Bab 1

PENDAHULUAN

Penyediaan perumahan dalam skala besar seperti skala nasional memerlukan peran serta tidak hanya
pemerintah tetapi juga pihak-pihak swasta seperti real estate dan juga pihak masyarakat maupun pihak instansi
terkait dan juga pendidikan. Pada penjabaran bahan ajar MK Real Estate ini akan dijabarkan mengenai pengertian
dasar real estate, sejarah real estate, masalah-masalahnya, hingga rumusan teoritik kuantitatif maupun kualitatif
mengenai real estate.
Rumah sebagai produk real estate merupakan kebutuhan dasar bagi manusia, rumah berfungsi sebagai
tempat aktivitas utama manusia. Rumah berfungsi sebagai tempat tinggal, pelindung dari cuaca, gangguan binatang
buas, dan area privat bagi manusia (keluarga). Seiring dengan berkembangnya teknologi, manusia tidak hanya
bergantung pada bahan yang tersedia pada alam tetapi mampu mengembangkan bahan-bahan untuk bangunan
yang baru sehingga bentuk rumah pun tidak hanya beratap pelana, joglo dan sebagainya tetapi bisa berbentuk
rumah susun, flat dan apartemen.

A. PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

Mengingat posisi rumah sebagai kebutuhan manusia, pemerintah telah mengeluarkan peraturan
perundang-undangan tentang perumahan dan permukiman yang dimaksudkan untuk memberikan arahan (guide
line) bagi pembangunan dalam sector perumahan dan permukiman. Peraturan perundang-undangan tersebut antara
lain tertuang dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 dan Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992

B. PENGEMBANGAN KONSEP PEMBANGUNAN

Dalam rangka memberi arahan, dan bimbingan pembangunan. Pemerintah bertugas mengembangkan
konsep-konsep untuk menciptakan perumahan yang sehat, teratur, dan aman. Pada tahap awal Repelita I sampai
Repelita V dikembangkan konsep Rumah Sangat Sederhana sehingga keluarga dengan penghasilan rendah bisa
memiliki rumah yang layak, selanjutnya dikembangn pengadaan sarana dan prasarana perkotaan dan mulai tahun
1987 dikenalkan Ketentuan sempadan bangunan, dan ketentuan bangunan sebagai perwujudan fisik bangunan dan
lingkungan. Mengenai sejarah real estate akan dijelaskan pada bagian selanjutnya.

C. SEJARAH REAL ESTATE (RE) DI INDONESIA

Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) didirikan pada hari Jumat bersejarah 11 Februari 1972
di Jakarta sebagai tunas dari perkembangan dari real estate di Indonesia. Saat itu, REI belum punya pengurus, dan
baru sepekan kemudain - 18 Februari 1972 - dibentuk Pengurus Sementra yang terdiri dari 33 perusahaan yang
dipimpin Ir. Ciputra dari PT. Pembangunan Jaya. Bahu membahu dengan Drs. JP Darussalam (Yayasan
Perumahan Pulo Mas) sebagai Wakil Ketua, Eric FH Samola, SH. (Otorita Pembangunan Proyek Senen) dan Ir.
Shafrin Manti (Badan Pelaksana Otorita Pluit) sebagai Sekretaris dan Wakil Bendahara David Solaiman, SH. (PT.
Multi Land), ditambah para anggota: Abubakar Bahfen (Fa Harco), Ir. Aditomo (Proyek Cempaka Putih), Soekardjo
Hardjosoewirjo, SH (Proyek Ancol), dan T. Sudjati (PT Jakarta Housing.

Pada 25 Februari 1972 pengurus REI mengajukan permohonan pengukuhan kepada Gubernur DKI Jakarta Letjen.
TNI. Ali Sadikin. Surat permohonan No. 02/SK/REI/72 itu dikabulkan. Tanggal 18 Maret 1972 Gubernur Ali Sadikin
mengeluarkan Surat Keputusan No. 638/A/K/BKD/72 yang isinya mengukuhkan pendirian REI yang berkedudukan
di Jakarta. Sejak didirikan seperempat abad lalu, REI melewati babak demi babak dalam perjalanan sejarahnya
menjadi asosiai yang cukup kuat. Padu dan tumbah senafas dengan geliat perkembangan zaman.

Prestasi yang jejak kiprahnya mudah ditandai di seluruh tanah air dan dalam pergaulan internasional - cukup
membuktikan kiprah REI adalah asosiasi yang cukup baik dan berkelanjutan. Hal ini, diakui dalam pandangan
Menteri Negara Perumahan Rakyat Ir. Akbar Tandjung, "Di Indonesia, REI adalah satu-satunya asosiasi paling
solid dan bisa bermitra dengan pemerintah secara harmonis." Tiga hari sebelum mengeluarkan surat keputusan
yang salah satu dari 17 tembusannya disampaikan kepada Para Menteri Kabinet RI, 15 Maret 1972, Gubernur Ali
Sadikin mengukuhkan kepengurusan REI (yang masih dalam status sementara). Hanya saja, Menteri Pekerjaan
Umum dan Tenaga Listrik Ir. Sutami yang diundang menghadiri resepsi di City Hall Gedung Pemerintah DKI Jakarta
berhalangan hadir. Akhirnya, pengukuhan - dihadapan seluruh anggota REI yang hadir saat itu - dilakukan tanpa
Menteri Sutami.

Terus dipacu oleh waktu, pada tanggal 27 Maret 1972 pengurus mengadakan Rapat Anggota. Di dalam forum itu
disetujui penambahan 2 orang pengurus, yaitu Sjamsir Iskandar, SH. (Manajer Perusahaan Tanah &
Pembangunan Pemda DKI Jakarta) dan Drs. Widodo Sukarno (Direktur Utama PT. Mahkota Real Estate and
Development) sebagai Wakil Ketua II dan Anggota.

Pada hari bersejarah itu pulalah para anggota REI membuat pernyataan - berupa memorandum - yang isinya, antara
lain bahwa pengusaha dalam bidang real estate di Indonesia sepakat untuk membentuk suatu wadah dengan nama
"Persatuan Pengusaha Real Estate Indonesia".

Sikap 33 perusahaan penandatanganan memorandum itu tentu merupakan langkah maju. Sebab, hanya dalam
waktu singkat, 11 Februari hingga 27 Maret 1972, para pengurus dan anggota REI secara resmi berhasil membuat
keputusan penting dan strategis untuk menapak perjalanan jauh ke depan. Sebab, selain menyatakan ke-33
perusahaan tersebut sebagai pendiri REI (seperti dicatat dalam risalah Laporan Sekretariat REI tertanggal 22
Nopember 1974 yang disampaikan pada Musyawarah Nasional REI ke - 1 di Jakarta, 22-23 November 1974),
memorandum ini juga memuat beberapa hal penting lainnya.

Dalam diktum kedua dinyatakan, Untuk pertama kali di Jakarta dibentuk Pengurus Sementara oleh Para Pendiri
dengan status Pengurus Pusat, dengan susunan Menteri PUTL Ir. Sutami dan Gubernur KDKI Jakarta Letjen. TNI
Ali Sadikin sebagai Pelindung, dan Penasehat dijabat oleh Dirjen Cipta Karya Departemen PUTL Ir. Rachmat
Wiradisuria.

Isi memorandum pertama dan ketiga pun penting sebagai landasan berpijak bagi para pengurus dan anggota REI
untuk melangkah. Isi memorandum pertama berintikan kesepakatan menerima Anggaran Dasar Sementara yang
telah dibuat, disetujui bisa digunakan sampai pada Musyawarah Nasional yang akan datang. Sedangkan
memorandum ketiga menegaskan, Dalam melaksanakan kepememinpinan organisasi ini, maka Pengurus
Sementara akan berpedoman pada Anggaran Dasar Sementara Organisasi, dan untuk pertama kali anggota-
anggoata pendiri berstatus masing-masing sebagai cabang-cabang organisasi.

Memorandum yang diakhiri tanda tangan ke-33 pendiri REI ini juga menyiratkan mekanisme kehidupan
berorganisasi. Yakni soal kewenangan dan pertanggungjawaban pengurus kepada pada pendiri. Pernyataan ini bisa
dipandang sebagai landasan penting bagi REI untuk jauh melangkah ke depan secara organisatoris. Isi
memorandum keempat juga tak kalah penting dan strategis, terutama sebagai upaya REI dalam menjelajahi
pergaulan internasional. Sebab, memorandum ini berisi persetujuan untuk mengirim delegasi yang akan mewakili
REI dalam Inaugural Congress APREF (Asia Pacific Real Estate Federation) yang akan diselenggarakan di Tokyo,
10-12 April 1972. Memandang perlu untuk memperjelas dukungannya terhadap REI, Menteri Sutami juga
mengeluarkan Surat Rekomendasi No. 02/KTR/M/72 tertanggal 29 Maret 1972 yang isinya selain menjelaskan
kedudukan REI, juga menerangkan bahwa, Organisasi ini dianggap cukup mewakili pengusaha-pengusaha real
estate Indonesia di forum internasional, antara lain Asia Pacific Real Estate Federation (APREF).

