EVALUASI PROYEK

TUNGGAL
 Pengembalian
moda lambat

Bank Pertumbuhan
(Resiko kecil) uang (i) kecil , A

Modal A =,<, > B

(Rp) (Evaluasi Ekonomi )

Proyek Pertumbuhan uang

(ada resiko) (ada peluang besar), B

Pengembalian
modal ????
Analisa pertumbuhan uang untuk kegiatan ekonomi :
diukur dengan ekivalensi nilai

 Informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat

kemampuan cash flow dalam pengembalian investasi yang
dijelaskan dalam bentuk persentase per periode waktu.

 Informasi tersebut juga akan menjelaskan seberapa

kemampuan cash flow dalam mengembalikan modal dan
seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi.

 Umumnya nilai equivalent cash flow dicari dengan

menggunakan suku bunga (i) sebagai faktor penentunya.
 Internal Rate of Return (IRR) yaitu suatu
indikator yang dapat menggambarkan
kecepatan (relatif) pengembalian modal dari
suatu proyek investasi.

 Minimum Activate Rate of Return (MARR)

adalah tingakat pengembalian minimum.

 Suatu rencana investasi secara ekonomi dapat

dikatakan layak/feasible jika IRR  MARR.
MARR umumnya ditentukan secara subyektif melalui
suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi,
yaitu :
 Suku bunga investasi (i)
 Biaya lain yang harus dikeluarkan untuk investasi
(Cc)
 Faktor resiko investasi ()

Jadi MARR = i + Cc + 
Jika Cc dan  = nol, maka MARR = i, sehingga MARR 
i untuk dikatakan feasible.
Faktor resiko dipengaruhi oleh sifat resiko dari usaha, tingkat
persaingan usaha sejenis, dan gaya pimpinan perusahaan
(management style). Dalam management style dikenal tiga
kategori utama tipe pimpinan, yaitu :
 Optimistic
 Most likely
 Pesimistic
MARR biasanya ditentukan secara subyektif dengan
memperhatikan faktor-faktor di atas, sedangkan IRR
ditentukan berdasarkan estimasi cash flow investasi.
Metode evaluasi profit dari proyek tunggal:

 Nilai Sekarang “Present Worth” (PW),

 Nilai Masa Depan “Future Worth” (FW),
 Nilai Tahunan “Annual Worth” (AW),
 Tingkat Pengembalian Internal “ Internal rate
Returnd” (IRR),
 Tingkat Pengembalian Eksternal “External Rate
Returd”(ERR).
Metode PW
 Metode PW adalah nilai sejumlah uang pada saat sekarang yang
merupakan ekivalensi dari cash flow (aliran kas) pada periode
tertentu dengan tingkat suku bunga (i=MARR).

 PW: ukuran kemampuan ukuran berapa banyak uang yang mampu

dibayar oleh individu atau perusahaan untuk investasi melebihi
biayanya

Kegunaan : Present Worth Analysis digunakan untuk untuk mengetahui

nilai investasi sekarang dari suatu nilai dimasa datang

Bila : PW (i = MARR) ≥ 0, maka secara ekonomi layak

Contoh soal: Sebuah proyek peningkatan produksitivitas, diperlukan biaya
investasi pembelian alat $ 25.000, dan peralatan tersebut akan memiliki
nilai pasar $ 5.000 pada akhir masa studi lima tahun. Peningkatan
produktivitas $ 8.000 per tahun. Jika MARR perusahaan adalah 20% per
tahun, apakah proposal ini bagus? Gunakan metode PW.
Penyelesaian:
Cash flownya:
PW = PW uang masuk− PW uang keluar

PW(20%) ≥ 0, pembelian alat ini sesuai secara ekonomi

Bandingkan dng menggunakan Excel

Obligasi merupakan contoh PW dari arus kas bersih masa depan yang diharapkan akan diterima
melalui kepemilikan sertifikat.

Jadi, nilai obligasi, setiap saat, adalah PW dari penerimaan kas masa depan.

• Obligasi adalah instrumen hutang yang mengharuskan penerbit (juga disebut debitur atau
peminjam) untuk membayar kembali kepada pemberi pinjaman / investor jumlah yang dipinjam
ditambah bunga (kupon) selama periode waktu tertentu.

