BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pertumbuhan ekonomi selalu diikuti oleh perubahan dalam struktur, corak
kegiatan ekonomi dan semakin kecilnya ketimpangan pendapatan antar penduduk
antar daerah dan antar sektor (Kuncoro, 2004). Investasi bertujuan menciptakan
pertumbuhan ekonomi yang setinggi-tingginya serta bertujuan menghapus atau
mengurangi tingkat kemiskinan, ketimpangan pendapatan, dan tingkat
pengangguran.
Pertumbuhan penduduk Indramayu dari tahun ke tahun terus mengalami
peningkatan dan pembangunan di kota Indramayu yang terus meningkat
mengakibatkan permintaan akan tempat tinggal di kota Indramayu pun meningkat.
Hal ini dikarenakan dengan berkembangnya kota Indramayu, maka akan semakin
luas lapangan pekerjaan yang tersedia, semakin terfasilitasinya sektor pendidikan
dan kesehatan, dan perkembangan sector sektor lainnya. Namun tentunya hal ini
juga menyebabkan masalah bagi kota Indramayu. Permintaan terhadap kebutuhan
tempat tinggal yang sangat besar tidaklah sesuai dengan ketersediaan lahan yang
ada. Selain itu harga tanah yang semakin mahal juga mengakibatkan kesulitan
untuk memenuhi permintaan masyarakat akan tempat tinggal. Oleh sebab itu,
salah satu solusi yang dapat diberikan adalah dengan pembangunan Apartemen.
Sejauh ini pembangunan apartmen di kota Indramayu belum ada. Para
investor menganggap bahwa investasi pada pembangunan apartemen di kota
Indramayu merupakan lahan yang masih hijau. Seperti halnya salah satu investor,
yaitu PT. VERTILLA KONSTRUKSI yang membangun apartemen J’NOVA di
Jl. Gatot Subroto. Apartemen J’NOVA yang masih tergolong baru.
Selain itu pada analisis investasi pada Apatemen J’NOVA dianalisis juga
tentang alternatif pendapatannya. Analisis ini dilakukan melihat dari
kecenderungan apartemen yang berada di Indramayu menggunakan sistem jual.
oleh karena itu analisis alternatif pendapatan digunakan untuk melihat
pengaruhnya pada kelayakan investasi Apartemen J’NOVA jika terjadi perubahan
pada pendapatannya. Dari hasil analisis investor dapat mengetahui tingkat
pengembalian atas modal yang dikeluarkannya dan dapat mengambil keputusan
terhadap proyek pembangunaan apartemen ini untuk dilanjutkan atau memilih
alternatif lain.
1.2 Identifikasi Masalah
Berdasarkan latar belakang diatas, saya memberikan indentifikasi masalah
yang akan dijadikan bahan analisa sebagai berikut :
 Analisis manfaat gedung apartemen J’NOVA
 Analisa Biaya gedung apartemen J’NOVA
 Analisa Investasi gedung apartemen J’NOVA
1.3 Tujuan dan Manfaat
Selain Memenuhi kepentingan dan kebijakan Pemerintah Daerah Provinsi
Kabupaten/Kota Tujuan Proyek pembangunan gedung apartemen J’NOVA untuk
mengetahui kelayakan investasi.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Investasi