Rekomendasi Menteri Sutami ini mengisyaratkan, bahwa REI memang didukung sebagai asosiasi yang peranannya
tidak sebatas di Indonesia saja, tapi juga dipandang cukup mewakili para pengusaha realestat Indonesia di forum
internasional. Kedudukan REI kian kuat setelah pada tanggal 18 Juni 1972 Gubernur Ali Sadikin mengeluarkan
Surat Keputusan tertanggal No. D. VI-a.II/5/4/73. Isinya, memutuskan bahwa REI diakui sebagai satu-satunya
organisasi pengusaha realestat yang bergerak di dalam wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Bagi para
pengusaha dari luar Jakarta yang melakukan kegiatan usaha di Jakarta, diwajibkan bergabung dan menjadi anggota
REI. Keharusan ini merupakan salah satu persyaratan bagi para pengusaha tersebut untuk dapat dipertimbangkan
memperoleh fasilitas tanah dan fasilitas-fasilitas lainnya dari Pemda DKI Jakarta.

Setahun kemudian, dua hari menjalang Munas REI I dilangsungkan di Jakarta, 22-23 Nopember 1974, Gubernur
DKI Jakarta mengeluarkan surat keputusan No. D.IV-5540/d/27/74, tertanggal 20 Nopember 1974. Isinya,
mewajibkan REI untuk meneliti perusahaan realestat yang berhasrat menjadi anggota REI apakah betul berusaha di
bidang realestat dan apakah dapat dipertanggungjawabkan bonafiditas usahanya.

Hal lain - yang berintikan tentang penataan - mencakup sedikitnya lima hal pokok. Pertama, mengenai kewenangan
REI memberi tanda keanggotakan kepada anggotanya. Kedua, mewajibkan REI mengirimkan daftar anggotanya
kepada Gubernur DKI Jakarta tiap triwulan sekali yang dimulai Desember 1974. Ketiga, mensyaratkan kepada para
pengusaha yang ingin memperoleh ijin pembebasan tanah dan ijin penunjukan penggunaan tanah, agar
melampirkan copy tanda keanggotaan REI yang masih berlaku. Keempat, terhadap perusahaan yang tidak
memenuhi persyaratan, permohonan untuk mendapatkan perijinan pembebasan tanah dan penunjukkan
penggunaan tanah akan ditoal. Selain itu, juga akan dikenakan sanksi. Kelima, menugaskan kepada semua instansi
dalam lingkungan Pemda DKI Jakarta untuk mengamankan dan melaksanakan keputusan ini.

Surat keputusan ini perlu dikeluarkan, karena pda saat itu menurut Ali Sadikin, banyak terjadi tindakan tak etis di
kalangan perusahaan realestat yang berusaha di Jakarta. Melihat kondisi semacam ini, maka ketika memberi
sambutan pada Munas REI I di Hall A Flores Room Hotel Borobudur, Jakarta, 22-23 Nopember 1974, Ali Sadikin
menegaskan, Ini suatu perlindungan yang kami berikan kepada REI. Selama seperempat abad, dari 1972 sampai
1997, sejak pertama kali dipimpin Ir. Ciputra, kemudian secara berurutan diteruskan dalam estafe kepemimpinan
oleh Eric F.H. Samola, SH., Soekardjo Hardjosoewirjo, SH., Ir. Siswono Yudohusodo, Drs. Ferry Sonneville,
Moh. S. Hidayat, Drs. Enggartiasto Lukita dan kini dinakhodai Ir. A. Edwin Kawilarang, REI seperti pohon
rindang yang akarnya kian menghunjam bumi.

Tampil sebagi asosiasi yang kuat dan solid, lengkap dengan segala prestasi dan kekurangannya, apa yang telah
dan akan dilakukan REI merupakan mata rantai proses perwujudan cita-cita yang jauh ke depan. Menuju muara,
yang entah sampai kapan. Namun, satu hal yang jelas, ucap Ketua Umum DPP REI 1995-1998 Ir. A. Edwin
Kawilarang, REI akan berjalan terus senafas dengan perkembangan zaman untuk mengisi pembangunan
Indonesia, terutama di bidang perumahan yang menjadi cermin kesejahteraan bangsa Indonesia.

Ucapan Edwin saat rehat pada acara presentasi Home Mortgage Financing and Asset Securitisation di Hotel Sahid
Jaya, Jakarta, 25 Februari 1997 - yang dihadiri Menteri Negara Perumahan Rakyat Ir. Akbar Tandjung - ini kian
memberi kejelasan, bahwa perjalanan REI belum berhenti pada seperempat abad pertama. Tapi, akan terus
dilanjutkan dari seperempat abad ke seperempat abad berikutnya. Hal ini merupakan tantangan bagi REI yang telah
menjadi 'potensi dan asset bangsa' untuk membuktikan integritas dan jatidirinya secara profesional. Namun hal ini
berimplikasi bahwa peran pengembang real estate yang kuatlah yang akan bertahan karena, pada tingkat
persaingan tinggi di kota besar bisa jadi pilihannya hanya 2 hidup atau mati.

D. TANTANGAN, KENDALA, DAN PELUANG PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

Untuk memahami pengertian real estate dan teori-teori selanjutnya yang akan dijabarkan, perlu difahami
tantangan pengadaan dan pembangunan perumahan dan permukiman. Real estate adalah suatu upaya untuk
membantu pemerintah juga untuk menyelesaikan solusi mengenai permasalahan perumahan. Adapun tantangan
masalah perumahan yang ada adalah :
Pengadaan perumahan dan permukiman bagi keluarga berpenghasilan rendah.
Mengurangi kesenjangan pelayanan sarana dan prasarana antar tingkat golongan masyarakat.
Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha
Penyediaan perumahan dan permukiman yang serasi dan berkelanjutan.
Pengelolaan pembangunan dan permukiman secara efektif dan efisien. Real Estate apabila difahami
dalam pengertian yang luas dimana diartikan suatu kegiatan pengadaan properti yang dapat
menyediakan sarana prasarana lebih banyak, sebenarnya memiliki wacana yang luas yakni untuk
penyediaan lapangan kerja karena dengan demikian penyediaan sarana prasarana dapat menyerap
tenaga kerja dan memberikan kontribusi peningkatan ekonomi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Adapun kendala pembangunan perumahan dan permukiman :

Terbatasnya lahan yang tersedia, terjadi ketimpangann dari pertumbuhan penduduk yang pesat dengan
keadaan lahan yang tidak bertambah terutama di perkotaan.
 Rendahnya kondisi sosial masyarakat.
Terbatasnya informasi tentang perumahan yang layak terutama bagi masyarakat berpenghasilan
rendah.
Terbatasnya kemampuan pemerintah daerah.

Sementara peluang pembangunan perumahan dan permukiman :

Meningkatnya pendapatan masyarakat, yang secara langsung berpengaruh terhadap pendanaan
pembangunan perumahan dan permukiman.
Telah terdapatnya Rencana Tata Ruang dan Wilayah pada tiap-tiap provinsi dan kabupaten/kota
sehingga memudahkan proses pembangunan.
Perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi dalam pembangunan.
 BAB 2
PENGERTIAN DAN PERKEMBANGAN REAL ESTATE DI INDONESIA

A. Pengertian Dasar
Real estate maupun properti memiliki pengertian yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang
didirikan diatasnya. Jika melihat pada definisi dari beberapa literatur real estate, berasal dari Bahasa Inggris, yang
asal katanya berasal dari bahasa Spanyol. REAL = ROYAL= kerajaan. Dari pengertian awalnya real estate adalah
sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal
diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. (lihat: The Cash Flow Quadrant by Robert T Kiyosaki
halaman 146). Sementara properti (property) berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya
adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya. (lihat: Kamus Inggris Indonesia karangan
John M. Echols atau lainnya).

Sementara itu menurut Kamus Merriam Webmester, real estate memiliki 2 pengertian yakni :
Property consisting buildings and land
The bussiness of selling land and buildings

Yang dapat diartikan sebagaimana definisi berikut ini

Definisi 1 : Suatu benda yang terdiri dari bangunan dan tanah,
Definisi 2 : Suatu usaha (bisnis) dalam penjualan tanah dan bangunan

Real Estate merupakan salah satu bentuk aset. Perwujudan real estate tidak hanya berupa kepemilikan
hunian mewah. Pada esensinya real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan mengelola atau
memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estate telah mengalami
perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia. Di
Indonesia real estate banyak terdapat di kota-kota besar seperti kota Megapolitan, Metropolitan atau kota-kota besar
lainnya. Misalnya di :Jakarta, Surabaya, Bandung, Bogor, Solo, Balikpapan, dan lainnya.

