Teknologi
Sistem
Bangunan
POKOK BAHASAN
Tekno Ekonomi 2
14
Fakultas Teknik Program W121700024 Ir.Muji Indarwanto, MM. MT.
Studi Arsitektur
Abstract Kompetensi
Mata kuliah ini membahas tentang Setelah mengikuti mata kuliah ini diharapkanan
bagaimana analisis teknoekonomi perlu dapat mengetahui bahwa suatu bangunan harus
dilakukan pada saat dilaksanakannya proses memenuhi persyaratan teknis (technically
perancangan yang berorientasi pada rentang possible) dan kelaikan secara ekonomis
waktu pemanfaatan bangunan di masa (economically feasible).
mendatang.
Dalam analisa tekno ekonomi diperlukan nilai-nilai tertentu yang dijadikan dasar bagi
perhitungan selanjutnya. Nilai-nilai yang diperlukan untuk menentukan besarnya biaya,
sebagaimana telah dijelaskan pada uraian sebelumnya adalah: harga satuan tanah dan
harga satuan bangunan gedung, yang jika dikalikan dengan jumlah luas lantai (luas lantai
bruto) akan menghasilkan biaya bangunan. Selanjutnya adalah biaya tidak langsung, berupa
biaya yang diperlukan untuk jasa profesional, biaya perijinan dan administrasi serta biaya
bunga modal pinjaman (‘cost of money’ atau ‘financing cost’).
Dengan demikian nilai investasi proyek yang dihitung, bukan nilai awal (P o – uang pokok),
sebelum proyek dibangun, tetapi nilai setelah proyek selesai dibangun (Pn – FV, Future
Value’), yang besarnya tergantung dari besarnya nilai suku bungan (‘i – interest’) dan lama
pekerjaan konstruksi (n tahun). Nilai FV diperoleh dengan:
Pn Po 1 i
n
Persamaan 11.3.
Untuk nilai Po = 1,000, maka besar nilai kemudian (FV – future value’), menjadi:
FV 1 i
n
Persamaan 11.4.
Rumus di atas merupakan nilai yang menyatakan jumlah yang diinvestasikan pada saat ini
dan akan diakumulasikan atas dasar prinsip bunga berbunga (‘compound interest’) untuk
jangka waktu tertentu. Nilai-nilai untuk tingkat suku bunga (i) dan jangka waktu (n) dapat
disusun dalam tabel (lihat Lampiran 04). Sedang nilai sekarang (‘PV - present value’) dari
nilai 1,000 yang merupakan kebalikan dari Persamaan 11.4. dapat dijumpai pada Lampiran
05, yang didasari atas rumus:
1
PV Persamaan 11.5.
1 i n
Persamaan 11.5. digunakan untuk menghitung uang pokok atau nilai sekarang dari
pembayaran atau penerimaan uang yang akan diterima. Persamaan ini disebut juga dengan
daftar ‘discount’, karena nilai akhirnya selalu lebih kecil dari nilai yang akan datang.
Jika pada Persamaan 11.4. mewakili satu waktu dan untuk semua jumlah tunggal uang,
maka Persamaan 11.6. berikut ini memberikan jumlah uang ekivalen per tahun untuk tahun
tertentu atau biasa disebut sebagai ‘CAF – compound amount factor’ (Lampiran 06):
CAF
1 i n 1 Persamaan 11.6.
i
Kebalikan dari Persamaan 11.6, dinamakan dana pembayaran tahunan (‘ASF - annual
sinking fund’), dan digunakan untuk menghitung nilai uang tahunan yang akan ditabung
setiap tahunnya pada tingkat suku bunga tertentu guna melunasi pembayaran pada tanggal
tertentu di masa yang akan datang (Lampiran 07):
i
ASF Persamaan 11.7.
