METODE ANALISIS INVESTASI

PAYBACK PERIOD
Payback Period adalah periode waktu dimana profit
atau benefit setara dengan biaya investasi yang
dikeluarkan.
 2 TIPE PENGERJAAN PBP
(PP)

Tanpa discount factor

Dengan discount factor

 PBP TANPA DISCOUNT
FACTOR
Proses pengerjaan didasarkan pada arus kas masuk dan
keluar yang langsung diakumulasikan.
 CONTOH
Terdapat dua alternatif cashflow:

Tahun A B
0 -$1000 -$2783
1 $200 $1200
2 $200 $1200
3 $1200 $1200
4 $1200 $1200
5 $1200 $1200
 PENYELESAIAN

Alternatif A :
Pada tahun 1 dan 2, hanya dapat menutupi
$400 dari seluruh biaya investasi ($1000)
Sisa biaya investasi $600 dapat ditutup pada
awal tahun 3. Payback period Alt A. adalah 2,5
tahun
Alternatif B :
Keuntungan tahunan seragam, maka payback
periode : $2783 / $1200 = 2,3 tahun

Pilih Alt. B
 PBP DENGAN DISCOUNT
FACTOR
Proses pengerjaan didasarkan pada hasil perkalian
antara kas masuk dan keluar yang kemudian
diakumulasikan untuk mendapatkan nilai PBP
Kelebihannya adalah periode pengembalian
memperhitungan adanya nilai inflasi dan bunga atas
nilai investasi.
 CONTOH:
Tahun A DF(i=10%) CFDF
(1) (2) (3)=(2)*(1)
0 -$1000 1 $ (1.000,00)

1 $200 0,99 $ 198,00

2 $200 0,98 $ 196,00

3 $1200 0,97 $ 1.164,00

4 $1200 0,96 $ 1.152,00

5 $1200 0,95 $ 1.140,00

Lalu interpolasikan
(0(606)
PBP =2+ (3-2) = 2,5 tahun
558(606)
 PAYBACK PERIOD

Payback period hanya sebagai perkiraan

Semua cost dan benefit, dimasukkan dalam

perhitungan payback tanpa memperhatikan
periode

Mengabaikan segala konsekuensi ekonomi

Karena bersifat perkiraan, payback period belum

tentu menghasilkan alternatif terbaik
Tahun CF
Tahun
LATIHAN
CF
0 (2.500,00)
1 250,00 0 $ (14.000,00)
2 250,00 1 $ 1.200,00
3 250,00 2 $ 2.400,00
4 250,00 3 $ 3.600,00
5 250,00
4 $ 4.800,00
Tahun CF 5 $ 2.000,00
0
6 $ 2.200,00
Rp 100.000,00
7 $ 1.400,00
1 Rp 20.000,00 8 $ 2.400,00
2 Rp 28.000,00
3 Rp 38.000,00 Kerjakan secara PBP dengan dan
4 Rp 45.000,00 tanpa Discount Factor, dimana i = 11%.
Bagaimana Analisa Anda?
PBP DAN IRR
 CONTOH
Terdapat dua alternatif :

Tempo machine Dura Machine

Biaya instalasi $30.000 $35.000
Keuntungan bersih $12.000 tahun pertama, $1.000 tahun pertama,
(Pendapatan-Operasi) berkurang $3000 per meningkat $3000 per
tahun selanjutnya tahun selanjutnya
Masa pakai (tahun) 4 8

MARR = 10%
 PENYELESAIAN METODE PBP
DAN IRR
Tahun Tempo Machine Dura Machine
0 -$30000 -$35000
1 $12000 $1000
2 $9000 $4000
3 $6000 $7000
4 $3000 $10000
5 $13000
6 $16000
7 $19000
8 $22000
Total 0 $57000
 PENYELESAIAN

Dari grafik terlihat payback period :

Tempo machine = 4 tahun
Dura machine = 5 tahun
 PENYELESAIAN DGN IRR
Tempo machine :
Jumlah cash flow Tempo machine = 0,
sehingga IRR 0%

