Kode Matkul : PL-633

Mata Kuliah : Analisis Finansial

Tgl Pengumpulan: 30 Mei 2018
Dosen : Ir. Reza Martani Surdia, MT.

ANALISIS FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GREEN

RESIDENCE DI KABUPATEN BANDUNG BARAT
Tugas ini disusun untuk melengkapi tugas mata kuliah Analisis Finansial Properti

Disusun Oleh:
BARRI MOCHAMAD BURHAN 153060022

PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KABUPATEN

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS PASUNDAN
BANDUNG
2018
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kabupaten-Kabupaten kecil berkembang kini semakin diincar para pencari properti.
Selain karena letaknya yang dekat dengan Kabupaten besar, daerah ini pun telah memiliki
fasilitas umum lengkap serta yang terpenting adalah harga propertinya relatif lebih murah.
Kabupaten-Kabupaten berkembang tentunya bisa menjadi prospek bisnis properti bagi para
investor. Salah satunya adala Kabupaten Bandung Barat. Bandung Barat adalah salah satu
Kabupaten maju yang ada di Jawa Barat. Peluang untuk investasi properti di Kabupaten
Bandung Barat begitu besar. Kecamatan Bandung Barat Utara merupakan wilayah yang
paling diincar dengan persentase 47,55%. Wilayah ini dikenal cukup strategis karena
berbatasan langsung dengan Kabupaten Bandung dan daerah wisata Lembang. Namun, pada
saat ini dapat diakui bahwa Kabupaten Bandung Barat belum memiliki sumber daya alam
yang berpotensi yang dapat dijadikan tempat wisata alam yang representatif. Selain itu,
belum adanya obyek wisata yang menjadi daya tarik wisatawan, fasilitas penunjang seperti
penginapan juga masih terbatas. Sejauh ini, di Bandung Barat hanya ada satu hotel yang bisa
dikatakan memadai. Tentunya harus dibutuhkan inovasi dan kreatifitas lokal yang dapat
dikembangkan yang disertai akomodasinya yang memadai.

Kabupaten Bandung Barat menjadi satu Kabupaten yang memiliki wilayah strategis
yang menghubungkan dua wilayah besar yaitu Kabupaten Bandung dan Kota Cimahi. Fungsi
Kabupaten Bandung Barat sebagai Kabupaten Inti dari Pusat Kegiatan Nasional (PKN)
Cekungan Bandung Raya dengan kegiatan utama sebagai pusat jasa dan perdagangan serta
pusat industri kreatif. Sehingga memunculkan potensi usaha diberbagai bidang,terutama
dibidang Properti. Yaitu berbentuk bangunan hotel dan perumahan. Karena bertambahanya
penduduk baik yang tinggal menetap dan wisatawan maka kebutuhan akan tempat tinggal
semakin tinggi baik itu berupa rumah ataupun tempat menginap seperti hotel.

Penggunaan lahan di Kabupaten Bandung Barat saat ini sangat beragam, yaitu
permukiman, jasa, perdagangan, pemerintahan, pendidikan, industri dan pergudangan,
pertahanan dan keamanan. Struktur guna lahan di Kabupaten Bandung Barat saat ini secara
umum merupakan pemanfaatan ruang mix used, yaitu campuran guna lahan permukiman,
industri, militer, dan perdagangan. Jika dilihat dari struktur guna lahan yang ada, hal tersebut
mengindikasikan bahwa kegiatan permukiman dan perdagangan merupakan kegiatan yang
banyak terdapat di Kabupaten Bandung Barat.
 Arahan kebijakan infrastruktur yang ada di Kabupaten Bandung Barat yaitu diarahkan
pada pengembangan infrastruktur serta cakupan pelayanan. Adapun masalah yang dihadapi
pemerintah dalam sektor infrastruktur yaitu belum optimalnya aksesibilitas serta kualitas
pendidikan dan kesehatan, serta belum optimalnya layanan dan kualitas infrastruktur
Kabupaten dan sinergis antar wilayah.

Dapat diketahui bahwa peluang investasi di Kabupaten Bandung Barat berupa

perumahan dan perhotelan, maka jenis pengembangan properti di Kabupaten Bandung Barat
yang sesuai dengan peluang yang ada, yaitu perumahan dan perhotelan.

1.2 Rumusan Masalah

Meningkatnya jumlah penduduk di Kabupaten Bandung Barat mempengaruhi akan
tingginya permintaan akan hunian untuk penduduk berupa tempat tinggal tetap seperti rumah
dan apartemen.

