BAB IX

ANALISA EKONOMI

Dalam merencanakan suatu pabrik, analisa ekonomi sangatlah penting artinya

di samping persoalan teknis peralatan yang telah dibahas pada bab - bab sebelumnya,
karena dari perhitungan ekonomi inilah akan dapat diketahui apakah pabrik yang akan
direncanakan ini dapat menguntungkan atau tidak, bila dipandang dari segi komersial.
Di dalam analisa ekonomi ini senantiasa berhubungan dengan modal , baik sebagai
investasi maupun untuk kebutuhan lainnya . Dalam analisa ekonomi yang perlu
diperhatikan adalah :
1 Modal (Total Capital Investment).
2 Biaya Produksi (Total Production Cost).
3 Keuntungan atau laba (Profitability).

IX. 1 Modal ( Total Capital Investment )

Total Capital Investment merupakan modal yang harus disediakan untuk
mendirikansuatu pabrik dan ditambah dengan biaya pelaksanaan pabrik
tersebut untuk beberapa waktu.
Total Capital Investment dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu :
A. Modal Tetap ( Fixed Capital Investment )
Fixed Capital Investment adalah modal yang dipergunakan untuk keperluan
pembelian peralatan pabrik hingga peralatan tersebut dapat dioperasikan.
Fixed Capital Investment dibagi menjadi 2, yaitu :
a) Biaya Langsung (Direct Cost), meliputi :
1. Pembelian alat-alat persediaan
- Alat – alat yang tertera dalam flow skema
- Suku cadang alat – alat dan alat – alat yang tidak terpasang
- Cadangan inflasi untuk pembelian alat baru
- Biaya perkapalan
- Pajak, asuransi dan bea cukai
- Penyediaan biaya apabila ada modifikasi peralatan
2. Instalansi
- Peralatan yang dibeli sesuai dengan skema
- Membuat pondasi, isolasi, penyangga dan pengecatan
3. Instrumentasi dan alat kontrol
- Pembelian dan pemasangan alat-alat kontrol serta alat-alat instrumentasi
4. Perpipaan
- Harus diperhatikan adalah bahan konstruksinya, fitting, valve, isolasi
dan alat – alat pembantu
5. Alat-alat listrik dan bahan-bahan yang lainnya
- Panel

IX- 1
 - Kabel
- Grounding
6. Bangunan
- Bangunan menurun dibawah atau diatas
- Bangunan untuk alat – alat dan instrumentasi
- Bangunan untuk pemeliharaan.
- Bangunan untuk perbaikan
7. Tanah dan perbaikan tanah
- Pembelian dan pembebasan tanah
- Pembuatan sistem drainase
- Pembuatan jalan
- Pembuatan pagar
- Pembuatan tempat parker
8. Fasilitas lain
- Utilitas
- Air buangan
- Distribusi dan pengepakan
b) Biaya Tidak Langsung (inderect Cost) meliputi :
1. Biaya Engineering dan supervise (teknik dan pengawasan)
2. Biaya pemborong
3. Biaya tak terduga
4. Konstruksi dan biaya proyek
Jadi :
Fixed Capital Investment ( FCI ) = Direct Cost ( DC ) + Indirect Cost ( IC )

B. Modal Kerja ( Working Capital Investment )

Working Capital Investment adalah modal yang dipergunakan untuk menjalankan
pabrik yang berhubungan dengan laju produksi dalam beberapa waktu tertentu, terdiri
atas :
- Modal kerja yang dibutuhkan untuk bahan baku dan persediaannya
- Modal untuk biaya – biaya produksi
- Modal untuk pembayaran pajak
- Modal untuk pembayaran gaji karyawan dan upah buruh
Jadi :
Total Capital Investment ( TCI ) = Fixed Capital Investment ( FCI +
)
Working Capital Investment (WCI)
IX.2 Harga Peralatan
Karena harga peralatan cenderung naik tiap tahun, maka untuk menentukan
harga sekarang, ditaksir dari harga-harga tahun sebelumnya berdasarkan indeks harga.
Daftar harga alat secara keseluruhan dapat dilihat pada www.matche.com

