1.

BUMD (Badan Usaha Milik Daerah) adalah pelaku ekonomi untuk menciptakan Pendapatan
Asli Daerah (PAD), dalam rangka pembentukan BUMD diperlukan analisis kelayakan
pendirian BUMD.
Lakukan simulasi perhitungan kelayak an pendirian BUMD dengan :
1. Net Present Value (NPV)
2. Interest Return Rate (IRR)
3. Benefit and Cost (BC)
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah suatu pengukuran (estimasi) keuntungan investasi dalam masa
depan yang diukur dengan nilai uang saat ini.
Uang di masa sekarang bernilai lebih dari jumlah yang sama di masa depan karena a) inflasi
dan b) kemungkinan pendapatan dari investasi alternatif yang dapat dilakukan selama waktu
intervensi. Inflasi menyebabkan nilai riil uang di masa lalu lebih besar dari masa sekarang;
selain itu, banyak yang bisa dilakukan dengan uang yang didapat dalam masa sekarang
daripada di masa depan, seperti membeli barang untuk dijual dengan markup, disimpan
sebagai deposito di bank untuk mendapat keuntungan bunga, dll. Nilai riil keuntungan
BUMD sebesar satu miliar rupiah yang diperoleh pada tahun 2010 tidak akan bernilai
sebanyak keuntungan satu miliar rupiah yang diperoleh saat pada 2020. Karena itu, NPV
dipakai sebagai cara untuk mengukur keuntungan masa depan dengan nilai uang masa
sekarang. Contoh keuntungan masa depan antara lain hasil retur investasi saham atau bunga,
keuntungan dari produk baru yang meningkatkan tingkat penjualan, dan seterusnya.
Untuk menjelaskan NPV lebih baik, diberikan contoh kecil penggunaan NPV. Misalnya,
diasumsikan bahwa seorang investor dapat memilih untuk menerima pembayaran Rp. 10 juta
hari ini atau dalam setahun. Seorang investor yang rasional tidak akan mau menunda
pembayaran. Namun, terdapat pilihan lain dimana investor tersebut dapat memilih untuk
menerima Rp. 10 juta hari ini atau Rp. 15 juta dalam setahun. Tentu tambahan 5% itu
mungkin layak untuk ditunggu, tetapi hanya jika tidak ada hal lain yang dapat dilakukan
investor dengan Rp. 10 juta yang akan menghasilkan lebih dari 5%.
Seorang investor mungkin bersedia menunggu satu tahun untuk mendapatkan tambahan 5%,
tetapi itu mungkin tidak dapat diterima oleh semua investor. Dalam hal ini, 5% adalah tingkat
diskonto, yang akan bervariasi tergantung pada investor. Jika seorang investor mengetahui
bahwa mereka dapat memperoleh 8% dari investasi yang relatif aman selama tahun depan,
mereka tidak akan bersedia untuk menunda pembayaran sebesar 5%. Dalam hal ini, tingkat
diskonto investor adalah 8%.
Sebuah perusahaan dapat menentukan tingkat diskonto menggunakan pengembalian yang
diharapkan dari proyek lain dengan tingkat risiko yang sama atau biaya pinjaman uang yang
dibutuhkan untuk membiayai proyek tersebut. Misalnya, perusahaan dapat menghindari
proyek yang diharapkan menghasilkan 10% per tahun jika biayanya 12% untuk membiayai
proyek atau proyek alternatif diharapkan menghasilkan 14% per tahun.
NPV dihitung dengan rumus berikut:
NPV = ∑(CFn / (1 + i)n) – Initial Investment
  n = Periode 1, 2, 3... hingga periode terakhir cash flow dihasilkan oleh investasi
 CFn = Cash flow di periode n
 i = Discounting rate

Benefit and Cost (BC)

