Aplikasi Hubungan Uang dan Waktu:

Evaluasi Alternatif
 Menentukan
Hubungan
Tingkat
Prinsip Dasar Uang dan
Keuntungan
Waktu
Ekonomis
Metode Evaluasi

Metode Nilai Ekivalen

Metode Laju Pengembalian Internal

Metode Periode Pengembalian

Metode Nilai Ekivalen

• Metode nilai sekarang (present worth, PW)

• Metode nilai masa depan (future worth, FW)
• Metode nilai tahunan (annual worth, AW)

Dilakukan dengan mengkonversi semua aliran kas (cash flows) dari

alternatif investasi ke dalam nilai ekivalennya pada suatu titik acuan
waktu tertentu, dengan tingkat pengembalian tertentu yang disebut
tingkat pengembalian minimum yang menguntungkan (minimum
attractive rate of return, MARR).
Metode Laju Pengembalian Internal (internal rate of
return, IRR)

Menentukan tingkat pengembalian yang dihasilkan dari investasi dan

membandingkannya dengan MARR.

Metode Periode Pengembalian (payback period)

Menunjukkan seberapa cepat suatu investasi dapat terbayar oleh

pemasukan yang dihasilkannya.
Minimum Attractive Rate of Return (MARR)

• Ditentukan oleh investor

• Beberapa hal yang menjadi pertimbangan dalam menentukan

MARR, antara lain:
• Jumlah dan sumber uang yang tersedia untuk investasi.
• Jumlah dan tujuan proyek yang tersedia untuk investasi.
• Besarnya risiko yang terkait dengan investasi dan perkiraan biaya
pengelolaan proyek.
• Jenis organisasi yang terlibat.
WACC (Weighted Average Cost of Capital)

• Biaya modal tertimbang dari berbagai sumber modal sesuai

dengan komposisi masing-masing.
𝐸𝐸 𝐷𝐷
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 = 𝑟𝑟 + 𝑟𝑟 1 − 𝑡𝑡
𝐸𝐸 + 𝐷𝐷 𝑒𝑒 𝐸𝐸 + 𝐷𝐷 𝐷𝐷
• E= nilai pasar dari equity
• D= nilai pasar dari pinjaman
• re= biaya equity
• rd = biaya pinjaman
• t = tingkat pajak perusahaan
Metode PW
• Metode PW mengubah semua aliran kas menjadi suatu nilai
ekivalennya pada saat ini (awal periode), pada tingkat pengembalian
(bunga) yang (umumnya) sama dengan MARR.
• Nilai PW positif dari suatu investasi adalah jumlah keuntungan yang
diperoleh investor.
• PW sebagai fungsi i% (per periode bunga) dari sederet aliran kas
dirumuskan sebagai berikut:
N −k

PW (i %) = ∑ Fk (1 + i )
k =0

• Asumsi yang digunakan adalah tingkat bunga konstan selama proyek

berlangsung.
Contoh

Para insinyur di suatu perusahaan manufaktur mengusulkan untuk

membeli alat baru untuk meningkatkan produktivitas operasi
pengelasan. Biaya investasi yang dibutuhkan adalah $25,000 dan nilai
sisa peralatan pada akhir periode studi 5 tahun adalah $5,000.
Peningkatan keuntungan (pendapatan - biaya) karena penggunaan
peralatan adalah $8,000 per tahun. Jika perusahaan menetapkan
MARR (sebelum pajak) sebesar 20% per tahun, dapatkah usulan
tersebut diterima?
 $5,000

$8,000 $8,000 $8,000 $8,000 $8,000

1 2 3 4 5
tahun

i = 20%/th

$25,000

PW = PW aliran kas masuk – PW aliran kas keluar

PW (20%) = $8,000(P/A,20%,5) + $5,000(P/F,20%,5) - $25,000
= $934.29
Karena PW(20%) > 0, peralatan yang diusulkan dinilai ekonomis
Metode FW
• Metode nilai masa depan didasarkan pada nilai ekivalen semua
aliran kas masuk dan keluar pada akhir periode studi dengan tingkat
pengembalian (bunga) sama dengan (umumnya) MARR.
N −k
FW (i %) = ∑ Fk (1 + i )
N

k =0

• Jika suatu proyek mempunyai nilai FW ≥ 0, maka proyek tersebut

dinilai ekonomis
Metode AW
• Nilai tahunan dari suatu proyek adalah sederet jumlah uang tahunan
yang sama selama periode studi tertentu, yang ekivalen dengan
aliran kas masuk dan keluar pada tingkat bunga sama dengan MARR.
• Nilai AW dari suatu proyek adalah pendapatan atau penghematan
ekivalen tahunan (R) dikurangi dengan pengeluaran ekivalen
tahunan (E) dikurangi jumlah perolehan modal (capital recovery)
ekivalen tahunan (CR) selama N periode.
• AW(i%) = R - E – CR(i%)
• Perolehan modal (capital recovery, CR) adalah biaya tahunan
seragam ekivalen dari modal yang diinvestasikan.

• Nilai CR merupakan biaya yang mewakili dua hal:

• Kerugian dalam nilai aset (depresiasi)
• Bunga atas modal yang diinvestasikan (pada tingkat bunga =
MARR)

CR (i %) = I ( A / P, i %, N ) − S ( A / F , i %, N )

Dimana, I = investasi awal, dapat dibagi dalam beberapa periode

S = nilai sisa (harga pasar) pada akhir periode studi
N = periode studi
 Blank & Tarquin: 5th Edition. Ch. 6 Authored by: Dr. Don Smith,
Texas A&M University.

Capital Recovery (CR)

Capital Recovery (CR) is the annualized equivalent of the initial

investment P0 and the annualized amount of the future salvage
value Fn
CR = the equivalent annual worth of the asset
CR is a function of {P, S, i%, and “n” }
 Blank & Tarquin: 5th Edition. Ch. 6 Authored by: Dr. Don Smith,
Texas A&M University.

Capital Recovery (CR)

S
•Given: FN

……….
0 1 2 3 N-1 N

P0

•Convert to: FN

……….
0 1 2 3 N-1 N

P0
$A per year (CR)
Contoh

Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membangun

kompleks apartemen yang terdiri dari 25 unit di sebuah kota yang
sedang berkembang. Karena potensi pertumbuhan kota yang baik,
diperkirakan bahwa tingkat hunian dapat mencapai rata-rata 90%
setiap tahun. Informasi aliran kas seputar investasi diperkirakan
sebagai berikut:

Biaya investasi atas tanah $50,000

Biaya investasi bangunan $225,000
Periode studi 20 tahun
Biaya pemeliharaan per unit per bulan $35
Pajak properti dan asuransi per tahun 10% dari investasi total

Jika MARR ditetapkan 12% per tahun, berapa biaya sewa bulanan
minimum yang dikenakan? Gunakan metode nilai tahunan (AW).
 Biaya investasi awal = $50,000 + $225,000 = $275,000
Pajak dan asuransi per tahun = 0.1($275,000) = $27,500
Pemeliharaan per tahun = $35(12 x 25)(0.9) = $9,450
Biaya CR per tahun = $275,000(A/P,12%,20) - $50,000(A/F,12%,20)
= $36,123

Nilai ekivalen tahunan dari biaya-biaya = -$27,500 - $9,450 - $36,123 =

-$73,073
Untuk menghasilkan pengembalian tepat 12%, pendapatan sewa
tahunan, dengan tingkat hunian 90%, harus sama dengan nilai tahunan
ekivalen dari biaya-biaya.
Sehingga, biaya sewa bulanan:
$73,073
= = $270.64
(12 × 25 )(0.9)
Metode IRR
Perhitungan dilakukan dengan cara menghitung tingkat pengembalian
dimana nilai ekivalen aliran kas masuk (penerimaan atau
penghematan) sama dengan nilai ekivalen aliran kas keluar
(pembelanjaan, termasuk biaya investasi), atau dengan menghitung i’
pada saat nilai ekivalen total (netto) sama dengan nol.

N N

∑ R (P / F , i'%, k ) − ∑ E (P / F , i'%, k ) = 0
k =0
k
k =0
k

Nilai ekivalen dapat dilakukan dengan metode PW, FW atau AW.

Contoh 1

Sebuah perusahaan pembiayaan mengiklankan ‘penawaran 6%’ untuk

membiayai pembelian kendaraan bermotor. Untuk setiap pinjaman
yang dibiayai, ditambahkan 6% dari uang pinjaman setiap tahunnya.
Jumlah totalnya kemudian dibagi dengan jumlah bulan selama
peminjaman dilakukan, dan hasilnya merupakan jumlah pembayaran
bulanan. Misalkan seseorang membeli kendaraan seharga $10,000
melalui pinjaman ini dan membayar uang muka sebesar $2,500. Dia
berencana untuk membayar sisanya dengan 24 kali pembayaran
bulanan.
Harga pembelian = $ 10,000
- uang muka = 2,500
= sisa pinjaman = 7,500
+ 6% beban pembiayaan = 0.06 x 2 tahun x $7,500 = 900
= total yang harus dibayar = 8,400
Pembayaran bulanan = $ 350

Berapa tingkat bunga tahunan efektif yang sebenarnya dia bayar?

Untuk sisa pinjaman yang belum dibayar, pembayaran berupa deret
uniform $350 selama 24 kali. Jika sisa pinjaman = Po = $7,500, tingkat
bungan bulanan dapat dicari dengan:

P0 = A(P / A, i '%, N )
$7,500 = $350(P / A, i '%,24 )

(P / A, i'%,24) = $7,500 = 21.43

$350

Dari tabel bunga majemuk didapat:

(P/A,3/4%,24) = 21.8891 (P/A,1%,24) = 21.2434

dengan interpolasi linier:

21.43 − 21.2434
i '% = 1% − (1% − 3 / 4% ) = 0.93%
21.8891 − 21.2434
Karena pembayaran dilakukan setiap bulan, tingkat bunga nominal
tahunan yang dikenakan terhadap uang pinjaman adalah: 0.93% (12) =
11.16% dibungakan bulanan.

Tingkat bunga tahunan efektif menjadi :

[ ]
i 'eff = (1 + 0.0093) − 1 × 100 ≅ 12%
12
Contoh 2

Rafitri meminjam uang sebesar $1000 ke sebuah bank dan akan

membayarnya selama periode 5 tahun. Tingkat bunga yang dikatakan oleh
perusahaan adalah 9% per tahun. Hal berikut adalah data yang diperlihatkan
kepada Rafitri untuk penentuan pembayaran bulanan:
• Utang pokok : $1000
• Bunga total : 0,09 (5 tahun) ($1000) = $450
• Perusahaan tersebut meminta Rafitri membayar 20% dari bunga segera
setelah Rafitri meminjam uang sehingga Rafitri pulang dengan membawa
uang $910. Pembayaran bulanan Rafitri dihitung sebagai berikut :
$1000+$450
• = $24,17 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏𝑏
60

a. Gambarkan arus kas untuk transaksi ini!

b. Tentukan tingkat bunga yang dialami Rafitri atas pinjaman ini!
910

0 1 59 60

24,17 24,17 24,17 24,17 24,17

PW dari cash inflow = PW dari cash outflow

910 = 24,17 (P/A, i, 60)
(P/A, i, 60) = 910/24,17
(P/A, i, 60) = 37,65  cari harga i di table yang mempuyai
nilai (P/A) pada n = 60
Jika tidak ada yang sama persis, bisa dilakukan interpolasi
Soal 1
• Seorang pemilik toko kue menyadari bahwa dia dapat meningkatkan
keuntungannya jika dia dapat meningkatkan persediaan rotinya.
Peningkatan ini membutuhkan tambahan modal kerja yang tidak
dapat dipenuhinya sendiri. Ia akhirnya mendekati Adam, seorang
pebisnis yang memungkinkan meminjamkan sejumlah uang untuk
modal. Ia menjelaskan pada Adam bahwa ia harus meminjam
sebesar $14000. Untuk peminjaman ini, ia akan membayar sebesar
$1820 pada setiap akhir tahun selama 3 tahun dan akan
mengembalikan $14000 pada akhir tahun ketiga. Berapakah tingkat
pengembalian yang akan dialami oleh Adam? Jika Adam menetapkan
tingkat pengembalian minimum sebesar 10%, apakah tawaran pemilik
toko kue tersebut menarik secara ekonomi?
Soal 2
• Untuk diagram di bawah ini, hitunglah tingkat pengembalian
dimana biaya-biaya ekivalen dengan pendapatan

80 80 80 80 80 80

200 200 200

Soal 3
• Suatu perusahaan berniat melakukan investasi dengan membangun pabrik
biosurfaktan. Berikut biaya yang dibutuhkan dalam pembangunan pabrik
tersebut:
• Biaya tanah : $300,000
• Biaya bangunan : $600,000
• Biaya peralatan : $250,000
• Modal kerja tambahan : $100,000
• Total pengeluaran tahunan untuk biaya pekerja, bahan baku, dan lain
sebagainya sebesar $500,000. Biosurfaktan yang dihasilkan diperkirakan akan
memberikan hasil penjualan sebesar $750,000 per tahun selama 10 tahun. Pada
tahun ke-10 tanah pabrik dapat terjual dengan harga $400,000, bangunan
dengan harga $350,000 dan peralatan seharga $50,000. Seluruh modal kerja
akan dapat diperoleh kembali oleh pihak perusahaan
• Berapa banyak modal yang harus disiapkan perusahaan saat ini untuk
melakukan investasi tersebut?
• Berapakah tingkat pengembalian internal atas investasi tersebut?
• Bagaimana hubungan antara tingkat pengembaliaan riil hasil perhitungan
dengan tingkat keuntungan minimum 25% yang ditetapkan oleh perusahaan?
Metode Periode Pengembalian (Payback
Period)
• Metode-metode sebelumnya menggambarkan tingkat keuntungan
(profitability) alternatif proyek selama N periode studi.
• Metode periode pengembalian atau metode pembayaran sederhana
(simple payout method) lebih mengindikasikan likuiditas proyek,
yang merupakan ukuran tingkat resiko proyek yang berkaitan
dengan seberapa cepat perolehan investasi.
• Metode ini menghitung jumlah tahun yang dibutuhkan (θ;θ ≤ N) saat
aliran kas masuk tepat sama dengan aliran kas keluar.
• Untuk proyek dengan semua investasi modal dikeluarkan di awal
(θ=0):
θ
∑ (Rk − Ek ) − I ≥ 0
k =1
• Periode pengembalian sederhana mengabaikan nilai waktu dari
uang dan aliran kas yang terjadi setelah θ. Jika θ = N, nilai sisa
dimasukkan di dalam penentuan periode pengembalian.
• Jika nilai waktu dari uang diperhitungkan, perhitungan waktu (θ’)
tersebut dinamai dengan metode periode pengembalian terdiskon
(discounted payback period), dan dinyatakan dengan:
θ'
∑ (Rk − Ek )(P / F , i %, k ) − I ≥ 0
k =1

• Metode ini tidak mempertimbangkan umur ekonomis dari aset fisik,

sehingga dapat menimbulkan kesalahan jika salah satu alternatif
yang memiliki periode pengembalian yang lebih besar (kurang
diinginkan) menghasilkan tingkat pengembalian (atau PW) yang
lebih tinggi atas modal investasi.
Contoh

Para insinyur di suatu perusahaan manufaktur mengusulkan untuk

membeli alat baru untuk meningkatkan produktivitas operasi
pengelasan. Biaya investasi yang dibutuhkan adalah $25,000 dan nilai
sisa peralatan pada akhir periode studi 5 tahun adalah $5,000.
Peningkatan keuntungan (pendapatan - biaya) karena penggunaan
peralatan adalah $8,000 per tahun. Jika perusahaan menetapkan
MARR (sebelum pajak) sebesar 20% per tahun, berapa tahun periode
pengembalian sederhana dan terdiskon?
Periode pengembalian sederhana: θ =∑3.13($8,000 )  − $25,000 ≈ 0
 k =1 k


Jadi θ = 4 tahun dan alternatif dapat diterima

Periode pengembalian terdiskon:

θ∑ '=5
($8,000 )k (P / F ,20%, k ) + $5,000(P / F ,20%,5) − $25,000 > 0
 k =1 

$8,000(P / A,20%,5) + $5,000(P / F ,20%,5) − $25,000 > 0

pada umur proyek N = 5 tahun