1

2
 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DI BIDANG
AGROINDUSTRI1
Oleh : Prof. Bambang Pramudya2

SIFAT BAHAN BAKU AGRO INDUSTRI & MASALAHNYA

 Musiman
1. Ketidak seimbangan penawaran bahan baku &
permintaan produk,
2. Penjadwalan produksi & koordinasi
3. Pemrosesan & pemasaran

 Mudah Rusak
1. Penanganan pasca panen perlu kecepatan & kehati-
hatian

 Flutuatif (kualitas & kuantitas)

1. Pemenuhan kapasitas pabrik pengolahan
2. Tuntutan keinginan konsumen

ASPEK ANALISIS
 Teknis
 Kelembagaan
 Sosial
 Ekonomi
 Komersial
 Finansial

ANALISIS FINANSIAL
Seperangkat alat bantu yang dapat digunakan untuk
mengetahui tingkat kelayakan suatu proyek investasi
dipandang dari sudut pemilik dana

1
Bahan Kuliah Ekotek, TP-IPB
2
Dosen TEP-TP-IPB
3
DASAR PELAKSANAAN
 Sumberdaya terbatas
 Penggunaan sumberdaya mempunyai opportunity cost
 Penggunaan sumberdaya mempunyai alternatif
keuntungan

MANFAAT
 Mengetahui tingkat keuntungan investasi
 Melihat penilaian terhadap kesempatan investasi
 Menentukan prioritas investasi
 Menghindari pemborosan penggunaan sumberdaya

DASAR PERHITUNGAN
 Faktor Inflasi
 Pajak
 Kebutuhan Modal Kerja
 Ratio Lancar & Ratio Hutang Modal Sendiri
 Keuntungan/Kerugian per Unit Produksi
 Volume Titik Impas
 Penerimaan Rata-rata Investasi
 Penerimaan Rata-rata Modal Sendiri
 Analisis Volume-Biaya-Keuntungan

ANALISIS KELAYAKAN
ISTILAH EVALUASI PROYEK
STUDI KELAYAKAN

RANGKAIAN KEGIATAN
PROYEK MEMERLUKAN SUMBERDAYA
MEMPEROLEH MANFAAT

UNSUR BIAYA
PROYEK MANFAAT
PERIODE WAKTU

4
 ANALISIS ANALISIS FINANSIAL
KELAYAKAN ANALISIS EKONOMI

TINGKAT KEPENTINGAN
PERBEDAAN NILAI BARANG / JASA
UNSUR YANG DIPERHITUNGKAN

GAMBAR ARUS KAS

0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6

a. Bentuk arus mulai tahun ke-0 b. Bentuk arus mulai tahun ke-1

Dari arus ini dapat dihitung nilai 1

sekarang (present value), dengan DF  Σ
menggunakan Discount Factor (DF) : (1  i) t

Dimana :
DF : Discount Factor
i : Discount Rate
t : Tahun yang sedang berjalan

5
 Tabel 1 : Komponen Biaya dan Manfaat
Analisis
No Komponen
Finansial Ekonomi
1. Biaya (Cost)
 Investasi  
 Operasi  
 Pemeliharaan  
 Upah / Gaji  
 Pajak  -
 Pengembalian Kredit &  -
Bunga
 Biaya Sosial - 

2. Manfaat (Benefit)
 Hasil Produksi  
 Subsidi  -
 Kredit  -
 Hibah (Grant)  

‫ة‬ Komponen yang tidak dimasukkan kedalam analisis

ekonomi, meskipun sebenarnya ada, disebut transfer
payment.
‫ة‬ Dalam analisis finansial / ekonomi, nilai penyusutan tidak
dimasukkan, karena sudah diperhitungkan dalam Investasi.
‫ة‬ Pada umumnya, dalam analisis proyek, inflasi tidak ikut
diperhitungkan, karena diasumsikan bahwa inflasi
mempunyai pengaruh yang seimbang terhadap biaya &
manfaat.

