EVALUASI INVESTASI

Page 1
Metode Evaluasi Investasi

1. Net Present Value (NPV)

2. Annual Equivalent (AE)
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
4. Payback Period (PBP)
5. Internal Rate of Return (IRR)

Page 2
1. Net Present Value (NPV)

Menghitung nilai bersih pada waktu saat ini (present).

Kondisi awal Kondisi saat ini (present)

NPV = PWB - PWC NPV > 0 artinya layak (feasible)
PWB : Present Worth Benefit NPV < 0 artinya tidak layak (unfeasible)
PWC : Present Worth Cost
Page 3
Contoh

Sebuah peralatan baru diusulkan untuk meningkatkan

produktivitas. Biaya investasi alat adalah $ 25.000 dengan
masa pakai selama lima tahun. Pada akhir tahun ke lima
nilai alat adalah $ 5000. Bila keuntungan dari peningkatan
produktivitas adalah $ 8000 per tahun dan bunga tetap
sebesar 20% per tahun, apakah pembelian alat baru
tersebut diperlukan?

Page 4
 $ 5.000
$ 8.000

1 2 3 4 5

i = 20% per tahun

$ 25.000

NPV = PWB - PWC

NPV = {$ 8.000(P/A, 20%, 5) + $ 5.000(P/F, 20%, 5)} - $ 25.000

= $ 934,29

Kesimpulan: Pembelian peralatan baru layak dilakukan

(feasible)

Page 5
2. Annual Equivalent (AE)

Menghitung nilai cash flow annual

AE = EUAB - EUAC
EUAB : Equivalent Uniform Annual of Benefit
EUAC : Equivalent Uniform Annual of Cost

AE > 0 artinya layak (feasible)

AE < 0 artinya tidak layak (unfeasible)
Page 6
 Contoh

Dengan soal yang sama pada contoh perhitungan NPV

$ 5.000
$ 8.000

AE = ?
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
i = 20% per tahun
$ 25.000

AE = EUAB – EUAC
= $ 8.000 + $ 5.000(A/F, 20%, 5) - $ 25.000 (A/P, 20%, 5)
= $ 8.000 + $ 5.000(0,1344) – $25.000 (0,3344)
= $ 312

Kesimpulan: Pembelian peralatan baru layak dilakukan

(feasible)
Page 7
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Menekankan pada perbandingan aspek manfaat yang akan diperoleh,
dibandingakan dengan biaya dan kerugian yang akan ditanggung
dengan investasi yang akan dilakukan
∑𝑩𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕
BCR =
∑𝑪𝒐𝒔𝒕

𝑷𝑾𝑩
Analisis terhadap waktu saat ini: BCR =
𝑷𝑾𝑪

𝑬𝑼𝑨𝑩
Analisis terhadap waktu annual: BCR =
𝑬𝑼𝑨𝑪

BCR ≥ 1 artinya layak (feasible)

BCR < 1 artinya tidak layak (unfeasible)

Page 8
Contoh

Dengan soal yang sama pada contoh perhitungan NPV

𝑷𝑾𝑩
Analisis terhadap waktu saat ini: BCR =
𝑷𝑾𝑪
BCR = {$ 8.000(P/A, 20%, 5) + $ 5.000(P/F, 20%, 5)} / $ 25.000
= {$ 8.000(2,9906) + $ 5.000(0,4019)} / $ 25.000
= 1,037

𝑬𝑼𝑨𝑩
Analisis terhadap waktu annual: BCR =
𝑬𝑼𝑨𝑪
BCR = EUAB / EUAC
= {$ 8.000 + $ 5.000(A/F, 20%, 5)} / $ 25.000 (A/P, 20%, 5)
= {$ 8.000 + $ 5.000(0,1344)} / $25.000 (0,3344)
= 1,04

Kesimpulan: Pembelian peralatan baru layak dilakukan

(feasible)
Page 9
4. Pay Back Period (PBP)
Untuk menentukan seberapa lama (periode) investasi akan dapat
dikembalikan saat terjadinya titik impas (break even point)
ɵ′

෍ 𝑅𝑘 − 𝐸𝑘 (𝑃Τ𝐹, 𝑖%, 𝑘) - I ≥ 0
𝑘=1
R: Revenue
E: Expenditure

Perhitungan PBP sederhana :

𝑰𝒏𝒗𝒆𝒔𝒕𝒂𝒔𝒊
kPBP =
𝑨𝒏𝒏𝒖𝒂𝒍 𝒃𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕

k : periode pengembalian investasi

k ≤ n artinya layak (feasible)

k > n artinya tidak layak (unfeasible) Page 10
 Contoh

Dengan soal yang sama pada contoh perhitungan NPV dengan i=0%

𝑰𝒏𝒗𝒆𝒔𝒕𝒂𝒔𝒊
kPBP =
𝑨𝒏𝒏𝒖𝒂𝒍 𝒃𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕

kPBP = $ 25.000/$ 8.000

= 3,125 tahun
Karena k (3,125) ≤ n (5), maka pembelian alat layak (feasible)

Akhir tahun ke- Net Cash Flow Kumulatif Cash Flow

0 - 25.000 -25.000
1 8.000 -17.000
2 8.000 -9.000
3 8.000 -1.000
4 8.000 7.000
5 13.000 Page 11
 Contoh

Dengan soal yang sama pada contoh perhitungan NPV dengan i=20%

ɵ′

෍ 𝑅𝑘 − 𝐸𝑘 (𝑃Τ𝐹, 𝑖%, 𝑘) - I ≥ 0
𝑘=1

Akhir tahun ke- Net Cash Flow Kumulatif Cash Flow

0 - 25.000 -25.000
1 6.667 -18.333
2 5.556 -12.777
3 4.630 -8.147
4 3.858 -4.289
5 5.223 + 934

Page 12
Latihan Soal 1

Seseorang sedang menjajaki kemungkinan membuka usaha

peternakan dengan perkiraan biaya investasi sebesar 120 juta
rupiah. Untuk mengoperasikan peternakan tersebut diperlukan
biaya operasional rata-rata Rp. 10 juta per tahun. Hasil penjualan
produk diperkirakan Rp. 30 juta per tahun. Umur investasi
diperkirakan 8 tahun dan bila aset dijual pada tahun tersebut
akan bernilai Rp. 50 juta. Pada tahun ke-5 akan ada pengeluaran
untuk overhaul alat dengan biaya Rp. 15 juta. Bila suku bunga
rata-rata selama umur investasi adalah 12% per tahun, apakah
investasi tersebut layak dilakukan?

Buatlah analisis investasi berdasarkan metode NPV, AE, BCR dan

PBP!

Page 13
Latihan Soal 2

Diketahui rencana investasi senilai Rp. 400 juta dengan umur

investasi 10 tahun akan memiliki nilai sisa Rp. 100 juta di akhir
tahun tersebut. Benefit pada tahun pertama hingga tahun ke tiga
adalah Rp. 80 juta per tahun dan kemudian naik rata-rata 2% per
tahun. Biaya operasional rata-rata per tahun adalah Rp. 25 juta.
Evaluasilah rencana tersebut dengan analisis NPV bila suku
bunga adalah 10% per tahun.

Page 14
5. Internal Rate of Return (IRR)
- Mencari nilai suku bunga saat NPV = 0
- Menunjukkan laju pengembalian bunga pinjaman yang
dikembalikan dalam jadwal pembayaran sehingga memberikan
selisih ekivalensi nilai present yang bernilai nol.
- Tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan
investasi yang dijelaskan dalam bentuk % per periode waktu

Page 15
Perhitungan Rate of Return (RoR)
PW of Benefits – PW of Cost = 0

PW of Benefits = PW of Cost

𝑷𝑾 𝒐𝒇 𝑩𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕𝒔
=1
𝑷𝑾 𝒐𝒇 𝑪𝒐𝒔𝒕𝒔

Net Present Worth = 0

EUAB – EUAC = 0

Kriteria keputusan investasi:

Nilai IRR ≥ MARR  investasi layak (feasible)

Page 16
Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
MARR:
- Tingkat pengembalian minimum yang diinginkan
- Ditentukan oleh kebijakan manajemen setelah
mempertimbangkan :
a. Suku bunga investasi
b. Biaya lain yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan
investasi
c. Faktor resiko investasi (tingkat persaingan, dll)

Page 17
Contoh Menghitung Nilai IRR
Seseorang menanamkan investasi senilai $ 8.200. Bila
pengembalian biaya investasi adalah $ 2.000 per tahun dan
biaya investasi dapat tertutupi selama 5 tahun. Berapakah IRR
investasi tersebut?
PW of Cost = PW of Benefits
$ 8.200 = $ 2.000 (P/A, i%, 5)
(P/A, i%, 5) = 4,1

Dengan n = 5 dan i = 5%  (P/A, 5%, 5) = 4,31431

Dengan n = 5 dan i = 7%  (P/A, 7%, 5) = 4,07281

𝒊−𝟓 𝟒,𝟏 − 𝟒,𝟑𝟏𝟒𝟑𝟏

Interpolasi : =
𝟕−𝒊 𝟒,𝟎𝟕𝟐𝟖𝟏 − 𝟒,𝟏
i = 6,8%
Page 18
Soal Latihan

Berikut ini adalah cash flow dari suatu penanaman investasi.

Berapakah RoR nya?
Tahun Cash Flow
0 - $700
1 +$100
2 +$175
3 +$250
4 +$325

Page 19
PWB – PWC = 0
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = 700

Bila i % = 5 %
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = (100 x 3,5460) + (75 x 5,103)
= 737,25
Bila i % = 8 %
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = (100 x 3,3121) + (75 x 4,650)
= 679,96

Interpolasi
i - 5 = 700 – 737,25
8-i 679,96 – 700
i = 6,95

Page 20
EUAB – EUAC = 0
(100 + 75(A/G, i%, 4)) - 700 (A/P, i%, 4) = 0

Bila i % = 5 %
(100 + 75(A/G, i%, 4)) - 700 (A/P, i%, 4) = (100 + 75 (1,4391)) - 700 (0,2820)
= 10,5325

Bila i % = 8 %
(100 + 75(A/G, i%, 4)) - 700 (A/P, i%, 4) = (100 + 75 (1,4040)) - 700 (0,3019)
= -6,03
Interpolasi
i - 5 = 0 – 10,5325
8-i -6,03 – 0
i = 6,91

Page 21
PWB – PWC = 0
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = 700

Bila i % = 5 %
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = (100 x 3,5460) + (75 x 5,103)
= 737,25
Bila i % = 8 %
(100(P/A, i%, 4)) + (75(P/G, i%, 4) = (100 x 3,3121) + (75 x 4,650)
= 679,96

Interpolasi
i - 5 = 700 – 737,25
8-i 679,96 – 700
i = 6,95

Page 22
Soal Latihan

Berikut ini adalah cash flow dari suatu penanaman investasi.

Berapakah RoR nya?
Tahun Cash Flow
0 - $1000
1 +$200
2 +$300
3 +$200
4 +$400
5 +$400

Page 23
PWB – PWC = 0
200(P/F, i%, 1) + 300(P/F, i%, 2) + 200(P/F, i%, 3) + 400(P/F, i%, 4)
+ 400(P/F, i%, 5) – 1.000 = 0

Bila i % = 10 %
200(P/F, i%, 1) + 300(P/F, i%, 2) + 200(P/F, i%, 3) + 400(P/F, i%, 4)
+ 400(P/F, i%, 5) – 1.000 = 200 (0,9091) + 300(0,8264) +
200(0,7513) + 400(0,6830) + 400(0,6209) – 1.000 = 10,16

Bila i % = 15 %
200(P/F, i%, 1) + 300(P/F, i%, 2) + 200(P/F, i%, 3) + 400(P/F, i%, 4)
+ 400(P/F, i%, 5) – 1.000 = 200 (0,8696) + 300(0,7561) +
200(0,6575) + 400(0,5718) + 400(0,4925) – 1.000 = -4,02

Interpolasi
i - 10 = 0 – 10,16
15 - i -4,02 - 0
i = 13,58 Page 24
Latihan
a. Boby memiliki sebuah mobil berusia 5 tahun dengan nilai sisa $ 500.
Suatu hari Boby ingin mengetahui pengeluarannya untuk reparasi dan
pemeliharaan setiap tahunnya. Diperoleh catatan data sebagai berikut:
Tahun Biaya pemeliharaan & reparasi
6 $ 45
7 $ 90 Berapakah nilai ROR-nya?
8 $ 180
9 $ 135
10 $ 225

b. Ketika Boby memeriksa catatannya ternyata data tahun ke-3 dan tahun
ke-4 tertukar. Data yang benar adalah sebagai berikut:

Tahun Biaya pemeliharaan & reparasi

6 $ 45
7 $ 90
Berapakah nilai ROR dari
8 $ 135 data yang baru?
9 $ 180
10 $ 225 Page 25