TOTAL NILAI PASAR TANAH

- Digit 1

1 0 Rupiah 1
2 2
3 3
4 4
5 5
6 6
7 7
8 8
9 9
10 10
11 11
12 12
13 13
14
15
16
17
18
19

(Rupiah)

NILAI PASAR KESIMPULAN

#REF! Digit #REF!

1 #REF! #REF! Rupiah

2 #REF! #REF! #REF!
3 #REF! #REF! #REF!
4 #REF! #REF! #REF!
5 #REF! #REF! #REF!
6 #REF! #REF! #REF!
7 #REF! #REF! #REF!
8 #REF! #REF! #REF!
9 #REF! #REF! #REF!
10 #REF! #REF! #REF!
11 #REF! #REF! #REF!
12 #REF! #REF! #REF!
13 #REF! #REF! #REF!
 #REF!

TOTAL NILAI LIKUIDASI

#REF! Digit #REF!

1 #REF! #REF! Rupiah

2 #REF! #REF! #REF!
3 #REF! #REF! #REF!
4 #REF! #REF! #REF!
5 #REF! #REF! #REF!
6 #REF! #REF! #REF!
7 #REF! #REF! #REF!
8 #REF! #REF! #REF!
9 #REF! #REF! #REF!
10 #REF! #REF! #REF!
11 #REF! #REF! #REF!
12 #REF! #REF! #REF!
13 #REF! #REF! #REF!

#REF!

nilai pasar
#REF! Digit #REF!

1 #REF! #REF! Rupiah

2 #REF! #REF! #REF!
3 #REF! #REF! #REF!
4 #REF! #REF! #REF!
5 #REF! #REF! #REF!
6 #REF! #REF! #REF!
7 #REF! #REF! #REF!
8 #REF! #REF! #REF!
9 #REF! #REF! #REF!
10 #REF! #REF! #REF!
11 #REF! #REF! #REF!
12 #REF! #REF! #REF!
13 #REF! #REF! #REF!
#REF!
Satu
Dua
Tiga
Empat
Lima
Enam
Tujuh
Delapan
Sembilan
Sepuluh
Sebelas
Dua Belas
Tiga Belas
Empat Belas
Lima Belas
Enam Belas
Tujuh Belas
Delapan Belas
Sembilan Belas
FORM.KPP-07.1
PERHATIAN : KALAU ADA ISIAN YANG TIDAK JELAS HARAP DITANYAKAN ARSIRAN BIRU WAJIB DIISI
Tanggal Penilaian : 16 April 2010 adalah tanggal hari ini, sudah dihitung otomatis
Tanggal Surat Penawaran 07 Januari 2010
Nomor Surat Penawaran kerja 000/KJPP-NR-BJM/PN-K/I/2010
Nomor Laporan : 000/KJPP-NR-BJM/APP/I/2010 nomor tanya Ke Bag. File
Penerima Kerja : KJPP NANANG RAHAYU 1 Diisi angka 1 atau 2
Nama Client : Taufik berdasarkan informasi dari pemberi kerja
Contact Person : Taufik
Nomor Telepon : 081329475540
Type Objek : Tanah dan Bangunan
Type Objek : Kantor Di isi Tanah kosong, Rumah Tinggal, Ruko, Pabrik, Gudang dll

Tujuan Penilaian : Internal Tulis Tujuan penilaian : Penjaminan / Managemen / Jual Beli / dll
Dasar Penilaian : Nilai Pasar Tulis Nilai yang dikeluarkan (NILAI PASAR)
Tujuan Bank / PT : PT. DINAR KALIMANTAN COAL Tulis nama Banknya. Atau PT-nya

Lokasi Objek
Kawasan : Perkantoran , Perumahan Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
Jalan : Jalan Guntung Manggis Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
Kelurahan : Guntung Manggis tolong dirubah, apakah Kelurahan atau Desa, dan di isi data terbaru
Kecamatan : Landasan Ulin Di isi data terbaru
Kota : Adm. Banjarbaru tolong dirubah, apakah Kotamadya atau Kabupaten
Propinsi : Kalimantan Selatan

ALAMAT SURAT
GEDUNG : Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
JALAN : Jalan Guntung Manggis Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
: Jika tidak ada/tidak tahu dikosongkan saja, tanpa ditulis apa pun
Kelurahan : Guntung Manggis tolong dirubah, apakah Kelurahan atau Desa, dan di isi data terbaru
Kecamatan : Landasan Ulin Di isi data terbaru
Kotamadya : Adm. Banjarbaru tolong dirubah, apakah Kotamadya atau Kabupaten
Propinsi : Kalimantan Selatan

Analisa Lingkungan
1. Lokasi ada dilingkungan Perkantoran , Perumahan
2. Kelas Jalan Utama Diisi desa / lingkungan / utama
3. Metarial jalan Aspal Diisi perkerasan tanah / perkerasan batu / perkerasan aspal / paving block / ……..
4. Kondisi jalan Baik Diisi baik / cukup / rusak
5. Lebar jalan (ROW) ± 16 meter Diisi lebar jalan
6. Kelengkapan jalan penerangan jalan , Saluran Air Kotor Diisi jika ada : penerangan jalan / saluran air kotor/taman/……………

Analisa Tanah
1. Permukaan Tanah Datar
2. Elevasi Lebih Tinggi
 LAPORAN PENILAIAN
Untuk Kepentingan

TAUFIK
Lokasi di :
Jalan Guntung Manggis
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Kota Banjarbaru
Propinsi Kalimantan Selatan

No. File : 000/KJPP-NR-BJM/APP/I/2010

Foto Objek
 Jakarta,

Nomor : 000/KJPP-NR-BJM/APP/I/2010
Hal : Penilaian Properti

Kepada Yth,
Taufik
Jalan Guntung Manggis
Kalimantan Selatan

Dengan Hormat,
Untuk memenuhi permintaan PT. DINAR KALIMANTAN COAL kami telah melakukan pemeriksaan dan penilaian atas properti milik PT. DINAR
KALIMANTAN COAL yang berupa :

1. Tanah dan bangunan yang berlokasi di Jalan Guntung Mangis, Kelurahan Guntung Manggis, Kecamatan Landasan Ulin, Kota
Banjarbaru , Propinsi Kalimantan Selatan

Pemeriksaan dan penilaian tersebut kami lakukan pada tanggal 16 April 2010, dengan maksud untuk memberikan pendapat atas nilai pasar properti
tersebut untuk kepentingan PT. Bank Mandiri SBDC (Small Bussines Distric Centre) tujuan penjaminan hutang

Laporan penilaian terdiri dari :

1. Nilai properti dan pendekatan-pendekatan yang digunakan, serta keterangan tentang properti yang dinilai.
2. Asumsi-asumsi syarat pembatasan
3. Foto-foto properti yang dinilai serta gambar situasi

Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut diatas dan faktor-faktor lain yang ada hubungannya dengan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwa :

Rp 959,500,000.00
( Dua Milyar Seratus Tujuh Puluh Tiga Juta Empat Ratus Sepuluh Ribu Rupiah )

Merupakan Nilai Pasar Properti tersebut pada tanggal 16 April 2010

Dalam penilaian ini kami anggap bahwa dokumen kepemilikan maupun surat-surat yang berhubungan dengan aset tersebut dapat diperjual-belikan dan
adalah bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya, serta dapat dipindahtangankan.

Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak
milik atau hutang/kerugian atas aset yang dinilai.

Hormat kami,
KJPP NANANG RAHAYU

Ir. Nanang Rahayu, MAPPI (Cert)

S-0594
Ijin Penilai P-1.09.00218
Pimpinan

Penilaian Hotel The Ritzy Manado A-1

 PERNYATAAN

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertandatangan dibawah ini menerangkan bahwa :

- Pernyataan dalam laporan ini, menjadi dasar dari analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya, adalah
benar sesuai dengan pemahaman terbaik Penilai
- Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan
- Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai
- Imbalan jasa Penilaian tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan
- Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI
- Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai
yang diakui Pemerintah
- Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai
- Penilai melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai
- Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam
menyiapkan laporan penilaian

Tanda tangan
Penilai :
Rusmin Mawardi.ST
MAPPI 06 - P - 02038

Budi Darmawan

Penilaian Hotel The Ritzy Manado A-2

 ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATAS
(ASSUMPTIONS AND LIMITING CONDITION)

● KJPP NANANG RAHAYU maupun para penilai dan karyawan lainnya tidak berkepentingan financial terhadap properti yang dinilai
dan hasil penilaian yang dilakukan

● Semua pernyataan dan data yang diterima oleh KJPP NANANG RAHAYU dan yang tercantum dalam laporan penilaian adalah benar
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.

● Semua gugatan dan sengketa dan hipotik (gadai) yang masih berjalan, jika ada diabaikan dalam penafsiran ini dan properti yang ditaksir
seolah-olah bebas dan bersih di bawah tanggung jawab (milik) Pemberi Tugas.

● Nilai tercantum dalam rupiah

● Biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari-orang (manday) dan bukan ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang tercantum dalam
Laporan Penilaian

● KJPP NANANG RAHAYU tidak melakukan penelitian/penyelidikan atas kepemilikan dan keabsahan dokumen-dokumen dari properti
yang dinilai, dianggap milik dari pemberi tugas

● KJPP NANANG RAHAYU oleh karena penafsiran ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan penjelasan kepada pihak lain
maupun kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan dengan properti
yang dinilai kecuali perjanjian telah dibuat sebelumnya.

● Laporan Penilaian dianggap sah apabila dilengkapi dengan cap dan tandatangan asli dari KJPP NANANG RAHAYU

Penilaian Hotel The Ritzy Manado A-3

 DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR A-1

PERNYATAAN PENILAI A-2
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATAS A-3
DAFTAR ISI A-4

LOKASI :
Tanah dan Bangunan
Jalan Guntung Manggis

RESUME PENILAIAN DENGAN DATA PASAR DAN BIAYA

I PENDAHULUAN 1
1.1 LATAR BELAKANG PENILAIAN 1
1.2 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 1
1.3 TANGGAL PENILAIAN 1
1.4 PEDOMAN DAN DASAR PENILAIAN 1
1.5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN 2

II.A. OBJEK PENILAIAN 3

II.1 JENIS OBJEK YANG DINILAI 3
II.2 LETAK DAN LOKASI 4
II.3 DATA KEPEMILIKAN TANAH 4
II.4 PERIJINAN - PERIJINAN 5
II.5 FASILITAS DAN KEADAAN LINGKUNGAN 5
II.6 PERUNTUKAN LAHAN 5
II.7 PENGGUNAAN TERBAIK DAN TERTINGGI (HIGHEST AND BEST USE) 6

III. PROSES PENILAIAN 3

A. PENDEKATAN DATA PASAR DAN PENDEKATAN BIAYA 3
III.1. PENILAIAN TANAH 4
III.2. DATA-DATA PEMBANDING 4
III.3. KESIMPULAN NILAI TANAH 5
0 5
III.A 0 5
III.1 PENILAIAN TANAH 6

LAMPIRAN
- Peta lokasi, situasi tanah dan bangunan
- Foto-foto

Penilaian Hotel The Ritzy Manado A-4

 RESUME
PENILAIAN PROPERTI
Taufik

INDIKASI NILAI DENGAN PENDEKATAN PASAR DAN BIAYA

Biaya Nilai Nilai
No. Uraian Luas/Qtty Reproduksi Pasar Likuidasi
Baru Rp. Rp.

1 Jalan Guntung Manggis

Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Kota Banjarbaru
Propinsi Kalimantan Selatan
Tanah SHM No. 2733 & 4959 1,852.00 m² 796,000,000 796,000,000 557,000,000
Bangunan 129.00 m² 170,000,000 160,000,000 112,000,000
Sarana Pelengkap 3,500,000 3,500,000 2,700,000
Sarana Pelengkap 3,500,000 3,500,000 2,700,000
- - -
Grand Total 969,500,000 959,500,000 671,700,000
DATA PEMBANDING

URAIAN OBYEK DATA 1 DATA 2 DATA 3

Alamat Lokasi Jalan Guntung Manggis Jalan Guntung Manggis Jalan Guntung Manggis Jalan Guntung Manggis

Harga Penawaran Rp 50,400,000 Rp 2,385,000,000 Rp 394,000,000

Kemungkinan Diskon 0.8% 26.6% 0.0%
Kemungkinan Transaksi Rp 50,000,000 Rp 1,750,000,000 Rp 394,000,000
Penawaran/ transaksi Nego Nego Nett
Tanggal Data 16 April 2010 16 April 2010 16 April 2010
Bapak Anang
Sumber Data Isnani Ibu Rahimah Bapak M. Noor
Telepon 081351749967 05114784559 05117326495
Jenis Properti Kantor Tanah Tanah Tanah

TANAH
Luas 1,852 m2 288 m2 3,975 m2 788 m2
Legalitas Tanah SHM SHM SHM Segel
Bentuk Tanah Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang
Elevasi dari Permukaan Jalan 1 m 0 m 1 m 1m
Lebar Jalan di Depan 14 m 5 m 14 m 14 m
Jarak dari Properti yang Dinilai - ± 200 meter ± 250 meter ± 450meter
Peruntukan Tanah Pinggir Kota Pinggir Kota Pinggir Kota Pinggir Kota
Fasilitas Lingkungan