B. Perkembangan Real Estate

Perkembangan sektor real estate di Indonesia belakangan menunjukkan tanda-tanda positif. Titik nadir
property crash yang terjadi di Indonesia telah berakhir. Sektor property Indonesia telah bangkit kembali setelah
sekian lama terpuruk karena kondisi ekonomi yang mengalami krisis sejak tahun 1997. Seiring dengan terbitnya
harapan terhadap perbaikan pemerintah yang baru, dapat dilihat beberapa pemain besar telah melakukan start yang
baik, khususnya investor di bidang real estate.
Kembalinya arus investasi di bidang real estate ini dapat dilihat terutama di ibukota Indonesia yaitu Jakarta.
Pengembang Agung Podomoro Group misalnya dengan membangun apartemen, kondominium, dan rental office di
beberapa lokasi segitiga emas di Jakarta. Ciputra Group memulai ekspansinya dengan investasi pada bangunan
komersial seperti pusat perbelanjaan atau mall, juga ke daerah urban dengan membangun hunian kelas menengah
serta kota-kota satelit baru. Demikian halnya dengan beberapa raksasa lain seperti Sumarecon, Sinar Mas Group,
juga telah menunjukan tanda-tanda akan segera melakukan serangan balik.

C. TREN ISSUE REAL ESTATE TERKINI DI INDONESIA

Perlunya Program Perumahan yang Ideal untuk Rakyat di Era Presiden RI yang baru (2014)

Asosiasi pengembang real estate Indonesia (REI) enggan membuat prediksi terkait hasil hitung cepat pemilihan
umun (pemilu) Presiden RI. Namun resminya menunggu hasil resminya 22 Juli 2014 mendatang. Menurut Direktur
Utama Margahayu Land, sekaligus Sekjen DPP REI, Hari Raharta Sudrajat mengatakan menurutnya, siapa pun
presidennya, yang penting tidak ada hal-hal yang mengkhawatirkan. Menurutnya siapapun presiden, yang penting
tidak ada apa-apa. Jadi, yang mau beli rumah, yang mau jual rumah, semuanya tenang. Seperti hasil debat tim
sukses calon presiden yang diadakan REI, keduanya sudah punya kepedulian terhadap rumah rakyat. Siapapun
pemerintahnya, tinggal dipertajam saja, kalau benih kepedulian sudah ada. Wakil yang duduk di kabinet bisa
membuat program bagus. Tidak hanya untuk pengusaha, namun juga untuk pemerintah sendiri, dan masyarakat.

Sinkronisasi Peraturan Real estate dengan mempertimbangkan MBR (Masyarakat Berpenghasilan

Rendah)
Real Estate Indonesia (REI) menginginkan pemerintah baru hasil Pemilu 2014 dapat menyinkronkan aturan
perumahan antara kebijakan pemerintah pusat dan daerah untuk memudahkan pihak pengembang. Harapan REI
terhadap pemerintah baru adalah bagaimana menyatukan kebijakan pusat dengan daerah atau satu daerah dengan
daerah lainnya guna bisa sinkron agar sektor properti ke depan bisa menjadi semakin baik.Demikian menurut Ketua
Umum DPP REI Eddy Hussy dalam acara buka puasa bersama antara REI dan wartawan di Jakarta, Senin.
Menurut Eddy, kebijakan yang sinkron antara pusat dan daerah itu juga harus diimbangi dengan
pengalokasian dana yang cukup untuk pembiayaan sektor perumahan khususnya untuk kalangan masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR). Terkait dengan penyusunan undang-undang, ia mengemukakan bahwa baik pihak
legislatif maupun eksekutif mesti menempatkan program terkait Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) sebagai hal
yang penting demi untuk kepentingan masyarakat. Kalau Tapera bisa jalan, mungkin ke depannya masalah
pembiayaan perumahan bisa lebih gampang teratasi, demikian menurut kata Eddy Hussy.
BAB 3
KEBIJAKSANAAN DAN TEKNIK DALAM
PEMBANGUNAN PERUMAHAN

A. KEBIJAKSANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN KOTA.

Perumahan dan permukiman tidak dapat terlepas dari aspek regulasi, maka konsep-konsep yang akan
diuatamakan adalah yang berasal dari kebijaksanaan yang telah ada, termasuk di dalamnya adalah penelitian
sebelumnya yang pernah dilakukan penulis.
Adapun program pokok pembangunan perumahan dan permukiman salah satu yang dimaksud di atas,
menurut GBHN 1993 juga menurut Sastra dan Marlina (2006) meliputi hal-hal di bawah ini,:
1. Program penyediaan perumahan dan permukiman.
2. Program perbaikan perumahan dan permukiman.
3. Program penyehatan lingkungan permukiman.
4. Program penyediaan dan pengelolaan sarana air bersih.
5. Program penataan kota.

Hal lainnya yang juga penting, adalah rincian strategis program pembangunan perumahan kota.
1. Program pengadaan perumahan baru.
2. Program perbaikan kampung meliputi: perbaikan klasikal yakni tidak total maupun perbaikan yang total
yakni menyangkut lahan: land sharing, land adjustment.
3. Program peremajaan kota.
4. Program rumah sewa.
5. Program rehabilitasi perumahan.

B. LANGKAH-LANGKAH PEMBANGUNAN REAL ESTATE :

Adapun proses membangun real estate sama dengan membangun bangunan arsitektural secara umum terdiri dari
tahapan-tahapan berikut :
1. Ide/gagasan/keinginan membangun.
2. Skematik.
3. Pra rancangan.
4. Pengembangan rancangan.
5. Detail rancangan.
6. Tender (lelang) : tahapan ini biasa ada pada skala proyek yang besar. Pada proyek rencana kecil seringkali
tidak melalui tahapan ini.
7. Pelaksanaan pembangunan.
8. Operasional.

C. RUMUS-RUMUS PERHITUNGAN KUANTITATIF MENGENAI KEBUTUHAN PERUMAHAN DAN

PERMUKIMAN
Selain rincian teori-teori kualitatif yang bersifat abstrak, berikut di bawah ini disertakan pula mengenai
rumus-rumus kebutuhan rumah. Hal ini penting untuk mengkaji proses transformasi dan kemungkinan
pengembangannya di masa mendatang. Harapannya memiliki manfaat positif bagi pengembang kebijakan, swasta,
institusi pendidikan maupun untuk masyarakat.
Untuk menghitung kekurangan rumah dengan model perhitungan kebutuhan rumah (housing need) dapat
digunakan rumus sebagai berikut :
KRo = Io I = Ro

Io = Po

Ro

KRo = Kekurangan rumah

Po = Jumlah penduduk pada tahun hitungan.
Ro = Jumlah rumah pada tahun hitungan.
Io = Angka rata-rata jumlah anggota keluarga atau penghunii sebenarnya pada tahun
hitungan.
I = Angka rata-rata jumlah anggota keluarga atau penghuni (occupation rate) yang
diharapkan ideal.

Selain angka kekurangan rumah, perlu waktu juga diperhitungkan angka kebutuhan rumah
tambahan. Untuk menghitung kebutuhan rumah tambahan tersebut perlu dipertimbangkan beberapa faktor
yakni : angka kelahiran, kepentingan restorasi, faktor relokasi migrasi, dan faktor bencana alam.

Berikut ini adalah uraian rumus-rumusnya :

Kebutuhan rumah karena faktor jumlah penduduk karena kelahiran.

Rtp = Pn

Pn = Po (I + c)

Keterangan :

Rtp = Jumlah rumah tambahan akibat faktor pertambahan penduduk.

Pn = Jumlah penduduk pada tahun tertentu.
Po = Jumlah penduduk pada tahun hitungan.
c = Indeks/ratio pertambahan penduduk pertahun.
I = angka rata-rata jumlah anggota keluarga atau penghuni (occupation rate)
yang diharapkan ideal.

Kebutuhan rumah karena keperluan restorasi rumah-rumah yang sudah ada :

Rtd = Po/ Io

Vm

Keterangan :
Rtd = Jumlah rumah yang membutuhkan perbaikan.
Vm = Umur rumah tinggal secara rata-rata.
Po = Jumlah penduduk pada tahun hitungan.
Io = Angka rata-rata jumlah anggota keluarga atau penghuni sebenarnya pada tahun
hitungan.

Kebutuhan rumah karena Relokasi Migrasi.