Investasi adalah suatu istilah dengan beberapa pengertian yang berhubungan
dengan keuangan dan ekonomi. Istilah tersebut berkaitan dengan akumulasi suatu
bentuk aktivadengan suatu harapan mendapatkan keuntungan pada masa depan.
Terkadang, investasi disebut juga sebagai penanaman modal.
2.2 Pengertian Apartemen
Apartemen, flat atau rumah pangsa merupakan sebuah jenis tempat tinggal
yang hanya mencakup sebagian dari suatu bangunan. KBBI mengartikan
apartemen sebagai tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar
mandi, dapur, dan sebagainya) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat
yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat
kebugaran, toko, dan sebagainya)
2.3 Komponen Penilaian Dalam Cost & Benefits Analysis
Sesuai dengan namanya, Cost & Benefit Analysis didasarkan pada dua
komponen penilaian, yaitu komponen biaya dan komponen manfaat. Menurut
Frederick H. Wu dalam bukunya Accounting Information Systems, Theory and
Practice, komponen biaya yang berhubungan dengan pengembangan sebuah
sistem informasi dapat diklasifikasikan dalam empat kategori, yaitu :
1) Procurement Cost
Procurement Cost atau biaya pengadaan adalah semua biaya yang
dikeluarkan berkaitan dengan pengadaan hardware. Diantaranya adalah seperti :
biaya konsultasi pengadaan hardware, biaya pembelian hardware, biaya instalasi
hardware, biaya fasilitas (ruang, ac, dll.), biaya modal untuk pengadaan hardware,
biaya manajerial dan personalia untuk pengadaan hardware. Biaya pengadaan ini
biasanya dikeluarkan pada tahun-tahun pertama (initial cost) sebelum system
dioperasikan, kecuali apabila pengadaan hardware dilakukan dengan cara leasing.
2) Start Up Cost
Start Up Cost atau biaya persiapan operasional adalah semua biaya yang
dikeluarkan sebagai upaya membuat sistem siap untuk dioperasionalkan. Biaya-
biaya persiapan operasional meliputi : biaya pembelian software system informasi
berikut instalasinya, biaya instalasi perangkat komunikasi/jaringan, biaya
reorganisasi, biaya manajerial dan personalia untuk persiapan operasional.
Sama dengan biaya pengadaan, biaya persiapan operasional ini juga merupakan
“initial cost”.
3) Project Related Cost
Project Related Cost atau biaya proyek adalah biaya yang berkaitan dengan
biaya mengembangkan sistem termasuk biaya penerapannya. Biaya proyek
diantaranya adalah : biaya analisis system; seperti biaya untuk mengumpulkan
data, biaya dokumentasi (kertas, fotocopy, dll), biaya rapat, biaya staff analis,
biaya manajerial dalam tahap analisis sistem; biaya disain sistem; seperti biaya
dokumentasi, biaya rapat, biaya staff analis, biaya staff pemrograman, biaya
pembelian software aplikasi, biaya manajerial dalam tahap desain sistem, biaya
penerapan sistem; seperti biaya pembuatan form baru, biaya konversi data, biaya
pelatihan sumber daya manusia, biaya manajerial dalam tahap penerapan sistem.
Bila sistem dikembangkan secara “outsourcing” dengan menggunakan konsultan
dari luar perusahaan, maka diperlukan biaya tambahan, yaitu biaya konsultasi.
4) Ongoing and Maintenance Cost
Ongoing and Maintenance Cost atau biaya operasional adalah biaya untuk
mengoperasikan sistem agar sistem dapat beroperasi dengan baik. Sedangkan
biaya perawatan adalah biaya untuk merawat sistem dalam masa
pengoperasionalannya. Yang termasuk biaya operasi dan perawatan sistem
adalah : biaya personalia (operator, staff administrasi, staff pengolah data, staff
pengawas data), biaya overhead (telepon, listrik, asuransi, keamanan, supplies),
biaya perawatan hardware (reparasi, service), biaya perawatan software
(modifikasi program, penambahan modul program), biaya perawatan peralatan
dan fasilitas, biaya manajerial dalam operasional sistem, biaya kontrak untuk
konsultan selama operasional sistem, biaya depresiasi.
Biaya operasional dan perawatan biasanya terjadi secara rutin selama usia
operasional sistem.
Sedangkan komponen manfaat atau - dalam hal ini dapat disebut pula
sebagai - efektivitas yang di dapat dari sebuah sistem informasi dapat
diidentifikasikan sebagai berikut :
a) Manfaat atau efektifitas yang didapat dari pengurangan biaya.
b) Manfaat atau efektifitas yang didapat dari pengurangan kesalahan-
kesalahan.
c) Manfaat atau efektifitas yang didapat dari peningkatan kecepatan aktivitas.
d) Manfaat atau efektifitas yang didapat dari peningkatkan perencanaan dan
pengendalian manajemen.
Manfaat atau efektifitas dari sebuah sistem informasi dapat juga
diklasifikasikan dalam dua bentuk yaitu : tangible benefits dan intangible benefits.
Tangible Benefits atau manfaat keuntungan yang berwujud adalah
keuntungan penghematan-penghematan atau peningkatan-peningkatan di dalam
perusahaan yang dapat di ukur secara kuantitatif dalam bentuk satuan nilai
moneter/uang. Diantaranya adalah : keuntungan dari pengurangan biaya
operasional, keuntungan dari pengurangan kesalahan-kesalahan proses,
keuntungan dari pengurangan biaya telekomunikasi, keuntungan akibat
peningkatan penjualan, keuntungan akibat pengurangan biaya persediaan, dan
keuntungan akibat pengurangan kredit yang tidak tertagih.
Intangible Benefits atau manfaat keuntungan yang tidak berwujud adalah
nilai keuntungan yang sulit atau tidak mungkin di ukur dalam bentuk satuan nilai
moneter/uang. Diantaranya adalah seperti : keuntungan akibat peningkatan
pelayanan yang lebih baik kepada pelanggan, keuntungan akibat peningkatan
kepuasan kerja sumber daya manusia yang ada, dan keuntungan akibat
peningkatan pengambilan keputusan manajerial yang lebih baik. Intangible
benefits sulit untuk diukur dalam satuan nilai moneter/uang, karena itu cara
pengukurannya dapat dilakukan dengan menggunakan penaksiran. Sebagai
contoh : kualitas pelayanan kepada pelanggan yang menjadi lebih baik merupakan
salah satu bentuk intangible benefits. Dan tentu saja akan sulit untuk mengukur
dalam satuan nilai uang peningkatan pelayanan yang lebih baik tersebut. Dan
untuk itu dapat dilakukan analisis seperti yang dicontohkan berikut ini.
Akibat yang akan didapat dari pelayanan yang ‘kurang baik’ kepada
pelanggan tentunya adalah : terjadinya pengurangan pemesanan pelanggan,
bahkan sampai pada kemungkinan pelanggan tidak akan melakukan pemesanan
kembali kepada perusahaan. Jumlah pengurangan pesanan pelanggan akibat
pelayanan yang kurang baik dapat diukur dengan menaksirnya bersama-sama
pemakai sistem dengan cara seperti berikut.
Misalnya berdasarkan taksiran yang dibuat didapat data bahwa :
Diperkirakan sebesar 55% pelanggan akan mengurangi 9% pesanannya,
sebesar 20% pelanggan akan mengurangi 40% pesanannya, sebesar 10%
pelanggan akan mengurangi 80% pesanannya, dan sebesar 5% pelanggan akan
mengurangi 100% pesanannya. Maka taksiran kehilangan pesanan pelanggan
perusahaan dapat dihitung seperti dibawah ini.

