2.

Memperhitungkan nilai waktu dari uang

1. Nilai Sekarang Netto
(Net Present Value – NPV)

2. Laju Pengembalian Internal

(Internal Rate of Return – IRR)

3. Indeks Profitabilitas

4. Perbandingan Manfaat Biaya

(Benefit Cost Ratio – BCR)
 Net Present Value
(NPV)

Selisih antara nilai investasi sekarang dengan nilai

penerimaan kas bersih operasional sekarang maupun
aliran kas di masa depan.
 𝐧 𝐧
𝐂𝐢𝐭 𝐂𝐨𝐭
𝐍𝐏𝐕 = ෍ 𝐭
−෍
(𝟏 + 𝐢) (𝟏 + 𝐢)𝐭
𝐭=𝟎 𝐭=𝟎

Dimana:
NPV = Nilai bersih sekarang netto
Cit = Aliran kas masuk pada tahun ke-t
Cot = Aliran kas keluar pada tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian
t = Waktu
Pembacaan hasil perhitungan NPV (jika tidak ada alternatif pembanding):
1. NPV POSITIF (+) → usulan proyek diterima dan semakin tinggi nilai NPV semakin

baik → semakin menguntungkan.

2. NPV NEGATIF (-) → usulan proyek ditolak.

3. NPV = 0 → netral → nilai proyek = nilai investasi.

Pembacaan hasil perhitungan NPV (jika ada alternatif pembanding):

1. Pilih NPV → nilai yang terbesar untuk arus penerimaan.

2. Pilih NPV → nilai yang terkecil untuk arus pengeluaran.

Latihan Soal 4
Suatu perusahaan berencana melakukan investasi dengan pembelian alat seharga Rp
20.000.000,-. Perusahaan berharap akan menerima pemasukan sebagai berikut:
Tahun ke- Pemasukan (Rp)
1 9.000.000,-
2 8.000.000,-
3 8.000.000,-
4 6.000.000,-
5 4.000.000,-
Jika nilai MARR digunakan sebesar 15%, hitunglah dengan metode NPV apakah
investasi ini layak dilakukan!
 NPV = ?
9.000.000
8.000.000 8.000.000 6.000.000
4.000.000

1 2 3 4 5
Tahun
0

i = 15%
20.000.000
NPV = Pemasukan – Pengeluaran
= ((F1 → P0) + (F2 → P0) + (F3 → P0) + (F4 → P0) + (F5 → P0)) – (20.000.000)
= ((F1 (P/F,15%,1) + F2 (P/F,15%,2) + F3 (P/F,15%,3) + F4 (P/F,15%,4) + F5 (P/F,15%,5)) – (20.000.000)
= ((9.000.000 (0,869565) + 8.000.000 (0,756144) + 8.000.000 (0,657516) + 6.000.000 (0,571753) +
4.000.000 (0,497177)) – (20.000.000)
= 24.554.592,57 – (20.000.000) = 4.554.592,57

Hasil perhitungan kelayakan investasi alat tersebut dengan parameter NPV menunjukkan hasil Rp 4.554.592,57
(NPV > 0) yang berarti bahwa investasi alat tersebut LAYAK.
 Aliran Kas Faktor Bunga PV (Rp)
Tahun ke-
(Rp) (P/F, 15%,n) Pengeluaran Pemasukan
0 -20.000.000,- -20.000.000,- 0
1 9.000.000,- 0,869565 0 7.826.086,96
2 8.000.000,- 0,756144 0 6.049.149,34
3 8.000.000,- 0,657516 0 5.260.129,86
4 6.000.000,- 0,571753 0 3.430.519,47
5 4.000.000,- 0,497177 0 1.988.706,94
Total -20.000.000,00 24.554.592,57

NPV = PVpemasukan – PVpengeluaran = 4.554.592,57 > 0 → INVESTASI LAYAK

Latihan Soal 5
Sekelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA berhasil menemukan suatu alat yang
mampu melindungi struktur bangunan dari gempa yaitu berupa bantalan karet. Alat
tersebut ditawar oleh sebuah perusahaan manufaktur dengan 2 alternatif pembayaran,
yaitu dibayar total sekarang secara tunai Rp 50.000.000,- atau dibayar setiap tahun
sebesar Rp 10.000.000,- dalam 7 tahun pertama dan sisanya sebesar Rp 3.000.000,-
dalam 8 tahun berikutnya. Cara pembayaran mana yang akan dipilih para mahasiswa
tersebut, jika mereka menganalisa dengan tingkat suku bunga 15%?
Alternatif 1 → dibayar tunai saat ini sebesar Rp 50.000.000,-
Alternatif 2 → PV = ?
A1 = 10.000.000 i = 15%
A2 = 3.000.000

Tahun
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
PV = (A2 → P7 → P0) + (A1 → P0)
= (A2 (P/A,15%,8) (P/F,15%,7)) + A1 (P/A,15%,7)
= ((3.000.000 (4,487322) (0,375937)) + (10.000.000 (4,160420))
= 5.060.851,11 + 41.604.200 = Rp 46.665.051,11
Berdasarkan perhitungan di atas maka dipilih ALTERNATIF 1 karena dianggap lebih menguntungkan bagi
kelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA.
 Net Annual Value

Selisih antara nilai investasi dengan nilai penerimaan

kas bersih operasional yang dikonversikan ke dalam
DERET SERAGAM dengan tingkat bunga tertentu.
Latihan Soal 6
Sekelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA berhasil menemukan suatu alat yang
mampu melindungi struktur bangunan dari gempa yaitu berupa bantalan karet. Alat
tersebut ditawar oleh sebuah perusahaan manufaktur dengan 2 alternatif pembayaran,
yaitu dibayar total sekarang secara tunai Rp 50.000.000,- atau dibayar setiap tahun
sebesar Rp 10.000.000,- dalam 7 tahun pertama dan sisanya sebesar Rp 3.000.000,-
dalam 8 tahun berikutnya. Cara pembayaran mana yang akan dipilih para mahasiswa
tersebut, jika mereka menganalisa dengan tingkat suku bunga 15% menggunakan
metode NAV?
Dalam setiap perhitungan ekivalensi nilai uang baik itu PV atau AV →
nilai suku bunga (i) selalu ditentukan.

Permasalahannya:

1. Apakah nilai MARR sebesar itu?

2. Bagaimana bila nilai MARR > dari i yang ditentukan terlebih dahulu?

3. Berapakah batas penggunaan nilai i dari suatu investasi dengan

suatu perkiraan arus dana supaya menghasilkan keuntungan?

 Internal Rate of Return
(IRR)

Besarnya tingkat suku bunga (discount

interest rate) yang menjadikan biaya
pengeluaran dan pemasukan besarnya
sama.

“Selisih dari biaya pengeluaran dan pemasukan

pada kondisi harga sekarang adalah nol.”
 1. IRR dapat dihitung berdasarkan konsep Nilai Sekarang (PV) atau
Nilai Seragam (AV), dengan persamaan sebagai berikut:

PVpenerimaan = PVpengeluaran AVpenerimaan = AVpengeluaran

PVpenerimaan – PVpengeluaran = 0 AVpenerimaan – AVpengeluaran = 0

2. Kemudian mencari nilai suku bunga (i) yang memenuhi persamaan
tersebut dengan cara trial error → akan ditemukan i1 dan i2
i1 → ketika NPV atau NAV memiliki nilai POSITIF.
i2 → ketika NPV atau NAV memiliki nilai NEGATIF.
3. Penentuan tingkat suku bunga pengembalian (IRR) dapat dihitung
dengan rumus:
𝐍𝐏𝐕𝟏
𝐈𝐑𝐑 = 𝐢𝟏 + 𝐢𝟐 − 𝐢𝟏 .
𝐍𝐏𝐕𝟏 − 𝐍𝐏𝐕𝟐
Dimana:
i1 = suku bunga NPV positif NPV1 = NPV positif
i2 = suku bunga NPV negatif NPV2 = NPV negatif
Pembacaan hasil perhitungan IRR:

1. Nilai IRR > nilai MARR → usulan proyek diterima → investasi

menguntungkan.

2. Nilai IRR < nilai MARR → usulan proyek ditolak → investasi

merugikan.
Latihan Soal 7
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik nilainya. Harga tanah
sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima
tahun yang akan datang. Selama waktu tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan
Rp 1.500.000,- per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan.
a. Jika semua perkiraan-perkiraan tersebut dianggap tepat, maka tunjukkan perhitungan IRR
b. Tentukan investasi tersebut apakah layak dilakukan, jika MARR perusahaan tersebut 11%
 Pembahasan Latihan Soal 7
PENYELESAIAN SOAL A
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal.
F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i=?%

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000

2. Untuk menentukan nilai dalam hal ini digunakan prinsip:

PVpenerimaan – PVpengeluaran = 0
F5 (P/F, i%, 5) + A1 (P/A, i% , 5) – (80.000.000 + A2 (P/A, i%, 5)) = 0

150.000.000 (P/F, i%, 5) + A1 (P/A, i% , 5) – (80.000.000 + A2 (P/A, i%, 5)) = 0 i…?

Jika i = 0, maka :
150.000.000 (P/F, i%, 5) + A1 (P/A, i% , 5) – (80.000.000 + A2 (P/A, i%, 5)) > 0
Untuk mendapatkan i maka penerimaan harus > pengeluaran
Untuk mencoba nilai i dapat menggunakan peraturan 72 (the 72 rule) yang menyarankan bahwa
“suatu jumlah akan berlipat dua kali dalam nilainya setiap 72/i tahun.

i sebaiknya dicoba dengan nilai yang mendekati berikut:

i = 72/n = 72/5 = 14,4%
Dalam hal ini i dicoba antara i = 14% sampai 15%
PENYELESAIAN SOAL B

BERDASARKAN PERHITUNGAN IRR YANG DILAKUKAN SEBELUMNYA, DIDAPATKAN

NILAI IRR SEBESAR 14%, MAKA INVESTASI TERSEBUT LAYAK UNTUK DILAKUKAN

KARENA NILAI IRR > MARR.

 Indeks Profitabilitas
(IP)

Kemampuan mendatangkan laba per

satuan nilai investasi.
 𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐚𝐥𝐢𝐫𝐚𝐧 𝐤𝐚𝐬 𝐦𝐚𝐬𝐮𝐤
𝐈𝐏 =
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐚𝐥𝐢𝐫𝐚𝐧 𝐤𝐚𝐬 𝐤𝐞𝐥𝐮𝐚𝐫

Pembacaan hasil perhitungan IP:

1. Nilai IP > 1 → usulan proyek diterima.

2. Nilai IP < 1 → usulan proyek ditolak.

Latihan Soal 9
Suatu perusahaan berencana melakukan investasi dengan pembelian alat seharga
Rp 20.000.000,-. Perusahaan berharap akan menerima pemasukan sebagai
berikut: Tahun ke- Pemasukan (Rp)
1 9.000.000,-
2 8.000.000,-
3 8.000.000,-
4 6.000.000,-
5 4.000.000,-

Jika nilai MARR digunakan sebesar 15%, hitunglah nilai indeks profitabilitas apakah
investasi ini layak dilakukan!
Latihan Soal 10
PT. FW adalah perusahaan yang akan menyewakan gudang untuk melayani suatu
kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh per tahun diperkirakan
Rp 500.000.000,- dan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak per tahun
yang dikeluarkan adalah sebesar Rp 130.000.000,-. Nilai jual lagi gudang pada
akhir tahun ke-30 ditetapkan Rp 100.000.000,-. Jika PT. FW menggunakan MARR
sebesar 10% apakah proyek ini layak dilakukan jika dianalisa berdasarkan indeks
profitabilitasnya?
 Benefit Cost Ratio
(BCR)

Umumnya digunakan untuk mengevaluasi proyek-

proyek kepentingan umum, yang mengutamakan
manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan bukan
keuntungan finansial perusahaan.
Dibedakan menjadi dua yaitu:

a. BCR Konvensional

b. BCR Modified
 𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐞𝐧𝐞𝐟𝐢𝐭 𝐏𝐕 (𝐁)
𝐁𝐂𝐑 = =
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐏𝐕 (𝐂)

Dimana:
BCR = Perbandingan manfaat dan biaya
PV (B) = Nilai sekarang benefit
PV (C) = Nilai sekarang cost

𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐫𝐚𝐠𝐚𝐦 𝐛𝐞𝐧𝐞𝐟𝐢𝐭 𝐀𝐕 (𝐁)

𝐁𝐂𝐑 = =
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐫𝐚𝐠𝐚𝐦 𝐛𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐀𝐕 (𝐂)

Dimana:
AV (B) = Nilai seragam benefit
AV (C) = Nilai seragam cost
Pembacaan hasil perhitungan BCR:
➢ BCR > 1 → usulan proyek diterima.

➢ BCR < 1 → usulan proyek ditolak.

➢ BCR = 1 → netral.
Latihan Soal 9
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik
nilainya. Harga tanah sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan
dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima tahun yang akan datang. Selama waktu
tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.500.000,-
per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Apakah
investasi tersebut layak dilakukan jika dianalisa dengan metode BCR konvensional?
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal. Pembahasan Latihan Soal 9

F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i = 14 %

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000

2. Gunakan suku bunga dari perhitungan IRR sebelumnya. Note: jika pada soal ditentukan nilai MARR
atau i, maka gunakan nilai tersebut bukan nilai IRR.
3. Tentukan penyelesaian akan menggunakan persamaan PV → semua arus kas diekivalenkan ke
masa sekarang (P0) atau AV → semua arus kas dibuat nilai yang seragam per tahun (A).
4. Untuk soal cerita di atas dicoba menggunakan persamaan AV dan PV. Pembahasan Latihan Soal 9
Nilai seragam benefit AV (B)
BCR Konvensional (AV) = =
Nilai seragam biaya AV (C)

A1 +F5 (AΤF,14%,5)
=
P0 AΤP,14%,5 +A2

1.500.000+150.000.000 (0,151284)
= = 1,00165
80.000.000 0,291284 +850.000

Nilai sekarang benefit PV (B)

BCR Konvensional (PV) = = PV (C)
Nilai sekarang biaya

A1 (PΤA,14%,5)+F5 (PΤF,14%,5)
=
P0 +A2 AΤP,14%,5

1.500.000 (3,433081) +150.000.000 (0,519369)

= = 1,00165
80.000.000 +850.000 3,443081

5. Hasil perhitungan BCR konvensional dengan menggunakan cara PV maupun AV didapatkan nilai yang
sama yaitu 1,00165 → usulan investasi diterima atau LAYAK untuk dilakukan (BCR > 1).
 BCR Modified

Digunakan jika dalam suatu investasi yang

dilakukan pada awal periode mengalami penurunan
nilai (kerugian) di akhir periode.

𝐀𝐕 𝐁 − 𝐀𝐕 𝐂 𝐬𝐞𝐥𝐚𝐢𝐧 𝐂𝐑
𝐁𝐂𝐑 𝑴𝒐𝒅𝒊𝒇𝒊𝒆𝒅 =
𝐀𝐕 𝐂 𝐚𝐤𝐢𝐛𝐚𝐭 𝐂𝐑
 Capital Recovery Cost
(CR)

Digunakan untuk melihat apakah suatu investasi akan

memberikan pendapatan yang cukup untuk menutupi
modal yang dikeluarkan termasuk bunga, selama umur
investasi tersebut.
 𝐂𝐑(𝐢) = 𝐏 𝐀Τ𝐏 , 𝐢%, 𝐧 − 𝐅(𝐀Τ𝐅 , 𝐢%, 𝐧)
Dimana:
CR (i) = Biaya recovery pada MARR sebesar i%
P = Modal yang ditanamkan sebagai investasi awal
F = Estimasi nilai sisa pada tahun ke-N
i = MARR
n = estimasi umur investasi
Latihan Soal 10
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik
nilainya. Harga tanah sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan
dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima tahun yang akan datang. Selama waktu
tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.500.000,-
per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Apakah
investasi tersebut layak dilakukan jika dianalisa dengan metode BCR modified?
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal. Pembahasan Latihan Soal 10
F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i = 14 %

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 60.000.000
2. Lakukan pengecekan terlebih dahulu apakah di akhir umur investasi mengalami penurunan nilai atau
tidak, dengan cara sbb:
Pada tahun ke-0 (P0) membeli tanah dengan harga 80.000.000,- jika diekivalenkan ke akhir umur
investasi (P0 → F5) yaitu F5 = P0 (F/P, 14%, 5)
= 80.000.000 ( 1,925415)
= 154.033.166,59
 Pembahasan Latihan Soal 10

3. Nilai penurunan investasi berdasarkan perhitungan sebelumnya adalah 4.033.166,59 → harus

diinvestasikan ke dalam nilai A1 untuk setiap tahunnya sampai didapatkan pengembalian modal (CR)
sebesar CR = P0 (A/P, 14%, 5) – F5 (A/F, 14%, 5)
= 80.000.000 (0,291284) – 150.000.000 (0,151284)
= 610.151,75 A1 = 1.500.000 F5 = 150.000.000
i = 14 %
4. Hitunglah BCR modified yaitu
0 1 2 3 4 5 Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000
AV B − AV C selain CR 1.500.000 − 850.000
BCR 𝑀𝑜𝑑𝑖𝑓𝑖𝑒𝑑 = = = 𝟏, 𝟎𝟔𝟓𝟑𝟏
AV C akibat CR 610.151,75

5. Nilai BCR modified sebesar 1,06531 → usulan investasi diterima atau LAYAK (BCR > 1).