Nm = Pu (Uc Tc)
RNm = Nmll
Nm = Jumlah migrasi.
Pu = Jumlah penduduk kota/daerah pada saat tertentu.
Tc = Indeks (ratio) pertambahan penduduk (total kelahiran) dalam jangka waktu satu
tahun.
RNm = Kebutuhan rumah karena faktor migrasi.

Kebutuhan rumah karena bencana alam.

Kebutuhan rumah karena faktor ini biasanya dihitung menurut kerusakan yang terjadi akibat
bencana alam secara time series.

Adapun mengenai sarana dan prasarana perumahan, biasanya mengikuti aturan memerlukan luasan
meliputi 20% - 30% dari lahan keseluruhan.
BAB 4
MASALAH PERTANAHAN DALAM REAL ESTATE

Pengaturan bidang pertanahan oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA) meliputi hal-hal yang bersifat pokok, sehingga dengan perjalanan waktu,
berbagai hal yang belum diantisipasi perlu dilengkapi sesuai dengan perkembangan di bidang ilmu,
teknologi, sosial-ekonomi, dan budaya, untuk dapat menampung perkembangan kebutuhan masyarakat
yang semakin kompleks. Di samping itu, satu dasawarsa setelah terbitnya UUPA, kebijakan ekonomi
makro yang diarahkan untuk mencapai pertumbuhan ikut mewarnai pembentukan peraturan perundang-
undangan pertanahan sebagai peraturan pelaksanaan UUPA.

Berbagai kebijakan yang terbit pada masa itu tidak jarang telah menyimpang dari falsafah dan prinsip-
prinsip yang dianut UUPA. Dampak dari penyimpangan tersebut dapat juga dilihat pada ketidak
konsistenan antara undang-undang sumber daya alam dengan UUPA terkait bidang pertanahan. Akibat
lebih lanjut dari ketidakkonsistenan ini antara lain timbulnya berbagai konflik dan sengketa terkait akses
untuk memperoleh dan memanfaatkan sumber daya alam, disamping semakin mundurnya kualitas dan
kuantitas sumber daya alam.
Berdasarkan hal tersebut di atas, dianggap perlu untuk menyusun Undang-Undang tentang Pertanahan
dalam rangka melengkapi dan menjabarkan pengaturan bidang pertanahan, mempertegas penafsiran, dan
menjadi jembatan antara untuk meminimalkan ketidaksinkronan antara UUPA dengan peraturan
perundang-undangan sumber daya alam terkait bidang pertanahan.
Dengan pernyataan tersebut maka jelas bahwa RUU Pertanahan bukan merupakan pengganti dari UUPA
melainkan sebagai peraturan pelengkap dan juga sebagai peraturan yang menjabarkan lebih lanjut
ketentuan yang terdapat di dalam UUPA.

Secara umum ada 9 masalah pertanahan di Indonesia saat ini yaitu :

1. Tumpang tindih kepemilikan lahan.
Potensi menimbulkan konflik vertikal dan hotizontal
2. Tanah terlantar.
Data 2010 tanah terlantar 7,3 juta Ha dan potensi kerugian akibat itu adalah Rp. 54,5 T pertahun
3. Kebijakan pengelolaan dan pemanfaatan lahan.
Kebijakan tanah untuk mengatasi kemiskinan dan instrumen kesejahteraan rakyat. Saatnya moratorium
terhadap perpanjangan HGU dan HGU baru bagi swasta perkebunan kecuali yang menjalankan program
kemitraan dengan masyarakat, 60 % untuk rakyat dan 40 % untuk swasta.
4. Data base tentang pemanfaatan lahan dan tata ruang.
Tidak akuratnya data menyebabkan berbenturnya kepentingan sektoral dan lambatnya pelayanan kepada
masyarakat
5. Sulitnya pengurusan sertifikat tanah.
Baru 49% tanah milik rakyat yang telah besertifikat. Jika kebijakan tidak berubah butuh 18 tahun kedepan
baru bisa menyelesaikan.
6. Sumberdaya, sarana dan prasarana.
Sumber daya, sarana dan prasarana yang memadai dibutuhkan untuk memberikan pelayanan yang prima
kepada masyarakat.
7. Pengakuan atas tanah adat/ulayat.
Masyarakat hukum adat yang diakui oleh negara berpotensi terasing dari tanah mereka sendiri, perlu ada
penguatan,revitalisasi dan regulasi yang jelas.
8. Ganti rugi tanah.
Setuju dengan rencana NJOP di hapus, namun harus diatur didalam UU Pertanahan agar memberi
kepastian hukum. NJOP berpotsrrensi menimbulkan kerugian kepada negara.
9. Pembagian kewenangan pusat dan daerah dan kesesuaian dengan UU sektoral Mengembalikan
kewenangan pertanahan menjadi urusan daerah dengan rambu-rambu yang ketat dari UU pertanahan.

Dalam rangka mengatur hubungan hukum antara orang dengan tanah maka di dalam UUPA telah
ditetapkan mengenai hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki seseorang atas tanah yang meliputi Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Gadai, Hak Sewa
Tanah untuk bangunan dan Hak Menumpang. Oleh karena bersifat sementara maka beberapa hak atas
tanah yang disebut dalam UUPA tidak diatur lebih lanjut di dalam RUU Pertanahan, yaitu Hak Usaha Bagi
Hasil, Hak Gadai dan hak menumpang, sehingga hak-hak atas tanah yang diatur didalam RUU
Pertanahan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dan Sewa Tanah
Untuk Bangunan. Dari hak-hak atas tanah tersebut sesuai fungsinya maka yang disediakan untuk
keperluan bisnis maupun investasi, khususnya investasi dan bisnis di bidang pembangunan perumahan
adalah Hak Guna Bangunan (HGB).

Diagram 1
Peningkatan Harga Tanah di sekitar kota Jakarta

Berkaitan dengan pengaturan hak-hak atas tanah sehubungan dengan kegiatan bisnis maupun investasi,
jangan sampai semangat untuk melakukan pembaharuan di bidang hukum pertanahan sebagaimana
diatur didalam RUU Pertanahan akan menimbulkan peraturan atau ketentuan yang seolah-olah menjadi
anti terhadap kegiatan bisnis maupun investasi yang berkaitan dengan pertanahan, khususnya di bidang
pembangunan perumahan. Kalangan dunia usaha maupun para pebisnis dan para investor di bidang
pembangunan perumahan tentunya tetap menghendaki agar mereka dapat melakukan kegiatan bisnisnya
atau melakukan investasi secara aman dan adanya jaminan bahwa ketentuan hukum yang diatur di dalam
RUU Pertanahan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum serta kemudahan bagi
mereka untuk menjalankan bisnis atau investasinya, dengan menjamin terlaksananya pembaharuan di
bidang agraria.

Menyoroti para investor maupun pelaku kegiatan bisnis dibidang pembangunan perumahan khususnya
dalam Kajian akademis RUU Pertanahan disebutkan seyogyanya adalah para pelaku usaha yang cakap
menghaki hak atas tanah yang dimilikinya (Naskah Akademis RUU Pertanahan halaman 9), sehingga
dalam hal ini kegiatan bisnis dan investasi tentunya dilakukan oleh para pengusaha yang professional,
bertanggungjawab, tidak melakukan spekulasi, dan hasil kegiatan bisnis dan investasi tersebut akan
dinikmati negara dalam bentuk pemasukan export, pajak-pajak dan nilai tambah serta terbangunnya
berbagai fasilitas kebutuhan masyarakat, bagi masyarakat terpenuhinya berbagai kebutuhan untuk tempat
tinggal, tempat usaha dan lainnya serta profit yang wajar bagi pengusaha.
Di dalam RUU Pertanahan ketentuan yang sangat berpengaruh bagi dunia bisnis maupun bagi para
investor untuk melakukan investasinya dalam kegiatan yang berkaitan dengan pertanahan adalah masalah
jangka waktu hak atas tanah serta luas maksimum tanah yang dapat diberikan kepada badan hukum.
Berkaitan dengan hal tersebut apakah mungkin di dalam RUU Pertanahan sekaligus dilakukan perubahan
perihal jangka waktu hak atas tanah yang ada. Misalnya untuk HGB dari maksimum 30 (tiga puluh) tahun
diubah menjadi maksimum 50 tahun dan kemudian dapat diperpanjang maksiumum 20 (dua puluh) tahun.
Jika memang perubahan jangka waktu tersebut belum memungkinkan sehingga jangka waktu HGB tetap
seperti yang diatur didalam UUPA maka perlu dipikirkan untuk membuat ketentuan mengenai tatacara
perpanjangan dan pembaharuan hak yang lebih memberikan kemudahan dan memberikan jaminan
kepastian hukum bagi dunia usaha dan investor, misalnya dengan mencantumkan rumusan yang ada di
dalam PP No. 40 tahun 1996 di dalam RUU Pertanahan, yang memungkinkan diajukannya permohonan
perpanjangan dan pembaharuan hak pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak dengan
memenuhi persyaratan tertentu, yang disertai juga kontrol penggunaan tanah sehingga bilamana terjadi
penyimpangan maka hak tanah dicabut.

