STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN INDONESIA

“ PSAK 13: PROPERTI INVESTASI”

UNIVERSITAS TRISAKTI

KELOMPOK III:

I GEDE GITHA ADHI (023164558)

EKA WAHYU YULIASARI (023164576)

YENI ENDAH P (023164565)

i
STATEMENT OF AUTHORSHIP

Saya/kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa makalah/tugas

terlampir adalah murni hasil pekerjaan saya/kami sendiri. Tidak ada pekerjaan orang lain yang
saya/kami gunakan tanpa menyebutkan sumbernya.
Materi ini tidak/belum pernah disajikan/digunakan sebagai bahan untuk makalah/tugas
pada mata ajaran lain kecuali saya/kami menyatakan dengan jelas bahwa saya/kami
menggunakannya.
Saya/kami memahami bahwa tugas yang saya/kami kumpulkan ini dapat diperbanyak
dan atau dikomunikasikan untuk tujuan mendeteksi adanya plagiarisme.
Mata Ajaran : Standar Akuntansi Keuangan Indonesia
Judul Makalah : PSAK 13 tentang Properti Investasi
Tanggal : 29 Maret 2017
Dosen : Wibowo, SE, MM, M.Si, AK, CA, CIMBA
Nama : 1. I Gede Githa Adhi (023164558)
2. Eka Wahyu Yuliasari (023164576)
3. Yeni Endah P (023164565)

Tanda Tangan,
Ketua Kelompok

I Gede Githa Adhi

NIM 023164558

ii
 DAFTAR ISI

Statement Of Authorship..........................……..…….…...................................... ii
Daftar Isi….................................……………………………………….……...... iii
Pendahuluan...............………………….…………………………………........... 1
Perbedaan dengan IFRS............................................................................... 1
Perbedaan dengan PSAK 2011................................................................... 1
Tujuan ..…………..…………..………....................................................... 8
Ruang Lingkup……………………………….………................................ 8
Definisi..…......…...…………….………………......................................... 9
Tinjauan Teoritik dan PSAK…………………...……..….................................... 10
Pengakuan................................................................................................... 10
Pengukuran saat Pengakuan....…...……..…............................................... 10
Pengukuran setelah Pengakuan....…………...……..….............................. 12
Pengalihan..............................................…………………...……..…........ 14
Pelepasan.................................................…………………...……..…....... 16
Pengungkapan...........................................…………………...……..…...... 17
Ilustrasi-Properti Investasi......................................................……...................... 20
Kesimpulan…………………...……..…............................................................... 21
Daftar Referensi..................................................................................................... 22

iii
 PENDAHULUAN

Perbedaan dengan IFRS

PSAK 13 mengadopsi seluruh pengaturan dalam IAS 40 per efektif 1 Januari 2014, kecuali :
1. IAS 40 paragraf 4(a) tentang pengecualian atas asset yang terkait dengan aktivitas
Agriculture tidak diadopsi karena IAS 41 yang juga belum diadopsi
2. IAS 40 paragraf 80-84 tentang ketentuan transisi yang tidak diadopsi karena tidak
relevan
3. IAS 40 paragraf 85 tentang tanggal efektif. OPsi penerapan dini dihilangkan karena
penerapan dini hanya dapat dilakuakn dengan tepat jika seluruh pengaturan dalam IFRS
terkait adopsi secara bersamaan menjadi SAK
4. IAS 40 paragraf 85A-85B tidak diadopsi karena tidak relevan
5. PSAK 13 paragraf 80a tentang ketentuan transisi model nilai wajar
6. PSAK 13 paragraf 85a tentang tanggal efektif penyesuaian

Perbedaan dengan PSAK 2011

PERIHAL PSAK 13 (2011) PSAK 13

(Penyesuaian 2014)
Definisi Nila wajar adalah jumlah Nilai wajar adalah harga
suatu aset dipertukarkan yang akan diterima untuk
(Paragraf 05) antara pihak-pihak yang menjual suatu aset atau
berkeinginan dan memiliki harga yang akan dibayar
pengetahuan memadai untuk mengalihkan suatu
dalam suatu transaksi yang liabilitas dalam transaksi
wajar. teratur antara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran.
(Lihat PSAK 68:
Pengukuran Nilai Wajar)
Pengukuran saat ... Panduan atas penentuan ... Panduan pengukuran
pengakuan nilai wajar dari hak atas atas nilai wajar hak
properti untuk model nilai properti untuk model nilai
(Paragraf 26) wajar diatur di paragraf 35- wajar diatur dalam PSAK
54 ... 68 : Pengukuran Nilai