Dura machine:
$35000 =1000(P/A,i,8) + 3000 (P/G,i,8)
Dari hasil perhitungan IRR = 19%

Kesimpulan : Pilih Dura Machine

Payback period dan IRR memberikan nilai yang
berbeda. Sebaiknya pilih hasil dari metode IRR,
karena menggambarkan kondisi real
 PAYBACK PERIOD
Analisis payback period dapat dilakukan dengan memperhitungkan time
value of money (disebut discounted payback analysis) atau mengabaikannya
(i=0%). Dengan memperhitungkan time value of money, lamanya periode
pengembalian np , dapat dihitung dengan menggunakan persamaan:
P = { NCF1 (P/F,i,1) + NCF2 (P/F,i,2) + NCF3 (P/F,i,3 + ...... NCFnp(P/F,i,np) }.
Jika diperhitungkan dengan mengabaikan time value of money (i = 0%) maka
lamanya periode pengembalian (payback period) dapat dihitung dengan
menggunakan persamaan :
P = (NCF1 + NCF2 + NCF3 + . NCFnp )
Jika deretan arus kas mempunyai besar nilai yang sama, maka untuk menghitung np
dapat dihitung dengan menggunakan rumus:
np = P
NCF
Dimana:
P = investasi awal
NCF = Net Cash Flow / arus kas bersih (pendapatan pengeluaran)
dengan memperhitungkan atau mengabaikan time value of money
np = lamanya periode pengembalian
 CONTOH (USIA PAKAI
ALTERNATIF SAMA)
1.Bandingkan kedua arus kas dibawah ini dengan menggunakan:
a.Payback period analysis tanpa memperhitungkan time value of money
b.Discounted payback analysis pada tingkat suku bunga 9% per tahun.
c.Present Worth Analysis pada tingkat suku bunga 9% per tahun

Tahun Arus kas 1(Rp) Arus kas 2 (Rp)

0 - 1.500.000 -4.250.000

1 600.000 2.000.000

2 600.000 2.000.000

3 1.250.000 2.000.000

4 1.250.000 2.000.000

5 1.250.000 2.000.000
 Jawab :
a.Payback period analysis tanpa memperhitungkan time value of money
Arus kas 1 Tahun Arus kas 1(Rp) Arus kas kumulatif (Rp)
0 - 1.500.000 - 1.500.000
1 600.000 - 900.000
2 600.000 - 300.000
3 1.250.000 900.000
4 1.250.000 2.150.000
5 1.250.000 3.400.000
Arus kas kumulatif sama dengan nol berada diantara tahun ke-2 dan tahun ke-3, sehingga dengan memakai
prinsip i terpolasi linear kita bisa dapatkan payback period untuk arus kas 1.
np = 2 + { 0 ( - 300.000) x (3 2)
{ 900.000 (- 300.000)}
= 2,25 tahun
Arus kas 2
Pada arus kas 2 besar arus kas bersih setiap tahunnya adalah sama sehingga untuk mencari payback
periodnya bisa kita gunakan rumus:
np = P
NCF
= 4.250.000 = 2,125 tahun
2.000.000

 B. DISCOUNTED PAYBACK ANALYSIS PADA

TINGKAT SUKU BUNGA 9% PER TAHUN

ARUS KAS 1
Tahun Arus kas (P/F,9%,t) PW Arus kas kumulatif
(1) (2) (3) (2) X (3)
0 -1.500.000 1,00000 -1.500.000
-1500000
1 600.000 0,91743
550458 -949542
2 600.000 0,84166
504996 -444546
3 1.250.000 0,77216
965200 520654
4 1.250.000 0,70643
883037,5 1403692
5 1.250.000 0,64993
812412,5 2216104

