RANGKUMAN IZIN-IZIN PEMBANGUNAN

Di susun untuk memenuhi tugas pada Mata Kuliah Manajemen

Konstruksi

Disusun Oleh:

DINDA MEGA PUSPITA

1801411002

PROGRAM STUDI PERANCANGAN JALAN DAN JEMBATAN

JURUSAN TEKNIK SIPIL

POLITEKNIK NEGERI JAKARTA

2019
 BAB I

IZIN-IZIN PEMBANGUNAN

1.1 Pendahuluan

Menurut Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 7 tahun 2010 Izin

Mendirikan Bangunan adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah
Daerah kepada Pemilik bangunan gedung untuk membangun baru,
mengubah, memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai
dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.

Menurut Undang-Undang No. 28 tahun 2002 Izin Mendirikan

Bangunan adalah surat bukti dari Pemerintah Daerah bahwa pemilik
bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah
ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah
disetujui oleh Pemerintah Daerah.

Menurut saya, pengertian IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

adalah produk hukum yang berisi persetujuan atau perizinan yang
dikeluarkan oleh Kepala Daerah Setempat (Pemerintah kabupaten / kota)
dan wajib dimiliki / diurus pemilik bangunan yang ingin membangun,
merobohkan, menambah / mengurangi luas, ataupun merenovasi suatu
bangunan.

1.2 Jenis-jenis IMB

IMB Rumah Baru

Jenis IMB pertama yang bisa Anda urus adalah IMB rumah baru
yang dilakukan ketika Anda membangun sendiri rumah pada sebidang
tanah. IMB jenis ini dihitung sekitar 0.3-1% dari total perkiraan taksiran
penjualan rumah baru. Biaya yang dikeluarkan umumnya berkisar antara Rp
3.500.000,00 atau lebih tergantung kebijaksanaan dari Badan Pertanahan
setempat. Untuk pengurusan, Anda harus menyertakan denah kasar rumah,
fotokopi identitas, bukti pembayaran PBB, surat kepemilikan tanah, dan
blueprint denah. Untuk pengurusan IMB rumah baru umumnya diperlukan
waktu sekitar 2 minggu dengan kepengurusan awal dilakukan di kecamatan.

IMB Rumah Renovasi

Jenis IMB yang kedua adalah IMB untuk rumah renovasi, dimana
untuk persyaratan pengajuan tidak jauh berbeda dengan kepengurusan IMB
rumah baru. Untuk IMB rumah renovasi perbedaan syarat yang harus
disertakan hanya terletak pada denah blueprint sebelum dan sesudah rumah
direnovasi. Pemilik bangunan juga harus ingat bahwa luas tanah yang tersisa
untuk bangunan baru minimal 40% dari luas total tanah yang tersedia. Selain
itu, pemilik rumah juga perlu memastikan bahwa rumah hasil renovasi yang
akan dibuat IMBnya memiliki sisa area yang seimbang di bagian samping
kanan, kiri, maupun belakang. Biaya yang akan dihabiskan untuk
kepengurusan IMB rumah renovasi umumnya lebih mahal sekitar 1-2 juta
dari biaya IMB rumah baru. Hal tersebut terjadi karena ada perubahan status
tanah dan perubahan kapling ketika rumah direnovasi dalam bentuk
bertingkat. Oleh karena itu, sebelum Anda merenovasi rumah, akan lebih
baik jika Anda mempertimbangkan biaya pembuatan IMB baru dengan
berkonsultasi pada orang yang lebih ahli di bidang pertanahan.

IMB rumah lama

IMB rumah lama memiliki persyaratan yang sama dengan

pengajuan pada rumah renovasi. Hanya saja untuk masalah biaya,
pengajuan IMB untuk rumah lama akan memakan biaya yang lebih besar
atau lebih mahal 2-4 juta dari IMB rumah renovasi tergantung dari NJOP
bangunan. Biaya tersebut umumnya diberikan setelah ada perhitungan
dispensasi dari Pemda setempat. Waktu yang diperlukan untuk mengurus
IMB jenis ini umumnya juga relatif lebih lama jika dibandingkan dengan
IMB rumah baru maupun renovasi yang bisa memakan waktu hingga 30
 hari. Namun demikian, untuk pengurusan IMB rumah lama yang Anda beli
dari orang lain, akan lebih baik jika Anda paham rumah lama yang dibeli
tersebut sudah pernah melalui proses renovasi atau belum.

