BAB

2
PENDAHULUAN
Bab 2 Pemahaman terhadap Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building) akan
dijabarkan pengertian, pemahaman proyek sejenis, dan spesifikasi umum.
Pengertian membahas tentang pemahaman terhadap Bangunan Multifungsi (Mixed-Use
Building), dan jenis fungsi berupa hotel dan mall. Pemahaman proyek sejenis akan
menguraikan tentang contoh proyek sejenis (Mixed-Use Building) yang telah
berkembang di dunia Internasional, Indonesia, dan Bali. Spesifikasi umum merupakan
sintesa dari pengertian, dan hasil dari pemahaman proyek sejenis berisikan fungsi,
wadah, isi dari usulan
perancangan proyek.

2.1 PENGERTIAN
2.1.1 Terminologi judul Gedung Multifungsi ( Mixed-use Building) fungsi
Hotel dan Mall di Kawasan Pariwisata Lovina, Kabupaten Buleleng.
A. Gedung: Bangunan yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti
hotel, pertemuan, pertunjukan, olahraga, shoping.
B. Multi fungsi (mixed-use): Wadah yang menampung berbagai macam
fungsi seperti pencampuran hotel, mall, perkantoran, dan apertement.
C. Fungsi: suatu wadah yang menampung berbagai kegiatan civitas yang terdapat
di dalamnya.
D. Hotel: Usaha komersial yang menyediakan tempat menginap, makan,
dan pelayanan-pelayanan lain untuk umum. (Grolier electronic publishing inc,
1995).
E. Mall: Sebagai tempat pelayanan perbelanjaan yang menjual berbagai
macam barang atau kebutuhan masyarakat.
F. Kawasan: Suatu area yang di fungsikan untuk suatu kepentingan
(indinesia;mintakat:ingris:zoning)

17
 G. Pariwisata: Sebagai suatu proses yang dapat menciptakan nilai tambah terhadap
barang dan jasa sebagai satu kesatuan produk, baik yang Nampak/nyata (tangible
product) dan yang tidak tampak (intangible product). (sulastiyono, 2011).
H. Lovina: Sebuah kawasan di Kabupaten Buleleng yang merupakan daerah
setrategis pariwisata provensi.
I. Kabupaten Buleleng: Sebuah kabupaten di Bali yang dapat dijadikan tolak
ukur social budaya, desain, infrasturktur yang terdapat di Bali.

2.1.2 Tinjauan Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)

A. Pengertian bangunan multi fungsi (Mixed-Use
Building)
Bangunan multifungsi menampung fungsi yang komplek dan bersekala besar.
Bangunan multifungsi diciptakan saling bersinergi antar fungsi yang satu
dengan fungsi yang lainnya. Dengan demikian perlu dijelaskan beberapa
pengertian yang berkaitan dengan mixed-use, sebagai berikut:
a. Multi fungsi ( Mixed-use) merupakan penggabungan berbagai tata guna
lahan atau fungsi dalam bangunan.( procos, 1976).
b. Mixed-use centre adalah suatu komplek yang menyediakan berbagai
fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, aperteman dan perumahan,
perkantoran, pusat pembelanjaan dan pusat kebudayaan. (William, 1976)
c. Mixed-use development adalah seperangkat bangunan, atau
beberapa perangakat bangunan yang tergabung dalam satu area tertentu yang
mememiliki beberapa fungsi. (Wikipedia, 2011).
d. Mixed-use building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan
yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian
area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan
ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang komplek. Kegunaan
dan fasilitas saling berkait dalam kerangka integrasi yang kuat. (mayer, 1983).
Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian bangunan multifungsi
(Mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang bersifat komersial, yang di
dalamnya menampung berbagai macam kegiatan seperti tidur, shoping, berekreasi.
Sehingga dalam sebuah bangunan terdapat beberapa fungsi yang berbeda
jenisnya,
saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan fungsi-fungsi yang lainnya atau
dalam satu tapak/site terdiri dari dua fungsi yang berbeda jenisnya. Bangunan
berkonsep mixed-use building perlu adanya organisasi ruang yang baik dan
berpengaruh pada struktur bangunan tersebut. Berdasarkan latar belakang, ciri dari
mixed-use building yaitu a). Mewadahi lebih dari satu fungsi berbeda seperti
penggabungan fungsi wisma, karya, dan suka b). Terjadi integrasi dan
sinergi fungsional c). Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing
fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.
Perkembangannya bangunan multi fungsi umumnya mewadahi fungsi berupa a)
Hotel, Apertement, Mall. b) Hotel, Kantor, Dan Pertokoan atau Pusat Perbelanjaan.
c) Hotel, Apertement, Kantor, dan Mall. d) Apertement, Condotel, Pertokoan atau
Pusat Perbelanjaan. e) Hotel, Apertement, Kantor, dan Kondominium. f)
Kantor, Apertement dan Pertokoan. g) Hotel dan Mall. Mendirkan bangunan
multifungsi dapat meraih keuntungan yaitu integrasi berbagai fungsi dalam
bangunan, memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisien wakti,
meningkatkan kualitas fisik lingkungan, optimalisasi pemanfaaatan lahan kota yang
mahal, mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use, efisiensi
penggunaan energi, membentuk pertambanhan komersil baru, vitalitas dan generator
pertumbuhan kawasan di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna.
Dampak yang ditimbulkan dari pengadaan proyek multi fungsi yaitu terjadi densitas
populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area, sekala bangunan yang
menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain dalam kota, dampak
masalah social berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat
penghuninya, menghilangkan sense of identity, pembebanan infrastruktur kota.
Manfaat dari penciptaan bangunan multifungsi (mixed-use building) bagi
Negara-negara maju yang terus dilaksanakan hingga saat ini, yaitu a) kelengkapan
fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya, b) peningkatan
kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan matang dapat
memperbaiki kualitas lingkungan, c) efesiensi pergerakan karena adanya
pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu wadah, d) vitalitas dan
generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan
pertumbuhan
 kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna
bangunan/gedung, e) Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai
fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengifesiensikan dana
pembangunan, misalnya dengan efesiensi dana pembangunan insfrastruktur, f)
menghambat perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertical sehingga
meminimalkan perluasan kota secara horizontal, g) integrasi sistem-sistem
merupakan salah satu syarat pembangunan bangunan multi fungsi ( mixed-use
building). Pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara integrasi, saling
menguntungkan antar fungsi.
Pada sisi lain, bangunan multifungsi (mixed-use building) memiliki
dampak negatif yang harus diantisipasi, yaitu a) terjadinya sekala usaha, dominasi
kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan
dominasi kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana
besar, b) pembangunan bangunan multifungsi (mixed-use building) dapat
menumbuhkan banguna sekala besar, yang pada akhirnya dapat menimbulkan
ketidakseimbangan dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota, c) dapat
mengakibatkan ruang- ruang mati. Berkembangnya bangunan multi fungsi (mixed-
use building) dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain
karena kelengkapan berbagai fungsi, aktivitas, dan fasilitas, d) penggusuran beberapa
permukiman secara paksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas, tujuannya
adalah cukup untuk banguna multi fungsi (mixed-use building) yang bersekala besar.
B. Klasifikasi Bangunan Multi Fungsi (Mixed-Use Building) berdasarkan
fungsi
Bangunan multifungsi (mixed-use building), memiliki fungsi besar arsitektur
yang memiliki ciri, yaitu a) mewadahi dua atau lebih fungsi arsitektur,misalnya
terdiri dari fungsi hotel, retail, apertemant, perkantoran dan lain-lain dalam suatu
bangunan, b) terjadi integrasi dan sinergi fungsional, c) terdapat ketergantungan
kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan
integrasi antar beberapa fungsi tersebut.
Bangunan multi fungsi (mixed-use building) dirancang memiliki dua fungsi
arsitektur, yaitu wisma yang berupa hotel dan suka yang berupa mall. Diciptakan hotel
dan mall pada satu bangunan yang berkonsep mixed-use building, bertujuan
untuk
meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dan menciptakan konsep bangunan
pendukung pariwisata di masa depan yang akan menjadi trend dan dapat
mengoptimalkan penggunaan lahan pada kawasan tertentu. Penjelasan hotel dan mall di
jelaskan pada sub bab berikutnya.

