ANALISIS SUMBER DANA

1. Modal Asing (Modal Pinjaman)

KSP Makmur Jaya dalam menjalankan usaha meminjam dana dari bank sebesar Rp
500.000.000 dengan bunga sebesar 20% per tahun.
2. Modal Sendiri
a. Modal yang disetor dari pemilik sebagai berikut :
 Riya Dewi Siswati Rp 75.000.000
 Hari Kiswanto Rp 75.000.000
 Tutik Mulyani Rp 75.000.000
 Elysa Novianti Rp 75.000.000
Total Rp 300.000.000
b. Modal yang berasal Simpanan Pokok :
Terdiri dari 20 anggota @ Rp 1.000.000 Rp 20.000.000
c. Modal yang berasal dari Simpanan Wajib :
20 anggota @ Rp 500.000 selama 1 tahun Rp 120.000.000
TOTAL Modal Sendiri Rp 440.000.000

BIAYA KEBUTUHAN INVESTASI

Biaya Prainvestasi
Biaya Pembuatan studi Rp 15.000.000
Biaya Pengurusan izin Rp 25.000.000

Biaya Pembelian Aktiva Tetap

a Biaya Pembelian tanah untuk lokasi koperasi Rp 300.000.000
b Biaya Bangunan dan prasarananya
- Bangunan Kantor 1 buah Rp 210.000.000
- Pembuatan pagar Rp 15.000.000
- Jalan dan penerangan Rp 25.000.000
c Biaya Pembelian Kendaraan
- 1 unit mobil Rp 120.000.000
- 10 unit motor Rp 130.000.000
d Biaya Pembelian Peralatan
- Listrik PLN 15.000 watt Rp 10.000.000
- Genset 2 buah Rp 8.000.000
e Inventaris kantor
- Meja 15 buah Rp 15.000.000
- Kursi 20 buah Rp 10.000.000
- Lemari dan Rak 5 buah Rp 9.000.000
- Komputer 15 buah Rp 23.000.000
- Telepon 3 buah Rp 7.000.000
 - Mesin Fax 3 buah Rp 3.000.000
- AC 4 buah Rp 10.000.000
- Printer 10 buah Rp 5.000.000

Jumlah Kebutuhan Investasi Rp 940.000.000

Dana Yang tersedia Rp 440.000.000
Dana Pinjaman Rp 500.000.000

ANALISIS ARUS KAS

KSP Makmur Jaya dengan investasi senilai Rp 940.000.000, Nilai investasi sebesar Rp
500.000.000 merupakan modal pinjaman dengan bunga 20% per tahun. Umur ekonomis 10
tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus tanpa nilai sisa. Perkiraan pendapatan adalah
Rp 500.000.000,- Biaya Rp 148.000.000,- (belum termasuk penyusutan dan bunga bank).

Berikut arus kas bersih yang diterima pada akhir tahun. :

Penyusutan Investasi Rp 940.000.000

= =
Umur Ekonomis 10 tahun
Penyusutan = Rp 94.000.000Pertahun

Kebutuhan Investasi = Rp 940.000.000

Modal Pinjaman = Rp 500.000.000

Bunga Bank = 20% x Rp 500.000.000 = Rp 100.000.000

Sehingga estimasi laporan laba rugi dapat dibuat sebagai berikut :

Pendapatan Rp 500.000.000
Biaya yang keluar
Total Biaya Rp 148.000.000
Penyusutan Rp 60.000.000
Rp 208.000.000
Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) Rp 292.000.000
Bunga Pinjaman Bank Rp 100.000.000
Laba sebelum pajak (EBT) Rp 192.000.000
Pajak 12,5% (Rp 192.000.000) Rp 24.000.000
Laba setelah bunga dan pajak (EAIT) Rp 168.000.000
Rumus aliran kas masuk jika menggunakan modal pinjaman adalah :

Kas Masuk bersih = EAIT + Penyusutan

Sehingga aliran kas masuk adalah:

= Rp 168.000.000 + Rp 60.000.000

= Rp 168.000.000 + Rp 60.000.000

= Rp 228.000.000

PROYEKSI ARUS KAS BERSIH

Estimasi Cash Flow KSP Makmur Jaya

TAHUN/PERIODE
KOMPONEN
2017 2018 2019 2020 2021
KAS MASUK
Investasi Rp 940.000.000 0 0 0 0
Pendapatan Rp 500.000.000 Rp 550.000.000 Rp 600.000.000 Rp 660.000.000 Rp 690.000.000
Total Kas Masuk Rp 1.440.000.000 Rp 550.000.000 Rp 600.000.000 Rp 660.000.000 Rp 690.000.000

