PROGRAM INVESTASI DAN PENGELOLAAN

PROGRAM INVESTASI

Investasi Masyarakat Dan Swasta

Dalam rangka perwujudan kawasan Terpadu PPIB dan TBT Kota Tegal ini harus
ditingkatkan peran serta 3 faktor utama pembangunan yaitu masyarakat, swasta dan
pemerintah. Khususnya untuk masyarakat, peran sertanya harus ditingkatkan
sehingga bukan lagi bersifat pasif dalam menerima pembangunan namun harus
berperan aktif dan turut serta memelihara dan memanfaatkan dari seluruh rencana
pengembangan kawasan pada umumnya. Adapun bentuk kemitraan yang dapat
dilaksanakan dalam tahapan pembangunan adalah sebagai berikut:
a. Kemitraan antara instansi pemerintah diatasnya yang saling berkaitan dalam
proses pembangunan dan pelaksanaan kebijakan (baik horisontal maupun
vertikal), yang artinya adalah agar senantiasa terjalin komunikasi, koordinasi,
integrasi dan sinkronisasi dalam mengambil kebijakan yang dikeluarkan yang
arahnya pada efisiensi dan efektifitas pelaksanaan program.
b. Kemitraan antara pemerintah dan swasta, yang artinya agar terjalin
komunikasi dan kerjasama yang sejajar dan saling menguntungkan. Strategi
kemitraan disini adalah dengan mengajak peran serta (public-private
partnership) swasta dan masyarakat untuk dalam bentuk kerjasama operasi
(KSO), BOT (Build, Operate, Transfer), BTO (Build, Transfer, Operate), BOO
(ruislag) ataupun dengan bentuk kerjasama lain berdasarkan kesepakatan-
kesepakatan
c. Kemitraan antara sesama swasta, khususnya dalam rencana pengembangan
kawasan PPIB dan TBT ini adalah antara pengelola dengan pengusaha besar,
yang intinya adalah untuk membuat pengelolaan kawasan dapat berkembang
dan berkelanjutan atau bahkan bisa meningkatkan pendapatan tidak sekedar
menutup biaya operasional.

Dalam pengembangan kawasan PPIB dan TBT ini, kemitraan antara pemerintah
dengan pihak swasta dan masyarakat harus makin ditingkatkan. Rencana
pengembangan tidak hanya sekedar pembangunan fisik akan tetapi lebih penting
kepada bagaimana pengelolaan kawasan ini tidak tumpang tindih antar instansi
terkait.
Beberapa cara bermitra dengan swasta dapat melalui bentuk kerjasama operasi
(KSO), BOT (Build, Operate, Transfer), BTO (Build, Transter, Operate). Berikut
secara ringkas disampaikan beberapa bentuk kerjasama dengan swasta :
1) Konsep "Built, Operate and Transfer' (BOT), dimana swasta membangun,
mengoperasikan dan memperoleh pendapatan dari suatu fasilitas selama
jangka waktu tertentu yang disepakati. Variasi dari pola BOT adalah BOL
(Build - Operate - Leasing) dan BOO (Build - Operate - Owning). Pola BOO
yaitu membangun, mengoperasikan, meleasing, biasanya proses
penentuannya sambil berjalan. Artinya, semula mungkin pola BOT, namun
karena pihak developer menghendaki pcngembalian modal yang segera
lantas meleasingkan proyeknya. Pola BOO (membangun-mengoperasikan-
memiliki), biasanya juga diputuskan belakangan. Umumnya pemilik tanah
merasa enggan untuk menjual tanah pada saat dimulainya proyek, dengan
menunggu sampai periode tertentu baru dijual, berarti ada capital-gain bagi
pemilik tanah, karena tentunya harga tanah bisa naik.
2) Konsep "leasing", dimana badan usaha swasta menyewa suatu fasilitas
pemerintah selama jangka waktu tertentu yang disepakati dan memperoleh
pemasukan. Setelah akhir batas waktu perjanjian, fasilitas dikembalikan
kepada pemerintah. Penyewaan atau "leasing" suatu fasilitas pemerintah
melalui konsesi terbatas pada perusahaan swasta nampaknya bisa
dilaksanakan dalam kerangka perundang-undangan di Indonesia.
Investasi Pemerintah Kota