IX- 2
Penentuan Total Capital Investment ( TCI )
Total Capital Investment adalah jumlah modal yang harus disediakan untuk
sebuah pabrik dan pembuatannya , ditambah dengan biaya pabrik untuk beberapa
waktu. Total Capital Investment dibagi menjadi dua bagian, yaitu :
A. Fixed Capital Investment :
- Direct Cost (biaya langsung)
- Indirect Cost (biaya tidak langsung)
B. Working Capital Investment
- Biaya penyimpanan bahan baku
- Biaya penyimpanan produk
- Modal cadangan : uang kas, pajak , biaya operasi

IX.3 Biaya Produksi (Total Production Cost)

Total Production Cost adalah biaya yang dipergunakan untuk operasi pabrik
dan biaya perjalanan produk, terdiri atas :

A. Biaya Pembuatan ( Manufacturing Cost ) adalah biaya yang dikeluarkan suatu

perusahaan yang berhubungan dengan operasi pabrik, meliputi :
1. Biaya Pembuatan ( Manufacturing Cost ) adalah biaya yang dikeluarkan suatu
perusahaan yang berhubungan dengan operasi pabrik, meliputi :
- Biaya bahan baku
- Utilitas
- Pengepakan

2. Biaya Tetap ( Fixed Charge Cost ) adalah biaya yang selama satu periode kerja
tidak mengalami perubahan, meliputi :
- Depresiasi
- Pajak
- Asuransi
- Bunga Pinjaman
- Patent dan royalitis

3. Biaya Teratur ( Regulated Cost) yaitu jenis-jenis biaya yang tergantung kepada
tingkat produksi tetapi tidak sebanding, meliputi:
- Buruh
- Biaya over head (Plan Over Head), meliputi :
1. Biaya Pengobatan
2. Keamanan
3. Biaya lembur
4. Biaya pengepakan

IX- 3
 5. Kafetaria
6. Rekreasi
7. Sewa gedung
- Perbaikan dan pemeliharaan

B. Biaya Pengeluaran Umum (General Expenses)

General Expenses adalah biaya yang dikeluarkan untuk operasi pabrik, meliputi :
- Biaya administrasi
- Biaya untuk penelitian dan pengembangan
Jadi :
Total Production Cost ( TPC ) = Manufacturing Cost + General Expenses

Pengeluaran biaya terdiri dari atas :

1. Fixed Cost ( FC )
Adalah biaya yang tidak tergantung dari laju produksi, terdiri atas :
- Depresiasi
- Asuransi
- Pajak lokal dan bunga

2. Semi Variabel Cost

Adalah segala pengeluaran yang tidak berbanding lurus dengan laju
produksi,terdiri atas :
- Biaya administrasi
- Perawatan dan perbaikan
- Upah karyawan
- Biaya pemasaran
- Biaya laboratorium
- Biaya penelitian dan pengembangan
- Plant Over Head

3. Variabel Cost
Adalah segala biaya yang dikeluarkan berbanding lurus dengan laju produksi,
terdiri atas :
- Biaya bahan baku dan bahan pembantu
- Biaya utilitas

IX.4 Keuntungan (Profitability)

Suatu pabrik dinyatakan menguntungkan atau tidak, dapat dilihat dari perhitungan
– perhitungan :
1. Internal Rate of Return ( IRR )
Adalah laju pengembalian yang dapat dihitung dari laba yang dapat dibagi modal.

IX- 4
2. Pay Back Period ( PBP )
Adalah waktu yang dibutuhkan untuk pengembalian modal.
3. Break Event Point ( BEP )
Adalah titik dimana hasil penjualan sama dengan biaya yang dikeluarkan.