BANGUNAN
Luas 129 m2 - m2 - m2 m2
Tahun Dibangun 2010 - -
Tahun Renovasi - - -
Penggunaan Rumah Tinggal - - -
Pondasi Batu Gunung - - -
Jumlah lantai 1 - - -
Lantai Keramik - - -
Dinding Batu Merah Diplester sebagian belum- - -
Atap Genteng Metal - - -
Langit-langit Gypsum board - - -
Kondisi fisik - - -
Umur Efektif Thn - Thn - Thn
Harga BRB / m2 Bangunan Rp - / m² Rp - / m² Rp - / m²
Penyusutan 0% 0% 0.00%
Harga Pasar / m2 Bangunan Rp - / m² Rp - / m² Rp - / m²

Nilai Pasar Bangunan ( Total ) Rp - Rp - Rp -

Nilai Pasar Tanah ( Total ) Rp 50,000,000 Rp 1,750,000,000 Rp 394,000,000
Harga Tanah / m² 174,000 / m² 440,000 / m² 500,000 / m²
 PENYESUAIAN
LOKASI 1 LOKASI 2 LOKASI 3
FAKTOR WAKTU 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -
LOKASI 60% Rp 104,400 -5% Rp (22,000) -8% Rp (40,000)
LUAS -10% Rp (17,400) 6% Rp 26,400 -8% Rp (40,000)
BENTUK 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -
KONDISI FISIK 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -
PERUNTUKAN 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -
STATUS KEPEMILIKAN 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -
LAIN - LAIN 15% Rp 26,100 0% Rp - 0% Rp -

Jumlah Penyesuaian 65% Rp 113,100 1% Rp 4,400 -16% Rp (80,000)

Harga Tanah / m² Rp 287,100 Rp 444,400 Rp 420,000

PEMBOBOTAN
LOKASI 1 0% Rp 287,100 Rp -
LOKASI 2 50% Rp 444,400 Rp 222,200.00
LOKASI 3 50% Rp 420,000 Rp 210,000.00 Pembulatan
JUMLAH 100% Harga Tanah / m² Rp 430,000.00 4
,
Keterangan
FAKTOR WAKTU = Beda harga akibat waktu penawaran/ transaksi thd tanggal penilaian
LOKASI = Akses, Fasilitas, Prospek, Tingkat hunian dan kondisi lingkungan
LUAS = Tingkat kemudahan penjualan ( likuiditas ) akibat luasan
BENTUK = Denah, Frontage dan posisi tanah
KONDISI FISIK = Tofografi, Elevasi, kontur
PERUTUKAN = Komersial, Resident, industri dll
STATUS KEPEMILIKAN = SHM, SHGB, Girik dll
LAIN - LAIN = Nilai Tambah / kurang selain faktor -faktor yang disebutkan
 48401277.xls

PERHITUNGAN BIAYA BANGUNAN reviewed

PENILAIAN PROPERTI
Taufik
Jalan Guntung Manggis
Adm. Banjarbaru
Kalimantan Selatan

Lantai 1 129.0 m²
Lantai 2 m²
Lantai 3 m²
Tambahan
Jumlah Total 129.0 m²
Spesifikasi Bangunan
PONDASI Batu kali kw 1 Rp 110,000
STRUKTUR Beton bertulang menengah keatas kw 2 Rp 551,000
LANTAI Keramik 40 x 40 cm + papan ulin Rp 130,000
DINDING + KUSEN + JENDELA + PINTU Dinding + kusen jendela + pintu kayu meranti kw 1 Rp 331,000
RANGKA PLAFON + PLAFON Rangka kayu meranti plafon Kalsiboard Rp 85,000
RANGKA ATAP Rangka kayu meranti Rp 55,000
RANGKA USUK + RENG Usuk meranti reng meranti Rp -
PENUTUP ATAP Multi Roof Rp 66,000
Jumlah Rp 1,328,000

Kualitas bahan Fair Quality

Biaya Bangunan Sebelum Penyesuaian

Lantai ke- Harga/m2 Volume Indeks Jumlah
Lantai 1 Rp 1,328,000 129.0 1.00 Rp 171,312,000
Lantai 2 Rp 800,000 - 1.15 Rp -
- 1.30 Rp -
- 0.00 Rp -
Jumlah 129.0 Rp 171,312,000

PENYESUAIAN ( ± )
Uraian Harga satuan Volume Satuan Jumlah
Sambungan Listrik Rp 1,300 900.00 VA Rp 1,000,000
Air bersih PDAM Rp 1,500,000 1.00 Sal Rp 1,500,000
Pagar Rp - - m' Rp -
Rp -

Rp -

Jumlah Penyesuaian Rp 2,500,000 Progress

Biaya Pengganti Baru Rp 170,000,000 Pembangunan
Harga /m2 Rp 1,250,000 95%

Menurut Fisik Sekarang

Nilai Pasar safety margin Nilai Likuidasi
Obyek Biaya Pengganti Baru
Depresiasi

Tanah 796,000,000 796,000,000 70% 557,000,000

Bangunan 170,000,000 5.0% 160,000,000 70% 112,000,000
0.0% - -
Sarana Pelengkap 0.0% - -
Sambungan Listrik 1,000,000 0.0% 1,000,000 70% 1,000,000
Air bersih PDAM 1,500,000 0.0% 1,500,000 70% 1,000,000
Telpon 1,000,000 0.0% 1,000,000 70% 700,000
Sub Jumlah Sarana 3,500,000 3,500,000 2,700,000

Jumlah 969,500,000 959,500,000 671,700,000

 48401277.xls

TANAH BANGUNAN

Faktor Faktor Faktor Faktor

0
1 Kota Besar Konstruksi 1 Kwalitas I, Permanen, Baja/Semen cor, B.Bata diplester, Genteng Kw 1
Wilayah 2 Kota Sedang 2 Kwalitas II, Semi Permanen, Baja/Semen cor, B.Bata diplester/Batako, Genteng
3 Kota Kecil 3 Kwalitas III, Semi permanen, Kayu, B.Bata iplester/Batako, Seng/Asbes
4 Daerah Pedesaan 0
Kayu 1 Kwalitas I & Finishing
Lokasi 1 Utama 2 Kwalitas II & Finishing
2 Rata-rata 3 Kwalitas III
3 Di Bawah Rata-rata 0
Lantai 1 Marmer/Keramik KW 1 dan Sanitair Kwalitas I
Kualitas 1 Sangat Baik 2 Tegel teraso/ Keramik Kwalitas II
2 Baik 3 Semen / Tanpa Lantai
3 Cukup 0
4 Kurang Kondisi 1 Sangat Baik
5 Buruk 2 Baik
3 Cukup
Marketability 1 Sangat Mudah 4 Kurang
2 Mudah 5 Buruk
3 Normal 0
4 Sulit Umur Bangunan 1 5 Tahun ke bawah
5 Sangat Sulit 2 Antara 5 tahun s/d 10 tahun
3 11 tahun ke atas

