Part4

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

9 April 2021
 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) ANALYSIS

• KASUS: ALTERNATIF INVESTASI TUNGGAL

• MENURUT METODA INI: SEMUA PENDAPATAN
(revenues) DAN BIAYA (costs) DARI
ALTERNATIF DISEDERHANAKAN MENJADI SATU
ANGKA PERSENTASI TUNGGAL.
• ANGKA PERSENTASE INI LALU DIBANDINGKAN
DENGAN INVESTASI LAIN YG SEJENIS.

2
 Contoh Rate of Return Analysis (IRR)
• Biaya awal yang hrs dipertimbankan dari suatu
investasi adalah $500. Pendapatan yang
diperoleh tahun pertama dan kedua adalah
masing-masing $300 pada akhir tahun 1 dan
2, serta $200 pada akhir tahun ketiga. Apabila
tingkat pengembalian investasi minimal yg
diinginkan (MARR) adalah 15%, apakah
proyek dapat diterima?
• Pada contoh ini total benefit dan cost dihitung
nilai sekarang, kemudian dikurangi.
3
 Contoh Rate of Return Analysis (IRR)
• $500 = $300(PF, i, n=1) + 300(PF, i, n=2) + $200(PF, i,
n=3)
• MENGHITUNG i (INTEREST) MENGGUNAKAN
netode coba2 (trial and error method)
• Coba 10%: $500 = ? $272 + $247 + $156 = $669 (not
equal)
• Coba 20%: $500 = ? $250 + $208 + $116 = $574 (not
equal)
• Coba 30%: $500 = ? $231 + $178 + $91 = $500
(equal)  i = 30%
• DENGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI YG
DIINGINKAN (MARR= 15%), DAN PENGEMBALIAN
INVESTASI PROYEK YG DIRENCANAKAN 30%, SHG
DAPAT DILANJUTKAN.
4
 Latihan NPV dan IRR (April 9, 2021)
1) Konsultan HVAC yang merancang gedung tertinggi di Dunia (Burj Dubai di Uni Emirat
Arab) menginginkan pembelian software dan hardware seharga $500,000 untuk
memperbaiki efisiensi sistem pengendalian penghawaan dalam gedung tersebut.
Manfaat dari pembelian software dan hardware tersebut adalah penghematan energi
per tahun sebesar $10,000 selama 10 tahun, serta penghematan thd perbaikan
peralatan sebesar $700,000 pada akhir tahun ke sepuluh . Hitung IRR.

$700,000
i=?
$10,000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

$500,000
CASH FLOW DIAGRAM
SOLUSI 1): MENGGUNAKAN TRIAL AND ERROR
Coba I = 5%
0= -500,000 + 10,000(P/A, 5%, 10) + 700,000(P/F, 5%, 10)
apabila didapat hasil positif, itu menandakan bhw return lebih dari 5%

Coba i = 5%.
0 = -500,000+10,000(P/A,5%,10)+700,000(P/F,5%,10)
0 < $6946
Hasil positip, berarti tingkat pengembalian investasi lebih dari 5%.
Coba i* = 6%.
0 = -500,000+10,000(P/A,6%,10)+700,000(P/F,6%,10)
0 > $-35,519
Hasil percobaan 6% melebihi 0, maka posisi tingkat pengembalian investasi
berada diantara 5% dan 6%, diperlukan interpolasi linier, sbb:
6946 - 0
i* = 5.00 + ------------- ---- (1.0)
6946-(-35,519)
i* = 5.00 +0.16 = 5.16%
SOLUSI :
Dengan spreadsheet didapat hasil sbb (the single-cell entry )
= RATE(10,10000, -500000,700000) displays I = 5.16%.
LATIHAN 2:

Perusahaan kontraktor terkemuka memerlukan suntikan dana

sebesar $8 juta untuk pengembangan usaha industri
konstruksinya, dengan menawarkan obligasi (bond) harga diskon
(discount price) $800, untuk 4% bunga dan face value $1,000.
masa jatuh tempo obligasi adalah 20 tahun. Perusahaan
membayar dividend setahun 2x. Hitung nominal dan tingkat
bunga devidend per tahun yang harus dibayar oleh Perusahaan.