Harga Peralatan
Karena harga peralatan tiap tahun cenderung naik, maka untuk menentukan
harga sekarang ditaksir dari harga-harga tahun sebelumnya berdasarkan indeks
harga. Contoh perhitungan harga alat dan daftar harga alat secara keseluruhan dapat
dilihat pada appendix D.
1. Penentuan Total Capital Investment (TCI)
Proses : Solid - Fluid
a. Modal Tetap (Fixed Cost)
* Biaya Langsung (Direct Cost)
No Komponen Persentase Harga
1 Harga Peralatan ( E ) 38.918.463.108,2369
2 Instalasi (39% E) 39% 15.178.200.612,2124
3 Instrumentasi & Control (26% E) 26% 10.118.800.408,1416
4 Perpipaan (31% E) 31% 12.064.723.563,5534
5 Kelistrikan (10% E) 10% 3.891.846.310,8237
6 Service Fasilities (55% E) 55% 21.405.154.709,5303
7 Building 40.275.000.000,0000
8 Land 95.000.000.000,0000
Direct Cost 236.852.188.712,4980

* Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

No Komponen Persentase Harga
9 Engineering and Supervision (32% E) 32% 12.453.908.194,64
10 Biaya Konstruksi (34% E) 34% 13.232.277.456,80
11 Biaya Tidak Terduga (37% E) 37% 14.399.831.350,05
12 Ongkos Kontraktor (19% E) 19% 7.394.507.990,5650
13 Legal Expenses (4% E) 4% 1.556.738.524,3295
Indirect Cost 49.037.263.516,379

Fixed Capital Investment (FCI) = Direct Cost + Indirect Cost

= 236.852.188.712,50 + 49.037.263.516,38
= Rp 285.889.452.228,877

IX- 5
2. Penentuan Total Production Cost (TPC)
a. Manufacturing Cost
* Biaya Produksi Langsung (Direct Production Cost) (Variable Cost)
No Komponen Persentase Harga
1 Bahan Baku (1 tahun) 623.359.685.846,6260
2 Gaji Karyawan (1 tahun) 11.427.000.000,0000
3 Biaya Supervisi (10% No.2) 10% 1.142.700.000,0000
4 Biaya Utilitas (1 tahun) 3.819.984.717,1486
5 Biaya Pemeliharaan & Perbaikan
(2% FCI) 2% 5.717.789.044,5775
6 Operating Supplies (1% FCI) 1% 2.858.894.522,2888
7 Biaya Laboratorium (10% No.2) 10% 1.142.700.000,0000
Direct Production Cost 649.468.754.130,6410

Perhitungan Bunga Bank, R :

Komposisi Modal :
Modal Sendiri = 60%
Modal Pinjaman = 40%
Lama Pengembalian Pinjamann = 10 tahun
Pengembalian Pinjaman = Angsuran Pokok + Bunga Bank
Maka Bunga Bank : 0,4 TCI ( 1 + Bunga ) N
10

10
Bunga Bank : 0,4 TCI ( 1 + 0,12 )
10
= 0,1242 TCI

Perhitungan Depresiasi :
* Depresiasi Alat
Harga Alat = 38.918.463.108,2369
Harga Alat akhir masa pakai = 3.891.846.310,8237
( 10% Harga Alat )

Depresiasi alat selama 10 tahun :

Harga Alat - Harga Alat akhir masa pakai
=
n
38.918.463.108,24 - 3.891.846.310,8237
=
10
= 3.502.661.679,7413

IX- 6
* Depresiasi Bangunan
Harga Bangunan = 40.275.000.000,0000
Harga Bangunan akhir masa pakai= 4.027.500.000,0000
( 10% Harga Bangunan )

Depresiasi alat selama 10 tahun :

Harga Bangunan - Harga Bangunan akhir masa pakai
=
n
40.275.000.000,00 - 4.027.500.000,0000
=
10
= 3.624.750.000,0000

Total Depresiasi = Depresiasi Alat + Depresiasi Bangunan

= 3.502.661.679,7413 + 3.624.750.000,0000
= 7.127.411.679,7413

3. Fixed Charge (Fixed Cost)

No Komponen Persentase Harga
1 Depresiasi 7.127.411.679,7413
2 Pajak (1% FCI) 1% 2.858.894.522,2888
3 Asuransi (1% FCI) 1% 2.858.894.522,2888
4 Sewa 10% 13.527.500.000,0000
5 Bunga Bank 0,1242 TCI
Fixed Charge 26.372.700.724,3189 + 0,124 TCI
Fixed Charge 70.806.454.535,6442