1
 Wajar paragraf 33-35, 40,
41m 48m 50 dan 52 ...
(Paragraf 29, 32, 48, 78-79) Nilai wajar suatu aset, Perubahan penggunaan
ketika transaksi pasar yang konsep estimasi dan
serupa tidak tersedia, dapat penentuan nilai wajar
diukur secara andal jika : menjadipengukuran nilai
(a) Variabilitas dalam wajar.
rentang estimasi nilai
wajar yang rasional
untuk aset tersebut
adalah tidak signifikan;
atau
(b) Probabilitas dari
beragam estimasi
dalam rentang tersebut
dapat dinilai secara
rasional dan digunakan
dalam mengestimasi
nilai wajar.
Jika entitas dapat
menentukan nilai wajar
secara andal, baik dari aset
yang diterima atau
diserahkan, maka nilai
wajar dari aset yang
diserahkan digunakan
untuk mengukur biaya
perolehan dari aset yang
diterima, kecuali hika nilai
wajar aset yang diterima
lebih jelas.
Nilai wajar properti Telah diatur dalam PSAK
Model Nilai Wajar
investasi merupakan harga 68

2
 pertukaran properti antar : Pengukuran Nilai Wajar.
pihak-pihak yang memiliki

(Paragraf 36) pengetahuan memadai dan

berke- inginan dalam suatu
transaksi yang wajar (lihat
paragraf 05). Ni- lai wajar
tidak mencakup estimasi
kenaikan atau penurunan
harga karena kondisi atau
keadaan khu- sus seperti
perjanjian pembiayaan,
jual dan sewa-balik tidak
umum, imbalan atau
komesi khusus yang
diberikan oleh pihak yang
terkait dengan penjualan.

(Paragraf 37) Entitas menentukan nilai Telah diatur dalam PSAK

wajar tanpa dikurangi 68
dengan biaya transaksi : Pengukuran Nilai Wajar.
yang timbul dari penjualan
atau pelepasan lain
(Paragraf 38) Nilai wajar properti Telah diatur dalam PSAK
investasi mencerminkan 68
kondisi pasar pada akhir : Pengukuran Nilai Wajar.
periode pelaporan.
(Paragraf 39) Nilai wajar adalah nilai Telah diatur dalam PSAK
pada tanggal tertentu. 68
Disebabkan kondisi pasar : Pengukuran Nilai Wajar.
dapat berubah, jumlah
yang dilaporkan
berdasarkan nilai wajar
mungkin salah atau tidak

3
 tepat jika diestimasi pada
waktu yang berbe- da.
Definisi nilai wajar
mengasum— sikan
pertukaran dan
penyelesaian secara
serempak dari kontrak pen-
jualan tanpa perbedaan
harga yang dapat terjadi
dalam suatu transaksi yang
wajar antar pihak-pihak
yang berkeinginan dan
memiliki pengetahuan
memadai seandainya
pertukaran dan
penyelesaian tersebut tidak
dilakukan secara serempak

(Paragraf 40) Nilai wajar properti Ketika mengukur nilai

investasi mencerminkan, wajar properti investasi
antara lain, penghasilan sesuai dengan PSAK 68 :
renta dari sewa yang Pengukuran Nilai
sedang berjalan dan asumsi Wajarentitas memastikan
layak dan rasional yang bahwa nilai wajar
mencerminkan asumsi mencerminkan,
pihak-pihak yang diantaranya, penghasilan
berkeinginan bertransaksi rental dari sewa yang
dan memiliki pengetahuan sedang berjalan fdan
memadai mengenai asumsi lain yang akan
penghasilan rental dari digunakan pelaku pasar
sewa mada depan dengan ketika menentukan harga
mempertimbangkan properti investasi dalam
kondisi sekarang. Dengan kondisi pasar saat ini.