Pemilik obligasi dibayar dua jenis pembayaran oleh peminjam.

1. Yang pertama terdiri dari rangkaian pembayaran bunga berkala yang akan diterimanya sampai
obligasi tersebut jatuh tempo.
2. Ketika obligasi dihentikan atau dijual, pemegang obligasi akan menerima pembayaran tunggal.
 PW obligasi adalah jumlah dari nilai sekarang dari dua jenis pembayaran
dengan bunga hasil obligasi (i%):

VN = C(P/F, i%,N) + rZ(P/A, i%,N).

Z = Nilai nominal (par value / face value = F) adalah jumlah pokok obligasi yang
akan dibayar pada saat obligasi jatuh tempo.
C = Kupon yaitu nilai pembayaran bunga yang dinyatakan atas obligasi.
R = suku Bungan kupon (coupon rate = r ) yaitu nilai kupon tahunan dibagi dengan
nilai nominal obligasi. Tarif kupon ini setara dengan tingkat suku bunga untuk
pinjaman di bank.
N = jumlah periode pembayaran kupon
VN = Harga obligasi sampai jatuh tempo, ukuran PW

* Tanggal Jatuh Tempo (maturity date) adalah tanggal tertentu yang digunakan untuk
pembayaran pokok (nilai nominal) obligasi.
Contoh: Perusahaan membeli obligasi Negara yang jatuh tempo dalam delapan tahun dengan nilai
nominal $ 10.000. Perusahaan akan menerima uang tunai $ 10.000 saat jatuh tempo . Tingkat bunga
nominal tetap sebesar 8% per tahun, pembayaran bunga dilakukan kepada pemegang obligasi setiap tiga
bulan; oleh karena itu, setiap jumlah pembayaran hingga 2% dari nilai nominal.
Perusahaan ingin mendapatkan bunga nominal 10% (digabungkan triwulanan) per tahun atas
investasinya, karena suku bunga dalam perekonomian telah meningkat sejak obligasi diterbitkan. Berapa
yang harus dibayar perusahaan untuk obligasi itu?
Penyelesaian:
r = 2% per kuartal i% = tingkat hasil obligasi per periode
Z = nilai nominal = $10.000 i% = 10% / 4 = 2,5% per kuartal
C = harga tebusan (biasanya sama dengan Z) N = 8 (4) = 32 periode perempat (kuartal)
r = suku bunga obligasi (bunga nominal) per C = Z = $ 10.000
periode bunga VN = nilai (harga) obligasi N periode bunga
N = jumlah periode sebelum pelunasan sebelum pelunasan - ini adalah ukuran
PW dari manfaat
VN = rZ(P/A, i%,N) + C(P/F, i%,N)

VN =(0.02) $10,000 (P/A, 2.5%, 32) + $10,000 (P/F, 2.5%, 32)

Jadi, perusahaan membayar tidak lebih
= $200 (21.8492) + $10,000 (0.4537)
dari $ 8.907,55 jika diinginkan bunga
= $4,369.83 + $4,537.71
nominal 10% per tahun
= $8,907.54
Nilai Masa Datang (Future Worth)

Ini didasarkan pada nilai yang setara dari semua arus masuk dan arus kas
keluar pada akhir periode studi pada tingkat bunga umumnya MARR.
 Semua arus masuk dan arus kas keluar digabungkan ke depan ke titik
referensi dalam waktu yang disebut masa depan.
 Kriteria: Suatu proyek layak jika FW ≥ 0
 Aturan Keputusan FW: Jika FW (i = MARR) ≥ 0, proyek tersebut layak
secara ekonomi.

Untuk menentukan nilai masa depan sebuah proyek, hubungan berikut

digunakan:
Contoh:
Investasi sebesar $ 10.000 dapat dibuat yang akan menghasilkan seragam tahunan
sebesar $ 5.500 selama lima tahun dan kemudian memiliki nilai pasar (sisa)
sebesar $ 2.000. Pengeluaran tahunan akan menjadi $ 3.150 setiap tahun.
Perusahaan bersedia menerima proyek apa pun yang akan menghasilkan 10% per
tahun atau lebih, dari semua modal yang diinvestasikan. Tunjukkan apakah ini
merupakan investasi yang diinginkan dengan menggunakan metode FW.

