast Inflow ) dengan
Investasi semula atau (PV Cash Out Flows )
Kriteria : Proyek Investasi
layak (diterima) bila PI > 1,0
n
NPV: Net Present Value
CI t: Net Cash Flow Periode ke t
CIt
PI=
t : 1,2,3,.. n
k ; Cost of Capital (discount Rate)
n : Umur Proyek
t=1 ( 1 + k )t
Contoh :
Proyek investasi A,B,dan C dimuka dapat dihitung Profitability
Indexnya (PI) sebagai berikut:
PI =
Rp 18,024 M= 1,2
Proyek A
Investasi :Rp 15,0 M dan PV Cash Inflow : Rp 18,084
M
Rp 15,0 M
Proyek B

PI =16,3898
Rp 16,38984
Investasi :Rp 15,0 M dan PV Cash Inflow : Rp
M M= 1,092

Proyek C

PI =
Rp 19,648
Investasi :Rp 15,0 M dan PV Cash Inflow : Rp
19,64896
M M= 1,30

Rp 15,0 M

Rp 15,0 M

Karena PI ketiga Proyek > 1, Berarti semuanya layak

Perbandingan :
No. Proyek
PI Rank
1.
A 1,201
2
2.
B 1,092
3
3.
C 1,309
1

Kesimpulan : NPV dan PI

1.Analisis dengan NPV dan PI memberikan hasil
yang sama
2.NPV lebih cocok untuk proyek Mutually Exclusive
karena memberikan angka absolut

Perhitungan Internal Rate Of Return (IRR)

IRR: Adalah tingkat diskonto (tingkat bunga) yang menyamakan NPV =0
Kriteria : Bila IRR > tingkat bunga, atau IRR = Tingkat bunga
proyek diterima
Bila IRR < tingkat bunga, proyek ditolak
Tingkat
bunga yang
dimaksud
adalah Lending rate, bukan borrowing rate
Teknik
mendapatkan
angka
IRR:
1. Coba dan Coba lagi (Trial and Error), menggunakan Financial Calculator -->Pilih
2(dua) nilai diskonto
yang berbeda, kemudian dicari IRR yangmenyebabkan NPV=0 (Interpolasi atau
Extra Polasi)
Grafik
Excell
NPV 2. Menggunakan komputer

NPV

IntraPolasi

ExtraPolasi
IRR

IRR
i

Contoh: Proyek A memerlukan investasi sebesar Rp 15 Milyar, dengan Net

cash flow pertahun Rp 5 milyar selama 5 tahun.
Bila investor menginginkan
pengembalian (Required Return) sebesar 15%,
apakah proyek tersebut layak ?
Penyelesaian:
1. Untuk menyelesaikan persoalan diatas, perlu dicari besarnya IRR dari proyek
tersebut,
2. Dengan menggunakan cara coba-coba dicari 2(dua) nilai NPV, dengan
menggunakan tingkat diskonto
yang berbeda Misalnya diambil Disc rate 18% dan 20%
3. Lakukan perkiraan,baik melalui interpolasi, maupun extra polasi

Tahun
Cash Inflow( RpM) Disc Rate 18%
PV Cash InFlow Disc Rate 20% PV Cash InFlow
1 s/d 5
Rp 5,0
3,1272
Rp 15,636
2,9906
Rp 14,953
Investasi awal (Cash OutFlow)
1
Rp 15,000
1
Rp 15
Net Present Value (NPV)
Rp 0,636
Rp 0,00

Dari hitungan diatas, terlihat IRR berada antara 18% dan 20%
NPV

IRR= 18% + 2% (636) = 19,86%

Rp 636 juta

(636 + 47)
IRR
18%

- Rp 47 juta

20%

Dengan membandingkan IRR

dengan Required Return (Cost
of capital), ternyata IRR > dari
Required Return
Proyek A layak diterima

