PENYUSUNAN KAJIAN PEMETAAN POTENSI

INVESTASI (Penyusunan Prospektus

Investasi Di Wilayah Pengembangan
Metropolitan)
DI KABUPATEN SUBANG

1. Latar Belakang
Kabupaten Subang sebagai salah satu Wilayah Pengembangan
Metropolitan di Provinsi Jawa Barat dan merupakan ruang investasi,
memerlukan pemilihan konsep yang tepat, yang didukung oleh
perangkat peraturan perundangan yang ada, dan sesuai dengan
potensi yang dimiliki dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-
besarnya bagi kepentingan penduduk, pemerintah dan investor.
Adanya komitmen pemerintah daerah, dan lokasi strategis Wilayah
Pengembangan Metropolitan sebagai simpul kegiatan nasional baik
konsentrasi dan distribusi.
Dengan keberadaan Tol Cikopo – Palimanan, investasi di
Kabupaten Subang diprediksi akan menyaingi Kabupaten Purwakarta.
Kabupaten Subang memiliki akses langsung ke Tol Cipali akan menjadi
daerah investasi baru di Jawa Barat. Sehingga, kedua daerah itu akan
bersaing sebagai daerah investasi baru
Adanya minat investor untuk mendorong pembangunan di Jawa
Barat umumnya, dan Kabupaten Subang khususnya, perlu segera
disikapi dan dijemput sebaik-baiknya, sebagaimana dalam UU No. 25
Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, dimana pemerintah wajib
memberikan kemudahan dan membantu memperlancar investasi
swasta, dengan tetap berpedoman pada aturan yang berlaku.

Executive Summary - 1
 Mengacu kepada kondisi di atas dan tugas Pemerintah Provinsi
Jawa Barat untuk memperkenalkan berbagai potensi investasi yang
ada di Kabupaten Subang kepada para investor dalam dan luar
negeri, maka Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
Pintu Provinsi Jawa Barat, di tahun 2018 ini akan menyusun
prospektus investasi di Kabupaten Subang yang akan menjadi salah
satu unggulan investasi yang akan dipromosikan ke wilayah yang
lebih luas.

2. Maksud dan Tujuan

Maksud dari kegiatan ini adalah menyediakan data dan
informasi peluang investasi, melalui diskusi dan perumusan yang
terkoordinasi dengan pemerintah daerah dalam penentuan peluang
investasi di kabupaten.
Sedangkan tujuan dari kegiatan ini adalah memberikan
kemudahan bagi publik khususnya calon investor dalam menentukan
pilihan dari berbagai alternatif peluang investasi yang ada di suatu
daerah di Jawa Barat (Kabupaten Subang) dengan berbagai
keunggulan.

3. Gambaran Umum Kabupaten Subang

Wilayah Kabupaten Subang
secara geografis terletak di
bagian utara Provinsi Jawa Barat
dengan batas koordinat yaitu
antara 107o 31’ – 107o 54’ Bujur
Timur dan 6o 11’ – 6o 49’ Lintang
Selatan. Adapun batas-batas
wilayah secara geografis adalah
sebagai berikut:
1) Sebelah Selatan :
Kabupaten Bandung Barat;
2) Sebelah Barat : Kabupaten
purwakarta dan Karawang;
3) Sebelah Utara : Laut Jawa;
4) Sebelah Timur : Kabupaten
Indramayu dan Sumedang.
Kabupaten Subang mempunyai 30 kecamatan dengan kecamatan yang
paling besar wilayahnya adalah Kecamatan Ciasem dengan luas 110,04 Km 2
atau 5,36 persen dari seluruh wilayah Kabupaten Subang, dan kecamatan
yang kecil adalah Pamanukan dengan luas35,38 Km 2 atau 1,72 persen dari
seluruh wilayah Kabupaten Subang.
A. Dukungan Sarana dan Prasarana

