Contoh 2 :

Suatu perusahaan kimia mempertimbangkan untuk

membeli tanah dan membangun pabrik untuk memproduksi
produk baru. Pembelian tanah seharga $ 300.000. Investasi
pembangunan pabrik $ 1.500.000.
Umur investasi diasumsikan 15 tahun dan diasumsikan tidak
ada nilai sisa dari instalasi pabrik pada akhir tahun ke-15.
Tanah akan dijual kembali sebesar $300.000 pada akhir
tahun ke-15. Pada tahun ke-nol diperlukan modal kerja
sebesar $ 200.000 yang akan dikembalikan sebesar $ 200.000
pada akhir tahun ke-15.
Lanjutan
Net cash flow sebelum pajak adalah sbb :
Tahun-1 : $ 100.000
Tahun-2 : $ 300.000
Tahun-3 : $ 400.000
Tahun-4 s/d 11 : $ 500.000
Tahun 12 s/d 13 : $ 400.000
Tahun 14 : $ 300.000
Tahun 15 : $ 200.000.

Pajak pendapatan 40 % apabila net cash flow melebihi

$ 100.000. Berapa IRR dari proyek ? Jika tingkat bunga yang
berlaku (r*) adalah 7 % apakah proyek ini layak ?
MEMBANDINGKAN ALTERNATIF PROYEK
Apabila terdapat dua atau lebih alternatif proyek
dimana harus memilih salah satu yang terbaik, maka :
Dengan kriteria NPV :
NPVA > NPVB  pilih alternatif A
Dengan kriteria IRR :
- Tidak dengan mencari IRR terbesar, tetapi :
- Gunakan analisis incremental untuk mencari IRR
perbedaan cash flow akibat penambahan investasi.
- Bandingkan IRR dari perbedaan investasi dengan
tingkat bunga yang berlaku (r*).
Contoh 3 :
Cash flow dari proyek A dan B adalah sbb :
Net cash flow Tahun
0 1 2 3
A -1.000 505 505 505
B -11.000 5.000 5.000 5.000

i* = 10 %. Proyek mana yang layak berdasarkan kriteria

NPV dan IRR ?
Dengan kriteria NPV :
Proyek A :
NPVA = -1.000 + 505 (P/A, 10 %, 3)
= -1.000 + 505 (2.487) = $ 255.9

Proyek B :
NPVB = -11.000 + 5.000 (P/A,10 %, 3)
= -11.000 + 5.000 (2.487) = $ 1.435.

NPVB > NPVA  pilih proyek B.

Dengan kriteria IRR
Proyek A :
Cari IRR pada saat NPVA = 0.
- 1.000 + 505 (P/A, R%, 3) = 0
(P/A, R%, 3) = 1.000/505 = 1.98
R ≈ 25 %  IRRA = 25 %.

Proyek B :
- 11.000 + 5.000 (P/A, R%, 3) = 0
(P/A, R%, 3) = 11.000/5.000 = 2.2
R ≈ 18 %  IRRB = 18 %.
Perbandingan IRR dan NPV :
Proyek NPV IRR
A 256 25 %
B 1.435 18 %

 Ada pertentangan.
 Gunakan analisis incremental untuk mencari IRR
dari perbedaan cash flow investasi.
Incremental cash flow
Net cash flow Tahun
0 1 2 3
A -1.000 505 505 505
B -11.000 5.000 5.000 5.000
B-A -10.000 4.495 4.495 4.495

IRR dari proyek B – A :

-10.000 + 4.495 (P/A, R%,3) = 0
(P/A, R%, 3) = 10.000/4.495 = 2.23
R = 16 %  IRRB-A = 16 % > r* (10 %).
Kesimpulan : Dengan menambah investasi dari A menjadi B,
IRR penambahan investasi (16 %) lebih tinggi dari tingkat
bunga yang berlaku (10 %) sehingga pilih proyek B.