Konsep Maintenance Gedung

3/5/2020 KONSEP MAINTENANCE BUILDING (part 1)
ENGINEERING 4 BETTER TELUSURI
Kami siap melayani dengan PROFESIONAL, INTEGRITAS, TERBUKA dan TANGGUNG JAWAB,
serta selalu berusaha melayani lebih baik lagi...
Home AboutMe MECHANICAL ELECTRICAL PLUMBING CIVIL
KONSEP MAINTENANCE
BUILDING (part 1)
Maintenance
atau
 Message us
pemeliharaan
https://engineering4better.blogspot.com/2014/09/konsep-maintenance-building-gading-icon.html 1/18
pada gedung
Apartemen dan
Highrise building
lainnya, sebagai
gabungan dari
tindakan teknis
SCBD Sudirman, The Capital Residence dan
administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan, dan
memulihkan fungsi bangunan apartemen sebagaimana yang telah
direncanakan sebelumnya sesuai HOUSE RULES. Keberhasilan suatu
bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi
yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan, antara
lain;
1. Persyaratan Fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait
dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum
dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya adalah
bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar.
 Message us
Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi

bangunan tersebut. Untuk fungsi bangunan apartemen hunian.
2. Persyaratan Performance
Gedung Apartemen bangunannya memiliki persyaratan performance
bangunan yang sangat spesifik. Performance bangunan mencakup
banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai
pada elemen–elemen Mekanikal/Elektrikal dan Plumbing (MEP).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan
performance yang terkait dengan fungsi bangunan. Namun seringkali
terjadi perbedaan standart performance bangunan, terutama pada
bangunan apartemen.
3. Persyaratan Menurut Undang–undang

Persyaratan menurut undang–undang merupakan persyaratn yang
tidak bias diabaikan, karena menyangkut regulasi dan legalitas.
Persyaratan ini diantarnya: Persyaratan ketinggian maksimum suatu
bangunan, dll.
4. Persyaratan Menurut User/Pengguna

Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan.
Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan.
Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan–
bangunan sewa dan bangunan–bangunan umum.
Idealnya, pada tahap desain, perencana telah memiliki kriteria–kriteria
 untuk
Message us menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas
pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih
efektif. Namun seringkali kriteria–kriteria semacam itu tidak dibuat

sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program
pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang

bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan, yaitu :
· Pemeliharaan rutin harian

· Rectification (perbaikan bangunan yang baru saja selesai)
· Replacement (penggantian bagian yang berharga dari suatu
bangunan)
· Retrofitting (melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi)
Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan

menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan
remedial / perbaikan.
A. Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan
interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi
yang diinginkan / sesuai.
Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan,

pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll.
Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bisa berupa perbaikan
atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan–kerusakan
 tersebut
Message us bisa diakibatkan oleh proses secara alami (contoh :
Kerapuhan, kusam) atau proses pemakaian (contohnya : goresan,

pecah dll).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus

pemeliharaan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data
fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi,
manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan
pemeliharaan sebelumnya.
Kendala–kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin

adalah :
Pengelola
Seringkali para pengelola gedung tidak melaksanakan program
pemeliharaan yang sudah dibuat, bahkan cenderung memperpanjang
interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya
pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal
dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan
bertumpuknya kualitas kerusakan (Multipier effect) yang akhirnya
akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan

Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya
data baik manual, sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi.
Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola
 gedung
Message us baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan
program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat
diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen

Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi
maupun pada tahap pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi
contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen
bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam
merencanakan jadwal pemeliharaan bisa terjadi dan ini dapat berakibat
pada kerusakan alat atau bahan–bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain

Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh
dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan,
sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama.
Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing
dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan

Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan
selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan
pemeliharaan yang disebabkan oleh :
 Message us
Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Ø Program perbaikan yang tidak efektif

Ø Inspeksi–inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Ø Data-data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan

pemeliharaan dapat diklasifikasikan menjadi :
1. Planned Maintenance :
Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan–laporan untuk
suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.
2. Unplanned Maintenance :
Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang
tidak ditentukan sebelumnya.
3. Preventive Maintenance :
Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan
sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan
dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau
degradasi performansi suatu bangunan.
4. Corrective Maintenance :
Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi
dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu
 Message us keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinya yang

diperlukan.
5. Emergency Maintenance :
Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk
menghindari akibat–akibat yang serius.
6. Condition Based Maintenance :

