Bandung-Jawa Barat
Email : nurzeina.mayasari@gmail.com
This thesis regard Invesment feasibility study 3 star hotel simulation writter. Hotel
will start year 2014 and will operate year 2015 up to 2024.
Invesment study will reckoned from initial investment, cash flow operate for during
10 year. Result of moderate , optimism , and pessimist that 1) NPV Positive 2) IRR bigger from
WACC 3) Payback Period shorter duration than period acceptable period. So that can be told
Founding 3 star Hotel owning executed competent and beneficial invesment
Keyword: Invesment Feasibility Study 3 Star Hotel , NPV, IRR, Analysis Sensitivitas and
Scenario
1
Latar Belakang
pada tahun 2015, secara umum menunjukan suatu kondisi baru dimana suatu industri hotel
dituntut untuk menghadapi tingkat persaingan yang semakin ketat dan keras, serta
permintaan pasar yang terus meningkat. Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI)
Berdasarkan data dari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), pada bulan
Agustus 2013 sebanyak 8.808 wisatawan mancanegara datang ke Jawa Barat. Jumlah tersebut
Tabel 1.1
2
Tingkat penghunian kamar (TPK) bintang 3 atau okupansi rata-rata hotel di Jawa
Barat tahun 2013 masih cukup tinggi diatas 40% yaitu mencapai sebesar 43.01 % (BPS,
2013)
Gambar 1.5
3
Pada Tahun 2012 Sektor Perdagangan, Hotel, dan restoran tetap memegang
peranan penting bagi perekonomian Jawa Barat mencapai 41.55% dibandingkan sektor
lainnya.(BPS, 2012)
Gambar 1.6
Aktivitas ekonomi Kota Bandung, sebagian besar bersumber dari sektor perdagangan,
hotel dan restoran yang memberikan kontribusi sekitar 36,4% dari seluruh kegiatan ekonomi di
dengan memenuhi HBU ( Hight and Best Use) lokasi tersebut memang layak untuk hotel.
Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan estimasi Arus Kas, Metode Kelayakan Investasi:
Payback period, Net Present Value (NPV) , Internal Rate of Return (IRR), analisis sensitivitas
4
RUMUSAN MASALAH
Rumusan masalah yang akan dikemukakan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
Payback Period, Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR)?
Bintang 3?
TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR).
3. Untuk mengetahui dan menjelaskan analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan
5
TINJAUAN PUSTAKA
Pengertian Investasi
melepaskan dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa
datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal
(initial investment). Istilah lainnya adalah capital investment (investasi modal). Menurut
Hartono (2009:5) investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke aktiva
Tandelilin (2010:2) menyatakan bahwa investasi adalah komitmen atas sejumlah dana
atau sumber daya lainnya yang dilakukan saat ini dengan tujuan memperoleh sejumlah
kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat
sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu
melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah investasi
6
5. Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap proyek investasi setelah investasi
dilaksanakan.
6. Para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan
perhitungan – perhitungan yang sangat rinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang
harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan
(minimize risk and maximize return). Asumsi umum bahwa investor individu yang
rasional adalah seorang yang tidak menyukai risiko (risk aversive), sehingga
investasi yang berisiko harus dapat menawarkan tingkat perolehan yang lebih tinggi
(higher rates of return), oleh karena itu investor sangat membutuhkan seluruh informasi
mengenai tingkat risiko serta tingkat pengembalian yang diinginkan dari investasinya.
Aspek keuangan merupakan aspek yang dianggap menjadi faktor dominan dalam
membangun suatu proyek, baik proyek swasta maupun proyek publik menurut Moeljadi
1. Menentukan sumber dana. Kajian terhadap jumlah dana yang diperlukan, baik
2. Menghitung kebutuhan dana untuk aktiva tetap dan modal kerja. Kajian terhadap
sumber dana, sekaligus perhitungan mengenai biaya atas modal yang direncanakan
3. Aliran kas. Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan
prospek arus kas keluar. Proyeksi arus kas tersebut berguna sebagai landasan untuk
7
seperti payback period, net present value (NPV), Profitability Index (PI), Internal
Capital Budgeting
Menurut Gitman & Zutter (2012:390) Capital budgeting merupakan suatu proses
ataupun tahapan dalam mengevaluasi dan memilih investasi jangka panjang yang sesuai
Cash Flow
Cash flow merupakan aliran kas yang ada di perusahaan selama periode tertentu (periode
investasi), menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) dan berapa uang yang keluar
(cash out). Bagi investor seringkali konsep cash flow lebih penting dari konsep laba,
karena dengan kas maka perusahaan dapat melakukan investasi dan membayar kewajiban.
