MAKALAH EKONOMI TEKNIK

ANALISIS RATE OF RETURN

Disusun Oleh :

1. Muhammad Alif Alfarizi : P23138116027

2. Muhammad Athariq Syahnanditya : P23138116028
3. Nabila Quasimah : P23138116029
4. Nadhifa Allya Tsana : P23138116030
5. Nur’aini : P23138116032

PROGRAM STUDI SARJANA TERAPAN

JURUSAN TEKNIK ELEKTROMEDIK

POLTEKKES KEMENKES JAKARTA II

2019
 KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Wr. Wb. Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan

Yang Maha Esa atas terselesaikannya makalah ini. Karena hanya dengan
rahmat dan hidayah-Nya, penyusunan makalah dengan judul “Ekonomi Teknik”
dapat kami selesaikan dengan baik. Adapun penulisan makalah ini bertujuan
untuk memberikan pengetahuan akan tentang semua yang ada dalam ekonomi
teknik melalui makalah ini.

Dalam penulisan makalah ini, berbagai hambatan telah kami alami. Oleh
karena itu, terselesaikannya makalah ini tentu saja bukan kemampuan kami
semata. Namun, karena adanya dukungan dan bantuan dari pihak-pihak yang
terkait. Sehubungan dengan hal tersebut, kami juga berterima kasih kepada
semua pihak yang tidak dapat kami sebutkan satu per satu yang telah
membantu menyelesaikan makalah ini.

Dalam penyusunan makalah ini, kami menyadari pengetahuan dan

pengalaman kami masih sangat terbatas. Oleh karena itu, kami sangat
mengharapkan adanya kritik dan saran dari berbagai pihak agar makalah ini
menjadi lebih baik dan bermanfaat. Wassalamualaikum Wr. Wb.

Jakarta, Juni 2019

Penyusun
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI.................................................................................................................................................... 1
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................................................ 2
1.1 Latar Belakang Masalah......................................................................................................................... 2
1.2 Rumusan Masalah .................................................................................................................................. 3
1.3 Tujuan Penulisan .................................................................................................................................... 3
1.4 Manfaat Penulisan .................................................................................................................................. 4
BAB II PEMBAHASAN ................................................................................................................................. 5
2.1 Pengertian Rate Of Return ..................................................................................................................... 5
2.2 EXPECTED RATE OF RETURN ......................................................................................................... 6
2.3 MACAM-MACAM BUNGA ............................................................................................................... 6
2.4 JENIS-JENIS BUNGA ........................................................................................................................ 7
2.5 MACAM-MACAM SISTEM BUNGA ................................................................................................. 8
3.1 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) ..................................................................................... 10
3.1.1 Pengertian Internal Rate Of Return ............................................................................................ 10
3.1.2 PENGGUNAAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) ...................................................... 10
3.1.3 PERHITUNGAN PADA METODE “INTERNAL RATE OF RETURN” (IRR) ... 10
3.1.4 Internal Rate of Return (IRR) Terhadap Analisis Manfaat Finansial ........................................ 10
3.1.5 Internal Rate of Return (IRR) Terhadap Suatu Analisis Investasi........................................... 11
4.1 KONSEP DASAR ANALISIS RATE OF RETURN .......................................................................... 12
4.1.1 Analisis Terhadap Alternatif Tunggal ..................................................................................... 12
4.1.2 Perbedaan Hasil Analisis ......................................................................................................... 13
4.1.3 Prosedur Inkremental Alternatif .............................................................................................. 16
5.1 Analisis Rate of Return dengan Inkremental ................................................................................. 16
6.1 KELEMAHAN – KELEMAHAN PADA METODE IRR ADALAH : .............................................. 18
7.1 HUBUNGAN ANALISIS RATE OF RETURN, ASUMSI BESERTA PENGGUNAANNYA
PADA KONSEP COST OF CAPITAL .............................................................................................. 19
7.1.1 Pengertian “Cost of Capital” ................................................................................................... 19
8.1 CONTOH KASUS (IRR) LAINNYA ................................................................................................. 22
BAB III KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................................................................ 25
9.1 KESIMPULAN .................................................................................................................................... 25
9.2 SARAN ................................................................................................................................................ 26
BAB IV PENUTUP ....................................................................................................................................... 27
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................................................... 28

1
 BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Pada umumnya investasi merupakan suatu kegiatan menempatkan

sejumlah dana selama periode tertentu dengan harapan dapat memperoleh
penghasilan dan atau peningkatan nilai investasi di masa yang akan
datang. Tujuan utama yang akan dicapai dalam kegiatan investasi
adalah untuk memperoleh keuntungan serta meningkatkan kesejahteraan
investor baik sekarang maupun di masa yang akan datang. Hal yang
sangat perlu diperhatikan bagi seorang calon investor sebelum melakukan
investasi pada perusahaan tertentu yaitu memastikan bahwa apakah investasinya
tersebut akan mampu memberikan tingkat pengembalian (rate of return) yang
diharapkan atau tidak.
Untuk memastikan apakah investasinya akan memberikan tingkat
pengembalian yang diharapkan, maka calon investor terlebih dahulu perlu
melakukan penilaian kinerja pada perusahaan yang akan menjadi tempat
kegiatan investasinya. Karena kemampuan perusahaan untuk meningkatkan atau
memaksimalkan kekayaan para pemegang sahamnya dapat diketahui dari
apakah perusahaan tersebut memiliki kinerja yang baik atau tidak. Dengan
demikian perusahaan yang memiliki kinerja yang baik akan dapat memberikan
tingkat pengembalian (rate of return) yang diharapkan bagi investor.
Dewasa ini sebuah perusahaan harus dapat bersaing dengan perusahaan
lain agar tidak tersingkir dari persaingan. Perkembangan industri yang semakin
pesat tentunya akan membawa implikasi pada persaingan antarperusahaan.
Untuk itu, sebagai pelaku dari perekonomian sebuah perusahaan dituntut agar
mampu bersaing dengan perusahaan yang lainnya dan mempertahankan
serta meningkatkan kinerjanya sehingga dapat tetap bertahan dan tidak tersingkir
dari persaingan yang ketat. Oleh karena itu, terhadap perusahaan diperlukan
sebuah pengukuran untuk menentukan keberhasilan perusahaan dalam
memaksimalkan kekayaan pemegang sahamnya, yang dalam hal ini adalah
pengukuran kinerja. Dengan pengukuran kinerja terhadap perusahaan
tersebut, maka dapat mengetahui kinerja perusahaan
sebenarnya, sehingga perusahaan dapat bertahan dan tidak tersingkir dalam