Gunakan bunga efektif dg rumus: i per period = (1 + r/m)m -1

By trial-and-error and linear interpolation, i* = 2.87% semiannually. The nominal

annual rate is i* times 2.
CATATAN: Effective interest = (1.0287)2 – 1 = 0.0582 (5.82% per year)
SOLUSI 2): CARA YANG SAMA DENGAN 1)

Penghasilan dari Dividen Obligasi per enam bulan adalah i* = 1000(0.04)/2 = $20. Total
Dividen yang diterima per tahun adalah $40. maka tingkat pengembalian investasi per
enam bulan (efektif) adalah sbb: pertama hitung bunga nominal.

0 =800(A/P, i*,40) + 20 + 1000(A/F, i*,40)

Dengan cara coba coba dan interpolasi linier didapat i* = 2.87% (semiannually). maka
tingkat pengembalian investasi nominal (bunga nominal) per tahun adalah i* dikalikan 2.

Nominal i = 2.87(2) = 5.74% per tahun (compounded semiannually)

TINGKAT BUNGA EFEKTIF TAHUNAN DG MENGGUNAKAN FUNGSI EXCELL (spreadsheet)

RATE(40,20,800,1000) results in i* = 2.84% semiannually. This can be compared with the
trial-and-error result of 2.87%. Effective i = (1.0287)2 - 1 = 0.0582 (5.82% per year)
 CAPITAL RECOVERY (PENGEMBALIAN MODAL)

AW = CR + A of AOC [1]
AW = Annual Worth
AOC= Annual Operating Cost
The recovery of an amount of capital P committed to an asset, plus the time value of the
capital at a particular interest rate, is a fundamental principle of economic analysis.
Capital recovery is the equivalent annual cost of owning the asset plus the return on the
initial investment. The A/P factor is used to convert P to an equivalent annual cost. If
there is some anticipated positive salvage value S at the end of the asset’s useful life, its
equivalent annual value is removed using the AF factor. This action reduces the equivalent
annual cost of owning the asset. Accordingly, CR is

CR = -P(A/P,i,n) + S(A/F,i,n) [2]

The annual amount (A of AOC) is determined from uniform recurring costs (and possibly
receipts) and nonrecurring amounts. The PA and PF factors may be necessary to first
obtain a present worth amount, then the AP factor converts this amount to the A value in
Equation [1].
 CAPITAL RECOVERY (PENGEMBALIAN MODAL)
Pengembalian sejumlah modal P, dan nilai waktu dari modal dengan suku bunga
tertentu, merupakan prinsip fundamental suatu analisis ekonomi.
Pengembalian modal adalah biaya ekivalensi tahunan dari
kepemilikan aset ditambah tingkat pengembalian (laba) atas
investasi awal. Faktor A/P digunakan untuk mengkonversi modal P ke suatu
biaya ekivalensi tahunan. Jika ada nilai sisa yang positif yang perlu diantisipasi S
pada akhir masa manfaat aset, maka nilai ekivalensi tahunannya dihapus dengan
menggunakan faktor A/F. Hal ini dimaksudkan utk mengurangi biaya ekivalensi
tahunan terkait dengan kepemilikan aset. Dengan demikian Pengembalian Modal
(CR) adalah AW = CR + A of AOC [1]

Jumlah tahunan dari biaya operasional (A of AOC) ditentukan dari biaya tetap
(berulang yang seragam) dan mungkin penerimaan serta suatu jumlah yang tidak
berulang. Faktor P/A dan P/F mungkin diperlukan untuk memperoleh jumlah nilai
sekarang, sedangkan faktor A/P mengubah jumlah ini ke nilai A dalam
Persamaan [1]. CR = -P(A/P,i,n) + S(A/F,i,n) [2]
1. Dalam upaya membangun fasilitas jalan provinsi, suatu perusahaan daerah yang
mengerjakan proyek tersebut meminjam dana sebesar $1.6 juta dengan beban
bunga yang harus dibayar per tahun 10%. Apabila perusahaan membayar pinjaman
tsb dlm bentuk lump sum setelah 2 tahun masa pinjam, maka hitung:
(a) jumlah yang harus dibayar termasuk beban bunga ?

2. PT DEF Tbk sedang mempertimbangkan utk membeli alat berat baru utk menangani
proyek-proyek ke depan. Perusahaan dapat memilih antara dua alternatif, yaitu
pertama dengan membeli secara kredit $150,000 dengan bunga 5% per tahun
compound interest atau 5.5% per tahun simple interest selama periode 3 tahun,
hitung:
(a) prosentase bunga yang mana yang seharusnya dipilih? , dan
(b) berapa dollar perbedaan antara kedua skema tersebut?