1.3 Tujuan Dan Sasaran

Tujuan
Mengetahui biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan perumahan Green residence
Kabupaten Bandung Barat dengan analisis finansial.
Sasaran

1. Merumuskan pembiayaan pembangunan perumahan perumahan Green residence

Kabupaten Bandung Barat
2. Menganalisis pembiayaan pembangunan perumahan perumahan Green residence
Kabupaten Bandung Barat dengan melihat Cash Flow dan NPV.
1.4 Ruang Lingkup
Ruang lingkup wilayah
Berdasarkan data, luas wilayah Kabupaten Bandung Barat yaitu 1.305,77 KM²,
terletak antara 60º 41’ s/d 70º 19’ lintang Selatan dan 107º 22’ s/d 108º 05’ Bujur Timur.
Mempunyai rata-rata ketinggian 110 M dan Maksimum 2.2429 M dari permukaan laut.
Kemiringa wilayah yang bervariasi antara 0 – 8%, 8 – 15% hingga diatas 45%, dengan batas
wilayah sebagai berikut :

Sebelah Barat : berbatasan dengan kabupaten Cianjur

Sebelah Utara : berbatasan dengan Kabupaten Purwakarta dan Kabupaten Subang.
Selebah Timur : berbatasan dengan Kabupaten Bandung, Kota Bandung, dan Kota Cimahi.
Sebelah Selatan : berbatasan dengan Selatan Kabupaten Badung dan Kabupaten Cianjur.
Cakupan wilayah Kabupaten Bandung Barat, meliputi 15 (lima belas) kecamatan yang terdiri
dari : Padalarang, Cikalongwetan, Cililin, Parongpong, Cipatat, Cisarua, Batujajar,
Ngamprah, Gununghalu, Cipongkor, Cipeundeuy, Lembang, Sindangkerta, Cihampelas dan
Rongga.
Penggunaan lahan Eksisting
Dilihat dari sisi penggunaan lahan di wilayah Kabupaten Bandung Barat, penggunaan lahan
untuk budidaya pertanian merupakan penggunaan lahan terbesar yaitu 66.500,294 HA,
sedangkan yang termasuk kawasan lindung seluas 50.150,928 HA, budidaya non peratanian
seluas 12.159,151 HA dan lainnya seluas 1.768,654 HA.

Ruang lingkup subtansi

Ruang lingkup subtansi dalam laporan ini yaitu mengenai Analisis Finansial terhadap
pembangunan perumahan di Kabupaten Bandung Barat yaitu dengan melihat analisis NPV.

1.5 Sistematika Pembahasan

BAB I PENDAHULUAN
Menjelaskan tentang latar belakang penyusunan laporan, tujuan dan sasaran, ruang
lingkup wilayah dan substansi, dan sistematika penyusunan laporan.
BAB II TINJAUAN TEORI
Menjelaskan mengenai pemahaman mengenai teori Analisis Finansial.
BAB III GAMBARAN UMUM
Menjelaskan mengenai wilayah Kabupaten Bandung serta pembiayaan pembangunan
perumahan di kecamatan Bandung Barat selatan Kabupaten Bandung Barat.
BAB IV ANALISIS
Menjelaskan mengenai pembangunan pembangunan perumahan di kecamatan Bandung Barat
selatan Kabupaten Bandung Barat dengan cara dianalisis dengan menggunakan analisis NPV.
BAB V KESIMPULAN
Menjelaskan mengenai kesimpulan dari keseluruhan isi laporan yang telah disusun.
 BAB II
TINJAUAN TEORI

2.1 Pengertian Analisis Finansial

Analisis finansial adalah kegiatan melakukan penilaian dan penentuan satuan rupiah
terhadap aspek-aspek yang dianggap layak dari keputusan yang dibuat dalam tahapan analisis
usaha. Analisis finansial bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal pendanaan dan
aliran kas, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis yang dijalankan. Menurut
Husnan Suswarsono (2000) analisis finansial merupakan suatu analisis yang membandingkan
antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu bisnis akan menguntungkan
selama umur bisnis.

Analisis finansial mengkaji beberapa analisis kelayakan finansial yang digunakan

yaitu, Net B/C Ratio, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Payback
Period (PP) :

1. Net Present Value (NPV)

Net  Present  Value  (NPV)  adalah  nilai  sekarang  dari  keuntungan  bersih (manfaat
neto  tambahan)  yang  akan  diperoleh  pada  masa  mendatang,  merupakan selisih antara
nilai sekarang arus manfaat dikurangi dengan nilai sekarang arus biaya (Gittinger, 1986).