2.1.3 Tinjauan Hotel

A. Pengertian Hotel
Dalam perkembangannya hotel diartikan dengan banyak pengertian baik dari
pakar dibidangnya maupun peraturan mentri republik indonesia, diantaranya sebagai
berikut:
a. Pengertian hotel menurut hotel proprietor Act, 1956 adalah Suatu
perusahan yang dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan layanan
makanan, minuman dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang
yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah
yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tampa adanya perjanjian
khusus.
b. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no KM 37/PW.340/MPPT 1986
tantang peraturan usaha dan pengelolaan hotel, Bab I, pasal 1, ayat (b). Hotel
adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh
bangunannya untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan
minum serta jasa lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial serta
memenuhi ketentuan persyaratan yang ditetapkan didalam keputusan
pemerintah.
c. Pengertian hotel berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi
Kreatif Republic Indinesia nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar
usaha hotel. Hotel adalah fasilitas akomodasi berupa kamar-kamar yang dapat
dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, dan/atau fasilitas lainnya
secara harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.
Berdasarkan beberapa pengertian mengenai hotel diatas terdapat beberapa unsur
pokok yang terkandung dalam pengertian hotel sebagai akomodasi komersial yaitu:
a) Hotel merupakan suatu bangunan, sebagai badan usaha yang menggunakan
sebagian atau keseluruhan bangunannya sebagai akomodasi, b) Sebuah hotel
menyediakan
fasilitas pelayanan jasa penginapan, ditambah dengan tersedianya makan dan minum
serta jasa-jasa lainnya yang mendukung kegiatan pada hotel, c) Fasilitas dan
pelayanan tersebut diperuntukkan untuk semua orang yang menginap pada bangunan
hotel, d) Bangunan hotel berfungsi sebagai tempat tinggal sementara dan dikelola
secara komersial. Dari beberapa unsur-unsur pokok diatas, maka dapat disimpulkan
definisi tentang hotel yaitu: Hotel adalah suatu jenis badan usaha akomodasi yang
menyediakan fasilitas dan pelayanan penginapan, restoran serta jasa-jasa lainya
untuk umum yang tinggal untuk sementara waktu dan dikelola secara komersial.
B. Klasifikasi Hotel
Berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indinesia
nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha hotel, Bab II, pasal 4, ayat 2
menyatakan bahwa usaha hotel dibagi menjadi dua yaitu hotel non bintang dan hotel
berbintang. Hotel bintang yang dijelaskan berdasarkan mentri pariwisata dan ekonomi kreatif
dibagi menjadi lima golongan yaitu hotel bintang satu, hotel bintang dua, hotel bintang 4, dan
hotel bintang lima. Hotel non bintang yang dimaksud berdasarkan peraturan mentri
pariwisata dan ekonomi kreatif memiliki penggolongan kelas hotel yang dapat di
sebut hotel melati.Menurut Sulastiyono, 2011 Penggolongan tersebut didasarkan
pada unsur-unsur persyaratan Fisik, operasional/manajemen dan pelayanan.
a. Fisik. (a)Banyak atau sedikitnya jumlah kamar, (b) Kualitas, lokasi
dan lingkungan bangunan, (c) Fasilitas yang tersedia, (d) Perlengkapan yang
tersedia baik untuk tamu, karyawan dan bagi pengelola hotel, (e) Kualitas
bangunan, dimana yang dimagsud dalam hal ini berupa bahan-bahan material
lantai dan dinding serta kekedapan terhadap api dan suara baik dari dalam
maupun luar hotel, (f) Tata letak ruang dan ukuran ruang.
b. Operasional/Manajemen. (a) Pengaturan pembagian tugas kepada masing-
masing staf atau pegawai di atur dengan kedudukan jabatan di hotel, (b) Tenaga
kerja spesifikasi dan tingkat pendidikan karyawan di sesuaikan dengan
persyaratan peraturan penggolongan hotel.
c. Pelayanan. (a).Keramahan dan kesopanan serta menggunakan pakaian yang
seragam, (b).Pelayanan dilakukan dengan memenuhi kebutuhan-kebutuhan tamu,
(c) Untuk hotel bintang 4 dan 5, pelayanan yang dilakukan terhadap tamu
selama
24 jam.
C. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel
Berdasarkan lokasi, terdapat jenis-jenis hotel yang ideal untuk dibangun
sebagai berikut:a) City hotel, yaitu hotel yang berlokasi di daerah perkotaan; b)
Resident hotel, yaitu hotel yang berlokasi di pinggiran atau dekat dengan kota-kota
besar, tetapi masih mudah menjangkau tempat kegiatan usaha; c) Resort hotel, yaitu
hotel yang berlokasi di daerah pegunungan atau di tepi pantai, tepi danau, atau tepi
sungal. Hotel jenis ini diperuntukan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada
hari-hari libur, atau orang yang datang untuk berekreasi; d) Beach hotel, yaitu hotel
yang berlokasi di sekitar pantai dan dilengkapi fasilitas renang; e) Mountain hotel,
yaitu hotel yang berlokasi di pegunungan yang hamper sama dengan hotel resort;
f)Airport hotel, yaitu hotel yang berlokasi disekitar Bandar udara, sebagai tempat
persinggahan (Transit hotel).
D. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Lama Tinggal
Sesuai dengan lama tinggal, hotel dibagi menjadi empat bagian, yaitu a) Hotel
resident, meruakan tamu hotel sebagian besar wisatawan yang menetap dalam jangka
waktu lama. Tarif kamar dihitung per hari; b) Hotel transit, merupakan hotel yang
terletak di kota yang tamunya kebanyakan para pedagang dan tinggalnya sementara
waktu; c) Hotel daerah, merupakan hotel yang menyediakan akomondasi selama
masa waktu tertentu. Biasanya terdapat di daerah pusat kegiatan pariwisata, yang
cock untuk beristirahat selama musim liburan oleh keluarga atau kelompok; d) Motel,
merupakan hotel yang dirancang khusus untuk mereka yang sedang melakukan
perjalanan dengan mengendarai alat teransportasi dan berlokasi di pinggir jalan.
E. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Jumlah Kamar dan Tariff kamar
Klasifikasi hotel sesuai dengan jumlah kamar dibagi menjadi tiga bagian yaitu a)
small hotel, merupakan hotel yang terdiri dari kurang 50 kamar; b) medium hotel,
merupakan hotel dengan jumlah kamar 50 sampai dengan 100 kamar; c) large hotel
merupakan hotel yang terdiri dari 100 kamar keatas. Berdasarkan tarifnya hotel
dibagi menjadi tiga bagian, yaitu a) Economi hotel, merupakan hotel dengan tariff
relatif murah; b) ferst class hotel, merupakan hotel dengan tariff sedang; c)
deluxe hotel, yaitu hotel dengan tariff mahal.
F. Pengelompokan Hotel Menurut Standar
Hotel
Pengelompokan hotel menurut standar hotel dapat di bagi manjadi tiga, yaitu a)
Hotel internasional, merupakan hotel dimana dalam menjalankan oprasional
hotel selalu mengutamakan pelayanan terhadap wisatawan dengan sebaik-baiknya
dengan anggapan wisatawan adalah raja; b) hotel semi internasional, merupakan
hotel transisi yang memiliki system pengelolaan nasional dengan lokasi hanya pada
suatu Negara dengan jangkuan dunia; c) hotel nasional, merupakan hotel yang
jangkauan pelayanan terbatas dalam suatu Negara dimana hotel tersebut berada.
Penentu standar hotel tersebut hanya didasarkan pada pengelolaan, kapasitas kamar,
fasilitas, tenaga kerja, administrasi.
G. Jenis Hotel
Berdasarkan jenisnya hotel dibagi menjadi tiga yaitu hotel menurut pelanggan,
hotel berdasarkan bentuknya, dan hotel berdasarkan lokasi.(Materi kuliah
housepitality design Universitas Udayana,2013). Hotel berdasarkan pelanggan di
jelaskan sebagai berikut:
a. hotel pariwisata, hotel pariwisata biasanya berlokasi dekat dengan fasilitas
wisata, pemakaiannya kebanyakan orang yang berwisata/ pengunjung yang
menikmati liburan untuk berwisata.
b. hotel business, hotel business berlokasi di dalam atau di dekat
kota,pemakaiannya kebanyakan orang yang berurusan dengan bisnis atau
pengunjung yang melakukan kegiatan bisnis
c. hotel transit, hotel transit berlokasi di dalam kota atau di luar kota,
pemakaiannya kebanyakan orang yang berpergian/treveler.