Berkaitan dengan masalah luas tanah yang perlu menjadi perhatian adalah luas tanah untuk keperluan
bisnis atau usaha di bidang perumahan. Memang secara prinsip pemilikan tanah harus dibatasi agar tidak
menimbulkan ekses-ekses monopoli di bidang penguasaan tanah dan terjadinya pelanggaran Hak azasi
manusia, namun demikian dalam rangka menunjang Program Pemerintah untuk menyediakan perumahan
yang cukup bagi masyarakat penting diklarifikasikan perihal pelaku Pembangunan, norma pelaksanaan
proses pengembangan (land and building development), skala ekonomis pengembangan dan benefit bagi
Pemerintah dan Masyarakat:

1. Pada semua pengembangan,baik berpola perumahan maupun kota, sebanyak 40% lahan berisi
prasarana terbangun dan tanah matang akan diserahkan dan menjadi milik Pemerintah Daerah. Pemda
memiliki tambahan asset.
2. Perolehan penerimaan dari perijinan,PBB dan lain lain berpotensi dapat meningkatkan PAD wilayah
karena wilayahnya dari nol berkembang dan memiliki nilai serta diisi oleh berbagai kegiatan ekonomi.
3. 60% kawasan merupakan areal yang dibuat perkavlingan dan dijual kepada masyarakat.Sehingga
pengembang sesungguhnya merupakan media antara dalam mewujudkan kawasan yang sesuai dengan
permintaan pasar,berkualitas dan bernilai sehingga bisa memberi pemasukan bagi pemerintah dan
dimanfaatkan oleh Pembeli.Sebagian kawasan 60% dapat dikelola secara komersial oleh Pengembang
ataupun investor lain.Penerimaan PBB menjadi aspek benefit lain yang diterima Pemerintah.
4. Pengembangan seluruh kawasan baik menengahbawah,menengah atas dan kota baru dapat memberi
kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi,penciptaan lapangankerja dan penyerapan produk dalam negeri
secara signifikan serta memiliki dampak multiplier ke hulu dan hilir sektor perumahan serta berkontribusi
dalam pembentukan GDP.
BAB 5
STRATEGI PEMASARAN REAL ESTATE

Laporan susulan Kementerian Perumahan Rakyat atas 100 pengembang yang menyelewengkan aturan hunian
berimbang. Laporan tersebut menindaklanjuti laporan 191 pengembang yang dilayangkan pada pertengahan Juni
lalu. Ketua Umum DPP REI Eddy Hussy mengatakan tidak ada tembusan yang masuk ke REI mengenai laporan
tersebut. Dia juga belum mengetahui siapa pihak pengembang yang namanya dikantongi oleh Kejaksaan dan
Kapolri.
Kemenpera menginginkan batasan harga sebagai paramater, tetapi REI menginginkan batasan luas yang menjadi
patokan. persepsi Inilah yang akan kami samakan terlebih dahulu dengan pihak kemenpera untuk menjawab segala
laporan dan tuntutan. Jika sudah menemui titik temu, para pengembang akan lebih mudah untuk mengeksekusi
rumah murah hunian berimbang.

Faktor yang menentukan nilai sebuah lokasi antara lain :

Kedekatan dengan pusat/ magnet aktivitas kota.

Ketersediaan utilitas kota seperti air, listrik, dan telepon.
Kemudahan aksesibilitas (pencapaian).
Aktivitas penunjang yang ada di sekitar lokasi, seperti layanan perbankan, rumah sakit dan
tempat rekreasi.
Lingkungan di sekitar lokasi, menyangkut di dalamnya bidang keamanan, kebersihan lingkungan
dan estetika lingkungan.

Lokasi merupakan faktor terpenting untuk berinvestasi pada real estate. Location,Location,Location adalah slogan
yang selalu didengungkan oleh seorang investor berkelas dalam melakukan investasi di bidang real estate. Dalam
memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak terlebih dahulu,

Strategi Pemasaran Real Estate (RE)

Arsitek ataupun profesi lain yang berperan sebagai agen real estate, hampir dapat dipastikan akan mengalami
tantangan umum seperti persaingan yang ketat dan pasar yang menurun. Salah satu cara untuk membantu
meningkatkan bisnis dan menonjol dari kebanyakan agen real estate adalah menggunakan berbagai strategi
pemasaran terlebih di kota-kota besar yang memiliki banyak kompetitor dari dalam kota maupun dari luar kota
(urbanisme). Hal ini memerlukan strategi pemasaran yang khusus untuk menjaga keberlagsungan usaha real estate.

Selain itu bila biaya pemasaran dapat ditekan ecara minimal pada sisi lain pula sehingga dengan cara ini akan
dapat meningkatkan kualitas fisik karya arsitektur suatu perumahan real estate. Strategi pemasaran sendiri terdiri
dari berbagai jenis, mulai dari strategi sederhana seperti brosur, dengan media surat kabar hingga pameran yang
dengan cara memiliki stand khusus di gedung pameran atau di mall. Selengkapnya strategi pemasaran RE terdapat
5 jenis yakni :

1. Bentuk Aliansi
Yang dimaksud dengan membentuk aliansi adalah membentuk ikatan kerjasama dengan profesional real estate
lainnya di daerah Anda seperti pengurus hipotek, penilai properti. Dengan merujuk klien kepada orang lain, mereka,
pada gilirannya, akan mengirim cara bisnis Anda. Bentuk pemasaran gratis dapat membantu mengurangi biaya
pemasaran keseluruhan serta menghemat jumlah waktu yang dibutuhkan untuk dmencari calon pelanggan.

2. Tetap Berhubungan Dengan Klien

Tetap berhubungan dengan klien maksudnya membina relasi yang berkesinambungan dengan klien bahkan setelah
mereka membeli atau menjual rumah. Mudah, tanpa biaya metode komunikasi adalah mengirimkan newsletter email
biasa diisi dengan tips perawatan rumah dan informasi mengenai perubahan di pasar real estate. Ini akan membuat
Anda ada dalam pikiran mereka untuk waktu berikutnya jika mereka akan membeli, menjual. Kemungkian besar
mereka juga akan merekomendasikan ke pada teman-temannya jika kemampuan sosial seorang petarung di real
estate baik.

3. Gunakan Internet
Gunakan Internet untuk meningkatkan upaya pemasaran Anda dengan cara web site khusus atau melalui web site
internal khusus atau melalui web site yang telah tersedia secara umum seperti
obeo.com atau tokobagus.com memungkinkan Anda untuk menggunakan virtual tours untuk menyediakan cara
tambahan untuk klien potensial untuk melihat rumah dijual. Hal ini dapat lebih efektif daripada posting foto, karena
menawarkan fitur pembeli seperti mampu untuk melihat apa rumah akan terlihat seperti jika itu dicat warna yang
berbeda.

4. Bersikap terbuka secara sosial

Yang dimaksud bersikap terbuka secara sosial maksudnya adalah bersikap ramah dan menyenangkan. Dengan
sikap yang dingin atau tertutup, anda mungkin akan dianggap tidak membuat nyaman/ tidak menyenangkan atau
bahkan mengganggu oleh klien potensial. Sebaliknya, berusaha untuk bersikap ramah, terbuka, friendly, bertemu
orang-orang secara pribadi dengan menghadiri acara publik seperti pameran dan acara olahraga , dan bergabung
dengan organisasi masyarakat seperti kamar dagang. Anda akan mendapatkan untuk bertemu orang-orang dalam
pengaturan yang lebih santai, dan Anda bisa bertukar kartu bisnis.

5. Gunakan Media Sosial

Gunakan situs-situs media sosial seperti Twitter sebagai alat pemasaran gratis. Sosial media memungkinkan Anda
untuk mengirim pandangan dan informasi tentang real estate, dan jaringan dengan profesional real estat serta
orang-orang yang mungkin berada di pasar untuk membeli atau menjual rumah. Hal ini juga dapat membantu Anda
menjangkau orang-orang dari daerah yang berbeda yang mungkin mempertimbangkan untuk pindah ke kota Anda.
BAB 6
BENTUK, JENIS DAN GARIS BANGUNAN
RUMAH TINGGAL

A. RUMAH BERDASARKAN BENTUK PENGGUNAANNYA :

a. Rumah tangga tunggal : rumah yang mempunyai satu pintu bebas dengan jalan masuk sendiri, misalnya
rumah-rumah di kota, villa.
b. Rumah tangga majemuk : suatu rumah tinggal yang mempunyai beberapa pintu masuk.
c. Rumah berpindah tempat : rumah yang tidak menetap dalam satu lokasi misalnya trailer pada rumah mobile.
d. Rumah bukan untuk tempat tinggal : misalnya rumah yang bersifat darurat atau non permanen karena
dibangun untuk penanggulangan akibat bencana alam, keadaan darurat perang dan sebagainya.