Pemerintah Kota Tegal melalui dinas terkait dalam program investasi

pengembangan kawasan ini memiliki fungsi-fungsi sesuai dengan kewenangannya.
Sesuai dengan fungsinya dalam pembangunan, Pemerintah Daerah dapat saja
terlibat langsung maupun tidak langsung dalam fungsi-fungsi atau bentuk-bentuk
kegiatan ekonomi. Dalam fungsi pengaturannya, pemerintah daerah sebagai
penyedia atau penyelenggara jasa tentang perumusan dan penegakan peraturan-
peraturan, misalnya dalam hal pengaturan kegiatan-kegiatan khusus tentang tata
guna tanah, konsolidasi pembebasan tanah, pengaturan bangunan, dan lain
sebagainya. Dalam hal ini juga menyangkut penyediaan pelayanan lingkungan
seperti jalan, penerangan, pembuangan sampah, telepon, drainase, dan lain-lain.
Pemerintah daerah merupakan perencananya dan merupakan penyelenggara untuk
sektor-sektor tertentu.

Penyediaan sarana dan prasarana yang merupakan tanggung jawab pemerintah

daerah tidak menutup kemungkinan untuk melibatkan peran serta swasta dan
masyarakat di dalamnya, dalam mengembangkan sektor ini. Partisipasi masyarakat
dan swasta dalam kaitannya dengan pembangunan dan peningkatan jalan dan
drainase bisa saja dalam bentuk kontribusi nilai tanah yang dimiliki terutama
masyarakat atau swasta yang dilalui atau ditepi lokasi penyelenggaraan
pembangunan, baik secara sukarela, kontribusi maupun kompensasi. Hal ini dapat
berjalan mengingat dengan kawasan perekonomian mereka akan memperoleh
keuntungan dalam bentuk kenaikan harga tanah.
Di samping itu dengan adanya pengembangan ini akan dapat membuka akses
kegiatan perekonomian dari daerah/desa sekitar kawasan. Dalam hal ini swasta
yang menanamkan investasi dapat pula diikutsertakan untuk berpartisipasi pada
pembangunan prasarana dasar misalnya dalam bentuk kontribusi dana atau modal
untuk pembangunan terutama bagi prasarana di sekitar kawasan. Bentuk peran
serta ini dapat berupa pembangunan atau penyediaan drainase, taman, dan street
furniture. Pendekatan ini terutama diarahkan untuk bangunan-bangunan yang
bersifat komersial karena dengan adanya prasarana dan sarana tersebut, pihak
swasta atau investor akan memperoleh keuntungan baik secara langsung maupun
tidak langsung, baik untuk manfaat jangka panjang maupun jangka pendek karena
akan menunjang aktifitas yang terjadi dalam operasionalnya.

Namun demikian, keterlibatan peran serta swasta atau masyarakat ini tidak boleh
meninggalkan fungsi, peran, dan kedudukan Pemerintah Daerah sebagai perencana
dalam tata ruang kota dan bangunan agar pembangunan yang dilaksanakan dapat
terkoordinasi secara efektif dan efisien. Oleh karenanya, pengembangan kawasan
ini bukan hanya menjadi beban dan masalah pemerintah saja, tetapi inisiatif dari
kerjasama antara pihak swasta dan pemerintah dalam beraneka ragam bentuk
realisasi dan kerjasama harus diperhitungkan. Pemerintah tidak mungkin membagi
semua tanggung jawab yang telah ditentukan Undang-undang dengan pihak swasta
atau masyarakat.

Kaitannya dengan rencana pengembangan kawasan Terpadu PPIB dan TBT,

Pemerintah Kota Tegal diharapkan setidaknya dapat memfasilitasi dalam pihak
pengelola menjalin kerjasama (channeling) dengan instansi terkait atau dengan
mitra kerja pemerintah dibidang pengembangan aset. Disamping hal tersebut dalam
rangka penyediaan prasarana penunjang kawasan misalnya prasarana air bersih,
Iistrik dan telepon, campur tangan Pemerintah Kota Tegal juga sangat dibutuhkan
dalam menunjang berkembangnya sebuah kawasan. Melalui dinas-dinas terkait
diharapkan dapat mendukung, sehingga program yang didukung pemerintah ini bisa
berkelanjutan seperti yang diharapkan.

