Valuasi Diskon Arus kas

4.1 Penilaian: Kasus Satu-Periode

Mengenal 2 konsep analisa yaitu:

1. konsep Nilai Masa Depan (FV) atau nilai gabungan, yang merupakan nilai
penjumlahan setelah berinvestasi selama satu periode atau lebih. Dirumuskan
dengan:
FV = Nilai yang diinvestasikan x bunga pinjaman periode n
2. Konsep Nilai Sekarang (PV) yang merupakan penilaian hasil investasi masa
mendatang dengan paramater nilai saat ini. Dirumuskan sebagai berikut:
PV = Nilai Investasi (Cash Flow)/ (C)
(1 + tingkat pengembalian investasi (r))

3. Konsep Nilai Sekarang Bersih (NPV merupakan nilai sekarang dari arus kas
masa depan dikurangi nilai sekarang dari biaya investasi. Dirumuskan:
NPV = PV Arus Kas masa Depan – PV Biaya Investasi
= C/(1+r) – Cost

Analisis tipikal pengambilan keputusan di perusahaan di dunia nyata, tentu saja, jauh
lebih kompleks. Sayangnya, semua contoh dengan risiko menimbulkan masalah yang tidak
dihadapi dalam contoh tanpa risiko. Secara konseptual, tingkat diskon yang benar untuk
arus kas yang diharapkan adalah pengembalian yang diharapkan tersedia di pasar pada
investasi yang lain dengan risiko yang sama. Ini adalah tingkat diskonto yang sesuai untuk
diterapkan karena mewakili biaya peluang ekonomi bagi investor. Ini adalah pengembalian
yang diharapkan yang akan mereka butuhkan sebelum melakukan pendanaan untuk suatu
proyek. Namun, pemilihan tingkat diskonto untuk a investasi berisiko adalah tugas yang
cukup sulit. Kami tidak tahu pada titik ini apakah tingkat diskonto pada lukisan dalam Contoh
4.2 harus 11 persen, 15 persen, 25 persen, atau persentase lainnya. Karena pilihan tingkat
diskonto sangat sulit, kami hanya ingin memulai pembicaraan tunduk di sini. Kita harus
menunggu sampai bahan spesifik tentang risiko dan kembali tercakup nanti bab sebelum
analisis risiko yang disesuaikan dapat disajikan.

4.2. PENILAIAN UNTUK KASUS MULTI PERIODE

Proses meninggalkan uang di pasar keuangan dan meminjamkannya untuk satu

tahun lagi disebut Compounding. Pada Investasi jangka panjang, bunga investasi
akan terus di bungakan sampai periode berakhir. Untuk menghitung nilai masa
depan (Future Value) investasi multiperiode dirumuskan sebagai berikut:
FV = Investasi saat ini (C0) x (1 + Bunga/r)T
Sebaliknya, proses perhitungan untuk menilai nilai sekarang (present Value) dari
Cash Flow masa depan disebut Discounting. Untuk menghitung nilai sekarang dari
cash flow masa depan dirumuskan sebagai berikut:
PV = Cash Flow Date T (Ct)
(1 + Discount Rate/r)T

Untuk menghitung Nilai Sekarang Bersih (NPV) suatu investasi, dapat di gambarkan
dengan persamaan Algebraic sebagai Berikut:

T
Ci
NPV = - C0 + Σ (1 + r)i
i=t
Perhitungan Nilai Masa Depan (FV) akan berbeda perhitungannya untuk periode bunga
bebeda dalam 1 tahun, yaitu semesteran, bulanan, atau harian. Untuk perhitungan FV untuk
periode bunga berbeda (m) dalam satu tahun dirumusukan sebagai berikut:
m
r
FV = C0 (1+ m )
Dimana C0 merupakan investasi awal, m, merupakan periode bunga dalam setahun,
dan r merupakan Prosentase Bunga Tahunan/Annual Percentage Rate (APR) yaitu
periode bunga tahunan tanpa mempertimbangkan Compounding).
Sedangkan untuk menghitung tingkat pengembalian investasi tahunan (Effective
Annual Rate/Yield /EAR/EAY) di rumuskan dengan persamaan:
m
r
EAR = (1+ m ) - 1

Perbedaan dan Keterbatasan APR & EAR

Perbedaan yang utama perhitungan nilai masa datang dengan nilai bunga APR dan
EAR adalah APR menggunakan tingkatan tingkat bunga dalam satu tahun,
sedangkan EAR biasanya dihitung dengan tingkat bunga tahunan. Nilai APR akan
berbeda dengan EAR bila tingkat Interest Rate besar dan biasanya nilai APR juga
mencakup biaya bunga dan biaya lainnya.