B. RUMAH BERDASARKAN JENISNYA :

a. Rumah tunggal (detached house) : rumah yang berdiri sendiri pada persil yang terpisah dengan
rumah di sebelahnya.
b. Rumah kopel (semi detached house) : rumah yang umumnya berada satu persil terdiri dari 9 (dua unit) rumah
tinggal dimana atapnya menjadi satu.
c. Rumah deret (row house) : suatu jenis hunian yang bangunan/unit rumahnya menempel satu
sama lain, yang pada umumnya maksimal berderet sejumlah 6 unit.
d. Rumah tipe Maisonette : rumah tinggal yang terdiri dari dua lantai, bisa berupa 1 lantai satu untuk
kegiatan umum (publik), seperti: ruang makan keluarga, dapur dan lantai dua khusus untuk ruang-
ruang privat, seperti: ruang-ruang tidur.
c. Apartment : Sebuah bangunan besar yang umumnya bertingkat banyak dan terdiri dari unit-unit hunian;
setiap unit dapat terdiri dari 1-3 lantai.
f. Rumah inti : rumah yang hanya terdiri dari ruang-ruang pokok (tidak lengkap) yaitu WC kamar tidur
dapur dan 1 ruang serbaguna; yaitu yang perkembangannya di kemudian hari dapat dilakukan
penghuni sendiri sesuai arahan dari pengelola. Luas minimum 12 m dan dimungkinkan untuk
dikembangkan menjadi rumah sederhana lengkap dengan luas minimum 36 m. Ada jenis lain
yaitu rumah sub inti yang hanya terdiri dari KM/WC dan satu ruangan serbaguna.
g. Rumah tumbuh : yaitu rumah yang dibangun secara bertahap sesuai dengan kemampuan penghuni,
tetapi denah keseluruhan telah dirancang.
h. Rumah berjenjang ('terrace house') : rumah yang mempunyai taman dan umumnya bertingkat dibangun pada
tapak yang berlereng/miring.
i. Split-level-house : rumah yang memiliki mezzanin sebagai fungsi dari tiap aktivitas, misal : ruang keluarga dan
ruang tamu terpisah lantainya tapi berbeda ketinggian (split).
j. Rumah taman (court house): rumah yang mengelilingi satu ruang terbuka di tengah; istilahnya rumah yang
beratrium.
 Gambar 4
Rumah berdasarkan Tipe atau Bentuknya
 C. RUMAH BERDASARKAN LANGGAMNYA
Rumah berdasarkan gaya atau langgamnya terdiri dari : Rumah Tropis, Rumah Gaya
Rennaisance, Rumah Gaya Mediterania/Spanyol, Rumah Gaya Modern dan Rumah Gaya Modern
Minimalis. Dengan catatan rumah tersebut adalah rumah yang ada pada saat ini bukan rumah
tradisional. Berikut di bawah ini adalah beberapa contoh ilustrasi :

Rumah
Gaya Rennaisance
Rumah Gaya Tropis

Rumah Gaya Mediterania/ Gaya Rumah Gaya Modern Minimalis

Spanyol

Gambar 5
Rumah Berdasarkan Gaya atau Langgamnya
BAB. 7
PENERAPAN ANALISIS REAL ESTATE
DALAM PROYEK PERUMAHAN

Analisis ekonomi adalah analisis yang mendasar dalam perumahan (real estate), selain daripada teori-teori yang
sifatnya kualitatif sebagaimana telah diuraikan pada bab-bab senbelumnya. Pada bab 3 telah diuraikan hal-hal
mendasar mengenai strategi ekonomi mengenai perumahan dan permukiman, adapun pada Bab 6 ini akan
diuraikan mengenai analisis real estate dengan metoda ekonomi teknik. Hal ini penting untuk dipelajari karena teori-
teori kualitatif perumahan, memerlukan analisis kuantitatif yang sangat memadai. Juga untuk perumahan menengah
ke bawah, hanya untuk real estate memiliki perbedaan prosedural dan mekanisme yang berbeda, lebih rumit dan
detail sifatnya.

Menurut Duhaime (2011), real estate intinya memiliki defiisi suatu nilai investasi terhadap lahan yang harus memiliki
peningkatan (signifikan). Perumahan adalah hanya salah satu dari real estate, villa, hotel dan lain sebagainya yang
pada intinya meningkatkan nilai lahan dan juga kawasan di sekitarnya termasuk dalam kategori real estate. Dalam
sehari-hari real estate memiliki pergeseran fungsi yakni perumahan untuk kategori menengah ke atas, seringkali
bisa jadi sebagai kawasan elit saja.

Real Estate adalah salah 1 jenis dari beberapa kategori perumahan Real Estate merupakan perumahan dengan
karakter khusus yakni memiliki lokasi di lokasi yang strategis, memiliki kualitas desain yang lebih tinggi, dan memiliki
material bangunan yang juga lebih baik. Pengertian secara mendasar mengenai real estate sendiri adalah :
Tentunya dengan adanya permasalahan sosial yang berbeda pula. Biasanya masyarakat pada lingkungan real
estate sifatnya lebih individualistis daripada di lingkungan perumahan BTN atau di lingkungan kampung kota (urban
village).

Kota-kota di Indonesia sebenarnya telah berkembang cepat, hanya beberapa saja yang dapat dikatakan pesat, ada
lebih banyak kota yang belum berkeadilan, kurang memiliki fasilitas publik dan memiliki permasalahan lingkungan
hidup. Bandung adalah ketegori kota yang tengah berkembang pesat dengan walikotanya yakni Ridwan Kamil,
Bandung terlihat lebih terencana secara makro, memperhatikan aspirasi masyarakat bawah dan juga
memperhatikan perancangan ruang publik yang cukup signifikan. Hanya aspek infrastruktur yang memerlukan
perbaikan. Maka real estate adalah suatu ilmu ekonomi dalam perumahan yang tidak terlepas dari ilmu-ilmu lainnya,
seperti infrastruktur, lingkungan hidup dan lain-lain. Rumus-rumus teori strategi perumahan perlu didalami secara
lebih lanjut dengan teori-teori kenaikan harga rumah, tingkat suku bunga dan juga rincian deskriptif fenomena inflasi
dan faktor-faktor penyebabnya. Hal ini akan diuraikan lebih lanjut di bawah ini.

A. FUNGSI DAN PERAN ANALISIS REAL ESTATE MELALUI ILMU EKONOMI TEKNIK

Parameter kemajuan dan perkembangan suatu perusahaan di bidang properti atau real estate adalah dilihat melalui
pengelolaan ekonomi dan keuangan perusahaan. Dalam perusahaan yang bergerak pada bidang pengembangan
proyek perumahan (properti), pengelolaan ekonomi teknik yang transparan dan professional sangat dibutuhkan
karena sangat berguna dalam menjaga kestabilan perusahaan-perusahaan real estate baik milik swasta maupun
milik pemerintah. Analisis real estate dengan metoda ekonomi teknik juga penting untuk prediksi pengembangan
proyek-proyek perusahaan tersebut. Ekonomi yang transparan dapat menekan harga jual rumah sehingga lebih
terjangkau oleh masyarakat. Hal-hal yang sifatnya tidak transparan seperti: tingkat korupsi, waktu yang terlalu
panjang dalam pembangunan atau terlibatnya subyek-subyek yang tidak profesional hanya mengandalkan tingkat
kedekatan (nepotism), dapat ditekan se optimal dan seobyektif mungkin.

Sebagaimana kita ketahui harga jual rumah di Indonesia seringkali memiliki kenaikan yang kurang rasional. Hal ini
dapat menjadi salah 1 faktor yang membuat nilai inflasi saat ini menjadi tidak terkendali. Sebagai salah satu benda
yang memiliki nilai ekonomi tinggi, sektor perumahan menuntut analisis ekonomi teknik yang memadai. Ekonomi
teknik dapat ditafsirkan sebagai upaya pengambilan keputusan yang didasarkan atas perbandingan harga dari
kegiatan-kegiatan dikaitkan dengan biaya yang dikeluarkan. Pengambilan keputusan tersebut merupakan pilihan
dari kegiatan-kegiatan yang akan dijalankan oleh perusahaan seperti konstruksi, produksi, serta yang berupa
pelayanan jasa. Realisasi dari keputusan-keputusan yang diambil oleh perusahaan antara lain dapat berupa
investasi tenaga manusia (resource), peralatan (perangkat pendukung), dan budget (anggaran) yang akan
digunakan pada seluruh bagian struktur organisasi perusahaan.