Proyek B : Cash Flow dari Proyek ini jumlahnya tidak tetap(berbeda dari tahun ke
tahun). Dengan demikian
maka PV dihitung dari tahun ke tahun, dengan menggunakan tabel PV single
sbb:
Tahun
Cash InFlow Disc.Rate 15% PV Cash InFlow
Disc.Rate 12%
PV
Cash InFlow
(RpMilyar)
(Rp Juta)
(Rp Juta)
1
Rp 1,0
0,8696
Rp 869,96
0,8929
Rp 892,29
2
Rp 3,0
0,7561
Rp2,268,30
0,7972
Rp2.391,60
3
Rp 5,0
0,6575
Rp3.287,50
0,7118
Rp3.559,00
4
Rp 7,0
0,5718
Rp4.002,60
0,6355
Rp4.448,50
5
Rp 9,0
0,4972
Rp4.474,80
0,5674
Rp5.106,60
Total PV Cash Inflow
Rp14.402,80
Rp16.389,60
Investasi awal (Cash OutFlow)
Rp 15.000,00
NPV
Rp15.000,00
Rp
1398
juta
Net Present Value (NPV)
- Rp
92,200
Rp1.398,60
Bila si investor menginginkan tingkat pengembalian (Required Return) sebesar
IRR
15%, apakah proyek layak ?

IRR B= 12% + 3% (1398,6) = 14,8%

12%

(1398,6 + 92,2)

15%

- Rp 92,2 juta

Dengan membandingkan IRR dengan Required

ternyata IRR< dari Required Return
IRR < 15%, Proyek B tidak layak (ditolak)

Return (Cost of capital),

Proyek C : Cash Flow dari Proyek ini jumlahnya tidak tetap (berbeda dari tahun ke
tahun). Dengan demikian maka PV dihitung dari tahun ke tahun, sebagai berikut:
Tahun
Cash InFlow Disc.Rate 15% PV Cash InFlow
Disc.Rate 12%
PV
Cash InFlow
(RpMilyar)
(Rp Milyar)
(Rp Milyar)
1
Rp 9,0
0,8696
Rp 7,8264
0,8929
Rp 8,0361
2
Rp 7,0
0,7561
Rp 5,2927
0,7972
Rp 5,5804
3
Rp 3,0
0,6575
Rp 1,9725
0,7118
Rp 4,9826
4
Rp 5,0
0,5718
Rp 2,8590
0,6355
Rp 3.1775
5
Rp 1,0
0,4972
Rp 0.4972
0,5674
Rp 0,5674
Total PV Cash Inflow
Rp18.4478
Rp
22.3440
Investasi awal (Cash OutFlow)
Rp15.0000
Rp 15.0000
Net Present Value (NPV)
Rp3,4478
Rp7,3440
NPV
Dari perhitungan diatas telihat IRR berada diatas 15%
Bila si investor menginginkan tingkat pengembalian (Required Return) sebesar
Rp 7.344 juta
15%, apakah proyek layak?

IRR c= 15% + 3% (3,4478) = 16,4%

(7,3440)

IRR

Rp 3,4478 juta

12%

15%

Dengan membandingkan IRR dengan Required Return (Cost of capital), ternyata IRR>
dari Required Return
IRR > 15%, Proyek C layak diterima

Perbandingan Proyek (Dengan Kriteria IRR)

No.
Proyek
IRR
1.
A
19,66%
1
2.
B
14,60%
3.
C
16,40%

Rank
3
2

Dari hasil perhitungan diatas, dan bila perusahaan mengalami kondisi

Capital rationing,maka yang dipilih adalah proyek A
NPV Versus IRR
1. Metode NPV dan IRR, akan selalu memberikan kesimpulan yang sama
mengenai penolakan dan
penerimaan bagi proyek - proyek yang
independent. NPV menunjukkan profitability, sedangkan IRR menunjukkan
margin.
2. Metode NPV dan IRR dapat menghasilkan konflik rangking untuk proyekproyek yang
Mutually Exclusive
3. Dalam hal penggunaan Lending Rate maupun borrowing rate sebagai
batasan untuk
menerima menolak suatu proyek, NPV memberikan
jawaban yang lebih baik, dibanding kan
dengan metode IRR, begitu juga
dengan penggunaan cost of capital.
4.Metode IRR dapat menghasilkan jawaban yang lebih dari satu (Multiple
IRR), sehingga menyulitkan dalam pengambilan Keputusan. Oleh karena itu
penggunaan NPV lebih baik dari IRR

