BAB 1

PENDAHULUAN

1.1

LATAR BELAKANG
Industri kontruksi adalah salah satu industri yang dalam prosesnya sangat

kompleks, oleh karena melibatkan banyak pihak.hal tersebut dimulai dari ide
pemilik proyek (owner), kemudian divisualisasikan oleh perancang/ aristek dalam
bentuk rancang bangun. Untuk bebrapa pekerjaan proyek yang sangat kompleks,
para pelaku jasa kontruksi diatur oleh manajemen kontruksi professional yang
menciptakan hubungan pekerjaan kontruksi baik hubungan kontraktual, hubungan
fungsional maupun struktural.
Untuk itulah dibutuhkan sebuah jenis kontrak yang tidak cacat hukum dan
yang bersifat tidak saling merugikan antara dua atau lebih pihak yang terlibat
dalam kontrak konstruksi. Sebuah kontrak dapat diartikan sebagai perjanjian
antara dua pihak secara sukarela dan mengikatkan diri mereka masing masing
dalam persetujuan tersebut yang dianggap sebagai hukum yang harus di taati.
Ada berbagai macam jenis kontrak yang digunakan dalam proses
pengadaan barang/jasa pemerintah seperti kontrak lump sum, kontrak harga
satuan, kontrak gabungan lump sum dan harga satuan, kontrak persentase, dan
kontrak terima jadi (turnkey contract). Pejabat Pembuat Komitmen harus memilih
jenis kontrak yang tepat sesuai dengan jenis kegiatan/pekerjaan yang akan
dilaksanakan. Kesalahan dalam menentukan jenis kontrak bukan saja akan
menimbulkan

permasalahan

dalam

pelaksanaan

kontrak

terkait

dengan

kesepakatan antara Pejabat Pembuat Komitmen dengan Penyedia barang/jasa

seperti cara pembayaran dan kemungkinan perubahan kontrak, tetapi juga dapat
menyebabkan kesalahan dalam menentukan pemenang lelang oleh Kelompok
Kerja Unit Layanan Pengadaan.

1.2

RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang masalah yang terjadi maka dapat dirumuskan

maslaah yang akan dibahas dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
1.
Bagaimana bentuk bentuk kontrak kontruksi dilihat dari berbagai aspek.
2.
Bagaimana Teknik dan strategi negosiasi dalam proyek.
3.
Bagaimana klaim kontruksi, teknik/ kiat memanfaatkan peluang dan
penyelesaian sengketa kontruksi.
1.3

TUJUAN
Tujuan makalah ini sesuai dengan masalah yang sudah dirumuskan adalah

sebagai berikut:
1.
Mengetahui dan mengerti bentuk bentuk kontrak kontruksi dilihat dari
2.
3.

berbagai aspek.
Mengetahui dan mengerti Teknik dan strategi negosiasi dalam proyek.
Mengetahui dan mengerti klaim kontruksi, teknik/ kiat memanfaatkan
peluang dan penyelesaian sengketa kontruksi.

BAB 2
PEMBAHASAN
2.1

KONTRAK KONSTRUKSI
Kontrak konstruksi adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum

yang memuat persetujuan bersama secara sukarela antara pihak kesatu dan pihak
kedua. Pihak kesatu berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan material
untuk membangun proyek bagi pihak kedua; Pihak kedua berjanji untuk
membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah
digunakan.
2.1.1

Bentuk-bentuk kontrak konstruksi

Bentuk kontrak konstruksi nerdasarkan aspek yang ditinjau dapat dibagi

menjadi empat macam, yaitu:

1.
Aspek perhitungan biaya
Bentuk kontrak jika dilihat dari bentuk perhitungan biayanya dapat dibagi
menjadi 2 jenis yaitu
a. Fixed lump sum price
Fixed lump sum price adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan
yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang. Kontrak ini
di atur dalam PP no 29 tahun 2000 pasal 21 ayat 1 dan pasal 21 ayat 6.
b. Unite price
Unite price adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang
tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur
ulang untuk menentukan volume yang benar-benar dilaksanakan.
Kontrak ini diatur dalam PP no 29 tahun 2000 pasal 21 ayat 2.

2.