Preventive maintenance yang dimulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
7. Scheduled Maintenance :
Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval
waktu yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada dasarnya, tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas

laporan hasil pemeriksaan/survey terhadap kondisi bangunan. Untuk
itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh, sehingga
dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu.
PEMELIHARAAN GEDUNG Apartemen
Pada bangunan yang berlantai banyak yang seperti apartemen ini ada
2 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance gedung
Apartemen, yaitu :
 Message us
· Owner / P3SRS / Pengelola
· Tenant / Penghuni / Penyewa
Building management / pengelola gedung
Masing–masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang

berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh
apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat
kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajer
pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh
suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan Building
maintenance.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam

perencanaan, pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi
pemeliharaan. Organisasinya bisa In–House atau berasal dari lembaga
diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang
pemeliharaan.
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal

yang harus diperhatikan, yaitu;
a. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan

yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah
ditentukan oleh pengelola.
b. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara
 Message us efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap

performansinya.
Organisasi pemeliharaan pada gedung apartemen biasanya masuk

dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building
management. Building management dipimpin oleh seorang building
manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak

bervariasi tergantung pada organisasi induk, fungsi gedung, luas lantai
dan jumlah lantai.
Fungsi–fungsi yang berada dibawah organisasi building management

pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan (accounting), fungsi
administrasi (general affair), fungsi keamanan (Security), fungsi
House Keeping (Cleaning Service), fungsi operasional pelayanan
tenant (TRO) dan fungsi operasional/pemeliharaan teknik
(Engineering).
Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management

melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan
kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
Ø Reliabilitas (kehandalan)
Ø Availabilitas (ketersediaan)
Ø Memperpanjang umur teknis
Ø Memberikan nilai tambah
 Untuk
Message us mencapai hal tersebut diatas maka building management harus
membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung
maupun mekanikal/elektrikal dan plumbingnya (MEP).
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi Chief Engineer

bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
1. System pengadaan air bersih

2. System pembuangan air kotor
3. Sytem pencegah kebakaran (Fire Alarm)
4. Elevator (Lift) dan Gondola
5. Pompa-pompa motor Listrik
6. Panel-panel, power suppy (PLN dan Genset)
7. Sewage Treatment Plant (STP)
8. Penerangan, telekomunikasi dan CCTV
9. Access Card, Sound System dan lain-lain.
JOB DESCIPTIONS (Tugas–tugas pokok masing–masing bidang)
1. Buiding Manager
Menetapkan visi building management dengan berorientasi
pada misi P3SRS
Membuat planning, budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi
Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
 Message us Membuat protap–protap

Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana

Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada building manager secara rutin
3. Supervisor
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan
bersama–sama chief
Mengatur dan mengkoordinir Teknisi/Pelaksana sesuai
dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian, perbaikan dan
perawatan alat dan fisik gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin
dan pemeliharaan perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan (checklist harian secara
rutin)
Membuat laporan kepada supervisor
Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,

biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini
akan disampaikan kepada TRO gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah
complain ditindak lanjuti, maka pelaksana perbaikan perlu membuat
laporan kepada Chief, sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau
 dengan
Message us baik.
Dalam Gedung Apartemen yang paling penting adalah sistem MEP

(Mechanical, Electrical, Plumbing) karena merupakan jantung dari
sebuah gedung, dan akan sangat penting ketika suatu sistem MEP
tidak beroperasi dengan normal. hal ini dapat mengakibatkan
terganggunya aktivitas dalam sebuah gedung yang dampaknya
menimbulkan ketidaknyamanan bagi penghuni.
Oleh karenanya sangat penting ketika kita berada sebagai pengelola

gedung untuk bisa memastikan semua sistem MEP nya beroperasi
dengan normal. Untuk dapat memastikan semuanya itu kita perlu tahu
mengetahui dasar-dasar dari sistem yang ada di gedung ini, dari mulai
konsep perencanaan sampai dengan konsep perawatan sebuah
sistem MEP gedung.
Dalam segala hal sistem MEP selalu akan mengalami permasalahan

selama pengoperasiannya adalah sangat wajar mengingat sistem
tersebut merupakan sistem yang aktif. Akan tetapi kita dapat
meminimalkan timbulnya permasalahan di Sistem MEP tersebut
dengan perawatan yang disiplin pada sistem MEP gedung.
Sangat penting juga saat ini adalah melakukan banyak efficiency di

semua sistem MEP karena dalam sebuah gedung penggunaan sistem
MEP merupakan sistem yang mengkonsumsi biaya yang paling besar
dalam sebuah gedung. Dalam melakukan program efficiency adalah
sangat penting juga untuk tidak mengurangi kenyamanan bagi
pengguna gedung tersebut.
 Message us
Untuk pelaksanaan ini ada empat faktor yang menjadi kualifikasi

tertentu, yaitu :
1. SDM yang memiliki kualifikasi (Kompetensi dan

Responsible)
sesuai tugas.
2. Garis wewenang yang jelas berdasar struktur (fungsi).
3. Standar operasional dalam pelaksanaan kerja (SOP).
4. Job Description (Pembagian tugas kerja) yang benar.
Sehingga dalam tiap pelaksanaan tugas tiap orang memiliki wewenang