1,328,000
PENENTUAN SAFETY MARGIN UNTUK NILAI LIKUIDASI

TANAH TANAH
Total Score Safety Margin %Likuiditas A. WILAYAH 1 Kota Besar
4 10% 90% B. LOKASI 2 Rata-rata
5 10% 90% C. KUALITAS 3 Cukup
6 15% 85% D. MARKETIBILITY 3 Normal
7 20% 80% TOTAL SCORE 9
8 25% 75% SAFETY MARGIN 30% atau
9 30% 70% LIKUIDASI 70%

10 40% 60%
11 50% 50%
12 50% 50%
13 75% 25%

BANGUNAN BANGUNAN
Total Score Safety Margin %Likuiditas A. KONSTRUKSI 2 Kwalitas II, Semi Permanen, Baja/Semen cor, B.Bata diplester/Batako, Genteng

B. KAYU/KUSEN 2 Kwalitas II & Finishing

5 15% 85% C. LANTAI 2 Tegel teraso/ Keramik Kwalitas II
6 15% 85% D. KONDISI 2 Baik
7 20% 80% E. UMUR 1 5 Tahun ke bawah
8 25% 75% TOTAL SCORE 9
9 30% 70% SAFETY MARGIN 30% atau
10 35% 65% LIKUIDASI 70%
11 40% 60%
12 45% 55%
13 50% 50%
 I. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG PENILAIAN

Sesuai dengan surat penawaran No. 001/KJPP-NR-BJM/PN-K/I/2010 Tanggal 15 Januari 2010 perihal penilaian properti,
kami telah melakukan pemeriksaan dan penilaian properti milik PT. DINAR KALIMANTAN COAL, berupa :

1. Tanah dan bangunan yang berlokasi di Jalan Guntung Mangis, Kelurahan Guntung Manggis, Kecamatan Landasan
Ulin, Kota Banjarbaru , Propinsi Kalimantan Selatan

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Penilaian ini dibuat untuk memberikan pendapat Nilai Pasar Properti yang dinilai dalam rangka kepentingan Bank Panin
untuk penjaminan hutang.

1.3 TANGGAL PENILAIAN

Pemeriksaan dan Penilaian ini dilaksanakan pada tanggal 17 April 2010.

1.4 PEDOMAN DAN DASAR PENILAIAN

Penilaian ini dilakukan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI-2007). Dalam penilaian ini kami menggunakan
beberapa istilah yang didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI-2007) sebagai berikut :

Ø Nilai Pasar
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi
jual-beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI.2007 :
SPI-1 : 3.1)

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai
Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual
pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu
untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu
untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (SPI.2007 : SPI-1 : 6.2)

Kami menegaskan bahwa dalam menentukan opini Nilai Pasar kami tidak memperhitungkan biaya penjualan atau
pembelian dan tidak dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait. Sesuai definisi dalam
SPI.2007 : SPI-1 : 3.3

Ø Nilai Likuidasi
Nilai Likuidasi disebut juga dengan nilai jual paksa merupakan sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi, nilai jual paksa dapat melibatkan penjualan yang tidak berminat
menjual, dan pembeli yang membeli mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 2.3.7)

Ø Biaya Reproduksi / Pengganti Baru

Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material
yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan
sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah 'modern
equivalent asset' digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian)
(SPI-KPUP butir 4.11)

Berdasarkan SPI 2007, Biaya Reproduksi Baru bukan merupakan nilai dan supaya tidak memberi kesalahpahaman
dalam membaca buku laporan penilaian ini,maka pencantuman biaya reproduksi baru dari properti yang dinilai
yang diperhitungkan dalam menggunakan pendekatan biaya. Pencantuman biaya reproduksi baru yang sama
dengan nilai pasar menunjukkan bahwa properti dinilai dengan menggunakan metode perbandingan data jual
(sales comparison method), maka perlu dipahami bahwa biaya reproduksi baru dianggap sebagai biaya
penggantian dari properti dengan kondisi yang sama dengan properti yang dinilai.

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 1

 1.5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Ø Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar terkait, serta
menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam
tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Pendekatan perbandingan data pasar menetapkan batas-batas pada Nilai Pasar untuk real properti dengan mengkaji
data-data pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini
bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang
merefleksikan motivasi yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau pembeli khusus
yang bersedia menerima atau membayar harga transaksi diatas atau dibawah harga pasar untuk property tertentu,
harus dikecualikan (SPI-KPUP-Jenis Properti 2.7.1)

Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) properti sejenis yang terdapat
di pasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan dilakukan penyesuaian
untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang relevan. (SPI-KPUP-Jenis Properti
2.7.1.1)

Ø Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti,
seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding.

Metode ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti berdasarkan perhitungan seluruh biaya-biaya yang
diperlukan untuk pengadaan, pembangunan/penggantian properti yang identik dengan properti yang dinilai.
Perhitungan dilakukan seolah-olah properti yang dinilai masih dalam keadaan baru, sehingga nilai yang dihasilkan
disebut sebagai Biaya Reproduksi/Pengganti Baru.

Setelah Biaya Reproduksi / Pengganti Baru tersebut diketahui kemudian dilakukan penyesuain-penyesuian dengan
memperhitungkan penyusutan-penyusutan yang terjadi sesuai dengan kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan,
serta kondisi lingkungan sekitar yang berpengaruh dari properti yang dinilai.

Adapun penyusutan dapat dikatagorikan sebagai berikut :

1. Kerusakan fisik (Physical Deterioration)
Adalah berkurangnya nilai yang disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada, meliputi rusak, aus, usang,
lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur.

2. Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)

Adalah penyusutan yang disebabkan perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang bertalian dengan
ukuran, model, bentuk, umur dan lain-lain.

3. Kemunduran Ekonomi (Economic Obselescense);

Adalah berkurangnya nilai yang disebabkan oleh faktor-faktor seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan
pemerintah dan peraturan lain yang membatasi peruntukan, dll.

Dalam Pendekatan Biaya Nilai yang diperoleh adalah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dikurangi dengan penyusutan-
penyusutan yang terjadi merupakan Nilai Pasar dari properti tersebut.

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 2

 II.A. OBJEK PENILAIAN
LOKASI : Jalan Guntung Manggis
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Kota Banjarbaru
Propinsi Kalimantan Selatan

II.1 JENIS OBJEK YANG DINILAI

Obyek penilaian berupa tanah dan bangunan yang berlokasi di Jalan Guntung Manggis Kelurahan Guntung Manggis
,Kecamatan Landasan Ulin , Kota Adm. Banjarbaru , Propinsi Kalimantan Selatan.