Aspek perhitungan jasa

Bentuk kontrak jika dilihat dari aspek perhitungan jasa dibagi menjadi

menjadi 3 macam, yaitu:

a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) adalah bentuk kontrak dimana
penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa
mendapatkan imbalan jasa.
b. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee) adalah bentuk kontrak dimana
penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan,
ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk presentase dari biaya,
misalnya 10%
c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
Pada dasarnya sama dengan kontrak CPF, perbedaanya pada jumlah
imbalan (fee) untuk penyedia jasa. Dalam kontrak CPF besarnya
imbalan/ jasa penyedia jasa bervariasi tergantung dari besarnya biaya,
sedangkan dalam kontrak CPFF jumlah imbalan/ jasa penyedia jasa
sudah ditetapkan sejak awal dalam jumlah yang pasti dan tetap (fixed
fee) walaupun biaya berubah.
3. Aspek cara pembayaran
Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractors Full Prefinanced)
a. Penyedia Jasa harus mendanai terlebih dahulu seluruh pekerjaan
sesuai
kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima baik oleh
Pengguna Jasa maka Penyedia Jasa mendapatkan pembayaran
sekaligus
b. Dapat pula Pengguna Jasa membayar 95% dari nilai kontrak karena
yg 5% ditahan (retention money) selama Masa Tanggung Jawab atas
Cacat
atau Pembayaran penuh 100%, tapi Penyedia Jasa harus memberikan
jaminan untuk Masa Tanggung Jawab atas Ccat, satu dan lain hal
sesuai
kontrak.
4

c. Penyedia Jasa mendapat Pokok-pokok Acuan Tugas (TOR) dari

pabrik yang diminta, sehingga mulai dari perencanaan/design

(engineering) dilanjutkan dengan penentuan proses dan peralatannya
(procurement)

sampai

dengan

pemasangan/

pengerjaannya

(construction) menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa.

4. Aspek pembagian tugas
a. Rancang Bangun
1) Penyedia Jasa memiliki tugas membuat suatu perencanaan proyek
yang lengkap dan sekaligus melaksanakannya dalam satu Kontrak
Konstruksi. Jadi, Penyedia Jasa selain mendapat pembayaran atas
pekerjaan konstruksi (termasuk imbalan jasanya) turut pula
menerima imbalan jasa atas pembuatan rencana/desian proyek
tersebut.
2) Menurut FIDIC dari aspek penugasan, design build dan turnkey

sama-sama

melaksanakan

perencanaan

dan

sekaligus

membangun.
3) Menurut FIDIC dari aspek pembayaran, design build melakukan
pembayarannya per-termin sesuai kemajuan pekerjaan; turnkey
dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai.
b. Engineering, Procurement & Construction (EPC)
1) Kontrak ini merupakan bentuk kontrak rancang bangun.
2) Bila design build/turnkey dimaksudkan untuk pekerjaan
konstruksi sipil/bangunan gedung; sedangkan Kontrak EPC
dimaksudkan untuk pembangunan pekerjaan-pekerjaan dalam
industri minyak, gas bumi, dan petrokimia.
3) Penyedia Jasa mendapat Pokok-pokok Acuan Tugas (TOR) dari
pabrik yang diminta, sehingga mulai dari perencanaan/design
(engineering)

dilanjutkan

peralatannya

(procurement)

dengan
sampai

penentuan
dengan

proses

dan

pemasangan/

pengerjaannya (construction) menjadi tanggung jawab Penyedia

Jasa.
2.1.2

Menghindari Perselisihan Dalam Kontrak

Proyek

Konstruksi

melibatkan

beberapa

pihak

yang

mempuyai

kepentingan berbeda dengan satu tujan oleh karena itu sering terjadi perselisihan
dalam proyek konstruksi walaupun sudah ada kontrak konstruksi yang sudah
dibuat sbelumnya. Ada beberapa cara untuk menghindari perselisihan dalam
kontrak konstruksi, yaitu adalah sebagai berikut:
1.
Mendapatkan uang muka; Uang muka pada dasarnya adalah modal kerja
bagi Kontraktor. Namun dalam hal ini, uang muka akan berperan sebagai
sebagian dana yang diterima oleh Kontraktor sebagai jaminan atas
2.

terjadinya masalah terutama cashflow.

Administrasi kontrak yang baik dan membuat telusur kronologis semua
dokumen. Strategi ini akan sangat membantu dalam hal melakukan klaim
ataupun counter claim. Dengan tersedianya data administrasi kontraktual
yang memadai maka kontraktor dapat melakukan klaim dan counter claim

3.

yang baik.
Mengusulkan alternatif spesifikasi pekerjaan. Langkah ini terutama dalam

4.

menghadapi klausa yang ambiguitas terhadap spesifikasi pekerjaan.