Executive Summary - 2
1) Jalan
Kondisi jalan di Kabupaten Subang secara umum bisa dikatakan baik
karena sekitar 86 persennya masuk dalam kategori sedang dan baik
sedangkan 14 persen sisanya masuk dalam kategori rusak. Jalan
dalam kondisi baik sepanjang 502,31 Km, kondisi sedang 401,93 km
dan kondisi rusak 150,26 km. Pembahasan panjang jalan tidak dapat
dipisahkan dari banyaknya kendaraan yang melaluinya, karena jalan
merupakan sarana pendukung transportasi.
2) Pengairan
Pengairan diarahkan kepada upaya peningkatan pelayanan akan
kebutuhan pengairan irigasi untuk kepentingan pertanian. Sementara
Kabupaten Subang memiliki luasan sawah 84.167 Ha yang
memerlukan suplai air secara teknis, hal ini memerlukan jaringan
irigasi yang memadai.
3) Prasarana Air Bersih
Kebutuhan air bersih sangatlah penting bagi masyarakat untuk
kebutuhan kehidupan sehari-hari. Pada tahun 2013-2015 cakupan
jaringan pelayanan air bersih di Kabupaten Subang mengalami tren
naik dari 80 % di tahun 2009 menjadi 82,4% di tahun 2013 dengan
tingkat pelayanan air minum PDAM sampai tahun 2016 baru
mencapai 52.88 rumah tangga dimana dari 30 kecamatan baru 23
yang terlayani dan sisanya belum terlayani yakni kecamatan Serang
panjang, Ciater, Dawuan, Cipeundeuy, Cikaum, Pagaden Barat dan
Sukasari, sedangkan untuk rumah layak huni pada tahun 2016
berjumlah 71.34 %.
4) Jaringan Teknologi Komunikasi dan Informasi
Sarana lainnya yang tersedia dan menunjang berbagai kegiatan di
Kabupaten Subang adalah komunikasi dan informasi. Pelayanan
sarana ini, dilaksanakan oleh Dinas Komunikasi dan Informatika yang
berperan atas ketersediaan jaringan teknologi komunikasi dan
informasi (TI). Hal ini terkait dengan semakin meningkatnya
pemakaian internet oleh masyarakat subang dan dinas/instansi baik
vertikal maupun otonom di Kabupaten Subang serta keberadaan
warnet.
5) Prasarana Perdagangan
Pada tahun 2016 di Kabupaten Subang tersedia sebanyak 15 Pasar
Pemda, 24 Pasar Desa, 1 Pasar Swasta, 4 Pasar Modern dan 220 Mini
Market. Diantara jenis pasar tersebut hanya pasar Mini Market yang
tumbuh cukup pesat dalam kurun waktu lima tahun terakhir dan
tersebar hampir di semua kecamatan di Kabupaten Subang.

Tabel 1
Banyaknya Sarana Perdagangan Menurut Jenisnya
Di Kabupaten Subang Tahun 2012 - 2016

Executive Summary - 3
 Jenis sarana
2012 2013 2014 2015 2016
Perdagangan
Pasar Umum - - - - -
Pasar Desa 24 28 28 28 24
Pasar Pemda 15 15 15 15 15
Pasar Swasta 1 1 1 1 1
Pasar Modern 2 2 2 4 4
Mini Market 91 91 91 220 220
Ruko 116 105 105 105 105
Toko 4,213 4,514 4,514 4,514 4,514
Los 2,878 2,021 2,021 2,021 2,021
PKL 1,529 1,179 1,179 1,179 1,179
Warung - - - - -
Rumah Makan - - - - -
Jumlah 8,869 7,956 7,956 8,087 8,083
Sumber: Kabupaten Subang Dalam Angka 2017, BPS Kabupaten Subang

