15

BAB2
LANDASANTEORI

2.1

PengertianRedevelopment
Salah satu pengertian redevelopment menurut Prof. Danisworo
merupakan Upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan terlebih
dulu melakukan pembongkaran sarana dan prasarana pada sebagian atau
seluruhkawasantersebutyangtelahdinyatakantidakdapatdipertahankan
lagikehadirannya.Biasanya,dalamkegiataniniterjadiperubahansecara
strukturalterhadapperuntukanlahan,profilsosialekonomi,sertaketentuan
ketentuan pembangunan lainnya yang mengatur intensitas pembangunan
baru.

2.2

PengertianKawasanPerdagangan
MenurutMarwatiDjoenedperdaganganadalahkegiatanekonomiyang
mengaitkanantaraparaprodusendankonsumen.Sebagaikegiatandistribusi,
perdagangan menjamin peredaran, penyebaran, penyediaan barang melalui
mekanismepasar,danpasaradalahtempatorangmelakukanjualbeli.

16

2.3

PengertianKegiatanTransitdanTransfer
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) kegiatan transit
berartilewatsuatutempatataudapatberartikegiatansinggahsementara.
Penyesuaian dalam transportasi kota, transit berarti berpindah (lewat)
stasiundalammodatransportasiyangsama.Contohkasusdalampenelitian
adalah halte Transjakarta pada kawasan perdagangan Senen, transit dari
halte Transjakarta koridor 2 menuju koridor 5 atau sebaliknya tanpa
menggantimodatransportasi(Transjakarta).Kegiatantransitdapatmenjadi
potensi yang sangat baik dalam mendatangkan pengunjung yaitu dengan
caramembukaaksesmenujubangunan.
Kegiatantransferberartiberpindahmodatransportasi,contohkasus
dalampenelitianadalahkegiatantransferpenggunatransportasiumumbus
(Transjakarta)menjadikereta(StasiunkeretaSenen).Terjadiperpindahan
moda transportasi menjadi kereta api disebabkan letak titik transportasi
yangberdekatan(berjalankaki15menit),kegiatantransferinijugasangat
berpotensiuntukmenghidupkankawasanjikaaksesruteuntuktransferdi
bukamasukkedalambangunan.

2.4

PengertianTransitOrientedDevelopment
MenurutPeterCalthropedalam TransitOrientedDevelopment Design
Guidelines tahun1992pengertiandariTransitOrientedDevelopment (TOD)
adalah"sebuahkomunitasbangunanmixusedyangmendorong

17

masyarakatuntuktinggaldanberaktifitasdiareakawasanyangmemiliki
fasilitas transportasi umum dan menurunkan kebiasaan masyarakat
mengendaraimobilpribadi".PengembanganTODharusberupabangunan
mixused atau bangunan yang memiliki banyak fungsi. Stasiun kereta,
terminalbus,haltebus,atautitiktransportasikotalainnyamenjadipusat
kegiatandengantarafaktifitastinggiyangakansemakinberkurangketika
semakinmenjauhititiktransportasikotayangada.PengembanganTransit
OrientedDevelopmentmemilikiradiusoptimal400sampai800meterdari
tempattransittransportasikota(stasiunkereta,terminalbus,haltebus,dll)
menjadi satu pusat kegiatan yang menarik. Dengan memanfaatkan
transportasi umum, masyarakat akan diarahkan untuk berjalan kaki atau
menggunakan sepeda, sehingga penerapan konsep TOD akan sangat
berpengaruh pada pedestrian pejalan kaki dan tersedianya lahan parkir
kendaraan khususnya parkir sepeda. Berjalan kaki/menggunakan sepeda
mengelilingikawasandapatmengurangiintensitasdarikendaraanpribadi,
ketika kendaraan pribadi berkurang akan mengurangi kemacetan dan
penggunaan bahan bakar, sehingga akan berdampak pada pengurangan
polusi dari kendaraan di sekitar kawasan dan menciptakan situasi yang
ramahlingkungan.
Terdapat beberapa syarat penempatan TOD yaitu berada pada
jaringanutamaangkutanmassal,beradapadakoridorjaringanbusdengan

18

frekuensiyangtinggi,atauberadapadajaringanbusyangwaktutempuhnya
kurangdari10menitdarijaringanutamaangkutanmassal.

Gambar2.1PengembangansuatukotamenggunakanTOD
sumber:TransitOrientedDevelopmentDesignGidelines

Ketika persyaratan diatas tidak dipenuhi oleh suatukawasan maka perlu

diambillangkahuntukmenghubungkandenganangkutanmassal,disamping
ituyangjugaperlumenjadipertimbanganadalahfrekuensiangkutanumum
yangtinggi.
Pada setiapTOD harusmemilikisebuah bangunan mixeduse inti
yangmemilikifungsisebagairetaildanopenspacedenganluasansekitar
10%daritotalareaTOD.