Membuat program kerja, schedule detil yang diupdate monitor dan
evaluasi penyebab keterlambatan secara berkala. Langkah ini adalah
terutama untuk mengatasi pinalti denda akibat keterlambatan pelaksanaan

5.

proyek.
Pembahasan dalam rapat lapangan. Strategi ini tak lain adalah langkah
komunikasi mengenai kendala di lapangan akibat masalah kontrak.
Langkah ini juga merupakan langkah untuk memperkecil peluang
terjadinya konflik karena dengan seringnya dibahas di dalam rapat

6.

lapangan maka masalah akan semakin mengerucut.

Mengajukan klaim/ VO yang atas hak kontraktor, owner fault hingga ganti
rugi. Ini merupakan langkah untuk mengurangi kerugian atau memperbaiki
kinerja biaya. Pengakuan atas klaim/ VO akan mengurangi banyaknya

7.

kerugian yang terjadi.

Negosiasi ulang kontrak dan addendum kontrak. Langkah ini adalah
langkah yang terbaik karena akan menetralkan hal-hal yang salah secara
makro dalam kontrak awal. Langkah ini menuntut pendekatan dan
komunikasi yang intens dengan pihak owner. Dengan argumen yang dapat
6

diterima dan menguntungkan kedua belah pihak, beberapa kali langkah ini
8.

cukup berhasil dilakukan.

Pengajuan ke arbitrase hingga pengajuan ke pengadilan. Strategi ini
biasanya merupakan langkah terkahir setelah semua langkah gagal
diupayakan. Sebisa mungkin langkah ini dihindari sebelum melakukan
langkah-langkah yang lain. Namun jika langkah negosiasi sudah benarbenar tertutup, strategi ini dapat dilakukan. Strategi ini membutuhkan
effort yang tidak sedikit baik dari segi biaya maupun waktu. Tingkat
keberhasilan strategi ini akan cukup baik apabila didukung dengan
kronologis dan kelengkapan data yang memadai.
Menghindari Kontrak yang Cacat Hukum
Kontrak yang akan dibuat seharusnya tidak boleh ada kekurangan seperti

2.1.3

cacat hukum. Jika kontrak yang dibuat terdapat bagian yang cacat hukum dapat
menimbulkan perselisihan antara dua pihak yang membuat kontrak tersebut dan
kekurangan tersebut dapat dipergunakan oleh oknum yang ingin berbuat curang.
Untuk itu ada beberapa hal yang harus dihindari agar kontrak tidak cacat
hukum, hal hal tersebut adalah sebagai berikut:
1.
Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan
namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti
halnya bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system
kontrak unit price ini karena :
a. Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama
di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup
lama.
b. Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk
pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi pemberi tugas
2.

terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek

Untuk penggunaan sistem kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya
harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk
perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor
terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus
dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga
satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam
7

penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti

halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani
oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat
pelelangan.
2.2

TEKNIK DAN STRATEGI NEGOSIASI KONTRAK KONSTRUKSI

Negosiasi atau perundingan adalah proses mencapai kepuasan bersama

melalui diskusi dan tawar menawar. Seseorang berunding untuk menyelesaikan

perselisian, mengubah perjanjian atau syaratsyarat, atau menilai komoditi atau
jasa, atau permasalahan yang lain.
Agar perundingan berhasil, masingmasing pihak harus sungguhsungguh
menginginkan persetujuan yang dapat ditindaklanjuti, dan sebagai perjanjian
jangka panjang. Karena tidak ada gunanya sebuah persetujuan apabila tidak dapat
diterapkan atau dilaksanakan. Apabila hal itu terjadi maka para perunding
(negosiator) yang merupakan wakilwakil dari suatu pihak yang berkepentingan
akan kehilangan kredibilitas dan wibawa.
Dengan kata lain bahwa negosiasi merupakan suatu proses yang dilakukan
oleh dua pihak/kelompok atau lebih dengan cara berunding untuk mencapai
persetujuan yang sesuai dengan karakteristik tertentu melalui beberapa tahapan
yang saling bertentangan satu sama lain. Tanpa memperdulikan keadaan atau
kelompok yang terlibat, negosiasi paling tidak mempunyai 4 elemen, yaitu :
1. Ada beberapa perselisihan atau pertentangan.
2. Ada beberapa tahap saling ketergantungan diantara kelompok.
3. Situasinya harus kondusif untuk mendapatkan kesempatan berinteraksi. Itu
artinya bahwa setiap pihak/kelompok ingin tahu dan cenderung untuk saling
mempengaruhi kelompok lainnya.
4. Ada beberapa kemungkinan untuk sepakat.
Jika elemenelemen tersebut diatas tidak ada, maka tentu saja negosiasi
tidak mambawa hasil yang positif. Pada saat negosiasi tersebut berhasil, maka
setiap kelompok merasa diuntungkan dari hasil tersebut. Sebaliknya jika mereka
gagal, maka konflik tersebut akan meningkat.
2.2.1 Teknik dan Strategi Kontrak Konstruksi
Strategi yang digunakan untuk mempengaruhi orang lain, agar orang lain
memperhatikan dan menuruti kehendak seorang negosiator digunakan oleh sales
dalam memasarkan produk/ jasa. Strategi ini meliputi :
8