B. Potensi Ekonomi Kabupaten Subang

1) Pertanian
Perekonomian di Kabupaten subang sebagian besar di bidang
pertanian. Kabupaten Subang memiliki areal lahan sawah terluas
ketiga di Jawa Barat setelah Indramayu dan Karawang sekaligus pula
merupakan penyumbang produksi padi terbesar ketiga di Jawa Barat.
Luas lahan sawah di Kabupaten Subang tahun 2016 seluas 84.503
hektar. Selain produksi padi, Kabupaten Subang merupakan penghasil
hortikultura, perkebunan dan kehutanan, peternakan dan perikanan.
2) Industri
Pada tahun 2016, jumlah perusahaan industri besar dan sedang yang
sudah beroperasi secara komersial di Kabupaten Subang tercatat
sebanyak 101 buah, dengan jumlah tenaga kerja sebanyak 13.275
orang.
3) Perdagangan
Jumlah perusahaan perdagangan nasional di Kabupaten Subang pada
tahun 2016 tercatat sebanyak 31.380 pedagang, yang didominasi
oleh pedangan kecil sebanyak 22.125 pedangan. Diikuti oleh
pedagang Partai menengah sebesar 9.047 pedangan dan pedangan
besar sebesar 208 pedagang
4) Pariwisata
Kabupaten Subang merupakan daerah potensi wisata alam, seni dan
budaya, Diketahui bahwa jumlah kunjungan wisatawan baik
wisatawan nusantara maupun wisatawan mancanegara cenderung
meningkat. Pada tahun 2016 jumlah wisatawan nusantara sebanyak
4,440 juta orang naik dibandingkan tahun 2015 sebanyak 3,860 juta
orang. Adapun jumlah wisatawan mancanegara pada tahun 2016
sebanyak 232 ribu orang naik dibandingkan tahun 2015 sebanyak
201 ribu orang.

Executive Summary - 4
4. Pemilihan Sektor Prioritas
Dalam pengembangan sektor unggulan sebagai sektor ekonomi
potensial dalam pengembangan perekonomian daerah kabupaten
Subang, penetuan sektor unggulan sebagai sektor eknomi potensial di
dasarkan pada criteria sektor unggulan dan analisis perbandingan
PDRB Kabupaten Subang dan PDRB Provinsi Jawa Barat melalui
pendekatan analisis LQ, analisis DLQ, Analisis Shiiif Share katagori
unggulan, analisis MRP.

Executive Summary - 5
 Tabel 2

No Lapangan Usaha DLQ Shiff share Tipologi Klaseen MRP OVERLAY

Pertanian, Kehutanan, dan Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
1 Perikanan cepat Keunggulan Kompetitif Kuadran I 4 komparatif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
2 Pertambangan dan Penggalian lambat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 3 Spesialisasi
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
3 Industri Pengolahan cepat Keunggulan Kompetitif Kuadran III 3 kompetitif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Tidak Berdaya
4 Pengadaan Listrik dan Gas lambat Keunggulan Kompetitif Kuadran III 4 saing
Pengadaan Air, Pengelolaan Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
5 Sampah, Limbah dan Daur Ulang lambat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 2 Spesialisasi
Potensi perkembangan lebih klasifikasi Daya Saing
6 Konstruksi lambat Keunggulan Kompetitif Kuadran III 1 kompetitif
Perdagangan Besar dan Eceran; Potensi perkembangan lebih klasifikasi Daya Saing
7 Reparasi Mobil dan Sepeda Motor cepat Keunggulan Kompetitif Kuadran III 1 kompetitif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
8 Transportasi dan Pergudangan cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran IV 2 kompetitif
Penyediaan Akomodasi & Makan Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
9 Minum lambat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 2 Spesialisasi
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
10 Informasi dan Komunikasi cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran IV 2 kompetitif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
11 Jasa Keuangan dan Asuransi cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 2 Spesialisasi
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
12 Real Estat cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran IV 2 kompetitif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
13 Jasa Perusahaan cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran IV 2 kompetitif