Adapun implikasi ekonomi teknik dalam proyek perumahan berupa pematangan lahan yang merupakan salah satu
tahapan dalam proses pembangunan perumahan, kemudian pada proses perencanaan, konstruksi, pelaksanaan
hingga pemasaran. Tahap pematangan lahan terdiri dari pembebasan tanah, prasarana kawasan (urug-pagar-jalan)
dan sarana kawasan (infrastruktur- fasilitas umum). Perencanaan kegiatan yang baik dan pengendalian penggunaan
biaya pada tahap pematangan lahan merupakan titik tolak keberhasilan pelaksanaan proyek perumahan maupun
bidang konstruksi lainnya. Hal tersebut bisa terjadi karena di dalamnya terdapat salah satu tahapan yang cukup
banyak membutuhkan dana sepanjang operasional pelaksanaan proyek konstruksi maupun proyek perumahan yaitu
pembebasan tanah.

B. KONSEPSI TENTANG NILAI UANG

Sebuah perusahaan lazimnya menggunakan uang sebagai alat pembayaran yang utama dan juga dapat digunakan
sebagai alat untuk menafsirkan nilai keputusan yang akan diambil dalam mempersiapkan investasi perusahaan
tersebut. Uang dapat berupa: giro, bilyet ataupun berupa uang secara real. Namun saat ini perkembangan teknologi
sudah begitu canggih, orang yang jauh di negeri di balik belahan bumipun dapat berinvestasi di negeri lain,
sepanjang memiliki uang. Teknologi transfer sudah demikian berkembang pesat dan beragam. Di satu sisi hal ini
sebenarnya sangat memberi kemudahan. Tetapi sebenarnya memiliki sisi negatif yakni tanpa pemantauan dari
pemerintah secara ideah, maka akan membuat tingkat marginalisasi yang tajam. Dalam artian yang kaya semakin
kaya dan yang miskin semakin miskin.

Uang juga memegang peranan yang sangat penting dalam operasional perusahaan. Segala sesuatu perlu
diperhitungkan secara teliti guna merealisasikan perencanaan (konsep) dan perancangan (pembuatan desain) agar
nilai ekonomis suatu proyek dapat dimaksimalkan setinggi mungkin. Untuk menjalankan usahanya, perusahaan
properti biasanya menjalin hubungan dengan pihak pemberi pinjaman modal yang berfungsi sebagai rekanan yang
akan membantu perusahaan dalam hal keuangan (pihak bank).

Menurut Kuiper (1971) dalam Robert J. Kodoatie dua dasar pemikiran dalam hal keuangan yang ditekankan pada
konsep alami/logika bukan perhitungan secara sistematis adalah bila seseorang meminjam uang kepada orang lain
maka ia berhak mendapatkan hadiah berupa bunga (interest). Kemudian dasar pemikiran yang kedua adalah
sejumlah uang pada masa sekarang, dengan mendapat bunga dari waktu kewaktu dan semakin lama semakin
besar, tergantung pada tingkat suku bunga dan periode waktunya. Sebaliknya sejumlah uang pada suatu waktu
yang akan datang adalah ekuivalen dengan sejumlah uang yang lebih kecil, tergantung pada tingkat suku bunga dan
periode waktunya. Pemberi pinjaman (lender) dan peminjam (borrower) melihat bunga dari dua sudut pandang yang
sama dan berbeda. Persamaannya uang yang dipinjam akan terus berlipat ganda (compound) kuantitasnya.
Perbedaannya adalah pemberi pinjaman melihat bunga sebagai suatu bentuk hadiah atau kompensasi dari uangnya
bila uang tersebut dipakai untuk keperluan lain, sedangkan pihak peminjam melihat hal tersebut sebagai beban yang
akan selalu bertambah bila periodenya semakin panjang, sehingga peminjam harus dapat memanfaatkan pinjaman
tersebut untuk suatu aktivitas atau usaha.

C. BUNGA DAN SUKU BUNGA

Adapun nilai bunga diartikan sebagai uang dengan jumlah yang harus dibayarkan karena perusahaan sudah
menggunakan uang tersebut dengan nilai atau jumlah tertentu. Sementara suku bunga dapat diartikan sebagai
bunga dengan nilai tertentu setiap satu satuan waktu dibandingkan dengan uang yang harus dibayarkan kepada
pemberi pinjaman. Bunga dan suku bunga biasanya digunakan sebuah perusahaan dalam pengelolaan keuangan
termasuk dalam perumahan atau real estate lazimnya melalui jasa bank atau langsung ke developer untuk beberapa
perusahaan developer kontemporer apartemen saat ini. Beberapa macam ragam pengembalian pinjaman terhadap
pemberi pinjaman yang sering digunakan dalam kredit perumahan, diantaranya :
1. Pembayaran bunga setiap bulan, dengan membayar bunga dan pinjaman pokok pada tahun terakhir (pada
saat jatuh tempo).
2. Setiap tahun harus membayar bunga dan mengangsur pembayaran sebagian utangnya.
3. Pembayaran tiap tahun atau setiap bulan merata. Jumlah total pembayaran tiap angsuran sama. Cara ini
merupakan salah satu cara yang paling sering digunakan dalam kredit perumahan, yang disebabkan oleh :
a. Jumlah nilai kredit perumahan cukup besar
b. Kemampuan setiap orang untuk menabung tidak sama dan biasanya terbatas
c. Jangka waktu kredit biasanya sangat panjang (bisa sampai puluhan tahun). Untuk saat ini ada
perubahan, jika dahulu bisa hingga 25 tahun, saat ini mayoritas maksimum adalah 10 atau 15 tahun.
Bahkan untuk apartemen banyak ditawarkan secara cash bertahap atau cash.
4. Pengembalian bunga maupun pokoknya dilakukan pada saat terakhir pembayaran.

D. PENGGUNAAN MATEMATIKA UANG

Perhitungan pada pelayanan para pengguna jasa perbankan menggunakan perhitungan beberapa rumus dengan
penggunaan istilah-istilah berikut.

P
P/F A/P
F/P P/A ,
,
, , i%,
i%,
i%, i%, n
n
n n
A/F , i%,n

A F/A , i%,n F
Diagram 2 . Faktor-faktor penghubung antara P, F, dan A
Sumber : Sastra (2005), dkk dalam Perencanaan dan Pengemabangan Perumahan
Keterangan :
I = tingkat suku bunga
n = jangka waktu
P = Present Value (nilai sekarang)
F = Future Value (nilai yang akan datang)
;;;;A = Annuity (pembagian seri merata dari suatu pembayaran)

Adapun jenis-jenis perhitungan yang sering digunakan sebagai dasar analisis ekonomi teknik dalam proyek
perumahan adalah sebagai berikut :

1. Future Value (F), diketahui P, i %, n

Rumus digunakan untuk mengetahui nilai uang pada jangka waktu n yang akan datang apabila diketahui
besarnya uang pada saat ini.

F = P (1 + i)n

(1 + i)n = faktor jumlah berganda

2. Present Value (P), diketahui F, i%, n

Digunakan untuk mengetahui nilai uang pada saat sekarang, dari jumlah uang yang akan datang.

1
P=F
(1 + i)n

3. Annuity (A), diketahui F, i %,n

Untuk mengetahui besarnya annuity (A) dari suatu nilai yang akan datang.
1
A=F
(1 + i)n

4. Annuity (A), diketahui P, i %,n

Digunakan untuk mengetahui A, diketahui P, i%, n.

1(i + 1)n
A=P
(1 + i)n -1

5. Future Value (F), diketahui A, i %, n

(1 + i)n -1
F=A
i
6. Present Value (P), diketahui A, i%, n
(1 + i)n -1
A=P
i (1 + i)n
E. COST AND BENEFIT ANALYSIS (CBA)

Cost and Benefit Analysis (CBA) atau analisis manfaat dan biaya dalam suatu proyek perumahan memiliki peranan
penting sebagai bagian dari evaluasi proyek (project evaluation), yang dapat menentukan suatu proyek layak
dilaksanakan atau tidak. Menurut Kuiper (1971) dalam Robert J. Kodoatie menjelaskan bahwa manfaat analisis
ekonomi teknik pada suatu proyek pembangunan akan mengarahkan para perencana dalam menentukan pilihan
terbaik dari beberapa alternatif hasil perencanaan yang dipilih.