1. Membangun kepercayaan; bahwa perlu merebut kepercayaan dari pelaku

negosiasi
2. Memenangkan Komitmen: usahakan memenangkan janji, kesanggupan dan
mengikatkan diri dari pelaku negosiasi kontrak tahap demi tahap
3. Mengelola tantangan; perlu mengantisipasi setiap tantangan yang timbul dari
pihak lawan
4. Mengkompromikan jalan keluar; para pelaku negosiasi harus mampu
bersama-sama mengatasi perbedaan-perbedaan pendapat yang muncul.
Dalam melakukan negosiasi, kita perlu memilih strategi yang tepat, sehingga
mendapatkan hasil yang kita inginkan. Strategi negosiasi ini harus ditentukan
sebelum proses negosiasi dilakukan. Menurut Arbono (2005), ada beberapa
macam strategi negosiasi yang dapat kita pilih, sebagai berikut :
1. Win-win; Strategi ini dipilih bila pihak-pihak yang berselisih menginginkan
penyelesaian masalah yang diambil pada akhirnya menguntungkan kedua
belah pihak. Strategi ini juga dikenal sebagai integrative negotiation.
2. Win-lose; Strategi ini dipilih karena pihak-pihak yang berselisih ingin
mendapatkan hasil yang sebesar-besarnya dari penyelesaian masalah yang
diambil. Dengan strategi ini pihak-pihak yang berselisih saling berkompetisi
untuk mendapatkan hasil yng mereka inginkan.
3. Lose-lose; Strategi ini dipilih biasanya sebagai dampak kegagalan dari
pemilihan strategi yang tepat dalam bernegosiasi. Akibatnya pihak-pihak
yang berselisih, pada akhirnya tidak mendapatkan sama sekali hasil yang
diharapkan.
4. Lose-win; Strategi ini dipilih bila salah satu pihak sengaja mengalah untuk
mendapatkan manfaat dengan kekalahan mereka.
Kiat Kiat Memenangkan Perundingan
Untuk memenangkan perundingan diperlukan beberapa hal yang harus

2.2.2

dimiliki oleh seseorang. Salah satu cara memenangkan sebuah perundingan adalah
harus mengetahui faktor faktor apa saja yang berpengaruh dalam perundingan.
Karena bagi pihak yang keperluannya lebih besar berada dalam posisi
perundingan yang lebih lemah. Menganalisis factor factor ini mungkin dapat
memberikan pengaruh tambahan yang tepat, faktor faktor tersebut adalah:
1. Seberapa anda membutuhkan pihak lain
2. Seberapa pihak lain membutuhkan anda
3. Apa yang anda ketahui dan yangtidak diketahui oleh pihak lain.
9

4. Apa yang mungkin diketahui pihak lain yang tidak anda ketahui
5. Apa yang anda berdua ketahui yang anda tidak ingin terungkap

ditempat lain
6. Tekanan waktu pada kedua belah pihak
7. Tingkat keterlibatan dan pengaruh kelompok sejawat
8. Perasaan takut gagal, kehilangan prestise atau rasa malu pada salah
satu pihak
9. Pengaruh pada rencana masa mendatang tentang hasil menang atau
10.
11.
12.
13.
14.

kalah
Kebutuhan untuk benar, untuk memperoleh pujian dan pengakuan
Kemampuan mempengaruhi secara formal atau informal
Kemampuan membuat pihak lain merasa bersalah
Perampasan kebebasan bertindak
Ancaman boikot

Selain mengenal faktor faktor yang berpengaruh dalam perundingan. ada

beberapa cara untuk memenangkan perundingan yaitu sebagai berikut:
1. Melihat negosiasi sebagai konfrontasi perlu diingat bahwa negosiasi
bukanlah

suatu

konfrontasi.