Hotel berdasarkan bentuknya dapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu Hotel, Resort,
Bungalow. Hotel yang didirikan sangat erat hubungannya dengan pemilihan lokasi,
yang bertujuan dapat menarik minat wisatawan untuk menginap lokasi yang
ideal untuk hotel yaitu lokasi hotel dekat pantai, pegunungan, dekat obyek wisata.
H. Standarisasi Hotel
Berdasarkan standarisasi hotel dapat dibagi menjadi lima golongan, dijelaskan
sebagai berikut:
a. Hotel bintang satu, memiliki minimal jumlah kamar 15 kamar dengan luas
2,
20 m dilengkapi kamarmandi dalam, fasilitas yang tersedia adalah fasilitas olah
raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis), bar, restoran, lobby, telepon
umum, tata graham, food and beverage dan house keeping;
b. Hotel bintang dua, memiliki minimal jumlah kamar 20 kamar termasuk satu
kamar suite yang dilengkapi kamar mandi dalam, luas minimal kamar standar 22
2 2
m , suite 42 m fasilitas yang tersedia, yaitu kolam renang yang dilengkapi toilet
umum peria maupun wanita, shower, life saving equitment, menyediakan sarana
olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis, squash, bowling),
bar, restoran, lobby, front office, telepon umum, tata graham, food and
beverage dan
house keeping.
c. Hotel bintang tiga, memiliki minimal kamar setandar 30 kamar termasuk kamar
2 kamar suite yang dilengkai kamar mandi dalam, luas minaimal kamar
standar
2 2
24 m , luas kamar suite 48 m , fasilitas yang tersedia yaitu kolam renang dewasa
dan anak-anak yang terpisah dilengkapi dengan (pool deck, loker, toilet umum,
shower, life saving equitment), menyediakan sarana olah raga ( kolam renang,
fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), untuk hotel pantai minimal
menyediakan sarana perahu, menyediakan diving, berselancar atau ski air.
d. Hotel bintang empat, jumlah minimum kamar 50 kamar termasuk 3 kamar suite,
2 2
luas minaimal kamar standar 24 m , luas kamar suite 48 m , fasilitas yang
tersedia yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah, menyediakan
dua dari sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling,
tenis), menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger,
travel agen souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel
yang terletak di pinggir pantai minimal menyediakanberperahu, diving,
berselancar (surfing), menyediakan fungtion room, tersedia night club,
menyediakan minimal dua buah restoran termasuk coffe shop, lobby.
e. Hotel bintang lima, jumlah minimum kamar 100 kamar termasuk 4 kamar suite,
2 2
luas minaimal kamar standar 26 m , luas kamar suite 52 m , fasilitas yang
tersedia yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah yang
dilengkapi dengan pengamanan, menyediakan toilet umum pria dan wanita,
menyediakan dua dari
 sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis),
menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen
souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang
terletak di pinggir pantai minimal menyediakan berperahu, diving, berselancar
(surfing), menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal
3(tiga) buah restoran termasuk coffe shop, tersedia fasilitas umum front office,
tata graha, food and beverage, laundry dan dry cleaning, ruang perkantoran
untuk usaha hotel, bar yang menyediakan tamu selama delapan jam.
I. Fasilitas-Fasilitas Hotel
Fasilitas hotel secara garis besarnya dibedakan menjadi 2(dua) yaitu
fasilitas pokok dan fasilitas penunjang, dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Fasilitas pokok dalam hotel yaitu (a) Kamar tidur. Kamar tidur
dibedakan menjadi beberapa bagian, yaitu 1) Single room, merupakan satu
kamar terdapat satu kamar tidur untuk satu orang wisatawan; 2) Double room,
merupakan satu kamar terdapat satu tempat tidur besar untuk dua orang
wisatawan; 3) Twin room, merupakan satu kamar dilengkapi dengan dua
single bed terpisah, masing-masing untuk dua orang wisatawan;4) Triple
room, merupakan berupa twin room atau double room yang dapat dihuni
oleh tiga orang dengan menambah satu extra tempat tidur; 5) Junior suite
room, merupakan terdiri satu kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, dan
dapur kecil; 6) Suite room, merupakan terdiri dari dua kamar tidur, ruang
tamu, ruang makan dan dapur kecil; 7) Presiden suite room, merupakan terdiri
dari tiga kamar tidur yang luas, ruang tamu, ruang makan, dapur kecil
(pantry); (b) Fasilitas tata hidang (food and beverage), yaitu 1) food facilities,
adalah bagian yang menyediakan fasilitas pelayanan makanan, terdiri dari
lestoran, yaitu sebagai tempat menjual makanan dan miniman serta tempat
untuk mengadakan buffet/lunch/diner, room service yang melayani kegiatan
reguest/order untuk wisatawan yang memerlukan makanan/minuman di dalam
kamarnya serta banguet/catrering outside untuk wisatawan yang mengadakan
jamuan khusus, 2) Coffe shop restaurant, yaitu restoran yang diperluakan bagi
wisatawan dan menejemen hotel yang dibuka selama 24 jam. System
pelayanan cepat dan mudah, 3) Speciality restorant,
 yaitu restoran yang menyngguhkan hidangan special dari Negara tertentu
misalnya Japanese restaurant, Italian restaurant, dan lain-lain, 4) Dining room,
yaitu diperuntukan bagi wisatawan VIP yang dibuka dari sore hingga larut
malam, hidangannya tetunya istimewa dengan sepesial menu yang diiringi
dengan hiburan, 5) Super club restaurant, yaitu restoran dengan menu hidangan
dengan harga tinggi dan pelayanan sebaik mungkin. Wisatawan umumnya
menggunakan pakaian resmi dan dapat mengikuti acara dance pada saat
menikmati hidangan; (c) beverages facilities, merupakan bagian yang
menyediakan fasilitas pelayanan munuman, terdiru dari bar, lounge, dan
discotheque bagiannya sebagai berikut 1) public bar, merupaka bar yang
dilengkapi dengan fasilitas tempat duduk pada ruangan bar.
Wisatawan memesan minuman secara langsung yang dilayani oleh bar tender
ataupun bar waiter, 2) service bar, merupakan bar yang tidak dilengkapi
dengan tempat duduk dan ruangan bar, tetapi hanya tersedia bar counter; 3)
Room service, merupakan room yang menyediakan fasilitas dan pelayanan
makan dan minum kepada para wisatawan hotel di kamar tidur; 4) Special
fungtion,merupakan fasilitas yang diperuntukan dan sangat bermanfaat bagi
para wisatawan yang hendak melakukan pertemuan atau jamuan khusus.
b. Fasilita penunjang, merupakan fasilitas dalam satu hotel diperlikan
untuk mempermudah kegiatan didalamnya serta memberikan kenyamanan
dan kepuasan kepada para wisatawan, yaitu area parkir, fasilitas olah raga, dan
rekreasi (lapanga tenis, kolam renan, dan lain-lain jika dibutuhkan), arcade
drug (store, art shop, trevel agen, money changer, sarana telepon dan
telekomunikasi, laundry, dan cleaning, dan lain-lain).
J. Sistem Pengelolaan
System pengelolaan hotel dibedakan menjadi empat bagian yaitu mine
general host, sistem operasi gabungan, sistem pengelolaan federal, cahain operated
sistem. Penjelasannya, sebagai berikut:
a. Mine general host, merupakan cara pengolahan yang masih bersifat
tradisional, pada hotel pemiliknya berperan sebagai pengelola dibantu
anggota keluarga.
 Ukuran pelayanan dilakukan sesuai dengan kebiasaan, dan hubungan
pengelola wisatawan dengan wisatawan bersifat kekeluargaan.
b. Sistem operasi gabungan, merupakan beberapa pemilik perusahan
perhotelan menunjuk suatu badan untuk menjadi induk yang akan
mengoprasikan hotel secara terpusat.
c. Sistem pengelolaan federal, merupakan beberapa usaha hotel bekerja
sama dengan saling memberikan bantuan dan informasi.
d. Cahain operated sistem, hotel-hotel besar yang beroprasi di berbagai
tempat atau Negara yang dimiliki oleh suatu perusahan dan dikelola dengan
system pengelolaan yang sama. Hotel-hotel tersebut dioprasikan seperti
mata rantai yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.