KAS KELUAR
Pembelian Aktiva Tetap Rp 900.000.000 0 0 0 0
Gaji dan upah Rp 89.000.000 Rp 109.000.000 Rp 129.000.000 Rp 149.000.000 Rp 169.000.000
Listrik Rp 15.000.000 Rp 17.000.000 Rp 19.000.000 Rp 21.000.000 Rp 23.000.000
Telepon Rp 5.000.000 Rp 5.800.000 Rp 6.400.000 Rp 6.900.000 Rp 7.200.000
Biaya pemeliharaan Rp 8.000.000 Rp 8.600.000 Rp 9.000.000 Rp 9.800.000 Rp 10.200.000
Pajak PBB Rp 10.000.000 Rp 11.000.000 Rp 12.000.000 Rp 13.000.000 Rp 14.000.000
Biaya Bunga Bank Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000
Biaya Penyusutan Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000
Biaya pemasaran Rp 5.000.000 Rp 10.000.000 Rp 15.000.000 Rp 20.000.000 Rp 25.000.000
Biaya asuransi Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000
Biaya administrasi Rp 4.000.000 Rp 4.500.000 Rp 6.000.000 Rp 6.700.000 Rp 7.300.000
Biaya lainnya Rp 7.000.000 Rp 7.600.000 Rp 8.000.000 Rp 8.700.000 Rp 9.100.000
Total Kas Keluar Rp 1.208.000.000 Rp 338.500.000 Rp 369.400.000 Rp 400.100.000 Rp 429.800.000
Surplus (defisit) Rp 232.000.000 Rp 211.500.000 Rp 230.600.000 Rp 259.900.000 Rp 260.200.000
Saldo Awal Kas Rp 150.000.000 Rp 382.000.000 Rp 593.500.000 Rp 824.100.000 Rp 1.084.000.000
Saldo Akhir Kas Rp 382.000.000 Rp 593.500.000 Rp 824.100.000 Rp1.084.000.000 Rp 1.344.200.000

PROYEKSI PENDAPATAN DAN BIAYA BIAYA DARI TAHUN 2017-2021

TAHUN/PERIODE
KOMPONEN
2017 2018 2019 2020 2021
PENDAPATAN Rp 500.000.000 Rp 550.000.000 Rp 600.000.000 Rp 660.000.000 Rp 690.000.000

BIAYA-BIAYA
Gaji dan upah Rp 89.000.000 Rp 89.000.000 Rp 89.000.000 Rp 89.000.000 Rp 89.000.000
Listrik Rp 15.000.000 Rp 15.000.000 Rp 15.000.000 Rp 15.000.000 Rp 15.000.000
Telepon Rp 5.000.000 Rp 5.800.000 Rp 6.400.000 Rp 6.900.000 Rp 7.200.000
Biaya pemeliharaan Rp 8.000.000 Rp 8.600.000 Rp 9.000.000 Rp 9.800.000 Rp 10.200.000
Pajak PBB Rp 10.000.000 Rp 10.000.000 Rp 10.000.000 Rp 10.000.000 Rp 10.000.000
Biaya Bunga Bank Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000 Rp 100.000.000
Biaya Penyusutan Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000 Rp 60.000.000
Biaya pemasaran Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000
Biaya asuransi Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000
Biaya administrasi Rp 4.000.000 Rp 4.500.000 Rp 6.000.000 Rp 6.700.000 Rp 7.300.000
Biaya lainnya Rp 7.000.000 Rp 7.600.000 Rp 8.000.000 Rp 8.700.000 Rp 9.100.000
Total Biaya Rp 308.000.000 Rp 310.500.000 Rp 313.400.000 Rp 316.100.000 Rp 317.800.000
 PROYEKSI PENDAPATAN KSP MAKMUR JAYA

PERIODE 31 JANUARI 2017 SAMPAI DENGAN 31 DESEMBER 2017

Proyeksi Pendapatan Bulan Januari - Desember 2017

Januari Rp 30.000.000
Februari Rp 42.000.000
Maret Rp 40.000.000
April Rp 35.000.000
Mei Rp 30.000.000
Juni Rp 35.000.000
Juli Rp 38.000.000
Agustus Rp 40.000.000
September Rp 45.000.000
Oktober Rp 50.000.000
Nopember Rp 55.000.000
Desember Rp 60.000.000
Jumlah Rp 500.000.000

PROYEKSI BIAYA KSP MAKMUR JAYA

PERIODE 31 JANUARI 2017 SAMPAI DENGAN 31 DESEMBER 2017

Proyeksi Biaya Bulan Januari - Desember 2017

Januari Rp 25.000.000
Februari Rp 24.250.000
Maret Rp 24.000.000
April Rp 27.000.000
Mei Rp 28.000.000
Juni Rp 26.000.000
Juli Rp 25.750.000
Agustus Rp 25.500.000
September Rp 25.000.000
Oktober Rp 24.000.000
Nopember Rp 26.000.000
Desember Rp 27.500.000
Jumlah Rp 308.000.000
 PROYEKSI LAPORAN LABA RUGI

