Indonesia memiliki potensi kandungan mineral yang sangat besar.

Salah satunya

adalah mineral dolomit (CaMgCO3)2 yang cadangannya mencapai satu setengah milyar ton.
Dolomit merupakan salah satu sumber magnesium yang banyak dihasilkan untuk
menghasilkan magnesium dan magnesium oksida. Dolomit dapat dimanfaatkan untuk pupuk,
peleburan baja, pabrik kaca, dan keramik serta sebagai sumber magnesium. Penggunaan
dolomit secara langsung diantaranya untuk pertanian dan semen mortar.
Selama ini batuan mineral dolomit dijual dalam keadaan mentah (kandungan
magnesium sekitar 14%) dalam bentuk serbuk dengan harga hanya Rp 90,00/kg. Sedangkan
nilai jual magnesium oksida dengan kemurnian 96% mencapai enam ribu kali lipatnya.
Menyadari perbandingan nilai jual yang demikian jauh perbedaannya, Mas Mamat
seorang pengusaha muda lulusan Teknik Kimia UI, sedang mempertimbangkan untuk
membuat pabrik magnesium oksida dari mineral dolomit. Pertimbangan lain yang makin
memantapkan niat mas Mamat adalah belum adanya industri yang menghasilkan magnesium
oksida sebagai produk akhirnya di Indonesia. Selain itu, berdasarkan hasil analisis pasar yang
dilakukannya, permintaan impor terhadap magnesium yang masih dalam bentuk senyawa
magnesit (MgCO3) menunjukkan kecendrungan untuk terus meningkat.
Anda, sebagai teman satu almamater dengan mas Mamat diminta oleh beliau untuk
membantu merealisasikan niat untuk membangun pabrik tersebut. Sebelum pabrik dibangun,
perlu dilakukan pengkajian terhadap keekonomian pabrik, diantaranya dengan
memperkirakan arus kas yang akan dialami oleh usaha ini.

Proses yang akan digunakan adalah proses hidrometalurgi yang dibagi menjadi 4 tahapan
yaitu:
1. Kontak pelarut dengan padatan (dijesti)
2. Pemisahan magnesium dengan cara pengendapan (presipitasi)
3. Purifikasi hasil ekstraksi dengan filtrasi dan pencucian serta
4. Kalsinasi untuk memperoleh MgO
Produk akhir yang dihasilkan (kemurnian 91%) berupa serbuk yang kemudian dikemas
dalam kantung-kantung dengan satuan kilogram, dan siap untuk dipasarkan. Bahan bbaku
yang digunakan adalah mineral dolomite yang dibeli dari perusahaan yang menambang
mineral ini dengan asumsi kandungan MgO 21%. Sedangkan bahan baku lain (HCl dan
NaOH) dibeli dari pabrik bahan kimia yang berdekatan.
 Berdasarkan analisis pasar yang telah dilakukan, kapasitas pabrik yang akan didirikan
adalah 15000 ton per tahun. Peralatan utama yang dibutuhkan terdiri dari conveyor, reactor,
pompa, thickener, filter dan kalsiner.

a) Perkirakanlah semua jenis arus kas (biaya/ pengeluaran dan pendapatan) yang
dibutuhkan untuk proyek ini.

Dalam proses pengambilan keputusan investasi jangka panjang (studi kelayakan

usaha) sebagaimana yang ingin dilakukan oleh mas Mamat, maka ada empat langkah utama
yang harus dilakukan menurut Emery dan Finnerty (1997) :
1) Membuat perkiraan cashflow yaitu arus kas yang akan dikeluarkan pada awal periode
dan yang akan diterima pada masa yang akan datang.
2) Menilai resiko dan menentukan cost of capital sebagai discount factor terhadap arus
kas yang akan diperoleh di masa datang.
3) Menghitung present value dari arus kas yang diharapkan akan terjadi di masa yang
akan datang.
4) Pengambilan keputusan apakah akan menerima atau menolak proyek tersebut

