Modul 15 SU 6 Tekno Ekonomi 3

MODUL PERKULIAHAN
Teknologi
Sistem
Bangunan
POKOK BAHASAN
Tekno Ekonomi 3
Fakultas Program Studi TatapMuka Kode MK DisusunOleh
15
Fakultas Teknik Program W121700024 Ir.Muji Indarwanto, MM. MT.
Studi Arsitektur
Abstract Kompetensi
Mata kuliah ini membahas tentang Setelah mengikuti mata kuliah ini diharapkanan
bagaimana analisis teknoekonomi perlu dapat mengetahui bahwa suatu bangunan harus
dilakukan pada saat dilaksanakannya proses memenuhi persyaratan teknis (technically
perancangan yang berorientasi pada rentang possible) dan kelaikan secara ekonomis
waktu pemanfaatan bangunan di masa (economically feasible).
mendatang.
III. Tekno Ekonomi Bangunan Tinggi
Ada beberapa hal yang merupakan bahan pertimbangan bagi evaluasi suatu proyek
bangunan tinggi, diantaranya adalah perbandingan antara pendapatan dan pengeluaran
(‘RCR – revenue-cost ratio’), yaitu perbandingan antara jumlah nilai sekarang dan
pengeluaran selama usia ekonomis bangunan.
RCR  1,00 Persamaan 11.12.

Selanjutnya, hal yang perlu diperhatikan adalah tingkat pengembalian investasi (‘ROI – rate
of return on investment’), yaitu gambaran tentang kelaikan proyek. Tingkat pengembalian
investasi ini biasamya diperhitungkan dengan atau tanpa beban pajak (‘ROI before tax’ dan
‘ROI after tax’).
‘ROI before tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum dipotong pajak
dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.
TR  TC
ROI before  Persamaan 11.13.
PVinvestasi
Sedang ‘ROI after tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sesudah dipotong
pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.
TR  TC  Pajak
ROI after  Persamaan 11.14.
PVinvestasi
2015 Teknologi Sistem Bangunan

2 Ir.Muji Indarwanto, MM. MT.
PusatBahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Persayaratan kedua tingkat pengembalian investasi:
ROI  1,00 Persamaan 11.15.
Tingkat pengembalian investasi umumnya dipengaruhi oleh apa yang dinamakan tinggi
bangunan ekonomis (‘economic building height’). Optimasi ketinggian bangunan ini dapat
dilakukan dengan tiga pendekatan, dimana dua pendekatan pertama dicontohkan dengan
menggunakan program ‘spread sheet’ (Optimasi Jumlah Lantai-01.xls), yang contohnya
dapat dilihat pada Gambar 11.8 dan Gambar 11.9.
1) pendekatan struktural, terhadap stabilitas gempa
Dalam hal ini jumlah lantai ditentukan berdasarkan Persamaan 3.12:
MG
 1,5 (lihat Gambar 11.8.)
ME
2) pendekatan efisiensi sirkulasi, terhadap ruang luncur lift (Gambar 11.9.)
Mengingat luas inti bangunan sekitar 5 – 10 kali dari kebutuhan luas ruang luncur dan
luas inti bangunan hanya sekitar 15 – 20% luas lantai tipikal, maka, jumlah lantai dapat
pula ditentukan dari alokasi maksimal bagi kebutuhan layanan transportasi vertikal (lihat
Bab IV. Transportasi Vertikal).

Gambar 11.8. Optimasi Lantai Pendekatan Struktural

Gambar 11.9. Optimasi Lantai Pendekatan Sirkulasi Vertikal
3) pendekatan optimasi lahan, terhadap KDB dan KLB.
Agar penggunaan lahan tidak berlebihan, maka jumlah lantai bangunan dan luas lantai
dasar perlu memenuhi ketentuan KDB dan KLB. Jika pada lahan didirikan beberapa
bangunan, maka ketentuan jarak bebas juga menjadi hal yang perlu dipertimbangkan
(lihat Bab II Perancangan Bangunan Tinggi).
Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah tingkat pengembalian modal (‘ROE – rate of
return on equity’), yang menggambarkan tingkat keuntungan dari investasi yang ditanamkan
(atau penyertaan modal). ROE adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis
bangunan dari pembayaran pinjaman berikut keuntungan, ditambah dengan akumulasi
modal setelah pinjaman lunas dibagi dengan jumlah nilai sekarang dari investasi.
ROE  1,00 Persamaan 11.16.
Dari pembahasan sebelumnya, dapat diperoleh jumlah pengeluaran berupa biaya investasi
yang diperlukan untuk suatu bangunan tertentu (TC), sedang penerimaannya (TR) diperoleh

dari ruangan yang disewa/dijual. Selanjutnya dengan menggunakan pendekatan analisa titik
impas, maka akan diperoleh harga dasar sewa/jual.
Secara rinci proses perhitungan tekno ekonomi dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Pembiayaan
Untuk menghitung besarnya biaya yang diperlukan untuk bangunan, diperlukan data-data:
1) harga satuan bangunan (US$ per m2)