Kriteria  penilaian  untuk Net Present Value (NPV)  adalah  sebagai berikut:

 Jika NPV > 0, maka usaha yang dijalankan layak untuk dilaksanakan.
 Jika NPV < 0, maka usaha yang dijalankan tidak layak untuk dilaksanakan.
 Jika NPV = 0, maka usaha yang dijalankan tidak rugi dan tidak untung.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat suku bunga maksimum yang dapat
dibayar oleh bisnis untuk sumberdaya yang digunakan karena bisnis membutuhkan dana
lagi untuk biaya-biaya operasi dan investasi dan bisnis baru sampai pada tingkat pulang
modal (Gittinger, 1986). Sedangkan menurut Umar (2005) Internal Rate of Return (IRR)
digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang
diharapkan di masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal.
Apabila IRR sama dengan tingkat discount maka usaha tidak dapat mendapatkan untung
atau rugi, tetapi jika IRR < tingkat discount rate maka usaha tersebut tidak layak diusahakan,
sedangkan apabila IRR > tingkat discount rate maka usaha tersebut layak untuk diusahakan.
3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)
Net benefit cost ratio (Net B/C Ratio) adalah perbandingan antara present value yang
dari net benefit yang positif dengan present value dari net benefit yang negatif
(Kadariah,1986). Jika Net B/C ratio >1, maka proyek tersebut layak untuk diusahakan karena
setiap pengeluaran sebanyak Rp. 1 maka akan menghasilkan manfaat sebanyak Rp. 1.
Jika Net B/C < 1 maka proyek tersebut tidak layak untuk diusahakan karena setiap
pengeluaran akan menghasilkan penerimaan yang lebih kecil dari pengeluaran.

4. Payback Period (PP)

Payback period (PP) digunakan dengan tujuan untuk menghitung jangka waktu
pengembalian modal investasi yang digunakan untuk membiayai bisnis. Payback period
adalah suatu periode yang menunjukkan berapa lama modal yang ditanamkan dalam bisnis
tersebut dapat dikembalikan.

4.1 Metode Analisis Finansial

Dalam analisis ini metode analisis yang digunakan analisis dengan cash flow dan NPV.
4.2 Pengertian Perumahan
Menurut UUD 1045 dan pasal 28 H amandemen UUD 1945, menjelaskan bahwa
rumah adalah salah satu hak dasar rakyat dan oelh karena itu setiap warga berhak untuk
bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Selain itu rumah
juga merupakan kebutuhan dasar manusia dalam meningkatkan harkat, martabat, mutu
kehidupan, dan penghidupan, serta sebagai pencerminan diri pribadi dalam upaya
peningkatan taraf hidup, serta pembentukan watak, karakter dan kepribadian bangsa.

Menurut Undang-Undang no 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan

permukiman menyatakan bahwa perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permikiman, baik di perKabupatenan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

4.3 Syarat Rumah Layak Huni

Adapun persyaratan rumah layak huni berdasarkan Dirjen Cipta Karya adalah sebagai
berikut:

1. Segi kesehatan, meliputi perencanaan sarana dan prasarana fisik dasar yang baik
seperti penerangan, sirkulasi udara (peranginan), air bersih, saluran air kotor dan limbah,
dan saluran air hujan.
2. Segi kekuatan bangunan, konstruksi dan bahan bangunan terjamin keamanannya.

3. Segi kenyamanan, tersedianya ruang dan luasan yang sesuai dengan kebutuhan
penghuni.

4. Perletakan bangunan, memperhatikan pengaruh iklim, sinar matahari, pengaruh

hujan serta kesesuaiannya dengan lingkungan.

5. Penyediaan ruang, yaitu ruang untuk kegiatan umum dan kegiatan khusus.

6. Memenuhi persyaratan teknis, yaitu meliputi sirkulasi udara (peranginan),

penerangan, lantai, dinding, langit-langit dan atap serta kelengkapan lingkungan rumah.