4
 dasar pemikiran yang
sama, nilai wajar juga
mencerminkan perkirasaan
arus keluar kas sehubungan
dengan propertitersebut.
(Paragraf 42) Definisi nilai wajar Telah diatur dalam PSAK
mengacu pada “pihak- 68
pihak yang berkeinginan : Pengukuran Nilai Wajar.
dan memiliki pengetahuan
memadai” pembeli
diasumsikan tidak
membayar pada harga yang
lebih tinggi dari pada harga
pasar yang terdiri dari
penjual dan pembeli yang
berkeninginan dan
memiliki pengetahuan
memadai
(Paragraf 43) Penjual yang berkeinginan Telah diatur dalam PSAK
adalah penjual yang tidk 68
terlampau berkeinginan, : Pengukuran Nilai Wajar.
dan tidak terpaksa, untuk
menjual pada harga
tertentu, atau pada suatu
harga yang tidak mengacu
pada kondisi harga pasar
yang wajar.
(Paragraf 44) Definisi nilai wajar Telah diatur dalam PSAK
mengacu pada transaksi 68
wajar. Transaksi tersebut : Pengukuran Nilai Wajar.
dianggap terjadi diantara
pihak-pihak yang tidak
berelasi yang masing

5
 masing bertindak secara
independen
(Paragraf 45) Bukti nilai wajar terbaik Telah diatur dalam PSAK
mengacu pada harga kini 68
dalam pasar aktif untuk : Pengukuran Nilai Wajar.
properti serupa dalam
lokasi dan kondisi yang
sama dan berdasarkan pada
sewa dan kontrak lain yag
serupa. Entitas
memperhatikan adanya
perbedaan dalam sifat,
lokasi, atau kondisi
properti, atau persyaratan
kontraktual dalam sewa
dan ontrak lain yang terkait
dengan properti
(Paragraf 46) Dalam hal tidak tersedia Telah diatur dalam PSAK
harga kini dalam pasar 68
aktif yang diuraikan : Pengukuran Nilai Wajar.
paragraf 47, entitas
mempertimbangkan
informasi dari berbagai
sumber
(Paragraf 47) Dalam beberapa kasus, Telah diatur dalam PSAK
berbagai sumber yang 68
diuraikan di paragraf : Pengukuran Nilai Wajar.
sebelumnya menghasilkan
kesimpulan berbeda
tentang nilai wajar properti
investasi. Entitas
mempertimbangkan alasan
atas setiap perbedaan

6
 tersebutsupaya diperoleh
estimasi nilai wajar yang
paling andal dalam rentang
estimasi nilai wajar yang
layak.
(Paragraf 49) Nilai wajar berbeda dengan Dihapus.
nilai pakai sebagaimana
didefinisikan dalam PSAK
48: Penurunan Nilai Aset.
Misalnya, nilai wajar tidak
mencerminkan faktor
berikut dalam pengertian
bahwa faktor tersebut
secara umum tersedia bagi
pembeli dan penjual yang
berkeinginan dan memiliki
pengetahuan memadai
(Paragraf 51) Nilai wajar properti Telah diatur dalam PSAK
investasi tidak 68
mencerminkan : Pengukuran Nilai Wajar.
pengeluaran modal masa
depan untuk meningkatkan
kapasitas atau
memperbaiki properti dan
tidak memcerminkan
manfaat masa depan dari
pengeluaran masa depan
tersebut.
Ketidak mampuanggaan Terdapat anggapan yang Perubahan konsep
menetapkan nilai wajar sulit dibantah bahwa penentuan nilai wajar
secara andal entitas dapat menentukan menjadi pengukuran nilai
nilai wajar properti wajar dan klarifikasi
(Paragraf 53) investasi secara andal atas contoh dimana pasar untuk

7
 dasar berkelanjutan, hal ini properti yang sebanding
timbul jika dan hanya jika, tidak aktif dan alternatif
transaksi pasar serupa pengukuran nilai wajar
jarang terjadi dan alternatif andal tidak tersedia
estimasi andal nilai wajar
tidak tersedia
Pengungkapan Entitas mengungkapkan : Entitas mengungkapkan :
a. a.
(Paragraf 75) d. metode dan asumsi d. dikosongkan (telah
signifikan dan diterapkan diatur dalam PSAK 68)
dalam menentukan nilai
wajar properti investasi,
yang mencakup pernyataan
apakah penentuan nilai
tersebut didukung oleh
bukti pasar atau lebih
banyak berdasarkan fakor
lain karena sifat properti
tersebut dan keterbatasan
data pasar yang dapat
dibandingkan

Tujuan

Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait serta
penerapannya dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi.