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa untuk menghitung cash flow dalam suatu
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa initial cashflow meliputi seluruh cash outlay
yang digunakan untuk membeli aktiva yang akan digunakan dalam operasional dan terdiri
atas: (1) harga pokok aktiva, (2) biaya Instalasi, (3) hasil penjualan aktiva lama , dan (4)
8
Initial cash flow merupakan aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran
…………………(2.1.1)
Keterangan:
T: Pajak
Gitman & Zutter (2012:397) Metode NPV membandingkan nilai sekarang arus kas
di masa yang akan datang diharapkan berasal dari proyek investasi dengan pengeluaran kas
awal dari investasi tersebut. Moeljadi (2006:130) berpendapat bahwa NPV suatu investasi
adalah selisih dari present value (PV) of proceed dengan PV of initial Investment (I) selama
…………………………(2.2.1)
9
Internal Rate Of return (IRR)
besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama
besarnya
Terima NPV>0.
= 0 ……………….(2.2.2)
Pengertian Hotel
menyebutkan bahwa Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum, serta jasa
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi dikeluarkan oleh Dirjen pariwisata
berbintang dapat digolongkan menjadi lima kelas. Penggolongan ini disesuaikan dengan
syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi, terutama berhubungan dengan persyaratan umum
10
Kriteria klasifikasi hotel bintang tiga adalah jumlah kamar standar antara 50-59 kamar,
Kamar suite minimum 3 kamar, Kamar mandi di dalam, Luas kamar standar minimum 30 m 2,
Analisis sensitifitas dalam suatu perusahaan yang terjadi akibat adanya perubahan
situasi bisnis perusahaan. Perubahan harga dan quantity barang dan aspek bisnis lainnya.
Ketidakpastian berarti bahwa semakin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Proses
capital budgeting memerlukan perkiraan arus kas yang diharapkan diperoleh sepanjang umur
proyek. Perkiraan yang tepat tentang biaya modal yang telah memperhitungkan resiko secara
tepat.Oleh sebab itu sebaiknya dibuat suatu analisa sensitivitas mengenai NPV Proyek.
Gitman & Zutter (2012:240) analisis sensitivitas merupakan suatu teknik untuk
menilai dampak berbagai perubahan dalam masing - masing variabel penting terhadap hasil
yang mungkin terjadi. Analisis sensitivitas mencoba menganalisis apa yang terjadi terhadap
Pendekatan Masalah
dimulai dari adanya permintaan pasar (excess demand) diatas 40% dan antisipasi resiko baik
financial risk , business risk, operasional risk dan economic risk . Sehingga perencanaan
investasi yang baik dapat meminimalkan kerugian investasi dalam keadaan yang tidak pasti,
11
METHODE
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode
analisis deskriptif. Dimana pengertian metode Deskriptif menurut Nazir (2003:54), merupakan
suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia, suatu objek, suatu set kondisi, suatu
apakah proyeksi investasi pembangunan Hotel Bintang 3 dianggap layak atau tidak layak.
merupakan penerimaan dari unit terjual produk yang akan diperoleh dari investasi.
2. Menentukan proyeksi operating cash flow. Operating cash flow adalah aliran kas yang
akan digunakan untuk menutup investasi, yang diterima setiap tahun selama umur investasi,
dan berupa aliran kas bersih. Menurut Brigham & Houston (2010:345) Operating Cash
=NOPAT + Depreciation
12
3. Tahapan selanjutnya melakukan perhitungan NPV. Sebelumnya dilakukan perhitungan
WACC yang akan dijadikan sebagai discount factor untuk memperoleh NPV. Kemudian
untuk mendapatkan cost of equity maka mencari terlebih dahulu beta Hotel bintang 3.
yaitu Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period.