Analisis biaya manfaat adalah suatu alat analisis dengan prosedur yang sistematis untuk
membandingkan serangkaian biaya dan manfaat yang relevan dengan sebuah aktivitas atau
proyek. Tujuan akhir yang ingin dicapai adalah secara akurat membandingkan kedua nilai,
manakah yang lebih besar. Selanjutnya dari hasil pembandingan ini, pengambil keputusan
dapat
mempertimbangkan untuk melanjutkan suatu rencana atau tidak dari sebuah aktivitas, produk
atau proyek, atau dalam konteks evaluasi atas sesuatu yang telah berjalan, adalah menentukan
keberlanjutannya. Adapun ciri khusus dari analisis biaya manfaat yaitu sebagai berikut:
1. Analisis biaya manfaat berusaha mengukur semua biaya dan manfaat untuk masyarakat
yang kemungkinan dihasilkan dari program publik, termasuk berbagai hal yang tidak
terlihat yang tidak mudah untuk diukur biaya danmanfaatnya dalam bentuk uang.
2. Analisis biaya manfaat secara tradisional melambangkan rasionalitas ekonomi, karena
kriteria sebagian besar ditentukan dengan penggunaan efisiensi ekonomi secara global.
Suatu kebijakan atau program dikatakan efisien jika manfaat bersih (total manfaat
dikurangi total total biaya) adalah lebih besar dari nol dan lebih tinggi dari manfaat bersih
yang mungkin dapat dihasilkan dari sejumlah alternatif investasi lainnya di sektor swasta
dan publik.
3. Analisis biaya manfaat secara tradisional menggunakan pasar swasta sebagai titik tolak
di dalam memberikan rekomendasi program publik.
4. Analisis biaya manfaat kontemporer, sering disebut analisis biaya manfaat sosial, dapat
juga digunakan untuk mengukur pendistribusian kembali manfaat.
Analisis Biaya Manfaat mengandung beberapa kekuatan. Kekuatan Analisis Biaya
Manfaat tersebut adalah sebagai berikut.
1. Biaya dan manfaat diukur dengan nilai uang, sehingga memungkinkan analis untuk
mengurangi biaya dari manfaat.
2. Analisis biaya manfaat memungkinkan analis melihat lebih luas dari kebijakan atau
program tertentu, dan mengaitkan manfaat terhadap pendapatan masyarakat secara
keseluruhan.
3. Analisis biaya manfaat memungkinkan analis membandingkan program secara luas
dalam lapangan yang berbeda.
Sebaliknya, Analisis Biaya Manfaat juga mengandung beberapa keterbatasan.
Keterbatasan Analisis Biaya Manfaat adalah sebagi berikut.
1. Tekanan yang terlalu eksklusif pada efisiensi ekonomi, sehingga kriteria keadilan tidak
dapat diterapkan
2. Nilai uang tidak cukup untuk mengukur daya tanggap (responsiveness) karena adanya
variasi pendapatan antar masyarakat.
3. Ketika harga pasar tidak tersedia, analis harus membuat harya bayangan (shadow price)
yang subyektif sifatnya.
Menurut Lawrence & Mears (2004), tahapan dasar dalam melakukan analisis biaya
manfaat secara umum meliputi:
1. Penetapan tujuan analisis dengan tepat.
Sebelum data dikumpulkan, penentuan tujuan analisis menjadi vital. Misalnya apakah
yang akan dievaluasi nantinya hanya satu proyek/aktivitas atau beberapa.
2. Penetapan perspektif yang dipergunakan (identifikasi pemangku kepentingan yang
terlibat).
Penetapan perspektif dalam memperhitungkan biaya dan manfaat perlu dilakukan dari
awal untuk mempertimbangkan sensitivitas hasilnya.
3. Mengidentifikasi biaya dan manfaat
Tahapan selanjutnya yang penting adalah mengidentifikasi semua manfaat dan biaya.
Secara umum dalam memperhitungkan manfaat terdapat dua komponen yaitu (i) manfaat
langsung dan (ii) manfaat tidak langsung
4. Menghitung, mengestimasi, menskalakan dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat
Setelah komponen biaya dan manfaat diidentifikasi pada tahap sebelumnya
mengkuantifikasikan dalam satuan moneter (jika memungkinkan) atau menskalakan
beberapa item yang tidak memiliki satuan kuantitiatif dan selanjutnya dihitung untuk
seluruh nilai yang satuannya sama menjadi total biaya dan manfaat.
5. Memperhitungkan jangka waktu (discount factor)
Discount factor adalah nilai pengurang dalam masa sekarang dari manfaat dan biaya yang
akan terjadi pada periode masa yang akan datang. Penggunaan discount factor sangat
penting jika benefit dan biaya yang muncul lebih dari satu periode dan untuk
memperhitungkan ketidakpastian.
6. Menguraikan keterbatasan dan asumsi
Karena pada tahap kedua perspektif menjadi penentu lingkup manfaat dan biaya yang
diperhitungkan, maka keterbatasan atas tidak dimasukkanya hal- hal yang jauh kaitannya
adalah bagian dari keterbatasan dan asumsi yang harus dijelaskan agar pengguna
informasi analisis CBA memahami batasan perhitungannya.
Biaya (Cost)
Menurut Kadariah (1999), biaya dalam proyek digolongkan menjadi empat macam, yaitu
Biaya Persiapan, Biaya Investasi, Biaya Operasional, dan Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan.
1. Biaya Persiapan
Biaya persiapan adalah biaya yang dikeluarkan sebelum proyek yang bersangkutan
benarbenar dilaksanakan.
2. Biaya Investasi atau Modal
Biaya investasi biasanya didapat dari pinjaman suatu badan atau lembaga keuangan baik
dari dalam negeri atau luar negeri.
3. Biaya Operasional
Biaya operasional masih dapat dibagi lagi menjadi biaya gaji untuk karyawan, biaya
listrik, air dan telekomunikasi, biaya habis pakai, biaya kebersihan, dan sebagainya.
4. Biaya Pembaharuan atau Penggantian
Pada awal umur proyek biaya ini belum muncul tetapi setelah memasuki usia tertentu,
biasanya pada bangunan mulai terjadi kerusakan- kerusakan yang memerlukan perbaikan.
Manfaat (Benefit)
Manfaat yang akan terjadi pada suatu proyek dapat dibagi menjadi tiga yaitu manfaat
langsung, manfaat tidak langsung dan manfaat terkait, Kadariah (1999).
1. Manfaat Langsung
Manfaat langsung dapat berupa peningkatan output secara kualitatif dan kuantitatif akibat
penggunaan alat-alat produksi yang lebih canggih, keterampilan yang lebih baik dan
sebagainya.
2. Manfaat Tidak Langsung
Manfaat tidak langsung adalah manfaat yang muncul di luar proyek, namun sebagai
dampak adanya proyek. Manfaat ini dapat berupa meningkatnya pendapatan masyarakat
disekitar lokasi proyek. (sulit diukur)
3. Manfaat Terkait
Manfaat terkait yaitu keuntungan-keuntungan yang sulit dinyatakan dengan sejumlah
uang, namun benar-benar dapat dirasakan, seperti keamanan dan kenyamanan. Dalam
penelitian ini untuk penghitungan hanya didapat dari manfaat langsung dan sifatnya
terbatas, karena tingkat kesulitan menilainya secara ekonomi.
BCR dihitung dengan rumus berikut:

dimana:
BCR = Ratio manfaat terhadap biaya.
(PV)B = Nilai sekarang benefit.
Cf = Nilai sekarang biaya.
Sebagai indikasi analisis ini adalah bila BCR lebih besar satu,
usulan suatu proyek diterima dan bila BCR lebih kecil satu usulan
suatu proyek ditolak sedangkan bila BCR sama dengan satu
dikatakan proyek tersebut netral.
internal rate of return(IRR)
internal rate of return adalah indikator tingkat efisiensi dari sebuah investasi. IRR juga
dikenal sebagai metode untuk menghitung tingkat bunga suatu investasi dan menyamakannya
dengan nilai investasi saat ini berdasarkan penghitungan kas bersih di masa mendatang.
Singkatnya, apabila penghitungan internal rate of return menunjukkan angka lebih besar
daripada modal yang dikeluarkan, jangan ragu untuk melakukan investasi. Begitu pula
sebaliknya, jika hasil penghitungan IRR kurang dari biaya modal, sebaiknya hindari investasi
tersebut.
Sebagaimana halnya metode penghitungan investasi lainnya, IRR memiliki kelebihan dan
kekurangan, di antaranya:
Kelebihan IRR
Dengan menggunakan metode penghitungan IRR, kita bisa mengetahui apakah investasi yang
dilakukan layak atau tidak
Metode ini mempertimbangkan setiap arus yang ada
Metode ini mempertimbangkan konsep time value of money serta risiko arus masuk di
kemudian hari untuk pengembalian modal investasi.
Kekurangan IRR
Dibutuhkan nilai cost of capital ketika menghitung menggunakan metode IRR
Keputusan yang dihasilkan tidak selalu tepat
Metode IRR hanya bisa menunjukkan hasil maksimal ketika suatu investasi memiliki capital
berupa rasio
Fungsi Internal Rate of Return
Fungsi utama penghitungan IRR adalah untuk mengukur suatu aset, apakah aset tersebut akan
mengalami peningkatan atau tidak. Selain itu, IRR memiliki beberapa fungsi lainnya, yaitu:
Penghitungan IRR berfungsi sebagai sumber acuan seseorang ketika hendak menyimpan
uang atau membuka deposito di bank
Penghitungan IRR berguna untuk membantu memberikan perbandingan pada tingkat laju
pengembalian dalam menentukan bentuk investasi yang diperkirakan akan lebih
mendatangkan keuntungan
Penghitungan IRR berfungsi untuk menilai laju pengembalian setelah dikenakan pajak
sehingga investor tahu mana investasi yang tingkat pengembaliannya lebih tinggi meskipun
dikenakan pajak
Tidak hanya itu, manfaat lain menghitung internal rate of return adalah untuk mengetahui laju
pengembalian investasi sehingga kegiatan operasional dalam bentuk apapun bisa dievaluasi
tingkatan pada laju pengembalian secara akurat.
IRR dihitung dengan rumus berikut:

dimana :
At = Aliran kas pada periode t
R = tingkat bunga
N = Periode terakhir aliran kas diharapkan
∑ = Jumlah aliran kas yang di ´´discounted´´ kan pada akhir tahun 0 sampai dengan tahun n
Menganalisis suatu usulan proyek dengan IRR akan didapat petunjuk bahwa : (1) IRR > arus
pengembalian (i) proyek diterima; (2) IRR < bunga uang, proyek ditolak
Simulasi perhitungan kelayakan yang akan dijadikan sebagai contoh pendirian BUMD adalah
usaha PDAM yang bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis mengenai kelayakan
investasi Pemerintah Daerah Kabupaten Balangan terhadap pengembanganberupa bisnis air
minum dalam kemasan.
Analisis Investasi
Analisis ini untuk melihat kelayakan investasi yang direncanakan perusahaan apakah rencana
pengembangan usaha AMDK PDAM Balangan layak atau tidak layak untuk dijalankan. Ada
beberapa metode yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi dari Pengembangan
Bisinis AMDK PDAM Balangan antara lain Net Present Value(NPV), Internal Rate of
Return(IRR) dan Benefit and Cost (BC)
Net Present Value
Net Present Value adalah metode penilaian investasi yg menggunakan discounted cash flow.
(mempertimbangkan nilai waktu uang pada aliran kas yg terjadi) yaitu nilai sekarang dari
cash inflow dikurangi pengeluaran untuk investasi. Adapun Kriteria Penilaian investasi jika
dikatakan layak atau tidak untuk dijalankan adalah sebagai berikut :
 NPV > 0 (nol) maka usaha/proyek layak (feasible) untuk
dilaksanakan
 NPV < 0 (nol) maka usaha/proyek tidak layak (non feasible)
untuk dilaksanakan
 NPV = 0 (nol) maka usaha/proyek berada dalam keadaan BEP
dimana TR=TC dalam bentuk present value.
Tabel 4.15 memperlihatkan hasil perhitungan investasi dari pengembangan bisnis PDAM
Balangan.