Ruang Lingkup

Paragraf 3 PSAK no. 13 menyebutkan bahwa PSAK Properti Investasi diterapkan untuk
pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan
dalam laporan keuangan lesee dan untuk pengukuran properti investasi yang disediakan untuk
lesee yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor.

8
Dalam PSAK no. 13 tidak dicakup hal yang terkait sewa seperti dalam PSAK no. 30, yang
meliputi :
a. Pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi
b. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi
c. Pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam
laporan keuangan lessee.
d. Pengukuran investasi neto lessor yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor
e. Akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik
f. Pengungkapkan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi

Selain itu, PSAK ini tidak berlaku untuk aset biologis dan hak penambangan dan reservasi
tambang.

Definisi
1. Biaya Perolehan, adalah jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari
imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu asset pada saat perolehan atau
pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada asset ketika pengakuan awal sesuai dengan
ketentuan spesifik dalam SAK lain, contohnya PSAK 53 : Pembayaran berbasis saham
2. Jumlah tercatat, adalah jumlah suatu asset diakui dalam laporan posisi keuangan
3. Nilai Wajar, adalah harga yang akan diterima untuk menjual suatu asset atau harga yang
akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran
4. Properti Investasi, adalah properti (tanah/bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
a. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
5. Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa atau untuk tujuan administratif.

Contoh properti investasi :

9
 a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai, dan bukan untuk
dijual dalam jangka waktu pendek dalam kegiatan usaha shari-hari
b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan untuk masa depan.
c. Bangunan yang dimiliki perusahaan atau entitas (atau yang dikuasai melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui sewa operasi
d. Bangunan yang tidak terpakai yang tersedia untuk disewakan ke pihak lain dalam
bentuk sewa operasi
e. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan akan
digunakan untuk properti investasi

Contoh yang bukan merupakan properti investasi :

a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau dalam
proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual kemudian
b. Properti yang dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
c. Properti yang digunakan sendiri
d. Properti yang disewakan ke pihak lain dengan sewa pembiayaan

TINJAUAN TEORITIK DAN PSAK

Pengakuan

Properti Investasi diakui sebagai asset jika dan hanya jika :

a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi
akan mengalir ke entitas
b. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal

Dalam hal ini biaya harian penggunaan properti dalam jumlah tercatat properti investasi tidak
diakui entitas. Biaya ini diakui dalam laba-rugi seperti yang biasanya disebut sebagai biaya
pemeliharaan.

Pengukuran Saat Pengakuan

Properti investasi diukur berdasarkan biaya perolehan. Biaya perolehan meliputi harga
pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung (seperti jasa

10
hukum, pajak pengalihan properti dan biaya transaksi lain).Yang tidak termasuk biaya
perolehan adalah sebagai berikut :

 Biaya Perintisan (kecuali biaya untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan
sesuai maksud manajemen)
 Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian
sesuai yang direncanakan
 Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja atau sumber lain yang terjadi selama
masa pembangunan atau pengembangan properti.

Dalam hal pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, maka biaya perolehannya setara
dengan harga tunai. Selisih dengan total pembayarannya diakui sebagai beban bunga selama
periode kredit.
Biaya perolehan dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat
sebagai sewa pembiayaan . Aset diakui pada jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar dan
nilai kini pembayaran sewa minimum. Apabila jumlah sama, diakui sebagai liabilitas (sesuai
PSAK 30, paragraf 20). Setiap premium yang dibayarkan untuk sewa diakui sebagai bagian
dari pembayaran sewa minimum sehingga dimasukkan dalam biaya perolehan aset dan
dikeluarkan dari liabilitas. Hak atas properti investasi yang dikuasai dengan sewa dicatat pada
nilai wajarnya. Pedomannya terdapat dalam PSAK 68, Paragraf 33-35, 40, 41, 48, 50 dan 52.
Biaya perolehan untuk aset tetap yang diperoleh melalui pertukaran dengan aset moneter
dengan aset nonmoneter atau kombinasinya, diukur pada nilai wajarnya, kecuali :

 Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial

 Nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal

Jika aset yang diperoleh tidak dapat diukur pada nilai wajar, maka biaya perolehannya diukur
pada jumlah tercatat aset yang diserahkan.