1 i n 1
Selanjutnya, pada Lampiran 08, digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari
pembayaran mendatang yang dilakukan pada periode tahunan yang teratur, dengan rumus:
Persamaan 11.8.
i.1 i
n
Persamaan 11.8. disebut jumlah faktor nilai sekarang (‘PWF – present worth factor’) dari
1,000 atau nilai sekarang dari 1.000 per tahun (tahun pembelian suku tunggal). Sedang
untuk nilai sekarang dari 1,000 pertahun (suku rangkap) berlaku untuk tingkat suku bunga
yang sama, baik pada bunga terhadap jumlah yang diinvestasikan, maupun pada ASF guna
mengembalikan nilai modal selama tahun tertentu. Dalam kenyataan, tingkat suku bunga
terhadap pinjaman dan terhadap ASF sering kali tidak sama. Oleh karenanya perlu
digunakan suku rangkap (‘dual rate’):
1
PVA Persamaan 11.9.
i ASF
Kebalikan dari Persamaan 11.8. biasa disebut dengan faktor pemulihan modal (‘Capital
Recovery Factor’) sebagaimana dirumuskan dalam Persamaan 11.10 (Lampiran 09):
i 1 i
n
CFR Persamaan 11.10.
1 i n 1
Untuk dapat membandingkan antara nilai uang yang diterima atau dikeluarkan pada saat
yang berbeda, maka nilai tersebut perlu dikonversikan jumlahnya ke dalam skala waktu
(Gambar 11.4). Gambar ini memperlihatkan perbandingan antara nilai kemudian (‘future
value’), nilai yang dibayar tahunan (Lampiran 06) dan jumlah nilai sekarang (Lampiran 08).
Dari Gambar 11.5. terlihat bahwa nilai bangunan (investasi) dapat ditinjau dari beberapa
sudut pandang waktu yang secara lebih jelas dapat digambarkan dengan metode Segitiga
Waktu dari nilai uang (Gambar 11.6.) untuk mengetahui jumlah nilai kemudian, jumlah nilai
sekarang, jumlah uang pada masa lampau, dan juga nilai seragam tahunan selama kurun
waktu tertentu.
Untuk menentukan harga jual bangunan atau nilai sewa bangunan, maka perlu diketahui
besarnya modal sendiri (‘equity’) yang digunakan, dan kemungkinan menggunakan modal
yang berasal dari pinjaman. Modal pinjaman biasanya berasal dari bank atau lembaga
keuangan dengan sejumlah imbalan bagi pemberi pinjaman yang biasa dikenal dengan suku
bunga (‘interest’). Di samping itu, perlu diketahui lamanya waktu pinjaman dan lama yang
dibutuhkan bagi pekerjaan konstruksi. Lama waktu konstruksi diperlukan, karena biasanya
para kreditur (pemberi pinjaman) memberikan keringanan berupa penangguhan
pembayaran pokok pinjaman dan bunganya selama masa konstruksi (‘grace period’). Jika
penangguhan hanya diberikan pada pembayaran pokok kreditnya saja, maka bunga yang
tetap harus dibayar biasanya dinamakan ‘i.d.c.’ (‘interest during construction’).
Perhitungan nilai jual atau nilai sewa bangunan yang digunakan adalah dengan analisa titik
impas (‘break even point analysis’). Biaya investasi dianggap sebagai biaya tetap (‘FC –
Fixed Costs’), biaya operasional dan karyawan, asuransi, pajak, depresiasi, dan cicilan
pokok kredit dan bunganya merupakan biaya tidak tetap (‘VC – Variable Costs’). Sedang
penerimaan (‘TR – Total Revenue’) yang diperhitungkan, di samping harga sewa dasar, juga
masih perlu ditambahkan biaya layanan (‘service charge’) dan pajak (PPN). Nilai sewa
diperhitungkan atas luas lantai netto. Untuk menghitung jumlah penerimaan, biasanya tidak
didasarkan pada tingkat hunian (‘occupancy rate’) yang penuh (100%), tetapi untuk tingkat
hunian (‘vacancy rate’) yang kurang dari 100%, agar perhitungan bersifat konservatif
(artinya: pembiayaan semaksimal mungkin, penerimaan seminimal mungkin). Dengan
menyamakan jumlah penerimaan dan jumlah biaya dikeluarkan, maka diperoleh nilai sewa:
TC FC VC Persamaan 11.10.
TR TC Persamaan 11.11.
