ARUS KAS DAN

RISIKO PROYEK
OLEH :
M EI N A W U L A N S A R I Y U S N IA R
 PROYEK DENGAN USIA BERBEDA

Terkadang investor dihadapkan pilihan

dimana usia proyek tersebut berbeda.
Untuk menentukan proyek mana yang lebih
menguntungkan terdapat dua metode yang
dapat digunakan oleh investor, yaitu :
Replacement chain (common life)
approach
Equivalent annual annuity approach
 REPLACEMENT CHAIN APPROACH

Adalah metode yang mengasumsikan bahwa setiap

proyek akan berulang beberapa kali jika dibutuhkan
demi menyamakan rentang jangkanya (time line)
Misalkan ada dua proyek investasi pergantian mesin
yaitu A dan B. Investasi A membutuhkan dana
Rp640.000 dan menghasilkan kas masuk
sebesar Rp320.000 pertahun selama tiga
tahun. Proyek B membutuhkan investasi
sebesar Rp840.000 dan menghasilkan kas
masuk sebesar Rp240.000 pertahun selama
enam tahun.
 REPLACEMENT CHAIN APPROACH

Proyek A
0 +320 ribu + 320 ribu + 320 ribu
| | | |
-640 ribu 1 2 3
 
Proyek B
0 +240 ribu +240 ribu ……… +240 ribu
| | | |
-840 ribu 1 2 6
 REPLACEMENT CHAIN APPROACH

NPV A = - 640 + 320 / (1+0,1)1 + 320 / (1+0,1)2 +

(-640+320) / (1+0,1)3 + 320 / (1+0,1)4 +
320 / (1+0,1)5 + 320 / (1+0,1)6
= 273 ribu
NPV B = - 840 + 240 / (1+0,1)1 + 240 / (1+0,1)2 +
240 / (1+0,1)3 + 240 / (1+0,1)4 +
240 / (1+0,1)5 + 240 / (1+0,1)6
= 205 ribu
 REPLACEMENT CHAIN APPROACH

PROYEK A PROYEK B

Tahun Investasi CF DF NPV Tahun Investasi CF DF NPV

0 -640 1 -640 0 -840 1 -840
1 320 1,100 290,9091 1 240 1,100 218,18
2 320 1,210 264,4628 2 240 1,210 198,35
3 -640 320 1,331 -240,421 3 240 1,331 180,32
4 320 1,464 218,5643 4 240 1,464 163,92
5 320 1,611 198,6948 5 240 1,611 149,02
6 320 1,772 180,6317 6 240 1,772 135,47
NPV A 272,84 NPV A 205,26
Equivalent Annual Annuity Approach

Pendekatan ini mengubah NPV yang dihitung

menjadi angka NPV Tahunan.
Asumsi yang digunakan pada metode ini adalah
proyek yang ada sekarang akan dilakukan secara
terus menerus
RUMUS YANG DIGUNAKAN :
EAA = NPVn / PVIFA (r,n)
 Equivalent Annual Annuity Approach

PROYEK A PROYEK B

TAHUN INVESTASI CF DF NPV Tahun Investasi CF DF NPV

0 -840 1 -840
0 -640 1 -640,000 1 240 1,100 218,18
1 320 1,1 290,909 2 240 1,210 198,35
3 240 1,331 180,32
2 320 1,21 264,463
4 240 1,464 163,92
3 320 1,331 240,421 5 240 1,611 149,02
NPV B 155,793 6 240 1,772 135,47
NPV A 205,26
PVIFA (10 %,3) 2,487 PVIFA (10%,6tahun) 4,355
EAA 62,643 EAA 47,13262
 ARUS KAS (CASH FLOW)

Tiga kategori Cash Flow :

1. Cash outflow/Initial investment
outlay
2. Cash Inflow/Proceed/cash flow
3. Terminal Cash Flow
 CASH OUTFLOW

Adalah cash flow yang segera dibutuhkan untuk

membiayai aktiva dan menyiapkan aktiva itu
beroperasi .
Contohnya :
a. Pembelian aktiva
b. Biaya Pemasangan
c. Modal Kerja
d. Biaya Pelatihan
e. Biaya Tenaga Ahli
f. Hasil Penjualan Mesin Lama
 CASH INFLOW

Adalah arus kas yang masuk yang diperoleh dari

hasil investasi
Contoh :
Pendapatan Penjualan
Penghematan tenaga kerja, bahan baku dan bahan
bakar
 TERMINAL CASH FLOW