1. Net Present Value (NPV)

KRITERIA INVESTASI
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Benefit Cost Ratio (BC Ratio)

6
Contoh : Sebuah proyek perkebunan memerlukan investasi sebesar Rp. 7.500.000.000,- pada tahun ke-1, dan
Rp. 6.000.000.000,- pada tahun ke-2. Produksi dilaksanakan mulai tahun ke-3 s/d tahun ke-7.
Besarnya biaya pemeliharaan Rp. 600.000.000,- per-tahun dan biaya produksi Rp. 700.000.000,- per-
tahun. Dari hasil produksi dapat diperoleh penerimaan sebesar Rp. 6.000.000.000,- per-tahun.
Setelah proyek selesai pada tahun ke-7, proyek masih mempunyai nilai sisa Rp. 331.000.000,-.
Discount rate (MARR) yang digunakan 12 % per-tahun. Susun tabel arus kas dengan nilai sekarang
!

Tabel 2. : Arus Kas Biaya dan Manfaat

(dalam juta Rp)
C
Th. B B–C DF, 12 % Nilai sekarang
Investasi Pemelihrn Produksi Total
(1) (2) (3) (4) (5)=(2+3+4) (6) (7)=(6-5) (8) (9)=(7*8)
1 7500 0 0 7500 0 - 7500 0.893 - 6698
2 6000 0 0 6000 0 - 6000 0.797 - 4782
3 0 600 700 1300 6000 4700 0.712 3346
4 0 600 700 1300 6000 4700 0.636 2989
5 0 600 700 1300 6000 4700 0.567 2665
6 0 600 700 1300 6000 4700 0.507 2383
7 0 600 700 1300 6000 4700 0.452 2124
A
331 331 0.452 150
Keter :
A
‫ة‬ nilai ini masih berada pada tahun ke-7, sehingga mempunyia nilai DF yang sama yaitu 0.452
‫ ة‬kolom 8 dihitung dengan rumus discount factor

7
 1. NPV (Net Present Value) Kriteria investasi dengan menghitung nilai keuntungan dari suatu
proyek yang diproyeksikan pada waktu sekarang (present value)

Perbedaan antara Manfaat (B) & Biaya (C) pada NPV  0  untung  proyek layak
nilai kini (Present Value) NPV  0  rugi  proyek tidak layak

n B C Dimana :  NPV : Net Present Value

menghitung NPV :   NPV   t t B : Benefit
t 1 (1  i) t C : Cost
n : umur proyek (tahun)
t : tahun ke-t
i : Discount Rate
jika :
NPV = 0  proyek akan mendapat modalnya kembali, setelah diperhitungkan discount rate yang
berlaku
NPV  0  proyek dapat dilaksanakan dengan keuntungan sebesar nilai NPV
8
NPV  0  proyek tidak layak dilaksanakan, dan dicari alternatif lain yang lebih menguntungkan
Perhitungan NPV dapat dilakukan dengan 2 cara yaitu :
1. menghitung selisih manfaat & biaya pada setiap tahun, kemudian dicari niali NPV-nya
2. mencari nilai sekarang dari manfaat & biaya, kemudian dicari selisih keduanya pada nilai sekarang.

Tabel 3. : Arus Kas Biaya dan Manfaat

(dalam juta Rp)
DF(MARR) Nilai
Tahun C B B–C Keterangan
, 12 % Kini
1 7500 0 - 7500 0.893 - 6698 Contoh tersebut diatas
2 6000 0 - 6000 0.797 - 4782 memiliki nilai NPV  0
3 1300 6000 4700 0.712 3346 (NPV = Rp. 2.177 jt)
4 1300 6000 4700 0.636 2989
5 1300 6000 4700 0.567 2665 artinya proyek layak
6 1300 6000 4700 0.507 2383 dilaksanakan
7 1300 6000 4700 0.452 2124
331 A
331 0.452 150 Perubahan bbrp faktor
(misal DF) dapat merubah
NPV = 2177
nilai NPV
MARR : Minimum Atractive Rate of Return

9
Tabel 4. : Arus Kas Biaya dan Manfaat
(dalam juta Rp)
Tah DF, Nilai Kini (PV)
C B Keterangan
un 12 % C B
(1) (2) (3) (4) (5)=(2x4) (6)=(3x4) (7)
1 7500 0 0.893 6698 0
2 6000 0 0.797 4782 0 NPV =  PVB -  PVC
3 1300 6000 0.712 926 4272
NPV = Rp. 17.394 jt - Rp. 15.217 jt
4 1300 6000 0.636 827 3816
5 1300 6000 0.567 737 3402 NPV = Rp. 2.177 jt
6 1300 6000 0.507 659 3042
7 1300 6000 0.452 588 2712
331A 0.452 150
Jml : 15217 17394