2
 persaingan yang semakin kuat dan ketat. Tujuan perusahaan publik di mana
sahamnya telah diperdagangkan di bursa adalah memaksimalkan nilai saham
karena nilai saham yang ada adalah kekayaan para pemegang sahamnya.
Dalam lingkungan bisnis yang kompetitif, perusahaan tidak hanya
diharapkan sebagai wealth-creating institution, namun jauh lebih dari itu
diharapkan dapat melipat gandakan kekayaannya. Pelipat gandaan kekayaan
memerlukan langkah-langkah besar dan cemerlang.
Selama ini laba akuntansi selalu menjadi fokus perhatian dalam
menilai kinerja suatu perusahaan. Laba/keuntungan merupakan hasil dari
kebijaksanaan yang diambil oleh manajemen. Rasio profitabilitas dipakai untuk
mengukur seberapa besar tingkat keuntungan yang dapat diperoleh
perusahaan.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah dikemukakan di atas, maka
masalah dapat dirumuskan sebagai berikut :

1. Konsep Dasar Analisis Rate Of Return?

2. Pengertian Rate Of Return?
3. Analisis Rate Of Return?
4. Asumsi Penggunaan Rate Of Return beserta penggunaanya?

1.3 Tujuan Penulisan

Dalam hal penulisan karya tulis ini, pada dasarnya bertujuan pada pemenuhan
tugas ekonomi teknik. Selain itu pada dasarnya tujuan penulisan karya ilmiah
ini, yaitu untuk memberikan sedikit pemahaman tentang bagaimana konsep
Analisis Rate Of Return dan apa saja yang terkait dalam konsep tersebut.

3
1.4 Manfaat Penulisan

Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat pada berbagai bidang

dan profesi, antara lain:

1. Sebagai Bahan dasar acuan mahasiswa untuk pengembangan diri

SoftSkill dalam bidang teknik.
2. Sebagai Acuan perancangan anggaran rumah tangga pada bidang teknik.
3. Sebagai dasar sarana penelitian untuk pengembangan perusahaan
dalam bidang keteknikan.
4. Karena Makalah ini berfokus kepada Ekonomi Teknik Sebagai
bahan dasar pertimbangan makalah ini dijadikan sebagai bahan acuan
untuk pengembengan perusahaan dalam bidang teknik untuk
meningkatkan daya tarik atas keuntungan (return) sahamnya dengan
menyajikan informasi yang relevan, lengkap, akurat dan tepat waktu bagi
investor khususnya informasi yang terkandung dalam laporan keuangan.
5. Sebagai referensi dalam menambah perbendaharaan
penelitian akademisi di bidang Manajemen Keuangan khususnya
Manajemen Investasi di pasar. modal, dan referensi peneliti selanjutnya
pada permasalahan atau subjek yang sama.
6. Sebagai referensi dalam menambah pengetahuan dan wawasan
bagi mahasiswa terhadap Analisis Rate Of Return ini.

4
 BAB II PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Rate Of Return

Apa itu Rate of Return ? Rate of return adalah tingkat pengembalian atau
tingkat bunga yang diterima investor atas investasi yang tidak di
amortisasikan.untuk menghitung tingkat pengembalian atas investasi. kita harus
mengkonversi berbagai konsekuensi dari investasi ke dalam cash flow. Maka kita
akan memecahkan cash flow untuk nilai yang tidak diketahui tersebut.
Tingkat pengembalian dalam lima bentuk persamaan cash flow yaitu:

1. PW of benefits – PW of cost = 0
2. PW of benefits/PW of cost = 1
3. Net Present Worth =0
4. EUAB – EUAC =0
5. PW of Cost = PW of benefits

Pengertian rate of return dapat dilihat dari 2 sisi.

Dari pihak investor, tinggi rendahnya tingkat laba yang disyaratkan
merupakan pencerminan oleh tingkat resiko aktiva yang dimiliki dan struktur
modal serta faktor lain seperti manajemen.
Sedangkan di pihak perusahaan, tingkat laba yang diminta
merupakan biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan modal
dari pemegang saham secara umum bahwa resiko perusahaan yang tinggi
berakibat bahwa tingkat keuntungan yang diminta oleh investor juga tinggi dan
biaya modal juga tinggi. Tinggi rendahnya tingkat keuntungan yang diminta
dipengaruhi oleh tingkat keuntungan bebas resiko (risk free rate) (Rf) dan risk
premium untuk mengkompensasikan resiko yang melekat pada surat berharga
itu.
Rp = Rf + risk premium.