2) harga lahan (US$ per m2)
3) luas lantai bruto (Lbruto – m2)
4) fungsi bangunan
5) nisbah luas lantai netto terhadap luas lantai bruto (lihat Tabel 2.1)
6) tingkat suku bunga
7) nisbah modal sendiri dan pinjaman
8) lama pinjaman
9) lama pelaksanaan konstruksi
10) besar kewajiban pajak
11) biaya asuransi
12) biaya operasional
13) depresiasi bangunan
b. Penerimaan
Penerimaan diperoleh dari sewa ruangan (untuk kantor dan pertokoan), nilai jual bangunan
(untuk apartemen) dan tarif kamar (untuk hotel dan rumah sakit).
c. Analisa Perhitungan
Setelah dilakukan analisa sistem bangunan, berupa analisa struktur, perhitungan kebutuhan
jumlah lift, beban tata udara, sanitasi, daya listrik dan utilitas lainnya, maka dapat
diperkirakan luas lantai efektif (Lnetto).
1) Biaya investasi (I)

Biaya investasi, sebagaimana telah diuraikan terdahulu, terdiri dari biaya untuk lahan,
bangunan, biaya-biaya tidak langsung (jasa profesional, perijinan, administrasi,
perabotan, peralatan dan perlengkapan bangunan lainnya), dan dana cadangan untuk
biaya pelaksanaan konstruksi:
- Biaya Lahan (‘LC – Land Cost’)

- Biaya Bangunan (‘BC – Building Cost’)
- Biaya Tidak Langsung (‘IC – Indirect Cost’)
- Biaya Cadangan (‘C – Contingencies’)
2) Pembiayaan proyek
Pelaksanaan proyek bangunan tinggi biasanya membutuhkan waktu yang cukup

panjang, sehingga terjadi perkembangan investasi setelah masa konstruksi:
FV  I .1  i 
t
Persamaan 11.17.
dimana : I adalah nilai investasi

i adalah tingkat suku bunga per tahun
t adalah waktu yang dibutuhkan untuk pelaksanaan konstruksi
Biaya proyek pada umumnya diperoleh dari modal sendiri dan pinjaman pihak lain,
sehingga biaya investasi terbagi atas:
Investasi Modal Sendiri:
1
Ie  xFV Persamaan 11.18.a.
q 1
Investasi Modal Pinjaman:
q
Il  xFV Persamaan 11.18.b.
q 1
di mana : q adalah nisbah antara modal sendiri dan pinjaman (‘loan equity ratio),
biasanya q = 3.

3) Bunga Pinjaman (B)
Biaya yang perlu dikeluarkan untuk pembayaran bungan pinjaman:
i 1  i 
p
FV
B .FV  Persamaan 11.19.
1  i  p
1 p
di mana: p adalah jangka waktu pinjaman (tahun)
4) Depresiasi (D)
Pengurangan nilai bangunan tergantung dari usia ekonomis bangunan yang

diperkirakan, yang nilainya dapat dilihat pada Tabel 11.14.
D  d .BC Persamaan 11.20.
di mana : d adalah prosentase penurunan nilai (Tabel 11.13)

BC adalah biaya bangunan
Tabel 11.14.
Tingkat Penurunan Nilai Bangunan per Tahun
--------------------------------------------------------------------------
Fungsi Usia Ekonomis Depresiasi (d)
--------------------------------------------------------------------------
Apartemen 40 tahun 2,5%
Hotel 40 tahun 2,5%
Kantor 45 tahun 2,2%
Pertokoan 50 tahun 2,0%
Gedung Parkir 45 tahun 2,2%
---------------------------------------------------------------------------

5) Operasional dan Perawatan Bangunan (O)
Besar biaya operasional secara sederhana dapat diperhitungkan sekitar 25% dari
jumlah penerimaan:
O  0,25 R Persamaan 11.21.
Dari jumlah ini, alokasi untuk biaya pengelolaan bangunan (BO) sebesar 6% dari O,
sedang sisanya sebesar 94% dari O digunakan untuk biaya pemeliharaan/perawatan
bangunan (BM), dengan rincian:
- Biaya listrik dan air : 35% BM

- Biaya perawatan perlengkapan bangunan : 15% BM
- Biaya keamanan dan keselamatan kerja : 2% BM
- Biaya pengendalian lingkungan : 5% BM
- Biaya kebersihan (‘cleaning service’) : 35% BM
- Biaya Pertamanan : 2% BM
Selanjutnya, biaya untuk kebersihan (BK) yang besarnya 35% BM, dapat dirinci lagi
menjadi:
- Biaya pembersihan lantai & ruang (‘Janitor service’) : 40% BK