Arus kas kumulatif sama dengan nol berada diantara tahun ke-2 dan
tahun ke-3, sehingga dengan memakai prinsip i terpolasi linear kita bisa
dapatkan payback period untuk arus kas 1 sebagai berikut:
np = 2 + {0 (- 444.546)} x (3-2)
{520654 -(-444.546)}
= 2 + 0,460574 = 2,46 tahun
 Arus kas 2
Tahun Arus kas (P/F,9%,t) PW Arus kas
(1) (2) (3) (2) X (3) kumulatif
0 -4.250.000 1,00000 -4250000 -4250000
1 2.000.000 0,91743 1834860 -2415140
2 2.000.000 0,84166 1683320 -731820
3 2.000.000 0,77216 1544320 812500
4 2.000.000 0,70643 1412860 2225360
5 2.000.000 0,64993 1299860 3525220

np = 2 + { 0 (- 731.820)} x (3-2)
{ 812.500 (-731.820)}
= 2 + 0,473878 = 2,47 tahun

c. Present worth analysis pada tingkat suku bunga 9% per tahun

PW1 = - 1.500.000 + 600.000(P/A,9%,5) + 650.000(P/A,9%,3) (P/F,9%,2)
= - 1.500.000 + 600.000(3,88965) + 650.000(2,53129) (0,84168)
= - 1.500.000 + 2.333.790 + 1384849 = 2.218.639

PW2 = - 4.250.000 + 2.000.000(P/A,9%,5)

= - 4.250.000 + 2.000.000(3,88965) = - 4.250.000 + 7.779.300
= 3.529.300
 METODE ANALISIS
INVESTASI
Net Present Value (NPV)
Equivalent Uniform Annual Cash Flow (EUAC/EUAB)
Minimum Attractive Rate of Return (MARR & IRR)
Benefit Cost Ratio (BCR)
IRR
 INTERNAL RATE OF RETURN
ANALYSIS
IRR (internal rate of return) merupakan tingkat suku
bunga yang menghasilkan NPV sama dengan nol
Menghasilkan solusi berupa tingkat suku bunga yang
berlaku pada serangkaian arus kas masuk dan arus kas
keluar dari suatu alternatif.

Besarnya nilai suku bunga , i* , dapat dihitung dengan

salah satu analisis dari present worth analysis, annual
worth analysis, future worth analysis
 METODE PENYELESAIAN
PERSAMAAN
NPV = 0
Pwpendapatan PW pengeluaran = 0

Persamaan
PWpendapatan = PWpengeluaran
AWpendapatan = AWpengeluaran
FWpendapatan = Fwpengeluaran

Metode Penyelesaian
trial and error
sampai nilai i* diperoleh dengan menggunakan interpolasi.
 ANALISIS TERHADAP
ALTERNATIF TUNGGAL
Pemilihan dilakukan setelah nilai i* diperoleh.

Nilai i* kemudian dibandingkan dengan MARR

untuk dilakukan evaluasi apakah alternatif tersebut layak
untuk diterima atau tidak.
 KRITERIA KELAYAKAN
ALTERNATIF
Penentuan diterima atau tidaknya alternatif tersebut
menggunakan perbandingan antara nilai i* dan nilai
MARR. Jika nilai i* MARR
alternatif tersebut layak untuk diterima.
 CONTOH
Pak Ali akan membeli sebuah mesin untuk keperluan
usaha yang akan dijalankannya seharga Rp.39.000.000.
Pembelian mesin ini akan membuat usaha yang
dijalankan oleh Pak Ali berhemat sebesar Rp.7.000.000
per tahun. Mesin yang dibeli oleh pak Ali tersebut
mempunyai usia pakai 7 tahun dan di akhir usia pakai ini
mesin tersebut masih laku dijual Rp.8.000.000. Jika pak Ali
menghendaki tingkat pengembalian minimal per tahun
adalah 8% per tahun, maka apakah pembelian mesin
yang dilakukan oleh pak Ali tersebut layak untuk
dilakukan?
 MENGGUNAKAN PERSAMAAN PRESENT
WORTH
PW Pendapatan = PW Pengeluaran
8.000.000(P/F,i*,7) +
7.000.000(P/A,i*,7) = 39.000.000