5
 2.2 EXPECTED RATE OF RETURN

Rp = tingkat keuntungan yang diminta.

Rp dipengaruhi oleh 2 faktor :
(1) Tingkat inflasi yang diharapkan
(2) Demand & suppy dana
2 faktor tersebut sangat mempengaruhi return pada surat berharga bebas
resiko & Required rate of return bagi semua surat berharga juga akan
dipengaruhi oleh risk free.
Bagi surat berharga yang spesifik terdapat 4 komponen resiko yang
menentukan risk premium :
(1) Bussiness risk ditentukan oleh variabilitas laba sebelum bunga &
pajak (EBIT)
(2) Financial risk, ditunjukkan variabilitas laba per lembar (EPS)
(3) Marketability risk, menunjukkan kemampuan investasi untuk
membeli & menjual surat berharga perusahan
(4) Interest rate risk, menunjukkan variabilitas tingkat keutungan atas
surat berharga.

2.3 MACAM-MACAM BUNGA

Suku bunga dapat dibedakan menjadi dua yaitu :

a. Suku Bunga Nominal

Adalah dimana suku bunga nominal adalah rasio antara jumlah uang
yang dibayarkan kembali dengan jumlah uang yang dipinjam

b. Suku Bunga Riil

Adalah selisih antara suku bunga nominal dengan laju inflasi, dimana
suku bunga riil menekankan pada rasio daya beli uang yang dibayarkan
kembali dengan terhadap daya beli uang yang dipinjam

6
2.4 JENIS-JENIS BUNGA

Bunga dibagi menjadi dua jenis yaitu :

a. Bunga Sederhana

Bunga sederhana adalah bunga setiap tahunnya dihitung dengan

berdasarkan modal awal, tidak ada bunga yang dihitung atas bunga yang
bertambah. Bunga sederhana juga bisa diartikan sebagai bunga dengan
kalkulasi satu kali saja, bunga ini biasanya dibayar diakhir periode
perjanjian atau kontrak.
Rumus dalam menghitung bunga sederhana :

F = P (1 + NI)
Keterangan :

F = Nilai masa depan setelah periode

N = Jumlah atau nilai periode

P = Deposit awal

I = Nilai bunga dalam periode

b. Bunga Majemuk

Bunga majemuk adalah bunga yang didapat dari sebuah investasi atau
penanaman modal dan yang dibayarkan pada interval yang hampir
seragam. Bunga setiap tahun dihitung berdasarkan pada saldo tahun
tersebut, termasuk bunga yang bertambah. Bunga majemuk dapat
dihitung dengan menggunakan rumus yaitu :
F = P (1 + i)N
Atau secara kemajemukannya dapat dipakai juga rumus seperti dibawah ini :
FN = P0 (1 + i)N
(nilai masa depan dalam periode N, nilai sekarang dalam waktu 0)

Oleh karena itu, unutk mencari nilai masa depan pada periode N+n,
diketahui pada nilai periode sekarang n

Sebagaimana rumus dibawah ini yaitu :

7
 FN + n = Pn ( 1 + i)N

2.5 MACAM-MACAM SISTEM BUNGA

Banyak orang yang berkicampung dalam bidang keuangan yang bingung

membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu
mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating.
a. Sistem Bunga Flat

Sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok

hutang awal.
Rumus:

Total Bunga =PXIXN

Bunga perBulan = total bunga / B

Besar Angsuran = (P + total bunga) / B

Keterangan :

P = pokok kredit

I = suku bunga per tahun

N = jangka waktu kredit dalam satuan tahun

B = jangka waktu kredit dalam satuan bulan Perhitungan Bunga Flat

Total bunga = Rp 12.000.000 X 0,06 X 1 = Rp 720.000

Bunga Per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000

Besar Angsuran = (Rp 12.000.000 + Rp 720.000) / 12 = Rp 1.060.000

b. Sistem Bunga Efektif

Sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada

pokok hutang awal.
Rumus:

Bunga per Bulan = SA X I/12

8
 Keterangan:

SA = saldo akhir periode

I = suku bunga per tahun

Perhitungan Bunga Efektif :

Bunga Bulan Pertama = Rp 12.000.000 X 12% /12 =Rp 120.000

Angsuran Pokok Tiap Bulan = Rp 12.000.000 / 12 = Rp 1.000.000

c. Sistem Bunga Fixed dan Floating

Suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode
tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangkan suku bunga floating
artinya bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pasar.

Suku Bunga Anuitas :

Rumus :

Angsuran Bulanan = P X I/12 X 1 / (1 – (1 + i / 12) m )

Keterangan:

P = pokok kredit

I = suku bunga per tahun

M = jumlah periode pembayaran (bulan)

Perhitungan Bunga Anuitas :

Angsuran Bulanan = Rp 12.000.000 X 12 % / 12 X 1 / 1 – (1 / (1 + 12

% /12) 12)

= Rp 1.066.183,519

9
3.1 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

3.1.1 Pengertian Internal Rate Of Return

IRR berasal dari bahasa Inggris Internal Rate of Return disingkat IRR
yang merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu
proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of
return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan
investasi di tempat lain (bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain).

3.1.2 PENGGUNAAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak,

untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus
lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive
rate of return. Minimum acceptable rate of return adalah laju pengembalian
minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.