Kehilangan pesanan : (55%x9%)+(20%x40%)+(10%x80%)+(5%x100%)

: (4.95%+8%+8%+5%)
: 25.95 %
Artinya : akibat dari pelayanan yang kurang baik maka 25,95% dari pesanan
penjualan akan hilang.
Jika pelanggan melakukan pemesanan setiap tahunnya rata-rata sebesar Rp.
5.000.000-, maka diperkirakan akan terjadi kehilangan pemesanan pelanggan
sebesar 25.95% dari keseluruhan rata-rata pemesanan pelanggan per tahunnya,
yaitu sebesar Rp.5.000.000, x25.95% : Rp. 1.297.500,-.
Dan jika perusahaan memiliki misalnya 100 pelanggan saat itu, maka
dapat diperkirakan jumlah total dari kehilangan pemesanan adalah :
100xRp.1.297.500,- : Rp.129.750.000, Analisis ini dapat digunakan oleh
manajemen sebagai dasar untuk mengukur intangible benefits.

2.4 Cost & Benefits Analysis

Setelah komponen biaya dan manfaat diketahui, maka cost & benefits
analysis bisa dilakukan untuk menentukan apakah sebuah proyek sistem informasi
layak atau tidak. Dalam analisa suatu investasi, terdapat dua aliran kas, aliran kas
keluar (cash outflow) yang terjadi karena pengeluaran-pengeluaran untuk biaya
investasi, dan aliran kas masuk (cash inflow) yang terjadi akibat manfaat yang
dihasilkan oleh suatu investasi. Aliran kas masuk atau yang sering dikatakan pula
sebagai proceed, merupakan keuntungan bersih sesudah pajak ditambah dengan
depresiasi (bila depresiasi masuk dalam komponen biaya).
Adapun metode-metode7 yang digunakan dalam cost & benefits analysis
diantaranya adalah : payback period method, return on investment method, net
present value method, dan internal rate of return method. Penjelasan dan contoh
perhitungan dari metode-metode tersebut dapat dilihat dibawah ini.
1) Payback Period Method
Penilaian proyek investasi menggunakan metode ini didasarkan pada
lamanya investasi tersebut dapat tertutup dengan aliran-aliran kas masuk, dan
faktor bunga tidak dimasukan dalam perhitungan ini.
Sebagai misal : Sebuah Proyek Sistem Informasi Manajemen bernilai Rp.
20.000.000,-. Dan misalnya cash inflow tiap tahunnya adalah sama, yaitu sebesar
Rp. 6.000.000,-. Maka periode pengembalian investasi ini adalah : Rp.
20.000.000,-/Rp. 6.000.000,- = 3,333 tahun. Ini berarti proyek investasi sistem
informasi manajemen tersebut akan tertutup dalam waktu 3 tahun 3 bulan.
 Bila cash inflow tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu-
persatu sebagai berikut. Berdasarkan data pada Lampiran-01, misalnya nilai
proyek sistem informasi manajemen adalah Rp. 788.500.000,-, dan umur
ekonomis proyek tersebut adalah 4 tahun dan cash inflow setiap tahunnya
adalah seperti berikut ini :
cash inflow tahun 1 sebesar Rp. 285.000.000,-
cash inflow tahun 2 sebesar Rp. 372.500.000,-
cash inflow tahun 3 sebesar Rp. 486.000.000,-
cash inflow tahun 4 sebesar Rp. 542.250.000,-
Maka payback period untuk investasi sistem informasi manajemen ini adalah :
Nilai investasi = Rp. 788.500.000,-
cash inflow tahun 1 = Rp. 285.000.000,-
Sisa investasi tahun 2 = Rp. 503.500.000,-
cash inflow tahun 2 = Rp. 372.500.000,-
Sisa investasi tahun 3 = Rp. 131.000.000,-
Sisa investasi tahun 3 sebesar Rp. 131.000.000,- tertutup oleh sebagian dari cash
inflow tahun 3 sebesar Rp. 486.000.000,-, yaitu Rp. 131.000.000,-/Rp.
486.000.000,- = 0.2695 bagian. Kesimpulannya adalah bahwa payback period
investasi ini adalah 2 tahun 3,234 bulan. Dan kelayakan dari investasi ini dapat
dilakukan dengan membandingkan payback period yang ada dengan maximum
payback period yang dianggap layak yang telah tetapkan sebelumnya. Misalnya
maximum payback period adalah 3 tahun, berarti investasi ini diterima.
2) Return On Investment
Metode pengembalian investasi digunakan untuk mengukur prosentase
manfaat yang dihasilkan oleh suatu proyek dibandingkan dengan biaya yang
dikeluarkannya. Sedangkan return on investment dari suatu proyek investasi dapat
dihitung dengan rumus:
Total manfaat – Total biaya
ROI =
Total biaya
Berdasarkan data pada Lampiran-01, diketahui bahwa total manfaat dari
Proyek Pengembangan Sistem Informasi Manajemen PT. Genitya Dabatas & Co.
adalah :
Manfaat tahun ke 1 = Rp. 346.000.000,-
Manfaat tahun ke 2 = Rp. 440.000.000,-
Manfaat tahun ke 3 = Rp. 565.000.000,-
Manfaat tahun ke 4 = Rp. 627.500.000,- +
Total Manfaat = Rp. 1.978.500.000,-
Sedang total biaya yang dikeluarkan adalah:
 Biaya tahun ke 0 = Rp. 788.500.000,-
Biaya tahun ke 1 = Rp. 61.000.000,-
Biaya tahun ke 2 = Rp. 67.500.000,-
Biaya tahun ke 3 = Rp. 79.000.000,-
Biaya tahun ke 4 = Rp. 85.250.000,- +
Total Biaya = Rp. 1.081.250.000,-