Pada contoh diatas, jika DF (MARR) diubah jadi 20 %, maka penyelesaiannya sebagai berikut :

10
Tabel 5. : Arus Kas Biaya dan Manfaat, dengan DF 20 %
(dalam juta Rp)
Tah Nilai
C B B–C DF, 20 % Keterangan
un Kini
1 7500 0 - 7500 0.833 - 6248 Contoh tersebut diatas memiliki nilai
2 6000 0 - 6000 0.694 - 4164 NPV  0 (NPV = Rp. - 529 jt)
3 1300 6000 4700 0.579 2751
4 1300 6000 4700 0.482 2265
5 1300 6000 4700 0.402 1889 artinya proyek ditolak, dan dicari
6 1300 6000 4700 0.335 1575 proyek alternatif lain yang lebih
7 1300 6000 4700 0.279 1311 menguntungkan
A NET B/C = 0,95
331 331 0.279 92
NPV = - 529

11
 2. IRR (Internal Rate of Return) Merupakan tingkat pengembalian modal yang digunakan dalam suatu
proyek, yang nilainya dinyatakan dalam persen per-tahun.

n B C Dimana :  IRR : Internal Rate of Return

menghitung IRR :    t t 0 B : Benefit
t 1 (1  IRR) t C : Cost
n : umur proyek (tahun)
t : tahun ke-t
Bentuk lain persamaan diatas adalah . . . .
PVMANFAAT
PVMANFAAT - PVBIAYA = 0  atau  0
PVBIAYA

jika :
IRR = MARR  proyek akan mendapat modalnya kembali, dgn diperhitungkan discount rate yg berlaku
IRR  MARR  proyek dapat (layak) dilaksanakan
IRR  MARR  proyek tidak layak dilaksanakan, dan dicari alternatif lain yang lebih menguntungkan

12
Penentuan nilai IRR dengan trial & error :
1. Tentukan nilai i yang diduga mendekati nilai IRR (misal i’), dengan i’ hitung nilai NPV’
2. Jika NPV’ positip, berarti nilai dugaan i’ terlalu rendah. lalu pilih lagi pendugaan nilai i yang ke-2 (misal
i”, dengan nilai yang lebih tinggi dari i’) hingga didapat nilai NPV” yang negatip.
3. Jika NPV’ negatip, berarti nilai dugaan i’ terlalu tinggi, lalu pilih lagi pendugaan nilai i yang ke-2 (misal
i”, dengan nilai yang lebih rendah dari i’) hingga didapat nilai NPV” yang positip.
4. Dengan NPV’ & NPV”, akan dapat dihitung IRR dengan cara interpolasi sebagai berikut :

NPV'
IRR  i'  (i" - i' )
menghitung IRR :   (NPV'-NPV")
Nilai IRR yang diperoleh merupakan nilai pendekatan, karena antara i & NPV tidak merupakan suatu garis
linier. Semakin kecil perbedaan nilai i’ dan i”, nilai IRR yang diperoleh semakin mendekati nilai sebenarnya.
Tabel 6. : Arus Kas Biaya dan Manfaat, dan perhitungan IRR . (dalam juta Rp)
Th C B B–C DF 12% PV 12% DF 15% PV 15% DF 20% PV 20%
1 7500 0 - 7500 0.893 - 6698 0.870 -6525 0.833 - 6248
2 6000 0 - 6000 0.797 - 4782 0.756 -4536 0.694 - 4164
3 1300 6000 4700 0.712 3346 0.658 3093 0.579 2751
4 1300 6000 4700 0.636 2989 0.752 2688 0.482 2265
5 1300 6000 4700 0.567 2665 0.497 2336 0.402 1889
6 1300 6000 4700 0.507 2383 0.432 2030 0.335 1575
7 1300 6000 4700 0.452 2124 0.376 1767 0.279 1311
331A 331 0.452 150 0.376 124 0.279 92
NPV  2177 977 -560

13
Untuk menghitung IRR, digunakan i’ = 15% dan i” = 20%
977
IRR  15  (20 - 15)   18.2%
(977 - (-560))

3. BENEFIT COST RATIO Analisis kelayakan ini merupakan tingkat perbandingan antara
manfaat dan biaya dari suatu proyek

Ada 2 cara :
1. Net Benefit- Cost Ratio (Net B/C) memberikan kesimpulan
2. Gross Benefit- Cost Ratio (Gross B/C) yang sama