19

Gambar2.2AreakomersildalamsebuahTOD
sumber:TransitOrientedDevelopmentDesignGidelines

Dalam penyusunan daerah komersil pada TOD juga memiliki beberapa

konfigurasiyaituharusmemilikikeseimbanganantarapedestrian,memiliki
jarakpenglihatanyangcukup,danaksesyangbaik.Tokoretailbesarharus
memilikikapasitasparkirmobil,dantokotokokecilakanmengarahpada
pedestrian,jalanjalanutama,danplaza.

Gambar2.3Konfigurasiletakdaerah
komersialpadaTODsumber:
TransitOrientedDevelopment
DesignGidelines

20

Pada gambar 2.3 dapat terlihat bahwa retail besar (anchor) memiliki
kapasitas parkir mobil tersendiri, sedangkan retail yang kecil di buat
sepanjangpedestrian,terdapatplaza,danareaopenspaceyangmendukung
aktivitasberjalankakidanbersepeda.Konfigurasiyangbaikdapatterlihat
dariarussirkulasiyangmudahdiaksesdariberbagaisisi.

2.4.1

JenisTransitOrientedDevelopment
TODdibagimenjadi2jenisyaitu UrbanTOD dan Neighborhood
TOD.UrbanTODadalahpengembanganyangberlokasipadajalurlintas
transportasiumumkotasepertiterminalbuskota,stasiunkereta,maupun
halte bus kota yang memiliki tingkat kepadatan yang tinggi dan bisa
berpotensimenjadidaerahkomersil.
Neighborhood TOD adalah pengembangan transit yang terbatas
berlokasipadarutefeederbusdalamsebuahwilayahperumahanyangbisa
diaksessekitar10menitdarititiktransportasikota.NeighborhoodTOD
mempunyailingkupyanglebihkecildariUrbanTOD,biasaakanmelayani
kebutuhansehariharidarisebuahperumahan.
Halyangmembedakandari2jenisTODiniberdasarkanpadaukuran
besarnyatitiktransportasilokasipengembangan,UrbanTODmemilikicakupan
titik transportasi yang lebih luas karena mencakup satu kota sedangkan
Neighborhoodterbatashanyapadatransportasiperumahansekitar.

21

2.4.2

TransitSystem
DalamwilayahTODdapatdimasukkanareasekunderyangberfungsi
sebagai tempat pemberhentian untuk menunjang kegiatan perpindahan
transportasi yang ada (Transit dan transfer). Titik sekunder ini berada pada
daerahpengembanganTODdantidakjauhdaripusatareakomersilyangada.

Gambar2.4Letaktitiktransitsekunder(transitstop)
sumber:TransitOrientedDevelopmentDesignGidelines

Titiktransitsekunderiniberadapadaareayangharusmudahdiaksesdari
titiktransportasikotamaupundaridalamareapengembanganTOD,seperti
tamanatauopenspace.
Fasilitasyangharusdisediakanpadatitiktransitsekunderiniharus
menyediakantempatpeneduhdarihujanataupunpanas,luasanyangcukup
untukmenurunkanpenumpang,telefonumum,pencahayaanyangcukup,
danparkirsepedayangnyaman.

22

Gambar2.5Suasanatitiksekunder
sumber:TransitOrientedDevelopmentDesignGidelines

Jalanpedestrianmenujutitiksekunderinijugaharusdidesainsenyaman
mungkinuntukdilaluipejalankakimaupunsepeda.

2.4.3

KeuntungandariTransitOrientedDevelopment
Menurut Robert Cervero dalam reportnya TransitOriented
Development in the United States: Experiences, Challenges, and Prospects
(2006). Terdapat beberapa keuntungan dalam menggunakan sistem
pengembanganTODyangterbagimenjadi3faktor,yaitu faktorlingkungan
yangakanmengurangikemacetandanintensitaskedaraanpribadi,mengurangi
konsumsi dari bensin untuk kendaraan, memperbaiki kualitas udara,
memperbanyak daerah open space kota, faktor fisik yang akan mengurangi
biaya pembuatan jalan dan fasilitas parkir, menaikkan nilai dari sebuah
properti, menaikkan pajak dari sebuah properti, dan faktor sosial akan
menaikkaninteraksisosialdalamkawasan,secaratidaklangsungmembuatpola
hidup sehat dalam bermasyarakat karena berjalan kaki dan bersepeda,
mengurangiresikokecelakaankendaraandijalan,transportasiumumkotaakan
berkembang,mengurangibiayatransportasi,mengembangkanpeluang

23

bisnisdikawasanTOD,danmenaikkankualitashidupdarilingkungan
sekitar.