Sedangkan menurut DepKimPraswil :

1. Rumah sehat adalah tempat membina kegiatan keluarga.

2. Rumah sehat tempat berlindung dari cuaca/iklim (panas, hujan, debu dan angin).

3. Rumah sehat menjaga kesehatan keluarga.

Rumah sehat juga didukung oleh lingkungan permukiman yang sehat, dimana:

 Lingkungan Permukiman Sehat menjadikan hidup manusia nyaman, aman, teratur, tertib,
dan tenteram,
 Lingkungan Permukiman sehat memberi berbagai kemudahan bagi kehidupan manusia
untuk dapat bekerja dan berusaha secara layak.
Rumah dan Lingkungan Permukiman Sehat mempengaruhi Kualitas kehidupan manusia
menjadi lebih sehat dan produktif dalam suasana kebersamaan dan kesetiakawanan. Rumah
sehat memiliki :
 Komponen bangunan rumah : atap, dinding, jendela, pintu, lantai, dan pondasi.
 Fasilitas kelengkapan bangunan rumah : sarana air bersih, selokan, kakus, tempat
pembuangan sampah, fasilitas penerangan
 Penataan bangunan rumah : perencanaan ruang, konstruksi bangunan rumah
 Aturan membangun dan kerukunan bertetangga serta perawatan rumah.
4.4 Kebijakan Terkait Dengan Perumahan
Kebijakan dan strategi pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia
berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No 217/KPTS/M/2002
Tanggal 13 Mei 2002. Kebijakan ini merupakan penjabaran dari Undang-Undang No 4 tahun
1992 Tentang Perumahan dan Permukiman, UU No 10 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun,
UU No 22 Tahun 1999 Tentang Pemerintah Daerah. Permasalahan perumahan dan
permukiman tidak dapat dilepaskan dari berbagai perkembangan dimensi sosial, ekonomi,
dan lingkungan baik di tingkat lokal, regional, nasional maupun global. Permasalahan
perumahan dan permukiman telah menjadi perhatian masyarakat global. Dalam Agenda
Habitat yang merupakan kesepakatan masyarakat global telah diamanatkan tentang
pentingnya penyediaan hunian yang layak dan terjangkau bagi seluruh lapisan masyarakat
(shelter for all) dengan mengedepankan strategi pemberdayaan (enabling strategy).

Dalam melaksanakan visi pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia

tersebut maka disusun misi pengembangan perumahan dan permukiman meliputi :

1. Melakukan pemberdayaan masyarakat dan para pelaku lainnya dalam

penyelenggaraan perumahan dan permukiman.

2. Memfasilitasi dan mendorong terciptanya iklim yang kondusif di dalam

penyelenggaraan perumahan dan permukiman.

3. Mengoptimalkan pendayagunaan sumber daya pendukung penyelenggaraan

perumahan dan permukiman.
Dalam melaksanakan misi pembangunan perumahan dan permukiman tersebut diatas,
seluruh program dan kegiatan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dititikberatkan
untuk mencapai sasaran antara lain sebagai berikut :

1. Terwujudnya keswadayaan masyarakat yang mampu memenuhi kebutuhan

perumahan yang layak dan terjangkau secara mandiri sebagai salah satu upaya
pemenuhan kebutuhan dasar manusia. Keswadayaan ini juga berarti bermitra secara
efektif dengan pihak lainnya dari kalangan dunia usaha dan pemerintah.

2. Terbangunnya lembaga-lembaga penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang

dapat menerapkan prinsip-prinsip tata pemerintahan yang baik, di tingkat lokal, wilayah
dan pusat, yang mampu memfasilitasi wahana pengembangan peran dan tanggung jawab
masyarakat sebagai pelaku utama dalam memenuhi kebutuhannya akan hunian yang
layak.
3. Terdorongnya pertumbuhan wilayah dan keserasian lingkungan antar wilayah melalui
penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang berkelanjutan, saling mendukung,
dan terpadu secara sosial, ekonomi, dan lingkungan baik di perKabupatenan, maupun di
pedesaan, serta saling keterkaitan antar kawasan.
Untuk mewujudkan cita-cita tersebut, maka Kebijakan dan Strategi Nasional dalam
penyelenggaraan perumahan dan permukiman meliputi sebagai berikut:

1. Kebijakan: Melembagakan sistem penyelenggaraan perumahan dan permukiman

dengan pelibatan masyarakat sebagai pelaku utama.
Strategi: Pengembangan peraturan perundang-undangan dan pemantapan kelembagaan
di bidang perumahan dan permukiman serta fasilitasi pelaksanaan penataan ruang
kawasan permukiman yang transparan dan partisipatif.