3.1.3 PERHITUNGAN PADA METODE “INTERNAL RATE OF

RETURN” (IRR)

Ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan

tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat
diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang
diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan
tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.
Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan
membandingkan IRR dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate
of return). Apabila IRR lebih besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan
maka proyek tersebut diterima, apabila lebih kecil diterima.

Kelemahan secara mendasar menurut teori memang hampir tidak

ada, namun dalam praktek penghitungan untuk menentukan IRR tersebut
masih memerlukan penghitungan NPV

3.1.4 Internal Rate of Return (IRR) Terhadap Analisis Manfaat Finansial

10
 Ukuran kedua yang sering digunakan dalam analisis manfaat
finansial adalah internal rate of return (IRR) atau tingkat pengembalian dari
investasi. IRR menunjukan tingkat discount rate atau tingkat keuntungan dari
investasi yang menghasilkan NPV sama dengan nol.

3.1.5 Internal Rate of Return (IRR) Terhadap Suatu Analisis Investasi

Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu

analisis investasi, namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk
mendapatkan nilai yang akan dihitung diperlukan suatu ‘trial and error’
hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan menyebabkan
NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga
yang akan menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial
investment dari proyek yang sedang dinilai.

Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan

menyebabkan NPV sama dengan nol, karena present value cash inflow
pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan initial investment. Suatu
usulan proyek investasi akan ditetima jika IRR > cost of capital dan akan
ditolak jika IRR = Cost of Capital maka : Proyek dipertimbangkan diterima.

IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan

atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang
dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau
Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return adalah
laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh
seorang investor.

11
 Perhitungan secara praktis :

Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba

suku bunga yang diperkirakan akan memberikan nilai NPV positif misalnya
10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382 dan dilanjutkan dengan
perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV
sebesar -429

4.1 KONSEP DASAR ANALISIS RATE OF RETURN

Analisis rate of return menghasilkan solusi berupa tingkat suku bunga yang
berlaku pada serangkaian arus kas masuk dan arus kas keluar alternatif.
Besarnya tingkat suku bunga, i*, dapat dihitung dengan salah satu dari
analisis present worth, future worth dan annual worth berikut :

PWpendapatan = PWpengeluaran

FWpendapatan = FWpengeluaran

AWpendapatan = AWpengeluaran

Metode yang digunakan ialah trial-and-error sampai nilai i* diperoleh dengan

interpolasi.

4.1.1 Analisis Terhadap Alternatif Tunggal

Kriteria pemilihan untuk alternatif tunggal, setelah i* diperoleh. Nilai itu

dibandingkan dengan MARR untuk dievaluasi apakah alternatif tersebut layak
diterima atau tidak. Jika i* ≥ MARR, alternatif layak diterima. Jika i* ≤
MARR, alternatif tidak layak diterima.

Contoh Kasus:

Pembelian suatu mesin seharga Rp.20.000.000 akan memampukan

perusahaan untuk berhemat sebesar Rp.6.000.000 per tahun. Mesin tersebut
diperkirakan memiliki usia pakai 5 tahun dan memiliki sisa akhir usia pakai
12
sebesar Rp.4.000.000. Jika pemilik perusahaan menghendaki tingkat
pengembalian minimal 15% per tahun, apakah pembelian tersebut
layak dilakukan?
Penyelesaian:

PW pendapatan = PW pengeluaran

6000000(P/A,i*,5) + 4000000(P/F,i*,5) = 2000000

Jika i* = 18% à 6000000(3,12717) + 4000000(0,43711) = 20511460

Jika i* = 20% à 6000000(2,99061) + 4000000(0,40188) = 19551180

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai 20.000.000
ialah:

i* = 18 + ((20000000-20511460)/(19551180-20511460))(20-18) = 19,07%

oleh karena i* ≥ MARR maka pembelian layak dilakukan.

4.1.2 Perbedaan Hasil Analisis

Sebelum melakukan analisis rate of return terhadap lebih dari satu

alternatif, akan dipelajari terlebih dahulu adanya kemungkinan hasil analisis yang
berbeda dibandingkan dengan metode analisis lainnya. Pada contoh analisis dua
alternatif mesin pada pembahasan Present Worth Analysis dengan usia pakai
berbeda dengan periode analisis, didapatkan keputusan memilih mesin Y sebagai
alternatif terbaik karena memiliki NPV yang lebih besar. Bagaimana jika
dilakukan dengan rate of return analysis?

Mesin X 750000(P/A,i*,16) – 1500000(P/F,i*,8) + 1000000(P/F,i*,16) =

2500000

Jika i* = 25% à 750000(3,88741) – 1500000(0,16777) + 1000000(0,02815) =

2692052,50

13
Jika i* = 30% à 750000(3,28324) – 1500000(0,12259) + 1000000(0,01156) =
2290105

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai

2.500.000 ialah:

i* = 25+ ((2500000-2692052,50)/(2290105-2692052,50))(30-25) = 27,39%

Mesin Y 900000(P/A,i*,16) + 1500000(P/F,i*,16) = 3500000

Jika i* = 25% à 900000(3,88741) + 1500000(0,02815) = 3540894

Jika i* = 30% à 900000(3,28324) + 1500000(0,01156) = 2972256

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai 3.500.000
ialah:

i* = 25+ ((3500000-3540894)/(2972256-3540894))(30-25) = 25,36%

Jika keputusan untuk memilih didasarkan pada nilai i* terbesar, maka

mesin X merupakan alternatif terbaik. Dengan demikian terjadi perbedaan hasil
analisis terhadap kedua alternatif yang sedang dibandingkan. Untuk menghindari
perbedaan hasil analisis itu, perhitungan untuk mencari i* dilakukan dari arus kas
inkremental alternatif yang sedang dibandingkan.