Pola Penggalangan Investasi

Terdapat beberapa alternatif pendanaan untuk pengembangan kawasan PPIB dan

TBT Secara garis besar sumber-sumber dana untuk pembangunan ini diperoleh dari
:
1) Pemerintah pusat dalam bentuk DIP departemen teknis
2) APBN
 3) APBD
4) SDO (sumber daerah otonom) dan sumbangan berupa grant dan Inpres
5) PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
6) Pinjaman dari luar negeri
7) Perbankan, melalui program UMKM.
8) Investor. dll

Sumber investasi swasta salah satu sumber yang sangat potensial dan dapat
dipertimbangkan sabagai salah satu alternatif pembiayaan pembangunan.. Dalam
perencanaan pendanaan pembangunan, pengelolaan dan pemeliharaannya dapat
melibatkan pihak swasta.
Untuk peran swasta sendiri dapat terdiri dari bentuk investasi pembangunan yang
bersifat menguntungkan pada prasarana, sedangkan bentuk lain berupa
kompensasi, peran serta atau partisipasi yang diarahkan untuk lingkup prasarana
saja.

MANAJEMEN PENGELOLAAN

Keberadaan peraturan mengenai rencana-rencana bangunan atau rencana teknis

lainnya belum tentu dapat menjamin realisasi pelaksanaan yang baik pula tanpa
didukung kebijaksanaan pengelolaan (manajemen) pembangunan yang tepat. Suatu
rencana haruslah disertai dengan manajemen pengelolaannya sehingga dapat lebih
mudah untuk direalisasikan secara efisien dan efektif.
Dalam rencana pengembangan kawasan PPIB dan TBT menjadi kawasan terpadu,
manajemen pengelolaan menjadi sangat penting. Dengan sistem pengelolaan yang
baik akan dapat mendorong perkembangan yang terarah, efektif dan efisien,
terkendali dan berkelanjutan. Dengan sistem pengelolaan ini diharapkan
pelaksanaan pembangunan di lapangan dapat melibatkan berbagai dinas, Instansi,
investor dan masyarakat dengan segala macam kepentingan dan tanggung
jawabnya dapat berjalan serasi dan saling mendukung tanpa adanya benturan
kepentingan yang dapat merugikan.
Rencana Kelembagaan

Pengelolaan kawasan PPIB dan TBT terpadu akan dilakukan olah unit pengelola
yang dibentuk oleh Pemerintah Kota Tegal. Kelembagaan yang di bentuk di
harapkan dapat di terima oleh semua pemangku kepentingan, sehingga di harapkan
dapat berfungsi secara optimal dalam jangka panjang.

Adapun prinsip-prinsip yang di kembangkan dalam kelembagaan PPIB dan TBT

adalah:
1. Transparansi bagi semua pihak yang berkepentingan untuk mendukung
pengelolaan kawasan PPIB dan TBT.
2. Struktur organisasi yang efisien dengan pengawasan yang efektif dan di kelola
secara professional.
3. Kejelasan tugas pokok fungsi dan tanggung jawab dari masing-masing unit
pengelola kawasan PPIB dan TBT.
4. Implementasi pengelolaan kawasan PPIB dan TBT
5. Kelengkapan peraturan dan penerapan norma hukum dalam pengelolaan
kawasan PPIB dan TBT

Struktur Organisasi

Dalam suatu lembaga harus ada struktur organisasi, demikian halnya dengan
pengelolaan suatu kawasan tertentu. Struktur organisasi dibuat agar supaya dalam
pengelolaan Kawasan PPIB dan TBT nantinya bisa berjalan dengan baik sesuai
dengan tugas pokok dan fungsi masing-masing bagian. Berikut disampaikan secara
umum struktur organisasi bakal pengelola kawasan, namun demikian masih perlu
dibicarakan lebih lanjut sesuai dengan bentuk rencana pengelolaan nantinya.
 Rencana Struktur Organisasi Pengelola Kawasan PPIB dan TBT Terpadu
Desa Kaliwareng

