Ekonomi Teknik Lanjut

BAB I PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang Kondisi ekonomi nasional sebenarnya memang belum pulih, namun ditengah pesimistis tersebut kiranya ada fenomena yang menarik. Bisnis supermarket kini tengah menggeliat. Di Indonesia munculnya supermarket dan hipermarket yang muali menjamur. Contohnya saja seperti Carefour yang banyak sekali membuka outlet di beberapa wilayah. Penjualan di hipermarket ataupun Carefour dapat menjual secara eceran dengan harga yang jauh lebih murah ketimbang di retail lainnya. Melihat antusiasme masyarakat tersebutlah, tampaknya bisnis ini sangat menjanjikan.

1.2

Maksud dan Tujuan Maksud dari studi ini adalah untuk meneliti berbagai aspek yang ada agar masyarakat dapat mengetahui lebih jelas tentang prospek bisnis ini. Tujuannya, aga para investor dapat mengetahui dan memilih alternatif jenis apa yang akan dikembangkan saat keadaan ekonomi sedang labil pada saat sekarang ini.

1.3

Ruang Lingkup Batasan atau ruang lingkup bisnis ini adalah meneliti serta mempelajari prospek dari berbagai aspek seperti aspek pasar dan pemasaran, teknis, manajemen, hkum dan legalitas, ekonomi serta keuangan.

Ekonomi Teknik Lanjut

BAB II ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI
2.1 Desain produk Nama Proyek Lokasi Luas Tanah Luas Bangunan : Sudirman_Mart : Sudirman, Pekanbaru : 2700 m2 : 1350 m2

Lahan yang digunakan untuk Proyek ini adalah lahan kosong seluas 2700 m2 . Produk yang akan dibangun memiliki dua pembangunan yang berbeda yakni : Konstruksi Bangunan (1350 m2) Konstruksi bangunan merupakan pembangunan Gedung sepermarket satu lanatai tersebut mulai dari pondasi bangunan hingga atap bangunan. Untuk konstruksi bangunan, berbagai ruangan termasuk ruangan yang bersifat menunjang rutinita aktivitas supermarket dan ruangan komplementer sebagai berikut : 1) Supermarket 2) Ruang Kompresor 3) Ruang Pompa 4) Ruang Property 5) Ruang Pantry 6) Ruang Administrasi 7) Ruang Manager 8) Ruang Panel 9) Ruang Trafo 10) Ruang Genset 11) Ruang Jaga 12) Ruang Teknik 13) Ruang PLN 14) Gudang 15) Toko Independen

Ekonomi Teknik Lanjut

16) Ruang ATM Bangunan ini merupakan area luas yang terlindung. Bentuk dari produk ini akan berupa konstruksi struktur baja BJ-25 dengan umur layan 50 tahun. Struktur ini akan terdiri dari kolom-kolom baja berspasi panjang dan berbentang panjang (bentang minimum 20 meter dan ketinggian kolom 9 meter). Kombinasi struktur baja yang digunakan akan berupa struktur truss sederhana.

Untuk dinding dari bangunan supermarket ini akan menggunakan dinding beton precast bertekstur halus siap pasang di tempat pada setiap dinding seudah terdapat instalasi jaringan kabel (listrik, telepon, dll). Kualitas dari dinding beton berupa dinding dengan kuat tekan 25 MPa dan tebal dinding 20 cm.

Kusen yang digunakan merupakan kusen alumunium siap pasang pada dinding. Kusen akan dipasang disetiap jendela,pintu, celah/rongga udara pada struktur bangunan.