Executive Summary - 5
 Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan Sosial Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya saing
14 Wajib lambat Keunggulan Kompetitif Kuadran I 3 Spesialisasi
Daya saing
Potensi perkembangan lebih klasifikasi komp dan
15 Jasa Pendidikan cepat Keunggulan Kompetitif Kuadran I 1 komparatif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
16 Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 2 kompetitif
Potensi perkembangan lebih Klasifikasi Daya Saing
17 Jasa lainnya cepat Bukan Keunggulan Kompetitif Kuadran II 2 Spesialisasi
Kategori Hasil Analisis Sektor Unggulan

Executive Summary - 6
 Berdasarkan kriteria sektor unggulan dan kategori hasil analisis
sektor ungulan (tabel 2) menunjukkan bahwa sektor unggulan
sebagai sektor ekonomi yang potensial dalam pengembangan
ekonomi Kabupaten Subang dengan kriteria Sektor yang potensial
untuk dikembangkan (klasifikasi 3), dan sedang booming (kuadran
IV) serta memilki potensi perkembangan lebih cepat, memilki
keunggulan kompetitif dan memiliki daya saing kompetitif adalah
sektor atau lapangan usaha Industri Pengolahan/Industri
manufaktur.
Selain kondisi tersebut sektor industri pengolahan di Kabupaten
Subang merupakan sektor yang memberikan kontribusi terhadap
PDRB kabupaten Subang cukup besar (11.37 %) dibawah sektor
pertanian, pertambangan, dan perdagangan, dan juga mampu
menyerap tenaga kerja yang cukup besar (6 - 7 %) dibawah sektor
pertanian dan perdagangan. Dilihat dari keterkaitan sektoral,
pengembangan sektor industri pengolahan selain akan mampu
meningkatkan nilai tambah juga akan mampu menggerakan sektor
lain seperti perkembangan sektor perdagangan, kontruksi serta
sektor jasa.
Dalam perekonomian kabupaten Subang, unit usaha industri
yang berkembang sebagian besar (99 %) adalah unit usaha industri
dengan katagori IK Formal dan Non Formal, dengan golongan industri
paling besar adalah industri Agro (55,5 %), industri Kimia (16.9 %),
industri hasil hutan (8.6%), industri logam, mesin dan perekayasaan
(8.2%) dan sisanya adalah industri pulp dan kertas, elektronik, aneka
dan tektil (Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Pengelolaan Pasar
Kabupaten Subang, 2014)
Berdasarkan kondisi unit usaha industri yang berkembang di
Kabupaten Subang, maka langkah strategis dalam penciptaan potensi
peluang investasi pengembangan unit usaha sektor unggulan industri
pengolahan menjadi hal yang sangat penting dalam mendorong
pertumbuhan ekonomi daerah. Langkah strategi pengembangan
potensi investasi sektor unggulan industri pengolahan (jenis/unit
usaha industri) tentunya perlu didasarkan pada peluang serta potensi
yang dimiliki Kabupaten Subang dengan menonjolkan kelebihan-
kelebihan yang dimiliki dan kebijakan-kebijakan pemerintah yang
berpihak dan mendukung terhadap pengembangan iklim/ dunia usaha
yang berkelanjutan.
Daya dukung kebijakan investasi sektor unggulan industry
pengolahan (industry otomotif) di Kabupaten Subang, selain Pergub
No.80 Tahun 2013 juga dalam aspek infrastruktur diantaranya yaitu