IMB bangunan kantor s/d 8 lantai

IMB lain yang juga harus diurus ke Badan Pertanahan Nasional

adalah IMB untuk bangunan kantor, dimana persyaratan yang diperlukan
akan sedikit berbeda dengan pengajuan bangunan rumah tinggal. Untuk
pengurusan IMB jenis ini, Anda perlu Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan
Tanah (SIPPT) jika luas tanah lebih dari 5Ha, Keterangan Rencana Kota
(KRK) yang didapat dari pemerintah kota, akta pendirian bangunan yang
berasal dari pemohon perorangan maupun lembaga, fotokopi KTP, NPWP,
bukti bayar PBB, rancangan denah lengkap, dan lainnya. Untuk biaya
pembuatannya, umumnya Anda akan dikenai dengan sistem prosentase
tergantung dari total nilai NJOP bangunan.

1.3 Prosedur, Proses, dan Syarat Lelang

1. Persyaratan / Syarat IMB Bangunan Umum (Non Rumah

Tinggal s/d 8 lantai)

Untuk membuat IMB Bangunan Umum Non Rumah Tinggal (s/d 8

lantai) pemohon harus melengkapi beberapa syarat mengurus
IMB berupa :
 Formulir permohonan IMB
 Surat pernyataan tidak sengketa (bermaterai)
 Surat Kuasa (jika dikuasakan)
 KTP dan NPWP ( pemohon dan/yang dikuasakan)
 Surat Pernyataan Keabsahan dan Kebenaran Dokumen
 Bukti Pembayaran PBB
  Akta Pendirian (Jika pemohon atas nama
perusahaan/badan/yayasan)
 Bukti kepemilikan tanah (surat tanah)
 Ketetapan Rencana Kota (KRK)/RTLB
 SIPPT (untuk luas tanah > 5.000 m2)
 Gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi,
denah, tampak, potongan, sumur resapan) direncanakan
oleh arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ
dan batas tanah)
 Gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi dan
laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana
konstruksi yang memiliki IPTB)
 Gambar Instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG)
 IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) arsitektur, konstruksi
dan instalasi ( legalisir asli )
 IMB lama dan lampirannya (untuk permohonan
merubah/menambah bangunan)

2. Syarat IMB Bangunan Umum (Non Rumah Tinggal) 9 lantai

lebih

Hampir sama seperti syarat-syarat membuat IMB Bangunan Umum

untuk non rumah (s/d 8 lantai), untuk bangunan setinggi sembilan
lantai lebih pun, harus memeuhi beberapa persyaratan di bawah ini:
 Formulir Pendaftaran IMB
 Fotokopi KTP dan NPWP Pemohon
 Fotokopi Sertifikat Tanah, yang telah dilegalisir Notaris,
 Fotokopi PBB Tahun terakhir
 Menyertakan Ketetapan Rencana Kota (KRK) dan Rencana
Tata Letak Bangunan (RTLB/ Blokplan) dari BPTSP
 Mencantumkan fotokopi Surat Izin Penunjukkan
Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Gubernur, apabila luas
tanah daerah perencanaan 5.000 M2 atau lebih.
  Gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi,
denah, tampak, potongan, sumur resapan) direncanakan
oleh arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ
dan batas tanah)
 Rekomendasi hasil persetujuan Tim Penasehat
Arsitektur Kota (TPAK), apabila luas bangunan 9 Lantai
atau lebih,
 Hasil Penyelidikan Tanah yang dibuat oleh Konsultan,
 Persetujuan Hasil Sidang TPKB, apabila ketinggian
bangunan 9 lantai atau lebih dan atau bangunan dengan
basement lebih dari 1 lantai, atau bangunan dengan struktur
khusus.
 Gambar Instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG)
 Rekomendasi UKL/UPL dari BPLHD apabila luas bangunan
2.000 sampai dengan 10.000 M2, atau Rekomendasi
AMDAL apabila luas bangunan lebih dari 10.000 M2.
 Surat Penunjukan Pemborong dan Direksi Pengawas
Pelaksanaan Bangunan dari Pemilik Bangunan.
 Surat Kuasa (jika dikuasakan)

3. Alur Membuat IMB Bangunan Umum (Non Rumah Tinggal) 9

Lantai atau lebih

Untuk mengurus IMB Bangunan Umum (Non Rumah

Tinggal) 9 lantai ini, setiap pemohon yang berdomisili di Jakarta
terlebih dahulu mengisi formulir pendaftaran di loket Badan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BPTSP) Kantor Provinsi DKI
Jakarta.

Di sana pemohon juga diwajibkan untuk menyertakan

persyaratan-persyaratan yang telah ditentukan, kemudian berkas-
berkas yang telah masuk akan diteliti dan disidangkan oleh Tim
Penasehat Arsitektur Kota (TPAK). Setelah lulus maka akan
 disidangkan kembali berdasarkan Pencanaan Struktur oleh Tim
Penasehat Konstruksi Bangunan (TPKB) dan Perencanaan Instalasi
dan M&E ke Tim Penasehat Instalasi Bangunan (TPIB).