ROI untuk proyek ini adalah sebesar :

= ((Rp. 1.978.500.000 – Rp. 1.081.250.000,-)/Rp. 1.081.250.000,-) x 100% =
82,98 %

Apabila suatu proyek investasi mempunyai ROI lebih besar dari 0 maka
proyek tersebut dapat diterima. Pada proyek ini nilai ROI nya adalah 0,8298
atau 82,98%, ini berarti proyek ini dapat diterima, karena proyek ini akan
memberikan keuntungan sebesar 82,98% dari total biaya investasinya.
3) Net Present Value Method
Metode nilai sekarang bersih merupakan metode yang memperhatikan nilai waktu
dari uang. Metode ini menggunakan suku bunga diskonto yang akan
mempengaruhi cash inflow atau arus dari uang. Berbeda dengan metode
payback period dan return on investment yang tidak memperhatikan nilai waktu
dari uang (time value of money) atau time preference of money. Dalam metode ini
satu rupiah nilai uang sekarang lebih berharga dari satu rupiah nilai uang
dikemudian hari, karena uang tersebut dapat diinvestasikan atau ditabung atau
didepositokan dalam jangka waktu tertentu dan akan mendapatkan tambahan
keuntungan dari bunga. Net present value dapat dihitung dari selisih nilai proyek
pada awal tahun dikurangi dengan tingkat bunga diskonto. Besarnya NPV
dirumuskan sebagai berikut :

Cash Inflow 1 Cash Inflow 2 Cash Inflow n

NPV = - nilai proyek + + + ···
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)n
Keterangan : NPV = net present value
i = tingkat suku bunga diskonto
n = umur proyek investasi
Bila nilai net present value > 0, berarti investasi menguntungkan dan dapat
diterima. Berdasarkan data pada Lampiran - 01 akan coba dihitung besarnya nilai
NPV dengan tingkat suku bunga diskonto yang diasumsikan adalah sebesar 15%
pertahun.
NPV =

NPV =

NPV = - 788.500.000 + 247.826.087 + 282.196.969,7 + 319.736.842,1 +

309.857.142,9
NPV = 371.117.041,7
Dari hasil perhitungan diatas diketahui bahwa nilai NPV untuk investasi
Proyek Pengembangan Sistem Informasi Manajemen PT. Genitya Dabatas & Co.
adalah sebesar Rp. 371.117.041,7, ini berarti bahwa nilai NPV proyek tersebut > 0
sehingga proyek tersebut dapat diterima.
4) Internal Rate of Return Method
Sama seperti NPV metode tingkat pengembalian internal atau IRR juga
merupakan metode yang memperhatikan nilai waktu dari uang. Pada metode
NPV tingkat bunga yang diinginkan telah ditetapkan sebelumnya, sedangkan
pada metode IRR, kita justru akan menghitung tingkat bunga tersebut. Tingkat
bunga yang akan dihitung ini merupakan tingkat bunga yang akan menjadikan
jumlah nilai sekarang dari tiap-tiap cash inflow yang didiskontokan dengan
tingkat bunga tersebut sama besarnya dengan nilai sekarang dari initial cash
outflow atau nilai proyek. Dengan kata lain tingkat bunga ini adalah merupakan
tingkat bunga persis investasi bernilai impas, yaitu tidak menguntungkan dan juga
tidak merugikan. Dengan mengetahui tingkat bunga impas ini, maka dapat
dibandingkan dengan tingkat bunga pengembalian atau rate of return yang
diinginkan, jika lebih besar berarti investasi menguntungkan dan bila sebaliknya
investasi tidak menguntungkan.
Misalnya IRR yang dihasilkan oleh sebuah proyek adalah 25% yang
berarti proyek ini akan menghasilkan keuntungan dengan tingkat bunga 25%.
Bila rate of return yang diinginkan adalah 20%, maka proyek dapat diterima
kelayakannya.
 BAB III
DATA DAN PERHITUNGAN

3.1 Data Penelitian

3.1.1 Asumsi Perencanaan

1) Biaya Investasi Awal

a) Biaya Konstruksi Bangunan

Biaya konstruksi diestimasi dengan pendekatan empiris yaitu dengan

menghitung biaya konstruksi bangunan menjadi beberapa elemen seperti pondasi,
struktur, dinding, dll. Selain biaya elemen, diestimasi juga biaya perlengkapan
gedung seperti lift, tata suara, sistem pengolahan limbah, dll. Estimasi biaya
elemen gedung dan biaya perlengkapan dihitung dengan mengalikan luas per
elemen bangunan dengan biaya per meter persegi lantai.

Dari perhitungan didapatkan biaya elemen bangunan sebesar

Rp267.933.960.000,- dan biaya perlengkapan bangunan sebesar
Rp166.820.359.125,-. Biaya konstruksi Apartemen J’NOVA didapatkan dengan
menjumlahkan biaya elemen bangunan dengan biaya perlengkapan bangunan
sehingga didapatkan biaya kontrusksi sebesar Rp434.754.319.125,-.

b) Biaya Lahan

Perhitungan biaya lahan digunakan pendekatan dengan membanding harga

lahan yang berlokasi disekitar Apartemen J’NOVA. diapatkan harga lahan per
rmeter persegi sebesar Rp7.950.000,-..