FW (10%) = -10,000 (F/P,10%,5) + 2,350 (F/A, 10%,5) + 2,000

= -10,000 (1.6105) + 2,350 (6.1051) + 2,000
= -16,105 + 14,347 + 2,000
= 242
FW (10%) > 0 proyek dapat diterima
Sebuah peralatan untuk meningkatkan produktivitas. Biaya investasi
adalah $ 25.000, dan peralatan tersebut akan memiliki nilai pasar $ 5.000
pada akhir masa studi lima tahun. Peningkatan produktivitas yang
disebabkan oleh peralatan tersebut akan berjumlah $ 8.000 per tahun
setelah biaya operasi tambahan telah dikurangi dari pendapatan yang
dihasilkan oleh produksi tambahan. Jika MARR perusahaan adalah 20% per
tahun, apakah proposal ini bagus? Gunakan metode FW
A = $8000 FW = ???
Penyelesaian: $5000

$ 25.000
FW (20%) = -$25,000 (F/P,20%,5) + $8,000 (F/A, 20%,5) + $5,000
= - $25,000 (2.4883) + $8,000 (7.4416) + $5,000
= -$62,207.5 + $59,532.8 + $5,000
= $2,325.3 FW (20%) > 0, proyek diterima
 Nilai Tahunan (Annual Worth = AW)

Annual Worth Analysis (Analisis Nilai Tahunan) adalah didasarkan pada

konsep ekuivalensi dimana semua arus kas masuk dan arus kas keluar
diperhitungkan dalam sederetan nilai uang tahunan yang sama besar
pada suatu tingkat pengembalian minimum yang diinginkan pada suatu
tingkat bunga yang umumnya MARR.
 AW adalah pendapatan ekuivalen tahunan (atau tabungan), R, dikurangi biaya
ekuivalen tahunan, E, dikurangi biaya pengembalian modal ekuivalen tahunannya,
CR.
 Kriteria: Sebuah proyek dapat diterima jika AW ≥ 0

AW(i%) = R − E − CR(i%).

Juga, kita perlu memperhatikan bahwa AW suatu proyek setara dengan PW dan FW-
nya. Yaitu, AW = PW (A / P, i%, N), dan AW = FW (A / F, i%, N). Oleh karena itu, ini
dapat dengan mudah dihitung untuk proyek dari nilai-nilai setara lainnya.

Kriteria Keputusan AW: Bila AW (i = MARR) ≥ 0, proyek dibenarkan

secara ekonomi
Jumlah Capital Recovery (CR) untuk sebuah proyek sama dengan biaya tahunan yang seragam
dari modal yang diinvestasikan.
Biaya tahunan termasuk:
1. Kerugian nilai aset
2. Bunga atas modal yang diinvestasikan (yaitu, pada MARR)
Menghitung CR bila i = MARR :

CR (i%) = I (A / P, i%, N) - S (A / F, i%, N)

dimana I = investasi awal untuk proyek tersebut

S = nilai sisa (sisa) pada akhir masa proyek
N = masa proyek

Sebagai contoh, mesin atau aset lain harganya $ 10.000, beroperasi selama lima tahun, dan
memiliki nilai sisa (pasar) $ 2.000. MARR adalah 10% per tahun. Jumlah CR adalah:
CR (10%) = $ 10.000 (A / P, 10%, 5) - $ 2.000 (A / F, 10%, 5)
= $ 10.000 (0,2638) - $ 2.000 (0,1638)
= $ 2.638 - $ 328
= $ 2.310
Contoh: Sebuah peralatan baru telah diusulkan oleh para insinyur untuk meningkatkan
produktivitas operasi pengelasan manual tertentu. Biaya investasi adalah $ 25.000, dan peralatan
tersebut akan memiliki nilai pasar $ 5.000 pada akhir masa studi lima tahun. Peningkatan
produktivitas yang disebabkan oleh peralatan tersebut akan berjumlah $ 8.000 per tahun setelah
biaya operasi tambahan telah dikurangi dari pendapatan yang dihasilkan oleh produksi tambahan.
Jika MARR perusahaan adalah 20% per tahun, apakah proposal ini bagus? Gunakan metode AW.