Jika i*= 9%
8.000.000(0,54703) + 7.000.000(5,03295) =
39.606.890
Jika i*= 10%
8.000.000(0,51316) + 7.000.000(4,86842) =
38.184.220
 i* PW
9% 39.606.890
X% 39.000.000
10 % 38.184.220

i* =9+ x
= 9 + 0,426585 = 9,43%
Karena nilai i* MARR , maka
alternatif tersebut layak untuk
diterima.
MENGGUNAKAN PERSAMAAN ANNUAL WORTH
AW Pendapatan = AW Pengeluaran

8.000.000(A/F,i*,7) +
7.000.000 = 39.000.000(A/P,i*,7)

8.000.000(A/F,i*,7) - 39.000.000(A/P,i*,7) = -7.000.000

Jika i*= 9%
8.000.000(0,10869) 39.000.000 (0,19869) =
-6.159.390
Jika i*= 10%
8.000.000(0,10541) 39.000.000 (0,20541) =
-7.167.710
 i* AW
9% -6.159.390
X% -7.000.000
10 % -7.167.710

i* =9+ x

= 9 + 0,833674 = 9,83%

Karena nilai i* MARR , maka

alternatif tersebut layak untuk
diterima.
MENGGUNAKAN PERSAMAAN FUTURE WORTH

FW Pendapatan = FW Pengeluaran
8.000.000 +
7.000.000 (F/A,i*,7) = 39.000.000(F/P,i*,7)

39.000.000(F/P,i*,7) - 7.000.000 (F/A,i*,7)

= 8.000.000
Jika i*= 9%
39.000.000 (1,82804)
7.000.000(9,20043) = 6.890.550
Jika i*= 10%
39.000.000 (1,94872)
7.000.000(9,48717) = 9.589.890
 i* FW
9% 6.890.550
X% 8.000.000
10 % 9.589.890

i* = 9 + x

= 9 + 0,411008 = 9,41%

Karena nilai i* MARR , maka alternatif

tersebut layak untuk diterima.
 PERBEDAAN HASIL
ANALISIS
Pada saat kita melakukan pemilihan alternatif dengan
menggunakan analisis present worth, annual worth, atau
future worth untuk menentukan alternatif mana yang
akan dipilih ketika dibandingkan dengan hasil analisis
rate of return bisa jadi akan menghasilkan keputusan
alternatif yang berbeda.

Untuk mengatasi hal ini maka dilakukan analisis

inkremental.
 PROSEDUR INKREMENTAL
ALTERNATIF
1. Mengurutkan alternatif alternatif yang akan
dibandingkan mulai dari alternatif dengan nilai investasi
terkecil.
2. Menghitung i* alternatif pertama.
Langkah itu untuk membandingkan alternatif tidak
melakukan pilihan (do nothing DN) sebagai alternatif
dasar yang layak, dengan alternatif pertama sebagai
alternatif pembanding.
Jika diperoleh nilai i*< MARR, maka alternatif DN tetap
menjadi alternatif layak.
Jika nilai i*MARR, alternatif pertama akan menggantikan
DN menjadi alternatif layak, dan alternatif berikutnya
(alternatif kedua) menjadi alternatif pembanding.
3. Menghitung inkremental arus kas dari kedua alternatif
baru tersebut untuk setiap periode waktu dengan
persamaan :
Inkremental arus kas = arus kas alternatif kedua arus
alternatif pertama

4. Menghitung i* dari inkremental arus kas yang diperoleh

5. Jika diperoleh nilai i* < MARR, alternatif pertama tetap

sebagai alternatif layak. Namun, jika nilai i* MARR ,
alternatif kedua akan menggantikannya menjadi alternatif
layak, dan alternatif berikutnya (alternatif) alternatif
pembanding.

