METODE – METODE UNTUK

MELAKUKAN ANALISIS
EKONOMI TEKNIK

Penanam modal (investasi) didasarkan pada keuntungan yang

diperoleh, indikator keuntungan diperlukan untuk pengambilan
keputusan dan seharusnya memiliki ciri :
1. Harus dapat tepat untuk membandingkan dan mengelompokkan
kesanggupan memberikan memberikan keuntungan
(profitability) dari kesempatan-kesempatan penanaman modal.
2. Parameter hendaknya mencerminkan nilai waktu dari modal
perusahaan dan secara realistis merupakan masukan bagi
kebijaksanaan fiskal dari perusahaan, termasuk kembalinya
investasi dimasa yang akan datang.
3. Parameter tersebut hendaknya dapat menunjukkan keuntungan
walaupun sekecil-kecilnya.
4. Hendaknya mencakup pernyataan-pernyataan kwantitatif dari
resiko.
5. Parameter hendaknya menggambarkan faktor-faktor lain seperti
hasi-hasil gabungan, resiko dan kekayaan perusahaan bila
memungkinkan.
Untuk menilai keekonomian suatu proyek perlu dilihat semua
pengeluaran dan pendapatan sepanjang umur proyek tersebut, adalah
kurang tepat pernyataan yang menyebutkan biaya suatu lapangan
turun hanya dengan melihat biaya persatuan produksi ditahun tersebut.

Metode indikator Keuntungan Page 1

A. Indikator Keuntungan :
Yang sering digunakan adalah NPV (Net Present Value), IRR
(Internal Rate of Return), B/C (Benefit to Cost Ratio) dan POT
(Pay Out Time).

X1 X2 Xn
NPV : XO + + +………..+
(1  i) (1  i) 2
(1  i) n

Xn : Cashflow di tahun ke n,
I : suku bunga.
IRR : Bunga yang menyebabkan NPV keuntungan = 0 atau
NPV Penerimaan = NPV Biaya.
B/C : NPV Penerimaan/Investasi
Pay Out : Periode pengembalian : Waktu supaya kumulatif
penghasilan bersih = investasi
Catatan :
PW : NPV = NSB: Present Worth = Net Present Value = Nilai
Sekarang Bersih.
NPV : NSB : Net Present Value = Nilai Sekarang Bersih pada
discount rate = MARR.
AW : NAV = NTB : Annual Worth = Net Annual Value =
Nilai Tahunan Bersih
IRR : Internal Rate of Returrn
B/C : RMB : Benefit Cost Ratio = Rasio Manfaat Biaya
IRR : Trial & Error , Memperhitungkan nilai waktu, uang,
tidak tergantung nilai absolute Cash Flow, bisa ganda,
bisa tidak dapat dihitung jika semua flow + atau – atau

Metode indikator Keuntungan Page 2

 belum balik modal, Cash Flow awal lebih
mempengaruhi.
NPV : Bukan Trial & Error , memperhitungkan nilai uang
terhadap waktu dan bisa mempertimbangkan resiko.
B/C : Menyatakan manfaat tiap dolar yang bisa ditanamkan.
POT : Kelemahannya tidak mempersoalkan keuntungan dari
investasi.
MARR :
MARR (Minimum Attractive Rate of Return) adalah
tingkat pengembalian minimum yang diinginkan
perusahaan. MARR tergantung pada lingkungan, jenis
kegiatan, tujuan dan kebijaksanaan organisasi dan
tingkat resiko dari masing-masing proyek.
MARR biasanya ditentukan oleh kebijaksanaan
manajemen setelah mempertimbangkan sekurang-
kurangnya faktor berikut :
a. Jika perusahaan beroperasi dengan modal pinjaman
hendaknya bunga tersebut sekurang-kurangnya
melebihi bungan yang dibayarkan pada pinjaman itu.
b. Jika modal datang dari beberapa sumber (dana-dana
yang datang dari perusahaan itu sendiri, hutang
jangka panjang maupun jangka pendek dan sumber-
sumber keuangan lainnya), penentuan biaya modal
rata-rata terkadang digunakan sebagai basis untuk
harga MARR.

