More Create Blog Sign In

Cara Mudah Menilai Investasi

Tuesday, October 25, 2011 Followers

Followers (4)
INTRODUCTION
Untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi ditinjau dari aspek keuangan perlu dilakukan dapat
diukur dengan beberapa kriteria. Setiap penilaian “layak” diberikan nilai standar untuk usaha yang sejenis
dengan cara membandingkan dengan rata-rata industry atau target yang telah ditentukan.
Follow
Dalam praktiknya ada beberapa kriteria untuk menentukan apakah suatu usaha layak atau tidak untuk
dijalankan ditinjau dari aspek keuangan. Kriteria ini sangat tergantung dari kebutuhan masing-masing
perusahaan dan metode mana yang akan digunakan. Blog Archive
Setiap metode yang digunakan memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. Dalam penilaian
▼
▼ 2011 (10)
suatu usaha hendaknya penilai menggunakan beberapa metode sekaligus. Artinya, semakin banyak metode
▼
▼ October
yang digunakan, maka semakin memberikan gambaran yang lengkap sehingga diharapkan memberikan hasil
(10)
yang akan diperoleh menjadi lebih sempurna.
INTRODUC
Adapun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatu usaha atau investasi adalah TION
:
Payback
Periode
1. Payback Periode (PP) (PP)
2. Average Rate of Return (ARR)
Average
3. Net Present Value (NPV) Rate of
Return
4. Internal Rate of Return (IRR) (ARR)
5. Profitability Index (PI)
Net Present
6. Return On Investment (ROI) Value
(NPV)
7. Return On Equity (ROE)
Net Present
8. Return On Assets (ROA)
Value
9. Rasio-rasio keuangan (versi 2)
Internal Rate
of Return
(IRR)
a. Rasio likuiditas Profitability
b. Rasio solvabilitas Index (PI)
c. Rasio aktivitas Return On
d. Rasio profibilitas Investmen
t (ROI)
Return On
Equity
(ROE)
Return On
Posted by Michael Gosal at 3:49 PM 1 comment:
Assets
(ROA)

Payback Periode (PP)

About Me
Pengertian Payback Period :
Periode “Payback” menunjukkan berapa lamanya ( dalam beberapa tahun ) pengembalian suatu
investasi, suatu proyek atau usaha, dengan memperhatikan teknik penilaian terhadap jangka waktu
tertentu.
Periode “Payback” menunjukkan perbandingan antara “initial investment” dengan aliran kas tahunan, Michael Gosal
dengan rumus sebagai berikut :
 View my complete
profile

Jangka waktu yang dibutuhkan untuk

mengembalikan nilai investasi melalui
penerimaan – penerimaan yang dihasilkan oleh
proyek investasi tersebut juga untuk mengukur
kecepatan kembalinya dana investasi.

Kelebihan dan Kelemahan Payback Method

Kelebihan Payback Method :
1) Digunakan untuk mengetahui jangka waktu yang
diperlukan untuk pengembalian investasi dengan
resiko yang besar dan sulit.
2) Dapat digunakan untuk menilai dua proyek investasi
yang mempunyai rate of return dan resiko yang sama, sehingga dapat dipilih investasi yang jangka waktu
pengembaliannya cepat.
3) Cukup sederhana untuk memilih usul-usul investasi.
Kelemahan Payback Method :
1) Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang.
2) Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi.
3) Tidak memperhatikan arus kas setelah periode pengembalian tercapai.

Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum

bisa menutup investasi mula-mula

a = Jumlah investasi mula-mula

b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun

jumlahnya sama

· Periode pengembalian lebih cepat : layak

· Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
· Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode
pengembalian yang lebih cepat yang dipilih

Contoh kasus arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan
umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode pengembalian 2
tahun, dengan tingkat bunga 12% per tahun, dan arus kas
pertahun adalah :

· Tahun 1 RP. 300 juta

· Tahun 2 Rp. 250 juta
· Tahun 3 Rp. 200 juta
· Tahun 4 Rp. 150 juta
· Tahun 5 Rp. 100 juta
Arus kas dan arus kas kumulatif
Tahun Arus kas Arus kas kumulatif
1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000
 = 2,25 tahun atau 2
tahun 3 bulan
v Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan oleh perusahaan maka usulan proyek
investasi ini di tolak

Posted by Michael Gosal at 3:45 PM 2 comments:

Average Rate of Return (ARR)

Definisi
Tingkat pengembalian investasi yang dihitung dengan mengambil arus kas masuk total selama kehidupan investasi
dan membaginya dengan jumlah tahun dalam kehidupan investasi. Tingkat pengembalian rata-rata tidak
menjamin bahwa arus kas masuk adalah sama pada tahun tertentu; itu hanya jaminan yang kembali rata-rata
untuk tingkat rata-rata kembali.

average rate of return dapat dihitung dengan

Keuntungan neto tahunan / nilai investasi awal = nett income / initial investment

Penilaian investasi dengan metode Average Rate of Return didasarkan pada jumlah keuntungan
bersih sesudah pajak.

Fungsi/Rumus AVERAGE RATE OF RETURN ( ARR ) :

Average Earning After Tax
ARR = ———————————————
Metode Average Rate of Return

Metode Average Rate of Return

-Metode Payback
-Metode Net Present Value
-Metode Internal Rate of Return
-Metode Profitability Index

- Metode masa pengembalian investasi

merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu pengembalian investasi suatu proyek atau
usaha. Perhitungan ini dapat dilihat dari perhitungan kas bersih yang diperoleh setiap tahun. Nilai
kas bersih merupakan penjumlahan laba setelah pajak ditambah dengan penyusutan.

- Metode net present value

NPV adalah selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-
penerimaan kas bersih di masa yang akan datang.
Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat bunga yang relevan.
Menghitung selisih nilai sekarang antara kas keluar (investasi) dengan kas masuk
(pendapatan) per tahun.
 NPV = -Investasi+ Kas thn1 + Kas thn.2 +… Kas thn. n (1+ i ) 1 (1+ i ) 2 (1+
i)n
dimana i adalah suku bunga bank.
Proyek dinilai layak jika NPV=positif.

- Metode profitability index

PI adalah nilai tunai semua kas masuk yang diterima sesudah investasi awal dibagi dengan
investasi awal.
Nilai tunai penerimaan sesudah investasi awal
PI = Investasi awal

- Metode internal rate of return

MIRR adalah suatu tingkat diskonto yang menyebabkan persent value biaya sama dengan present
value nilai terminal, dimana nilai terminal adalah future value dari kas masuk yang digandakan
dengan biaya modal.

Nilai terminal S CIFt (1 + k ) n-t

PV Biaya = (1 + MIRR )n (1 + MIRR )n
dimana:
CIF t : aliran kas masuk pada periode t
MIRR : modified IRR
n : usia proyek
k : biaya modal proyek/tingkat keuntungan diinginkan

Nilai terminal : future value dari aliran kas masuk yang digandakan dengan biaya modal/return
diinginkan.

Kelemahan metode rata-rata kembalian investasi:

1. Belum memperhitungkan nilai waktu uang.
2. Menitik beratkan maslah akuntansi, sehingga kurang memperhatikan data aliran kas dari
investasi
3. Merupakan pendekatan jangka pendek.
ARR yang paling sering digunakan secara internal ketika memilih proyek.Hal ini
juga dapat digunakan untuk mengukur kinerja proyek dan anak perusahaan dalam
sebuah organisasi.Hal ini jarang digunakan oleh investor,dan tidak boleh digunakan
sama sekali,karena:

1. Arus kas lebih penting untuk investor,dan ARR didasarkan pada angka-angka yang
termasuk non-tunai item
2. ARR tidak memperhitungakan nilai waktu dari uang-nilai arus kas tidak berkurang dengan
waktu sperti halnya NPV dan IRR
3. Ini tidak menyesuaikan resiko lebih besar untuk perkiraan jangka panjang
4. Ada alternative yang lebih baik yang tidak signifikan lebih sulit untuk menghitung

Posted by Michael Gosal at 3:44 PM No comments:

Net Present Value (NPV)

NET PRESENT VALUE adalah selisih uang yang diterima dan uang yang dikeluarkan dengan memperhatikan
time value of money.
Rumus time value of money yang present value adalah untuk mengetahui nilai uang saat ini. Oleh karena uang
tersebut akan diterima di masa depan, kita harus mengetahui berapa nilainya jika kita terima sekarang.

Bila... Berarti... Maka...

NPV > 0 investasi yang dilakukan memberikan manfaat proyek bisa dijalankan
 bagi perusahaan
NPV < 0 investasi yang dilakukan akan mengakibatkan proyek ditolak
kerugian bagi perusahaan
NPV = 0 investasi yang dilakukan tidak mengakibatkan Kalau proyek dilaksanakan atau tidak
perusahaan untung ataupun merugi dilaksanakan tidak berpengaruh pada
keuangan perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan menggunakan kriteria
lain misalnya dampak investasi terhadap
positioning perusahaan.
Contoh kasus:

A pada hari ini mendapat pinjaman dari B sebanyak Rp 100 juta yang ingin saya investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi saya
untuk menanamkan uang saya tersebut, yaitu :
1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,
2. Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di akhir tahun dengan harga Rp 150 juta,
3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.

Agar dapat lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, A ingin tahu berapa sih nilai sekarang dari hasil investasi untuk
masing-masing pilihan? Atau dengan kata lain, berapa rupiahkan uang yang akan A terima dari masing-masing pilihan investasi seandainya
hasil investasi tsb A terima sekarang, bukannya satu tahun kedepan?NPV digunakan untuk menjawab pertanyaan ini.

NPV merupakan hasil penjumlahan PV pengeluaran untuk investasi dan PV penerimaan dari hasil investasi.

Rumus untuk menghitung Present Value adalah :

PV = C1 / (1 + r)

Dimana C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.

r = Discount rate/ opportunity cost of capital.
Tingkat pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.

Sedangkan rumus untuk menghitung NPV adalah :

NPV = C0 + ( C1 / (1 + r))

Dimana C0 = Jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah pengeluaran, maka menggunakan bilangan negatif).

Untuk menghitung NPV Deposito, saya menggunakan discount rate (r) sebesar 4 %. Angka ini saya ambil dari tingkat bunga tabungan.

Jadi ,

NPV Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))

= (- 100 juta) + 103,85 juta
= 3,85 juta
Lumayan juga nih hasilnya.

Untuk menghitung NPV Rumah, saya gunakan discount rate 12 % untuk mengakomodasi tingkat risiko.

NPV Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))

= ( - 90 jt) + 133,93 jt
= 43,93 jt
Wow, makin kaya aja keliatannya.

Untuk menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun berfungsi sebagai store of value / alat penyimpan kekayaan,
emas tidak memberikan hasil.

NPV Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00))

= 0 jt

Untuk berikutnya mari ita coba menghitung harga emas 10 tahun kemudian:
Harga Oktober 1998 adalah USD 300/oz dan harga Oktober 2008 adalah USD 900/oz.
Dengan penghitungan sederhana, saya peroleh rata-rata kenaikan harga emas adalah 20%/thn.