Analisis sensitivitas ini menggambarkan keadaan yang diharapkan yaitu kondisi dimana
variabel-variabel biaya operasional, pendapatan, dan bunga bank diubah - ubah. Dasar
asumsi menggunakan persentase (%) nilai deviasi : 3.3 %berdasarkan historical data 3
tahun terakhir . Bunga bank hanya diubah pada kondisi pesimis, karena pada kondisi
optimis bunga bank tidak akan menurun. Analisis skenario menggunakan indikator dan
13
HASIL
Kelayakan Investasi
menggunakan dasar asumsi 45%, hal ini diperoleh dari rata-rata Tingkat Penghunian
Kamar (TPK) selama tahun 2010-2013. Untuk tahun ke 2 dan seterusnya diperkirakan
TPK 44.63 %
Penentuan asumsi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada tahun ke 1 pada hotel Bintang
3 sebesar 45% menggunakan asumsi pendekatan realisasi tahun lalu yang lebih valid dan
14
Tingkat Hunian Kamar Hotel Bintang 3
Penentuan tahun 2014 sebagai tahun pertama, dengan dasar asumsi bahwa penulis
Jumlah kamar yang direncanakan dibuat berdasarkan acuan klasifikasi hotel bintang 3
yaitu 59 kamar serta memiliki fasilitas: lift, swimming pool, laundy dan gym.
15
Tabel 4.1.3 Jumlah Kamar dan Harga Kamar Hotel
Harga
Kamar
Harga Kamar Estimasi
Jumlah dan Jumlah Harga Kamar Estimasi 2015 2015 Week
Jenis kamar Kamar Existing 2014 Week Day End
Total 59
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
Penerimaan Kamar Hotel Week Day Dari TPK selama 261 hari
Penerimaan Kamar Hotel Week End Dari TPK selama 104 hari
Penerimaan dari Convention Hall/ Ballroom 60% Dari Penerimaan Kamar Hotel
16
Estimasi Initial investment Investasi pembangunan Hotel Bintang 3 mengacu pada
harga pasar ( market ) tahun 2014, kenaikan tanah dan bangunan, dengan standar luas tanah
Rata-rata luas
Luas Tanah Bangunan Halaman
tanah
1 2 3 4=2x3 5
1500 meter
Deluxe 50 30 meter persegi
135 meter
Suite 7 45 meter persegi
48 meter
Junior Suite 1 48 meter persegi
50 meter
Prsiden Suite 1 50 meter persegi
1733 meter
59 room Total persegi 3 lantai
Restoran &
Swimming Pool 1 lantai
Office 1 lantai
17
Hotel Bintang 3 diperkirakan dapat di bangun sebanyak 6 lantai, dimana tiga lantai
adalah kamar hotel, yaitu dari 1733 meter dibagi luas bangunan 700 meter sehingga didapat
tiga lantai kapasitas ruangan, satu lantai masing-masing Front Office dan Ballroom, satu
lantai Restoran dan Swimming Pool dan satu lantai terakhir untuk office.
1 2 3 4=2x3
900
25.000.000 /
meter
1. Investasi tanah persegi meter persegi 22,500,000,000
21.000.000.000 /
6 lantai , 59 lantai
2. Investasi Bangunan kamar (140.000/m2) 126,000,000,000
-Furniture 6,272,000,000
-Perlengkapan 25,088,000,000
900
4.000.000 /
4. Jasa Konsultan meter
Perencanaan persegi meter persegi 3,600,000,000
18
7. Biaya Pajak Masa Tidak memakai
Pengawasan 4% jasa konsultan 0
Investasi Fixed Asset terdiri atas furniture terdiri atas meja, kursi , dan lemari sehingga
memiliki bobot 20% , sedangkan untuk perlengkapan (fixtures) merupakan barang yang
melekat pada asset di kamar yaitu kulkas, sistem pendingin udara (ac), sistem alarm hotel,
Keterangan Proporsi
Estimasi 2015
%
Perlengkapan:
100% 31,360,000,000
19
Diperoleh arus kas operasi sebagai berikut:
Arus Kas
Laba
Bersih 6,129,468,486 7,228,886,260 8,143,565,986 9,115,036,539 10,146,817,303
Amortisasi
Pre
Opening 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000
Bunga (1-
tax) 678,865,691 800,631,062 901,935,880 1,009,530,532 1,123,804,806
Laba -
Bersih 11,242,645,411 12,406,489,194 10,779,037,536 14,979,675,619 16,373,907,990
Amortisasi
Pre
Opening 31,250,000 31,250,000 31,250,000 0 0
Bunga (1-
tax) 1,245,172,606 1,374,073,442 -1,193,825,987 1,659,065,197 1,813,482,586
20
Simulasi ini menggunakan metode garis lurus (straight line method). Metode depresiasi
hotel bintang 3 untuk bangunan 20 tahun, sedangkan untuk perlengkapan 8 tahun. Penulis
Tanah -
Bangunan 20 tahun
Furniture 8 tahun
Perlengkapan 8 tahun
Perhitungan nilai terminal value dapat menggunakan perhitungan arus kas akhir
CAPM : Ke = rf+β(rm-rf)
Ke = 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
rumus:
=1.039 x12
=12.467%
21
Maka nilai Terminal Value sebesar :
= 28.407.390.576 / (12.34%-10%)
= 1,213,991,050,265.71
Arus Kas Akhir tahun 2024 setelah dijumlahkan dengan nilai terminal value,
sehingga didapat:
= 28,407,390,576 +1,213,991,050,265.71
= 1,242,398,440,841.93
Cost Of Equity
Ke = rf+β(rm-rf)
Ke = 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
WACC
Dengan proporsi pendanaan 85% pinjaman dan 15% ekuitas dan hasil
perhitungan cost of debt dengan nilai 8.625 % dan equity sebesar 12.34%, maka
= (we.ke)+(wi.ki)
22
=(15% x 12.34 %)+(85% x 8.62%)
= 9.2 %
Hasil perhitungan WACC ini digunakan sebagai dasar untuk discount factor
menghitung present value. Sehingga akan mendapatkan nilai NPV untuk proyek ini.