Contoh1:
Proyek
Cash Flow(Rp 1M)
IRR
NPV dengan Disc Rate 10%
Co
C1
A
-1,0 +1,5
+50%
+Rp 364 juta
B
+1,0 - 1,5
+50%
-- Rp 364 juta
Bila menggunakan kriteria IRR kedua proyek tsb(A dan B) layak diterima
Bila menggunakan kriteria NPV, yang layak diterima adalah Proyek A
Contoh2:
Seandainya Cost of Capital dari suatu proyek adalah 10% dengan Cash Flow (Rp M)
sebagai berikut:
Co
C1
C2
C3
IRR NPV
1,0
-3,6
+ 4,32
- Rp1,76
20%
-Rp750 juta
Bila menggunakan kriteria IRR proyek tsb layak diterima, karena IRR > cost of capital
-
20% 3:
> 10%
Contoh
Bila menggunakan kriteria NPV, proyek tsb tidak layak diterima karena NPV < 0

Seandainya Cost of Capital dari suatu proyek adalah 10% dengan

Cash

Flow (Rp M) sebagai berikut:

Co

C1

C2 IRR

-4,0

+ 25,0

NPV

- 25,0

25%dan 400%

-Rp1.934 juta

NPV
1500

IRR
25%

1500

400%
50%

100%

200%

300%

IRR

Disc Rate

5. Metode Modified Internal Rate of Return(MIRR)

MIRR adalah discount Rate(diskonto) yang menyamakan antara pengeluaran proyek atau
Investment Outlay dengan PV Terminal Cash Flow proyek tsb.
Terminal Value adalah : Jumlah dari F V Cash Inflow compounded (bunga berbunga)
dengan Discount biaya modal
n

Terminal Value(TV) =

Investasi Awal =

C IF t (1 + k )(n-1)

nt=1

C IFt (1 + k )(n-1)

t=1

k: Cost of Capital
n: Jumlah periode

t: Waktu ke t
CIF:Cash Inflow

(1 + MIRR )n- 1

Contoh:

Proyek A : memerlukan Investasi sebesar Rp 20 Milyar dengan Cash Flow (Rp Milyar) sbb:
Bila cost of capital adalah 15%, maka MIRR dapat dhitung sbb:
Tahun
Cash InFlow Compounded15%
Future Value(Rp jt) Rp 20.000 juta=Rp 37.104.681 juta
1
Rp 9,0
(1+MIRR)5-1
(1,15)4
15.741,056
2
Rp 7,0
(1+MIRR)4 = Rp 1.85523405
(1,15)3
10.646,125
3
Rp 3,0
(1,15)2
3.967,500
4log(1+MIRR) =log1.85523405=0,266348706
1
4
Rp 5,0
log (1 +MIRR) = 0,067694676
(1,15)
5.750,000
5
Rp 1,0
1 + MIRR = antilog 0,0925717 =1,167077445
(1,15)0
1,000,000
Total Future Value Net Cash Flow (Terminal Value): 37.104.681

MIRR = 1,167077445 - 1 = 0,167077445

Dengan demikian didapat MIRR = 16,71%----> MIRR>Cost of capital

Proposal proyek tsb dapat diterima

Kesimpulan
1.

IRR,MIRR dan NPV

Dalam IRR diasumsikan dana yang didapat dari proyek

(Net Cash Inflow)

diinvestasikan lagi kedalam

perusahaan dengan biaya modal sebesar IRR

2. Dalam perhitungan MIRR, diasumsikan dana yang didapat
dari proyek (Net Cash Inflow) diinvestasikan lagi kedalam
perusahaan dengan biaya modal sebesarbiaya modal
semula, bukan sebesar MIRR atau IRR
3. Dari 1 dan 2 diatas, masalah multiple IRR dapat diatasi
dengan MIRR
4. Perhitungan dengan MIRR akan menghasilkan kesimpulan
yang sama dengan NPV
Dengan demikian antara MIRR
dan NPV tidak mungkin terjadi konflik rangking

Capital Budgeting System

TERIMAKASIH