Pada

kenyataannya,

negosiasi

dikategorikan sebagai kerjasama antara dua belah pihak untuk mencari

pemecahan

masalah,

dibandingkan

dengan

individu

yang

menginginkan kemenangan dari suatu kontes. Ketahuilah bahwa sikap

yang ditimbulkan pada saat negosiasi (bermusuhan, bekerjasama) akan
membawa pengaruh dari interaksi yang dilakukan. Suatu perkelahian
akan anda hadapi bila anda seseorang yang konfrontasi.
2. Selalu berusaha untuk memenangkan di setiap situasi jika anda
Menang pasti ada yang kalah, dan itu akan menjadikan kesulitan
pada suatu saat. Suatu pandangan yang bagus dalam negosiasi adalah
mencoba untuk menemukan solusi dimana kedua belah pihak
Menang.
3. Menjadi emosional memang wajar bila emosional timbul saat
bernegosiasi. Tapi ingat juga bahwa kemampuan anda untuk
bernegosiasi dengan benar akan berkurang bila anda semakin
emosional. Mengontrol emosi adalah hal yang juga tidak boleh
terlupakan.

10

4. Tidak berusaha untuk mengerti orang lain mengertilah kebutuhan

orang lain, dan mencoba untuk memahami keinginan tersebut.
Mengapa? sebab anda berusaha untuk mendapatkan solusi yang dapat
diterima oleh kedua belah pihak. Apabila anda tidak dapat mengerti
kebutuhan dan keinginan orang lain, dapat dipastikan negosiasi akan
gagal. Seringkali, pada saat mencari tahu tentang seseorang, kadang
malah menemukan bahwa sebenarnya tidak banyak pertentangan yang
berarti.
5. Fokus pada pribadi, bukan pada masalah. Kadang persepsi sulitnya
orang lain diajak bekerjasama hadir saat berhadapan dengan orang
yang tidak anda sukai. Pada saat ini terjadi, negosiasi yang efektif akan
gagal. Penting sekali untuk tetap pada masalah (issue) yang ada dan
menyingkirkan ketidaksukaan kita dari orang tersebut.
6. Menyalahkan orang lain dalam setiap pertikaian ataupun negosiasi,
setiap pihak akan memberikan sesuatu yang akan membuat lebih baik
ataupun lebih buruk. Suasana yang tidak menyenangkan akan tercipta
jika anda menyalahkan seseorang. Namun jika anda bertanggung
jawab terhadap masalah tersebut, Anda menciptakan suatu semangat
2.2.3

dalam bekerjasama.
Hal-Hal yang Harus Dihindari Dalam Perundingan
Perundingan menjadi ajang pertempuran kemauan, dan tugas mencari

solusi yang dapat diterima menjadi suatu peperangan, yang sering kali
mengakibatkan munculnya kemarahan dan kebencian. Keberhasilan itu penting
tetapi mempertahankan hubungan yang langgeng di antara kedua belah pihak juga
tidak kalah pentingya :
1. Bila anda bermain keras, anda dapat mencapai hasil yang memuaskan anda
dalam jangka pendek, tetapi hal tersebut akan mengancam hubungan jangka
menengah hingga jangka panjang.
2. Bila anda bermain lunak, anda berisiko menegosiasikan kesepakatan yang
buruk.
Adapun alternatif yang hendaknya diusahakan untuk diwujudkan:
1. Jangan mencampuradukkan orang dengan masalah; keluarkan emosi dan ego
dari proses perundingan dan usahakan supaya masalah yang dirundingkan
11