Strategi operasional:

a. Penyusunan, pengembangan dan sosialisasi berbagai produk

peraturan perundangan dalam penyelanggaraan perumahan dan permukiman.

b. Pemantapan kelembagaan di bidang perumahan dan permukiman

yang handal dan responsif.

c. Pengawasan konstruksi dan keselamatan bangunan gedung dan

lingkungan.

2. Kebijakan: Mewujudkan pemenuhan kebutuhan perumahan yang terjangkau bagi

seluruh lapisan masyarakat sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia.
Strategi: Pemenuhan kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau dengan
menitikberatkan pada masyarakat miskin dan berpendapatan rendah.

Strategi Operasional:

a. Pengembangan sistem pembiayaan dan pemberdayaan pasar perumahan.

b. Pengembangan perumahan melalui swadaya dan pembangunan perumahan

skala besar.

c. Pengembangan berbagai skim dan mekanisme berbagai subsidi perumahan.

d. Pemberdayaan ekonomi masyarakat miskin melalui mekanisme Tridaya.

e. Pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman dampak bencana alam dan
kerusuhan sosial.

3. Kebijakan: Mewujudkan permukiman yang sehat, aman, harmonis, dan

berkelanjutan guna mendukung pengembangan jatidiri, kemandirian, dan produktivitas
masyarakat,
Strategi Operasional:

a. Peningkatan kualitas kawasan permukiman kumuh.

b. Peningkatan prasarana dan sarana dasar lingkungan.

c. Penerapan tata lingkungan, permukiman yang responsif.

Kebijakan Dan Program Bantuan Perumahan Untuk Masyarakat Berpenghasilan

Rendah
Fasilitas/Bantuan
Kelompok Sasaran Jenis Rumah Keterangan
Program
Masyarakat Berpenghasilan Formal
Rumah Milik/ Mengikuti Mekanisme Tanpa Bantuan
P > 1.300.000
Sewa pasar (bebas) Program
Subsidi KPR berupa :
1. Subsid
1. Rumah 1. Selisih bunga
i KPR (RS 21 & 27)
Milik
2. uang Mukia
85.0 <1.300.000 (Industri 2. Asura
Perumahan\ nsi Kredit
Rumah
3. Subsid Subsidi Sewa
Sewa
i Sewa (murah) berupa :
500.000<P<850.000
1. Rumah 1. Subsidi 1. Tanah : milik
Milik KPR (RSS 21 & 36) pemerintah/kawa
(Industri san industri/
2. Asuransi
Perumahan) tukar guling.
Kredit
2. Rumah 2. Konstruksi :
3. Subsidi
Sewa
 Sewa (murah)
Subsidi Sewa (murah)

1. Dana
Bergulir

2. PSD
Permukiman
1. Ru
mah Sewa 3. Kemu
350.000<P<500.000 dahan Sertifikasi
Investasi untuk
2. Ru tanah dan IMB
konstruksi
mah Milik
4. Asura menggunakan
(Swadaya)
nsi Kredit dana murah
(PMP, pinjaman
5. Pening
lunak jangka
katan Kualitas
panjang)
Lingkungan
Bahan bangunan 3. Subsidi Sewa
Masyarakat Berpenghasilan Informal Murah
Rumah milik/ Mengikuti Mekanisme Tanpa bantuan
P.1.300.000
Sewa Pasar (bebas) Program

1. Dana Bergulir

2. PSD Perkim
1. Rumah
Milik 3. Kemudahan
850.000<P<1.300.000 (swadaya) Sertifikasi tanah
dan IMB
2. Rumah
Sewa 4. Asuransi Kredit

5. Subsidi Sewa
500.000<P<850.000
1. Rumah 1. Dana Bergulir
Milik
2. PSD Perkim
 (swadaya)

3. Kemudahan
Sertifikasi tanah Jenis Penyediaan
dan IMB Rumah sewa
menggunakan skim
4. Asuransi Kredit
rumah sewa

5. Subsidi Sewa
2. Rumah
Sewa*
Subsidi Sewa (murah)

1. Dana Bergulir

2. PSD Perkim

1. Rumah 3. Kemudahan
Sewa* Sertifikasi tanah
350.000<P<500.000 dan IMB
2. Rumah
Milik 4. Asuransi Kredit
(swadaya)
5. Peningkatan
Kualitas
Lingkungan