Sehingga biaya lahan pada Apartemen J’NOVA dapat dihitung dengan

mengalikan luas lahan dengan harga per meter persegi. Perhitungan biaya lahan
dapat dilihat pada perhitungan di bawah ini.
 Biaya Lahan = Luas Lahan x Biaya permeter persegi

= 9882 m2 x Rp7.950.000,-/m2

= Rp78.561.900.000,-

c). Biaya Jasa Profesi

Biaya profesi merupakan biaya yang dikeluarkan untuk biaya konsultan
perencana, manajemen konstruksi, pengawas kontruksi, koordinator kegiatan.
Penentuan biaya jasa profesi diambil dari rata-rata biaya jasa kontruksi di
Indonesia berkisar 5% dari biaya konstruksi bangunan sehingga didapatkan biaya
sebesar Rp 21.737.715.956,-. Peritungan biaya jasa profesi adalah sebagai berikut,
Biaya Profesi = 5% x Biaya Kontruksi Bangunan
= 5% x Rp 434.754.319.125,-
= Rp 21.737.715.956,-.
d) Biaya Lain-Lain
Biaya lain-lain mencakup biaya perizinan lahan, administrasi, dan
Kontribusi dareah. Biaya lain-lain berdasarkan rata- rata didapatkan sebesar 5%-
15%. Maka diasumsikan biaya lain-lain sebesar 15% dari biaya kontruksi gedung.
Sehingga didapatkan biaya sebesar Rp65.213.147.868,-. Perhitungan biaya lain-
lain adalah sebagai berikut:
Biaya Profesi = 15% x Biaya Kontruksi Bangunan
= 15% x Rp434.754.319.125,00
= Rp65.213.147.868,-
3.2 Analisa Aspek Keuangan
3.2.1 Asumsi sumber dana dan kebutuhan investasi
1. Biaya Operasional
Biaya operasional dibagi menjadi tiga jenis biaya berdasarkan sistem
pendapatannya, yaitu biaya operasional untuk sistem jual, sistem sewa, dan sistem
gabungan.
a) Biaya Operasional Sistem Jual
 Pada analisis apartemen sistem jual diasumsikan biaya operasional
merupakan biaya yang dikeluarkan oleh kantor pemasaran. Untuk biaya
operasional gedung apartemen diasumsikan tidak ada, karena masa investasi sama
dengan masa pembangunan atau masa konstruksi. Biaya operasional pada sistem
jual adalah biaya pengeluaran pada kantor marketing. Biaya operasional pada
sistem sewa antara lain, biaya sewa kantor pemasaran, biaya penggunaan daya
listrik kantor marketing, biaya penggunaan air kantor marketing, biaya gaji
karyawan, dan biaya-biaya lain untuk kantor pemasaran Apartemen J’NOVA.
Total Biaya operasional untuk sistem jual sebesar Rp1.566.631.808,-
b) Biaya Operasional Sistem Sewa
Untuk sistem sewa, apartemen diasumsikan menggunakan kontrak net lease.
Pada sistem kontrak net lease sebagian biaya operasional dibayarkan oleh
penghuni apartemen. Biaya yang dibayarkan oleh penghuni apartemen antara lain
biaya listrik untuk unit apartemen, biaya air bersih untuk unit apartemen, dan
biaya telepon untuk unit apartemen. Untuk biaya operasional yang ditanggung
oleh pengelola apartemen adalah biaya listrik umum, biaya air untuk kebutuhan
umum, biaya gaji pegawai, biaya promosi, biaya perawatan dan biaya
penggantian. Semua biaya operasional diasumsikan dengan okupansi apartemen
mencapai 100%. Total biaya operasional sistem sewa sebesar Rp8.790.079.516,-.
c) Biaya Operasional Sistem Gabungan
Pada perhitungan biaya operasional sistem gabungan. Biaya didapatkan
dengan mengasumsikan biaya operasional yang berasal pada sistem jual dan
sistem sewa. Biaya operasional pada sistem jual digunakan pada masa penjualan
unit apartemen yaitu selama tiga masa investasi. Sedangkan untuk operasional
sistem sewa berlaku ketika apartemen sudah digunakan yaitu pada masa investasi
memasuki tahun keempat.
3.2.1 Asumsi sumber dana dan kebutuhan investasi
1. Suku Bunga
Presentase modal gabungan yang digunakan adalah 75% modal sendiri dan
25% modal pinjaman dari biaya awal. Sedangkan tingkat suku bunga yang
digunakan adalah tingkat suku bunga campuran dalam perhitungan tingkat suku
bunga campuran perlu diketahui tingkat suku bunga MARR investasi yang
didapatkan dari tingkat bunga acuan dari Bank Indonesia per Desember 2018
sebesar 7,5% yang dijumlahkan dengan resiko yang diasumsikan 8.5%. Selain itu
dibutuhkan juga tingkat suku bunga kredit, suku bungan kerdit yang digunakan
adalah suku bungan kredit untuk korporasi dari Bank Mandiri per November 2018
sebesar 10,5% Tingkat suku bunga campuran dapat dihitung sebagi berikut,
Blended rate (i) = (% modal pinjaman x % tingkat suku bunga pinjaman)
+ (% modal sendri x % MARR investasi)
= (%25x10,5%)+[%75x%(7,5+8,50)] = 14,63%
2. Pendapatan
Pendapatan apartemen dibagi menjadi beberapa sitem pendapatan yaitu
pendapatan dengan menjual seluruh unit apartemen dan unit komersial.
Pendapatan kedua yaitu sistem pendapatan dengan menyewakan seluruh unit
apartemen dan unit komersial. Terakhir sistem pendapatan dengan mengabungkan
antara keduanya, yaitu dengan menjual sebagian unit komersial dan menyewakan
sebagian unit apartemennya. Pendapatan akan dibahas lebih lanjut pada analisis
sistem pendapatan.
3. Terminal Value
Terminal value didapatkan dengan membagi Net Operasional Income
(NOI) pada akhir masa investasi dengan capitalization yang diasumsikan besarnya
sama dengan suku bunga yang digunakan. Pada analisis sistem jual tidak ada
terminal value karena bangunan sudah beralih kepada pembeli. Untuk sistem sewa
didapatkan terminal value sebesar Rp498.373.723.297,-. Untuk sistem gabungan
didapatkan terminal value sebesar Rp247.327.754.764,-.
 BAB IV
TINJAUAN PUSTAKA