Pada saat dilakukan inpeksi dilapangan (observed condition ) objek dalam kondisi baik dan digunakan sebagai kantor

II.2 LETAK DAN LOKASI

Letak objek yang dinilai berada di Jalan Guntung Manggis sebelah Selatan dari Jalan A. Yani KM. 30.5 . Lokasi objek ini
berada di pinggiran Kecamatan Landasan Ulin

Batas - batas properti :

Ø Sebelah Utara : Rumah Tinggal
Ø Sebelah Barat : Jalan Guntung Manggis
Ø Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Ø Sebelah Timur : Tanah Kosong

Bangunan – bangunan dan tempat – tempat penting yang terletak tidak jauh dari tanah ini dan dapat digunakan sebagai
petunjuk antara lain :
Ø Kantor KANWIL DJKN berjarak ± 800 m sebelah Utara dari lokasi
Ø Pos GuntungBanjar
Kantor Kecamatan Manggis
Utara ± 820mmsebelah
berjarak ±100 sebelahutara
Utaradari
darilokasi
lokasi

II.3 DATA KEPEMILIKAN TANAH

Berdasarkan informasi dan copy dokumen ( Copy Surat Tanah ) yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek ini
adalah sebagai berikut :

Dokumen Tanggal
No. Pemegang Hak GS / SU Tanggal Luas ( M² )
Kepemilikan Terbit
1262/GM/2006
1. SHM 2733 ADI AL FATTAH 06 Nopember 2006 398
02 Nopember 2006

1. SHM 4959 220/GP/1999 1,454

Total 1,852

Tanah tersebut terdiri dari 2 surat tanah mempunyai bentuk persegi panjang Tidak beraturan dengan topografi datar.Dari
SHM 2733 dan SHM 4959 panjang bagian depan sebelah barat (frontage) ± 25 meter, panjang Bagian timurt ± 15 meter
dan panjang ke belakang sebelah Utara sekitar ± 87 meter, Panjang Ke belakang sebelah Selatan ± 84 meter. Posisi tanah
berada di posisi interior dan posisi tanah berada perbatasan antara kelurahan Guntung Manggis Dan Guntung Payung di
antara SHM 2773 dan SHM 4959

Kami telah melakukan pengecekan fisik dilapangan yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas. Kami mengasumsikan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinan surat tanah
tersebut diatas, selain itu lokasi dan batas-batas tanah kami anggap sesuai dengan yang ditunjukan oleh pemberi tugas.

Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan agar menunjuk konsultan hukum
independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa aset dimaksud telah dilengkapi
dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
selain yang dikemukakan dalam laporan ini.

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 3

 II.5 FASILITAS DAN KEADAAN LINGKUNGAN
Objek ini terletak di pinggir jalan Guntung Payungi. Untuk menuju lokasi ini melalui jalan utama jalan A. yani Km. 305

Jalan lingkungan (di depan lokasi ) terbuat dari aspal dengan lebar badan jalan ROW jalan ± 16 m, Kondisi jalan cukup
baik, dilengkapi penerangan lampu jalan.

Topografi obyek yang dinilai datar, dengan elevasi tanah kurang lebih sama dari permukaan jalan.

Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia disekitar objek adalah :

Ø Listrik dari PLN

Ø Saluran Air dari PDAM

Ø Saluran telepon dari PT. TELKOM

Fasilitas umum yang berada disekitar lokasi radius ± 2 kilometer dapat ditemui seperti : Sekolahan, Pasar, Sarana Olah
Raga, Puskesmas/Rumah Sakit dan lain-lain.

Angkutan penumpang umum dapat ditemui di jalan Ayani Km. 30.5 ± 800 meter dari lokasi dengan jenis angkutan
berupa angkutan penumpang umum berupa angkot dan mini bus.

II.6 PERUNTUKAN LAHAN

Berdasarkan kondisi lingkungan dan lokasi aset yang dinilai berada di area Perumahan dan perkantoran yang sudah tertata
di kawasan Kecamatan Landasan Ulin, Kota Adm Banjarbaru .

II.7 PENGGUNAAN TERBAIK DAN TERTINGGI (HIGHEST AND BEST USE)

Standar Penilian Indonesia ( SPI ) mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan terbaik sebagai penggunaan yang paling
layak dan optimal dari suatu asset, secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi.

Ditinjau dari lokasi, keadaan lingkungan, sarana dan fasilitas serta pengembangan yang ada disekitar lokasi, maka kami
berpendapat bahwa penggunaan tanah sebagai Kantor seperti keadaan sekarang adalah hal yang baik dan bermanfaat dan
merupakan Penggunaan Terbaik dan Tertinggi.

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 4

 III.A. PROSES PENILAIAN
III.1 PENILAIAN TANAH
Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Data Pasar

Sehubungan dengan Metode Perbandingan Data Pasar, faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan
justifikasi perbandingan adalah :

Ø Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan aksesibilitas, fasilitas infra struktur, prospek pengembangan, tingkat
hunian dan keadaan lingkungan keseluruhan.

Ø Faktor Kondisi Fisik yang meliputi kondisi atau keadaan tanah keseluruhan
Ø Faktor Luas dan Bentuk Tanah yang berpengaruh terhadap tingkat kemudahan (likuidasi) penjualan

Ø Faktor Highest & Best Use yaitu pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari tanah
Ø Faktor Status Kepemilikan yaitu perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Surat Hijau, Hak Pakai,
Girik dan lain-lain

Ø Faktor Waktu yaitu perbedaan harga antara waktu penawaran/transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian

III.2 DATA - DATA PEMBANDING

Data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai berikut :

Data 1
Ø Contak Person : Bapak Anang Isnani
Ø No Telp / HP : 081351749967
Ø Letak : Interior
Ø Jenis Properti : Tanah
Ø Status Hak Tanah : SHM
Ø Luas Tanah : 288 M²
Ø Luas Bangunan : 0 M²
Ø Harga Penawaran : Rp 50,400,000

Data 2
Ø Contak Person : Ibu Rahimah
Ø No Telp / HP : 05114784559
Ø Letak : Interior
Ø Jenis Properti : Tanah
Ø Status Hak Tanah : SHM
Ø Luas Tanah : 3975 M²
Ø Luas Bangunan : 0 M²
Ø Harga Penawaran : Rp 2,385,000,000

Data 3
Ø Contak Person : Bapak M. Noor
Ø No Telp / HP : 05117326495
Ø Letak : Interior
Ø Jenis Properti : Tanah
Ø Status Hak Tanah : Segel
Ø Luas Tanah : 788 M²
Ø Luas Bangunan : 0 M²
Ø Harga Penawaran : Rp 394,000,000

III.3 KESIMPULAN NILAI TANAH

Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwa properti
dengan luas tanah1031 meter persegi pada tanggal penilaian adalah :

NILAI PASAR : Rp. 796,000,000

( Tujuh Ratus Sembilan Puluh Enam Juta Rupiah )

NILAI LIKUIDASI : Rp. 557,000,000

( Lima Ratus Lima Puluh Tujuh Juta Rupiah )

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 5

 III.4 PENILAIAN BANGUNAN
Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Biaya.
Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yang dinilai. Bangunan-bangunan atau
instalasi-instalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan
secara wajar sesuai dengan fungsinya.

