Metode Estimasi

Biaya Proyek
15
Modul ke:

Teknik Penyusunan Cash Flow Berdasarkan Grafik S –

Curve, Konsep hubungan nilai uang dan waktu, bunga /
interest, Konsep NPV, NFV, dan Payment
Fakultas
TEKNIK

Program Studi
Teknik Sipil
Anom Wibisono, MT
TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE

Project control bertugas menyiapkan prakiraan biaya yang akan disusun

menjadi budget proyek.
Cash flow merupakan penerimaan dan pengeluaran proyek secara tunai
(cash) yang terjadi selama proyek berlangsung. Tujuan Cash Flow Proyek
adalah :
• Untuk mengetahui jumlah pinjaman yang diperlukan untuk menyelesaikan
proyek, dengan memperhitungkan cash flow.
• Mengetahui jadwal pengembalian pinjaman, dana yang sudah dipinjam
harus dikembalikan kepada pihak yang meminjamkan.
• Mengetahui jumlah bunga pinjaman yang harus dtanggung oleh proyek,
dan menekan sekecil mungkin jumlah bunga yang harus ditanggung.
TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE

Data yang harus dipersiapkan untuk penyusunan cash flow proyek

antara lain :
• Kontrak
• Progres schedule
• Manpower, material dan equipment schedule
• Kas awal
• Jadwal pinjaman
• Jadwal pengembalian pinjaman dan pembayaran bunga
• Prakiraan pembayaran kepada subkontraktor
 TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau

rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Cara

pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow

adalah :
• Pembayaran dengan uangh muka, dengan syarat tertentu seperti jaminan

Bank.
• Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persayaratan prestasi minimal,

missal 5%
• Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian

uang muka sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention).

 TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE
Sesuai dengan system dalam akuntansi, pengeluaran uang dapat menunjang berbagai tujuan, yaitu:

1. Biaya langsung, yang terdiri dari :

• Biaya upah

• Biaya material

• Biaya alat

• Biaya-biaya langsung yang lainnya

2. Biaya tidak langsung, yang terdiri dari :

• Biaya administrasi dan umum wilayah/cabang

• Biaya administrasi dan umum pusat

3. Pajak-pajak

4. Investasi

5. Deviden

MODUL 9
 TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE

Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang tersebut dalam butir
2,3,4,dan 5 tidak termasuk,tetapi hanya pengeluaran untu biaya langsung saja. Dalam
pengeluaran uang (cash flow) untuk material, dipengaruhi oleh beberapa hal, yaitu :
• Program kerja (kegiatan proyek)
• Kebijakan stok
• Kebijakan pembayaran (cash atau credit)
Pembayaran untuk material yang diuraikan diatas meliputi pembayaran keperluan alat
misalnya, BBM,bahan pelumas dan sparepart (termasuk ban). Dalam pembayaran
untuk subkontraktor ada 2 jenis yaitu pembayaran uang muka dan pembayaran
prestasi kerja sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

MODUL 9
 TEKNIK PENYUSUNAN CASH FLOW BERDASARKAN
GRAFIK S – CURVE

Unsur-unsur cash flow secara lengkap adalah sebagai berikut :

1. Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk ke dalam kas (plus)

2. Penegeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk uang pelaksanaan proyek (minus).

3. Selisih penerimaan dan pengeluaran

4. Bila positif tanpa diberi tanda sedangkan jika negative diberi tanda kurung sebagai pengganti tanda

minus

5. Kas awal, yaitu uang dsediakan sebelum kegiatan proyek dimulai.

6. Kas sebelum finansial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan financial atau penjumlahan butir 3 dan

4.

7. Financial, yaitu terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga pinjaman serta total financial.

8. Kas akhir, yaitu pengganbungankas sebelum financial dan total financial.

9. Jumlah pinjaman secara komulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi pada tiap akhir bulan.

MODUL 9
 KONSEP HUBUNGAN NILAI UANG DAN WAKTU (TIME VALUE OF MONEY),
KONSEP BUNGA / INTEREST DALAM SUATU INVESTASI DAN KONSEP
SINGLE PAYMENT

1. Time value of Money adalah nilai uang yang berubah bersamaan dengan perubahan

waktu. Konsepnya adalah Bunga mampu menambah besarnya jumlah uang yang ditabung.

Metode Ekuivalensi adalah metode yang mampu menghitung kesamaan nilai uang pada

waktu berbeda. Dalam metode ekuivalensi diperlukan data tentang suku bunga. Konsep

ekuivalensi ini sangat berguna dalam penyelesaian masalah ekonomi teknik.

2. Single payment disebut juga sebagai cash flow tunggal dimana sejumlah uang saat ini

sebesar “P” (present) dipinjamkan kepada seseorang dengan suku bunga sebesar “i”

(interest) pada suatu periode “n”. maka jumlah yang harus dibayar sesuai dengan nilai

uang pada periode n sebesar “F” (future). Nilai “F” akan ekuivalen dengan “P” saat ini pada

suku bunga “i”.