6. Mengulangi langkah 3 sampai dengan langkah 5 sampai

semua alternatif selesai dibandingkan. Pilih alternatif layak
terakhir sebagai alternatif terbaik.
 CONTOH KASUS :
Sebuah perusahaan merencanakan akan
membeli sebuah mesin untuk
meningkatkan pendapatan tahunannya.
Dua alternatif mesin dengan usia pakai
masing masing 10 tahun ditawarkan
kepada perusahaan:
Mesin Harga beli Keuntungan Nilai sisa di akhir
(Rp.) per tahun (Rp.) usia pakai (Rp.)
X 4.000.000 1.000.000 2.500.000
Y 12.000.000 3.000.000 3.000.000

Dengan MARR 9% per tahun, maka

tentukan mesin yang harus dibeli.
 LANGKAH 1 (MENGURUTKAN
ALTERNATIF)
Urutan alternatif dari investasi terkecil ke investasi
terbesar, yaitu :
1. Alternatif DN (investasi = 0)
2. Alternatif Pertama mesin X
(Investasi mesin X = 4.000.000)
3. Alternatif Kedua mesin Y
(Investasi mesin Y = 12.000.000)
 LANGKAH 2
(MENGHITUNG I* ALTERNATIF PERTAMA)
Membandingkan DN dengan Mesin X

Langkah 3
(Menghitung inkremantal arus kas)
 LANGKAH 4
(MENGHITUNG I* INKREMENTAL ARUS KAS)
1.000.000(P/A,i*,9) + 3.500.000 (P/F,i*,10) = 4.000.000

Jika i*= 20%

1.000.000 (4,03097) + 3.500.000(0,16151) = 4.596.255
Jika i*= 25%
1.000.000 (3,46313) + 3.500.000(0,10737) = 3.838.925
 LANGKAH 4
(MENGHITUNG I* INKREMENTAL ARUS KAS)
Dengan menggunakan interpolasi linear maka untuk
nilai 4.000.000 diperoleh tingkat suku bunga:
i* = 20 + x
= 24%
(Langkah 5 uji kelayakan)
Karena nilai i* MARR , maka pembelian
mesin X layak untuk dilakukan
(langkah 6 menentukan alternatif layak)
Alternatif mesin X menjadi alternatif
layak, dan alternatif berikutnya (alternatif
kedua) menjadi alternatif pembanding.
 ULANGI LANGKAH 3
SAMPAI 6
Membandingkan Mesin X dengan Mesin Y

Langkah 3
(Menghitung inkremantal arus kas)
 LANGKAH 4
(MENGHITUNG I* INKREMENTAL ARUS KAS)

2.000.000(P/A,i*,9) + 2.500.000 (P/F,i*,10) = 8.000.000

Jika i*= 20%

2.000.000 (4,03097) + 2.500.000(0,16151) = 8.465.715

Jika i*= 25%

2.000.000 (3,46313) + 2.500.000(0,10737) = 7.194.685
 LANGKAH 5 (UJI KELAYAKAN)

Dengan menggunakan interpolasi linear maka untuk

nilai 8.000.000 diperoleh tingkat suku bunga:
i* = 20 + x

= 22%
Karena nilai i* MARR , maka pilih mesin Y.
 LATIHAN IRR
Pak Dody mempunyai sebuah usaha yang sekarang
sedang berkembang pesat. Permintaan pasar semakin
hari semakin meningkat namun mesin yang sekarang
dimiliki sudah tidak bisa bekerja secara optimal. Oleh
karena itu, Pak Dody merencanakan untuk membeli
mesin baru. Ada tiga alternatif mesin yang akan dibeli
oleh pak Dody dengan data seperti pada tabel
dibawah ini:
 X Y Z
Investasi awal 5.000.000 10.000.000 12.000.000
Keuntungan per 1.500.000 1.700.000 2.000.000
tahun
(Rp/tahun)
Usia pakai 5 tahun 10 tahun 10 tahun
Nilai sisa 0 0 0
 Mesin baru yang akan dibeli direncanakan akan dipakai
selama 10 tahun. Karena mesin X hanya memiliki usia
pakai 5 tahun, maka pada akhir tahun ke-5 , mesin itu
dapat diganti dengan mesin lain yang mempunyai
konsekuensi ekonomi yang sama. Maka, mesin
manakah yang layak dibeli oleh pak Dody jika MARR
yang digunakan 5%.