Perhitungan Nilai Masa Depan (FV) investasi Penggabungan (compounding) dalam

beberapa tahun (mT) di rumuskan sebagai berikut:
mT
r
FV = c0 ( 1 + m )
Sedangkan untuk jenis investasi Compounding Lanjutan dapat di rumuskan sebagai
berikut:
rT
FV = c0 x e

Dimana: C0 merupakan Investasi awal, r merupakan APR, T merupakan jumlah

periode tahun investasi dan e merupakan koefisien konstan = 2,718.

 Perpetuity

Merupakan salah satu model aliran konstan arus kas tanpa akhir, dipakai pada
obligasi pemerintah Inggris. Terdapat dua jenis, yaitu Perpetuity dan Perpuity
Lanjutan. Untuk menghitung Nilai Sekarang (PV) investasi dari perpuity di
rumuskan sebagai berikut:

PV = C
 r
Dimana nilai PV akan berbanding terbalik dengan nilai r, atau nilai PV akan
meningkat bila nilai interest rate (r) rendah dan sebaliknya.
Untuk menghitung Nilai Sekarang (PV) investasi dari perpuity lanjutan di
rumuskan sebagai berikut:
C
PV =
r-g
Dimana: C merupakan Cash Flow yang diharapkan dimasa mendatang, r
merupakan discount rate yang diharapkan, dan g tingkat pertumbuhan investasi
yang diharapkan.

 Anuitas
Anuitas adalah aliran pembayaran rutin yang berlangsung selama periode tertentu.
Model anuitas banyak digunakan dalam transaksi keuangan seperti pembayaran
pensiun, sewa dan leasing. Rumus perhitungan Nilai PV anuitas adalah sebagai
berikut:

  1 
1  
 (1  r )T 

  
PV  c
 r  dimana: c = periodik payment, r = Interest rate, dan T: Periode anuitas
 

 

Sedangkan perhitungan Nilai Masa Depan (FV) Anuitas dapat dihitung dengan rumus:

 (1  r )T  1
FV  c  
 r 
 ANUITAS Lanjutan
Yaitu anuitas terus berlanjut pada periode tak terbatas. Perhitungan nilai sekarang
investsi (PV) Model anuitas ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

  1 g 
T

1  


 (1  r )  

Dimana g merupakan pertumbuhan bunga per tahun
PV  C   
rg 
 

 


 Amortisasi Pinjaman

Suatu pinjaman yang diamortisasi dapat meminta peminjam untuk melunasi sebagian dari
jumlah pinjaman tersebut. Proses penyediaan pinjaman harus dilunasi dengan melakukan
pengurangan pokok secara reguler disebut amortisasi pinjaman.

Amortisasi Pinjaman ada beberapa model, yaitu:

1. Amortisasi pinjaman dengan pembayaran angsuran pokok pinjaman tetap setiap
periode ditambah dengan bunga. Dalam model ini, pembayaran pinjaman akan
terus menurun untuk tahun berikutnya disebabkan jumlah pokok utang menurun
sehingga bunga juga menurun.
2. Amortisasi pinjaman dengan pembayaran total angsuran pinjaman tetap per
periode pembayaran, yang berarti pula pembayaran angsuran pokok pinjaman
akan terus naik sampai periode berakhir.
Apabila dibandingkan dua model diatas, maka total bunga yang dibayarkan selama
periode amortisasi bunga akan lebih besar model 2, Alasannya adalah ini bahwa
pinjaman dibayar lebih lambat sejak dini, sehingga bunganya agak lebih tinggi. Ini
tidak berarti bahwa satu pinjaman lebih baik dari yang lain; itu hanya berarti bahwa
seseorang terbayar secara efektif lebih cepat dari yang lain.

 Menilai Perusahaan
Untuk menilai apakah suatu perusahaan bernilai untuk diambil alih/berinvestasi
maka perlu dihitung nilai sekarang (PV) dari Arus Kas Masa Depan perusahaan
dengan memperbandingkan faktor resiko dan penghasilan investasi di pasar.
Bagian yang sulit adalah menentukan ukuran, waktu, dan risiko dari arus kas
tersebut.

Secara konseptual, tingkat diskonto pada proyek yang berisiko adalah laba yang dapat
diharapkan
dapatkan aset keuangan dengan risiko sebanding. Tingkat diskonto ini sering disebut
sebagai
biaya peluang karena investasi korporat dalam proyek ini menyingkirkan pemegang
saham
opsi untuk berinvestasi dividen di peluang lain. Secara konseptual, kita harus mencari
pengembalian investasi yang diharapkan dengan risiko serupa yang tersedia di pasar
modal. Itu
perhitungan tingkat diskonto sama sekali tidak mungkin. Kami melupakan perhitungan
dalam hal ini
bab tetapi menyajikannya dalam bab-bab selanjutnya dari teks