Cara 1 lebih banyak dipakai.

jika B/C  1  proyek dapat (layak) dilaksanakan
jika B/C  1  proyek tidak layak dilaksanakan, dan dicari alternatif lain yang lebih menguntungkan

Net B/C Cara menghitung Net B/C :

‫ ة‬Dihitung nilai NPVB-C setiap tahun selama umur proyek
‫ ة‬Bandingkan ‘jumlah NPVB-C bernilai positif’ dengan ‘jumlah NPVB-C bernilai negatif’

14
  NPVB - C yg post dimana :  B C
n
Net B/C  NPV negt   t t
untuk semua NPVB-C positif
 NPVB - C yg negt B-C t
t  1 (1  i)

n B C
NPV
B-C
negt   t tt untuk semua NPVB-C negatif
t  1 (1  i)

Tabel 7. : Arus Kas Biaya dan Manfaat & perhitungan Net B/C
(dalam juta Rp)
Th. C B (R) B – C DF 12% Nilai Kini Keterangan
1 7500 0 - 7500 0.893 - 6698 NPVB-C positif 
2 6000 0 - 6000 0.797 - 4782 3346+2989+2665+2383+2124+150 = 13,657
3 1300 6000 4700 0.712 3346 NPVB-C negatif 
4 1300 6000 4700 0.636 2989 (- 6698) + (- 4782) = - 11,480
5 1300 6000 4700 0.567 2665 Net B/C  (13,657) / - (-11,480) = 1.19
6 1300 6000 4700 0.507 2383
7 1300 6000 4700 0.452 2124
A artinya proyek layak dilaksanakan
331 331 0.452 150
20000 30331 NPV = 2177

15
 Gross B/C
merupakan perbandingan antara n B
NPV manfaat dan NPV biaya  t
sepanjang umur proyek t  1 (1  i) t
Gross B/C 
n C
Tabel 8. : Arus Kas Biaya dan Manfaat  t
t
t 1 (1  i)
(dalam juta Rp)
DF, Nilai Kini (PV)
Th. C B Keterangan
12 % C B
1 7500 0 0.893 6698 0
2 6000 0 0.797 4782 0 17394
3 1300 6000 0.712 926 4272 Gross B/C 
15217
4 1300 6000 0.636 827 3816
5 1300 6000 0.567 737 3402 = 1.14
6 1300 6000 0.507 659 3042
7 1300 6000 0.452 588 2712
30331
331A 0.452 150 Gross B/C 
20000 30331 Jml : 15217 17394 20000
= 1,51 (tanpa di DF)

16
 ANALISIS SENSITIVITAS (Anal Sensi)
Adalah pengulangan kembali perhitungan yang telah dilakukan terhadap kelayakan sutau proyek
dengan perubahan yang terjadi atau mungkin akan terjadi.
Hal ini perlu dilakukan karena dalam analisis proyek umumnya didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang
mengandung banyak unsur ketidak pastian tentang apa yang terjadi pada waktu yang akan datang.

Anal Sensi dilakukan 1. terjadi suatu kesalahan pendugaan suatu nilai biaya & / manfaat
bila : 2. kemungkinan terjadi perubahan suatu unsur harga pada saat proyek
tersebut dilaksanakan

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalm melakukan anal-sensi adalah :

1. Adanya cost overrun, misalnya kenaikkan biaya konstruksi ,  perub. Investasi (I)
2. Perubahan dalam perbandingan harga terhadap tingkat harga umum, misanya penurunan harga
hasil produksi,  perub revenue / benefit (R/B)
3. Mundurnya jadwal pelaksanaan proyek  perub umur proyek (N)
4. khusus pada proyek-proyek Agro Industri : terjadi kesalahan penafsiran hasil produksi (yield) 
perub revenue / benefit (B)

17
Catatan :
‫ة‬ Anal-Sensi terhadap cost overrun, perlu dilakukan pada proyek-proyek yang memerlukan biaya
konstruksi yang besar, karena biasanya perhitungan biaya konstruksi terlalu rendah (sementara
dalam pelaksanaannya ternyata terlalu tinggi).
‫ة‬ Anal-Sensi karena adanya perubahan harga output yg dihasilkan (khususnya pada proyek yang
mempunyai umur ekonomi yang panjang dalam ukuran yang besar). Hal ini terjadi biasanya adanya
peningkatan penawaran (baik dari proyek tersebut atau dari pasar) yang menyebabkan penurunan
harga.