Penentuan alternatif dapat berupa perbandingan biaya dan juga dapat melibatkan unsur resiko yang mungkin
terjadi. Selain itu analisis ekonomi dapat juga dikembangkan dengan berbagai macam biaya berdasarkan asas
manfaat dari proyek tersebut. Untuk saat ini hal ini sangat penting metoda CBA untuk dipergunakan, karena lahan
yang semakin terbatas, material yang semakin mahal dan demikian pula biaya untuk tenaga pekerja dalam
pelaksanaan pembangunan arsitektural. Misalnya saja kamar yang lazimnya berukuran 3 x 3 meter, pada kondisi
kebutuhan manusia yang semakin efektif dan memperhatikan efisiensi, dapat disesuaikan menjadi 2,5 x 3 meter.
Lalu antara ruang tamu dan ruang keluarga dapat disatukan menjadi living room, karena seringkali bertamu mulai
menjadi aktivitas yang penting hanya pada saat-saat tertentu. Perilaku masyarakat mulai ada perubahan banyak
bertemu di ruang luar dengan alasan jarak. Selain itu furniture interior kini juga lebih efisien ringan dan tipis sehingga
anthropometri kebutuhan ruang gerak dapat disesuaikan lebih minimalis tanpa mengurangi kebutuhan dasar.

Harga untuk pengurangan 3 meter persegi tidak murah untuk saat ini, jika diperhitungkan biaya pembangunan 4 juta
permeter persegi maka dapat mengefektifkan 12 juta rupiah, jika ada 3 kamar diefektifkan maka akan menghemat
36 juta rupiah. Harga saat ini bukanlah hal yang sederhana, pada tingkat persaingan kehidupan masyarakat global,
Indonesiapun masih harus belajar dari negara-negara seperti : Jepang, China, atau negara-negara maju lainnya.
Efektifitas ruang dan aplikasi temuan teknologi material baru haruslah diaplikasikan sehingga harga rumah dapat
ditekan, dengan tanpa mengurangi kualitas sehingga back log (ketidakterpenuhan) yang tinggi kebutuhan
perumahan dapat lebih tercapai.
BAB 8
ESTIMASI NILAI DAN HARGA DALAM REAL ESTATE

Harga dalam produk real estate adalah faktor yang sangat signifikan dalam menentukan keberhasilan penjualan
produk real estate. Untuk menentukan harga ada pengetahuan khusus

P subject = P (comparable) D (differences)

P (comparable) = Harga subyek real estate yang sebanding

D (differences) = Faktor-faktor yang membedakan dari subyek yang dibandingkan (kekhususan tertentu).

Penentu Price (P) adalah :

1. Karakter penjual (sales)
2. Karakter harga (persepsi antara sales dan subject property)
3. Nilai dollar.
4. Rekonsiliasi harga tetap

Sementara faktor-faktor penentu nilai (value) berbeda dengan harga. Mengenai nilai (value), sifatnya lebih bersifat
abstrak dengan kata lain terkait dengan faktor-faktor tidak langsung (eksternal).

Faktor-faktor yang menentukan nilai (value) adalah :

1. Perubahan kepemilikan.
2. Keuntungan dan Cicilan.
3. Perhitungan pajak.
4. Pembelian dan keuntungan.
5. Resiko properti.

Sementara itu terdapat 3 faktor yang dapat menentukan sistem marketing RE dan harga jualnya, yakni :
1. Skala Proyek.
2. Target
3. Tahapan Pembangunan Proyek RE

ANTISIPASI

PERSAINGAN KESEIMBANGAN

Diagram 3
Siklus dalam RE, kelaziman yang terjadi adalah Masalah Persaingan, dalam
hal ini diperlukan analisis kuantitatif maupun kualitatif untuk keseimbangan
atau target yang ingin dicapai.
BAB 9
ANALISIS MANFAAT DAN BIAYA
DALAM PERUSAHAAN REAL ESTATE

Sebuah perusahaan dalam menjalankan proyeknya pasti akan mengkaji dan menggali berbagai manfaat, manfaat
itu dapat ditafsirkan sebagai seluruh bentuk penerimaan yang dapat diperkirakan dan diperhitungkan akan diterima
dari suatu proyek yang sedang dijalankan. Penerimaan dan pengeluaran suatu perusahaan dapat diukur dengan
menggunakan uang secara langsung (tangible) maupun tidak dinilai secara langsung dengan uang (intangible).
Adapun sistem penerimaannya secara langsung (direct) maupun tidak langsung (indirect).

Rumah merupakan salah satu jenis barang yang dapat dinilai langsung dengan uang karena rumah dan tanah yang
diperjualbelikan di pasar properti memiliki nilai tertentu. Bentuk penerimaan dan pengeluaran yang dapat dinilai
dengan uang yaitu segala barang dan jasa yang diperjualbelikan di pasar, tempat perbelanjaan, dan sebagainya.
Sedangkan bentuk penerimaan dan pengeluaran yang intangible yaitu hal-hal yang bersifat kualitatif, seperti
kebanggaan atas profesi, kemampuan teknologi, semangat patriotism, dan lain-lain.

Manfaat dari sebuah perusahaan properti yaitu manfaat langsung (direct benefit) dan manfaat tidak langsung
(indirect benefit). Manfaat langsung seperti pembangunan perumahan yang menghasilkan rumah tinggal (hunian),
pembangunan jembatan dan jalan tol yang menghubungkan suatu daerah dengan daerah lainnya. Manfaat tidak
langsung seperti dengan adanya pembangunan perumahan maka pembangunan sarana dan prasarana suatu
wilayah dapat berkembang pula sehingga dapat meningkatkan pendapatan ekonomi masyarakat setempat.

Diagram 4. Tiga Parameter Analisis Manfaat dan Biaya

Sumber : Yosita (2015) - hasil analisis
Kemudian manfaat dari suatu proyek dapat diklasifikasikan menjadi empat, yaitu :

Diagram 5. Empat Manfaat dalam Proyek

Sumber : Sastra (2005), dkk dalam Perencanaan dan Pengemabangan Perumahan

Tiga Parameter dalam melakukan Analisis Manfaat dan Biaya real estate menurut Kuiper (1971) dalam Robert J.
Kodoatie, yaitu :

1. Manfaat Langsung (direct benefit), yaitu manfaat yang langsung dapat diperoleh dari suatu proyek.
Misalnya pembangunan PLTA yang menghasilkan listrik, pembangunan jalan tol, dan lain-lain.
2. Manfaat tidak langsung (indirect benefit), seperti pembuatan suatu jembatan yang menjadikan suatu daerah
berkembang industrinya; karena dibangun PLTA pada suatu daerah maka tingkat pendapatan pemerintah
dari pajak jadi meningkat.
3. Manfaat nyata (tangible benefit), yaitu manfaat nyata yang dapat diukur dalam bentuk suatu nilai uang.
4. Manfaat tidak nyata (intangible benefit), misalnya perasaan aman terhadap banjir sesudah terdapatnya
proyek pengendalian banjir dan sebagainya.

Dasar-dasar ekonomi teknik untuk real estate di atas memiliki urgensi khususnya untuk mengalisis nilai ekonomi dan
juga logika kesesuaian antara harga rumah dengan tingkat inflasi. Apabila dimasukkan pada rumus di atas, saat ini
terjadi signigikansi ketidaksesuaian antara harga rumah dengan daya beli (affodability) masyarakat.

Perumahan masih sebagai komoditi yang laris hanya kebanyakan pada masyarakat menengah ke atas. Untuk
menengah dan masyarakat miskin belum terkelola optimal setelah adanya PNPM pada kepemimpinan SBY.
Pemerintah belum terlihat serius menangani hal ini. Pemahaman para peneliti dan juga para arsitek yang rasional
mengenai hal ini sangat diperlukan untuk mengimbangi kondisi ini dan juga permasalahan back log perumahan
seperti dijelaskan di awal.
DAFTAR PUSTAKA
Henry, Sannoff (1977); Method of Architectural Programming, Dowden Hutchinson Ross Inc.,
London.
Poerbo, Hasan (1999); Lingkungan Binaan untuk Rakyat, PPLH ITB-Yayasan Akatiga, Bandung.
________,(1983): Pedoman Perencanaan Lingkungan Pemukiman Kota, Departemen PU,
Cetakan ke-3, Jakarta.
Sastra, S & Marlina E, 2006, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Penerbit ANDI,
Yogyakarta.
Rascof Spenser, 2014, The New Rule of Real Estate
Surowiyono, Tutu, T.W. (1996); Dasar Perencanaan Rumah Tinggal, Pustaka Sinar Harapan,
Jakarta.
Yudohusodo, Siswono dkk. (1991); Rumah untuk Seluruh Rakyat, Inkoppol, Jakarta.