Kemudian petugas akan menghitung besarnya

retribusi/biaya IMB, setelah itu pemohon harus segera membayar
biaya retribusi IMB melalui Bank DKI dan meminta tanda bukti
pembayaran yang kemudian diserahkan ke loket BPTSP di kantor
Provinsi DKI Jakarta, setelah itu maka berkas permohonan IMB
dapat diterbitkan.

IMB yang telah diterbitkan akan diinformasikan melalui

SMS atau telepon kepada pemohon dan IMB dapat diambil oleh
pemohon di loket PBTSP.

4. Manfaat IMB

Dengan memiliki IMB maka akan memudahkan untuk Anda

dalam mendapatkan kepastian dan juga adanya perlindungan
hukum. izin tersebut dilakukan agar bangunan tersebut mendapatkan
kepastikan tidak mengganggu dan juga merugikan kepentingan
orang lain. Sehingga apabila terjadi sesuatu negara akan
memberikan perlindungan untuk menjadikan rumah yang dibangun
menjadi lebih aman.
Apabila Anda ingin menjual rumah tersebut umumnya
pembeli akan menanyakan mengenai kepemilikan IMB. Sehingga
akan memudahkan dalam menaikkan harga dari rumah tersebut.
Akan tetapi apabila kepemilikan IMB tidak diketahui dan tidak ada.
Maka pemilik baru enggan membeli dengan harga yang bagus.
Sehingga sangat pentingnya IMB dalam membangun atau
merenovasi rumah.
Bahkan IMB bisa menjadi jaminan atau pun agunan jika
Anda ingin meminjam uang. Hal ini karena IMB memiliki nilai
 sama seperti sertifikat tanah. Sehingga usahakan dalam penyimpan
IMB harus dilakukan dengan benar dan tidak boleh sembarangan.
Dengan demikian akan menghindari kemungkinan untuk mencegah
terjadinya hal yang tidak diinginkan.
Tak hanya menjadi syarat dalam jual atau pun beli akan
tetapi juga bisa menjadi syarat mutlak dalam menyewa rumah.
Dengan demikian usahakan apabila Anda ingin menyewakan atau
menjual rumah tersebut pastikan untuk memilikinya agar menjadi
lebih aman.

1.4 Sanksi Bangunan Yang Tidak Memiliki IMB

Melihat manfaat dan juga keharusan dari setiap bangunan dalam
memilkiki Surat IMB, sebagai masyarakat Indonesia yang taat akan
peraturan pemerintah, sudah seharusnya kita mengurus IMB secara benar.
Namun demikian, IMB dianggap tidak terlalu penting oleh sebagian
masyarakat. Padahal, membangun atau merenovasi rumah tanpa mengurus
IMB dapat dikenakan sanksi yang cukup memberatkan.
Sanksi dapat berupa sanksi administratif maupun sanksi penghentian
bangunan atau renovasi sementara, sampai dengan diperolehnya IMB.
Menurut Pasal 115 ayat (2) PP 36/2005, pemilik rumah yang tidak
mengantongi IMB dapat dikenakan sanksi perintah pembongkaran.

1.5 Perizinan Bangunan

Perizinan bangunan yang harus dimiliki pemilik bangunan, sesuai
ketentuan dalam Peraturan Daerah (Perda) No.7 Tahun 1991, terdiri dari:
a) Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
b) Izin Penggunaan Bangunan (IPB),
c) Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB).
 Perizinan dimaksud diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Provinsi DKI
Jakarta, yang dalam hal ini oleh Dinas Penataan dan Pengawasan
Bangunan Provinsi DKI Jakarta.
Izin Penggunaan Bangunan (IPB) adalah izin yang diterbitkan untuk
menggunakan bangunan, setelah bangunan dimaksud selesai dilaksanakan
dan telah dinilai layak dari segi teknis dan sesuai ketentuan dalam klausul-
klausul IMB yaitu bahwa IPB harus dimiliki pemilik bangunan sebelum
bangunan tersebut digunakan. IPB diterbitkan dengan masa berlaku 5
Tahun untuk bangunan umum dan 10 Tahun untuk bangunan rumah
tinggal dan untuk bangunan yang pelaksanaannya belum selesai secara
keseluruhan dan akan digunakan sebagian bangunan (yang telah selesai
dilaksanakan), apabila bagian bangunan dimaksud dinilai dari segi teknis
bangunan dapat memenuhi persyaratan penggunaan dan tidak
menyimpang dari ketentuan IMB, maka dapat diberikan izin pendahuluan
penggunaan bangunan dengan masa berlaku paling lama 6 bulan.