Perhitungan NPV dimulai pada menghitung jumlah cash flow discounted yang
terdiri atas arus kas operasi, kemudian mengurangi jumlah cash flow tersebut dengan
besarnya value yang akan diterima perusahaan saat memutuskan berinvestasi (tahun
23
Hasil Perhitungan NPV
(Rp 000)
Discou
Initial Cumulative nt
Perio Present
Year Investme Cash Flow Net Cash Factor
d (T) Value
nt Flow (9.20%
)
0 2014 - - 1
183,604,0 183,604,00 -
00 0 0 183,604,000
10 2024 0.41
1,242,398,4 1,410,841,2
41 41 515,269,592
NPV 443,328,047.
12
WACC 9.2%
IRR 26.23%
24
Internal Rate Of Return (IRR)
Hasil IRR 26.23%, dimana WACC adalah 9,20%. Proyek pembangunan Hotel Bintang
Payback Period
Analisis Sensitivitas
pada arus kas investasi dari estimasi historical dari tahun 2010-2013 memiliki kepekaan
2012 48.85
2013 43.01
25
Indikator sebagai berikut :
Penulis telah membagi menjadi biaya tetap (fixed cost) dan biaya berubah-
Analisis Sensitivitas
Indikator Kenaika Payback
NPV IRR
Sensitivitas n NPV Period
Pendapatan 9 tahun 0
Dinaikan 3% 449,520,392.65 1.4% 26.51% bulan
Beban
Operasional 9 tahun 2
Dinaikan 3% 439,048,397.50 -1.0% 26.04% bulan
9 tahun 0
Base Case 443,328,047.12 100.00% 26.23% bulan
Pendapatan 9 tahun 2
Diturunkan 3% 437,135,701.59 -1.4% 25.96% bulan
Beban
Operasional 9 tahun 0
Diturunkan 3% 447,607,696.74 1.0% 26.42% bulan
Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa yang paling peka adalah ketika
Dengan asumsi adanya efisiensi pada biaya berubah ubah ( variabel cost )
26
oleh divisi keuangan dan akuntansi Hotel Bintang 3 yaitu efisiensi cost 30%,
Indikator
Sensitivitas NPV IRR Payback Period
Pendapatan Dinaikan
3% 470,081,353.30 27.27% 8 tahun 1 bulan
Beban Operasional
Dinaikan 3% 460,226,186.98 26.83% 8 tahun 5 bulan
Bunga Bank
Dinaikan 3% 463,967,598.33 27.00% 8 tahun 3 bulan
Pendapatan
Diturunkan 3% 457,696,662.24 26.72% 8 tahun 6 bulan
Beban Operasional
Diturunkan 3% 456,586,123.46 26.69% 8 tahun 4 bulan
sebesar 27.27%.
hotel masih tetap bisa berjalan dengan efisiensi di bidang Human Resources dengan
Man power Planning (MPP) sebanyak 45 personil yang terdiri atas gaji pokok
karyawan dan inchase service tambahan gaji yang diberikan sebagai jasa layanan
27
Sehingga estimasi Inchase service tahun 2015 sebesar
= Rp 680.000
Dari total salary per bulan akan diketahui total salary per tahun 2015
sejumlah:
= Rp 173,018,070 x 12
= Rp 2,076,216,840
Hotel Bintang 3 membebankan pada biaya gaji karyawan pada tahun 2015.