14
 Tahun Arus Kas Mesin X Arus Kas Mesin Y Inkremental
(1) (2)
((3)=(2)-(1))

1 -2,500,000 -3,500,000 -1,000,000

2 750,000 900,000 150,000
3 750,000 900,000 150,000
4 750,000 900,000 150,000
5 750,000 900,000 150,000
6 750,000 900,000 150,000
7 750,000 900,000 150,000
8 -1,500,000 900,000 2,400,000
9 750,000 900,000 150,000
10 750,000 900,000 150,000
11 750,000 900,000 150,000
12 750,000 900,000 150,000
13 750,000 900,000 150,000
14 750,000 900,000 150,000
15 750,000 900,000 150,000
16 1,750,000 2,400,000 650,000

150000(P/A,i*,16) + 2250000(P/F,i*,8) + 500000(P/F,i*,16) = 1000000

Jika i* = 20% à 150000(4,72956) + 2250000(0,23257) + 500000(0,05409) =

1259761,50

Jika i* = 25% à 150000(3,88741) + 2250000(0,16777) + 500000(0,02815) =

974669

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai 1.000.000
ialah:

i* = 20+ ((1000000-1259761,50)/( 974669-1259761,50))(25-20) = 24,56%

15
 Oleh karena i* ≥ MARR(15%), pembelian mesin Y lebih menguntungkan.

Dengan perhitungan i* dari arus kas inkremental alternatif yang

dibandingkan, hasil analisis yang diperoleh menggunakan rate of return sama
dengan hasil analisis yang dilakukan menggunakan present worth analysis.

4.1.3 Prosedur Inkremental Alternatif

1. Urutkan alternatif-alternatif yang akan dibandingkan mulai dari alternatif

dengan investasi terkecil.
2. Hitung i* alternatif pertama. Langkah itu untuk membandingkan alternatif
tidak melakukan pilihan (do nothing – DN) sebagai alternatif dasar yang
layak dengan alternatif pertama sebagai alternatif pembanding. Jika
diperoleh i* < MARR, maka alternatif DN tetap menjadi alternatif yang
layak. Namun jika i* ≥ MARR, alternatif pertama akan menggantikan DN
menjadi alternatif yang layak dan alternatif berikutnya (alternatif kedua)
menjadi alternatif pembanding.
3. Hitung incremental arus kas dari kedua alternatif baru tersebut untuk
setiap periode waktu dengan persamaan: inkremental arus kas = arus kas
alternatif kedua dikurangi arus kas alternatif pertama.
4. Hitung i* dari inkremental arus kas yang diperoleh.
5. Jika diperoleh nilai i* < MARR, alternatif pertama tetap sebagai alternatif
yang layak. Namun jika nilai i* ≥ MARR, alternatif kedua menggantikannya
menjadi alternatif layak dan alternatif berikutnya menjadi alternatif
pembanding.
6. Ulangi langkah 3 sampai langkah 5 hingga semua alternatif dibandingkan.
Pilih alternatif layak terakhir sebagai alternatif terbaik.

5.1 Analisis Rate of Return dengan Inkremental

Sebuah perusahaan akan membeli sebuah mesin untuk

meningkatkan pendapatan tahunannya. Dua alternatif mesin dengan usia pakai
masing-masing 8 tahun ditawarkan kepada perusahaan.

16
 X 2,500,000 750,000 1,000,000
Y 3,500,000 900,000 1,500,000

Dengan MARR 15% per tahun, tentukan mesin yang harus dibeli.

Penyelesaian:

Urutan alternatif: DN, X, Y

Membandingkan DN dengan mesin X

Tahun DN (1) Mesin X (2) Inkremental
((3)=(2)-(1))

0 0 -2,500,000 -2,500,000

1 s.d 7 0 750,000 750,000

8 0 1,750,000 1,750,000

750000(P/A,i*,7) + 1750000(P/F,i*,8) = 2500000

Jika i* = 25% à 750000(3,16144) + 1750000(0,16777) = 2664677,50

Jika i* = 30% à 750000(2,80211) + 1750000(0,12259) = 2316115

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai 2.500.000
ialah:

i* = 25+ ((2500000-2664677,50)/(2316115-2664677,50))(30-25) = 27,36%

oleh karena i* ≥ MARR, pembelian mesin X layak dilakukan.

Membandingkan mesin X dengan mesin Y

17
 Tahun Mesin X (1) Mesin Y (2) Inkremental
((3)=(2)-(1))

0 -2,500,000 -3,500,000 -1,000,000

1 s.d 7 750,000 900,000 150,000
8 1,750,000 2,400,000 650,000

150000(P/A,i*,7) + 650000(P/F,i*,8) = 1000000

Jika i* = 10% à 150000(4,86842) + 650000(0,46651) = 1033494,50

Jika i* = 11% à 150000(4,71220) + 650000(0,43393) = 988884,50

Dengan interpolasi linear, diperoleh tingkat suku bunga untuk nilai 1.000.000
ialah:

i* = 10+ ((1000000-1033494,50)/(988884,50-1033494,50))(11-10) = 10,75%

oleh karena i* < MARR, pilih mesin X.