6. Bahan Bangunan
P<350.000 Subsidi Sewa (murah)
1. Rumah
Sewa* 1. Dana
Bergulir
2. Rumah
Milik 2. PSD
(swadaya) Perkim

3. Kemudaha
n Sertifikasi tanah dan
IMB
 4. Asuransi
Kredit

5. Peningkatan Kualitas
Lingkungan

6. Bahan
Bangunan

7. Pemberday
aan Ekonomi

BAB III
GAMBARAN UMUM

3.1 Gambaran Umum Perumahan Green Residence

Perumahan Green Residence merupakan salah satu perumahan yang berada di
Kabupaten Bandung Barat. Kabupaten Bandung Barat yang mempunyai pengaruh dari
fungsional perKabupatenan Bandung Barat, dimana perKabupatenan ini sangat strategis
untuk dijadikan kawasan permukiman karena berada di jalan kolektor primer. Perumahan
pesona intan mempunyai lahan seluas 3 ha dengan perencanaan mengutamakan kemudahan
menjaangkau fasilitas umum dan menjangkau kawasan perKabupatenan dan memberikan
fasilitas keamananan selama 24 jam.

Tata guna lahan merupakan perwujudan rencana-rencana dua dimensi ke dalam

bentuk ruang tiga dimensinya dan perwujudan fungsi yang dibentuk (Sharvani, 1985:8)
perencanaan guna lahan merupakan proses alokasi sumber daya yang dilakukan sedemikian
rupa, sehingga manfaatnya dapat dirasakan seluruh masyarakat Kabupaten secara Luas
(Tjahyono :1990).

Bentuk dan tata massa bangunan pada awalnya menyangkut aspek-aspek bentuk fisik
karena setting spesifik yang meliputi ketinggian, pemunduran (setbacks), dan penutupan
(coverage). Manfaat perencanaan bentuk dan  massa bangunan diantaranya : memperlihatkan
hubungan antara bangunan yang satu dengan bangunan lain, Menciptakan efek visual yang
baik jika bangunan pada suatu daerah dirancang “seirama”. Selain itu, dengan pengadaan
peraturan ini dapat menghindari “desain yang terlalu leluasa”.

Kawasan perumahan Green Residence mempunyai kontur 0-15% dan didominsai oleh
lahan yang landai dibandingkan dengan lahan yang tinggi, kebanyakan untuk lahan yang
tinggi yang berdaa di belakang perumahan merupakan perumahan dengan tipe 4/90, 54/120
dan 72/150. Termasuk pada tipe perumahan menengah.

Blok Perumahan Type Perumahan Jumlah kavling

Blok A Type 45/90 100

Blok B Type 54/120 50

Blok C Type 72/150 20

3.2 Gambaran umum pembiayaan pembangunan perumahan Green residence

Pembangunan Green Residence akan berlokasi di Kecamatan Batujajar Kabupaten
Bandung Barat diatas lahan seluas 30.000 m2. Dengan rincian pembagian luasan lahannya
yaitu:

 KDB 60%  60% x 30.000 = 18.000 m2

 RTH dan sarana penunjang 40%  40% x 30.000 = 12.000 m2
Adapun rincian pembiayaan pembanngunan Green Residence, yaitu sebagai berikut :

Spresifikasi pembangunan Harga

Rumah Tipe 45/90 (@750.000.000 x 100) 75.000.000.000

Rumah Tipe 54/120 (@850.000.000 x 50) 42.500.000.000

Rumah Tipe 72/150 (@1.500.000.000 x 20) 30.000.000.000

Adapun rincian pembiayaan proyek pembangunan perumahan Purnama Residence,

sebagai berikut:

1 Pembebasan Lahan Rp. 1.000.000,00 /m2

2 Perizinan 10% dari biaya pembebasan lahan
3 Perencanaan Rp. 700.000.000,00
4 Kosntruksi
- Pekerja Arsitektur Rp. 800.000.000,00
- Pekerja Sanitasi Rp. 500.000.000,00
 - Bahan Bangunan Rp. 50.000.000,00
5 Gaji karyawan (5 karyawan) Rp. 3.500.000 /karyawan
6 pemeliharaan Rp. 10.000.000,00
 BAB IV
ANALISIS

Pembangunan perumahan Green Residence dengan luas 30.000 m2 atau 3 Ha dengan masa operasi selama 20 tahun. Perumahan Green
residence terdiri dari 3 tipe rumah yang tiap tahunnya biaya pencicilannya akan naik sebesar 10%.

Sementara untuk gaji karyawan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahun. Untuk biaya pemeliharaan perumahan naik 4% setiap
tahunnya. Dengan suku Bungan sebesar 6%. Dengan asumsi bahwa seluruh rumah terjual di tahun pertama dengan metode pembayaran cicilan
selama 10 tahun.