4.1 Analisis Manfaat Benefit

Analisis manfaat, adalah pendekatan sistematis untuk
mempertimbangkan kekuatan (manfaat) terhadap pilihan yang ada.
B. Analisis Sistem Pendapatan
Pada analisis sistem pendapatan , pendaptan apartemen diubah dari sistem
jual menjadi apartemen yang disewakan serta serta sistem gabungan yang
menyewakan sekaligus dijual.
1) Analisis Pendapatan dengan Sistem Jual Pada apartemen sistem jual
pendapatan apartemen didapatkan dari penjualan unit komersial, unit pertokoan,
dan unit apartemen. Harga jual diambil berdasarkan pendekatan dari beberapa
Apartemen yang terletak disekitar Apartemen Bale Hinggil seperti Apartemen
Gunawangsa, Apartemen Puncak Kertajaya, dan Apartemen East Coast. Dari
Penjualan Unit Apartemen maka didapat pendapatan dari sistem jual adalah
Rp747.398.400.000,-
2) Analisis Pendapatan dengan Sistem Sewa Pendapatan pada sistem sewa
didapatkan dari penyewaan unit komersial dan unit apartemen. Harga sewa
didapatkan dari harga rata-rata untuk unit apartemen lengkap dengan furniture di
daerah surabaya timur. Untuk tipe studio range harag berkisar Rp27.000.000,-
sampai Rp30.000.000,- sedangkan tipe duabedroom berkisar Rp39.000.000,-
sampai Rp45.000.000,- dan untuk tipe tiga bedroom berkisar Rp48.000.000,-
sampai Rp55.000.000,-. Sedangkan untuk unit komersial didapatkan dari harga
sewa rata-rata sewa

4.2 Analisis Biaya Cost

Analisis Biaya, adalah pendekatan sistematis untuk
mempertimbangkan kelemahan (biaya) terhadap pilihan yang ada.
4.2.1 Biaya Konstruksi
 Biaya konstruksi diestimasi dengan pendekatan empiris yaitu dengan
menghitung biaya konstruksi bangunan menjadi beberapa elemen seperti pondasi,
struktur, dinding, dll. Selain biaya elemen, diestimasi juga biaya perlengkapan
gedung seperti lift, tata suara, sistem pengolahan limbah, dll. Estimasi biaya
elemen gedung dan biaya perlengkapan dihitung dengan mengalikan luas per
elemen bangunan dengan biaya per meter persegi lantai.
Dari perhitungan didapatkan biaya elemen bangunan sebesar
Rp267.933.960.000,- dan biaya perlengkapan bangunan sebesar
Rp166.820.359.125,-. Biaya konstruksi Apartemen J’NOVA didapatkan dengan
menjumlahkan biaya elemen bangunan dengan biaya perlengkapan bangunan
sehingga didapatkan biaya kontrusksi sebesar Rp434.754.319.125,-.
4.2.1 Biaya angsuran dan bunga bank
Presentase modal gabungan yang digunakan adalah 75% modal sendiri dan
25% modal pinjaman dari biaya awal. Sedangkan tingkat suku bunga yang
digunakan adalah tingkat suku bunga campuran dalam perhitungan tingkat suku
bunga campuran perlu diketahui tingkat suku bunga MARR investasi yang
didapatkan dari tingkat bunga acuan dari Bank Indonesia per Desember 2018
sebesar 7,5% yang dijumlahkan dengan resiko yang diasumsikan 8.5%. Selain itu
dibutuhkan juga tingkat suku bunga kredit, suku bungan kerdit yang digunakan
adalah suku bungan kredit untuk korporasi dari Bank Mandiri per November 2018
sebesar 10,5% Tingkat suku bunga campuran dapat dihitung sebagi berikut,
Blended rate (i) = (% modal pinjaman x % tingkat suku bunga pinjaman)
+ (% modal sendri x % MARR investasi)
= (%25x10,5%)+[%75x%(7,5+8,50)] = 14,63%
4.2.1 Biaya inflansi

Inflasi adalah suatu proses meningkatnya harga-harga secara umum dan

terus-menerus (continue) berkaitan dengan mekanisme pasar yang dapat
disebabkan oleh berbagai faktor, antara lain, konsumsi masyarakat yang
meningkat, berlebihnya likuiditas di pasar yang memicu konsumsi atau bahkan
spekulasi, sampai termasuk juga akibat adanya ketidaklancaran distribusi
barang. Dengan kata lain, inflasi juga merupakan proses menurunnya nilai mata
uang secara kontinu. Inflasi adalah proses dari suatu peristiwa, bukan tinggi-
rendahnya tingkat harga. Artinya, tingkat harga yang dianggap tinggi belum tentu
menunjukan inflasi. Inflasi adalah indikator untuk melihat tingkat perubahan, dan
dianggap terjadi jika proses kenaikan harga berlangsung secara terus-menerus dan
saling pengaruh-memengaruhi. Istilah inflasi juga digunakan untuk mengartikan
peningkatan persediaan uang yang kadangkala dilihat sebagai penyebab
meningkatnya harga. Ada banyak cara untuk mengukur tingkat inflasi, dua yang
paling sering digunakan adalah CPI dan GDP Deflator.