Tabel 9. : Anal-Sensi penggilingan padi

(dalam ribu Rp)
DF PV DF PV DF PV
Th. C B B–C
15% 15% 30% 30% 50% 50%
0 5000 0 -5000 1.000 -5000 1.000 -5000 1.000 -5000
1 3000 4000 1000 0.870 870 0.769 769 0.667 667
2 2500 4000 1500 0.756 1134 0.592 888 0.444 666
3 2500 5000 2500 0.658 1645 0.455 1138 0.296 740
4 2000 5000 3000 0.752 1716 0.350 1050 0.198 594
5 2000 5000 3000 0.497 1491 0.269 807 0.132 396
6 2000 5000 3000 0.432 1296 0.207 621 0.088 264
7 2000 5000 3000 0.376 1128 0.159 477 0.059 177
8 2000 7000 5000 0.327 1635 0.123 615 0.039 195
NPV  5915 1365 -1301
18
pada MARR (DF) = 15 ‫ة‬ NPV = Rp. 5,915,000,-
%, n=8 thn  ‫ة‬ Net B/C = (870+1134+1645+1716+1491+1296+1128+1635) / 5000 = 2.18

IRR dicapai pada  IRR  30 

1,365,000
(50 - 30)   40.24%
‫ة‬
(1,365,000 - (-1,301,000))

Setelah pelaksanaan  ada perubahan dalam biaya operasi sebesar 30 % dari semula, maka :
Tabel 9. : Anal-Sensi penggilingan padi
(dalam ribu Rp)
DF NPV DF NPV
Th. C B B–C
15% 15% 30% 30%
0 5000 0 -5000 1.000 -5000 1.000 -5000
1 3900 4000 100 0.870 87 0.769 77
2 3250 4000 750 0.756 567 0.592 444
3 3250 5000 1750 0.658 1152 0.455 796
4 2600 5000 2400 0.752 1373 0.350 840
5 2600 5000 2400 0.497 1193 0.269 64
6 2600 5000 2400 0.432 1037 0.207 497
7 2600 5000 2400 0.376 902 0.159 382
8 2600 7000 4400 0.327 1439 0.123 541
NPV  2750 -777
19
pada DF = 15 %, n=8 ‫ة‬ NPV = Rp. 2,750,000,-
thn  ‫ة‬ Net B/C = (87+567+1152+1373+1193+1037+902+1439) / 5000 = 1.55

IRR dicapai pada  IRR  30 

2,750,000
(30 - 15)   26.7 %
‫ة‬
(2,750,000 - (-777,000))

Anal-Sensi menyimpulkan :
tenyata ada perubahan hasil, yaitu adanya penurunan nilai NPV, B/C & IRR, namun
penurunan ini masih di atas batas kelayakan (pada MARR 15%, bahkan sampai pada 20%,
karena IRR = 26.7 %)

sehingga :

perusahaan tersebut diatas masih layak diteruskan walau ada peningkatan biaya operasi
sebesar 30 % dari perkiraan awal.

20
 AWAL WIRA USAHA (PEMBINA WIRA USAHA, TV,
DES 08)
1. BERANI MENCOBA, DARI YANG KECIL
2. JANGAN MERASA LANGSUNG SUKSES
3. SIAP HADAPI KENDALA
4. MULAI : YANG BISA, YANG MINAT, YANG SUKA
5. MODAL AWAL MAX 15%, s/d 50% (JIKA
BANGKRUT) DARI KEKAYAAN.
6. SUSUN JARINGAN YANG KUAT (SILATURAHMI)

SUKSES ALA KACANG CAHAYU (ROBANI,

08179791270) :
IMPIAN, MULAI, KETRAMPILAN, ULET,
MANAGEMEN, INOVASI TAK HENTI, PEMASARAN
(ORA ISO SUGUH YO SUGUH GUPUH, MENCICIPI
=SHODAQOH)
DAYA SERAP AIR SEBAGAI ACUAN UNTUK MENENTUKAN VOLUME AIR DALAM PEMBUATAN ADONAN ROTI DARI
CAMPURAN TEPUNG TERIGU DAN TEPUNG SINGKONG

21