Analisis finansial yang dilakukan terhadap proyek pembangunan Green Residence ini terdiri dari beberapa tahap, yaitu:

1. Asumsi mengenai Lahan, Jumlah Unit Rumah, Biaya Konstruksi per m2, dan Biaya Sewa Ruko/Bulan.
2. Rincian Biaya Pengeluaran
3. Rincian Pendapatan yang Diperoleh
4. Analisis BEP

COST

N
Pembiayaan Satuan Jumlah
o

1 Pembebasan Lahan 

  30.000 1.000.000 Rp 30.000.000.000,00

  Hitungan Terjual (Kdb) 18.000

 2 Perizinan (10%) 10% Rp 3.000.000.000,00

3 Perencanaan   Rp 700.000.000,00

4 Konstruksi 

  - Pekerja Arsitektur   Rp 800.000.000,00

  - Pekerja Sanitasi   Rp 500.000.000,00

  - Bahan Bangunan   Rp 50.000.000,00

5 Gaji Karyawan (5 Karyawan), 5% 3.500.000 Rp 17.500.000,00

6 Pemeliharaan (4%) 10.000.000 Rp 10.000.000,00

Total (Cost) Rp 35.077.500.000,00

Total Cost pertahun

Tahun Gaji Karyawan (5%) pemeliharaan (4%)

1 Rp 17.500.000,00 Rp 10.000.000,00

2 Rp 18.375.000,00 Rp 10.400.000,00

3 Rp 19.293.750,00 Rp 10.816.000,00

4 Rp 20.258.437,50 Rp 11.248.640,00

5 Rp 21.271.359,38 Rp 11.698.585,60

6 Rp 22.334.927,34 Rp 12.166.529,02

7 Rp 23.451.673,71 Rp 12.653.190,18
 Tahun Gaji Karyawan (5%) pemeliharaan (4%)

8 Rp 24.624.257,40 Rp 13.159.317,79

9 Rp 25.855.470,27 Rp 13.685.690,50

10 Rp 27.148.243,78 Rp 14.233.118,12

11 Rp 24.809.085,90 Rp 14.802.442,85

12 Rp 25.864.711,69 Rp 15.394.540,56

13 Rp 27.157.947,28 Rp 16.010.322,19

14 Rp 24.809.571,07 Rp 16.650.735,07

15 Rp 25.864.735,95 Rp 17.316.764,48

16 Rp 27.157.972,75 Rp 18.009.435,06

17 Rp 24.809.572,35 Rp 18.729.812,46

18 Rp 25.864.736,01 Rp 19.479.004,96

19 Rp 27.157.972,81 Rp 20.258.165,15

20 Rp 24.809.572,35 Rp 21.068.491,76

PENDAPATAN (revenue)
 Pendapatan Unit

Rumah Tipe 45/90

750.000.000 100

Rumah Tipe 54/120

850.000.000 50

Rumah Tipe 72/150

1.500.000.000 20

Total Pendapatan Pertahun

Pendapatan unit 1 2 3 4 5

Rumah Tipe 45/90  

750.000.000 100 Rp. 1.350.000.000,00 Rp. 1.485.000.000,00 Rp. 1.633.500.000,00 Rp. 1.796.850.000,00 Rp. 1.976.535.000,00

Rumah Tipe 54/120  

850.000.000 50 Rp. 1.530.000.000,00 Rp. 1.683.000.000,00 Rp. 1.851.300.000,00 Rp. 2.036.430.000,00 Rp. 2.240.073.000,00

Rumah Tipe 72/150  

1.500.000.000 20 Rp. 2.700.000.000,00 Rp. 2.970.000.000,00 Rp. 3.267.000.000,00 Rp. 3.593.700.000,00 Rp. 3.953.070.000,00

Total Pedapatan   Rp. 5.580.000.000,00 Rp. 6.138.000.000,00 Rp. 6.751.800.000,00 Rp. 7.426.980.000,00 Rp. 8.169.678.000,00

Lanjutan …..
 Pendapatan unit 6 7 8 9 10

Rumah Tipe 45/90  

750.000.000 100 Rp. 2.174.188.500,00 Rp. 2.391.607.350,00 Rp. 2.630.768.085,00 Rp. 2.893.844.893,50 Rp. 3.183.229.382,85