- Biaya pembersihan kaca & bangunan bagian luar : 10% BK
- Biaya pembersihan karpet & perabot (‘upholstery’) : 3% BK
- Biaya pembersihan langit-langit dan interior : 30% BK
- Biaya pembersihan ventilasi & saluran tata udara : 15% BK
- Biaya pembersihan atap & halaman : 2% BK
6) Asuransi (A)
Nilai asuransi juga diperhitungkan dari penerimaan yang diperoleh, yaitu sekitar 2,5%.
A  0,025.R Persamaan 11.22.
7) Pajak (T)
Pajak yang perlu dibayar adalah:

T  15% R  B  D  O  A Persamaan 11.23.
8) Pembayaran pinjaman pokok (CP)
Pembayaran pinjaman pokok dilakukan setelah masa penangguhan pembayaran

(‘grace period’):
Il
CP  Persamaan 11.24.
 p  t
di mana : t adalah jangka waktu ‘grace period’, biasanya sama dengan

jangka waktu pelaksanaan konstruksi.
9) Penerimaan (R)
Penerimaan didasarkan pada pendapatan dari luas lantai produktif (Lnetto) dengan
mempertimbangkan faktor kekosongan gedung:
R  12.Lnetto .n.r.1  v  Persamaan 11.25.

di mana : n = jumlah lantai
r = nilai sewa minimum per m2 per bulan.
v = faktor kekosongan gedung (minimum : v = 20%)
10) Titik Impas
Hal pertama yang perlu dilakukan adalah menjumlahkan semua pembiayan yang
dikeluarkan:
TC  I  B  D  O  A  T Persamaan 11.26.
Dengan menyamakan Persamaan 11.25. dengan Persamaan 11.26., maka dapat

diperoleh nilai sewa minimum (r):
TC  R
I  B  D  O  A  T  12.Lnetto .n.r.(1  v )
Jadi:

I  B  D O  AT
r Persamaan 11.27.
12.Lnetto .n.(1  v)
11) Tingkat Pengembalian Investasi
Pengembalian Tingkat Investasi (‘ROI – Return on Investement’), dibedakan antara

ROI sebelum pajak (‘ROI before tax’) dan ROI setelah pajak (‘ROI after tax’).
- ROI sebelum pajak:
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p:
Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:
Lb  R  B  O  A Persamaan 11.28.
Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
PVb 
1  d  z  1 . L 
Persamaan 11.29.
d 1  d 
p b
di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)

z adalah usia ekonomis bangunan
p adalah jangka waktu pinjaman
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
La  R  O  A Persamaan 11.30.
Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):
 1  d  z  1  1  d  p  1 
PVa    p 
. La  Persamaan 11.31.
 d 1  d  d 1  d  
z

Jadi nilai sekarang untuk laba sebelum pajak ditambah dengan depresiasi adalah:
L  PVb  PVa Persamaan 11.32.
Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat pengembalian

investasi sebelum pajak:
L
RI b  Persamaan 11.33.
FV
Nilai RIb > 1,00.
Jika nilai RIb < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:
z
BEP  Persamaan 11.34.
RI b
- ROI setelah pajak:
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p:
L'b  R  B  O  A  T Persamaan 11.35
PVb' 
1  d  z  1 . L' 
Persamaan 11.36
d 1  d 
p b
di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)

z adalah usia ekonomis bangunan
p adalah jangka waktu pinjaman

Laba setelah pajak ditambah depresiasi:
L'a  R  O  A  T Persamaan 11.37.
  1  d  z  1 1  d  p  1  '
PVa'    p 
 
. La Persamaan 11.38.
 d 1  d  d 1  d  
z
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:
L'  PVb'  PVa' Persamaan 11.39.
Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat pengembalian

investasi setelah pajak:
L'
RI a  Persamaan 11.40.
FV '
Nilai RIa> 1,00.
Jika nilai RIa < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:
z
BEP  Persamaan 11.41.
RI a
12) Tingkat Pengembalian Modal Sendiri
Sebelum pinjaman lunas (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
Laba setelah pajak dikurangi pembayaran kembali pokok pinjaman:

L"b  R  B  O  A  T  CP Persamaan 11.42.
PVb"

1  d  z
 1

. L"

d 1  d  p b
Persamaan 11.43.
Laba setelah pajak ditambah depresiasi:
L"a  R  O  A  T Persamaan 11.44.
PV a"

 1  d  z
 1

1

 d 1  d  z
d
Persamaan 11.45.
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:
L"  PVb"  PV a"