4. Biaya Plant Overhead

( 50-70% x (Gaji Karyawan + Supervisi + Pemeliharaan dan Perbaikan ))
No Komponen Harga
1 Gaji Karyawan 11.427.000.000,0000
2 Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan 5.717.789.044,5775
3 Biaya Supervisi 1.142.700.000,0000
Biaya Plant Overhead 9.143.744.522,2888

Total Manufacturing Cost

= Direct Production Cost + Fixed Charge + Plant Overhead
= 649.468.754.130,6410 + 26.372.700.724,32 + 0,1242 TCI
+ 9.143.744.522,2888
= 684.985.199.377,2490 + 0,1242 TCI
= 729.418.953.188,5740

IX- 7
5. General Expenses
No Komponen Persentase Harga
1 Biaya Administrasi
(20%(gaji+supervisi+pemeliharaan)) 20% 3.657.497.808,9155
2 Biaya Distribusi & Pemasaran
(10% TPC) 10% 10% TPC
3 Biaya Penelitian & Pengembangan
(5% TPC) 5% 5% TPC
General Expenses 3.657.497.808,9155 + 15% TPC
General Expenses 133.023.930.337,8840

* Menghitung TPC
Total Production Cost (TPC) = Manufacturing Cost + General Expenses
TPC = 684.985.199.377,25 + 0,1242 TCI +
3.657.497.808,9155 + 15% TPC
0,85 TPC = 688.642.697.186,1640 + 0,1242 TCI
TPC = 810.167.879.042,5460 + 0,1461 TCI

* Menghitung TCI
TCI = FCI + WCI
TCI = 285.889.452.228,8770 + WCI

6. Penentuan Work Capital Investment (WCI)

WCI adalah biaya penyimpanan bahan baku dalam periode A bulan
TPC
WCI = A Bulan x
12
Asumsi : Periode Penyimpanan Bahan Baku (A) = 1 Bulan
810.167.879.042,5460 + 0,1461 TCI
WCI = 1 Bulan x
12
810.167.879.043 + 0,146 ( 285.889.452.229 + WCI )
WCI = 1 x
12
810.167.879.042,55 + 41.773.494.078,62 + 0,146 WCI
WCI = 1 x
12
851.941.373.121,1650 + 0,146 WCI
WCI = 1 x
12
WCI = 70.995.114.426,7638 + 0,0122 WCI
0,9878 WCI = 70.995.114.426,7638
WCI = Rp 71.870.240.293,8715

IX- 8
 TCI = FCI + WCI
TCI = 285.889.452.228,8770 + 71.870.240.293,8715
= Rp 357.759.692.522,7480

TPC = 810.167.879.042,5460 + 0,1461 TCI

= 810.167.879.042,5460 + 0,1461 ( 357.759.692.522,7480 )
= Rp 862.442.883.526,4580

7. Analisa Ekonomi
Metode yang dipakai adalah Discounted Cash Flow
A. Asumsi yang diambil
1. Modal
- Modal sendiri = 60%
- Modal pinjaman bank = 40%
2. Bunga = 12,00% pertahun
3. Masa konstruksi = 2 tahun
Massa konstruksi 2 tahun
Pembayaran modal pinjaman selama konstruksi dilakukan secara
diskrit dengan cara sebagai berikut :
> Pada awal masa konstruksi (awal tahun ke-2) dilakukan pembayaran
sebesar 10% dari modal pinjaman untuk keperluan pembelian tanah
dan beberapa macam uang muka
> Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun ke-1) dibayarkan
sisa modal pinjaman.
4. Laju inflasi = 6% pertahun selama 2 tahun
5. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun
6. Umur pabrik 10 tahun (depresiasi 10% pertahun)
7. Kapasitas produksi :
- Tahun I = 60%
- Tahun II = 80%
- Tahun III dst = 100%
8. Pajak Pendapatan
Untuk laba antara 0 - Rp. 25.000.000 dikenai pajak 5%
Untuk laba antara Rp. 25.000.000 - Rp. 50.000.000 dikenai pajak 10%
Untuk laba antara Rp. 50.000.000 - Rp. 100.000.000 dikenai pajak 15%
Untuk laba antara Rp. 100.000.000 - Rp. 200.000.000 dikenai pajak 25%
Untuk laba > Rp. 200.000.000 dikenai pajak 35%