Inflasi dapat digolongkan menjadi empat golongan, yaitu inflasi ringan, sedang,
berat, dan hiperinflasi. Inflasi ringan terjadi apabila kenaikan harga berada di
bawah angka 10% setahun; inflasi sedang antara 10%—30% setahun; berat antara
30%—100% setahun; dan hiperinflasi atau inflasi tak terkendali terjadi apabila
kenaikan harga berada di atas 100% setahun.

4.3 Analisis Investasi

4.3.1 Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) tentu tidak asing lagi bagi kalangan perusahaan –
perusahaan besar. Perhitungan keuangan dengan menggunakan Net Present Value
(NPV) ini sebenarnya tidak jauh berbeda dengan model analisa Break Event
Point, hanya saja variabel yang digunakan untuk perhitungan ini berbeda sekali.

Net Present Value (NPV) ialah penilaian keuangan bersih yang ada di
perusahaan setelah dikurangi oleh biaya lainnya sehingga nilai pertambahan atau
kekurangan uang perusahaan yang ada ini dapat dijadikan acuan untuk menilai
layak tidaknya keuangna perusahaan.

Dengan kata lain, penilaian yang dilakukan untuk Net Present Value
(NPV) ini bersifat aliran kas keuangan yang bersih.

Pengertian Net Present Value (NPV). Kegiatan perhitungan Net Present

Value (NPV) di suatu perusahaan perlu dilakukan oleh tenaga keuangan
perusahaan yang berkompeten didalamnya. Hal ini dikarenakan kesalahan hitung
nilai yang ada dapat mempengaruhi tingkat besat kecilnya pendapatan laba yang
ada di perusahaan.

Net Present Value (NPV) bisa dihubungkan dengan dana perusahaan yang
mengalami penjumlahan ketika dana yang ada sudah tidak bercampur dengan
dana investasi.

Hal ini dapat dikaitkan dengan total modal bersih yang didapatkan oleh
perusahaan dengan ditambahkan laba yang bersih.

Untuk itulah, Net Present Value (NPV) diartikan sebagai analisa keuangan
yang digunakan untuk menentukan layak tidaknya usaha yang dilakukan oleh
perusahaan dilihat melalui nilai sekarang dari arus kas bersih yang akan diterima
oleh perusahaan yang bersangkutan dibandingkan dengan nilai sekarang dari
modal investasi yang dikeluarkan perusahaan. Inilah analisa keuangan perusahaan
yang dikaji menurut pengeluaran investasi yang dilakukan oleh perusahaan

Pada analisis kelayakan investasinya dibagi berdasarkan masing-masing

alternatif pendapatannya. Untuk analisis kelayakan pada sistem jual dengan
menggunakan metode NPV didapatkan nilai NPV Rp155.907.406.750,-

Pada analisis kelayakan dengan sistem sewa didapatkan nilai NPV sebesar
Rp78.860.896.363,-

Terakhir untuk analisis kelayakan pada sistem gabungan didapatkan nilai

NPV sebesar Rp76.749.146.557,-
4.3.2 Metode Benefit cost ratio (BCR)
Benefit cost ratio adalah perbandingan nilai ekuivalensi semua manfaat
terhadap nilai ekuivalen semua biaya. Perhitungan nilai ekuivalen dapat dilakukan
menggunakan salah satu dari analisis nilai sekarang, nilai pada waktu yang akan
dating atau nilai tahunan.
B/C = PWmanfaat/PWbiaya = FWmanfaat/FWbiaya = AWmanfaat/AWbiaya
Analisis Terhadap Alternatif Tunggal
Jika B/C ≥ 1, alternatif layak diterima. Jika B/C < 1, alternatif tidak layak
diterima.
Benefit Cost Ratio dengan Inkremental
Untuk melakukan analisis benefit cost ratio terhadap lebih dari satu
alternatif, harus dilakukan cara inkremental seperti pada analisis rate of return.
Kriteria pengambilan keputusan berdasarkan nilai B/C yang diperoleh. Jika dua
alternatif yang dibandingkan diperoleh nilai B/C ≥ 1, maka alternatif dengan biaya
yang lebih besarlah yang dipilih. Namun jika dari dua alternatif yang
dibandungkan diperoleh B/C < 1, maka alternatif dengan biaya yang lebih kecil
yang dipilih.
4.3.3 Metode Net Present Value (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan
menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.

Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga

yang diperkirakan akan memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan
memberikan NPV sebesar 382 dan dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang
negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV sebesar -429. Dengan
menggunakan rumus sebagai berikut :

atau disederhanakan

dari data di atas akan diperoleh IRR Sebesar 14,71 %, angka ini sedikit berbeda
dari hasil hitungan di atas karena merupakan perhitungan empiris, angka ini bisa
diperbaiki kalau rentang bunga tinggi dengan bunga rendah lebih kecil.