MODUL 10
 KONSEP HUBUNGAN NILAI UANG DAN WAKTU (TIME VALUE OF MONEY),
KONSEP BUNGA / INTEREST DALAM SUATU INVESTASI DAN KONSEP
SINGLE PAYMENT

Dengan demikian F= P (1+i)n

Faktor pengali (1+i)n diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal (Single Payment Compound
Amount Factor). Faktor bunga tersebut diperoleh melalui table bunga. Jika memakai tabel bunga maka
persamaan faktor bunga menjadi :

F= P (1+i)n  F = P (F/P,i,n)
 

Dimana :
F = Future Value (Nilai Pada akhir tahun ke n)
P = Nilai Sekarang (Nilai pada tahun ke 0)
i = Suku Bunga (interest rate)
n = Waktu (tahun)

MODUL 10
 KONSEP HUBUNGAN NILAI UANG DAN WAKTU (TIME VALUE OF MONEY),
KONSEP BUNGA / INTEREST DALAM SUATU INVESTASI DAN KONSEP
SINGLE PAYMENT

Jika dibalik, misalnya F diketahui dan P yang dicari maka hubungan persamaanya menjadi :

  P= F atau P= F (1+i) –n atau

jika memakai tabel bunga P=F(P/F,i,n)
 

Dimana:
F = Future Value (Nilai Pada akhir tahun ke n)
P = Nilai Sekarang (Nilai pada tahun ke 0)
i = Suku Bunga (interest rate)
n = Waktu (tahun)

MODUL 10
 SINGLE PAYMENT

• Single Payment adalah istilah yang sering digunakan dalam perhitungan Present Value

untuk membedakan jumlah uang tunai sekali pakai dari anuitas.

Dalam Single Payment hanya ada satu kali transaksi yaitu Present Value (nilai sekarang) dan

Future Value (nilai yang akan datang).

• Single payment disebut juga sebagai cash flow tunggal di mana sejumlah uang saat ini

sebesar “P” (present) dipinjamkan kepada seseorang dengan suku bunga sebesar “i”

(interest) pada suatu periode “n”, maka jumlah yang harus dibayar sesuai dengan nilai uang

pada periode n sebesar “F” (future). Nilai “F” akan ekuivalen dengan “P” saat ini pada suku

bunga “i”

MODUL 11
 SINGLE PAYMENT

Secara matematis dapat diuraikan sebagai berikut :

Rumus :

Dimana :
F = Future Value
P = Present Value
i = Suku Bunga Bank (%)
n = Waktu (tahun)

MODUL 11
 SINGLE PAYMENT

• Net Present Value adalah perbedaan antara Present Value dari arus kas
masuk dengan Present Value dari kas keluar dalam sebuah periode waktu
tertentu.
• Net Present Value yang bernilai positif menandakan bahwa sebuah proyek
tersebut mengalami keuntungan dan sebaliknya jika bernilai negatif maka
menandakan kerugian.

MODUL 11
 SINGLE PAYMENT

Rumus dari perhitungan NPV :

Dimana :

n = Jumlah Periode

t = Waktu yang diukur (tahun)

r = Suku Bunga Bank (%)

Ct= Arus Kas per tahun pada periode t

C0 = Nilai investasi awal pada tahun ke-0

MODUL 11
 SINGLE PAYMENT

Untuk memudahkan perhitungan dapat digunakan tabel PVIFA, sehingga rumus NPV :

Dimana :
Ct = Arus Kas per tahun pada periode t
C0 = Nilai investasi awal pada tahun ke-0
(r) = Suku bunga (%)
(t) = Periode Waktu
PVIFA(r)(t) = Nilai dari tabel Present Value Interest Factors Annuity dengan menarik garis (r) (t)

MODUL 11
 SINGLE PAYMENT

Net Future Value adalah nilai aset tertentu pada waktu tertentu dimasa depan yang didasari
oleh asumsi tingkat pertumbuhan yang telah ditetapkan.
Rumus dari perhitungan NFV :

Dimana :
A = Annual Value
FVIFA(r)(t) = Nilai dari tabel Future Value Interest Factors Annuity dengan menarik garis (r) (t)

MODUL 11
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Analisa ekonomi teknik melibatkan pembuatan keputusan terhadap berbagai

penggunaan sumber daya yang terbatas. Konsekuensi terhadap hasil

keputusan biasanya berdampak jauh ke masa yang akan datang, yang

konsekuensinya itu tidak bisa diketahui secara pasti , merupakan pengambilan

keputusan dibawah ketidakpastian.

• Beberapa ilustrasi pentingnya ekonomi teknik : Pembangunan Pabrik,

mengapa sebuah pabrik dibangun?

– Bagaimana memastikan bahwa investasinya akan mendatangkan pendapatan?

– bagaimana menilai pabrik tersebut setelah beberapa tahun berjalan?

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

• Pembangunan Bendungan :
– bagaimana bendung dapat memberi manfaat bagi masyarakat?

– bagaimana mengetahui dampak ekonomi bagi pemindahan penduduk yang seringkali

terjadi dalam proyek banjir?