1. BANGUNAN RUMAH
Ø Tahun dibangun : 2008
Ø Jumlah lantai : 1 lantai
Ø Konstruksi Utama : Beton
Ø Pondasi : Batu Gunung
Ø Atap : Genteng Metal
Ø Plafon : Gypsum board
Ø Dinding : Batu Merah Diplester sebagian belum difinishing
Ø Lantai : Keramik
Ø Pintu : kayu ulin
Ø Jendela : kusen jendela
Ø Luas Bangunan : ± 129 m²
Ø Kondisi : Baik
Ø Perawatan : Baik

Biaya Reproduksi / Pengganti Baru : Rp. 170,000,000

Nilai Pasar : Rp. 160,000,000
Nilai Likuidasi : Rp. 112,000,000

2. SARANA PELENGKAP

Ø Listrik : PLN dengan kapasitas 900 watt

Ø Air bersih : PDAM dengan sambungan 1 persil
Ø Telepon : Telkom dengan sambungan 1line

Biaya Reproduksi / Pengganti Baru : Rp. 3,500,000

Nilai Pasar : Rp. 3,500,000
Nilai Likuidasi : Rp. 2,700,000

Penilaian PT. Hikmah Maju Bersama 6

PT. Binaperkasa Indograha
Rincian Aktiva tetap
( Dalam Rupiah )

Keterangan

Uraian Nilai Pasar

INVENTARIS KANTOR
Personal Komputer 500,000
Printer 90,000
AC 375,000
Mesin Tik IBM 543,000
Unit Kursi 125,000
Kursi Direktur 83,000
Meja Tulis 138,000
Mesin hitung 23,000
Mesin Tulis Listrik 113,000
Kalkulator 43,000
Dispenser 90,000
Printer HP 3,800,000
Komputer Spectrum 1,605,000
Mesin Fotokopi 1,910,000
Mesin Penghancur Kertas 132,000
Kursi Sultan 391,000
Kursi Casanova 3,693,000
Mesin Amano 293,000
Lemari Arsip 49,000
Perlengkapan Kantor 2,995,000
Kursi Borneo 76,000
Mesin Fax 173,000
Lemari Es 205,000
Komputer + 2 printer 1,040,000
Mesin Tik 122,000
Dispenser 90,000
Printer HP 130,000
AC 369,000
TV 345,000
Sofa 2,000,000
Exceutive desk 473,000
Exceutive Armchair 662,000
Secretary Chair 39,000
Cupbord Glass 191,000
Cupboard W/O 253,000
Filing Cabinet 236,000
Safe Cobra 267,000
Flip Chart 478,000
OHP type 7000 1,013,000
Tripod Screen 84" 675,000
Slide Projector 356,000
Laser Pointer 200,000
Meja Direksi 159,000
Side Table 93,000
Mobile MB 02 64,000
Cabinet ST 02A 299,000
Cabinet ST 02B 86,000
Office Desk OD 36 692,000
Office Desk OD 34 1,490,000
Side Table 030 B 969,000
Mobile MB 137 1,799,000
Computer Desk 595,000
Low Cabinet ST 31 933,000
Low Cabinet ST 36 1,156,000
Low Cabinet ST 71 254,000
Up Cabinet ST 36 447,000
Up Cabinet ST 33 1,101,000
Up Cabinet ST 73 219,000
Conference Table 307,000
Meja 194,000
AC Thosiba 400,000
Kursi Chitose 1,207,000
Filling Cabinet 113,000
Tempat Tidur Kayu 74,000
Meja Kayu 111,000
Lemari Kayu 260,000
Komputer + Printer 2,463,000
Meja Aringer 176,000
Komputer 1,700,000
Printer 375,000
Kursi Arm Chair 350,000
Handie Talkie 578,000
Perabot kantor 5,009,000
Unit Meja 121 S 304,000
Papan Flip Cart 189,000
Filling Cabinet 475,000
Failling kabinet 686,000
Mesin foto copy 4,620,000
W]hite board,flow mtr 2,374,000
Computer IBM 2,040,000
Machine Fax 446,000
Failling kabinet 1,650,000
Failling kabinet 595,000
Personal Komputer 7,200,000
Personal Komputer 13,432,000
Printer Canon 2,184,000
Mesin faks 940,000
DLP Projector 26,000,000
113,192,000
PERLENGKAPAN HOTEL
Sistem Komputer 149,816,000
Locker 11,210,000
Audio Video Sistem 137,446,000
Sistem Telekomunikasi 60,608,000
Mesin Laundry 31,105,000
Mesin Kolam Renang 22,124,000
Vacum Cleaner 20,255,000
Sofa 93,884,000
Kursi 154,140,000
Lampu Hias & Asesoris 127,532,000
Lemari 224,679,000
Lukisan & Pigura 39,017,000
Meja 103,366,000
Tempat Tidur 43,877,000
Hair Dryer 4,566,000
Peralatan Musik 13,363,000
Tempat Sampah 489,000
Mesin Amano 660,000
Timbangan Digital 548,000
Air Vent 304,000
Audio Video Sistem 7,186,000
Sistem Telekomunikasi 10,458,000
Mesin Lundry 1,126,000
Mesin Kolam Renang 2,981,000
Vacum Cleaner 1,149,000
Sofa 26,422,000
Kursi 31,490,000
Lampu Hias & Asesoris 19,878,000
Lukisan & Pigura 3,958,000
Meja 17,766,000
Hair Dryer 1,926,000
Peralatan Musik 23,820,000
Tempat Sampah 396,000
Air Vent 462,000
Guci Ukiran 1,668,000
Meja Biliard 857,000
Lampu Lalu-Lintas 2,805,000
Box Tisue 1,185,000
Mesin Penjernih Udara 2,374,000
Kursi 7,820,000
Sofa 3,710,000
Lampu Hias & Asesoris 7,594,000
Lukisan & Pigura 1,470,000
Meja 5,250,000
Dispenser 928,000
Strika Karpet 1,600,000
Mesin Poles 5,950,000
1,431,218,000
 KAMAR SUPERIOR - DELUXE - SUPER DELUXE 200 UNIT
buah sofa 2 seater 135,000,000
buah sofa armchair 884,000,000
buah headboard dan mattress 200 x 200 330,000,000
buah headboard dan mattress 120 x 200 2,465,000,000
buah meja tulis 420,000,000
buah kursi 210,000,000
4,444,000,000
KAMAR PRESIDENT SUITE 2 UNIT
set ranjang English style 56,000,000
buah side table 27,500,000
buah coffee table 16,000,000
buah sofa 3 seater 51,200,000
buah sofa 1 seater 26,000,000
buah meja makan 45,000,000
buah kursi meja makan 27,000,000
buah credenza 52,000,000
buah meja rias 9,500,000
buah meja tulis 7,500,000
buah kursi 9,000,000
buah armchair 32,500,000
buah lampu gantung merek EGLO 18,000,000
buah lampu meja merek EGLO 22,000,000
buah TV cabinet 19,000,000
buah LCD TV 42 inch merek SAMSUNG 39,000,000
buah LCD TV 32 inch merek SAMSUNG 15,000,000
unit mirror gold leaf 11,000,000
483,200,000
KAMAR EXECUTIVE SUITE 8 UNIT
set ranjang salsa 148,000,000
buah side table salsa 67,200,000
buah coffee table 44,000,000
buah TV cabinet 30,800,000
buah lampu gantung merek EGLO 36,000,000
buah lampu meja merek EGLO 44,000,000
buah LCD TV 40 inch merek SAMSUNG 116,000,000
buah LCD TV 32 inch merek SAMSUNG 60,000,000
buah sofa 32 seater 61,200,000
buah sofa 1 seater 38,800,000
buah meja tulis 26,000,000
buah kursi 18,000,000
unit salsa mirror 19,200,000
709,200,000
 LOBBY
buah sofa 1 seater 126,000,000
buah coffee table 11,000,000
137,000,000
LOUNGE LT 2
buah sofa 3 seater 51,000,000
buah sofa 1 seater 135,000,000
buah coffee table 16,500,000
buah lampu hias meja 9,750,000
212,250,000
SUNSET TERRACE CAFÉ LT 2
buah sofa 3 seater 34,000,000
buah sofa 1 seater 144,000,000
buah coffee table 16,500,000
buah TV 29 inch merek Sony 17,500,000
212,000,000
COFFEESHOP
set sofabend 154,000,000
buah armchair 48,750,000
buah dinning marble table 273,000,000
buah kursi rotan dan armchair 66,500,000
buah kursi inlay VIP 135,000,000