Untuk kapasitas yang berbeda maka biaya operasi yang berubah sebanding
dengan kapasitas, yaitu :
1. Biaya bahan baku

IX- 9
2. Biaya utilitas
Sedang biaya lainnya tetap dan tidak tergantung pada kapasitas produksi.
Besarnya biaya kapasitas produksi yang lain dapat dilihat pada Tabel IX-1.
Tabel IX-1. Biaya Total Produksi
Tahun Variable Cost Semi Variable Cost Fixed Cost
Kap. TPC
ke- (VC) (SVC) (FC)
1 60% 389.681.252.478 142.167.674.860 70.806.454.536 517.465.730.116
2 80% 519.575.003.305 142.167.674.860 70.806.454.536 689.954.306.821
3 100% 649.468.754.131 142.167.674.860 70.806.454.536 862.442.883.526

* Semi Variable Cost = TPC - FC - VC

B. Investasi Pabrik
Total Investasi Pabrik (TCI) = Rp 357.759.692.522,7480
Modal Sendiri 60% TCI = Rp 214.655.815.513,6490
Modal Bank 40% TCI = Rp 143.103.877.009,0990

Tabel IX-2 Modal Sendiri Pada Tahun Masa Konstruksi

Modal Sendiri 60% TCI = Rp 214.655.815.513,6490
% Inflasi = 6%

Tahun Modal Jumlah Inflasi Total

ke- (%) (Modal sendiri x % modal) (Jumlah x % Inflasi) (Jumlah + Inflasi)
-2 80% 171.724.652.410,9 10.303.479.144,66 182.028.131.555,6
-1 20% 42.931.163.102,73 2.575.869.786,16 45.507.032.888,89
Total Modal Sendiri 227.535.164.444,5

Tabel IX-3 Modal Pinjaman Pada Tahun Masa Konstruksi

Modal Pinjaman 40% TCI = Rp 143.103.877.009,0990
% Bunga = 12%

Tahun Modal Jumlah Bunga Total

ke- (%) (Modal pinjaman x % modal) (Jumlah x % Bunga) (Jumlah + Bunga)
-2 40% 57.241.550.803,640 6.868.986.096,44 64.110.536.900,077
-1 60% 85.862.326.205,46 10.303.479.144,66 96.165.805.350,11
Total Modal Sendiri 160.276.342.250,2

Modal Investasi Pada Masa Akhir Konstruksi

= Total Modal Sendiri + Total Modal Pinjaman
= 227.535.164.444,468 + 160.276.342.250,191
= Rp 387.811.506.694,6590

IX- 10
C. Tabel Cash Flow
Dari perhitungan diatas kemudian dibuat tabel Cash Flow seperti pada Tabel XI-4.
Keterangan kolom Cash Flow :
Kolom 4 = Pinjaman sudah termasuk bunga bank 20% dan bunga dari
pinjaman tahun pertama. Jumlahnya merupakan total
pinjaman pada akhir tahun masa konstruksi yang harus
dikembalikan secara mengangsur selama 10 tahun.