Pintu yang digunakan akan terbuat dari kaca dan alumunium berkualitas tinggi dengan pintu kaca sebagai pintu masuk utama supermarket dan pintu alumunium untuk pintu lainnya. Seluruh lantai interior supermarket akan terbuat dari tegel putih susu local (20 cm x 20 cm) dan untuk lantai di luar bangunan akan terbuat dari marmer cokelat muda Venice (30 cm x 30 cm). Landscaping (1350m2): Kegiatan landscaping merupakan kegiatan tata ruang eksternal mulai dari lahan parkir hingga pembangunan pagar terluar supermarket. Untuk landscaping, produk yang akan dibangun berupa: 1) Lahan Parkir Struktur lahan parkir akan terbuat dari struktur beton aspal lengkap dengan drainase. 2) Batas Pagar Eksternal Batas pagar eksternal akan terbuat dari alumunium sederhana yang diletakkan setiap panjang segmen fabrikan.

Ekonomi Teknik Lanjut

3) Lahan Tiang Bendera Lahan tiang bendera akan terbuat dari permukaan beton polos. 2.2 Lokasi Produk Sudirman_MART berlokasi di Sudirman, Pekanbaru Riau. Supermarket ini terletak dekat dengan pusat kota dan juga berada sekitar 500 meter dari Hotel Ratu Mayang Garden. Tempat ini sangat strategis karena tempatnya berada di sudut pertigaan jalan. Jalan ini sangat sering dilewati oleh kendaraan angkutan pribadi maupun kendaraan umum.

2.3 Lay Out Produk Produk bangunan ini berupakan satu bangunan utuh dengan isi supermarket, tokotoko, dan ruangan penunjang lainnya. Layout dari supermarket yang akan dibangun dapat dilihat di gambar berikut:

Gambar 3. 8 Lay Out Proyek Supermarket

Ekonomi Teknik Lanjut

Gambar 3. 9 Layout sisi barat bangunan supermarket

Bagian supermarket berada di tengah-tengah bangunan Lokasi toko-toko (berjumlah delapan toko) akan berada di sepanjang dinding selatan bangunan tepat langsung didepan kasir-kasir supermarket Lokasi bongkar muat barang terletak di sisi utara-barat bangunan dimana terdapat gudang penyimpanan disebelahnya Ruangan utlitas (PLN, pompa, panel, trafo, dll) terletak di dinding barat bangunan. Ruangan tersebut akan berada dijangkauan ruang teknisi. Ruangan kantor (administrasi, manajer, pantry, dll) berada disisi barat area supermarket. Lahan parkir akan berada di sekeliling bangunan supermarket dan memiliki kapasitas parkir hingga 70 mobil. Lahan parkir di bagian barat bangunan merupakan lahan parkir pegawai, sedangkan lahan parkir konsumen terletak dibagian timur dan selatan. Gerbang masuk utama supermarket terletak di sisi barat laut bangunan.

2.4 Rekomendasi Berdasarkan pertimbangan dari aspek teknis dan teknologi yang telah dipaparkan,

Ekonomi Teknik Lanjut

pembangunan supermarket ini layak secara teknis dan teknologi karena unsur dan fasilitas utama bangunan sudah termasuk, peralatan dan mesin tersedia, ruangan baik untuk personel dan barang telah tersedia, lokasi produk yang strategis didaerahnya, dan layout produk yang optimal.

Ekonomi Teknik Lanjut

BAB III ANALISIS ASPEK BIAYA 3.1 Biaya Investasi Proyek
BIAYA INVESTASI PROYEK BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD Luas Bangunan 1350 Koef 1 lantai 1.08 HS Gedung 3,000,000.00 Koefisien Pengali 1.1 Total Biaya Rp BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARD Total Biaya BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN Keuntungan Kontraktor 10% TOTAL BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN Rp Rp Rp 7,457,670,000.00 745,767,000.00 8,203,437,000.00 4,811,400,000.00

Biaya Building Construction Total Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Biaya Pembelian Tanah 2700 m2 @Rp 1,000,000 TOTAL BIAYA BUILDING CONSTRUCTION Rp Rp Rp 8,203,437,000.00 2,700,000,000.00 10,903,437,000.00