Langkah-langkah yang harus dilakukan untuk perancangan awal pabrik ini adalah:
1 Mengalisa pangsa pasar produk pabrik magnesium khususnya di Indonesia untuk
menentukan kapasitas pabrik.
2 Mendeskripsikan proses dan peralatan yang dibutuhkan pada pabrik magnesium.
3 Membuat neraca massa dan energi pada proses yang telah dijelaskan dengan bantuan
simulator.
4 Membuat pertimbangan keselamatan dan lingkungan pabrik.
5 Menentukan spesifikasi peralatan utama yang digunakan pada proses produksi
magnesium (magnesium oksida) dari dolomit.
6 Melakukan analisa perhitungan ekonomi yang mencakup :
- Memperkirakan biaya pabrik berdasarkan spesifikasi peralatan utama yang
telah dibuat dan biaya manufaktur berdasarkan kebutuhan bahan baku dan
utilitas pada neraca massa dan energi.
- Menilai kelayakan ekonomi pabrik dengan memperkirakan aliran kas tahunan
(pro-forma) dan kemudian menghitung parameter kelayakan: Return on
Investment (ROI), Payout Period (POP), Net Payout Time (NPT), Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Break-Even Point (BEP).
- Melakukan analisis sensitivitas untuk mengetahui faktor-faktor yang secara
signifikan mempengaruhi kelayakan proyek. Analisis dilakukan terhadap
variabel-variabel: harga bahan baku, harga produk, volume produksi, dan
kapasitas terpasang.
 Penentuan Kapasitas Produksi Pabrik

Penentuan Spesifikasi Proses dan Kebutuhan Peralatan (Memperkirakan Arus Kas Proyek yang Dia

Analisa Perhitungan Ekonomi

(Mengevaluasi Profitabilitas Investasi dengan Metode Penilaian Kelayakan Investasi)

Gambar 1. Tiga Tahapan Utama Studi Kelayakan Ekonomi Perancangan Pabrik

Pembagian pekerjaan-pekerjaan yang harus dilakukan dibuat dalam suatu diagram

hierarki yang disebut dengan Work Breakdown Structure (WBS). Tujuan pembuatan WBS
adalah menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki serta memberikan
manipulasi dan integrasi data. WBS yang dibuat untuk proyek pembangunan pabrik
magnesium ini memiliki tiga tingkatan dengan tahapan-tahapan yang dapat dilihat pada
Gambar 2.

Menentukan Struktur Perincian Kerja (Work Breakdown Structure, WBS)

WBS merupakan teknik untuk mendefinisikan secara eksplisit, pada tingkat
kesuksesan yang rinci, elemen-elemen kerja proyek dan hubungan-hubungan antar mereka.
Adanya WBS berguna untuk menghasilkan perkiran-perkiraan biaya dan penghasilan, yaitu
dengan cara:
Mendefinisikan secara eksplisit elemen-elemen kerja proyek ini dan hubungan-
hubungannya.
Mendefinisikan proyek menjadi tingkatan-tingkatan kegiatan secara menyeluruh.
Mengumpulkan dan mengorganisasikan informasi
Berikut adalah daftar singkat dari beberapa kategori biaya dan penghasilan yang secara
tipikal diperlukan dalam kajian ekonomi teknik, bersama dengan suatu diskusi bagaimana
perkiraan seharusnya dicapai:
1 Investasi modal
o Investasi modal tetap, seperti untuk kajian kelayakan, desain dan engineering,
pembelian dan perbaikan tanah, bangunan, peralatan, instalasi, pengeluaran-
pengeluaran untuk promosi dan hukum, dan biaya-biaya permulaan.
o Modal kerja, seperti untuk inventori, rekening diterima, tunai untuk upah,
material, dan rekening lain yang terbayar. Modal kerja adalah dana berputar yang
diperlukan untuk mendapatkan proyek yang dimulai dan mempertemukan
 obligasi berikutnya. Secara normal, dianggap bahwa sebagian atau seluruh modal
kerja dapat dikembalikan pada akhir umur proyek.
2 Biaya tenaga kerja
Biaya tenaga kerja merupakan fungsi dari tingkat ketrampilan, pasokan tenaga kerja
dan waktu diperlukan. Standar untuk jumlah normal dari output per jam tenaga kerja
telah dikembangkan untuk beberapa kelas kerja. Waktu standar yang dikombinasikan
dengan rata-rata upah diharapkan memberikan perkiraan biaya tenaga kerja yang
masuk akal untuk pekerjaan-pekerjaan berulang.
3 Biaya material
Biaya ini tergantung pada situasi proyek atau operasi; sebagai contoh suatu output
dari operasi A dapat merupakan input untuk operasi B. Biaya material adalah biaya
yang dihubungkan dengan substansi-substansi fisik yang akan dikerjakan atau
ditransformasikan.
4 Biaya perawatan
Biaya perawatan adalah biaya rutin yang diperlukan untuk pemeliharaan properti dan
perubahan-perubahan kecil yang diperlukan untuk pemakaiannya yang lebih efisien.
Biaya perawatan cenderung bertambah seiring umur dari aset.
5 Pajak properti dan asuransi
Biasanya dinyatakan sebagai persentase tahunan dari investasi modal dalam
perbandingan ekonomis.
6 Biaya kualitas (dan sisa)
Biaya ini tergantung dari tipe produk dan hubungannya dengan standar kualitas, sama
halnya terhadap kemampuan dari tenaga kerja, waktu belajar dan kemungkinan kerja
ulang.
7 Biaya overhead
Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak dapat dikenakan secara tepat dan
praktis terhadap produk atau jasa utama, dan sehingga secara normal dibagi rata
antara pusat-pusat produk atau biaya terhadap beberapa dasar yang berubah-ubah.
8 Biaya terbuang
Biaya terbuang adalah biaya tidak kembali yang berhubungan dengan penghentian
operasi dan pemberhentian, pembuangan atau penjualan aset untuk menyediakan
bunga terbaik dari pemilik.
9 Penghasilan
Didefinisikan sebagai kas masuk (penerimaan) dari seluruh sumber-sumber potensial.
Perbedaan-perbedaan penghasilan antara altematif-alternatif perlu untuk
 dipertimbangkan secara teliti. Mereka diproyeksikan berdasar pada kondisi pasar
mutahir, perubahan-perubahan akan datang yang diharapkan dalam pasar untuk
produk dan jasa yang dilibatkan, saham pasar diharapkan perusahaan dan harga yang
didasatkan pada kompetisi.
10 Nlai sisa atau pasar
Secara tipikal merupakan fungsi dari umur pemakaian aset dan dalam kasus umur
yang panjang adalah secara relatif tidak penting untuk hasil studi.

