FV PV ( 1+ I )n

PV FV
(1+ I ) n

PV= 100,000,000 78,352,617 depositokan saat ini 5 thn jadi 100.000.000

1.2762815625

FV : PV ( 1+ I )n

PV 10,000,000
(1+ 12 %) ^5 1.762341683

FV = 17,623,417
Perhitungan dengan Excel

Tahun -1 Tahun - 2 Tahun - 3 Tahun - 4 Tahun - 5

INVESTASI -100 -10
HASIL KOTOR 0 40 45 50 45
HASIL BERSIH -100 30 45 50 45

Interest 12%

NPV Rp23.97 arti : Investasi menguntungkan dan melebihi bunga deposito

Perhitungan Manual
NPV = -100 + 30 + 45 +
(1 + 12 %)1 (1 + 12 %)2 (1 + 12 %)3 (1 + 12 %)4

NPV = -100 + 30 + 45 +
1.12 1.2544 1.4049

NPV = -89.28571 + 23.915816327 + 32.03 +

NPV = 23.970326
 Rp23.97

50 + 45
(1 + 12 %)4 (1 + 12 %)5

50 + 45
1.5735 1.7623417

31.776 + 25.534209
NET PRESENT VALUE

Tahun 0 1 2 3 4
Arus kas masuk 100 7,500 4,000 2,000 3,000

Arus kas keluar 5,000 200 1,500 3,000 2,000

Arus kas Bersih - 4,900 7,300 2,500 - 1,000 1,000

Discounted 10%

Present Value - 4,900 6,636 2,066 - 751 683

Net Present Value ( Manual ) 3,734
Net Present Value ( Excel ) 3,734

0 1 2 3 4
Arus kas masuk 100 7,500 4,000 2,000 3,000

Arus kas keluar 5,000 200 1,500 3,000 2,000

Arus kas Bersih - 4,900 7,300 2,500 - 1,000 1,000

Discounted 21%
Present Value - 4,900 6,053 1,719 - 570 473
Net Present Value (manual) 2,775
Net Present Value (excel) 2,775
Perhitungan dengan Excel

Tahun -1 Tahun - 2 Tahun - 3 Tahun - 4 Tahun - 5

INVESTASI -100 -10
HASIL KOTOR 0 40 45 50 45
HASIL BERSIH -100 30 45 50 45 23.3%

Interest 12%

IRR = 23.3% Layak , Jika Investasi > dari suku bunga 12%

Perhitungan IRR Manual

* Lebih Sulit ,dan harus menggunakan beberapa kali Simulasi ( Try & Error) dan cukup sulit
MENGHITUNG IRR DENGAN DERET

Besar IRR diasumsikan 22%

0 1 2 3 4
arus kas - 5,000 2,000 2,000 2,000 2,000

PV - 5,000 1,641 1,347 1,105 907

NPV = (0.0)
IRR = 22%
NPV excel = - 0
 Tahun 0 Tahun - 1 Tahun - 2 Tahun - 3 Tahun - 4
INVESTASI - 1,000,000
HASIL KOTOR - 100,000 300,000 500,000 500,000
HASIL BERSIH - 1,000,000 100,000 300,000 500,000 500,000

Interest 13%

NPV -Rp23,375.97 negatif

NPV -Rp23,375.97 negatif
IRR = 12.1% Layak , Jika Investasi > dari suku bunga 5%
MENILAI KELAYAKAN PROYEK

Keterangan Proyek PROYEKSI RUGI LABA

Kebutuhan investasi 1,000,000,000 tahun 1
Nilai sisa investasi 200,000,000 Besar Penjualan 800,000,000
Umur ekonomis investasi (th) 5 Biaya Variabel 400,000,000
Besar depresiasi per tahun 160,000,000 Laba Kontribusi 400,000,000

Biaya bunga per tahun 20% Biaya Tetap

Besar Penjualan 200,000,000
Tahun 1 800,000,000 Laba Sebelum Pajak 200,000,000
Tahun 2 880,000,000 Pajak (30% ) 60,000,000
Tahun 3 968,000,000 Laba Setelah Pajak 140,000,000
Tahun 4 1,064,800,000 Tambah Depresiasi 160,000,000
Tahun 5 1,171,280,000 Besar kas relevan 300,000,000
Biaya tetap per tahun 200,000,000
Biaya variabel /harga jual 50%