Biaya Pre Operating Biaya perencanaan dan studi kelayakan (FS) 1% dari Biaya Building Construction Biaya perijinan-perijinan Biaya pemasaran dan manajemen proyek Biaya tak terduga sebesar 1 % dari Biaya Building Construction TOTAL BIAYA PRE OPERATING Rp Rp Rp Rp Rp 109,034,370.00 30,000,000.00 20,000,000.00 109,034,370.00 268,068,740.00

Biaya Depresiasi Depresiasi Straight Line Investasi selama Depresiasi Building TOTAL \ BIAYA DEPRESIASI 20 Tahun Rp Rp 410,171,850.00 410,171,850.00

TOTAL BIAYA INVESTASI PROYEK

Rp

11,171,505,740.00

Modal Awal Modal Awal sebesar Total Equity 70% dari biaya Investasi Rp Rp 7,820,054,018.00 7,820,054,018.00

Pinjaman Bank Pinjaman Bank sebesar TOTAL DANA YANG DIBUTUHKAN DI AWAL 30% dari biaya investasi Rp Rp 3,351,451,722.00 11,171,505,740.00

Ekonomi Teknik Lanjut

Asumsi Bunga Pinjaman Kenaikan Penerimaan Kenaikan Biaya Operasional 12% per tahun 10% per tahun 5% per tahun

3.2 Perkiraan Pengeluaran Supermarket 3.2.1 Biaya Operasional Pegawai/Staff

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Jabatan General Manager Finance & Marketing Manager Operational Manager Human Resources Manager Accounting & finance Coordinator Marketing coordinator Service Coordinator Operational Coordinator Recruitment Coordinator Training Coordinator Buying Department Planning & Control Department Promotional Department Fashion Coordinator Department Market Research Department Staff Accounting & Finance Staff Marketing Staff Services Staff Operational Staff Recrutment Staff Training Staff Kebersihan Jumlah Orang 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 10 10 1 2 10 Biaya 6000000 6000000 6000000 6000000 3000000 3000000 3000000 3000000 3000000 3000000 4000000 4000000 4000000 4000000 4000000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 Jumlah Biaya Rp 7,000,000.00 Rp 6,000,000.00 Rp 6,000,000.00 Rp 6,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 4,000,000.00 Rp 4,000,000.00 Rp 4,000,000.00 Rp 4,000,000.00 Rp 4,000,000.00 Rp 1,500,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 15,000,000.00 Rp 15,000,000.00 Rp 1,500,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp 15,000,000.00

Ekonomi Teknik Lanjut

23 24 Staff Keamanan Staff Parkir 5 2 1500000 1500000 Rp 7,500,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp127,500,000.00 TOTAL Total Biaya Operasional Pegawai per tahun Rp1,530,000,000.00

Asumsi kenaikan pengeluaran 5 % per tahun

3.2.2 Biaya Operasional Lainnya

Listrik & Air & Telekomunikasi Pemeliharaan Gedung &Kebersihan Pemasaran & Promosi Total biaya operasional pertahun Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16 Tahun 17 Tahun 18 Tahun 19 Tahun 20 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp 35,000,000.00 12,000,000.00 15,000,000.00 62,000,000.00 62,000,000.00 65,100,000.00 68,355,000.00 71,772,750.00 75,361,387.50 79,129,456.88 83,085,929.72 87,240,226.20 91,602,237.51 96,182,349.39 100,991,466.86 106,041,040.20 111,343,092.21 116,910,246.82 122,755,759.17 128,893,547.12 135,338,224.48 142,105,135.70 149,210,392.49 156,670,912.11

Asumsi kenaikan 5% per tahun

Total Pengeluaran

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6

Rp 1,580,000,000.00 Rp 1,583,100,000.00 Rp 1,586,355,000.00 Rp 1,589,772,750.00 Rp 1,593,361,387.50 Rp 1,597,129,456.88