Jadi penghitungan ulang untuk NPV Emas adalah :

NPV Emas = ( -100 jt) + (120 jt / (1+0,00))

= (- 100 jt) + 120 jt
= 20 jt

Demikian pembelajaran singkat mengenai NPV, terimakasih dan semoga sukses :)

Posted by Michael Gosal at 3:43 PM 50 comments:

Net Present Value (versi 2)
NET PRESENT VALUE adalah selisih uang yang diterima dan uang yang dikeluarkan dengan
memperhatikan time value of money.
Rumus time value of money yang present value adalah untuk mengetahui nilai uang saat ini. Oleh
karena uang tersebut akan diterima di masa depan, kita harus mengetahui berapa nilainya jika kita
terima sekarang.

Bila... Berarti... Maka...

NPV > 0 investasi yang dilakukan memberikan
manfaat bagi perusahaan
NPV < 0 investasi yang dilakukan akan
mengakibatkan kerugian bagi perusahaan
NPV = 0 investasi yang dilakukan tidak
mengakibatkan perusahaan untung
ataupun merugi
proyek bisa dijalankan
proyek ditolak
Kalau proyek dilaksanakan atau
tidak dilaksanakan tidak
berpengaruh pada keuangan
perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan menggunakan
kriteria lain misalnya dampak
investasi terhadap positioning
perusahaan.

RUMUs PV : Kas bersih/ (1+r)n

Suatu proyek dengan dengan investasi sebesar Rp. 7,000 juta dan tingkat bunga yang relevan sebesar 18%.
Proyek ini diharapkan akan menghasilkan nilai sebesar Rp. 9,000 juta. Maka berapakah besarnya net
present value yang akan dihasilkan?
PVpenerimaan = 9.000 / ( 1 + 0.18 )1 = Rp. 7,627 juta
PVinvestasi = 7.000 / ( 1 + 0.18 )0 = Rp. 7,000 juta
Maka Net Present Value yang dihasilkan adalah
NPV = PVinvestasi + PVpenerimaan
NPV = – 7,000 + 7,627 = Rp. 627 juta

Posted by Michael Gosal at 3:42 PM No comments:

Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan menghitung tingkat bunga
yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih
dimasa datang.

rumus:
IRR = lower discount rate + (NPV at lower % rate / distance between 2 NPV) * (Higher % rate - Lower %
rate)

Contoh 1:
Sebuah proyek ini diharapkan memiliki Net Present Value dari $ 865 pada tingkat diskonto 20%
dan NPV negatif dari $ 1.040 pada tingkat diskonto 22%. Hitung IRR.

Penyelesaian:
Jarak antara 2 NPV = 865 + 1040 = $ 1.905
IRR = + 20% (865 / 1905) * (22% - 20%) = 20,91%

Contoh 2:
Informasi berikut berhubungan dengan proyek investasi Venture Ltd:
Net Present Value (NPV) dengan biaya 25% dari modal: $ 1.714
NPV pada biaya 30% dari modal: ($ 2937)
Hitung Internal Rate of Return.

Penyelesaian:
Jarak antara 2 NPV = 1714 + 2937 = $ 4.651
IRR = + 25% (1714 / 4651) * (30% - 25%) = 26,84%

Jika IRR lebih besar dari biaya modal, terima proyek tersebut.
Jika IRR kurang dari biaya modal, tolak proyek tersebut.

Kelebihan :
 · Memperhatikan nilai waktu dari uang
· Menggunakan arus kas sebagai dasar perhitungan
· Hasilnya dalam persentase, sehingga pengambilan keputusan dapat membuat perkiraan bila r
(discount rate) sulit diketahui.
Kekurangan:
· Perhitungan lebih sulit bila tidak menggunakan komputer, karena harus dicoba-coba (trial and
error).
· Tidak membedakan proyek yang mempunyai perbedaan ukuran dan keadaan investasi.
Dapat menghasilkan IRR ganda atau tidak menghasilkan IRR sama sekali.

Posted by Michael Gosal at 3:39 PM 14 comments:

Home Older Posts

Subscribe to: Posts (Atom)

Simple theme. Theme images by luoman. Powered by Blogger.