2.1.4 Tinjauan Mall

A. pengertian Mall
a. Mall adalah sekelompok penjualan eceran dan usahawan komersil lainnya
yeng merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan mengelola
sebuah property tunggal. (Wikipedia,2015).
b. Mall adalah komplek pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat
dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi social
masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi
pengunjung.(http:/shopingmall.blogspot.com,2015).
c. Mall merupakan suatu kelompok perbelanjaan terencana yang dikelola oleh
suatu menejemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan
mengenai hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh menejer yang
sepenuhnya bertanggungjawab kepada mall.(Bednington, 1982).
d. Bloch, Ridgway dan Nelson 1991 mengatakan bahwa pusat perbelanjaan telah
menjadi pusat berkumpul, menawarkan daya tarik rekreasi pada pengunjung
seperti music, bioskop, permainan, aktivitas seperti makan di luar,
menghadiri pertemuan, dan bertemu dengan teman. (Ibid 1991). Pusat
perbelanjaan juga dapat diartikan sekumpulan took-toko yang dirancang dan
direncanakan, kemudian dikelola sebagai unit kesatuan yang biasanya dilengkapi
dengan parkir untuk para
 pengunjung dan sering dilokasikan di daerah perdagangan. (A Scoot Fetze
Company,1988).
e. Cyril M Haris menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah suatu komplek
dari toko, pasar, dan lengkap dengan fasilitas penunjang, termasuk tempat parkir
yang dialokasikan di tempat sub urban. Sedangkan menurut morris ketchum,
pusat perbelanjaan merupakan salah satu bentuk fasilitas perbelanjaan yang
lengkap. Selain itu, direncanakan sedemikian rupa sehingga took-toko yang
tersedia dapat saling mendukung, biasanya dilengkapi dengan sarana rekreasi
sebagai upaya untuk menarik pengunjung, sehingga tidak hanya sebagai tempat
jual beli tetapi juga sebagai tempat pergaulan masyarakat, bertemu atau sekedar
jalan-jalan menikmati suasana ramai.(putra, 1994).
Dari pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa Mall adalah sebagai tempat
komersil yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki, mengelola
dan menyewakan property berupa unit-unit pertokoan kepada pedagang, yang
dikunjungi, dilihat, membeli dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi
kebutuhan social masyarakat yang memberikan kenyamanan serta dilengkapi fasilitas
penunjang seperti makan, minum, dan menawarkan daya tarik rekreasi kepada
pengunjung seperti adanya biskop, taman tematik, musik, dan permainan moderen.
Dalam Mall pengunjung dapat berekreasi, bersenang-senang, dan melapas stres.
B. Klasifikasi
Mall
Klasifikasi mall dapat dibagi menjadi empat bagian yaitu mall dilihat dari jenis
barang yang dijual, mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, mall menurut cara
pelayanan, dan berdasarkan cirri-ciri fisik mall. Berikut dejelaskan empat klasifikasi
mall, sebagai berikut:
a. Mall dilihat dari jenis barang yang dijual, dari jenis barang yang dijual
dalam sebuah mall, dikelompokan berdasarkan tipe yaitu (a) Demand
(permintaan), adalah tipe yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga
merupakan kebutuhan pokok,(b) Semi demand (setengah permintaan) adalah
tipe yang menjual barang- barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan
sehari-hari, (c) Implus (barang yang menarik) adalah type yang menjual
barang-barang mewah yang menggerakan hati konsumen pada waktu tertentu
untuk membelinya,( d) Drigey
 adalah type yang menjual barang-barang higinis seperti sabun, parfum, dal
lain- lain. (Bednington,1982).
b. Mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, besarnya jangkauan
pelayanan terdapat tiga jenis kelompok Mall yaitu (a) Mall lingkungan,
jankuan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk pertahun. Pada umumnya
barang yang diperdagangkan adalah barang-barang perimer( barang dalam
kehidupan sehari- hari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya
berada di lingkungan permukiman, (b) Mall Wilayah, jangkuan pelayanan
meliputi 30.000-200.000 penduduk/tahun. Pada umumnya barang-barang yang
dijual adalah barang skunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan
wilayah/kecamatan. Pencapaian
2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m
dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah, (c) Mall Kota,
jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk/tahun. Jenis barang
yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas took/retail, bioskop,
rekreasi, bank, dan lain-lain.pencapaian maksiman 25 menit dengan
kendaraan. Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi
perkantoran
c. Mall menurut cara pelayanannya, menurut cara pelayanannya,
Mall dibedakan menjadi tiga, yaitu retail shop (took eceran), depertement store
(took serba ada), super market (pasar swalayan). Berikut penjelasan bagian-
bagian Mall menurut cara pelayanannya, sebagai berikut, (a) Retail shop
merupakan bagian atau bangunan yang menjual barang yang dipamerakan
secara eceran. Barag-barang yang dijual tidak dapat diambil sendiri, teapi ada
peruses tawar menawar dan sudah terorganisasi, (b) Depertement store
merupakan sebuah toko besar dalam suatu pengelolaan yang professional.
Barang yang dijual beraneka ragam dan ditempatkan berkelompok menurut
jenisnya dengan harga yang tidak dapat ditawar dan dengan pelayanan sendiri,
(c) Super market merupakan pelayanan yang hamper sama dengan toserba,
perbedaanya pada jenis barang yang dijual.
d. berdasarkan cirri-ciri fisik Mall, Tipe-tipe pusat perbelanjaan
berdasarkan jenis fisiknya, yaitu (a) shoping street, adalah toko-toko yang
berderet disepanjang kedua sisi jalan, (b) Shoping Precint, adalah komplek
pertokoan
 dimana bagian depan stand-stand menghadap keruang terbuka yang bebas dari
kendaraan. c) Super market, adalah toko yang menjual barang-barang
kebutuhan sehari-hari dengan self service, (d) Depertement Store, adalah
toko yang sangat besar, terdiri dari beberapa lantai dan menjual berbagai
macam barang, (e) Super Store, adalah toko satu lantai yang menjual barang-
barang kebutuhan sandang dengan system self service, (f) Shoping Mall,
merupakan shoping precent, ruang terbuka merupakan pusat orientasi dari
komplek pertokoan, (g) Whole Shop, adalah toko yang menjual berbagai
macam barang secara grosir, (h) Retail Shop, adalah toko eceran yang
menjual bermacam-macam jenis barang.
C. Sistem Sirkulasi Mall
Sirkulasi pada mall diciptakan berguna dan dapat mempermudah dan
pengaliran arus orang-orang atu subyek yang terdapat di dalamnya, system system
tersebut dijelasakan, sebagai berikut. Cirri-ciri system sirkulasi Mall yaitu a)
dikosentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet
pertokoan dapat menjadi poros massa dan ukuran besar dapat menjadi atrium.b) jalur
itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet
atau anchor yang
2
membentuk sirkulasi utama.c) ukuran tiap-tiap unit retail, besar diatas 24 m
dengan
lebar umum minimum 4 m tiap unit sehingga para penyewa dapat
menampilkan barang dagangan mereka dengan baik.d) system unit reatilnya adalah
system sewa. Contoh: Centro Mall, Denpasar junction, Mall Bali Galeria.(Lihat
gambar 2.1)
Gambar 2.1 Sistem sirkualasi
D. Persyaratan Lokasi Mall
Pilihan tujuan berbelanja akan tergantung pada nilai keuntungan yang didapat
konsumen bila berbelanja ke tempat yang ditujunya. Teori tentang berbelanja
tersebut dapat dikelompokan menjadi dua, yaitu:
a. Spatial interaction Theory (teori interaksi ruang), kecendruangan
penduduk untuk menggunakan fasilitator ditentukan oleh imbangan nilai
jarak sebagai factor penghmbat dibandingkan daya tarik fasilitator sebagai
factor pendorong.
b. Behavior theory ( teori prilaku), keputusan konsumen dalam
mempengaruhi oleh keadaan konsumen tersebut terhadap fasilitator yang ada.
Pertimbangan terhadap pola pergerakan menuju tempat fasilitator perbelanjaan
yang disukai sangat perlu, karena setiap tempat mempunyai krakteristik sendiri
sesuai tingkat perkembangan.(Dwijendra, 1996).
E. Unsur-unsur Pada Mall
Unsurunsur dalam mall dikelompokan menjadi empat bagian, yaitu
pengunjung, pedagang dan pengelola, barang, fasilitas penunjang, penjelasannya
sebagai berikut:
a. Pengunjung, Pengunjung merupakan suatu lembaga atau individu yang
melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya atau konsumsi
rumah tinggalnya. (Dwijendra, 1996). Menurut Eva Nusdariva Ada beberapa hal
yang mendorng masyarakat untuk pergi berbelanja, hal ini dapat dibedakan atas
dasar motivasi pribadi dan motivasi sosial, yaitu (a) Motivasi pribadi,
didasarkan pada, 1) Peran, merupakan peranan pada keluarga mengharuskan
untuk berbelannja, 2) Hiburan, berbelanjua dapat menjadi hiburan atau
rekreasi di tengah-tengah tekanan atau beban kehidupan sehari-hari, 3)
Keputusan pribadi, kepuasan peribadi dapat diperoleh melalui kesenangan
berbelannja, 4) Gaya hidup, mengikuti mode atau trend yang mencerminkan
gaya hidup masyarakat tertentu, 5) aktivitas fisik, berbelannja dapat menjadi
aktivitas fisik yang menarik bagi masyarakat di daerah kota, 6) Rangsangan
sensorik, daya tarik akibat melihat papan iklan, barang-barang di etalese,
mendengar music, mencium bau harum makanan turut mengundang orang
untuk berbelanja; (b)Motivasi social, yaitu 1) Kontak social di luar rumah, 2)
Berkomunikasi dengan orang lain yang
 mempunyai minat sama, 3) Kesempatan bagi kelompok tertentu untuk tampil di
depan orang banyak, 4) Kesempatan untuk mendapatkan pelayanan, 5)
Kesenangan dalam tawar menawar. Kedatangan pengunjung ke pusat
perbelanjaan dapat di tentukan beberapa kondisi, yaitu 1) pengunjung yang
memang sengaja datang ke lokasi tersebut, 2) pengunjung yang datanggya
berhubungan dengan tempat lain yang berdekatan dengan lokasi tersebut.
Pengunjung mampir karena melewati pusat perbelanjaan tersebut, 3)
pengunjung yang datang secara tidak sengaja, antara lain disebabkan oleh daya
tarik pusat perbelanjaan tersebut.
Menurut Nadine Beddington, aktivitas berbelanja dapat dibedakan menjadi dua,
yaitu 1) convenience shopping, merupakan kegiatan berbelanja keperluan
sehari- hari. Biasanya barang yang dibeli bukan merupakan barang yang mahal
dan tidak tahan lama, seperti makanan dan minuman. Hal yang dibutuhkan
pembeli disini adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat, 2)
comparison shoping, merupakan kegiatan berbelanja dilakukan dengan
membandingkan harga, jenis, kualitas, pelayanan, dan sebagainya sebelum