set soundsystem BOSE 8 speaker - 2 keyboard Yamaha -

2 gitar dan 1 drum 210,000,000
set metting room soundsytem merek Ramsa 195,000,000
buah babypiano merek SMICK 95,000,000
1,177,250,000

PERALATAN DAPUR
Trolley 21,328,000
Peralatan Dapur 383,867,000
Kulkas 44,375,000
Frezer 53,750,000
Termos Air 1,600,000
504,920,000

9,424,230,000
 ASUMSI-ASUMSI UMUM ###
PENILAIAN PROPERTI
###
Jalan Guntung Manggis
Kota Banjarbaru
Propinsi Kalimantan Selatan

###

No Item Keterangan

1 Asumsi - asumsi
Jangka waktu proyeksi 30 tahun

2 #REF!

#REF!

#REF! 180,000,000 /Tahun

#REF! 300,000,000 /Tahun
#REF! 420,000,000 /Tahun
#REF! 480,000,000 /Tahun
#REF! 540,000,000 /Tahun
#REF! 600,000,000 /Tahun

3 Tingkat Diskonto #REF!

4 Tingkat Occupancy tahun 2008- 2009 di #REF!

Balikpapan

5 Kenaikan Pendapatan pertahun & ditahun ke - #REF! /Tahun

7 dianggap stabil

6 Biaya
Biaya Tetap dan Biaya lain - lain mengalami #REF! /Tahun
kenaikan

Penilaian Hotel Novotel Balikpapan

 U

       

SHM : 2733
LUAS : 398 m2

SHM : 4959
LUAS : 1454 m2

Luas Total 1,852 m2

LOKASI PROPERTI Digambar : Budi Darmawan

Diperiksa : Rusmin Mawardi,ST

Jalan Guntung Manggis
Disetujui : Ir. Nanang Rahayu Skala : Tanpa Skala
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Tanggal Lembar Gambar
Kota Banjarbaru
16 April 2010 01 SITUASI TANAH
Propinsi Kalimantan Selatan

Penilaian Bank Panin an. Johan Sastrajaya

 U
U

       

       

LOKASI PROPERTI Digambar : Budi Darmawan

Diperiksa : Rusmin Mawardi,ST

Jalan Guntung Manggis
Disetujui : Ir. Nanang Rahayu Skala : Tanpa Skala
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Tanggal Lembar Gambar
Kota Banjarbaru
16 April 2010 02 SITUASI BANGUNAN
Propinsi Kalimantan Selatan

Penilaian Hotel The Ritzy Manado

 U

       

Jalan Sapta Marga BPKB Jalan A Yani Km. 30.5

PNFI

Kantor Pos
Guntung Manggis Data3

Kanwil DJKN Data2

Data1

Jalan Guntung Manggis

LOKASI

LOKASI PROPERTI Digambar : Budi Darmawan

Diperiksa : Rusmin Mawardi,ST

Jalan Guntung Manggis
Disetujui : Ir. Nanang Rahayu Skala : Tanpa Skala
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Tanggal Lembar Gambar
Kota Banjarbaru
16 April 2010 03 PETA LOKASI
Propinsi Kalimantan Selatan

Penilaian Bank Panin an. Johan Sastrajaya

 FOTO - FOTO PROPERTI
TAUFIK
Jalan Guntung Manggis
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Kota Banjarbaru

Tampak jalan Lingkungan lokasi Tampak depan properti

Tampak depan properti Tampak depan properti

Tampak properti Tampak depan rumah

 FOTO - FOTO PROPERTI
TAUFIK
Jalan Guntung Manggis
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin
Kota Banjarbaru

Tampak dalam rumah/kantor Tampak dalam rumah/kantor

Tampak dalam rumah/kantor Tampak dalam rumah/kantor

Tampak dalam rumah/kantor Tampak dalam rumah/kantor

 FOTO - FOTO PROPERTI
TAUFIK
Jalan Guntung Manggis
Kel.Guntung payung, Kec. Landasan ulin