 
• Pada pembangunan jalan :
– bagaimana mengetahui manfaat pembangunan jalan?

– bagaimana mengetahui kelayakan jalan?

– Lebih manfaat yang mana pembangunan dengan padat karya atau dengan mesin?

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Ilmu Ekonomi merupakan ilmu pengetahuan yang berhubungan

dengan alokasi sumber daya.
• Sumber daya alam
• Sumber daya manusia
• Sumber daya teknologi
• Sumber daya pembiayaan

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Prinsip – Prinsip Pengambilan Keputusan

• Gunakan suatu ukuran yang umum (misal, nilai waktu uang, nyatakan segala sesuatu dalam bentuk

moneter ($ atau Rp)

• Perhitungkan hanya perbedaannya
– Sederhanakan alternatif yang dievaluasi dengan mengesampingkan biaya-biaya umum

– Sunk cost (biaya yang telah lewat) dapat diabaikan

• Evaluasi keputusan yang dapat dipisah secara terpisah (misal keputusan finansialdan investasi)
• Ambil sudut pandang sistem (sektor swasta atau sektor publik)
• Gunakan perencanaan ke depan yang umum (bandingkan alternatif dengan bingkai waktu yang

sama)

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Konsep-Konsep Dasar
1. Time Value of Money/ Nilai Waktu Uang
Perhatikan fakta berikut ini:
Pada tahun 1990 harga 1 kg beras tidak lebih dari Rp.600. Pada tahun 1995
menjadi Rp. 800. Tahun 2000 sekitar 1.200. Tahun 2005 Rp 5000. Sekarang
sekitar Rp.5500. Bila kita meminjam uang 100.000 rupiah sebulan yang lalu maka
hutang kita saat ini mungkin telah menjadi 101.000.

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Dari kasus diatas terlihat nilai uang yang berubah (dan cenderung turun) dengan berjalannya waktu.
Sejumlah uang yang diterima investor untuk penggunaannya diluar modal awal itu dinamakan bunga
(interest), sedang modal awal yang diinvestasikan sering disebut principal.

Bunga (interest) atau juga profit terjadi karena:

• Penggunaan uang melibatkan biaya administrasi

• Setiap investasi melibatkan risiko

• Penurunan mata uang yang diinvestasikan

• Investor menunda kepuasan yang bisa dialami segera dengan menginvestasikan uangnya.

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

• NPV adalah selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-
penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu
ditentukan tingkat bunga yang relevan. NPV menunjukkan manfaat bersih yang diterima dari
suatu usaha selama umur usaha tersebut pada tingkat discount rate tertentu.
• PV adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan identik dengan nilai awal dari penanaman
modal. Rumus untuk menghitung Present Value adalah :
PV = C1 / (1 + r) Dimana
C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.
r = Discount rate/ opportunity cost of capital.
Tingkat pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

IRR (Internal Rate Of Return)

• IRR ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas

yang diharapkan di masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal.

Caranya, dengan menghitung nilai sekarang dari arus kas suatu investasi dengan

menggunakan suku bunga yang wajar, misalnya 10 %. kemudian di bandingkan dengan biaya

investasi, jika nilai investasi lebih kecil, maka di coba lagi dengan penghitungan suku bunga

yang lebih tinggi demikian seterusnya sampai biaya investasi menjadi sama besar. Apabila

dengan suku bunga wajar tadi nilai investasi lebih besar, maka harus di coba lagi dengan suku

bunga yang lebih rendah sampai mendapatkan nilai investasi yang sama besar dengan nilai

sekarang.

MODUL 12
KONSEP SERIES PAYMENT, KONSEP NET PRESENT VALUE
DAN NET FUTURE VALUE

Future Value
• Future Value (nilai yang akan datang) adalah nilai uang di masa yang akan datang dari uang

yang diterima atau dibayarkan pada masa sekarang dengan memperhitungkan tingkat bunga

setiap periode selama jangka waktu tertentu.

Present Value VS Future Value

• Dimana Present Value (PV) adalah jumlah nilai yang harus diinvestasikan di masa sekarang jika

kita menginginkan sejumlah nilai tertentu di masa yang akan datang.

• Sedangkan Future Value (FV) adalah jumlah nilai di masa yang akan datang dari jumlah nilai

yang dibayarkan datau diinvestasikan di masa yang sekarang.

MODUL 12
Daftar Pustaka
• Iman Soeharto, Manajemen Konstruksi, 1999.
• Donald S Barrie, Manajemen Konstruksi Profesional, 1995.
• Asianto, Project Cost Estimation and Control, 2003.
• Tung Au, Handbook of Basic Concept of Capital Investment,
1990.
• Leland Blank and Anthony Tarquin, Engineering Economic,
2011
• Stephen D Schuette and Roger W Liska, Building Construction
Estimation 2nd Edition, 1998
• Kelompok 4, Mata Kuliah Estimasi Biaya Proyek, Program Studi
Teknik Sipil, Universitas Mercu Buana, Jakarta , 2020
Terima Kasih
Anom Wibisono, MT