memutuskan barang yang akan dibeli. Aktivitas ini tentunya membutuhkan
waktu yang lebih lama, bahkan sering kali diakhiri dengan tidak membeli
barang. Berdasarkan kedua jenis aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan
pengertiannya antara berbelanja dengan membeli. Membeli adalah hasil yang
telah ditentukan sebelumnya dan mempunyai tujuan pasti. Penentuan
barang yang hendak dibeli akan mengarahkan pembeli pada took tertentu.
Sedangkan berbelanja , pada dasarnya tidak mempunyai tujuan khusus dan
biasanya disertai dengan waktu yang berlebihan dan dana yang cukup. Orang
berbelannja tidak hanya untuk membeli barang tertentu yang dibutuhkan dengan
segera, namun juga untuk membandingkan harga, gaya, dan kualitas.
Berbelanja juga dipengaruhi oleh keinginan menghabiskan waktu untuk
kegiatan sosial serta meneruskan kebiasaan.
b. Pedagang dan Pengelola, menurut basu swasta pedagang adalah
suatu lembaga atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang
kepada konsumen akhir untuk keperluan pribadi.(dwijendra, 1996).
Pedagang
merupakan penyewa dari sebuah tempat /retail yang dikelola oleh
pengelola suatu bangunan.c Pengelola terhadap suatu badan usaha perbelanjaan
biasanya lebih banyak dikelola oleh pihak pemerintah atau bekerja sama
dengan pihak lembaga-lembaga swasta, seperti misalnya,(a) pemerintah
setempat menyediakan tempat atau lokasi. Sedangkan pembiayaan
bangunannya oleh swasta atau sebaliknya. Untuk pembagian untung ruginya
ditanggung bersama sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati; (b)
pengelola yang dilakukan oleh swasta, menyediakan tempat atau lokasinya,
pembangunan dan oprasionalnya ditanggung sendiri, juga keuntungan dan
kerugiannya. Sedangka pemerintah hanya memungut pajak.
Secara khusus, fungsi-fungsi kegiatan yang dilakukan pedagang, yaitu
pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen,
menjalankan kegiatan promosi dan member informasi, melakukan
pengepakan, pembungkusan dan mengadakan penyotiran.
Menurut Nadine Beddington menjelaskan bahwa, dalam melaksanakan
transaksi jual beli, ada tiga macam pelayanan, yang diberiakan pedagang
kepada pembeli, yaitu (a) self service, pengunjung memilih dan mengambil
sendiri barang-barang yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, kemudian
membawanya ke kasir untuk dibayar. Pelayanan ini diterapkan pada super
marketyang menjual barang kebutuhan sehari-hari; (b) self selection,
pembeli dapat memilih langsung barang yang dibeli lalu menyerahkannya
kepada peramuniaga untuk dibuatkan buktipembelian. Barang tersebut dapat
diambil setelah melakukan pembayaran di kasir. Pelayanan ini diterapkan pada
toserba; (c) personal service, merupakan cara pelayanan tradisional. Pembeli
mendapatkan pelayanan sepenuhnya dari peramuniaga dalam pengertian
konsumen dapat berkonsultasi, misalnya pada took kebutuhan pokok, seperti
pakaian.
Secara garis besar, pedagang dapat digolongkan menjadi dua, yaitu (a)
pedagang besar ( wholesale), pedagang besar adalah segala aktivitas marketing
yang menggerakkan barang-barang dari produsen ke pedagang eceran; (b)
pedagang eceran, merupakan ssuatu kegiatan mejual barang dan jasa kepada
konsumen
 akhir. Pedagang eceran merupakan mata rantai terakhir dalam
penyaluran barang dari produsen kepada konsumen.
c. Barang, barang merupakan suatu benda/obyek yang diperjual belikan
dalam dunia perdagangan, sehingga kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan.
Barang yang dijual dapat diklasifikasikan sebagai beriku: (a) Berdasarkan
tujuan pemakaiannya, tujuan pemakaian barang dapat dibedakan menjadi dua,
yaitu 1) Barang konsumsi, merupakan barang yang dibeli untuk
dikomsumsi. Barang jenis ini dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu barang
convenience, barang shopping, barang special, 2) barang industry,
merupakan barang yang dibeli untuk diproduksi lagi. Barang jenis ini dapat
dibedakan menjadi lima, yaitu bahan baku, komponen, dan barang setengah
jadi, perlengkapan operasi, instalasi, dan peralatan ekstra; (b) Berdasarkan
kerakteristiknya, jenis barang yang dijual pada pusat perbelanjaan yang dapat
dibedakan menjadi empat bagian, yaitu 1) convenience goods,merupakan barang
kebutuhan sehari-hari. Frekuensi pembelian barang-barang ini tinggi sehingga
pembeli menginginkan kepraktisan dalam memperoleh barang tersebut, 2)
specialty goods, merupakan jenis barang tertentu yang biasanya tidak
terdapat disembarang pusat pembelanjaan. Termasuk dalam jenis ini
adalah benda-benda antic dan koleksi, 3) shoping goods, merupakan barang
yang dibutuhkan bulanan atau musiman. Untuk memperoleh barang ini, pembeli
biasanya mencari tempat-tempat yang menjualnya dengan harga murah, dengan
turut memperhatikan jenis serta kualitasnya, 4) impulse goods, merupakan
barang yang tidak terlalu dibutuhkan atau dicari oleh pengunjung. pada
sebuah toko, barang ini biasa diletakakan didekat pintu masuk untuk
memancing perhatian dan keingintahuan pengunjung.
d. Fasilitas Penunjang, fasilitas penunjang yang terdapat dalam suatu pusat
perbelanjaan tergantung dari jenis pusat perbelanjaan tersebut yang dipengaruhi
oleh jumlah penduduk yang dilayani. Makin banyak jumlah penduduk yang
dilayani, maka fasilitas penujang yang diperlukan juga makin luas. Secara garis
besar fasilitas penunjang yang disediakan, yaitu (a) Parkir, pos polisi, pos
pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, fasilitas ini disediakan pada pusat
perbelanjaan pada pusat perbelanjaan pada pusat perbelanjaan untuk
30.000
 penduduk; (b) Kantor, bank, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor
pos pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas yang lebih besar dan
memiliki pangkalan pengangkutan penumpang. Fasilitas ini disediakan pada
pusat perbelanjaan untuk 120.000 penduduk; (c) Pasar, toko, kantor, bank,
tempat hiburan, bengkel, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos
pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas paling besar dan memiliki
terminal sendiri untuk mengangkut penumpang atau bongkar muat barang.
Fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan untuk 480.000 penduduk.
F. Fasilitas Pada Mall
Fasilitas yang terdapat pada sebuah mall, secara umum menyediakan beberapa
fasilitas-fasilitas, yaitu a) fasilitas parkir, fasilitas parkir merupakan salah satu
fasilitas yang utama dalam pusat pembelanjaan, b) Fasilitas ATM, c) Food and
beverage centre, d)retail shop, e)Loading dock, f) Pusat permainan dan
rekreasi/hiburan, g) Pusat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, h) Pusat perbelanjaan
kebutuhan sekunder dan pelengkap, i) Toilet umum.
G. Perinsip Penataan Ruang Dalam Pada Mall
Merencanakan ruang-ruang suatu pertokoan atau fasilitas perbelanjaan, maka
harus dipertimbangkan keanekaragaman nilai dan ruangnya. Dale M. Lewinson
dan M. Wayne de Losier menyebutkan perinsip penataan ruang tersebut dipengaruhi
oleh factor utama, sebagai berikut:
a. Nilai Ruang Toko, nilai ruang toko merupakan nilai dari unit ruang toko
yang bervariasi yang ditentukan oleh, (a) Lokasi lantai, untuk pertokoan
berlantai banyak, nilai ruang semakin berkurang apabila semakin jauh dari
lantai utama dan entrance. Area penjualan di lantai utama biasanya
dikenakan harga sewayang lebih mahal disbanding lantai basement atau lantai
diatasnya (lantai 2,
3,dan seterusnya); (b) Posisi penjualan disuatu lantai (Area variation), dalam
menempatkan ruang dalam area pertokoan perlu dipertimbangkan beberafa
faktor, yaitu 1) area yang paling menarik perhatian pada setiap lantai adalah
area yang berada di sekitar entrance, 2) Pada umumnya , para pembeli di
Indonesia memiliki kebiasaan berbelok ke kiri saat masuk ke dalam ruang toko
atau setiap lantai ruang pusat perbelanjaan; (b) Penempatan koridor (aisle
variations), untuk
 perbelanjaan dengan lantai yang luas, jalur sirkulasi akan terdiri dari koridor
utama dan koridor sekunder yang akan mempengaruhi nilai ruang dari suatu
pusat perbelanjaan.
b. Penempatan Ruang Penjualan, pada umumnya sebuah
pertokoan/perbelanjaan dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pada
pemakaiannya, yaitu (a) Ruang Non Penjualan (nonselling area), merupakan
ruang-ruang yang berhubungan dengan pelayanan konsumen (coustemer
service), peruses dan memasukan dan menukarkan barang dagangan dengan
aktivitas pengeloa dan karyawan, (b) Ruang Pajang Barang Dagangan
(display), merupakan tempat terjadinya interaksi antara konsumen dengan
penjual.
Berdasarkan kepuasan pelanggan dan produktivitas karyawan, mempunyai
empat pendekatan umum menempatkat ruang-ruang penjualan, yaitu (a)
Sandwich Approach, pendekatan ini memiliki keterbatasan sistem, maksudnya
adalah tidak efesiaennya bagi pelanggan dan karyawan ke lantai tertentu dalam
hubungannya untuk melakukan kegiatan non selling area, (b) Peripheral
Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang
dagangan tampa mengganggu kegiatan penunnjang. Area non selling
diletakan mengelilingi area penjualan, (c) Annex Approach, pada metode ini
semua kegiatan non-penjualan dikelompokan menjadi satu dan diletakan
terpisah dengan daerah penjualan.
2
c. Setandar Besaran Toko, setandar luasan sebuah toko, ukuran minimal 30 m .
2
Untuk ukuran sedang, luas yang peling ideal adala 40 m . Ukuran toko
2
yang besar memiliki luasan setandar 50 m . M. Grahandaka salah anggota dari
Associate Vibiz Research Centre menyatakan untuk memberikan suatu
kesan
nyaman pada sebuah pusat perbelanjaan, maka harus ada beberapa hal yang
diperhatikan, yitu (a) harus ada koridor utama yang dipersiapkan menjadi jalur
traffic, sebab menghubungkan semua pusat kegiatan yang sering disebut
anchor, (b) Aliran pengunjung harus dapat melewati bagian depan dari toko-
toko yang berada di bangunan tersebut, (c) Pintu masik dan keluar mal harus
terpisah, agar tidak monoton dan dapat mencapai seluruh bagian mall, (d)
Harus ada ruang yang bervariasi dan menarik, diantaranya taman dengan
tempat duduk untuk
 bersantai, patung-patung, air mancur, dan lain-lain, (e) Penempatan dan
pengelompokan penyewa utama dan penyewa yang lainnya diatur sedemikian
rupa sehingga apa yang diinginkan oleh penyewa dapat terwujud dan terpenuhi
kebutuhan para penyewa, (f) Jarak antar penyewa utama, maksimum 200
m sampai dengan 250 m, agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah,
(g) Lebar mall utama maksimal 15 m, sedangkan pada mall bercabang
maksimal
6(enam) m sampai dengan 7 (tujuh)
m