2.4.4

PeningkatannilaiinvestasidengansistemTransitOrientedDevelopment

Nilai investasi sebuah properti akan sangat berkembang dengan

adanyasistemTODyangakanmempengaruhinilaidarifungsibangunan
seperti hunian, perkantoran maupun pertokoan (perdagangan). Dalam
evaluasi dari berbagai kota yang telah menerapkan konsep TOD yang
terdapat dalam report Capturing the Value of Transit (2008), terlihat
kenaikannilaiinvestasiyangberkaitandenganjaraktitiktransportasikota
dikarenakanlalulintasmanusiayangmeningkat.
Tabel2.1Kenaikannilaiinvestasidariberbagaikota

24

sumber:CapturingtheValueofTransit

Dapat terlihat bahwa untuk fungsi retail (perdagangan) dapat di ketahui

peningkatannilainyasebesar1%dalamjarakradius152m(500ft)darititik
transportasi kota seperti yang terjadi di kota San Fransisco Bay Area
(BART)sampaipeningkatansebesar167%yangberadadalamjarak60m
(200ft).Fungsiperkantoranjugamengalamipeningkatannilaisebesar9%
dalamjarak91m(300ft)sepertipadakotaWashington,pengingkatandapat
meningkat sebesar 120% dalam jarak radius 400m(1320ft) dari titik
transportasi kota. Hasil menurut survey dari berbagai kota, radius yang
terdekat dengan titik transportasi massal akan sangat cocoksebagai area
perdagangandanperkantoran.redevelopmentkawasanpasarsenendengan
konsep TOD menjadi jawaban sebagai salah satu cara untuk menaikkan
nilaiinvestasidaripusatperdagangankawasanpasarsenenyangjugaakan
menaikkankualitasdarilingkungankawasan.

2.5

PerhitunganLebarPedestrian
Perhitunganlebarpedestrianakanmenggunakanperhitunganminimumdari
pemerintahkarenasangatdiperlukanagartidakterjadipenumpukanpejalan
kaki,denganpenerapankonsepTOD(TransitOrientedDevelopment)flow
pejalankakiyangmenggunakankendaraanumumakanberpengaruhpada
lebarnyapedestriandenganperhitunganminimumlebarpedestrianpejalan
kaki(W)(PEDOMANPERENCANAANJALURPEJALANKAKIPADA

25

JALANUMUM,No.032/T/BM/1999LampiranNo.10KeputusanDirektur
JenderalBinaMargaNo.76/KPTS/Db/1999Tanggal20Desember1999).
W=P+1,5
35
Dimana:P=Volumepejalankaki(orang/menit/meter)
W=Lebarjalurpejalankaki
Volume pejalan kaki akan di ambil berdasarkan volume pengguna
transportasi umum ratarata, sehingga pedestrian yang terbentuk akan
nyamandansesuaidengankebutuhannya.

2.6

Hipotesis
BerdasarkandariTeoridanreferensiyangsudahada,dapatdiambil
hipotesis bahwa pengembangan kawasan Senen dengan konsep Transit
Oriented Development akan mengutamakan pada sirkulasi kawasan,
terutamasirkulasipejalankakipenggunatransportasiumum,pengalaman
barudalamberjalankakidenganjaluryanglebar,nyaman,aman,danakan
banyakareaterbukadalamsiteuntukareahijauberdasarkankonsepTOD.

26

2.7

KerangkaBerfikir

Peremajaan Kawasan Perdagangan Senen dengan

Memanfaatkan Sistem
Transportasi Kota
ta
akan
sebagai
diter
pusat
L
apka
a
perdaga
n
t
dala
ngan
a
m
dan
Redevelopment
r
perkanto
pros
area senen
ran
es
b
sehingga
dengan
pera
e
memaksimalkan
pendeka
nca
l
tan
fungsi strategis
nga
a
transpo
n
area tersebut
k
rtasi
a
kota
n
g

Tinjauan umum

Rede
velo
pme
nt
area
sene
n
yang
kum
uh
dan
seme
raw
ut
dan
akan
menj
adi
Lan
dma
rk
keba
ngga
n
kota
Jakar

Poko
k
per
mas
alah
an

A
n
a
l
i
s
a
Mengan
alisa
permas
alahan

untuk
menca
ri
solusi
yang

Ma
ks
ud
da
n
tuj
ua
n
Menat

Konsep

aulang
pusat
area
perdagan
senen
gandan
yang
perkantor
kumuh
an
dan
berintegr
membuat
asi
area
dengan
segitiga
transport
senen
asi
menjadi
umum
Skem
anc
atik
an
desai
Per ga
n
n