Executive Summary - 7
terbangunnya infrastruktur transportasi berupa aksesibilitas
transfortasi yang memadai (jalan kabupaten, jalan provinsi dan jalan
nasional/ jalan Tol Cipali), pengembangan pelabuhan Patimban
(Peraturan Presiden (Perpres) No. 3 tahun 2016 tentang percepatan
pelaksanaan proyek strategis nasional dan Perpres No 47 Tahun
2016 tentang penetapan pelabuhan Patimban di Kabupaten Subang
sebagai proyek strategis nasional) yang dilengkapi dengan
perencanaan jalan tol yang menyambungkan ke jalan tol Cipali. Dari
aspek lahan dan atau lokasi sejalan dengan RPJMD Kabupaten
Subang Tahun 2013, yaitu adanya pengembangan kawasan industri
seluas 1120 hektar yang tersebar di 6 (enam) kecamatan
(Cipeundeuy; Pabuaran; Kalijati; Purwadadi; Cibogo; Pagaden; dan
Cipunagara)
Dalam dalam analisis
persaingan usaha
pengembangan industri
(manufaktur/otomotif)
terkait komponen pasar
menyangkut persaingan
pasar input produksi dan
pasar produk yang
dihasilkan. Ketersediaan
pasar input yang mencukupi
baik dari sisi kuantitas, kualitas dan kontiunitas menjadi factor yang
sangat penting dalam tercapainya efisiensi pengembangan usaha
yang berkelanjutan. Kondisi yang sama berlaku bagi pasar produk
(sisi demand). Dari sisi supply ketersedian pasar input produksi yang
paling utama adalah ketersediaan bahan baku dan sumberdaya
manusia yang berkualitas, sedangkan dari sisi demand adalah
terbuka luasnya pangsa pasar produk . Berdasarkan hal ini kajian
analisis persaingan usaha dalam pengembangan industry yang paling
penting terutama terkait dengan persaingan pasar input produksi
terutama bahan baku dan segmentasi pasar produk.
Dalam pengembangan industry manufaktur otomotif,
terutama untuk komponen otomotif bahan baku utama yang
digunakan adalah jenis logam besi dan baja. Berdasarkan Steel
Statistical Yearbook 2017 yang dipublikasikan oleh World Steel
Association (Gambar 1), produksi baja Indonesia pada tahun 2016
tercatat sebesar 4,75 juta ton, melemah 2,22% dari tahun
sebelumnya. Jumlah tersebut jauh di bawah kebutuhan konsumsi
domestik baja mentah (15,21 juta ton) dan produk baja jadi (12,67

Executive Summary - 8
juta ton) pada periode yang sama. Jumlah kebutuhan tersebut
meningkat cukup signifikan dari tahun sebelumya menyusul masifnya
proyek pembangunan infrastruktur.

Dilihat dari sisi konsumsi, konsumsi baja per kapita Indonesia

(61.6 kg/kapita/Tahun) masih di bawah konsumsi negara-negara di
Asia Tenggara. Untuk bisa menjadi negara maju, maka Indonesia
harus memiliki konsumsi baja per kapita per tahun sebesar 500 Kg.
Dengan tingkat konsumsi baja perkapita pertahun yang masih rendah
maka Indonesia setidaknya masih memerlukan kapasitas produksi
baja 120 juta ton untuk menopang konsumsi 500 Kg pertahun
perkapita. Konsumsi dalam negeri ini dipenuhi dari hasil produksi
dalam negeri dan ditambah dari impor.

Gambar 1.
Grafik Perkembangan Produksi dan Kebutuhan Baja
Indonesia periode
tahun 2010-2016

5. Analisis Kelayakan Investasi

Proyek Investasi yang dipilih adalah industri komponen
otomatif, yang berlokasi di Kawasan Industri Kabupaten Subang.
A. Proyeksi umur ekonomis dan teknis pabrik pakan ternak yaitu 6
tahun dengan waktu kerja efektif per tahun adalah 300 hari kerja
dan satu hari kerja adalah 8 jam /hari. Umur ekonomis kajian
analisis financial pabrik komponen otomotif dimulai dari sejak
beroperasinya pabrik sampai dengan batas waktu umur ekonomis
(6 tahun). Penentuan umur ekonomis ini penting terutama sebagai

Executive Summary - 9
 dasar perhitungan biaya penyusutaan, pemeliharaan dan biaya
lainnya.
B. Jenis produk yang dihasilkan pabrik adalah spare part dudukan
mesin dan transmisi mobil

C. Analisis utama dalam analisis finansial diantaranya, yaitu : analisis

proyeksi arus kas yang terdiri arus kas pengeluaran (Cash Out
flow) dan arus kas penerimaan (Cash in flow), analisis laba rugi
dan analisis kriteria investasi.