Ekonomi Teknik Lanjut

Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16 Tahun 17 Tahun 18 Tahun 19 Tahun 20 TOTAL Rp 1,601,085,929.72 Rp 1,605,240,226.20 Rp 1,609,602,237.51 Rp 1,614,182,349.39 Rp 1,618,991,466.86 Rp 1,624,041,040.20 Rp 1,629,343,092.21 Rp 1,634,910,246.82 Rp 1,640,755,759.17 Rp 1,646,893,547.12 Rp 1,653,338,224.48 Rp 1,660,105,135.70 Rp 1,667,210,392.49 Rp 1,674,670,912.11 Rp 32,410,089,154.38

3.3 Perkiraan Pendapatan Supermarket

No 1 2 3

Tahun 1
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00

No 1 2 3

Tahun 2
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 28,600,000.00 314,600,000.00

Ekonomi Teknik Lanjut

No 1 2 3

Tahun 3
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,460,000.00 317,460,000.00

No 1 2 3

Tahun 4
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,746,000.00 317,746,000.00

No 1 2 3

Tahun 5
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,774,600.00 317,774,600.00

No 1 2 3

Tahun 6
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00

Ekonomi Teknik Lanjut

Kenaikan Penerimaan TOTAL Rp Rp 31,777,460.00 317,777,460.00

No 1 2 3

Tahun 7
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,746.00 317,777,746.00

No 1 2 3

Tahun 8
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,774.60 317,777,774.60

No 1 2 3

Tahun 9
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.46 317,777,777.46

No 1 2 3

Tahun 10
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00

Ekonomi Teknik Lanjut

Kenaikan Penerimaan TOTAL Rp Rp 31,777,777.75 317,777,777.75

No 1 2 3

Tahun 11
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.77 317,777,777.77

No 1 2 3

Tahun 12
Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Tahun 13

No 1 2 3

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4

Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL

Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

No 1 2 3

Tahun 14
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

Ekonomi Teknik Lanjut

Kenaikan Penerimaan TOTAL Rp Rp 31,777,777.78 317,777,777.78

No 1 2 3

Tahun 15
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

No 1 2 3

Tahun 16
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

No 1 2 3

Tahun 17
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

No 1 2 3

Tahun 18
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

Ekonomi Teknik Lanjut

Kenaikan Penerimaan TOTAL Rp Rp 31,777,777.78 317,777,777.78

No 1 2 3

Tahun 19
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

No 1 2 3

Tahun 20
Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan 2500 8 4 Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Rp 100,000.00 Rp 2,000,000.00 Rp 5,000,000.00 SUBTOTAL Kenaikan Penerimaan TOTAL Penerimaan Bulanan Rp Rp Rp Rp Rp Rp 250,000,000.00 16,000,000.00 20,000,000.00 286,000,000.00 31,777,777.78 317,777,777.78

Sumber Penerimaan Supermarket Sewa Lahan Toko Sewa Lahan ATM

Dengan asumsi kenaikan 10 % per tahun. Dari data di atas maka dapat di simpulkan jumlah pendapatan tiap tahunnya selama 20 tahun adalah.

Tahun 1 2 3 4 5 6 7 8

Jumlah Bulan dalam 1 Tahun 12 12 12 12 12 12 12 12 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Total Pendapatan Per Tahun 3,432,000,000.00 3,775,200,000.00 3,809,520,000.00 3,812,952,000.00 3,813,295,200.00 3,813,329,520.00 3,813,332,952.00 3,813,333,295.20

Ekonomi Teknik Lanjut

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Total Pendapatan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp 3,813,333,329.52 3,813,333,332.95 3,813,333,333.30 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 3,813,333,333.33 75,842,962,962.96