Pada analisis kelayakan investasinya dibagi berdasarkan masing-masing

alternatif pendapatannya. Untuk analisis kelayakan pada sistem jual dengan
menggunakan metode IRR didapatkan nialai 46.62%. Dari analisis kelayakannya
menunjukkan bahwa analisis sistem jual layak.
Pada analisis kelayakan dengan sistem sewa didapatkan nilai IRR
didapatkan nialai 46.62%. Dari analisis kelayakannya menunjukkan bahwa
analisis sistem jual layak.
Terakhir untuk analisis kelayakan pada sistem gabungan didapatkan nilai
IRR sebesar 18.41%. Sehingga alternatif ketiga juga dinyatakan layak untuk
dilakukan.

Dari diagram perbandingan NPV ( Gambar 1) dan diagram perbandingan

IRR (Gambar 2) menunjukkan bahwa alternatif sistem jual memiliki nilai
kelayakan yang lebih baik dari alternatif sistem sewa dan gabungan. Pada
perbandingan nilai NPV dan IRR terdapat perbedaan pada NPV sitem sewa
menunjukkan nilai NPV lebih tinggi tetapi IRR lebih rendah dari sistem gabungan
ini dikarenakan bahwa alternatif sistem pendatan bersifat muatually exclusive
yang artinya bahwa proyek yang dianalisis tidak saling terkait.
4.3.4 Metode Break Event Point (BEP)

Break Even point atau BEP adalah suatu analisis untuk menentukan dan mencari
jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada konsumen pada harga tertentu
untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan keuntungan / profit.
BEP amatlah penting kalau kita membuat usaha agar kita tidak mengalami
kerugian, apa itu usaha jasa atau manufaktur, diantara manfaat BEP adalah

1. alat perencanaan untuk hasilkan laba.

2. Memberikan informasi mengenai berbagai tingkat volume penjualan,
serta hubungannya dengan kemungkinan memperoleh laba menurut tingkat
penjualan yang bersangkutan.

3. Mengevaluasi laba dari perusahaan secara keseluruhan.

4. Mengganti system laporan yang tebal dengan grafik yang mudah dibaca
dan dimengerti.

Setelah kita mengetahui betapa manfaatnya BEP dalam usaha yang kita
rintis, kompenen yang berperan disini yaitu biaya, dimana biaya yang dimaksud
adalah biaya variabel dan biaya tetap, dimana pada prakteknya untuk
memisahkannya atau menentukan suatu biaya itu biaya variabel atau tetap
bukanlah pekerjaan yang mudah, Biaya tetap adalah biaya yang harus dikeluarkan
oleh kita untuk produksi ataupun tidak, sedangkan biaya variabel adalah biaya
yang dikeluarkan untuk menghasilkan satu unit produksi jadi kalau tidak produksi
maka tidak ada biaya ini

Salah satu kelemahan dari BEP yang lain adalah Bahwa hanya ada satu
macam barang yang diproduksi atau dijual. Jika lebih dari satu macam maka
kombinasi atau komposisi penjualannya (sales mix) akan tetap konstan. Jika
dilihat di jaman sekarang ini bahwa perusahaan untuk meningkatkan daya
saingnya mereka menciptakan banyak produk jadi sangat sulit dan ada satu asumsi
lagi yaitu Harga jual persatuan barang tidak akan berubah berapa pun jumlah
satuan barang yang dijual atau tidak ada perubahan harga secara umum. Hal ini
demikian pun sulit ditemukan dalam kenyataan dan prakteknya.
Bagaimana cara menghitungnya?
Dalam menyusun perhitungan BEP, kita perlu menentukan dulu 3 elemen dari
rumus BEP yaitu :

1. Fixed Cost (Biaya tetap) yaitu biaya yang dikeluarkan untuk menyewa tempat
usaha, perabotan, komputer dll. Biaya ini adalah biaya yang tetap kita harus
keluarkan walaupun kita hanya menjual 1 unit atau 2 unit, 5 unit, 100 unit atau
tidak menjual sama sekali

2. Variable cost (biaya variable) yaitu biaya yang timbul dari setiap unit penjualan
contohnya setiap 1 unit terjual, kita perlu membayar komisi salesman, biaya antar,
biaya kantong plastic, biaya nota penjualan

3. Harga penjualan yaitu harga yang kita tentukan dijual kepada pembeli
 BAB IV
KESIMPULAN

Dari ketiga hasil analisis sensitivitas, alternatif pada sistem jual memiliki
rentan lebih aman pada kelayakannya, ketika terjadi perubahan terhadap variabel
investasinya. Sedangkan sistem gabungan memiliki rentan tertinggi menjadi tidak
layak ketika terjadi perubahan pada variabel investasi khusunya pada biaya
investasi awal dan perubahan terhadap harga jual.
 https://id.wikipedia.org/wiki/IRR
http://ahlipresentasi.com/pengertian-net-present-value-dan-apa-itu-net-
present-value/
https://irnawt.wordpress.com/2011/04/28/pengertian-definisi-dan-rumus-
bep-break-even-point-4/
https://batangsungkai.wordpress.com/2012/05/30/benefit-cost-ratio/
https://id.wikipedia.org/wiki/Inflasi

https://id.wikipedia.org/wiki/Analisis_biaya-manfaat
http://husinmubarok.blogspot.com/2012/04/cost-and-benifit-analisis.html
https://id.wikipedia.org/wiki/Investasi