6.1 KELEMAHAN – KELEMAHAN PADA METODE IRR ADALAH :

1. Tingkat diskonto yang dihitung akan merupakan nilai yang sama untuk
setipa tahun ekonomisnya. Metode IRR tidak memungkinkan menghitung IRR
yang mungkin berbeda stiap tahunnya. Padahal secara toritis dimungkinkan
terjadi tingkat bunga yang berbeda setiap tahun
2. Bisa diperoleh i yang lebihdari satu angka ( multiple IRR ). Dengan demikian
timbul masalah, yaitu i mana yang akan kita pergunakan
3. Pada saat perusahaan harus memilih proyek yang bersifat mutually
exclusive, kita mungkin salah memilih proyek kalau kita menggunakan kriteria
IRR. Penggunaan IRR akan tepat kalau dipergunakan Incremental IRR.

18
7.1 HUBUNGAN ANALISIS RATE OF RETURN, ASUMSI BESERTA
PENGGUNAANNYA PADA KONSEP COST OF CAPITAL

7.1.1 Pengertian “Cost of Capital”

Konsep “Cost of Capital” (Biaya penggunaan modal atau biaya

modal) merupakan konsep yang sangat penting dalam pembelaijaan
perusahaan. Konsep ini dimaksudkan untuk dapat menentukan besarnya
biaya yang secara riil harus ditanggung oleh perusahaan untuk memperoleh
dana dari suatu sumber. Kebanyakan orang menganggap bahwa biaya
penggunaan utang adalah sebesar tingkat bunga yang ditetapkan dalam
kontrak (contractual interest). Hal ini benar kalau jumlah uang yang diterima sama
besamya dengan jumlah nominal utangnya. Tetapi sering terjadi bahwa jumlah
uang yang diterima itu lebih kecil daripadajumlah nominal utangnya.
Dalam hal yang demikian biaya penggunaan utang yang secara nil harus
ditanggung oleh penerimaan kredit atau “harga kreditnya” (cost of debt)
adalah lebih besar daripada tingkat bunga menurut kontrak. Demikian
pula kalau kita memenuhi kebutuhan dana dengan mengeluarkan saham
preferen. Dalam hal jumlah hasil penjualan saham preferen lebih kecil
daripada harga nominalnya, besamya biaya penggunaan modal dan saham
preferen atau biaya saham preferen (Cost of preferred stock) adalah lebih besar
daripada tingkat dividen yang telah ditetapkan sebelumnya.

Kalau perusahaan menggunakan dana yang berasal dan laba ditahan

(retained earning) haruslah disadari bahwa itupun ada biayanya, yaitu sebesar
“rate of return” (tingkat pendapatan investasi) yang diharapkan diterima oleh
para investor. Kalau mereka menginvestasikan sendiri atau “rate of return” yang
diharapkan diterima dari saham (expected rate of return on the stock). Biaya
penggunaan modal yang berasal dari laba ditahan disebut “Cost of retained
earning”. Dengan demikian konsep Cost of capital tersebut
dimaksudkan untuk dapat menemukan besarnya biaya riil dari
penggunaan modal dan masing-masing sumber dana, untuk kemudian
menentukan biaya modal ratarata (average cost of capital) dan keseluruhan
dana yang digunakan di dalam perusahaan yang ini merupakan tingkat biaya
penggunaan modal perusahaan (the firm’s cost of capital).

19
 Biaya penggunaan modal yang dimaksudkan di sini adalah biaya modal
yang sifatnya “explicit”. Biaya penggunaan modal yang explicit dari suatu
sumber dana adalah sama dengan “discount rate” yang dapat menjadikan nilai
sekarang (present. value) dan dana netto yang diterima perusahaan dari
suatu sumber dana sama dengan nilai sekarang dari semua dana
yang harus dibayarkan karena penggunaan dana tersebut beserta
pelunasannya. Pembayaran atau “out flows” itu ialah dalam betuknya
pembayaran bunga, pembayaran utang pokok atau “principal”, atau “dividen”.

Perhitungan biaya penggunaan modal dapat didasarkan atas

perhitungan sebelum pajak (before-tax) atau perhitungan sesudah pajak
(after- tax). Pada umumnya digunakan perhitungan atas dasar sesudah pajak
(after tax basis). Biaya modal rata- rata (average cost of capital ) biasanya
digunakan sebagai ukuran untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu
usul investasi, yaitu dengan membandingkan “rate of return” dan usul
investasi tersebut dengan “cost of capital”nya. OIeh karena
perhitungan “rate of return” didasarkan atas dasar sesudah pajak, maka
sewajamya kalau pembandingnyajuga diperhitungkan atas dasar sesudah
pajak. Dalam perhitungan “cost of capital” selanjutnya akan didasarkan atas
perhitungan sesudah pajak (after - tax basis).

Aplikasi “cost of capital ini dalam praktek adalah untuk

menetapkan/memilih “discount rate”. Cost of capital berfungsi sebagai discount
rate yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dan “proceeds” atau
arus kas masuk dan arus kas keluar. Dalam pembangunan HTI/perusahaan
hutan dapat ditaksir arus kas masuk dan arus kas keluar menurut waktu.
Dengan menggunakan table “discount rate” tertentu dan waktu terjadinya
arus kas masuk/keluar, maka dapat dihitung nilai sekarang (Net Present).
Selanjutnya apabila jumlah nilai sekarang arus kas masuk (benefit)
lebih besar dari jumlah nilai sekarang arus kas keluar (cost) maka
usul investasi dapat diterima atau B/C ratio lebih besar dari 1 (satu).
Selanjutnya dapat dihitung IRR. (Internal Rate of Return). Apabila IRR lebih
besar dan “cost of capital (coc) maka investasi tersebut dapat diterima.