Arus Kas (Cash Out) Biaya Investasi

Dalam pengembangan investasi proyek investasi industri
otomotif (komponen otomotif) di Kabupaten Subang kebutuhan
financial/biaya investasi meliputi biaya untuk penyediaan lahan dan
fisik bangunan atau gedung untuk perkantoran, proses produksi,
fasilitas penunjang lainnya, alat dan mesin pabrik, fasilita kantor dan
jasa lain dalam pembangunan pabrik. Berdasarkan kebutuhan finasial
investasi, proporsi biaya investasi paling besar dalam proyek investasi
industri komponen otomotif adalah kebutuhan finasial untuk fasilitasi
bangunan atau gedung terutama fasilitas lahan dan kontruksi
bangunan untuk kegiatan proses produksi. Harga lahan yang
digunakan dadalah harga pasar sedangkan harga kontruksi bangunan
didasarkan standarisasi harga bangunan yang ditetapkan Bapenas
(2014).
Selain biaya investasi biaya pengembangan investasi proyek
pengembangan industri komponen otomotif yang merupakan arus kas
yaitu biaya operasional yang terdiri dari biaya langsung dan biaya
tidak langsung serta biaya tetap lainnya (biaya modal, biaya pokok
pinjaman dan bunga nya). Adapun besaran investasi untuk
peningkatan dan pengembangan proyek investasi industri komponen
otomotif terperinci pada Tabel 3.

Tabel 3
Biaya Investasi Proyek Investasi Industri Komponen
Otomotif
No Jenis BiayaInvestasi Nilai (Rp)

1 Biaya Awal 3,150,000,000

2 Biaya langsung 9,719,385,000,000
Biaya tidak
3 langsung 717,510,933,333
4 poko pinjamn 461,987,500,000

Executive Summary - 10
 5 bunga pinjaman 66,666,666,667
6 biaya modal 164,268,980,000
Total Biaya 11,132,969,080,000

Arus Penerimaan(Cash In)

Penerimaan dalam pengembangan proyek investasi adalah komponen
industri otomatif berupa dudukan mesin mobil (Toyota Avansa dan
Terios ) dan transmisi mobil (Avanza). Kapasitas produksi transmisi
mobil 70-75 ribu dengan target harga jual @ Rp 80,000 – 100.000,-
sedangkan kapasitas produksi dudukan mesin adalah 20,000 -30 000
unit dengan kisaran harga jual @Rp.175.000 – 200.000,- berdasarkan
kapasitas produksi statitik rata rata hasil penjualan pert tahun Rp.
16,43 milyar.

Tabel 4 Laba Rugi

No Arus Kas Nilai (Rp)
14,426,897,666,6
A Cash In
67
B Cash Out
1 Biaya Awal 3,150,000,000
9,719,385,000,00
2 Biaya langsung
0
3 Biaya tidak langsung 717,510,933,333
4 poko pinjamn 461,987,500,000
5 bunga pinjaman 66,666,666,667
6 biaya modal 164,268,980,000
11,132,969,080,0
Total Biaya
00
Pendapatan sebelum 3,293,928,586,66
pajak 7

Analisis criteria investasi untuk menilai kelayakan investasi Net

Presen Value (NPV), Net B/C dan Internal Rate of Return (IRR) .
Berdsarakan hasil analis diperoleh :
a. besara Nilai NPV yaitu 1.33 milyar ,
b. besaran nilai Net B/C adalah 1.36 dan
c. besaran nilai IRR-nya adalah 46 %

d. payback Periode-nya adlah 3 tahun 2 bulan .

Berdasarkan besaran nilai analisis kriteria investasi menjukan

bahwa pengembangan proyek investasi industri komponen otomotif
(Spare Part dudukan dan transmisi mesin mobil) di Kabupaten Subang
layak untuk dikembangkan.

Executive Summary - 11