2.2 TINJAUNAN PROYEK SEJENIS

Dalam sub bab ini akan dijelaskan peroyek relevan yang berhubungan
dengan bangunan multifungsi (mixed-use building). Proyek relevan yang di jabarkan
berdasarkan fungsi yang telah ditentukan yaitu hotel dan mall. Penjabaran proyek
relevan yang menyangkut banguna multifungsi, sebagai berikut:

2.2.1 Internasional
A. Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use.( Lihat gambar 2.2).

Gambar 2.2 Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development

Sumber : archdaily, 2014

Pada bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use berbentuk dinamis.

Desain banyak menggunakan permainan garis lengkung sehingga bangunan terlihat
akraktif. Gaya moderen yang mendominasi, warna putih yang ditambah cahaya
38
lampu, dapat menambah kesan visual bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use
Development .

39
Fungsi pada bangunan ini adalah hotel, rental office dan shoping mall yang
berada pada bagian bawah hotel dan rental office. Ruang luar yang luas dapat
memberikan kelancaran terhadap orang yang melintasinya. Secara pisikologis
manusia menjadi nyaman dan nyaman dalam bersirkulasi.
2
Secara teknis, total luas lantai kotor 175.000 M . Tujuan dibangunnya bangunan
ini adalah untuk menjadi bagian pusat dari rencana induk baru, yang akan menjadi
landmark ritail baru dan kompleks terintegrasi dengan baik (ang merespon
lingkungan sekitarnya (Academia,2015).
B. Riverchase Galleria

HooVer

Gambar 2.3 Lokasi Riverchase Galleria

Sumber : Wikipedia.com,2014
Riverchase Galleria berlokasi di Hoover, Alabama Amerika Serikat. Owner Riverchase
Galleria adalah General Growth Properties/Jim Wilson & Associates. Bangunan
ini dibangun pada tanggal 19 Februari 1986. (Lihat gambar 2.4&2.5).

Gambar 2.4 Plan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014

Gambar 2.5 Tampilan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014
 Riverchase Galleria, dikenal sebagai The Galleria merupakan suatu kompleks
yang memiliki shopping mall yang besar dengan skylight yang panjang yakni
mencapai 60m. Riverchase Galleria ditujukan untuk komunitas masyarakat yang
tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. Lokasi bangunan ini berlokasi
di
35244 Birmingham, Hoover, Alabama, USA. Fungsi makro pada bangunan yaitu
shopping mall, hotel, kantor. Arsitek Riverchase Galleria, merupakan
Hellmuth, Obata & Kassabaum, depelopernya adalah Jim Wilson dan Associates.
Sepesifikasi Riverchase Galleria, yaitu a) Terdiri dari 3 penempatan
fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor; b) Galleria Mall berlantai 2
dengan luas
108.000m2 yang kemudian mengalami penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini
mempunyai atrium di tengah yang dapat mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria
Tower; c) Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15; d)
Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area
parkir ke mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel; e) Galleria
Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2 ;
f) Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil
dan sisi selatan 2.915 mobil.
Kereteria fungsi yang terdapat pada bangunan ini, yaitu a) Galeria Mall, Mall
berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di
dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's
(20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's
(12,200 m2). Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds,
Sephora, dll yang terdapat di kedua sisi koridor tengah (lihat gambar 2,5). Selain area
perbelanjaan, juga terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai,
duduk dan menikmati beraneka menu makanan (lihat gambar 2.6 ,2.7, 2.8 &2.9);
 Gambar 2.6 layout Riverchase Galleria mall
Sumber : http://www.riverchasegalleria.com/directory ,

Gambar 2.7Skylight pada Mall

Gambar 2.8 Interior Suasana Mall Gambar 2.9 Food Court pada Mall
 b) Wynfrey Hotel, Wynfrey Hotel seperti pada terletak berseberangan dengan Galleria
Tower dan memiliki akses dari arah berlawanan dengan mall. Hotel bintang 4 ini
memiliki jumlah lantai 15, dapat menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah
suite dan sebuah lobby di lantai Hotel ini memiliki fasilitas, yaitu (a) kamar tamu,
fasilitas meeting, restoran, GYM, SPA, Jacuzzi, fasilitas rekreasi berupa kolam
renang, dan lain-lain, c) Galleria Tower , Galleria Tower merupakan gedung kantor
berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi di Riverchase Galleria, Hoover.
Gedung ini menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2,
kemudian terhubung dengan mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca
transparan. Tenant utama pada gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter
Energy. Di dalamnya terdapat kantor pusat Med Partners yang berada dari tahun
1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut dipindahkan dan diganti dengan
Caremark.

2.2.2 Indonesi
A. Ciputra World Jakarta 1.

Gambar 2.10 Peta Lokasi Ciputra Worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com
 Ciputra World Jakarta adalah sebuah Megasuperblok yang dibangun oleh PT.
Ciputra Property T bk. yang berada di kawasan Jl. Dr Satrio Kuningan T imur,
Setiabudi, Jakarta Selatan (lihat gambar 2.4). pola bangunan pada proyek
Ciputra World Jakarta adalah pola bangunan yang diciptakan dengan sistem monolit
(lihat gambar 2.11).

Gambar 2.11 site plan ciputra worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com
 Gambar 2.12 Perspektif Ciputra Worl Jakarta
Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Ciputra World 1 Jakarta, berdiri di site seluas 5,5 hektare memiliki 3

menara yang digunakan untuk ruang perkantoran, Raffles Hotel & Raffles Residences
Jakarta, My Home Apartemen & Ascott Service Apartment, Ciputra Artpreneur
Center (Museum, Theatre & Gallery) dan pusat perbelanjaan yaitu Lotte Shopping
Avenue, dan dilengkapi tenant seperti Lott e Department Store, Ranch Market;
Studio XXI, Lotte Duty Free, Tempat bermain anak Lollipop; Best Denki, fashion
retail seperti UNIQLO, H&M, Guess, Nike, Outlive; F&B tenant seperti Samwon
Garden, Sushi Tei, Hide Yamamoto, Burger King, Johny Rockets,Caffe Bene, JJ
Royal Brasserie, BACCO (wine culture), Johnny Rockets, Jittlada, Lotteria, Angel-
in-Us, Breadlife, Ootoya, The Ori, Food Avenue (food court). Proyek ini dibangun
mulai tahun 2009 sampai dengan 2013 dengan biaya mencapai Rp. 7 (tujuh) triliun.
Bangunan Ciputra World Jakarta 1 dirangcang dengan konsep mixed-use building
merupakan penggabungan fungsi besar arsitektur dengan konsep tampilan moderen
yang tanggap terhadap lingkungan di kota jakarta (lihat gambar 2.12).
 Berikut dijelaskan tinjauan hotel dan mall yang terdapat di Bangunan Ciputra
World Jakarta 1, sebagai berikut:
a. Raffles Hotel