Penyelesaian:
AW (20%) = R – E – CR
= $8,000 – [$25,000 (A/P,20%,5) - $5,000 (A/F,20%,5)]
= $8,000 – [$25,000 (0.3344) - $5,000 (0.1344)]
= $8,000 – ($8360 – $672)
= $8,000 – $7,688
= $312

AW (20%) > 0 proposal bagus

Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode untuk menghitung tingkat bunga (discount rate) yang membuat nilai saat ini
dari seluruh perkiraan arus kas masuk sama dengan nilai sekarang dari ekspektasi
arus kas yang keluar sehingga PV =0

 IRR dapat didefinisikan juga sebagai tingkat bunga yang mengurangi jumlah nilai
sekarang dari serangkaian penerimaan dan pengeluaran menjadi nol.
 Kriteria: Sebuah proyek dapat diterima jika i '≥ MARR
 Dengan menggunakan formulasi PW, IRR adalah i% di mana

Dimana:
Rk = pendapatan bersih atau simpanan untuk tahun ke-k;
Ek = pengeluaran bersih, termasuk biaya investasi untuk tahun ke-k;
N = umur proyek (atau masa studi).

Keputusan IRR: Jika IRR ≥ MARR, proyek dibenarkan secara ekonomi.

Dalam menghitung IRR alternatifnya adalah menentukan i '% di mana PW
bersih adalah nol

Untuk mendapatkan PW = 0, FW = 0 atau AW = 0 , biasanya melibatkan

perhitungan trial and error sampai i ‟% terkonvergensi atau dapat diinterpolasi.

Cara menghitung IRR:

a. Cara coba-coba
 Masukkan nilai i berulang-ulang hingga didapatkan NPV=0
b. Interpolasi 
1. Masukkan satu nilai i1 yang cukup rendah sehingga NPV1 positif
2. Masukkan suatu nilai i2 yang cukup tinggi sehingga NPV2 negatif
3. Lakukan interpolasi linier
Contoh: Investasi sebesar $ 10.000 dapat menghasilkan seragam tahunan sebesar $ 5.500
selama lima tahun dan kemudian memiliki nilai pasar (sisa) sebesar $ 2.000. Pengeluaran
tahunan $ 3.150 setiap tahun. Perusahaan bersedia menerima proyek apa pun yang akan
menghasilkan 10% per tahun atau lebih, dari semua modal yang diinvestasikan. Tentukan apakah
dapat diterima dengan menggunakan metode IRR.

Penyelesaian :

PW = 0 = -10,000 + (5,500 – 3150) (P/A, i‟%,5) + 2,000 (P/F, i‟%,5)

Pada : i = 5%: PW = - 10,000 + 2,350 (4.3295) + 2,000 (0.7835) = 1,741
Pada : I = 15%: PW = - 10,000 + 2,350 (3.3522) + 2,000 (0.4972) = -1,128

  15 % −5 % 𝑖− 5%
=
$ 1741 −(− $ 1128) $ 1741 − $ 0

i = 11,07%

i’> MARR (10%), projek layak

Contoh: Perusahaan sedang mempertimbangkan membeli alat baru. Investasi modal adalah $ 345.000
dan perkiraan nilai pasar sistem setelah masa studi enam tahun adalah $ 115.000. Pendapatan
tahunan $ 120.000, sedangkan biaya tahunan tambahan $ 22.000. Anda telah diminta oleh
manajemen untuk menentukan IRR proyek ini dan membuat rekomendasi. MARR perusahaan adalah
20% per tahun. Selesaikan terlebih dahulu dengan menggunakan interpolasi linier dan kemudian
dengan menggunakan spreadsheet.
Penyelesaian:
Cash positif (pendapatan) :
nilai akhir + total pendapatan = 115.000 + 6 x 120.000 = $835.000
Cash negative (pengeluaran) :
Investasi + total biaya = 345.000 + 6 x 22.000 = $ 477.000
Pendapatan > pengeluaran  IRR>0
IRR dihitung bila arus cash bersih proyek PV = 0
PW = 0 = −$345,000 + ($120,000 − $22,000)(P/A, i′%, 6) + $115,000(P/F, i′%, 6)
i′% = ?
i = 20%: PW = −$345,000 + $98,000(3.3255) + $115,000(0.3349)
= +$19,413
IRR > MARR, proyek layak
i′ = 25%: PW = −$345,000 + $98,000(2.9514) + $115,000(0.2621)
= −$25,621
Latihan: gunakan excel untuk mendapatkan IRR
METODE EXTERNAL RATE OF RETURN (ERR)
Metoda ERR melibatkan asumsi bahwa semua dana dan penerimaan bersih yang diperoleh
diinvestasikan kembali dengan harapan tingkat pengembaliannya > MARR