Dalam bentuk grafis, analisa titik impas dapat terlihat pada Gambar 11.7.
Biaya Total
Zona Laba ('Total Costs')
Zona Rugi
Biaya Tetap
('Fixed Costs')
Q TI KUANTITAS
Pada daerah < QTI, disebut zona rugi, karena TR < TC, sedang daerah > QTI disebut zona
laba, karena TR > TC.
Ada beberapa hal yang merupakan bahan pertimbangan bagi evaluasi suatu proyek
bangunan tinggi, diantaranya adalah perbandingan antara pendapatan dan pengeluaran
(‘RCR – revenue-cost ratio’), yaitu perbandingan antara jumlah nilai sekarang dan
pengeluaran selama usia ekonomis bangunan.
TR TC
ROI before Persamaan 11.13.
PVinvestasi
Sedang ‘ROI after tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sesudah dipotong
pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.
TR TC Pajak
ROI after Persamaan 11.14.
PVinvestasi
Tingkat pengembalian investasi umumnya dipengaruhi oleh apa yang dinamakan tinggi
bangunan ekonomis (‘economic building height’). Optimasi ketinggian bangunan ini dapat
dilakukan dengan tiga pendekatan, dimana dua pendekatan pertama dicontohkan dengan
menggunakan program ‘spread sheet’ (Optimasi Jumlah Lantai-01.xls), yang contohnya
dapat dilihat pada Gambar 11.8 dan Gambar 11.9.
MG
1,5 (lihat Gambar 11.8.)
ME
Mengingat luas inti bangunan sekitar 5 – 10 kali dari kebutuhan luas ruang luncur dan
luas inti bangunan hanya sekitar 15 – 20% luas lantai tipikal, maka, jumlah lantai dapat
pula ditentukan dari alokasi maksimal bagi kebutuhan layanan transportasi vertikal (lihat
Bab IV. Transportasi Vertikal).
Agar penggunaan lahan tidak berlebihan, maka jumlah lantai bangunan dan luas lantai
dasar perlu memenuhi ketentuan KDB dan KLB. Jika pada lahan didirikan beberapa
bangunan, maka ketentuan jarak bebas juga menjadi hal yang perlu dipertimbangkan
(lihat Bab II Perancangan Bangunan Tinggi).
Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah tingkat pengembalian modal (‘ROE – rate of
return on equity’), yang menggambarkan tingkat keuntungan dari investasi yang ditanamkan
(atau penyertaan modal). ROE adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis
bangunan dari pembayaran pinjaman berikut keuntungan, ditambah dengan akumulasi
modal setelah pinjaman lunas dibagi dengan jumlah nilai sekarang dari investasi.
Dari pembahasan sebelumnya, dapat diperoleh jumlah pengeluaran berupa biaya investasi
yang diperlukan untuk suatu bangunan tertentu (TC), sedang penerimaannya (TR) diperoleh
Secara rinci proses perhitungan tekno ekonomi dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Pembiayaan
Untuk menghitung besarnya biaya yang diperlukan untuk bangunan, diperlukan data-data:
b. Penerimaan
Penerimaan diperoleh dari sewa ruangan (untuk kantor dan pertokoan), nilai jual bangunan
(untuk apartemen) dan tarif kamar (untuk hotel dan rumah sakit).
c. Analisa Perhitungan
Setelah dilakukan analisa sistem bangunan, berupa analisa struktur, perhitungan kebutuhan
jumlah lift, beban tata udara, sanitasi, daya listrik dan utilitas lainnya, maka dapat
diperkirakan luas lantai efektif (Lnetto).
2) Pembiayaan proyek
FV I .1 i
t
Persamaan 11.17.
Biaya proyek pada umumnya diperoleh dari modal sendiri dan pinjaman pihak lain,
sehingga biaya investasi terbagi atas:
1
Ie xFV Persamaan 11.18.a.
q 1
q
Il xFV Persamaan 11.18.b.
q 1
di mana : q adalah nisbah antara modal sendiri dan pinjaman (‘loan equity ratio),
biasanya q = 3.
i 1 i
p
FV
B .FV Persamaan 11.19.