Gambar 2.13 la out plan Raffles Hotel

Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Fasilitas yang terdapat di Raffles Hotel, yaitu (a) fasilitas utama terdiri dari ruang
tidur. Jenis ruang tidur yang terdapat di raffles hotel , yaitu ruang tidur
standar, ruang tidur deluxe, executive, suite junior, suite pemandangan kebun, suite
club; (b) fasilitas pendukung terdiri dari resepsionis 24 jam, penitipan bayi,
persewaan mobil, concierge, fasilitas tamu bagi tamu berkebutuhan khusus,
loker, layanan laundry, bar, parkir, penukaran mata uang, penyimpanan bagasi,
restoran, perpustakaan, fasilitas pertemuan, area merokok, buisiness centre,
coffeeshop; (c) fasilitas pelengkap berupa kamar uap, kolam renang anak, taman,
klub anak-anak, taman bermain anak, kolam renang (luar ruangan), GYM, parkir
valet.
Berikut merupakan nuansa pada hotel raffles. (lihat gambar
14)
 Gambar 2.14 nuansa hotel raffle sciputra world jakarta
Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte -shopping-avenue, 2014

Nuansa yang tercipta pada raffles hotel adalah moderen yang memadukan warna-
warna cerah yang bertujuan untuk menambah kesan mewah, elegan dan dinamis.
Kemewahn yang tidak monoton dapat memberikan kenyamanan fisik maupun
fisikis pada pengunjung. Dengan demikian tamu atau pengunjung yang datang
menjadi puas berada dalam hotel rafles.
b. Mall

Gambar 2.15 la out plan lote mall

Sumber : http://www.skyscrapercity.com,2014
2
Luas Lotte Mall adalah 77.000 m . Mall ini terbagi dalam tujuh lantai yang terdiri
dari produk fashion, living, kebudayaan, dan hiburan di setiap lantainya yang
dilengkapi fasilitas Wifi, serta ruang konser. LOVE pun menargetkan
pengunjung dari kelas menengah ke atas. Pada mall ini dapat menemukan sekitar
480 brand ternama, beberapa di antaranya Uniqlo, H&M, Samwon Garden, serta
Seri Salon dari Korea. (http://wolipop.detik.com,2013).
Fasilitas yang terdapat di mall, yaitu (a) Ruang Utama: retail, restoran, coffe
shop,
plaza, (b) Fasilitas Penunjang Dan Pelengkap: bioskop, hall yang disebut The Ice
Palace yang memiliki kapasitas 300 kursi yang dapat digunakan untuk (konser
mini, seminar, dan lain-lain), arture center (ruang seni, music, memasak, menyusui,
ruang bermain anak-anak, komunitas, ruang serba guna, serta ruang bahasa),
relaxing
ambiance, top sevice dan top brands in the world yang bertujuan untuk memberikan
kepuasan kepada pengunjung yang akan berbelanja.
(htt p://wolipop.detik.com,2013). Secara keseluruhan, penataan Lotte Shopping
Avenue sangat berkesan modern dan ada nuansa ringan, ceria, dan feminin dari
desain interiornya.
Berikut merupakan nuansa pada lotte shoping mall (lihat gambar
2.16).

Gambar 2.16 Nuansa Lotte Mall

Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte -shopping-avenue, 2014
B. Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach
walk

Gambar 2.17 Peta Lokasi Beach Walk

Sumber : https://petatematikindo.files.wordpress.com, 2013

Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk terletak di pusat Kuta atau
Tuban (Lihat gambar 2.4). Sheraton Bali Kuta Resort adalah hotel bintang empat
yang memiliki fasilitas seperti kamar tidur, restoran, rekreasi, sport centre. Hotel ini
terletak
10 Km dari pusat kota dan menyediakan kemudahan akses ke fasilitas-fasilitas
penting di kota Badung. Dalam bangunan ini, hotel menyediakan pelayanan dan
fasilitas yang nyaman seperti persewaan mobil, lift, koran, dry cleaning, layanan
kamar 24 jam (agoda,2012). Sheraton dan mall beach walk merupakan bangunan
yang di gabung/dikombinasikan dalam satu bangunan yang disebut dengan mixed-use
building (lihat gambar 2,18 & 19).
 Gambar 2.18 Site plan

Gambar 2.19 Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk
Sumber : www.lastminute.com.au,2014

Jenis hotel yang diciptakan berbintang empat yang dikombinasikan dengan mall yang
berfungsi sebagai tempat rekreasi dan pusat perbelanjaan untuk semua
kalangan masyarakat. Bangunan ini ( mixed-use building) berlokasi di kuta,
bangunan dibangun di dekat pantai. Dalam penentuan lokasi tersebut, view yang
dihasilkan sangat menarik dan potensial untuk pengunjung yang sedang menginap di
hotel tersebut dan pada fasilitas mall, rancangan sirkulasi yang sangat baik dan jelas.
Dari penjelasan diatas dapat dijabarkan sebagai berikut:
a. Sheraton Hotel
Penjabaran fasilitas yang terdapat beach walk yaitu hotel sheraton. Hotel ini
memiliki gaya moderen, namun tetap mengaplikasikan budaya Bali salah
satnya adalah pengaplikasian atap limasan pada bangunan hotel. Warna putih
mendominasi, namun tidak kelihatan monoton.Berikut merupakan Krakteristik
hotel Sheraton Bali Kuta Resort
a) Ruang luar. Ruang luar hotel Sheraton sangat mempertimbangkan
view,yaitu pantai kuta. Dengan demikian pengunjung yang ada di ruanggan
ini menjadi senang dan dapat menyaksikan keindahan alam sekitar. Secara
pisikologis pengunjung mendapatkan ketenangan jiwa dan merasakan suasana
alam yang mengelilinginya. Kesan ruang luar bergaya modern, namun
tetap selaras dengan kondisi lingkungan di Bali.

Gambar 2.20 kolam Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk
Sumber : www.agoda.com
b) Hunian deluxe. Kamar tidur terdiri dari tempat tidur, meja TV, kursi panjang,
dan lemari pakaian pengunjung. Style ruang tidur memakai langgam modern
dimana identik dengan warna putih dan dipadukan dengan warna coklat pada
furniture. Ruang ini sangat mempertimbangkan view ke luar karena mampu
meningkatkan harga kamar itu sendiri. (lihat gambar 2.21).
 Gambar 2.21 ruang tidur Sheraton Bali Kuta Resort
Sumber : www.agoda.com

c) Hunian suite. Kamar tidur suite terdiri dari tempat tidur dan living room.
Furniture yang terdapat di kamar tidur yaitu: kursi, meja tv, tv, lampu tidur,
meja, dan lemari pakaian. Warna yang digunakan dalam ruang adalah putih
yang di padukan dengan warna coklat muda sehingga kesan ruang luas,
mempertimbangkan view pantai. Kemudian dilengkapi dengan living
room furniture yang ada adalah meja, kursi. Material arsitektur lantai
mengunakan kramik, dan flapon menggunakan gypsum, kaca bening 6mm.(
lihat gambar
2.22 dan 2.23).

Gambar 2.22 ruang tidur suite Gambar 2.23 living room Sheraton
Sheraton Bali Kuta Resort Bali Kuta Resort
Sumber : www.agoda.com Sumber : www.agoda.com

d) Kamar mandi. Material arsitektur yang digunakan, yaitu pada bagian

lantai mengunakan kramik, dingding mengunakan warna putih, dan plafon
gipsum menggunakan warna putih. Furniture yang disediakan yaitu: bak
mandi, tempat cuci tangan, meja cuci tangan, kaca hias, tempat sabun,
kursi hias, shower.
 Gaya kamar mandi yang digunakan adalah modern dan mengikuti tren
jaman sekarang.(lihat gambar 2.24).

Gambar 2.24kamar mandi Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber :
www.agoda.com,2014

e) Lobby. Lobby yang terdapat di Sheraton hotel menggunakan gaya modern

dan memiliki arsitektur image yang sangat memperhatikan gaya hidup
masyarakat berkelas saat ini. Warna yang digunakan pada lobby adalah warna
cokalat dan dipadukan dengan warna putih sehingga kesan ruang tercipta
natural. Furniture yang disediakan yaitu kursi, meja, dan fron office. Material
pada elemen arsitektur pada lantai menggunakan marmer, elemen dingding
menggunakan kayu dan dipadukan dengan warna putih, dan pada elemen atas
diciptakan exspose sehingga kesan luas pada loby tercipta dan mampu
mewujudkan arsitektur image yang sangat menarik. (lihat gambar 2.25).

Gambar 2.25 lobby Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014
f) Pusat bisnis. Hotel Sheraton Bali Kuta Resort mempunyai fasilitas bisnis
yang delengkapi dengan multimedia dan ruang rapat. Elemen arsitektur yang
sangat menarik menimbulkan kenyamanan penguna ruang. Sehinga pengguna
ruang nikmat berada dalam ruang tersebut.( Lihat gambar 2.26).