Tiga langkah yang digunakan dalam prosedur penghitungan:

1. Semua arus kas keluar bersih didiskontokan ke waktu 0 (saat ini) sebesar ε% per
periode majemuk.
2. Semua arus kas masuk bersih digabungkan ke periode N sebesar ε%.
3. Tingkat pengembalian eksternal, yang merupakan tingkat bunga yang terbentuk di
antara dua kuantitas, ditentukan.

Rk = kelebihan penerimaan atas biaya pada periode k;

Ek = kelebihan pengeluaran atas penerimaan pada periode k;
N = umur proyek atau jumlah periode penelitian;
∈ = tingkat investasi kembali eksternal per periode.

Bila ERR ≥ MARR, proyek diterima.

Contoh:
Sebuah peralatan baru ingin dibeli untuk meningkatkan produktivitas. Biaya investasi adalah $ 25.000, dan
nilai buku alat $ 5.000 pada akhir lima tahun. Peningkatan pendapatan $ 8.000 per tahun setelah biaya
operasi tambahan telah dikurangi dari pendapatan yang dihasilkan oleh produksi tambahan. Misalkan ε =
MARR = 20% per tahun. Berapa tingkat pengembalian eksternal alternatif tersebut, dan apakah alternatif
tersebut dapat diterima?

Penyelesaian:

$25,000 (F/P, i, 5) = $8,000 (F/A, 20%, 5) + $5,000

$25,000 (F/P, i, 5) = $8,000 (7.4416) + $5,000
$25,000 (F/P, i, 5) = $64,532.80
(F/P, i, 5) = $64,532.80 / $25,000
(F/P, i, 5) = 2.5813
(1 + i)5 = 2.5813
i = 20.88%
I > MARR, alternatifnya hampir tidak bisa diterima
Pay Back Period Analysis
Kadangkala kita ingin mengetahui dalam berapa lama (tahun, bulan) suatu investasi akan
kembali. Suatu investasi dinilai layak atau bisa diterima jika investasi memiliki periode
waktu pengembalian yang lebih cepat dari yang dipersyaratkan. Atau bila tidak ada
batasan waktu yang dipersyaratkan maka kriterianya adalah meminimasi periode
pengembalian.
 Sering disebut periode pembayaran sederhana, terutama menunjukkan rasio
likuiditas proyek daripada profitabilitasnya
 Metode pembayaran kembali menghitung jumlah tahun yang dibutuhkan untuk arus
kas masuk agar sama dengan arus kas keluar.
 Payback period yang paling sederhana adalah nilai terkecil dari θ (θ ≤ N) dimana
hubungan ini terpenuhi berdasarkan konvensi arus kas akhir tahun yang normal.

Kriteria pengambilan keputusan :

Alternatif Tunggal Metode ini mengabaikan nilai waktu uang dan
1. PBP > Waktu Preferensi : Investasi Tidak Layak. semua arus kas yang terjadi setelah θ.
2. PBP < Waktu Preferensi : Investasi Layak
Sebuah peralatan baru ingin dibeli untuk meningkatkan produktivitas. Biaya investasi adalah $ 25.000,
dan nilai buku alat $ 5.000 pada akhir lima tahun. Peningkatan pendapatan $ 8.000 per tahun setelah
biaya operasi tambahan telah dikurangi dari pendapatan yang dihasilkan oleh produksi tambahan. Jika
MARR perusahaan adalah 20% per tahun, hitung payback period sederhana.

Tahun k Arus kas PW kumulatif pada

netto I = 0%/tahun melalui Tahun k

0 -$25,000 -$25,000
1 8,000 -17,000
2 8,000 -9,000
3 8,000 -1,000
4 8,000 +7,000
5 13,000 +20,000