1.6 Kelengkapan Persyaratan IPB

Adapun syarat-syarat yang harus dilengkapi untuk mendapatkan yaitu
adalah:
a) Berita acara telah selesainya pelaksanaan bangunan dan sesuai
IMB.
b) Laporan Direksi Pengawas lengkap (1 set) yang terdiri dari:
 Fotokopi Surat Penunjukan Pemborong dan Direksi
Pengawas berikut Koordinator Direksi Pengawasnya
 Fotokopi TDR Pemborong dan surat izin bekerja
Direksi Pengawas ;
 Laporan lengkap Direksi Pengawas sesuai tahapan
kegiatan ;
 Surat Pernyataan dari Koordinator Direksi Pengawas
bahwa bangunan telah selesai dilaksanakan dan sesuai
IMB.
c) Fotocopy IMB (1 set) yang terdiri dari :
 Surat Keputusan IMB ;
 Keterangan dan Peta Rencana Kota lampiran IMB ;
 Gambar arsitektur lampiran IMB.
d) Untuk bangunan tinggi, selain dilengkapi persyaratan
sebagaimana dimaksud dalam angka 1 s/d 3, harus dilengkapi
juga dengan Rekomendasi dan Berita Acara dari Instansi
terkait tentang hasil uji coba instalasi dan perlengkapan
bangunan, yang meliputi :
 Instalasi Listrik Arus Kuat dan Pembangkit Listrik
Cadangan/ Genset,
 Instalasi Kebakaran (system alarm, instalasi
pemadaman api, hydran, dsb.)
 Instalasi Transportasi Dalam Gedung (Lift),
 Instalasi Air Bersih (+Sumur Dalam) dan Buangan Air
Kotor.
e) Foto bangunan,
f) Foto perkuatan utk keamanan bangunan parkir (Penahan ban
mobil, railing dan atau parapet.
g) Foto Sumur Resapan Air Hujan yang telah dilaksanakan
disertai gambar SRAH, ukuran dan perhitungan kebutuhan dan
pelaksanaannya.
1.7 Izin Pelaksanaan

Dijelaskan pada Peraturan Premerintah RI no. 36 tahun 2005

Paragraf 4 tentang pelaksanaan konstruksi yang terdapat pada pasal 68, ayat
(1) yang berbunyi “Pelaksanaan konstruksi bangunan gedung dimulai
setelah pemilik bangunan gedung memperoleh izin mendirikan bangunan
gedung. “
a) Beberapa Perizinan pada Proyek Gedung :
 Izin Pelaksanaan (IP) Pondasi.
 Izin Pelaksanaan (IP) Struktur.
 Analisis Dampak Lingkungan (Amdal).
 Surat izin bekerja perencana (SIBP) Konsultan Perencana ( Struktur,
Arsitektur, Mekanikal Elektrikal).
 Izin Departemen Tenaga Kerja (Depnaker) meliputi izin Lift, Tower
Crane,
 Izin ke Badan pengelolaan lingungan hidup daerah (BPLHD) untuk
Izin limbah.
 Izin Deep Well, ini pada saat pekerjaan dewatering untuk
menurunkan muka air tanah agar pekerjaan pondasi dapat berjalan
lancar.
 Surat izin bekerja perencana (SIBP) Manajemen Konstruksi atau
konsultan pengawas.
 Izin pemindahan atau penghilangan benda yang menghalangi
pembangunan contohnya Pohon, Tiang Telepon, Tiang Listrik,
Gardu PLN, Panel, dll.)

Beberapa jenis perizinan lain bisa jadi diperlukan saat pelaksanaan

pembangunan proyek contohnya seperti izin kepada Satpol PP, izin kepada
Kelurahan setempat di mana proyek berlangsung, Izin ke Kepolisian untuk
pengamanan dan kelancaran proses pelaksanaan pembangunan. Semua
dokumen perizinan tersebut harus lengkap saat serah terima Gedung dari
kontraktor kepada owner sebagai pemilik gedung. Pengurusanya bisa
melalui biro konsultan perizinan atau diurus sendiri.
 DAFTAR PUSTAKA

Republik Indonesia. 2014. Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang

Bangunan Gedung.
Republik Indonesia. 1991. Peraturan Daerah No. 7 tahun 1991 tentang perturan
pembangunan
Republik Indonesia. 2007. Peraturan Daerah No.3 Tahun 2012 tentang
RetribusiIzin Mendirikan Bangunan.
Republik Indonesia. 2012. Peraturan Daerah No.129 Tahun 2012 tentang Tata
Cara Pemberian Pelayanan di Bidang Perizinan Bangunan.
Republik Indonesia. 2018. UU No.16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang dan
Jasa.