3. Suatu perusahaan produsen alat berat tractors menginvestasikan dana senilai $2

million 4 tahun lalu dalam bentuk obligasi. Jika obligasi tersebut bernilai $2.8 million,
berapa tingkat pengembalian investasi per tahun yang diperoleh perusahaan, apa
bila:
(a) simple interest, dan
(b) compound interest?
 NET PRESENT VALUE EXERCISES
9 April 2021
TAHUN BIAYA AWAL CASH IN FLOW CASH OUTFLOW NILAI SISA
(RP) (RP) (RP) (RP)

0 2.500.000.000
1 36.000.000 24.000.000
2 36.000.000 36.000.000
3 36.000.000 24.000.000
4 36.000.000 36.000.000
5 36.000.000 24.000.000
6 36.000.000 24.000.000
7 36.000.000 35.000.000
8 36.000.000 30.000.000
9 36.000.000 24.000.000
10 36.000.000 30.000.000 300.000.000
5 (P 128)
PEMPROV SEDANG MEMPERTIMBANGKAN 3 (TIGA) PROPOSAL PENGEMBANGAN
KAWASAN PERTANIAN, KHUSUSNYA PENINGKATAN KAPASITAS KANAL/SALURAN IRIGASI
PRIMER.
PROPOSAL 1
ADANYA PEKERJAAN PENGGALIAN, OLEH KARENANYA PEMPROV BERENCANA MEMBELI
ALAT BERAT DAN PERANGKATNYA UNTUK MENGGALI SEHARGA $650,000. ALAT BERAT
tsb. DIPERKIRAKAN BERUMUR EFEKTIF 10 TH DENGAN NILI SISA HANYA $17,000. BIAYA
OPERASIONAL TAHUNAN DIPERKIRAKAN total $50,000. UNTUK PENGENDALIAN
TANAMAN LIAR SEPANJANG KANAL DIPERLUKAN BIAYA $120,000.
PROPOSAL 2
MEMERLUKAN PEKERJAAN TURAP PERMANEN DARI BETON DENGAN BIAYA AWAL
$4000,000, DG HANYA BIAYA PERAWATAN PER TH $5000, DAN BIAYA PERBAIKAN SETIAP 5
TH SEKALI SEBESAR $30,000.
PROPOSAL 3
MEMBANGUN SALURAN GORONG2 BARU SEPANJANG JALUR RENCANA DG BIAYA AWAL
$6,000,000, BIAYA PERAWATAN TAHUNAN $3000 UMUR EFEKTIF 50 TAHUN.
BANDINGKAN KETIGA ALTERNATIF BERDASARKAN NILAI KEWAJARAN TAHUNAN (annual
worth), MENGGUNAKAN TINGKAT BUNGA 5% per tahun.
Capital Recovery = - P(AP,i,n) + S(AF,i,n)
Formula untuk menghitung CC atau CR muncul dari persamaan PW = A(P/A, i, n). Bila
n = ∞ (tak terhingga) Formula dapat ditulis sbb:

Karena n tak terhingga dan CC = PW serta AW = A, maka formula di atas dapat ditulis
sbb

AW = ……….. ?
Pengembalian sejumlah modal P yang berkomitmen terhadap aset, ditambah
nilai waktu dari modal dengan suku bunga tertentu, merupakan prinsip
fundamental analisis ekonomi. Penembalian modal adalah biaya tahunan yang
diasumsikan sama selama siklus investasi serta laba atas investasi awal. Faktor
A/P digunakan untuk mengkonversi modal P ke suatu biaya ekivalensi tahunan.
Jika ada nilai sisa yang positif yang perlu diantisipasi (Salvage Value--S) pada akhir
masa manfaat aset, maka nilai ekivalensi tahunannya dihapus dengan
menggunakan faktor A/F. Hal ini dimaksudkan utk mengurangi biaya ekivalensi
tahunan terkait dengan kepemilikan aset. Dengan demikian Pengembalian Modal
(CR) adalah

CR = - P(A/P,i,n) + S(A/F,i,n) ……………. (2)

Jumlah nilai tahunan biaya operasional (A of AOC) ditentukan dari biaya berulang
yang seragam (dan mungkin penerimaan) serta suatu jumlah yang tidak
berulang. Faktor P/A dan P/F diperlukan untuk pertama memperoleh jumlah
nilai sekarang (Present Woth—PW) kemudian faktor A/P mengubah jumlah ini
menjadi nilai A dalam Persamaan [2].
 REVIEW
PERHITUNGAN NILAI ANNUAL WORTH (AW)
Metode NILAI TAHUNAN (Annual Worth--AW) umumnya digunakan untuk
membandingkan dan memilih alternatif-alternatif . Semua arus kas
dikonversikan ke jumlah tahunan seragam yang sama dalam satu siklus hidup.