Membuat struktur biaya dan penghasilan (klasifikasi)

Pada tahap ini dilakukan penggambaran kategori dan elemen biaya dan penghasilan
yang akan diperkirakan dalam mengembangan arus kas. Struktur ini dipergunakan untuk
mengindentifikasi dan mengkategorikan biaya dan penghasilan diperlukan untuk dimasukkan
dalam analisis. Kemudian mengorganisasikan informasi biaya dan pendapatan dari sumber-
sumber internal dan eksternal dengan data yang relevan hingga akhirnya data-data tersebut
dapat digunakan untuk menghasilkan perkiraan arus kas di masa depan dengan teknik-teknik
model terpilih.
Perkiraan biaya dan penghasilan ini tidak untuk menghasilan data eksak tapi hanya
perkiraan secara virtual untuk menyesuaikan biaya yang masuk akal. Perkiraan biaya dan
penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian, akurasi dan pemakaian yang mereka
inginkan sebagai berikut:

Orde dari perkiraan besarnya tingkat evaluasi perencanaan dan awal dari suatu proyek
Orde perkiraan digunakan dalam menyeleksi altematif-altematif yang layak untuk kajian.
Mereka secara tipikal memberikan akurasi dalam batas kurang lebih 30 sampai 50% dan
dikembangkan melalui hal-hal semi formal seperti konferensi, angket dan pertanyaan-
pertanyaan bersifat umum.
Perkiraan setengah rinci dari rencana anggaran
Perkiraan rencana anggaran (setengah rinci) disusun untuk mendukung pekerjaan desain
pendahuluan dan keputusan dibuat. Akurasi perkiraan biasanya terletak dalam batas
kurang lebih 15 %. Perkiraan ini berbeda dalam kebenaran laporan biaya dan
penghasilan dan jumlah pekerjaan dihabiskan untuk perkiraan.
Perkiraan definitif (terinci)
Perkiraan ini digunakan dalam tingkat engineering/konstruksi terinci dari suatu proyek.
Perkiraan secara rinci dipergunakan sebagai dasar untuk penawaran dan untuk membuat
keputusan desain secara rinci. Akurasinya kurang lebih 5%. Perkiraan ini dibentuk dari
spesifikasi, gambar, peninjauan lokasi, penentuan penjual, dan catatan sejarah
perusahaan dan biasanya dilakukan pada tingkat 3 dan tingkat selanjutnya dalam WBS.

survey lokasi dan pemetaan tanah

1-1-1

perancangan pabrik (termasuk analisis

ekonominya) 1-1-2
Tahap
pengajuan izin proyek
Perencanaan
1-1-3
1-1
sosialisasi ke penduduk
1-1-4
pembebasan lahan
1-1-5
persiapan lahan
1-2-1
pembangunan akses jalan, listrik & komunikasi
1-2-2
pembangunan basecamp
1-2-3
Proyek Pembangunan Tahap Konstruksi pembangunan fondasi pabrik
Pabrik Magnesium 1-2 1-2-4
pembangunan fisik pabrik
1-2-5
pemasangan alat-alat
1-2-6
pemasangan instalasi pipa & pengolahan limbah
1-2-7

simulasi dan start up pabrik

1-3-1
pembersihan lahan dan mobilisasi alat
1-3-2
Tahap Pasca
penutupan proyek
Proyek
1-3 1-3-3
serah terima proyek dari kontraktor ke pemilik
1-3-4
operasional proyek
1-3-5
 Gambar 2. Tahapan Pelaksanaan Proyek Pembangunan Pabrik Magnesium

