TUGAS AKHIR ANALISIS KONTRAK

(Penjaminan Benda Yang Masih Dalam Jangka Waktu Sewa)

Disusun oleh:

Elisabeth (1621002)

Kelas A

Fakultas Hukum

UNIVERSITAS ATMAJAYA MAKASSAR

2019
Analisi kontrak.

Judul: penjaminan benda yang masih dalam jangka waktu sewa

Kasus:

A (pemilik tanah dan bangunan) mengadakan perjanjian sewa menyewa dengan B (penyewa
tanah dan bangunan ) dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Jangka waktu sewa adalah 5 tahun, mulai 1 april 2015 sampai dengan 1 april 2020
2. Biaya sewa adalah 100 juta di bayar tunai

Pada tanggal 1 agustus 2016 anak A menjaminkan tanah dan bangunan milik A tanpa
sepengetahuan A ke bank X untuk kredit sebesar 100juta. Anak A wanprestasi dan
selanjutnya bank X akan melelang tanah dan bangunan yang dimenangkan oleh C.
Selanjutnya C meminta A mengosongkan tanah dan bangunan terebut.

Pertanyaan:

Bagaimana Anda menyelesaikan kasus tersebut dengan subjek hukum yang terlibat
didalamnya.

Jawab:

Diketahui:

A : adalah pemilik tanah dan bangunan

B : adalah penyewa tanah dan bangunan

Bank X : Kreditur yang melelang tanah dan bangunan

Anak A: yang menjaminkan tanah dan bangunan

C: pemenang lelang
Persoalannya:

Anak A menjaminkan tanah dan bangunan tanpa sepengetahuan dari A ke bank untuk
mengambil kredit, kemudian anak A wanprestasi, sehingga bank X mengeksekusi benda
jaminan yaitu tanah dan bangunan. Setelah itu bank x melelang dan c yang memenangkan
lelang. Kemudian C menyuruh B untuk mengosongkan tempat tersebut.

Penyelesaian kasus:

Berdasarkan pasal 1548 KUHPerdata “sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana
pihak yang satu mengikatkan diri nya untuk memberikan kepada pihak yang lain nya
kenikmatan dari suatu barang, selama jangka waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu
harga yang disanggupi oleh pihak terakhir itu. Orang dapat menyewakan berbagai jenis
barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”

Kewajiban dari pemberi sewa, pasal 1550 KUHPerdata:

1. Menyerahkan barang yang diseakan kepada penyewa

2. Memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan
yang dimaksud
3. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu
dengan tentram selama berlangsungnya sewa.

Pada dasarnya, pemilik rumah berhak untuk melakukan tindakan kepemilikan apa saja
terhadap rumahnya. Berdasarkan Pasal 570 KUHPerdata. Akan tetapi tindakan dari anak A
pemilik (tanah dan bangunan ) seharusnya tidak boleh menimbulkan kerugian kepada
penyewa.

Pada pasal 1576 KUHPerdata juga mengatakan “dengan dijualnya barang yang di sewa, suatu
persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan, kecuali apabila ini telah
diperjanjikan pada waktu menyewakan.” Dalam arti kedudukan B sebagai penyewa tetap
berhak atas barang sewaan karena belum sampai jangka waktu sewanya.

Bank tetap bisa mengeksekusi tanah dan bangunan berdassarkan passal 6 UUHT “apabila
debitur cidera janji, pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual objek HT atas
kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan tersebut”. Artinya bank X dapat melelang tanah dan bangunan tersebut di kantor
pelelangan umum dan yang memenangkan lelang adalah C.

Walaupun pihak C menang lelang tetapi menurut PP No. 44 tahun 1994 pasal 13 menyatakan
“pemindahan hak milik atas rumah yang sedang dalam hubungan sewa menyewa tidak
mengakibatkan hapusnya atau terputusnya hubungan sewa menyewa rumah.” Artinya
walaupun C memenangkan lelang tetapi C tidak bisa mengusir B, karena B adalah penyewa
tanh dan bangunan tersebut dan juga jangka waktunya belum selesai, jadi B masih punya hak
untuk tetap tinggal di sana.

Jadi penyelesaiannya bisa dengan 2 cara:

1. Penyelesaian secara mediasi

Dengan cara B meminta ganti kerugian berupa pengembalian setengah uang sewa
kepada A

2. Penyelesaian melalui pengadilan

B bisa gugat A karena wanprestasi berdasarkan pasal 1550 KUHPerdata, yang salah
satunya adalah tidak bisa memberikan pihak penyewa kenikmatan yang tentram atas
barang yang disewakan (tanah dan bangunan). Ini karena jika tanah dan bangunan
yang dijaminkan tersebut pada akhirnya di eksekusi akibat wanprestasi pemilik rumah
(anak A) terhadap pihak bank, berarti ada kemungkinan penyewa pun terganggu. Atas
gangguan ini, penyewa dapat menggugat berdasarkan wanprestasi.
A sebagai pemilik tanah dan bangunan tidak mengetahui bahwa anaknya telah
menjaminkan tanah dan bangunan miliknya, sehingga A dapat menggugat anaknya,
menurut prosedur seharusnya jika anaknya ingin menjaminkan tanah dan bangunan di
bank juga harus ada surat kuasa dari pemilik tanah dan bangunan karena sertifikatnya
itu adalah nama A bukan anaknya, sehingga A menggugat menggunakan dasar asas
nemo plus yuris (orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya).
Dalam kasus ini anak A sudah melampaui hak yang ada padanya. Dan menurut saya
di sini bank X juga ada salahnya, karena bank tidak malakukan analisis kredit dan
menerapkan prudensial principal yang benar kepada debitur (anak A), jadi disini ada
kelalaian juga dari Bank X, sehingga C bisa menggugat bank karena C belum
mendapatkan atau terhalang mendapatkan barang yang telah dibayarnya lunas. Bank
X juga bisa menggugat anak A atas tuduhan penipuan pasal 378 KUHP.