KSP MAKMUR JAYA

LAPORAN LABA RUGI
UNTUK PERIODE YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2017

Pendapatan Bunga Pinjaman Rp 500.000.000

Biaya-biaya :
Gaji dan upah Rp 89.000.000
Listrik Rp 15.000.000
Telepon Rp 5.000.000
Biaya pemeliharaan Rp 8.000.000
Pajak PBB Rp 10.000.000
Biaya Bunga Bank Rp 100.000.000
Biaya Penyusutan Rp 60.000.000
Biaya pemasaran Rp 5.000.000
Biaya asuransi Rp 5.000.000
Biaya administrasi Rp 4.000.000
Biaya lainnya Rp 7.000.000
Rp 308.000.000
laba bersih sebelum pajak Rp 192.000.000
pajak 12,5% dari laba bersih sebelum pajak Rp 24.000.000
laba bersihsetelah pajak Rp 168.000.000

PROYEKSI LAPORAN SUMBER DAN PENGGUNAAN DANA

SUMBER MODAL
Modal Asing :
Modal Pinjaman Bank Rp 500.000.000
Modal Sendiri :
Simpanan Pokok Rp 20.000.000
Simpanan Wajib Rp 120.000.000
Modal Sendiri Rp 300.000.000
Total Modal Rp 940.000.000

PENGGUNAAN DANA
Tanah Rp 300.000.000
Gedung Rp 250.000.000
Kendaraan Rp 250.000.000
Peralatan Rp 18.000.000
Inventaris Kantor Rp 82.000.000
TOTAL Rp 900.000.000
Sisa MODAL Rp 40.000.000
 PROYEKSI NERACA

KSP MAKMUR JAYA

NERACA
PERIODE 31 DESEMBER 2017

AKTIVA PASSIVA
Aktiva lancar Kewajiban Lancar
Kas dan bank Rp 150.000.000 Simpanan sukarela Rp 50.000.000
Kewajiban Jangka
Total Aktiva Kancar Rp 150.000.000 Panjang
Utang bank Rp 500.000.000
Aktiva Tetap Total Kewajiban Rp 550.000.000
Tanah Rp 300.000.000
Gedung Rp 250.000.000
Kendaraan Rp 250.000.000 Modal
Peralatan Rp 18.000.000 Simpanan Pokok Rp 20.000.000
Inventaris Kantor Rp 82.000.000 Simpanan Wajib Rp 120.000.000
Akumulasi penyusutan Rp 60.000.000 Modal Sendiri Rp 300.000.000
Total Aktiva Tetap Rp 840.000.000 Total Modal Rp 440.000.000
TOTAL AKTIVA Rp 990.000.000 TOTAL PASSIVA Rp990.000.000
 ANALISIS BIAYA MODAL

A Modal Asing :
Modal Pinjaman Bank Rp 500.000.000
B Modal Sendiri :
1 Modal Yang disetor pemilik
Riya Dewi Siswati Rp 75.000.000
Hari Kiswanto Rp 75.000.000
Tutik Mulyani Rp 75.000.000
Elysa Novianti Rp 75.000.000
2 Simpanan Pokok
Terdiri dari 20 anggota @ Rp 1.000.000 Rp 20.000.000
3 Simpanan Wajib
20 anggota @ Rp 500.000 selama 1 tahun Rp 120.000.000
TOTAL MODAL Rp 940.000.000

MENGHITUNG PAYBACK PERIOD (PP)

Perhitungan kas bersih yang setiap tahun berbeda :

Investasi = Rp 940.000.000
Kas Bersih tahun 1 = Rp 382.000.000 (-)
Rp 558.000.000
Karena sisa tidak dapat dikurangi dengan proceed tahun kedua, maka sisa proceed tahun
pertama dibagi proceed tahun kedua ,yaitu :

PP = Rp 558.000.000 X 12 bulan = 11 bulan

Rp 593.500.000

Maka Payback Period adalah 1 tahun 11 bulan

MENGHITUNG AVERAGE RATE OF RETURN (ARR)

Total EAT = Rp 168.000.000 + Rp 209.562.500 + Rp 250.775.000 +

Rp 300.912.500 + Rp 325.675.000
= Rp1.254.925.000

Rata-Rata EAT = Rp 1.434.200.000

5
= Rp 250.985.000

Rata-Rata Investasi = Rp 940.000.000

2
= Rp 470.000.000
ARR = Rp 250.985.000
Rp 470.000.000
= 53%

MENGHITUNG NET PRESENT VALUE (NPV)

Menghitung kas bersih yang setiap tahun berbeda dengan tingkat bunga pengembalian yang
diinginkan adalah 15%.