Kolom 5 = Modal Sendiri + Modal Pinjaman

Kolom 8 = Laba Kotor = Hasil Penjualan - TPC

Kolom 9 = Pajak x 25%

Kolom 10 = Laba Bersih = Laba Kotor - Pajak

Kolom 11 = Depresiasi = Depresiasi Alat + Depresiasi Bangunan

Kolom 12 = Cash Flow = Laba Bersih + depresiasi

IX- 11
IX.5 Internal Rate Of Return (IRR)
Untuk memperoleh harga i yaitu dari hasil TCI harus dipenuhi :
disc. Faktor =
𝐶𝐹 = Total investasi pada akhir masa kontruksi
(1 + 𝑖)𝑛

Total Investasi Pada Akhir Masa Konstruksi = Rp 387.811.506.694,6590

Dengan cara trial akan diperoleh hargai = 0,3402364
= 34,023639 %

Tabel IX-5 Internal Rate Of Return (IRR)

Trial i
Tahun Cash Flow Present Value
Disc Factor
0 387.811.506.694,6590 0 0
1 109.041.835.563,1640 0,74613703 81.360.151.387
2 143.013.310.190,9710 0,55672047 79.618.437.019
3 176.984.784.818,7790 0,41538976 73.517.666.761
4 176.984.784.818,7790 0,30993768 54.854.253.566
5 176.984.784.818,7790 0,23125598 40.928.789.865
6 176.984.784.818,7790 0,17254865 30.538.485.732
7 176.984.784.818,7790 0,12874494 22.785.895.060
8 176.984.784.818,7790 0,09606137 17.001.400.077
9 176.984.784.818,7790 0,07167494 12.685.374.168
10 176.984.784.818,7790 0,05347933 9.465.027.412
JUMLAH 422.755.481.046,13

IX.6 Rate Of Equity (ROE)

Laba Kotor Rata - Rata = 212.887.907.667,5940
Laba Bersih Rata - Rata = 124.033.395.768,9050
Total Investasi = 387.811.506.694,6590

Laba Kotor Rata - Rata

ROI Sebelum Pajak = x 100 %
Total Investasi
212.887.907.667,594
= x 100
387.811.506.694,659
= 54,8947 %

IX- 12
 Laba Bersih Rata - Rata
ROI Setelah Pajak = x 100 %
Total Investasi
124.033.395.768,905
= x 100
387.811.506.694,659
= 31,9829 %

IX.7 Lama Pengembalian Modal, Pay Back Period (PBP)

Tabel IX.7 Pay Back Period

Tahun Cash Flow PBP

-2 0 0
-1 0 0
0 387.811.506.694,6590 0
1 109.041.835.563,1640 278.769.671.131,4950
2 143.013.310.190,9710 135.756.360.940,5240
3 176.984.784.818,7790 -41.228.423.878,2546
4 176.984.784.818,7790 -218.213.208.697,0330
5 176.984.784.818,7790 -395.197.993.515,8120
6 176.984.784.818,7790 -572.182.778.334,5910
7 176.984.784.818,7790 -749.167.563.153,3700
8 176.984.784.818,7790 -926.152.347.972,1480
9 176.984.784.818,7790 -1.103.137.132.790,9300
10 176.984.784.818,7790 -1.280.121.917.609,7100

PBP
PBP = X tahun + x 12 bulan
Cash Flow

135.756.360.940,524
= 2 tahun + x 12 bulan
176.984.784.818,779
= 2 tahun + 9,2046 bulan

IX.8 Analisa Titik Impas, Break Even Point (BEP)

Fixed Cost (FC) = 70.806.454.535,6442

Variable Cost (VC) = 649.468.754.130,6410
Semi Variable Cost (SVC)= 142.167.674.860,1730
Total Penjualan (S) = 1.088.919.381.045,1700

IX- 13
 FC + 0,3 SVC
BEP =
S - 0,7 SVC - VC
= 0,3338
= 33,3762 %
= 33 %

Kapasitas (%) Biaya Tetap Biaya Produksi Biaya Penjualan

0 70,8 113,5 0
100 70,8 862 1088,9

Grafik BEP
1200,0
1100,0 S
Hasil Penjualan (Rupiah)

1000,0
900,0
800,0
700,0
600,0
500,0 TPC
400,0
300,0
200,0
100,0 BEP FC
0,0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Kapasitas (%)

IX- 14