Rumah Tipe 54/120

850.000.000 50 Rp. 2.464.080.300,00 Rp. 2.710.488.330,00 Rp. 2.981.537.163,00 Rp. 3.279.690.879,30 Rp.3.607.659.967,23

Rumah Tipe 72/150

1.500.000.000 20 Rp. 4.348.377.000,00 Rp. 4.783.214.700,00 Rp. 5.261.536.170,00 Rp. 5.787.689.787,00 Rp.6.366.458.765,70

Total Pedapatan Rp. 8.986.645.800,00 Rp. 9.885.310.380,00 Rp. 10.873.841.418,00 Rp. 11.961.225.559,80 Rp13.157.348.115,78

Analisis 1 2 3 4 5

Cash Flow tahunan Rp. 5.552.500.000,00 Rp. 6.109.225.000,00 Rp. 6.721.690.250,00 Rp. 7.395.472.922,50 Rp. 8.136.708.055,03

p/f, 6% 0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473

Cost Rp. 27.500.000,0000 Rp. 28.600.000,0000 Rp. 29.744.000,0000 Rp. 30.933.760,0000 Rp. 32.171.110,4000

Revenue Rp. 5.580.000.000,00 Rp. 6.138.000.000,00 Rp. 6.751.800.000,00 Rp. 7.426.980.000,00 Rp. 8.169.678.000,00

PW Cost Rp. 25.943.500,0000 Rp. 25.454.000,0000 Rp. 24.973.062,4000 Rp. 24.502.631,2960 Rp. 24.041.470,8019

PW Revenue Rp. 5.264.172.000,0000 Rp. 5.462.820.000,0000 Rp. 5.668.811.280,0000 Rp. 5.882.910.858,0000 Rp. 6.105.200.369,4000

Total Cost Rp. 35.077.500.000,00 Rp. 36.480.600.000,00 Rp. 37.939.824.000,00 Rp. 39.457.416.960,00 Rp. 41.035.713.638,40 Rp. 42.677.142.183,94

Total Revenue 0 Rp. 5.580.000.000,00 Rp. 11.042.820.000,0000 Rp. Rp. Rp. 28.699.742.507,4000
 16.711.631.280,0000 22.594.542.138,0000

payback period Rp. (30.900.600.000,00) Rp. (26.897.004.000,00) Rp. (22.745.785.680,00) Rp. (18.441.171.500,40) Rp. (13.977.399.676,54)

Lanjutan ….

Analisis 6 7 8 9 10

Cash Flow tahunan Rp. 8.952.144.343,63 Rp. 9.849.205.516,10 Rp. 10.836.057.842,81 Rp. 11.921.684.399,03 Rp. 13.115.966.753,88

p/f, 6% 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584

Cost Rp. 33.457.954,8160 Rp. 34.796.273,0086 Rp. 36.188.123,9290 Rp. 37.635.648,8861 Rp. 39.141.074,8416

Revenue Rp. 8.986.645.800,00 Rp. 9.885.310.380,00 Rp. 10.873.841.418,00 Rp. 11.961.225.559,80 Rp. 13.157.348.115,78

PW Cost Rp. 23.587.858,1453 Rp. 23.143.001,1780 Rp. 22.704.428,9530 Rp. 22.276.540,5757 Rp. 21.856.376,1915

PW Revenue Rp. 6.335.585.289,0000 Rp. 6.574.719.933,7380 Rp. 6.822.248.105,6532 Rp. 7.079.849.408,8456 Rp. 7.347.063.187,8516

Total Cost Rp. 35.077.500.000,00 Rp. 44.384.227.871,29 Rp. 46.159.596.986,15 Rp. 48.005.980.865,59 Rp. 49.926.220.100,21 Rp. 51.923.268.904,22

Total Revenue 0 Rp. 35.035.327.796,4000 Rp. 41.610.047.730,1380 Rp. 48.432.295.835,7912 Rp. 55.512.145.244,6368 Rp. 62.859.208.432,4884

payback period Rp. (9.348.900.074,89) Rp. (4.549.549.256,01) Rp. 426.314.970,20 Rp. 5.585.925.144,42 Rp. 10.935.939.528,27
 BAB V
KESIMPULAN

Berdasarkan tabel rincian diatas diketahui bahwa pada tahun awal total pengeluaran
adalah sebesar Rp. 25.943.500,0000. BEP terjadi pada tahun ke 8 dimana di tahun ini
keuntungan sudah di dapatkan yaitu sebesar Rp. 426.314.970,20. Sehingga didapatkan
payback periode pada tahun ke 8.