PEMERINTAH KEPALA UNIT INSTANSI

KOTA TEGAL PENGELOLA TERKAIT

KESEKRETARIATAN
& KEUANGAN

UNIT UNIT UNIT

PROMOSI & PELAKSANA TEKNIS PELAYANAN &
PENGEMBANGAN SDM

POKJA-POKJA PELAKSANA LAPANGAN

Pengelolaan kawasan PPIB dan TBT di lakukan dalam upaya mendukung

pengembangan dan pengelolaan yang berkelanjutan. Berkaitan dengan upaya
tersebut diatas, maka program pengelolaan seharusnya berlangsung secara terus
menerus yang dilakukan oleh suatu organisasi pengelola. Organisasi pengelola
dimaksud tidak selalu berbentuk structural dalam otoritas pemerintah. Sesuai
dengan semangat kemandirian kawasan memberikan kewenangan dalam urusan
pembentukan lembaga pengelola yang independen, namun demikian pemerintah
kota tetap merupakan mitra koordinasi dalam mengambil kebijakan yang
menyangkut kepentingan masyarakat. Segala permasalahan yang berkaitan dengan
kawasan PPIB dan TBT diharapkan dapat di selesaikan oleh lembaga itu sendiri
sebagai konsekuensi independensi pengelolaan.
Lembaga pengelola PPIB dan TBT berkewajiban menyusun kebijakan dan
melakukan koordinasi dalam penyelenggaraan program pengelolaan yang
berkelanjutan:
1. Menyusun dan membuat rencana anggaran pengelolaan tahunan (ADART)
2. Mengadopsi dan mengiplementasikan yang berkaitan dengan pengelolaan
PPIB dan TBT terpadu secara berkelanjutan.
3. Menyusun program pengelolaan dan pengembangan kawasan terpadu PPIB
dan TBT beserta rencana pendanaannya.
4. Mendorong upaya-upaya mobilisasi sumber daya manusia, pendanaan dan
tehnologi.
5. Mencegah dan memfasilitasi penyelesaian konflik antar pemangku kepentingan
berkaitan dengan kawasan PPIB dan TBT.
6. Membina kerjasama dengan lembaga terkait baik dengan pemerintah, swasta
dan masyarakat usaha dalam upaya pengelolaan dan pengembangan
kawasan.

Urusan Kesekretariatan dan Keuangan

Berfungsi melaksanakan tugas kesekretariatan, administrasi dan
keuangan/anggaran dalam pengelolaan kawasan PPIB dan TBT, dan secara umum
memiliki tugas pokok dan fungsi:
1. Mengelola urusan rumah tangga dan administrasi perkantoran.
2. Menyusun dan mempublikasikan hasil-hasil pengelolaan kawasan PPIB dan
TBT.
3. Memfasilitasi penyusunan anggaran tahunan pengelolaan kawasan PPIB dan
TBT.
4. Memfasilitasi penyusunan proposal kegiatan dan pencairan dana dari pihak
luar untuk mendukung pengelolaan kawasan.
5. Melaksanakan pengelolaan keuangan termasuk pengelolaan dan pembagian
hasil penjualan dan jasa,
6. Menyusun laporan pertanggung jawaban atas pelaksanaan pengelolaan
keuangan.
7. Merencanakan kebutuhan sarana dan prasarana dalam rangka kelancaran
pengelolaan kawasan PPIB dan TBT.
8. Melaksanakan pengelolaan barang-barang inventaris.
9. Menyusun laporan tahunan pengelolaan kawasan PPIB dan TBT.

Unit Pelaksana Teknis

Unit pelaksana dibentuk untuk melaksanakan tugas dan fungsi teknis pengelolaan
kawasan PPIB dan TBT terpadu yang secara operasional akan melaksanakan
program-program pengelolaan kawasan PPIB dan TBT yang meliputi pemeliharan,
pemantauan, dan pengembangan, untuk:
1. Melaksanakan program-program pengelolaan kawasan PPIB dan TBT yang
direncanakan.
2. Mengembangkan kemampuan kelembagaan pengelolaan PPIB dan TBT.
3. Menyusun rencana kegiatan prioritas berdasarkan kebutuhan pengelolaan.
4. Mengoptimalkan sumberdaya yang ada dalam rangka mendukung pelaksanaan
program pelaksanaan pengelolaan.
5. Mengkomunikasikan dan mengkoordinasikan pelaksanaan program pengelolaan
dengan kepala pengelola dan keuangan.