dan tanggung jawab sesuai fungsi pada garis organisasi yang sudah
ditetapkan sedari awal dari perencanaan.
Demikian penjelasan Konsep Maintenance Building yang akan saya

kerjakan bersama Crew Engineering yang ada. Semua Program Kerja
segera kami susun menurut sekala Prioritas, untuk meningkatkan
Standard Mutu Pelayanan yang lebih baik, menjadi lebih CEPAT,
TEPAT, AKURAT.
Semoga dengan Konsep ini bisa dimengerti dan diterima untuk

diaplikasikan disini.
Terima Kasih.
bersambung : Konsep Management Operasional Engineering
 Message us Ismanto Dwiputra, ST.

Hp&WA: 0812 9386 5840
Komentar
Masukkan komentar Anda...
Postingan populer dari blog ini
ENGINEERING
(SOP Engineering
BUILDING)
Adalah salah satu departemen pendukung
yang bertanggung jawab terhadap perawatan,
perbaikan, pengawasan, pengontrolan
 pengeluaran
Message us (costs) dan pengontrolan …
POSTING KOMENTAR BACA SELENGKAPNYA
S.O.P OPAL atau

PEMERIKSAAN
PEMAKAIAN TENAGA
LISTRIK (P2TL)
Hallo Sahabat Engineering 4 BETTER pada
postingan saya kali ini mengenai SOP
Pemeriksaan Pemakaian Tenaga Listrik P2TL

atau OPAL singkatan dari Operasi Penertiban …
1 KOMENTAR BACA SELENGKAPNYA
“
 Message us
Streaming Provider by : E4B Radio”
Translate
Pilih Bahasa ▼
Total Tayangan
113380
INTEGRITAS suatu konsep berk
 Message us Diberdayakan oleh Blogger
HakCipta© ENGINEERING 4 BETTER, HP/WA: 0812 9386 5840, E-mail: engineering4better@gmail.com, Pa' IS
 Message us

Konsep Maintenance Gedung

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Konsep Maintenance Gedung

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

3/5/2020 KONSEP MAINTENANCE BUILDING (part 1)

ENGINEERING 4 BETTER TELUSURI

Home AboutMe MECHANICAL ELECTRICAL PLUMBING CIVIL

SCBD Sudirman, The Capital Residence dan

administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan, dan

memulihkan fungsi bangunan apartemen sebagaimana yang telah

direncanakan sebelumnya sesuai HOUSE RULES. Keberhasilan suatu

bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi

yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan, antara

Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi

3. Persyaratan Menurut Undang–undang

4. Persyaratan Menurut User/Pengguna

Idealnya, pada tahap desain, perencana telah memiliki kriteria–kriteria

efektif. Namun seringkali kriteria–kriteria semacam itu tidak dibuat

Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang

· Pemeliharaan rutin harian

Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan

Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan,

Kerapuhan, kusam) atau proses pemakaian (contohnya : goresan,

Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus

Kendala–kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin

Kurangnya data dan pengetahuan

Kegagalan teknis / manajemen

Kegagalan kontruksi dan desain

Kegagalan dalam pemeliharaan

Ø Program perbaikan yang tidak efektif

Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan

 Message us keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinya yang

6. Condition Based Maintenance :

Pada dasarnya, tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas

PEMELIHARAAN GEDUNG Apartemen

· Tenant / Penghuni / Penyewa

Building management / pengelola gedung

Masing–masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang

Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam

Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal

a. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan

b. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara

 Message us efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap

Organisasi pemeliharaan pada gedung apartemen biasanya masuk

Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak

Fungsi–fungsi yang berada dibawah organisasi building management

Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management

maupun mekanikal/elektrikal dan plumbingnya (MEP).

Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi Chief Engineer

1. System pengadaan air bersih

JOB DESCIPTIONS (Tugas–tugas pokok masing–masing bidang)

 Message us Membuat protap–protap

Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana

Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,

Dalam Gedung Apartemen yang paling penting adalah sistem MEP

Oleh karenanya sangat penting ketika kita berada sebagai pengelola

Dalam segala hal sistem MEP selalu akan mengalami permasalahan

Sangat penting juga saat ini adalah melakukan banyak efficiency di

Untuk pelaksanaan ini ada empat faktor yang menjadi kualifikasi

1. SDM yang memiliki kualifikasi (Kompetensi dan

Sehingga dalam tiap pelaksanaan tugas tiap orang memiliki wewenang

Demikian penjelasan Konsep Maintenance Building yang akan saya

Semoga dengan Konsep ini bisa dimengerti dan diterima untuk

 Message us Ismanto Dwiputra, ST.

Masukkan komentar Anda...

Postingan populer dari blog ini

POSTING KOMENTAR BACA SELENGKAPNYA