Dalam praktek besarnya coc dapat berlainan untuk satu jenis

investasi satu dengan lainnya. Sebagai contoh investasi perumahan
20
sederhana. Agar supaya investasi layak karena pembeli rumah dengan
kekuatan membayar angsuran terbatas (golongan penghasilan kecil) maka
coc ditetapkan rendah, dalam hal ini adanya ketetapan bunga yang
rendah/KPR (kredit perumahan rakyat) misalnya oleh BRI yang pada umumnya
lebih rendah dari bunga yang ditetapkan untuk usaha lainnya.

Apabila tidak ada ketetapan secara khusus maka usaha

pembangunan rumah sederhana dapat terjadi tidak layak. Apabila bunganya
tinggi akibatnya investor harus membayar pinjaman dengan bunga tinggi,
biaya pembangunan perumahan menjadi lebih tinggi. Sedangakn ternyata pasar
golongan rakyat berpenghasilan kecil tidak mempunyai kemampuan
membayar/daya beli maka rumah tersebut tidak laku dijual. Oleh sebab itu
dalam investasi perlu dikaji secara cermat pengaruh besarnya coc terhadap
arus kas masuk maupun arus kas keluar. Dalam hal ini arus kas masuk
adalah angsuran pembeli rumah, ants kas keluar adalah biaya yang dikeluarkan
oleh investor perumahan dan ada pihak lain terkait adalah pihak pemberi kredit
investasi misalnya bank BRI.

Untuk kasus perusahaan hutan apa bila tidak tersedia dana dari internal
perusahaan dan terpaksa harus pinjam/hutang maka coc akan berpengaruh
terhadap kelayakan finansial perusahaan dalam hal ini berupa beban tetap
pembayaran bunga modal. Untuk pembangunan hutan tanaman misalnya
apabila dimulai dari adanya tanah kosong/semak belukar, selama beberapa
tahun sepanjang umur daurnya belum ada arus kas masuk berupa
pendapatan dan hasil tebang habis, mungkin ada sebagian kecil dari
pendapatan hasil kayu penjarangan, sedangkan arus kas keluar berjalan
terus (biaya bibit, penanaman, pemeliharaan, perlindungan dll). Untuk
keperluan pembangunan hutan tanaman sebenarnya perlu ada incentive
misalnya dari bank (suku bunga rendah) sehingga cocnya kecil
sehingga akan menarik investor untuk investasi tanaman hutan.

Selanjutnya hal tersebut di atas untuk kelayakan investasi hutan

tanaman akan berkaitan dengan hasil produksi dan daur tanaman. Hasil
produksi dan penetapan daur dipengaruhi oleh besarnya dari
(m3/haltahun) dan tujuan perusahaan atau permintaan industri (pabnik)
yang memanfaatkan hasil produksi.

21
8.1 CONTOH KASUS (IRR) LAINNYA

Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.

Soal 1 :
Suatu pabrik mempertimbangkan ususlan investasi sebesar Rp. 130.000.000 tanpa nilai
sisa
dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp. 21.000.000 selama 6
tahun.
Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR!

Dicoba dengan faktor diskonto 10 %...

NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) - Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5.8979) - 130.000.000
NPV = Rp 659.000,00

Dicoba dengan faktor diskonto 12 %

NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) - Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5,7849 ) - 130.000.000
NPV = RP -6.649.000,00

Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp. 659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00...
Artinya tingkat diskonto antara % sampai 12%, untuk menentukan ketepatannya
10 dilakukan Interpolasi sbb :
Selisih Bunga Selisih PV Selisih PV
dengan
10% 130659000 OI
130659000
12% 123351000 130000000
2% 7308000 659000
IRR 10% + (659.000/7.308.000) x 2%
=
IRR 10,18%
=

22
Kesimpulan :
Proyek investasi sebaiknya ditolak
Karena IRR < 13 %

Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.

Soal 2 :
Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek
investasi
senilai Rp. 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa.
Arus kas yang dihasilkan :
Tahun 1 adalah Rp. 60.000.000
Tahun 2 adalah Rp. 50.000.000
Tahun 3 adalah Rp. 40.000.000
Tahun 4 adalah Rp. 35.000.000
Tahun 5 adalah Rp. 28.000.000
Jika diasumsikan RRR = 10 % berapakah
IRR?

Jawab :

Dicoba dengan faktor diskonto 16%

Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x
Rp.51.726.000
0,8621
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x
Rp37.160.000
0,7432
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x
Rp25.668.000
0,6417
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x
Rp19.330.500
0,5523
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x
Rp17.973.200
0,6419
Total PV
Rp100.131.700
Investasi Awal
Rp150.000.000
Net Present Value -
Rp49.868.300
Dicoba dengan faktor diskonto 10%
Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x
54540000
0,9090
Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x
Rp41.320.000
0,8264
Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x
Rp30.052.000
0,7513
Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x
Rp23.905.000
0,6830
Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x
Rp17.385.200
0,6209
Total PV
Rp167.202.200 23
Investasi Awal
Rp150.000.000
Net Present Value
Rp17.202.200
Perhitungan interpolasi :
Selisih Selisih PV Selisih PV dengan Investasi
Bunga Awal
10% Rp167.202.20 Rp167.202.200
16% 0
Rp100.131.700 Rp150.000.000
6% Rp67.070.500 Rp17.202.200