Urusan Promosi dan Pengembangan

Urusan ini mempunyai tugas menyusun rencana pengelolaan PPIB dan TBT
sebagai kawasan terpadu, kerjasama dan analisis terhadap pemanfaatan fasilitas
yang sudah ada dan rencana pengembangannya, dengan fungsi antara lain:
1. Menghimpun data dan menyiapkan pengembangan dalam menyusun rencana
kegiatan.
2. Menyusun rencana program dan kegiatan pemanfaatan dan pengelolaan PPIB
dan TBT sebagai fungsi kegiatan promosi, seni budaya dan kuliner Kota Tegal.
3. Mengembangkan kerjasama dengan pihak lain untuk mengefektifkan
pengelolaan dan pengoptimalan fungsi PPIB, TBT dan pusat kuliner sebagai
kawasan terpadu.
4. Menyusun pedoman identifikasi dan rencana pengembangan dan penataan
sumber daya dan potensi yang ada pada kawasan.
5. Pelaksanaan tugas koordinasi dengan semua pemangku kepentingan.

Urusan pelayanan
Urusan ini mempunyai tugas memberikan pelayanan masyarakat atau pengunjung,
penyuluhan dan pelatihan dengan fungsi antara lain:
1. Pengembangan sumber daya manusia melalui program pelatihan untuk
mengoptimalkan pengelolaan kawasan PPIB dan TBT.
2. Pelayanan masyarakat untuk meningkatkan dukungan masyarakat terhadap
efektifitas pengelolaan kawasan PPIB dan TBT .
3. Pencarian sumber-sumber kegiatan ekonomi dan sumber pendanaan
pengelolaan PPIB dan TBT sebagai kawasan terpadu.

Organisasi pengelola kawasan PPIB dan TBT sebagai kawasan terpadu harus
dibentuk berdasarkan kesepakatan instansi terkait sebagai lembaga koordinasi,
independen, partisipatif, dan demokratis. Secara operasional organisasi pengelola
kawasan PPIB dan TBT dapat mengakomodir kebijakan dan program di lembaga
terkait yang berhubungan dengan pengelolaan kawasan PPIB dan TBT menjadi
kawasan terpadu pusat promosi bisnis, seni budaya dan kuliner.
KONDISI FISIK DAN RENCANA PENGEMBANGAN
KAWASAN PPIB DAN TBT KOTA TEGAL

KONDISI FISIK
Kondisi fisik kawasan PPIB dan TBT Kota Tegal pada saat ini telah berdiri beberapa
bangunan berikut infrastruktur yang menunjang keberlangsungan kegiatan-kegiatan
promosi dan informasi bisnis serta kegiatanan-kegiatan seni peran dan pentas kebudayaan
Kota Tegal. Secara garis besar kondisi fisik bangunan utama, bangunan pendukung/service
dan kondisi fisik infrastruktur yang telah dibangun pada kawasan ini, secara ringkas dapat
disampaikan pada tabel berikut :

KONDISI FISIK (%)

NO JENIS BANGUNAN VOLUME BAIK RUSAK REKOMENDASI KETERANGAN
A BANGUNAN UTAMA
1 Kios-Kios 48x9 M2 60 40 Rehab sedang
2 Gedung PPIB
Lantai 1 891 M2 70 30 Rehab ringan
Lantai 2 576 M2 80 20 Rehab ringan
3 Gedung TBT (Teater Arena) 1182 M2 80 20 Rehab ringan

BANGUNAN PENUNJANG /
B SERVICE
1 Tugu / Gapura 2 bh 80 20 Rehab ringan
2 Pos Jaga 16 M2 80 20 Rehab ringan
3 Pagar Keliling Kawasan
Pagar Depan M
Pagari Belakang M
Pagar Sisi Barat M
Pagar Sisi Timur M
4 Musholla 102 M2 60 40 Rehab sedang
5 Toilet / Lavatori 112 M2 60 40 Rehab sedang
6 Rumah Genset 60 40 Rehab sedang
7 Tower Air Bersih 1 bh 60 40 Rehab sedang

C INFRASTRUKTUR
1 Akses Jalan Masuk TBT 900 M2
2 Saluran Keliling Bangunan 672 M
3 Saluran Kawasan / Lingk
4 Gorong-Gorong 18 M
5 Penerangan Jalan & Lingk
D LANDSCAPING
1 Area Parkir
2 RTH (Taman)
3 RTH (Lahan Kosong)