Langkah-langkah yang harus dilakukan untuk membuat perkiraan arus kas (cash flow)
dari pembangunan pabrik ini :
a. Membuat perhitungan kebutuhan dana untuk pembelian fixed asset.
b. Membuat perkiraan penjualan dan biaya-biaya
c. Membuat perkiraan kebutuhan modal kerja
d. Membuat perkiraan cashflow proyek (free cashflow)
e. Membuat perkiraan neraca (bersifat optional) karena perkiraan neraca ini tidak
menjadi prasyarat untuk membuat perkiraan cashflow.
Format perhitungan arus kas (cash flow) :
Arus kas masuk (cash inflow) :
o Biaya penyusutan dan amortisasi (penyusutan aset misalnya)
o Nilai sisa fixed asset (salvage value dari peralatan produksi misalnya)
o Nilai sisa modal kerja
o Laba operasi
Arus kas keluar (cash outflow) :
o Biaya pabrik dan biaya manufaktur (fixed asset)
o Incremental modal kerja
Net cashflow = cash inflow cash outflow
Komponen biaya pabrik dalam proyek pembuatan pabrik magnesium ini antara lain :
komponen biaya langsung (meliputi pengadaan peralatan, instalasi perpipaan,
kelistrikan, instrumentasi, utilitas, pengecatan, perlindungan kebakaran dan
keselamatan, bangunan, tanah, dan sebagainya),
komponen biaya tak langsung (meliputi konstruksi, biaya kontraktor,
kontingensi),
fasilitas off-site, dan
biaya start up pabrik.
Sementara itu, komponen biaya manufaktur dalam proyek pembuatan pabrik magnesium ini
antara lain :
biaya bahan baku,
biaya utilitas,
biaya tenaga kerja operasi,
biaya terkait tenaga kerja operasi (meliputi fringe benefit, supervisi, biaya
laboratorium),
 biaya terkait penjualan (meliputi paten dan royalti jika ada, pengemasan dan
penyimpanan, biaya administrasi, biaya distribusi dan penjualan, biaya penelitian
dan pengembangan),
komponen biaya bunga,
komponen biaya terkait kapital (meliputi biaya pemeliharaan, biaya suplai
operasi, lingkungan, depresiasi, pajak lokal dan asuransi, biaya overhead pabrik).
Pinjaman jangka panjang dan modal sendiri dapat digunakan untuk mendanai
pembelian harta tetap dan modal kerja, sedangkan pinjaman jangka pendek hanya digunakan
untuk mendanai modal kerja saja. Jika harta lancar dikurangi dengan utang lancar, maka akan
didapat modal kerja bersih (net working capital). Modal kerja bersih juga dapat dikatakan
sebagai dana jangka panjang (utang jangka panjang dan modal sendiri) yang digunakan untuk
mendanai harta lancar. Harta lancar perusahaan terdiri dari kas untuk operasional, piutang
usaha, persediaan dan biaya-biaya yang dibayar di muka seperti biaya sewa dan asuransi.
Sementara itu, utang lancar terdiri atas utang usaha, utang pajak dan utang jangka pendek
lainnya.
Laba operasi diperoleh dari selisih antara pendapatan dari penjualan dengan biaya
operasi yang ada. Sementara itu, barang modal adalah suatu barang yang digunakan untuk
kegiatan operasi perusahaan dan merupakan bagian dari modal kerja yang dibelanjakan
menjadi suatu barang modal yang nantinya digunakan dalam proses operasi.
Modal kerja merupakan dana yang dibutuhkan untuk operasi perusahaan sehari-hari
yang meliputi kebutuhan dana yang tertanam dalam harta lancar dalam bentuk piutang usaha,
persediaan bahan baku, bahan bakar dan bahan-bahan lainnya serta sejumlah kas minimum
yang dibutuhkan untuk berjaga-jaga. Sebagian dari kebutuhan modal kerja tersebut
dibelanjakan dengan utang usaha dan utang-utang lainnya. Modal kerja yang masih
dibutuhkan pendanaannya adalah untuk menutupi modal kerja bersih, yaitu selisih antara
harta lancar dan utang lancar.
Barang modal (investasi fixed asset) adalah total dari biaya investasi awal perusahaan
dalam menjalankan suatu proyek. Di dalam barang modal terdapat komponen-komponen,
seperti:
biaya dari semua harta yang digunakan untuk berproduksi dan menunjang
kelancaran proses produksi yang pemakaiannya lebih dari 1 tahun.
biaya shipping dan setup
biaya training
peningkatan dalam modal kerja