ARUS KAS PROYEK

Tahun ke 0
Investment outlay - 1,000,000,000
Arus Kas Proyek -
Terminal Value -
(1,000,000,000)
Biaya modal 20%
Nilai Tunai ( PV ) - 1,000,000,000
Arus kas kumulatif (1,000,000,000)

Payback Period 4.77

NPV 52,754,469

NPV (Excel) 52,754,469

IRR ( Excel) 22%
PI = PV / investment 1,052,754,469
1,000,000,000
PI = 1 + (NPV+ Invesment)
 tahun 2 tahun 3 tahun 4 tahun 5
880,000,000 968,000,000 1,064,800,000 1,171,280,000
440,000,000 484,000,000 532,400,000 585,640,000
440,000,000 484,000,000 532,400,000 585,640,000

220,000,000 242,000,000 266,200,000 292,820,000

220,000,000 242,000,000 266,200,000 292,820,000
66,000,000 72,600,000 79,860,000 87,846,000
154,000,000 169,400,000 186,340,000 204,974,000
160,000,000 160,000,000 160,000,000 160,000,000
314,000,000 329,400,000 346,340,000 364,974,000

1 2 3 4 5

300,000,000 314,000,000 329,400,000 346,340,000 364,974,000

- - - - 200,000,000
300,000,000 314,000,000 329,400,000 346,340,000 564,974,000

250,000,000 218,055,556 190,625,000 167,023,534 227,050,379 payback

(750,000,000) (531,944,444) (341,319,444) (174,295,910) 52,754,469 payback

tahun

1.05 > l layak

1,052,754,470 > 1.000.000.00

** naik / Turun 2,5%, 5%, 7,5%, 10%
Biaya Investasi Harga jual HPP
** naik/turun tetap tetap
tetap ** naik/turun tetap
tetap tetap ** naik/turun
tetap tetap tetap

Tahun 1 Tahun 2
Investasi -100 -10
Penjualan 90
HPP -40
Biaya Operasi -10
Hasil Bersih -100 30

IRR 23.34%
Jika Biaya Investasi Naik 10%
Item Tahun 1 Tahun 2
Investasi -110 -11
Penjualan 90
HPP -40
Biaya Operasi -10
Hasil Bersih -110 29

IRR 18.23%

Biaya Harga
IRR
Investasi Jual
-10% 29.37% -10%
-7.50% 27.76% -7.50%
-5% 26.22% -5%
-2.50% 24.75% -2.50%
 0% 23.34% 0%
2.50% 21.98% 2.50%
5% 20.68% 5%
7.50% 19.43% 7.50%
10% 18.23% 10%
naik biaya investasi 10%
Naik harga pokok 10%
Jika Suku Bunga bank 16%
Naik biaya operasional 10%
turun harga jual 5%
B. operasioal IRR
tetap ?
tetap ?
tetap ?
** naik/turun ?

Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

100 110 100

-45 -50 -45
-10 -10 -10
45 50 45

Jika Biaya Investasi Turun 10%

Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Item Tahun 1
Investasi -90
100 110 100 Penjualan
-45 -50 -45 HPP
-10 -10 -10 Biaya Operasi
45 50 45 Hasil Bersih -90

IRR 29.37%

Harga Biaya
IRR IRR IRR
Pokok Operasional
10.52% -10% 28.78% -10% 24.58%
13.83% -7.50% 27.43% -7.50% 24.27%
17.07% -5% 26.08% -5% 23.96%
20.23% -2.50% 24.71% -2.50% 23.65%
 23.34% 0% 23.34% 0% 23.34%
26.39% 2.50% 21.95% 2.50% 23.03%
29.38% 5% 20.55% 5% 22.71%
32.34% 7.50% 19.14% 7.50% 22.40%
35.25% 10% 17.71% 10% 22.09%
IRR 18,23%
IRR 17,71% Proyek
masih
IRR 22,09% Layak Kenaikan Operasional hingga 10% tdk merubah IRR
IRR 17,07% Penurunan harga jual sensitif thd IRR
estasi Turun 10%
Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
-9
90 100 110 100
-40 -45 -50 -45
-10 -10 -10 -10
31 45 50 45
dk merubah IRR