menjadi masalah setiap orang untuk dipecahkan bersama-sama. Selama

negosiasi berlangsung, emosi harus dikendalikan. Manajemen hendaknya
berhati-hati dalam memberikan komentar atau tanggapan bahwa hilangnya
pekerjaan diakibatkan oleh sikap pekerja terhadap pekerjaan mereka.
Misalnya, memberikan komentar bahwa tingkat absensi (tidak masuk kerja)
di kalangan pekerja sangat tinggi, produktivitas sangat rendah, aksi industrial
merupakan hal yang lumrah, dan lain-lain. Terlalu menekankan kesalahan
dapat memicu tanggapan yang bersifat agresif dari wakil-wakil serikat
pekerja yang mungkin akan menuduh manajemen tidak mampu memimpin.
Pernyataan-pernyataan seperti ini akan mempersulit kedua belah pihak untuk
mencapai kata sepakat.
2. Para juru runding hendaknya berkonsentrasi pada apa yang menjadi
kepentingan bersama: posisi negosiasi dalam pengertian tradisional sering
kali mengaburkan apa yang sesungguhnya Anda inginkan; posisi masingmasing pihak tentu saja akan berbeda; tetapi, proses negosiasi akan
berlangsung lebih mulus bila poin-poin tempat dijumpainya titik temu dapat
diketahui/ diidentifikasi.
Karena dalam indonesia memiliki asas menurut KUH Perdata, tiga asas
hukum kontrak yang berlaku di Indonesia yaitu asas kebebasan berkontrak, asas
mengikat sebagai undang-undang dan asas berkonsensualitas. Asas kebebasan
berkontrak merupakan kebebasan membuat kontrak sejauh tidak bertentangan
hukum, ketertiban, dan kesusilaan. Meliputi lima macam kebebasan, yaitu:
1. Kebebasan para pihak menutup atau tidak menutup kontrak
2. Kebebasan menentukan dengan siapa para pihak akan menutup kontrak
3. Kebebasan para pihak menentukan bentuk kontrak
4. Kebebasan para pihak menentukan isi kontrak
5. Kebebasan para pihak menentukan cara penutupan kontrak
Jadi dapat disimpulkan bahwa perundingan itu harus berpegang teguh dengan asas
yang berlaku, sehingga tidak terjadi sebuah sengketa.
Sebuah perjanjian adalah suatu kontrak diberlakukan secara hukum jika:
1. Perjanjian tersebut harus "saling" (semua pihak memiliki pemahaman yang
sama tentang makna perjanjian mereka - ada "pertemuan pikiran");
2. Perjanjian tersebut harus "sukarela" (tidak ada pihak yang setuju di bawah
pengaruh ancaman kekerasan atau penipuan keliru dari fakta-fakta);
12

3. Harus ada sebenarnya "pertimbangan" dibayarkan (yaitu, masing-masing

pihak harus mencapai keuntungan dengan memberikan suatu kontrol untuk
mendapatkan sesuatu lain kontrol pihak dalam pertukaran: janji satu sisi
sederhana untuk memberikan orang lain manfaat serampangan bukan
kontrak);
4. Substansi perjanjian tidak boleh "bertentangan dengan kebijakan publik"
2.3

KLAIM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI

Klaim konstruksi, menurut Yasin (2004), adalah klaim yang timbul dari

atau sehubungan dengan pelaksanaan suatu pekerjaan jasa konstruksi antara

pengguna jasa dan penyedia jasa atau antara penyedia jasa utama dengan
subpenyedia jasa atau pemasok bahan atau antara pihak luar dengan
pengguna/penyedia jasa yang biasanya mengenai permintaan tambahan waktu,
biaya, atau kompensasi lain. Di Indonesia hampir tidak ada kontrak konstruksi
yang memuat klausula mengenai klaim, kecuali kontrak-kontrak yang mengacu
pada sistem kontrak konstruksi international seperti FIDIC, JCT, atau SIA.
2.3.1

Peluang Teknik dan kiat Memanfaatkan Klaim dari Penyedia dan

Pengguna Jasa
Klaim ini dapat berasal dari penyedia jasa ataupun pengguna jasa, antara

lain disebabkan oleh Komunikasi antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang
buruk, Administrasi kontrak yang tidak mencukupi, Sasaran waktu yang tidak
terkendali, Kontrak yang artinya mendua. Perubahan kontrak dalam proyek
konstruksi biasanya terjadi karena
konsultan perencana atau owner sendiri melakukan perubahan desain atau
rencana kerja yang telah disepakati sebelumnya. Hal ini mengakibatkan
kontraktor pelaksana harus merubah atau bahkan mengganti hasil pekerjaan
sebelumnya.
Klaim juga dapat terjadi karena adanya penambahan biaya akibat adanya
penambahan elemen nilai kontrak dari nilai kontrak sebelumnya. Hal ini
menyebabkan pembengkakan biaya yang harus diderita kontraktor pelaksana.
Perubahan pekerjaan pada umumnya berupa perubahan metode pekerjaan.
Terkadang metode pekerjaan yang diterapkan kontraktor pelaksana tidak sesuai
dengan keinginan perencana atau owner. Oleh karena itu, kontraktor harus
13

menerapkan metode yang baru untuk proyek konstruksi. Penghentian pekerjaan

proyek atau penangguhan proyek juga sering terjadi dalam suatu proyek
konstruksi. Berbagai penyebab penangguhan ini seperti penundaan pembayaran
dapat menyebabkan terhentinya proses pekerjaan dalam proyek konstruksi.
2.3.2 Penyelesaian Terhadap Sengketa yang Timbul
Perselisihan yang terjadi antar pihak-pihak yang terlibat dalam suatu
proyek konstruksi, bila tidak terselesaikan dapat mengakibatkan timbulnya klaim.
Untuk itu sebisa mungkin pihak-pihak yang terkait dalam suatu proyek konstruksi
meminimalisir kemungkinan terjadinya klaim tersebut. Menurut Saleh, Nursyam
(2007),

14

ada beberapa cara mengantisipasi terjadinya klaim, antara lain:

1. dokumentasi,
Dokumentasi yang baik, lengkap, dan baik dapat digunakan sebagai
dasar acuan untuk mengetahui perkembangan pekerjaan dalam proyek.
Dokumen kontrak harus dibaca dan dipahami dengan baik oleh
kontraktor pelaksana agar proyek konstruksi dapat berjalan lancar.
2. pengetahuan tentang kontrak,
Pengetahuan yang baik tentang dokumen kontrak juga dapat
menghindari kesalahan intrepetasi kontraktor terhadap kontrak.
3. gambaran yang jelas tentang perubahan order,
Perubahan order dalam proyek konstruksi mencakup beberapa hal,
diantaranya perubahan pada harga yang telah disepakati, perubahan
jadwal penyelesaian, dan perubahan pada rencana dan spesifikasi
dalam proyek. Perubahan order yang jelas dan dipahami oleh pihak
yang terkait dapat membantu dalam proses pengambilan keputusan
untuk menghindari terjadinya klaim.
4. rencana dan penjadwalan.
Rencana dan penjadwalan yang baik dan terarah mutlak diperlukan
dalam suatu proyek konstruksi. Rencana dan penjadwalan yang baik
sangat bermanfaat untuk mewujudkan suatu proyek yang ekonomis
dan selesai tepat waktu, sehingga tidak terjadi klaim akibat
keterlambatan waktu dan pembengkakan biaya.
Meskipun timbulnya klaim dalam suatu proyek konstruksi dapat dihindari
atau diantisipasi, tetapi pada kenyataannya masih seringkali ditemui perselisihan
dalam proyek konstruksi yang menyebabkan terjadinya klaim. Untuk itu perlu
adanya langkah penyelesaian permasalahan klaim ini. Perlu adanya forum
penyelesaian yang lebih formal dalam mengatasi permasalahan tersebut.

15

Menurut Eilen dan Imelda ada 6 (enam) metode penyelesaian yang umum
digunakan dalam industri konstruksi, antara lain :
1.

Negosiasi
Pihak-pihak yang berselisih mencari penyelesaian perselisihan tanpa

campur tangan pihak lain. Keputusan akhir sifatnya tidak mengikat (Barrie,
Paulson,1992).
2.

Mediasi
Pihak-pihak yang berselisih menggunakan mediator (pihak ketiga) untuk

menyelesaikan perselisihan dimana pihak ketiga ini bersifat netral. Keputusan

akhir sifatnya tidak mengikat (Barrie, Paulson,1992).
3.

Arbitrasi
Penyelesaian perselisihan yang dibentuk melalui kontrak dimana pihak-

pihak yang berselisih menunjuk arbitrator dari badan arbitrase dalam

menyelesaikan perselisihan. Keputusan akhir sifatnya mengikat. Arbitrasi ini
merupakan alternatif yang lebih cepat dan murah untuk menyelesaikan klaim
namun memiliki banyak kerugian, biasanya disebabkan karena proses yang
lambat (berkaitan dengan kesibukan jadwal arbitrator) (Patterson, 1997)
4.

Litigasi
Perselisihan akan dibawa ke pengadilan, dimana masing- masing pihak

akan diwakili oleh pengacaranya (Barrie, Paulson,1992). Sebelum itu, diberikan

waktu bagi pihak- pihak yang bertikai untuk menganalisa situasi dan menyiapkan
kasusnya. Biaya peradilan yang besar dan penantian keputusan dalam jangka
waktu yang lama disamping keinginan kontraktor untuk menjalin hubungan yang
baik dengan pemilik, menyebabkan alternatif ini jarang digunakan (Muller, 1990;
Treacy, 1995).
5.