Gambar 2.26 pusat bisnis Sheraton Bali Kuta Resort

g) Restoran. Restoran merupakan pasilitas pendukung hotel dimana

sangat mempertimbangkan view keleuar yaitu menyaksikan keindahan
panorama alam sekitar yaitu keberadaan pantai kuta. Warna yang digunakan
pada interior identik dengan coklat dengan adanya perpaduan warna lampu
kuning. Dan di tempelkan wallpaper bercorak. .( Lihat gambar 2.7).

Gambar 2.7 restoran Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014
h) Caffe. Caffe merupakan tempat makan dan minum dimana berfungsi
sebagai fasilitas pendukung hotel. Warna interior yang digunakan adalah
putih dan dipadukan dengan warna ungu. Jadi kesan bangunannya adalah
modern masa kini. ( Lihat gambar 2.28).
 Gambar 2.28 caffe Sheraton Bali Kuta Resort
Sumber : survey lapangan, 2014

i) Ruang fitness. Ruang fitness merupakan fasilitas penunjang dimana

sangat disesuaikan dengan gaya hidup manusia masa kini. .( Lihat gambar
2.29).

Gambar 2.29 ruang fitness Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014
j) Ruang rapat. Furniture yang terdapat pada ruang rapat adalah kursi dan
meja rapat. Kapasitas 12 orang. Suasana ruang yang diciptakan adalah
moderen dan didesain secara eklisif. Warna yang mendominasi pada
interior ruanggan adalah putih yang meberikan kesan luas (lihat gambar
2.30).

Gambar 2.30 Ruang rapat Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com
k) SPA. SPA Merupakan fasilitas penunjang. Fasilitas yang
memberikan kenyamanan bagi pengguna ruang yang didesain dengan
suasana moderen. SPA merupakan fasilitas kesehatan dan perawatan tubuh
bagi wisatawan yang menginap.( Lihat gambar 2.31).

Gambar 2.31 SPA Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

l) Club anak-anak, merupakan fasilitas penunjang pada hotel, dimana

khusus disediakan untuk anak-anak yang akan bermain. Warna cerah yang
didesain disesuaikan dengan karakter anak, yang merupakan simbul senang
dan bahagia
.( Lihat gambar 2.32).

Gambar 2.32 clube anak Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

b. Mall beach walk. Prancangan pada mall beach walk sangat menarik
dan dapat menciptakan kenikmatan manusia yang sedang berekreasi.
fasilitas yang terdapat pada mall beach walk , sebagai berikut (lihat
gambar 2.33,
2.34, 2.35, 2.36, ).
 Gambar 2.33ruang luar Gambar 2.34antorium
beachwalk beachwalk
Sumber : Dokumentasi Sumber : Dokumentasi
kelompok studio kelompok studio

Gambar 2.35retail Gambar 2.36plaza

perancangan 5 Sumber : albert 5
(07/03/2014) (07/03/2014)

Dari penjabaran diatas, yaitu hotel dan mall, pada akhirnya dapat ditarik
kesimpulan mengenai fasilitas bangunan tersebut. Dari penjelasan mengenai sheraton
hotel dan mall beachwalk, fasilitas yang terdapat di sheraton hotel, yaitu (a) Fasilitas
hotel, 1) Fasilitas utama: Kamar tidur, 2) Fasilitas pendukung: Restoran, lobby, coffe
shop, parkir mobil, bisnis center, salon,layanan laundry, bar, fasilitas pertemuan,
penyimpanan, concierge, lift, persewaan sepeda, persewaan mobil, 3) Fasilitas
pelengkap: Pijat, SPA, kolam renang, kolam renang anak, pusat kebugaran, parkir
mobil, (b) Fasilitas mall: Retail, restoran, coffe shop, game center, parkir, taman.
2.3 SPESIFIKASI UMUM
Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan
pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen
yang dijadikan dasar acuan merancang dan pedoman umumnya terintegrasi pada studi
perancangan yang terkait lokasi dan pemprograman.

2.3.1 Hakekat
Pada hakekatnya, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsure, yaitu pemahaman
umum bangunan multifungsi (mixed-use building), tujuan perancangan peroyek, lingkup
proyek. Penjabaran ketiga hakekat tersebut, sebagai berikut:
A. Pemahaman Umum Mixed-Use Building Fungsi Hotel Dan Mall
Bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang
memiliki dua atau lebih fungsi besar arsitektur. Kalau disesuaikan dengan ide judul
perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah
bangunan yang terkombinasi antara hotel dan mall. Fungsi, Hotel merupakan
fasilitas akomondasi dan Mall merupakan pusat perbelanjaan dan rekreasi yang
dikombinasikan satu kesatuan dalam satu bangunan. Pendekatan perancangan yang
berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu
kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi tinggi)
sehingga terjadi satu struktur yang komplek
B. Tujuan Proyek
Dalam perancangan mixed-use building memiliki tujuan, yaitu a) Perancangan
mixed-use building bertujuan untuk mengubah area menjadi multi fungsional lahan;
b) memperbaiki kualitas fisik lingkungan kota; c) Penghematan pendanaan proyek; d)
menciptakan fasilitas yang memudahkan pengunjung, sehingga waktu tempuh
dan jarak menjadi dekat untuk mencapai suatu fasilitas, perodiktivitas akan
bertambah;e) meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon
terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan/gedung; f) Menghambat
perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertikal sehingga meminimalkan
perluasan kota secara horizontal.
 C. Lingkup Proyek
Perancangan pembangunan dilakukan berdasarkan kreteria umum. Penjabaran
lingkup proyek, yaitu a) fungsi, fungsi-fingsi yang dikombinasikan pada sebuah
bangunan multifungsi adalah hotel dan mall (wisma dan suka);b) letak, karakteristik
letak proyek adalah pada kawasan pariwisata; c) jenis, jenis proyek merupakan
bangunan multi fungsi yang mewadahi fungsi hotel sebagai sarana akomondasi dan
mall sebagai sarana rekreasi dan pusat perbelanjaan.

2.3.2 Wadah
Berdasarkan lingkup proyek, wadah proyek pada bangunan multi fungsi (mixed-
use building) akan menggunakan pedoman sebagai berikut:
A. Fasilitas
Secara umum perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) akan
memiliki fasilitas, yaitu a) sarana akomondasi berupa hotel berbintang dan sara
rekreasi berupa pusat perbelanjaan berupa mall
B. Syarat Lokasi
Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah bangunan
multi fungsi (mixed-use building), tujuannya agar mendapatkan pencapaian yang
diharapkan secara efektif. Adapun persyaratan lokasi pembangunan bangunan multi
fungsi ini berdasarkan rumusan krakteristik dan tujuan yang diharapkan, yaitu a)
lahan terletak di kawasan strategis pariwisata, dengan kedekatan dengan jalan
penghubung utama antar kawasan atau kota, sehingga dapat menjadi bangunan yang
mampu memprodiktivitaskan sebuah kawasan dan dapat menjadi alternatif
pengembangan bangunan sebagai pendukung kawasan pariwisata di masa depan; b)
bangunan multi fungsi mampu memaksimalkan penggunaan lahan secara efektif dan
memperhatikan lingkungan sekitar, supaya dapat meningkatkan keserasian antara
bangunan yang lainnya
C. Pelayanan
Adapun pelayanan pada proyek bangunan multifungsi yang diciptakan, yaitu a)
pelayanan investasi, menyediakan retail kepada pengusaha/pedagang, sehingga
dapat bekerja membuka usaha pada retail yang disewakan. Perseorangan yang
dapat
 berinvestasi pada bidang retail yang memiliki nilai dan dapat memperoleh
keuntungan; b) pelayanan wisata, pelayanan yang diberikan kepada para pengunjung
yang menikmati wisata pada kawasan pariwisata; c) pelayanan lingkungan,
menciptakan ruang luar berupa taman, sehingga dapat meningkatkan kualitas fisik
site dan mampu memberikan kesegaran tersendiri terhadap pengunjung yang
mengunap maupun pengunjung yang berekreasi.

2.3.3 Isi
Berdasarkan lingkup isi perancangan proyek akan dihuni dan
mengakomondasikan unsur, sebagai berikut:
A. Civitas Penghuni
Penghuni merupakan pengunjung wisata, yaitu wisatawan domestik dan
mancanegara yang akan menginap serta menikmati fasilitas mall. Penginap dan
civitas pada mall merupakan anak-anak, para remaja, dewasa, dan usia lanjut, serta
civitas yang memiliki keterbatasan fisik. Kapasitas layanan proyek bangunan multi
fungsi berupa hotel yang dikombinasikan dengan mall adalah 60-100 pada fasilitas
hotel/akomondasi dan mall mencapai 1000 civitas.civitas selain wisatawan
adalah masyarakat umum yang sifatnya berkunjung untuk melakukan rekreasi.
B. Pengelola
Pengelola bangunan multi fungsi (mixed-use building) merupakan pihak
suwasta dan pemerintah kota sebagai pemilik lahan, dan bersinergi untuk mencapai
tujuan proyek yang diharapkan beserta terwujudnya bangunan percontohan
merupakan konsep fasilitas pendukung kawasan di masa depan yang mampu
meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dengan mengedepankan konsep
visual yang bercitra nusantara.