Asumsi yang digunakan dalam perhitungan ini adalah tingkat suku bunga sebesar 10 %.
Berdasarkan Perhitungan dengan metode Net Present Value diketahui bahwa Nilai Net
Present Value dari investasi ini bernilai positif yaitu sebesar Rp 365.183.265.Karena nilai Net
Present Value positif atau lebih besar dari nilai investasi yang dikeluarkan sehingga rencana
usaha AMDK ini dinyatakan layak untuk dijalankan
Internal Rate of Return
Internal Rate of Return (IRR), metode perhitungan investasi dengan menghitung tingkat
bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-
penerimaan kas bersih dimasa datang. Internal Rate of Return (IRR) adalah nilai discount rate
(i) atau tingkat diskonto yang membuat nilai NPV dari usaha sama dengan nol. Suatu nilai
IRR jika lebih besar daripadaatau sama dengan social discount rate menyatakan investasi
dapat dilanjutkan,sedangkan IRR lebih kecil dari social discount rate maka investasi
sebaiknya tidak dilakukankan.
Tabel 4.16. memperlihatkan perhitungan nilai IRR untuk investasi PDAM Balangan.
Berdasarkan hasil perhitungan IRR dari Investasi PDAM Balangan diperoleh nilai IRR
sebesar 13,67 %. Hal ini berarti bahwa nilai IRR dari Investasi lebih besar dari tingkat bunga
yang disyaratkan yaitu sebesar 10 % sehingga dapat disimpulkan bahwa investasi ini layak
untuk dijalankan.
Metode Benefit Cost Ratio
Analisis B/C Ratio merupakan pendekatan analisis yang digunakan untuk melihat nilai rasio
yang dihasilkan dari perbandingan antara nilai manfaat dengan nilai biaya dilihat pada
kondisi nilai saat ini/present value (PV). Dasar dari perhitungan BCR adalah tingkat suku
bunga secara umum digunakan. Penilaian Nilai B/C Ratio akan mempengaruhi kelayakan
proyek dengan mengacu pada sebagai berikut :
 Jika BCR > 1, proyek dapat dikatakan layak dikerjakan.
 Sebaliknya, jika nilai BCR < 1, proyek tersebut tidak layak
untuk dikerjakan.
Hasil Perhitungan Benefit Cost Ratio adalah sebagai berikut :

Karena nilai profitability index atau Benefit Cost Ratio dari investasi yang diusulkan nilainya
sebesar 1,1 lebih besar dari 1, pengembangan maka usaha ini layak dilaksanakan.
Tabel 4.17 memperlihatkan rangkuman dari hasil perhitungan kelayakan investasi usaha
AMDK PDAM Balangan
dari 3 metode yang digunakan. Berdasarkan perhitungan diketahui bahwa pengembangan
bisnis PDAM Balangan untuk usaha Air Minum Dalam Kemasan Layak untuk dilaksanakan.

Metode nilai kriteria kesimpulan

penghitungan
Net Preset Value 365,183,265 >1 Layak
Internal Rate of 13,67% >10% Layak
Return
Benefit Cost Ratio 1,09 >1 layak