Metode indikator Keuntungan Page 3

 c. Tujuan suatu perusahaan adalah pertumbuhan dari
kekayaan total dari yang dimilikinya dengan
kecepatan yang telah ditetapkan oleh pimpinan
perusahaan.
d. Resiko dari eklplorasi minyak dapat dibandingkan
dengan investasi-investasi yang kurang mengandung
resiko seperti pembangkit tenaga listrik, kegiatan
pengilangan dan pemasaran. Perlu dicatat bahwa
resiko dalam ekplorasi minyak dapat diperkirakan
dan dapat dimasukkan dalam perhitungan NPV,
maka tidak perlu menggunakan MARR yang lebih
tinggi dalam investasi ekplorasi minyak. Bila resiko
belum diperhitungkan maka MARR digunakan
untuk proyek yang berisiko lebih tinggi dan proyek
yang kurang berisiko. Misalnya untuk kegiatan
pengilangan (hilir) MARR adalah 12%, tetapi untuk
kegiatan ekplorasi dan produksi (hulu) MARR-nya
adalah 15 hingga 20%.
e. Perusahaan yang lebih bonafide (lebih banyak
kesempatan untuk mendapatkan proyek) Memiliki
MARR yang lebih tinggi. Walaupun demikian
perusahaan-perusahaan yang lebih bonafide
biasanya justru mendapat biaya pinjaman (bunga)
yang lebih rendah dari bank karena dipercaya.

Metode indikator Keuntungan Page 4

MARR dapat ditentukan dengan berbagai cara :
1. Berdasarkan biaya total.
MARR = biaya modal + profit margin + risk premium.
Profit margin untuk perusahaan yang lebih bonafide lebih besar
sedangkan risk premium untuk proyek yang berisiko lebih
besar.
2. Berdasarkan opportunity cost.
Ditentukan berdasarkan perpotongan kurva permintaan dan
pemasokan investasi. Seperti diketahui makin banyak jumlah
investasi yang dilakukan makin banyak uang yang keluar.
Makin banyak investasi, maka keuntungan marjinal makin
menurun sedangkan biaya marjinal untuk memperolehnya
makin mahal.
Contoh :
Keuntungan tahunan Kebutuhan Investasi Investasi
yang (ribuan dollar) Kumulatif
diharapkan
40% atau lebih $2,200 $2,200
30-39% 3,400 5,600
20-29% 6,800 12,400
10-19,9% 14,200 26,600
Dibawah 10% 22,800 49,400

Jika biaya kapital untuk $ 5.000.000,- adalah 15% dan naik 1% untuk
$5.000.000,- berikutnya dari perpotongan kurva permintaan dan
pemasukan dari Gambar 2 diperoleh MARR sebesar 17%.

Metode indikator Keuntungan Page 5

 Gambar 2
Permintaan dan pemasokan modal.

B. HUBUNGAN BERBAGAI FAKTOR BUNGA.

Bebagai faktor bunga yang telah dibahas sebelumnya, memiliki
berbagai hubungan yang dapat dibuktikan dan cukup menarik, yaitu :
1. Faktor bunga (F/P) dan (P/F) saling berkebalikan
(F/P, i % n) = i (P/F, i%, n)
2. Faktor bunga (F/A) dan (A/F) saling berkebalikan
(F/A, i%, n) = 1/ (A/F, %, n)

Metode indikator Keuntungan Page 6

3. Faktor bunga (A/P) dan (P/A) saling berkebalikan
(A/P, i%, n) = 1/ (P/A,i% n )
4. Faktor bunga (P/A) sama dengan penjumlahan faktor bunga (P/F)
dari periode ke 1 sampai dengan periode ke n (P/A, i%, n )
n
=  (P/F, i%, t)
t 1

5. Faktor bunga (F/A) sama dengan satu ditambah penjumlahan

faktor bunga (F/P) dari periode ke 1 sampai dengan periode ke n-1.
n 1
(F/A, i %, n ) = 1.0 +  (F/P, i%, t)
t 1

6. Faktor bunga (A/P) sama dengan faktor bunga (A/F) ditambah

dengan i, (A/P, i%, n ) = (A/F, i %, n) + i%.

Metode indikator Keuntungan Page 7

 Tabel 5. Perumusan Tabel Bunga.

Contoh 1.
Uang sebesar Rp 1.000.000,- jika disimpan selama 3 tahun dengan
tingkat bunga 10% per tahun akan menjadi :
Dari Tabel,
F = P(F/P,i%,n)
= P(F/P,10%,3) = Rp 1.000.000,-(1,331)
= Rp 1.331.000,-
Dari perhitungan,
F = Rp 1.000.000,- (1+0.10)3
= Rp 1.331.000,-

Metode indikator Keuntungan Page 8

Contoh 2
Uang sebesar Rp 1.000.000,- yang diterima 3 tahun mendatang
dengan tingkat bunga 10% per tahun, nilai sekarangnya adalah :
Dari Tabel,
P = F (P/F, i%,n) = F(P/F, 10%,3)
= Rp 1.000.000,- (0,751) = Rp 751.000,-
Dari Perhitungan,
P = Rp 1.000.000,- (1+0,1) -3
= Rp 751.000,-