Entitas menentukan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial dengan

pertimbangan berikut :

 Konfigurasi ( risiko, waktu dan jumlah) arus kas dari aset yang diterima berbeda dengan
konfigurasi arus kas dari aset yang diserahkan
 Pertukaran menyebabkan nilai spesifik entitas berubah, yakni mencerminkan arus kas
sesudah pajak

11
  Selisih antara kedua poin diatas adalah relative signifikan terhadap nilai wajar dari aset
yang dipertukarkan.

Nilai wajar suatu aset dapat diukur secara andal jika :

 Variabilitas dalam rentang pengukuran nilai wajar yang rasional untuk aset itu adalah
tidak signifikan
 Probabilitas dari berbagai estimasi dinilai secara rasional dan digunakan ketika
mengukur nilai wajar.

Pengukuran setelah Pengakuan

Kebijakan Akuntansi

Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan menetapkan bahwa

perubahan kebijakan akuntansi secara sukarela dilakukan hanya jika perubahan itu
menghasilkan laporan keuangan yang menyediakan informasi yang andal dan lebih relevan
tentang dampak, peristiwa atau kondisi lain terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, atau
arus kas entitas (PSAK 25). Oleh sebab itu, seluruh entitas harus mengukur nilai wajar properti
investasi. Entias dianjurkan untuk mengukurnya berdasarkan penilaian oleh penilai independen
yang memiliki kualifikasi professional yang telah diakui dan relevan serta memiliki
pengalaman terkini di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.

Entitas dapat memilih model nilai wajar atau model nilai biaya untuk seluruh properti investasi
yang menjadi agunan liabilitas dan juga untuk seluruh properti investasi lain.

Beberapa penjamin dan entitas lain mengoperasikan dana properti internal yang menerbitkan
unit nosional, dengan beberapa unit dimiliki oleh investor dalam kontrak terkait dan unit lain
dimiliki oleh entitas.

Jika entitas memilih model yang berbeda, maka penjualan properti investasi antar kelompok
aset yang diukur dengan menggunakan model berbeda diakui pada nilai wajar dan perubahan
kumulatif dalam nilai wajar diakui dalam laba rugi. Jika suatu properti investasi dialihkan dari
kelompok aset yang menggunakan nilai wajar ke kelompok aset yang menggunakan model
biaya, maka nilai wajar properti pada saat penjulan dianggap menjadi biaya perolehannya.

Model Nilai Wajar

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur
seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Jika hak atas properti yang dimiliki oleh

12
lessee dalam sewa operasi diklasifikasi sebagai properti investasi, maka diterapkan nilai wajar.
Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar properti investasi diakui
dalam laba rugi pada periode terjadinya.

Ketika mengukur nilai wajar investasi sesuai dengan PSAK 68, entitas memastikan bahwwa
nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi lain untuk menentukan
harga properti investasi dalam kondisi pasar saat ini.

Dalam sewa yang dinegosiasikan dengan tarif pasar, nilai wajar dari properti investasi saat
perolehan dikurangi dengan seluruh pembayaran sewa yang diharapkan adalah sama dengan
nol. Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai wajar tidak
menimbulkan keuntungan atau kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang
berbeda, yakni ketika entitas memilih untuk menerapkan model nilai wajar setelah pengakuan
awal.

Ketika entitas pertama kali memperoleh properti investasi, maka perubahan rentang
pengukuran nilai wajar yang layak menjadi sangat besar dan probabilitas sulit untuk dinilai,
sehingga meniadakan manfaat dari estimasi nilai wajar tunggal. Berarti nilai wajar properti
tidak dapat diukur secara andal atas dasar yang berkelanjutan.