Persamaan 11.46.
Dengan penanaman modal sebesar Ie (Persamaan 11.18.a), maka tingkat

pengembalian modal sendiri (‘return on equity’):
Ie
RE  Persamaan 11.47.
L"
Nilai RE > 1,00.
Daftar Pustaka
Arnold C and Reitherman R., Building Configuration & Seismic Design, John Wiley &
Sons, New York, 1982.
Dadras, A.S., Mechanical System for Architect , Mc. Graw Hill, Inc New York, 1995.
Daniel L. Schodek, Structure, Prentice Hall, New Jersey
Haas, A. M., Precast Concrete Design and Apllication, Applied Science Publishers
London.
Hartono Purbo : “ Utilitas Bangunan “,Djambatan, Jakarta 1992.
Hart F and all, Multi Storey Buildings in Steel, Collins, London, 1985
Juwana, J. S., Sistem Bangunan Tinggi, Penerbit Erlangga, Jakarta, 2005
Kowalczyk R.M. and all, Structural Systems for Tall Buildings, McGraw-Hill Inc, New
York, 1992
Peurifoy R.L and Oberlender G.D., Formwork For Concrete Structures, McGraw-Hill Inc,
New York, 1996
Smith B. S. and Coull A, Tall Building Analysis and Design, John Wiley & Son Inc, New
York, 1991
Taranath B. S., Structural Analysis & Design of Tall Buildings, Mc Graw-Hill Book
Company, New York, 1988.
Thornton C and all, Exposed Structure in Building Design, McGraw-Hill Inc, New York,
1993
Wolfgang Schuller, High Rise Building Structures, John Wiley & sons, New York.
Wikipedia, http://id.wikipedia.org/wiki/Bangunan_tinggi


Modul 15 SU 6 Tekno Ekonomi 3

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul 15 SU 6 Tekno Ekonomi 3

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL PERKULIAHAN

Fakultas Program Studi TatapMuka Kode MK DisusunOleh

III. Tekno Ekonomi Bangunan Tinggi

RCR  1,00 Persamaan 11.12.

2015 Teknologi Sistem Bangunan

ROI  1,00 Persamaan 11.15.

1) pendekatan struktural, terhadap stabilitas gempa

Dalam hal ini jumlah lantai ditentukan berdasarkan Persamaan 3.12:

2) pendekatan efisiensi sirkulasi, terhadap ruang luncur lift (Gambar 11.9.)

2015 Teknologi Sistem Bangunan

2015 Teknologi Sistem Bangunan

ROE  1,00 Persamaan 11.16.

2015 Teknologi Sistem Bangunan

1) harga satuan bangunan (US$ per m2)

1) Biaya investasi (I)

2015 Teknologi Sistem Bangunan

- Biaya Lahan (‘LC – Land Cost’)

Pelaksanaan proyek bangunan tinggi biasanya membutuhkan waktu yang cukup

dimana : I adalah nilai investasi

Investasi Modal Sendiri:

Investasi Modal Pinjaman:

2015 Teknologi Sistem Bangunan

Biaya yang perlu dikeluarkan untuk pembayaran bungan pinjaman:

di mana: p adalah jangka waktu pinjaman (tahun)

Pengurangan nilai bangunan tergantung dari usia ekonomis bangunan yang

D  d .BC Persamaan 11.20.

di mana : d adalah prosentase penurunan nilai (Tabel 11.13)

2015 Teknologi Sistem Bangunan

O  0,25 R Persamaan 11.21.

- Biaya listrik dan air : 35% BM

- Biaya pembersihan lantai & ruang (‘Janitor service’) : 40% BK

A  0,025.R Persamaan 11.22.

Pajak yang perlu dibayar adalah:

2015 Teknologi Sistem Bangunan

8) Pembayaran pinjaman pokok (CP)

Pembayaran pinjaman pokok dilakukan setelah masa penangguhan pembayaran

di mana : t adalah jangka waktu ‘grace period’, biasanya sama dengan

R  12.Lnetto .n.r.1  v  Persamaan 11.25.

10) Titik Impas

Dengan menyamakan Persamaan 11.25. dengan Persamaan 11.26., maka dapat

2015 Teknologi Sistem Bangunan

11) Tingkat Pengembalian Investasi

Pengembalian Tingkat Investasi (‘ROI – Return on Investement’), dibedakan antara

- ROI sebelum pajak:

Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:

Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):

di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)

Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:

Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):

2015 Teknologi Sistem Bangunan

L  PVb  PVa Persamaan 11.32.

Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat pengembalian

Nilai RIb > 1,00.

Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:

- ROI setelah pajak:

Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:

L'b  R  B  O  A  T Persamaan 11.35

Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):

di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)

2015 Teknologi Sistem Bangunan

Laba setelah pajak ditambah depresiasi:

L'a  R  O  A  T Persamaan 11.37.

Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):

L'  PVb'  PVa' Persamaan 11.39.