Tampak dalam rumah/kantor Tampak dalam rumah/kantor

Tampak Tanah Belakang properti Tampak dari belakang kanan properti

 METODE
MARKET APPROACH
&
COST APPROACH
 METODE
MARKET APPROACH
&
COST APPROACH
LAMPIRAN
EFFECTIV TYPICAL LIFE EXPECTANCY IN YEARS
E AGE IN 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
YEAR DEPRECIATION - PERCENTAGE
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 19.5 9.5 6 4.5 3.5 3 2.5 2 1.8 1.5 1.4 1.1
2 39 19 12 9 7 6 5 4 3.5 3 2.8 2.3
3 58.5 28.5 18 13.5 10.5 9 7.5 6 5.2 4.5 4.2 3.5
4 78 38 24 18 14 12 10 8 7 6 5.6 4.7
5 95 47 30.5 23 18 14.9 12.7 10.5 9.1 8 7 6.0
6 97.5 57.5 36 27.5 21.5 17.8 15.5 13 11 9.5 8.4 7.5
7 97.5 66 42 32 25 20.7 18.2 15.5 13 11 10 8.6
8 97.5 76 48 37 29 23.6 21 18 15 13 11.5 10.0
9 97.5 85.5 54 42 33 26.5 23.8 20.5 17 15 13.1 11.5
10 97.5 92.5 60.5 46.5 36.5 29.4 26.5 23 19 16.5 14.6 13.0
11 97.5 95 65.5 51.5 40 32.5 29.2 25.2 21 18 16 14.4
12 97.5 95 72 56.5 44 35.5 32 27.5 22.9 20 17.5 15.9
13 97.5 95 78 61 48 38.6 34.7 29.8 24.8 22 19.3 17.4
14 97.5 95 84 65.5 52 41.8 37.4 32 26.7 24 21 18.7
15 97.5 95 90 70.5 56 45 40 34.5 28.6 25.5 22.7 20.0
16 97.5 95 96 75 59.5 48.2 42.6 37 30.5 27.5 24.5 21.5
17 97.5 95 96 79.5 63.5 51.3 45.3 39.5 32.5 29.5 26.2 23.0
18 97.5 95 96 83.5 67 54.6 48 41.8 34.5 31.5 28 24.4
19 97.5 95 96 87.5 71 57.7 50.5 44 36.5 33 29.5 26.0
20 97.5 95 96 92 75 60.8 53 46.5 38.4 35 31.2 27.4
21 97.5 95 96 96 78.5 63.9 55.5 48.8 40.6 37 33 28.8
22 97.5 95 96 96 82 67 58 51 42.8 39 34.8 30.3
23 97.5 95 96 96 85 70 60.5 53.5 45 41 36.6 31.7
24 97.5 95 96 96 88 73 63 55.8 47.2 43 38.4 33.1
25 97.5 95 96 96 91 76 65.5 58 49.4 44.5 39.8 34.5
26 97.5 95 96 96 93 79 68 60.3 51.6 46 41.2 36.0
27 97.5 95 96 96 93 82 70.5 62.5 53.8 47.5 42.6 37.3
28 97.5 95 96 96 93 85 73 64.8 56 49 44 38.8
29 97.5 95 96 96 93 88 75.6 67 58.3 51 45.5 40.1
30 97.5 95 96 96 93 90 78.2 68.5 60.6 52.5 46.9 41.4
31 97.5 95 96 96 93 90 78.2 68.5 60.6 52.5 46.9 41.4
32 97.5 95 96 96 93 93 82.6 73.5 63.4 55.5 50 43.8
33 97.5 95 96 96 93 93 82.6 73.5 63.4 55.5 50 43.8
34 97.5 95 96 96 93 93 87 78 67.8 59.5 53.2 46.8
35 97.5 95 96 96 93 93 87 78 67.8 59.5 53.2 46.8
36 97.5 95 96 96 93 93 90.8 82 72.4 63.5 56.5 50.0
37 97.5 95 96 96 93 93 90.8 82 72.4 63.5 56.5 50.0
38 97.5 95 96 96 93 93 94.2 86 76.8 67.5 60 53.0
39 97.5 95 96 96 93 93 94.2 86 76.8 67.5 60 53.0
40 97.5 95 96 96 93 93 94.2 89.5 80.4 71.5 63.8 56.8
42 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 84.2 75 67.6 60.4
44 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 87.4 78.5 70.8 63.6
46 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 90.6 82 74.2 66.8
48 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 85.5 77.4 70.4
50 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 88.5 80.8 73.6
55 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 95 88.4 80.6
60 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 95 94.4 86.8
75 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 95 94.4 93.0
70 97.5 95 96 96 93 93 94.2 92.5 93.4 95 94.4 98.2
 KELAS RANGKA LANTAI ATAP DINDING
Struktural steel
I Reinforced concrete, concrete on steel deck Formed concrete / Gypsum on steel deck Beton, batu, metal & glass panels
reinforcedconcrete ( anti api )
Concrete slab on grade. Wood / concrete plank / steel Rangka Kayu / baja dengan penutup atap genteng,
II Reinforced Concrete ( tahan api ) Bata, Batako, dll
deck on steel floor joist sirap, asbes gelombang, dll, concrete plank
Concrete slab on grade. Rangka kayu / besi dengan Rangka Kayu / besi dengan penutup atap seng ge- Seng gelombang, alumunium
III Timber, steel ( tak tahan api )
penutup lantai kwalitas murah lombang, plastik, dll gelombang, papan kay, dll

JENIS BANGUNAN I II III JENIS BANGUNAN I II III JENIS BANGUNAN I II III

Apartement 50 - 60 50 - 55 45 - 50 Govermental Building 55 - 60 50 - 55 40 - 50 Office Building 50 - 60 45 - 55 40 - 50
Auditorium 50 45 - 50 40 - 45 Gymnasium 45 40 35 Post Office 55 - 60 50 - 55 45
Bank 50 - 60 45 - 55 40 - 50 Garage 40 - 45 35 - 40 30 - 35 Poultry House - 30 10 - 25
Bowling Alley 40 35 - 40 30 - 35 Hotel 50 - 60 45 - 50 40 - 50 Potato Storage - 20 - 30 15 - 25
Barn & Stable - 20 - 40 15 - 35 Hangar - 35 - 40 30 - 40 Rectory 50 - 55 45 - 50 40 - 45
City Club 50 - 60 45 - 50 40 - 45 Hospital 45 - 50 40 - 45 35 - 40 Retail Store 50 - 55 45 - 50 40 - 45
Club House - 40 - 45 35 - 40 Industrial Building 50 - 55 40 - 50 35 - 45 Residential 50 - 60 45 - 50 35 - 45
Country Club - 45 - 50 40 - 45 Jail 50 - 55 40 - 45 - ( Single Family )
College & University 50 - 60 40 - 50 35 - 45 Loft 50 - 60 40 - 55 35 - 50 Restaurant 40 - 45 35 - 40 30 - 35
Church 50 - 60 45 - 60 40 - 50 Lumber Yard Building - 20 - 30 15 - 25 Showroom 40 - 45 35 - 40 30 - 35
Creamery - 25 - 45 20 - 45 Library 50 - 60 45 - 55 40 - 50 Shipping Dock - - 35
Dormitory 50 - 60 45 - 55 40 - 45 Mortuary - 45 - 50 - School 50 40 - 45 35 - 40
Department Store 50 - 55 45 - 50 - Multiple & Row House 50 - 55 45 - 50 40 - 45 Shower Building - 30 25
Dispensary - 35 - 45 30 - 40 Market 40 35 - 40 30 - 35 Shed & Out Building - - 10 - 25
Dairy - 20 - 35 15 - 30 Motel 40 - 45 35 - 40 30 - 35 Theatre 45 - 50 40 - 45 30 - 40
fratemity House 50 - 55 45 - 50 40 - 45 Medical Office 45 - 50 40 - 45 35 - 40 Warehouse 50 - 55 40 - 50 35 - 45
Fire station 50 45 40 Multipupose Building - 40 - 45 35 - 40

Petunjuk
JENIS BANGUNAN UMUR EKONOMIS
Kantor bertingkat banyak 50
Bangunan permanen rangka beton 40
Gudang rangka baja 40
Bangunan rangka kayu 20
Fasilitas bangunan 20
Sarana - sarana pelengkap lainnya 20