Nilai AW mudah dipahami oleh karena dinyatakan dalam Rupiah (dolar) per
tahun. Nilai AW dihitung lebih dari satu siklus hidup dan diasumsikan sama untuk
setiap siklus, asalkan semua arus kas berubah dengan laju inflasi atau deflasi yang
sesuai kondisi ekonomi makro .

AW = PW(A/P,i,n) = FW(A/F,i,n) ….(1)

CONTOH
Sebuah perusahaan konstruksi memerlukan peralatan seharga US$20,000, yang akan
digunakan selama 3 (tiga) tahun, dengan biaya operasional tahunan (AOC) sebesar US$
$8000. hitung Nilai AW untuk satu dan dua siklus dengan tingkat bunga (i) 22% per
tahun.
PENYELESAIAN :
Siklus pertama digunakan 3 tahun pertama, maka AW adalah sbb:
AW = -20,000(A/P,22%,3) - 8000 = -20,000( 0,48966) – 8,000 = $-17,793
Siklus kedua adalah dengan menghitung AW yang dimulai dari akhir tahun ketiga selama 3
tahun berikutnya, dimana tahun nol dimulai akhir tahun ketiga, (Lihat Gambar CFD).
AW = -20,000(A/P,22%,6) – 20,000(P/F,22%,3)(A/P, 22%, 6) - 8000 = $-17,793
= -20,000(0,31576) – 20,000(0,5507)(0,48966) – 8,000 = -6,315 – 5,393 – 8000 =
0 1 2 3 4 5 6 = $ - 19,708

$8,000 $8,000

$20,000
SIKLUS 1 SIKLUS 2
$20,000
CONTOH
Suatu perusahaan perlu meningkatkan kemampuan teknis perusahaan dg membeli
peralatan seharga $13 million. Biaya operasional tahunan diperkirakan $0.9 juta. Umur
ekonomis alat diperkirakan 8 tahun dengan nilai sisa $0.5 juta. Hitung nilai AW apabila
MARR 12% per tahun.

$0.5

0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 1 2 3 4 5 6 7 8

$0.9 AW = ?

$13 M (a) (b)

GAMBAR 1
DIAGRAM ARUS KAS (CASH FLOW DIAGRAM---CFD)
Solusi:
CFD (Gambar 1 (a) ) dikonversikan ke nilai AW secara berulang selama 8 tahun
(Gambar 1 (b) ). (All amounts are expressed in $1 million units.) Biaya operasional
tahunan (AOC) adalah A = $-0.9 per tahun, dan Pengembalian Modal CR dihitung
dg formula [2].
CR = -13(A/P,12%,8) + 0.5(A/F,12%,8) = -13(0.2013) + 0.5(0.0813) $-2.576

Interpretasi yang benar thd nilai di atas sangat diperlukan (bagi perusahaan).
Artinya adalah bhw selama 8 tahun maka total revenue per tahun sekurang-
kurangnya harus minimal $2,576,000 supaya dapat menutupi nilai saat ini dari
Biaya Awal plus tingkat pengembalian investasi yang diinginkan sebesar (MARR)
12% per tahun. Ini tdk termasuk biaya operasional tahunan (AOC) sebesar $0.9
juta. . Sehingga,
AW = -2.576 - 0.9 = $-3.476 juta per tahun.

Inilah nilai tahunan (AW) untuk semua komponen nilai selama 8

tahun ke depan, biaya meningkat sejalan dg peningkatan inflasi,
dst.
Cara lain untuk menghitung CR atau CC adalah : (hasil
dipastikan sama).
CR = (P - S)(A/P,i,n) - S(i) …[3]
Logika dasar dari formula di atas adalah bhw mengurangi
modal awal Nilai Sisa (S) sebelum menerapkan faktor A/P
menandakan bhw Nilai Sisa (S) tsb akan tercover.

Maka dengan menggunakan cara ini diperoleh nilai CR

sama dengan cara pertama yaiyu $-2,576, sbb:
CR =-(13.0 - 0.5)(A/P,12%,8) - 0.5(0.12) = -12.5(0.2013) -
0.06 = $-2.576
Discount factor table 12%