SOAL RESPONSI UAS 2015

Kasus
Maraknya pembangunan sektor properti dapat dilihat dari alokasi tanah Deli Serdang,
Sumatra Utara. Dari luas tanah sebesar 11.700 hektar. Sampai akhir tahun 2014, telah
dialokasikan tanah untuk sektor perumahan sebesar 9646 hektar atau 39,85 persen. Total
alokasi tanah yang dikeluarkan sampai tahun 2014 mencapai 24.208 ha. Alokasi tanah itu
sudah melebihi tanah yang seharusnya dapat dialokasikan.
Salah satu pengembang swasta disana adalah PT Gajah Makmur (PT GM) membangun
model rumah real estate (landed house) dan rumah susun diatas tanah seluas 17 hektar yang
dilengkapi sarana dan prasarana umum, seperti pasar, rumah sakit, fasilitas rekreasi, rumah
sakit, dan sekolah hingga jenjang SMU. Dari total 17 hektar tanah yang direncanakan untuk
proyek PT GM tersebut, dilihat dari status tanahnya adalah 2 hektar masuk dalam Tanah Hak
Pakai PemKab Deli Serdang, dan sisanya 15 hektar diluarnya notabene adalah perkampungan
penduduk lokal yang status tanahnya ada yang berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan
bekas hak milik adat yang belum bersertifikat, serta tanah hak ulayat seluas 6 hektar.
Adapun pertimbangan PT GM secara bisnis adalah terkait dengan rencana pembangunan
bandara Kualanamu yang tidak jauh letaknya dengan lokasi perumahan yang akan
dibangunnya. Hal ITu tentunya akan menambah animo masyarakat untuk membeli rumah
yang tidak jauh dari lokasi bandara yang akan segera dibangun yang berarti pula akan
membuka pusat kegiatan dan pertumbuhan ekonomi baru di wilayah itu.
1. Menurut hukum yang berlaku PT GM harus melakukan peroleehan tanah yang sudah
direncanakan, maka dengan mengingat status tanah 17 hektar yang diperlukan :
a. Ijin apakah yang harus diperoleh PT SGB sebelum melakukan perolehan tanah di
lokasi proyek tersebut? Pada status dan lokasi tanah yang mana ijin tersebut
diharuskan? Apa dasar hukumnya?
b. Adakah pengecualian keberlakuan ijin tersebut sesuai kasus diatas? Apa dasar
hukumnya? Siapakah pejabat yang berwenang menerbitkan ijin tersebut dan berikan
dasar hukumnya? (perhatikan letak tanahnya)
2. Dalam rangka pembangunan proyek perumahan oleh PT. GM dalam kasus diatas maka :
a. Hak atas tanah apa yang paling tepat dan berapa lama jangka waktu haknya? Apa
dasar hukumnya?
 b. Siapa pejabat yang berwenang memberikan ha katas tanah sesuai luas tanah yang
akan dikuasai PT GM tersebut? Apa dasar hukumnya? (Perhatikan letak dan luas
tanahnya)
3. Dalam rangka perolehan tanah, di lokasi itu ternyata masih banyak bidang tanah yang
belum seluruhnya terdaftar karena pendaftaran tanah masih bersifat sporadik, bahkan
masih ada tanah hak ulayat.
a. Jelaskan tata cara perolehan tanah oleh PT. GM terhadap tanah hak ulayat yang
terletak pada lokasi tersebut?
b. Terhadap tanah HGB seluas 500 m2 milik Oloan Hutapea, bagaimana prosedur PT GM
agar dapat menguasai tanah tersebut? Jelaskan dan berikan dasar hukumnya!
c. Dapatkah PT GM melakukan jual beli terhadap tanah Hak Milik kepunyaan Nyonya
Saaidah seluas 2 hektar? Berikan analisis hukum anda terhadap rencana PT GM
tersebut dan berikan dasar hukumnya!
d. Menurut hukum tanah nasional, prosedur apa yang harus dilakukan PT GM untuk
menguasai tanah Hak Milik Nyonya Saidah? Apa alasan harus dilakukannya prosedur
tersebut?
e. Sebutkan urutan lengkap prosedur yang anda maksud (dalam soal 3d) hingga tanah
tersebut secara hukum sah dikuasai PT GM (ingat : jawab lengkap sesuai lokasi
kasusnya!)
f. Jika Nyonya Saadah tidak bersedia melepaskan haknya secara sukarela, apakah PT
GM menempuh upaya pencabutan hak? Jelaskan argument anda beserta dasar
hukumnya?
4. PT GM memperoleh kredit dari Bank Tabungan Negara (BTN) sebesar 32,5 miliar rupiah
untuk pembangunan proyek tersebut. Perjanjian kreditnya telah dibuat dihadapan
Nyonya Marcella Zalianty, S.H., notaris di Jalan Wolter Monginsidi No. 19, Jakarta Selatan
pada tanggal 26 Mei 2014 dengan jaminan berupa pembebanan Hak Tanggungan atas
tanah, seluas 15 hektar dan proyek perumahan yang akan dibangun.
a. Bagaimanakah pengaturan terhadap penunjukan sebagai objek pembebanan Hak
Tanggungan berupa tanah dan proyek yang akan dibangun PT GM dalam kasus ini?
Apa dasar hukumnya?
b. Uraikan secara singkat prosedur pembebanan Hak Tanggungan yang diberikan PT GM
hingga secara yuridis BTN berstatus sebagai kreditor pemegang Hak Tanggungan dan
berikan dasar hukumnya! (Ingat : lokasi tanahnya dan kewenangan pejabat setempat
 yang terkait dalam kasus ini dalam rangka memenuhi asas spesialitas dan asas
publisitas).
Apa tanda bukti lahirnya hak tanggungan dan sebutkan bagian-bagian tanda bukti tersebut?
Dalam kasus ini, siapa yang berwenang menerbitkan tanda bukti tersebut dan apa dasar
hukumnya?
Apa artinya secara yuridis bagi BTN sebagai kreditor PT GM atas lahirnya Hak Tanggungan?
5. Jawablah dengan singkat dan tepat pertanyaan teoritik berikut ini :
Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka permohonan/perolehan hak atas
tanah?
Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka pembebasan hak tanggungan
tanah?
Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka jual beli tanah?
Apa arti istilah “SERTIFIKAT (hak atas tanah) sebagai alat bukti yang kuat ”?
Jelaskan pengertian “Rechtsverwerking”? Apa kaitannya dengan pendaftaran
tanah?