3.4 Proyeksi Laporan Keuangan 3.4.1 Cash Flow Analisa cash flow bertujuan untuk mengetahui bagaimana suatu keuntungan proye dalam jangka waktu tertentu. Analisa ini mempertimbangkan pemasukan dan pengeluaran termasuk pengembalian pinjaman, pajak, depresiasi, dan lain-lain. Dari perhitungan yang terlampir dapat di ambil kesimpulan sebagai berikut :
Tahun 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Saldo Awal (335,145,172.20) 45,000,000.00 45,000,000.00 550,162,298.55 2,047,969,724.65 3,383,785,393.13 3,775,200,000.00 6,552,845,798.95 7,365,703,534.21 8,070,805,194.91 8,676,050,641.99 8,645,284,917.13 8,867,548,171.90 9,210,736,326.13 9,553,735,698.51 9,792,473,988.45 9,923,869,542.08 9,942,471,540.42 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Saldo Akhir 45,000,000.00 45,000,000.00 550,162,298.55 2,047,969,724.65 3,383,785,393.13 5,624,615,746.73 6,552,845,798.95 7,365,703,534.21 8,070,805,194.91 8,676,050,641.99 8,645,284,917.13 8,867,548,171.90 9,210,736,326.13 9,553,735,698.51 9,792,473,988.45 9,923,869,542.08 9,942,471,540.42 9,840,162,663.42 Total Pengeluaran Rp 2,273,803,232.30 Rp 1,717,489,102.55 Rp 1,642,895,706.62 Rp 1,639,668,532.27 Rp 1,668,979,383.47 Rp 1,687,305,841.77 Rp 1,708,704,120.12 Rp 1,733,758,910.94 Rp 1,763,170,356.53 Rp 1,795,777,076.04 Rp 2,435,206,661.85 Rp 2,157,481,765.01 Rp 1,998,424,848.42 Rp 1,960,502,588.90 Rp 2,038,237,194.68 Rp 2,130,980,425.02 Rp 2,241,707,091.62 Rp 2,373,985,619.95 Total Penerimaan Rp 3,432,000,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00 Rp 3,775,200,000.00

Ekonomi Teknik Lanjut

2030 Rp 9,840,162,663.42 Rp 9,605,784,692.42 Rp 2,532,096,710.73 Rp 3,775,200,000.00

Dari data di atas dapat dilihat bahwa total penerimaan masih tinggi dari pada pengeluaran dengan kata lain nilai BCR adalah : BCR = total pemasukan / total pengeluaran = Rp 3,432,200,000.00 / Rp 2,273,803,232.30 = 1.51 > 1 (nilai BCR lebih besar dari 1, oleh karena itu usaha ini layak untuk di laksanakan.

Cash Flow Proyek Supermarket

Rp12,000,000,000.00 Rp10,000,000,000.00

Jumlah Uang

Rp8,000,000,000.00 Rp6,000,000,000.00 Rp4,000,000,000.00 Rp2,000,000,000.00 Rp2010 Rp(2,000,000,000.00) 2015 2020 Tahun 2025 2030 Saldo Awal Saldo Akhir Total Pengeluaran Total Penerimaan

Analisa Sensitivitas Dari data di atas diperoleh data cash flow tahap pertama sebagai berikut :
Cash Flow Investasi Annual Benefit Annual Cost Nilai Sisa Umur Investasi Suku Bunga (i) Rp Rp Rp 11,171,505,740.00 3,432,000,000.00 2,111,592,632.30 0 20 tahun 12%

Jika yang akan dianalisis sensitivitas investasinya: Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau

CF ( FBP )
t 0 t

Ekonomi Teknik Lanjut

P P P NPV = - I + Ab ( ) in + S ( ) in - Ac ( ) in A F A

0 = -I + 3.432(7,469) + 0(0,2145) 2,111(7.469) 0 = -I + 9.87 Milyar I = Rp. 9,87 milyar Jika yang akan dianalisis sensitivitas benefitnya: Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau

CF ( FBP )
t 0 t

P P P NPV = - I + Ab( )in + S( )in - Ac( )in A F A

0 = - 11.71+ Ab( P 12 P P ) 20 + 0 ( )12 - 1210( )12 20 20 A F A

0 = -11.71 + Ab(7,469) + 0(0,2145) 2,111(7,469) 0 = 7.469 Ab 25.245 Ab = Rp. 3,37 Milyar

Artinya Annual Benefit akan sensitif pada angka Rp. 3.37 Milyar, jika realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut, maka investasi menjadi tidak feasibel lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp. 3.37 milyar tersebut. Jika yang akan dianalisis sensitivitas operasional costnya: Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau

CF ( FBP )
t 0 t

P P P NPV = - I + Ab( )in + S( )in - Ac( )in A F A P P P 0 = - 11.71+ 3.432( )12 + 0 ( )12 - Ac ( )12 20 20 20 A F A

0= -11.71 + 3.432(7,469) + 0(0,2145) Ac(7,469) Ac= Rp. 2.8 Milyar Artinya operasional cost akan sensitif pada nilai Rp. 2.8 Milyar, apabila peningkatan biaya operasional melebihi angka diatas, investasi yang sebelumnya feasible akan berubah menjadi tidak feasible lagi.

Ekonomi Teknik Lanjut

Jika yang akan dianalisis sensitivitas suku bunga (i): Dengan coba-coba masukkan nilai i dicari nilai NPV mendekati nol. Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau

CF ( FBP )
t 0 t

P P P NPV = - I + Ab( )in + S( )in - Ac( )in A F A

i = 5%
P P P NPV = - 11.71+ 3.432( ) 5 + 0 ( ) 5 - 2.11( ) 5 20 20 20 A F A

NPV = -11.71 + 3.432(12.462) + 0(0.3769) 2.11(12.462) NPV = Rp. 4.76 Milyar

i = 10%
P P P NPV = - 11.71+ 3.432( )10 + 0 ( )10 - 2.11( )10 20 20 20 A F A

NPV = -11.71 + 3.432(8.514) + 0(0.1486) 2.11(8.514) NPV = Rp. 3.67 Milyar

i = 15%
P P P NPV = - 11.71+ 3.432( )15 + 0 ( )15 - 2.11( )15 20 20 20 A F A

NPV = -11.71 + 3.432(6.259) + 0(0.0611) 2.11(6.259) NPV = - Rp. 1.55 Milyar

i iNPV
i 10%

NPV iNPV iNPV NPV NPV

4.67 15% 10% 4.67 1.55

i =10% + 2,87% i = 12,87%

Jadi, investasi akan sensitif pada kenaikan suku bunga melebihi nilai 12,87%.

Ekonomi Teknik Lanjut

GAMBAR DIAGRAM ALIR

Payback Period
Total pemasukan-total pengeluaran=

Rp 3,432,000,000.00 - Rp 1,580,000,000.00 = Rp. 782,005,400.00

Rp. 7,820,054,018.00 = 10,1 Tahun Rp 782,005,400.00

Ekonomi Teknik Lanjut

BAB IV PENUTUP IV. Kesimpulan Jumlah dana yang dipinjam ke Bank adalah Rp. 3,351,451,722.00 Modal sendiri yang dikeluarkan Rp. 7,820,054,018.00 Jumlah pembayaran pinjaman ke bank tergantung pada saldo minimal yang dipunyai oleh pelaku usaha, dengan saldo minimum yang tersisa di bank adalah Rp, 50,000,000 (belum dipotong pajak 10%). Dengan bunga bank 15% per tahun. Perkiraan penghasilan yang akan diperoleh setiap tahunnya yaitu Rp 3,432,000,000.00 dengan asumsi kenaikan 10% untuk tahun berikutnya. Perbandingan nilai benefit dan cost atau nilai BCR (Benefit Cost Ratio) dari usaha kolam renang ini yaitu 1.51. Sehingga usaha ini layak untuk dijalankan. Payback Period tercapai setelah 10.1 tahun

Ekonomi Teknik Lanjut DAFTAR PUSTAKA

Kodoatie, Robert J. 2005. Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta :Andi