Dalam menentukan jumlah tercatat properti investasi dalam model nilai wajar, entitas tidak
melakukan penghitungan ganda atas aset atau liabilitas yang diakui sebagai aset atau liabilitas
terpisah. Contohnya :

 Peralatan seperti lift atau AC tidak terpisahkan dari bangunan, sehingga biasanya
dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi bukan diakui secara terpisah sebagai aset
tetap.
 Jika kantor disewakan termasuk dengan furnitur, nilai wajar kantor memasukkan nilai
wajar furniture karena penghasilan rental juga terkait dengan furniture kantor. Jika furniture
termasuk dalam nilai wajar properti investasi, maka entitas tidak mengakui furnitur sebagai
aset terpisah.
 Nilai wajar properti investasi tidak termasuk penghasilan sewa operasi dibayar di muka
 Nilai wajar properti investasi yang dimiliki dalam suatu sewa mencerminkan arus kas yang
diharapkan .

Jika entitas memperkirakan bahwa nilai kini pembayaran terkait dengan properti investasi
akan melebihi nilai kini penerimaan kas terkait, maka diterapkan PSAK 57.

13
Ketidakmampuan Mengukur Nilai Wajar secara Andal

Terdapat praduga menyatakan bahwa entitas dapat mengukur nilai wajar properti investasi
secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun,jika dan hanya jika pasar untuk properti yang
sebanding tidak aktif dan alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia, maka terdapat
pula bukti yang jelas ketika entitas pertama kali memperoleh properti investasi, nilai wajarnya
tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan.

Jika entitas memperkirakan nilai wajar aset dapat diukur secara andal saat pembangunan
selesai, maka diukur berdasarkan biaya perolehan sampai nilai wajarnya diukur secara andal
saat pembangunan selesai. Jika entitas tidak bisa mengukur nilai wajarnya, maka akan
digunakan model biaya sesuain PSAK 16 : Aset Tetap.

Sekali entitas mampu mengukur nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan,
maka properti investasi diukur pada nilai wajarnya. Setelah selesai, dianggap nilai wajar telah
diukur secara andal. Jika tidak, digunakan PSAK 16.

Terhadap praduga bahwa nilai wajar dalam proses pembangunan dapat diukur secara andal
ditolak pada saat pengakuan awal, properti investasi lain tetap dicatat pada nilai wajarnya.

Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi dalam nilai wajarnya, maka entitas
melanjutkan pengukuran properti pada nilai wajarnya hingga pelepasan, bahkan jika transaksi
pasar yang dapat dibandingkan menjadi jarang terjadi atau harga pasar menjadi tidak banyak
tersedia.

Model Biaya

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh properti
investasinya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16,kecuali jika properti investasi memenuhi
kriteria sebagai dimiliki untuk dijual, maka diukur sesuai dengan PSAK 58.

Pengalihan
Pengalihan ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan
penggunaan yang dibuktikan dengan:
a. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, dialihkan dari properti investasi menjadi properti
yang digunakan sendiri
b. Dimulainya pengembangan untuk dijual, dialihkan dari properti investasi menjadi
persediaan

14
c. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dialihkan dari properti yang digunakan sendiri
menjadi properti investasi
d. Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi properti
investasi
e. Dikosongkan

Entitas harus mengalihkan properti dari properti investasi menjadi persediaan jika, dan
hanya jika, terdapat perubahan pengggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya
pengembangan dengan tujuan untuk dijual. Jika entitas memutuskan untuk melepas properti
investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap memperlakukan properti sebagai properti
investasi hingga dihentikan pengakuannya (dihapuskan dari laporan posisi keuangan) dan tidak
memperlakukannya sebagai persediaan. Demikian pula jika entitas mulai mengembangkan
kembali properti investasi yang ada dan akan tetap menggunakannya di masa depan sebagai
properti investasi dan tidak direklasifikasikan sebagai properti yang digunakan sendiri selama
masa pengembangan kembali. Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai
wajar dan kemudian ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau sebagai
persediaan, nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16:
Aset Tetap atau nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.
Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi dan
akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas harus menerapkan PSAK 16: Aset Tetap
sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya. Sampai dengan tanggal
dimana properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi yang dicatat pada nilai
wajar, entitas menyusutkan properti dan mengakui rugi penurunan nilai yang telah terjadi.
Entitas memperlakukan perbedaan yang ada antara jumlah tercatat properti investasi
berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan nilai wajarnya pada tanggal tersebut dengan cara yang
sama seperti revaluasi menurut PSAK 16: Aset Tetap. Dengan kata lain:
a. Terjadinya penurunan jumlah tercatat properti diakui dalam laporan laba rugi. Namun, jika
terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, penurunan tersebut diakui
dalam penghasilan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi dalam ekuitas.
b. Setiap kenaikan jumlah tercatat diperlakukan sebagai berikut:
 Jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya
atas properti tersebut, maka kenaikan diakui dalam laporan laba rugi. Jumlah yang
diakui dalam laporan laba rugi tidak dapat melebihi jumlah yang diperlukan untuk