NPV = Rp 228.000.000 + Rp 269.562.500 + Rp 310.775.000 +

(1+0,20) (1+0,20)2 (1+0,20)3

Rp 360.912.500 + Rp385.675.000 - Rp 940.000.000

(1+0,20)4 (1+0,20)5
= Rp 1.004.529.985 – Rp 940.000.000

= Rp 64.529.985

Tabel Perhitungan Net Present Value dengan Kas berbeda per tahun

Discount
factor
No Tahun EAT Penyusutan Kas Bersih PV Kas Bersih
(DF)
15%
Rp Rp Rp Rp
1 2017 168.000.000 60.000.000 228.000.000 0,870 198.260.870
Rp Rp Rp Rp
2 2018 209.562.500 60.000.000 269.562.500 0,756 203.827.977
Rp Rp Rp Rp
3 2019 250.775.000 60.000.000 310.775.000 0,658 204.339.607
Rp Rp Rp Rp
4 2020 300.912.500 60.000.000 360.912.500 0,572 206.352.893
Rp Rp Rp Rp
5 2021 325.675.000 60.000.000 385.675.000 0,497 191.748.637
Rp
Jumlah PV Kas Bersih
1.004.529.985

Total PV Kas Bersih Rp 1.004.529.985

Total PV Investasi Rp 940.000.000
NPV Rp 64.529.985
MENGHITUNG INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

1. Mencari Rata-rata kas bersih

Rp 228.000.000 + Rp 269.562.500 + Rp 310.775.000 + Rp 360.912.500 +

= Rp 385.675.000
5
= Rp 310.985.000

2. Perkiraan besarnya PP

PP = Rp 940.000.000
Rp 310.985.000
= 3,023
Dalam tabel A2 di lampiran, tahun ke 5diketahui yang terdekat dengan angka 3,023
adalah 3 adalah 20%
3. Secara subjectif tiap discount kita kurangi 2% menjadi 18% sehingga NPV-nya dapat
dilihat dalam tabel berikut ini:
Tabel 3 Perhitungan NPV dengan DF 18% (dalam ribuan)
Tahun Kas Bersih DF (18%) PV kas Bersih
1 Rp 228.000.000 0,847 Rp193.116.000
2 Rp 269.562.500 0,718 Rp193.545.875
3 Rp 310.775.000 0,608 Rp188.951.200
4 Rp 360.912.500 0,516 Rp186.230.850
5 Rp 385.675.000 0,437 Rp168.539.975
Total PV Kas Bersih Rp930.383.900

Nilai NPV negatif yaitu Rp930.383.900 - Rp 940.000.000 = (Rp9.616.100)

Kemudian untuk Discount Factor 19%, NPV-nya dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 4 Perhitungan NPV dengan DF 19% (dalam ribuan)
Tahun Kas Bersih DF (19%) PV kas Bersih
1 Rp 228.000.000 0,840 Rp191.520.000
2 Rp 269.562.500 0,706 Rp190.311.125
3 Rp 310.775.000 0,593 Rp184.289.575
4 Rp 360.912.500 0,499 Rp180.095.338
5 Rp 385.675.000 0,419 Rp161.597.825
Total PV Kas Bersih Rp907.813.863
Nilai NPV sudah negatif = Rp907.813.863 – Rp 940.000.000 = (Rp32.186.138)

Kemudian jika tabel tersebut digabungkan sebagi berikut:

Tabel 5 NPV dengan DF 18% dan 19%
Tahun Kas Bersih Bunga 28% Bunga 29%
DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih
1 Rp 0,847 Rp193.116.000 0,840 Rp191.520.000
228.000.000
2 Rp 0,718 Rp193.545.875 0,706 Rp190.311.125
269.562.500
3 Rp 0,608 0,593 Rp184.289.575
310.775.000 Rp188.951.200
4 Rp 0,516 0,499 Rp180.095.338
360.912.500 Rp186.230.850
5 Rp 0,437 0,419 Rp161.597.825
385.675.000 Rp168.539.975
Total Pv kas bersih Rp930.383.900 Rp907.813.863
Total Pv investasi Rp 940.000.000 Rp 940.000.000
NPV C1 (Rp9.616.100) C2 (Rp32.186.138)

P1 = 18%
P2 = 19%
C1 = (Rp9.616.100)
C2 = (Rp32.186.138)
IRR = P1 - C1 x P2 - P1
C2 - C1
IRR = 18 - -Rp9.616.100 x 19 - 18
-Rp32.186.138 - -Rp9.616.100
IRR = 18 + Rp9.616.100 = 18,426% dibulatkan menjadi 18,4%
22.570.038
Kesimpulan:
Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima
Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka di tolak