Mini Trial
Penyelesaian perselisihan dimana pihak yang berselisih diwakili oleh

masing- masing manajer proyek dan adanya pihak ketiga (neutral panel) sebagai
penasihat (three member panel) (Abdul-Malak, El-Saadi, AbouZeid, April 2002)

16

6.

Dispute review boards

Penyelesaian perselisihan dimana masing-masing pihak yang berselisih

memilih satu perwakilan lalu perwakilan tersebut memilih pihak ketiga (three
member panel). Keputusan akhir sifatnya tidak mengikat (Abdul-Malak, El Saadi,
Abou-Zeid, April 2002).
Metode-metode

penyelesaian

tersebut

memiliki

keunggulan

dan

kelemahan masing-masing. Tidak semua perselisihan dalam suatu proyek

konstruksi dapat diselesaikan dengan metode yang sama, ada beberapa kasus yang
memerlukan metode penyelesaian tertentu. Adalah keputusan dari masing-masing
pihak yang terkait dalam perselisihan untuk menentukan mana metode yang dirasa
paling tepat dalam menyelesaikan perselisihan.

17

BAB 3
PENUTUP
3.1 KESIMPULAN
Kontrak konstruksi adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum
yang memuat persetujuan bersama secara sukarela antara pihak kesatu dan pihak
kedua. Bentuk-bentuk kontrak konstruksi dibedakan dari berbagai segi/ sudut
pandang/aspek termasuk beberapa permasalahan/salah pengertian. Diuraikan
susunan dokumen kontrak baik yang lazim terdapat di Indonesia maupun yang
terdapat dinegara-negara Barat (AS, Eropa, Inggris). Diuraikan bentuk kontrak
dari 4 Aspek/ sudut pandang: Aspek Perhitungan Biaya, Aspek Perhitungan Jasa
Aspek, Cara Pembayaran, Aspek Pembagian Tugas.
Negosiasi atau perundingan adalah proses mencapai kepuasan bersama
melalui diskusi dan tawar menawar. Seseorang berunding untuk menyelesaikan
perselisian, mengubah perjanjian atau syaratsyarat, atau menilai komoditi atau
jasa, atau permasalahan yang lain. ada beberapa macam strategi negosiasi yang
dapat dipilih, yaitu Strategi integrative negotiation, Strategi Win-lose, Strategi
Lose-lose; dan strategi Lose-win.
Klaim juga dapat diartikan sebagai suatu tindakan seseorang untuk
meminta sesuatu, dimana hak tersebut telah hilang sebelumnya, karena yang
bersangkutan merasa mempunyai hak untuk mendapatkan kembali. Dari
pengertian ini dapat diartikan bahwa fungsi dari klaim adalah untuk mendapatkan
kembali hak yang seharusnya diterima oleh pengaju klaim. Dalam konstruksi,
klaim dapat digunakan untuk mendapatkan keuntungan bagi kontraktor.
Keuntungan yang dimaksud adalah memenangkan sebuah tender konstruksi
dengan melakukan penawaran yang rendah. Dengan kontraktor memahami isi
kontrak yang ada, kontraktor dapat menentukan sebuah strategi untuk mengajukan
adanya klaim pada kemudian hari ketika proyek tersebut berjalan. Tapi pada dunia
konstruksi di Indonesia klaim belum digunakan sebagai sebuah cara untuk
mendapatkan keuntungan.
3.2 SARAN
18

Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal

terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak.
Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan
proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi
dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
Timbulnya klaim dalam suatu proyek konstruksi dapat dihindari atau
diantisipasi, tetapi pada kenyataannya masih seringkali ditemui perselisihan dalam
proyek konstruksi yang menyebabkan terjadinya klaim. Untuk itu perlu adanya
langkah penyelesaian permasalahan klaim ini. Perlu adanya forum penyelesaian
yang lebih formal dalam mengatasi permasalahan tersebut.

19

DAFTAR PUSTAKA
Guntur, Drs. Agus PM, MM. 2010. Strategi Negosiasi (Strategic Negotiation).
STEKPI. Jakarta
Yasin. H Nazarkhan. 2003. Mengenal Kontrak Konstruksi di indonesia. PT
GRAMEDIA PUSTAKA UTAMA. Jakarta
Yasin. H Nazarkhan. 2004. Mengenal Klaim Konstruksi & Penyelesaian Sengketa
Konstruksi. PT GRAMEDIA PUSTAKA UTAMA. Jakarta
Rochany Natawidjana ,Siti Nurasiyah. 2009. Bahan Kuliah Aspek Hukum dan
Administrasi. UPI. Bandung

20