15
 mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) jika tidak ada pengakuan
rugi penurunan nilai
 Sisa kenaikan diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan meningkatkan surplus
revaluasi dalam ekuitas. Selanjutnya, pada saat properti investasi dilepas, surplus
revaluasi dalam ekuitas dapat dialihkan ke saldo laba. Pengalihan surplus revaluasi ke
saldo laba tidak melalui laporan laba rugi.
Untuk pengalihan dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar,
perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatat diakui
dalam laporan laba rugi. Perlakuan pengalihan dari persediaan ke properti investasi yang akan
dicatat pada nilai wajar adalah konsisten dengan perlakuan penjualan persediaan. Ketika entitas
menyelesaikan pembangunan atau pengembangan properti investasi yang dibangun sendiri dan
yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal
tersebut dan jumlah tercatatnya diakui dalam laporan laba rugi.

Pelepasan
Properti investasi dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan)
pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara
permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada
saat pelepasannya. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau
disewakan secara sewa pembiayaan. Untuk menentukan tanggal pelepasan properti investasi,
entitas menggunakan kriteria yang diatur dalam PSAK 23: Pendapatan dalam mengakui
pendapatan dari penjualan barang dan jasa. PSAK 30: Sewa berlaku untuk pelepasan yang
dilakukan dengan cara sewa pembiayaan dan dengan cara jual dan sewa-balik.
Jika sesuai dengan prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian untuk
bagian tertentu dari suatu properti investasi di dalam jumlah tercatat suatu aset tersebut, maka
jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Suatu bagian yang diganti dari
properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model biaya bisa saja bukan merupakan
bagian yang disusutkan secara terpisah. Jika penentuan jumlah tercatat dari bagian yang diganti
tersebut tidak dapat secara praktis dilakukan, entitas dapat menggunakan biaya penggantian
sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti pada saat
diperoleh atau dibangun. Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model
nilai wajar, nilai wajar dari properti investasi tersebut bisa jadi telah mencerminkan keadaan
bahwa bagian yang akan diganti sudah tidak memiliki nilai lagi. Dalam kasus-kasus lain,
mungkin saja merupakan hal yang sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus

16
dikurangi untuk bagian yang diganti. Suatu alternatif yang dapat digunakan untuk menentukan
nilai wajar yang harus dikurangi sehubungan dengan bagian yang diganti, jika tidak dapat
dilakukan secara praktis, adalah dengan memasukkan biaya pengganti ke dalam jumlah tercatat
aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut, sebagaimana
yang diharuskan dalam hal terjadi penambahan yang tidak memerlukan penggantian.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi
ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset dan diakui
dalam laporan laba rugi (kecuali jika PSAK 30: Sewa mensyaratkan lain dalam hal jual dan
sewa-balik) dalam periode terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut. Imbalan yang
diterima atas pelepasan properti investasi pada awalnya diakui sebesar nilai wajar. Jika
pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, imbalan yang diterima pada awalnya diakui
sebesar setara harga tunai. Selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara
dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga sesuai dengan PSAK 23: Pendapatan
dengan menggunakan metode tingkat bunga efektif. Kompensasi dari pihak ketiga yang
diberikan sehubungan dengan penurunan nilai, kehilangan atau pengembalian properti
investasi harus diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut menjadi piutang.
Penurunan nilai atau rugi atas properti investasi, klaim, atau pembayaran kompensasi
dari pihak ketiga dan pembelian atau pembangunan kemudian aset adalah peristiwa ekonomi
terpisah dan dicatat secara terpisah, dengan cara sebagai berikut:
a. Penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48: Penurunan Nilai Aset
b. Penghentian atau pelepasan properti investasi diakui
c. Kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau penyerahan diakui dalam
laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang
d. Biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian

Pengungkapan
Entitas mengungkapkan :

• apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
• Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti
yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai
propertiinvestasi;

17
 • apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan
properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
• dikosongkan;
• Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh
penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta
memiliki pengalaman mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
• jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
 penghasilan rental dari properti investasi;
 beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan
rental
 beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental
selama periode tersebut; dan
 perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas
penjualan properti investasi
• keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti investasi
atau atas pengiriman penghasilan dan hasil pelepasan;
• kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti
investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
Nilai Wajar

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir
periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:

• penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi

dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset;

• penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;

• aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan
pelepasan lain;

• laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;

• perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penyesuaian terhadap nilai wajar;

18
 • Selisih kurs neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang
fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda;

• transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan

• perubahan lain.

Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk
tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara
penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan
keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan
kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain.

Pengungkapan tambahan :
a. uraian mengenai properti investasi tersebut;
b. penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
c. apabila mungkin, kisaran estimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan
d. untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
 fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat
dengan nilai wajar;
 jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
 jumlah .Iaba ataurugi yang diakui

Nilai Biaya

• Metode penyusutan yang digunakan;

• masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
• Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
• Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang
menunjukkan:
– Penambahan
– Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
– Aset diklasifikasikan untuk dijual
– Penyusutan
– Penurunan nilai

19
 – Transfer ke klasifikasi lain
• Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

ILUSTRASI - INVESTASI PROPERTI

Pada tanggal 1 Januari 2014, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk investasi. Harga
perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10 juta. Jumlah yang dapat disusutkan
sampai tanggal ini sebesar Rp300 juta. Properti tersebut memiliki umur manfaat 50 tahun. Pada
akhir tahun pertama nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi Rp1,3 Milyar.

Diminta :

Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan entitas D pada
tanggal 31 Desember 2014, dengan menggunakan :

a. Model biaya
b. Model Nilai Wajar

Jawab :

a) Model Biaya
Dalam laporan posisi keuangan, properti ini akan disajikan sebagai berikut :

Properti investasi Rp1.010.000.000,-

Akumulasi penyusutan (Rp300 jt/50th) (Rp 6.000.000,-)
Nilai tercatat Rp1.004.000.000,-

Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban penyusutan

Rp6.000.000,-.

b) Model Nilai Wajar

Dalam laporan posisi keuangan, properti investasi akan disajikan sebesar
Rp1.300.000.000,-
Menurut model nilai wajar, properti investasi ini tidak disusutkan dan perubahan nilai
wajar akan dilaporkan dengan jurnal :

31 Des 2014 Properti Investasi Rp290.000.000,-

20
 Keuntungan atas kenaikan nilai wajar Rp290.000.000,-
*(Rp1.300.000.000 – Rp1.010.000.000)

Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba komprehensif
sebesar Rp290.000.000,-.

KESIMPULAN

Properti investasi merupakan aset tetap berupa tanah, bangunan atau tanah dan
bangunan yang dimiliki entitas, dengan tujuan untuk mendapatkan pendapatan sewa atau untuk
mengapresiasi kenaikan nilai atau keduanya. Karakter yang melekat pada properti investasi
adalah menghasilkan kas secara mandiri, tidak tergantung pada aset lain.

Pengukuran awal properti investasi adalah pada nilai wajar pada saat perolehan.
Penyajian selanjutnya adalah menggunakan model biaya dan model nilai wajar. Penyajian
dengan menggunakan model biaya, properti investasi disajikan pada harga perolehan awal,
dikurangi dengan akumulasi penyusutan normal dan setiap akhir periode akan dilakukan
review terhadap penurunan nilai. Sedangkan penyajian dengan menggunakan model nilai
wajar, properti investasi akan disajikan sebesar nilai wajar pada awal perolehan, tidak
disusutkan, dan setiap akhir periode akan dilakukan penyesuaian dengan nilai wajar. Setiap
perubahan nilai wajar akan dilaporkan sebagai laba atau rugi dalam laporan laba rugi
komprehensif.

21
 DAFTAR REFERENSI

PSAK 13 tentang Properti Investasi.

http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
https://dokumen.tips/documents/bab-v-properti-investasi-55c11064f1b70.html

22