Contoh 3
Jika menabung Rp 1.000.000,- tiap tahun selama 3 tahun dengan
tingkat bunga 10% per tahun, maka pada akhir tahun ketiga jumlah
tabungannya menjadi :
Dari Tabel,
F = A (F/A, i%, n) = A (F/A, 10%, 3)
= Rp 1.000.000,- (3,31) = Rp 3.310.000,-
Dari Perhitungan,
(1  0.10)3  1
F = Rp 1.000.000,- { }
0,10

= Rp 3.313.000,-

Contoh 4
Jika kita mengharapkan mempunyai tabungan sebanyak Rp
3.000.000,- pada akhir tahun ketiga dengan tingkat bunga 10% per
tahun, maka tiap tahun kita harus menabung :
Dari Tabel,

Metode indikator Keuntungan Page 9

A = F (A/F, i%,n) = F (A/F, 10%,3)
= Rp 3.000.000,- (0,32) = Rp 906.000,-
Dari perhitungan,
0,10
A = Rp 3.000.000,- { }
(1  0,10)3  1)

= Rp 906.000,-

Contoh 5
Jika kita meminjam Rp 10.000.000,- dengan bunga 15% per tahun dan
hendak melunasinya selama 10 tahun, maka tiap tahun harus
membayar :
Dari Tabel,
A = P (A/P,i%,n) = P (A/P,15%,10)
= Rp 10.000.000,- (0,199) = Rp 1.990.000,-
Dari perhitungan,
0,15(1  0,15)10
A = Rp 10.000.000,-{ }
(1  0,15)10  1)

= Rp 1.990.000,-

Contoh 6.
Jika kita membayar cicilan Rp 1.000.000,- per tahun dengan bunga
15% per tahun selama 10 tahun, maka nilai sekarangnya adalah :
Dari Tabel,
P = A(P/A, i%,n) = A (P/A,15%,10)
=Rp 1.000.000,- (5,019)
= Rp 5.019.000,-
Dari perhitungan,

Metode indikator Keuntungan Page 10

 (1  0,15)10  1
P = Rp 1.000.000,- { }
0,15(1  0,15)10

= Rp 5.019.000,-

Contoh 7
Jika kita meminjam Rp 10.000.000,- dengan bunga 15% per tahun dan
hendak melunasinya selama 10 tahun, maka selain mmbayar principal
Rp 1.000.000,- tiap tahun, harus membayar bunga dengan dua cara :

Cara I :
Dari contoh 5, harus membayar bunga Rp 990.000 per tahun.

Cara II :
Tahun 1 2 3 4
Bunga 0,15x P 0,15x 0,9P 0,15x0,8P 0,15x0,7P
Bunga (juta 1,5 1,35 1,2 1,05
Rp)

Lanjutan
5 6 7 8 9 10
0,15x0,6 0,15x0,5 0,15x0,4 0,15x0,3 0,15x0,2 0,15x0,1
P P P P P P
0,9 0,75 0,6 0,45 0,3 0,15

Metode indikator Keuntungan Page 11

Nilai sekarang dari principal = Rp 5.019.000,- (soal-6)
Nilai sekarang dari bunga =
1,5 (0,869) + 1,35 (0,756) + 1,2 (0,658) + 1,05 (0,572) + 0,9 (0,497) +
0,75 (0,32)+0,6 (0,376) + 0,45 (0,327) + 0,3 (0,284) + 0,15
(0,247)x1.000.000,- = Rp 4.981.000,-

Contoh 8 :
Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di sebuah kotamadya akan
membangun pipa saluran air minum ke para langganannya. Ada dua
alternatif teknologi yang dipilih, yaitu dengan teknologi A atau B.
Kedua alternatif teknologi teknologi tersebut adala sebagai berikut
(masing-masing mempunyai sisa nol) :
Teknologi A Teknologi B
Biaya Awal Rp 5,5 Milyar Rp 5 Milyar
Biaya Pemeliharaan 0 0
/tahun
Umur Pakai Permanen 50 tahun

Bila tingkat suku bunga adalah 6% per tahun, maka teknologi mana
yang sebaiknya dipilih ole PDAM ?
Teknologi A
A = iP
= 0,06 x Rp 5,5 Milyar
= Rp 330 juta

Metode indikator Keuntungan Page 12

Teknologi B
A = Rp 5,0 Milyar ( A/P, 6%,50)
= Rp 317 juta
Dengan demikian maka PDAM sebaiknya memilih alternatif B, yaitu
teknologi yang setiap 50 tahun dilakukan pergantian (replacement)
bukan teknologi A yang mempunyai umur pakai tak terhingga.
Catatan :
P (1  i ) n  1 1
Lim = lim =
A i (1  1) n i

n  n 

Contoh 9.
Sebuah proyek mempunyai aliran dana (cashflow) sebagai berikut :

Tahun Aliran Dana

0 -700
1 100
2 175
3 250
4 325

Hitung IRR dari proyek tersebut.