IRR= 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6

% IRR= 11,5388 %
Kesimpulan :
Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10%

24
 BAB III KESIMPULAN DAN SARAN

9.1 KESIMPULAN

Dari pemaparan dan uraian masalah yang termuat dalam makalah ini,
apabila dibaca dengan seksama, dicermati dengan teliti dan dibahas secara
tuntas dengan mnggunakan nurani dan bukan emosi, Insya Allah kita akan
dapat beberapa kesimpulan, diantaranya :

1. Pengertian Analisis Rate Of Return

2. Konsep Dasar Tentang Rate Of Return
3. Metode-Metode Penggunaan Rate Of Return
4. Metode-Metode Perhitungan Rate Of Return
5. Manfaat Rate Of Return
6. Asumsi Penggunaan Rate Of Return beserta penggunaanya
7. Contoh Kasus Penggunaan Rate Of

Sekali lagi pada kesimpulan ini bahwasanya IRR digunakan dalam

menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya
digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari
Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return.
Minimum acceptable rate of return adalah laju pengembalian minimum dari
suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.

25
 9.2 SARAN
Dalam pembahasan makalah ini penyusun menyarankan kepada pembaca
untuk tidak merasa puas terhadap materi yang disampaikan pada makalah ini,
dan mencari referensi lain untuk melengkapi materi mengenai Konsep Dasar
Rate Of Return, Pengertian Rate Of Return, Analisis Rate Of Return,
Asumsi Beserta Penggunaannya. Penyusun juga menyarankan isi makalah
ini bukan sekedar dibaca tetapi juga dipahami. Penyusun sarankan bacalah
ulang makalah ini dengan baik.

Perlu adanya keseriusan dalam membaca dan membahas makalah

yang penyusun buat ini. Oleh karena itu,dengan hati terbuka penyusun mohon
kritik dan saran yang bersifat membangun dalam pembuatan makalah ini.
Penyusun berharap bagi yang membaca makalah ini merasa tidak puas atas apa
yang telah penyusun buat

26
 BAB IV PENUTUP

Alhamdulillah setelah melalui berbagai macam rintangan yang

melelahkan, waktu yang panjang dan segenap kemampuan yang penyusun
curahkan, akhirnya penyusunan makalah yang sangat sederhana yang berkaitan
dengan mengenai Konsep Dasar Rate Of Return, Pengertian Rate Of Return,
Analisis Rate Of Return, Asumsi Beserta Penggunaannya yang dapat saya
persembahkan semoga ada manfaatnya bagi kita sendiri.

Saya sangat menyadari bahwa makalah ini masih sangat jauh dari
harapan dan kesempurnaan, karena itu, saran dan kritik yang membangun dari
berbagai sangat saya harapakan. Akhirnya saya ucapkan JAZAKUMULLAHU
KHOIRON KATSIRON dan terima kasih.

Penyusun

27
 DAFTAR PUSTAKA

Sumber : Raharjo, Ferianto. 2007. Ekonomi Teknik Analsis Pengambilan

Keputusan. Yogyakarta: Penerbit Andi

( Referensi :Gitosudarmo M. Com, Drs. Indriyo ; Drs. Basri , “ Manajemen

Keuangan, BPFE Yogyakarta , Oktober 1989,
rac.uii.ac.id/server/document/Public/2008061812152301312418.pdf,
www.blok21.com/PDF/Ekonomi%20Bahan%20galian.pdf,
www.informatika.org/~rinaldi/Matdis/2006.../Makalah0607-122.pdf)

Sumber :

[1] BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) Agus Zainul Arifin, indoskripsi &
Egineering Economic Analysis “Donald G.Newman”

PENGERTIAN PROPOSAL DAN JENIS PROPOSAL,

http://makalahproposal.blogspot.com/2014/05/pengertian-proposal.html

PROSES PENGAMBILAN KEPUTUSAN,

http://ekonomiteknik112081081.blogspot.com/2012/02/proses-pengambilan-
keputusan.html.

PENGENALAN EKONOMI TEKNIK,

http://arindragershon.blogspot.com/2012/01/pengenalan-ekonomi-teknik_27.html.

EKONOMI TEKNIK DIKTAT, http://haryono_putro.staff.gunadarma.ac.id/.

http://heibilon.blogspot.com/2013/06/penyusunan-aliran-kas-cash-flow.html.

WIKIPEDIA EKONOMI TEKNIK,

http://id.wikipedia.org/wiki/Ekonomi_teknik

[1] http://ilmumanajemen.wordpress.com/2009/01/16/time-value-of-money/

28
[2] Anugrah ayu, Media, 1999, Ekonomi Teknik, Penerbit Gunadarma:Jakarta.

[3] http://www.chemeng.ui.ac.id/~eva/ekonomi_teknik.htm

[4] Materi pada perkuliahan Ekonomi Teknik di Universitas Gunadarma tahun

2009

[5] Newman, Donald G., 1990, Engineering Economic Analysis Third Edition,
Binarupa Aksara: Jakarta

http://wartawarga.gunadarma.ac.id/2011/10/time-value-of-money/
http://inuboa.wordpress.com/2011/09/26/tahap-pengambilan-keputusan-faktor-
faktor-pada-ekonomi-teknik-dan-bunga/
http://kuliahektek.blogspot.com/

http://www.slideshare.net/IhsanTaufiq/ekonomi-teknik
http://matakuliahekonomi.wordpress.com/2011/04/23/pengertian-bunga/

29