SOAL TENTIR UAS 2016

Penerapan Peraturan dan Teori

PT SUMARECON adalah pengembang yang membangun perumahan mewah di wilayah
Serpong, Tangerang, diatas tanah seluas 10 hektar. Untuk membiayai pembangunan
perumahan tersebut PT. SUMARECON mendapat kredit konstruksi dari beberapa bank, yaitu
Bank Niaga, Bank Central Asia dan Bank Mega. Selanjutnya berkaitan dengan rencana PT.
SUMARECON tersebut ditemukan banyak permasalahan. Saudara diminta untuk membantu
PT SUMARECON dalam memecahkan persoalan yang dihadapi dengan menjawab
pertanyaan-pertanyaan berikut ini:
1. a. Izin apa yang harus diperoleh PT SUMARECON sebelum melakukan perolehan tanah
di lokasi tersebut? Berapa lama jangka waktu izin tersebut? Apa dasar hukumnya?
b. Siapakah yang berwenang menerbitkan izin tersebut? Berikan dasar hukumnya!
2. a. Di lokasi proyek perumahan yang akan dibangun tersebut, ternyata terdiri dari
banyak bidang tanah dengan status sebagai berikut :
a) Tanah Milik Bank Mandiri seluas 2 hektar dengan tanda bukti Sertipikat HGB
b) Tanah Negara seluas 4 hektar
c) Hak Milik kepunyaan Haji Jaro seluas 4 hektar
 Jelaskan dengan singkat prosedur secara lengkap yang harus ditempuh terhadap
masing-masing bidang tanah tersebut agar PT SUMARECON dapat menguasai tanah
tersebut!
b. Apabila Haji Jaro dan Bank Mandiri menolak untuk menyerahkan tanahnya kepada
PT SUMARECON apakah dapat dilakukan pencabutan hak? Jelaskan jawaban Anda
disertai dengan dasar hukumnya!
3. a. Hak atas tanah yang paling tepat untuk keperluan PT. Sumarecon tersebut dan
berapa lama jangka waktunya? Berikan dasar hukumnya!
b. Siapa yang berwenang memberikan hak atas tanah sesuai luas tanahnya (10
hektar) dalam kasus di atas? Apa dasar hukumnya?
c. Sebutkan tanda bukti hak atas tanah tersebut? Dan sebutkan bagian-bagian dari
tanda bukti hak tersebut?
d. Apakah fungsi pendaftaran tanah dalam rangka permohonan hak?
4. Sindikasi Bank Niaga, Bank Central Asia dan Bank Mega meminta jaminan berupa
pembebanan Hak Tanggungan (HT).
a. Apa yang dimaksud dengan syarat spesialitas? Dan apa hubungan antara syarat
spesialitas dengan APHT?
b. Apa yang harus dilakukan oleh PT. SUMARECON agar bangunan yang sedang
dibangun juga dibebani dengan HT? Berikan dasar hukumnya!
c. Apakah HT itu sudah lahir pada saat penandatanganan APHT dihadapan PPAT?
Syarat apalagi yang harus dipenuhi agar Bank Niaga, Bank Central Asia, dan Bank
Mega tersebut menjadi kreditur preferen?
d. Apa tanda bukti lahirnya HT?
e. Secara yuridis, bilamana HT lahir apabila berkas pendaftaran HT diterima
f. secara lengkap oleh Kantor Pertanahan tanggal 28 Mei 2009?
g. Apabila tanah yang dijadikan obyek HT berakhir jangka waktunya dan tidak
h. diperpanjang lagi, bagaimana status HT yang membebaninya?

Pengetahuan Teoritis
1. a. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun?
b. Jelaskan mana yang dimiliki secara perorangan dan mana yang dimiliki secara
bersama?
c. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah apa saja?
d. Ada lembaga baru dalam UU Rumah Susun yang memungkinkan penjualan satuan
 rumah susun dengan menggunakan Kredit Pemilikan Satuan Rumah Susun,walau
pun Rumah Susun itu sendiri sedang dijaminkan untuk kredit konstruksi. Apa nama
lembaga tersebut?
2. Jelaskan pengertian berkaitan dengan pendaftaran tanah:
a. Pendaftaran tanah sebagai rechts kadaster
b. Uraikan dengan singkat perbedaan pendaftaran tanah secara sporadik dan
pendaftaran tanah secara sistematik ditinjau dari pihak yang melaksanakan
kegiatan pendaftaran tanah!
3. Apakah sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh negara kita? Sertakan dasar
hukumnya!
4. a. Apakah sistem publikasi yang diterapkan di negara kita menurut PP No. 24/1997?
b. Apa nama lembaga baru yang diterapkan dalam PP No. 24/1997 untuk mengatasi
kelemahan sistem publikasi yang dianut oleh negara kita?
c. Bilamana suatu sertipikat yang merupakan surat tanda bukti hak berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat?