Andykha Radya Pratama

Desky Ramadhan
Vicky Ananda
Yayan Andika
 Pengertian
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat
bunga atau rate of return pada saat nilai
sekarang dari net cash flow dikurang dengan
investasi awal sama dengan nol. atau : IRR
adalah tingkat bunga pengembalian pada saat
NPV = 0.
Tujuan perhitungan IRR
O Adalah untuk mengetahui persentase
keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun.
Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur
kemampuan proyek dalam mengembalikan
bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR
menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan
NPV sama dengan Nol. Dengan demikian untuk
mencari IRR kita harus menaikkan discount
factor (DF) sehingga tercapai nilai NPV sama
dengan nol.
 Kegunaan IRR

O IRR digunakan dalam menentukan apakah

investasi tersebut dilaksanakan atau tidak,
untuk itu biasanya digunakan bahwa acuan
investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari
minimum Acceptable Rate of Return atau
minimum Attractive Rate of Return. Minimum
Attractive Rate of Return adalah laju
pengembalian minimum dari suatu inveatasi
yang berani dilakukan oleh seorang investor
Kelebihan dan kekurangan
IRR
O Kelebihan IRR :
O - tidak melibatkan aliran kas selama periode
proyek
O - memperhitungkan nilai waktu dari pada
uang
O - mengutamakan aliran kas, kas awal
daripada aliran kas belakangan
OKelemahan IRR:

Oketika manager keuangan menghadapi beberala proyek

yang saling meniadakan ( mutual exclusiv ), maka harus
dipilih salah satu proyek lainnya ditolak atau
ditangguhkan
ODalam persoalan proyek mutual exclusive, yang terkait
dengan pengeluaran ( outlays ) yang berbeda tapi
umumnya sama, mungkin saja proyek yang kecil keliru
dipilih dibanding proyek yang kecil keliru dipilih dibanding
proyek yang besar ketika menggunakan IRR
O setiap perubahan tanda positif atau negatif pada
arus kas periodik akan menghasilkan banyak IRR
karena terdapat perubahan pada pengaturan arus
kas investasi
O tingkat bunga yang dihitung merupakan angka yang
sama untuk setiap tahun umur ekonomis
O dapat diperoleh tingkat bunga yang lebih dari satu
Langkah- langkah perhitungan
IRR
O 1. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow
dari proyek atau gagasan usaha.
O 2. Memilih discount factor tertentu untuk
mencapai NPV = 0
O 3. Pada discount factor pemilihan pertama
dihitung besarnya NPV
O 4. Jika NPV yang diperoleh masih positif,
sedangkan yang diharapkan NPV = 0 maka
kita pilih discount factor yang ke dua
dengan harapan akan memperoleh NPV = 0
O5. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan
seterusnya sampai memperoleh NPV yang negatif ( NPV <
0)
OInternal Rate of Return (IRR)
OKarena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka
kita harus membuat interpolasi antara DF di mana NPV
positif dengan DF di mana NPV sama dengan negatif
agar tercapai NPV = 0.
OUntuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus
interpolasi
OKeterangan :
i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana
diperoleh NPV positif.
i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana
diperoleh NPV negatif
O 8. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan
dengan tingkat bunga bank yang berlaku, jika IRR hasil
perhitungan > bunga bank yang berlaku maka proyek atau
gagasan usaha tersebut layak untuk diusahakan.
 Contoh 1 :
Suatu perusahaan kimia mempertimbangkan untuk
membeli tanah dan membangun pabrik untuk
memproduksi produk baru. Pembelian tanah seharga $
300.000. Investasi pembangunan pabrik $ 1.500.000.
Umur investasi diasumsikan 15 tahun dan diasumsikan
tidak ada nilai sisa dari instalasi pabrik pada akhir
tahun ke-15.
Tanah akan dijual kembali sebesar $300.000 pada akhir
tahun ke-15. Pada tahun ke-nol diperlukan modal kerja
sebesar $ 200.000 yang akan dikembalikan sebesar $
200.000 pada akhir tahun ke-15.
 Lanjutan
Net cash flow sebelum pajak adalah sbb :
Tahun-1 : $ 100.000
Tahun-2 : $ 300.000
Tahun-3 : $ 400.000
Tahun-4 s/d 11 : $ 500.000
Tahun 12 s/d 13 : $ 400.000
Tahun 14 : $ 300.000
Tahun 15 : $ 200.000.

Pajak pendapatan 40 % apabila net cash flow melebihi

$ 100.000. Berapa IRR dari proyek ? Jika tingkat bunga
yang berlaku (r*) adalah 7 % apakah proyek ini layak ?
MEMBANDINGKAN ALTERNATIF PROYEK

O Apabila terdapat dua atau lebih alternatif proyek

dimana harus memilih salah satu yang terbaik,
maka :
O Dengan kriteria NPV :
NPVA > NPVB  pilih alternatif A
O Dengan kriteria IRR :
- Tidak dengan mencari IRR terbesar, tetapi :
- Gunakan analisis incremental untuk mencari
IRR
perbedaan cash flow akibat penambahan
investasi.
- Bandingkan IRR dari perbedaan investasi dengan
tingkat bunga yang berlaku (r*).
 Contoh 2 :

Cash flow dari proyek A dan B adalah sbb :

Net cash flow Tahun
0 1 2 3
A -1.000 505 505 505
B -11.000 5.000 5.000 5.000

i* = 10 %. Proyek mana yang layak

berdasarkan kriteria NPV dan IRR ?
 Dengan kriteria NPV :

Proyek A :
NPVA = -1.000 + 505 (P/A, 10 %, 3)
= -1.000 + 505 (2.487) = $ 255.9

Proyek B :
NPVB = -11.000 + 5.000 (P/A,10 %, 3)
= -11.000 + 5.000 (2.487) = $ 1.435.

NPVB > NPVA  pilih proyek B.

 Dengan kriteria IRR
Proyek A :
Cari IRR pada saat NPVA = 0.
- 1.000 + 505 (P/A, R%, 3) = 0
(P/A, R%, 3) = 1.000/505 = 1.98
R ≈ 25 %  IRRA = 25 %.

Proyek B :
- 11.000 + 5.000 (P/A, R%, 3) = 0
(P/A, R%, 3) = 11.000/5.000 = 2.2
R ≈ 18 %  IRRB = 18 %.
O Perbandingan IRR dan NPV :

Proyek NPV IRR

A 256 25 %
B 1.435 18 %

 Ada pertentangan.
 Gunakan analisis incremental untuk mencari IRR
dari perbedaan cash flow investasi.
 Incremental cash flow
Net cash flow Tahun
0 1 2 3
A -1.000 505 505 505
B -11.000 5.000 5.000 5.000
B-A -10.000 4.495 4.495 4.495

O IRR dari proyek B – A :

-10.000 + 4.495 (P/A, R%,3) = 0
(P/A, R%, 3) = 10.000/4.495 = 2.23
R = 16 %  IRRB-A = 16 % > r* (10 %).
O Kesimpulan : Dengan menambah investasi dari A menjadi B,
IRR penambahan investasi (16 %) lebih tinggi dari tingkat bunga
yang berlaku (10 %) sehingga pilih proyek B.
TERIMAKASIH