NTB = 0
NT penerimaan- NT biaya = 0
NTB = 100 + 75 (A/G,i,4 ) – 700(A/P,i,4)

Metode indikator Keuntungan Page 13

Nilai i ditentukan dengan cara coba-coba sebagai berikut :
Coba i = 5%
NTB = 100 + (75 (1,439) – 700 (0,282)
= 11
Ternyata dengan i = 5%, diperole NTB > 0, berarti nilai i = 5% ini
terlalu kecil untuk mendapatkan NTB = 0. Oleh karena itu harga I
perlu dinaikkan, misalnya i = 8% dengan : NTB = -6
Dengan i = 8% diperole NTB < 0 , berarti nilai i = 8% ini terlalu besar
dan perlu diturunkan kembali. Dari kedua nilai NTB ini dapat
disimpulkan bahwa 5% < IRR < 8%.
Bila dicoba dengan i = 7%, maka akan diperoleh NTB = 0, yang
berarti bahwa proyek tersebut mempunyai IRR = 7%.

Contoh 10.
Hitung IRR dari proyek yang mempunyai aliran dana sebagai berikut :

Tahun 0 1 2 3 4 5
Aliran -100 20 30 20 40 40
Dana

Untuk i = 10 % : NSB = 10,16

Untuk i = 15% : NSB = -4,02
Dari kedua nilai NSB tersebut dapat disimpulkan untuk proyek
tersebut 10% < IRR < 15%, dan dapat digambarkan dengan grafik
berikut :

Metode indikator Keuntungan Page 14

 10,16%

10% 15%
-4,02

10,16
IRR = 10% + (15%-10%) ( ) = 13,58 %
10,16  4,02

Contoh Soal :
Sebuah perusahaan memiliki $ 200.000.000,- untuk investasi.
Perusahaan ini memiliki dua pilihan. Pilihan pertama adalah proyek
gas A yang memberikan pendapatan tetap tiap tahun dan kedua adalah
proyek B adalah proyek minyak dengan penurunan produksi yang
cepat . Setiap proyek berumur sepuluh tahun. Pendapatan bersih
sesudah pajak untuk setiap proyek adalah sebgai berikut :

Tahun A B Tahun A B
1980 $ 55000 $120000 1985 $ 55000 $ 20000
1981 55000 90000 1986 55000 18000
1982 55000 60000 1987 55000 8000
1983 55000 40000 1988 55000 4000
1984 55000 30000 1989 55000 2000

Metode indikator Keuntungan Page 15

Hitung untuk setiap proyek
a. IRR
b. NPV untuk MARR = 15%
c. B/C untuk MARR = 15%
d. POT

Jawaban :
a. Proyek A :
0 = -$ 200 M + $ 55 M (P/A. 10 tahun. IRR)
(P/A. 10 tahun. IRR) = 3,64
IRR = 24%

Proyek B :
i = 25%
NPV = -$ 200 M + $ 120 M (P/F. 1, 25%) + $ 90 M (P/F, 2,
25%) + $ 60 M (P/F,3,25%) + $ 40 M (P/F, 4, 25%) + $ 30
M (P/F, 5, 25%) + $ 20 M (P/F, 6, 25%) + $ 18 M (P/F, 7, 25%)
+ $ 8 M (P/F, 8, 25%) + $ 4 M (P/F, 9, 25%) + $ 2 M (P/F, 10 ,
25%)
= -$ 200 M + $ 120 M (0,8) + $ 90 M (0,64) + $ 60 M
(0,51) + 40 M (0,42) + $ 30M (0,33) +$ 20M (0,26) +$ 18M
(0,21) +$ 8M (0,07) +$ 4M (0,05) +$ 2M (0,03)
= $ 21.58M
i = 40 %
NPV = $ -26,46 M
IRR = 33,26%

Metode indikator Keuntungan Page 16

b. Proyek A :
NPV= -$ 200 M + $ 55 M (P/A , 10 tahun , 15%)
= -$ 200 M + $ 55 M (5,02)
= $ 76,1M
Proyek B :
NPV = $ 69,9 M
c. Proyek A :
NPV 76.1
B/C = = = 0.38
I 200

Proyek B :
69.9
B/C = = 0,35
200
d. Proyek A :
$ 200 M
POT = = 3,64 tahun
$ 55 M / tahun

Proyek B:
Tahun laju kas laju kas
kumulatif
0 - 200 -200
1 120 -80
2 90 10
POT ~ 2 tahun.

Metode indikator Keuntungan Page 17