Analisis Skenario
(wisman) dan wisatawan nusantara (winus) tahun 2015. Sehingga dengan analisis
kelayakan dengan skenario moderat, pesimis dan optimis proyek tersebut layak untuk
Analisis Skenario
Faktor
Perubahan Kriteria Hasil Penelitian
Payback
Pesimis Pendapatan -3% 9 tahun 0 bulan
Period
Biaya NPV
432,903,699.26
Operasional+3%
IRR 25.77%
Bunga +3%
28
Payback
Moderate Normal 9 tahun 0 bulan
Period
NPV
443,328,047.12
IRR 26.23%
NPV
Pendapatan +3% 453,800,042.27
IRR 26.70%
Analisis skenario jika divisi keuangan dan akuntansi dapat menghemat biaya
berubah ubah ( variabel cost ) sebanyak 30%, maka analisa skenario lebih baik
sebagai berikut:
NPV 454,102,605.32
Biaya Operasional+3%
IRR 26.55%
Bunga +3%
NPV 463,889,007.77
IRR 27.00%
29
Optimis Biaya Operasional - 3% Payback Period 7 tahun 9 bulan
NPV 473,744,174.10
Pendapatan +3%
IRR 27.44%
diterima, karena NPV Positif, Payback period lebih kecil daripada umur ekonomis,
dan IRR lebih kecil dari WACC. Skenario alternative 1 dan 2 tersebut layak untuk
dijalankan.
Kesimpulan
Dari hasil penelitian mengenai Studi Kelayakan Investasi Hotel Bintang 3, maka
1. Pada kondisi moderate sebagai base case, investasi pembangunan Hotel Bintang 3
dari tahun 2015 sampai dengan 2024 layak dijalankan dari perhitungan NPV bernilai
tahun 0 bulan, hal ini memberikan hasil yang menguntungkan untuk berinvestasi.
dengan payback period 8 tahun 9 bulan, dari IRR dapat menjadi pengembalian yang
3. Analisis skenario layak pada kondisi pesimis, karena menghasilkan NPV positif
sebesar 9.20 %.
30
4. Analisis yang paling peka adalah pada saat pendapatan dinaikan 3 %, maka terjadi
5. Skenario dengan efisiensi biaya berubah – ubah (variabel cost) berpengaruh terhadap
IRR lebih tinggi mencapai 27.44%. Payback Period lebih cepat 7 tahun 9 bulan
dengan NPV 473,744,174.100. Sehingga efisiensi cost biaya variabel menjadi salah
Saran
Analisa skenario masih terdapat kelemahan, yakni tidak adanya fleksibilitas jika adanya
2. Pihak Akademisi
Terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan masukan bagi kalangan akademisi, terutama
untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan penelitian selanjutnya, yaitu sebagai berikut:
Penulis menyarankan bagi pihak akademisi lainnya untuk menggunakan metode lain
3. Peneliti berikutnya
Melihat ketidakpastian masa yang akan datang. Peneliti berikutnya dapat lebih detail dalam
melanjutkan penelitian.
31
4. Dinas Pariwisata, PHRI, Dispenda, dan Kantor Pajak (KPP)
Penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan update data yang
berkaitan dengan hotel bintang 3, serta penentuan pajak hotel bintang 3 pada masa
32
Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN
Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)
DAFTAR PUSTAKA
Archer,StephenH.and G.Marc Coate,George Recette.1993.Financial Management . Second
Singapore: John Willey & Sons.
Brigham & Houston. 2007. Financial Management Theory and Practise.USA: Dryden press
Bruner & Eades. 2009. Six Edition. Case Studies in Finance. New York: Mc Graw Hill.
Copeland, Weston & Shastri. 2005. Financial Theory and Corporate Policy.Pearson Addision
weasly
Dirjen Pajak.2010. PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB. Bandung
Elazar.1998. Why the NPV criterian does ot maximize NPV. Journal of Finance
Elton E.J and Martin J.Gruber.2002.Modern Portofolio Theory and Investment Analysis.John
Wille&Sons
Gitman & Zutter,L .2012. Principle of Management Finance. New york: Harper Collin Collage
Publishers.
Isaac.1998. Analysis Sensitifitas Hypotesis. Journal of Finance Kasmir & Jafar.2005. Manajemen
Keuangan . Jakarta: Rajawali Kodoatie.2005.Analisis Ekonomi.Yogyakarta:Andi Offset
Oslon, J. 2000. NPV Projects and the behavior of Residual Earnings. Journal of Finance