1 i p
1 p
4) Depresiasi (D)
Tabel 11.14.
Tingkat Penurunan Nilai Bangunan per Tahun
--------------------------------------------------------------------------
Fungsi Usia Ekonomis Depresiasi (d)
--------------------------------------------------------------------------
Apartemen 40 tahun 2,5%
Hotel 40 tahun 2,5%
Kantor 45 tahun 2,2%
Pertokoan 50 tahun 2,0%
Gedung Parkir 45 tahun 2,2%
---------------------------------------------------------------------------
Besar biaya operasional secara sederhana dapat diperhitungkan sekitar 25% dari
jumlah penerimaan:
Dari jumlah ini, alokasi untuk biaya pengelolaan bangunan (BO) sebesar 6% dari O,
sedang sisanya sebesar 94% dari O digunakan untuk biaya pemeliharaan/perawatan
bangunan (BM), dengan rincian:
6) Asuransi (A)
Nilai asuransi juga diperhitungkan dari penerimaan yang diperoleh, yaitu sekitar 2,5%.
7) Pajak (T)
Il
CP Persamaan 11.24.
p t
9) Penerimaan (R)
Penerimaan didasarkan pada pendapatan dari luas lantai produktif (Lnetto) dengan
mempertimbangkan faktor kekosongan gedung:
Hal pertama yang perlu dilakukan adalah menjumlahkan semua pembiayan yang
dikeluarkan:
TC I B D O A T Persamaan 11.26.
TC R
I B D O A T 12.Lnetto .n.r.(1 v )
Jadi:
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p:
Lb R B O A Persamaan 11.28.
PVb
1 d z 1 . L
Persamaan 11.29.
d 1 d
p b
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
La R O A Persamaan 11.30.
1 d z 1 1 d p 1
PVa p
. La Persamaan 11.31.
d 1 d d 1 d
z
L
RI b Persamaan 11.33.
FV
Jika nilai RIb < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
z
BEP Persamaan 11.34.
RI b
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p:
PVb'
1 d z 1 . L'
Persamaan 11.36
d 1 d
p b
1 d z 1 1 d p 1 '
PVa' p
. La Persamaan 11.38.
d 1 d d 1 d
z
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:
L'
RI a Persamaan 11.40.
FV '
Jika nilai RIa < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
z
BEP Persamaan 11.41.
RI a
PVb"
1 d z
1
. L"
d 1 d p b
Persamaan 11.43.
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
PV a"
1 d z
1
1
d 1 d z
d
Persamaan 11.45.
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:
Ie
RE Persamaan 11.47.
L"
Daftar Pustaka
2020 Teknologi Sistem Bangunan
20 Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.
PusatBahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Arnold C and Reitherman R., Building Configuration & Seismic Design, John Wiley &
Sons, New York, 1982.
Dadras, A.S., Mechanical System for Architect , Mc. Graw Hill, Inc New York, 1995.
Daniel L. Schodek, Structure, Prentice Hall, New Jersey
Haas, A. M., Precast Concrete Design and Apllication, Applied Science Publishers
London.
Hartono Purbo : “ Utilitas Bangunan “,Djambatan, Jakarta 1992.
Hart F and all, Multi Storey Buildings in Steel, Collins, London, 1985
Juwana, J. S., Sistem Bangunan Tinggi, Penerbit Erlangga, Jakarta, 2005
Kowalczyk R.M. and all, Structural Systems for Tall Buildings, McGraw-Hill Inc, New
York, 1992
Peurifoy R.L and Oberlender G.D., Formwork For Concrete Structures, McGraw-Hill Inc,
New York, 1996
Smith B. S. and Coull A, Tall Building Analysis and Design, John Wiley & Son Inc, New
York, 1991
Taranath B. S., Structural Analysis & Design of Tall Buildings, Mc Graw-Hill Book
Company, New York, 1988.
Thornton C and all, Exposed Structure in Building Design, McGraw-Hill Inc, New York,
1993
Wolfgang Schuller, High Rise Building Structures, John Wiley & sons, New York.
Wikipedia, http://id.wikipedia.org/wiki/Bangunan_tinggi