Adalah arus kas yang berkaitan dengan penutupan

proyek.
Contoh
Nilai sisa aktiva
Investasi modal kerja
 RELEVANT CASH FLOWS

Adalah arus kas tertentu yang harus dipertimbangkan

dalam mengambil keputusan sehubungan dengan
penganggaran modal.
Hal penting yang harus diperhatikan :
a. Taksiran kas harus dihitung atas dasar setelah pajak
b. Baik dalam hal menambah investasi baru dalam
mengganti yang lama dengan yang baru maka kas
inflow yang dicari adalah pertambahan cash inflow
akibat penambahan atau penggantian investasi
c. Dalam cash outflows, unsur bunga tidak boleh dihitung
 RELEVANT CASH FLOWS

Sunk Cost adalah pengeluaran yang telah

ditetapkan sebelumnya yang telah terjadi
sehingga hal ini tidak dipengaruhi oleh
keputusan yang diambil saat ini
Opportunity Cost adalah arus kas yang
seharusnya dihasilkan oleh suatu aktiva
perusahaan seandainya penggunaan aktiva
tersebut tidak untuk proyek yang sedang
dianalisis
 BEBERAPA VARIASI DALAM
PENGGANGGARAN MODAL

Metode Penyusutan
a. Metode Garis Lurus
b. Metode Accelerated Cost Recovery System
(ACRS)
c. Metode Modified Accelerated Cost Recovery
System (MACRS)
 METODE GARIS LURUS

Adalah metode penyusutan dimana besarnya

penyusutan setiap tahunnya sama
Rumusnya adalah :
D=C–S/N
Dimana :
D = Depresiasi
C = Harga Invetasi
S = Nilai Sisa
N = Umur Investasi
 METODE GARIS LURUS

Harga Sebuah Mobil baru adalah sebesar Rp 180

Juta dengan umur Ekonomis sebesar 10 Tahun. Nilai
sisa dari Mobil tersebut adalah Rp 50 Juta.
Berapakah depresiasi mobil tersebut setiap tahun ?
Berapakah nilai buku mobil tersebut ditahun ke 5 ?
JAWAB :
D = Rp 180 juta – Rp 50 Juta
10
D = Rp 13 Juta
 METODE GARIS LURUS

Nilai Buku Tahun Ke Lima :

= Rp 180 Juta – 5 (Rp 13 Juta)
= Rp 180 Juta – Rp 65 Juta
= Rp 115 Juta
 METODE MACRS

Adalah Metode Penyusutan yang membagi

Depresiasi berdasarkan Klasifikasi aset dan umur
Ekonomis Aset

Class Jenis Property

3 Tahun Peralatan Kantor
5 Tahun Mobil, Computer, Mesin
7 Tahun Mesin, Furniture Kantor dll
10 Tahun Truk besar, alat berat, mesin
27,5 Tahun Apartemen, Kantor
31,5 Tahun Pembangunan Pabrik
 METODE MACRS

Tahun Klasifikasi Investasi

3 Tahun 5 Tahun 7 Tahun 10 Tahun
1 33 % 20 % 14 % 10 %
2 45 % 32 % 25 % 18 %
3 15 % 19 % 17 % 14 %
4 7% 12 % 13 % 12 %
5 11 % 9% 9%
6 6% 9% 7%
7 9% 7%
8 4% 7%
9 7%
10 6%
3%
 CARA MENGHITUNG CASH OUTFLOWS

Untuk investasi baru, maka harus dimasukkan

semua biaya untuk memperoleh atau melaksanakan
investasi ( termasuk biaya pemasangan atau
pembangunannya)
Dalam mengganti investasi lama, yang dijual dan
diganti baru, maka pertambahan cash outflownya
adalah sebagai berikut :
CO = Nilai Investasi baru – Nilai Investasi lama
 CONTOH

Nilai mesin baru seharga Rp 100 juta, nilai buku

mesin lama seharga Rp 25 Juta dan laku terjual
seharga nilai bukunya. Berapakah Cash Outflownya ?
JAWAB
Biaya Investasi Baru = Rp 100 Juta
Harga jual Inv Lama = Rp 25 Juta

Penambahan CO = Rp 75 Juta
 CONTOH

Sama dengan contoh diatas, tetapi mesin lama laku terjual

senilai Rp 35 Juta dengan pajak sebesar 25 %.
maka nilai CO nya
Biaya Investasi Baru = Rp 100 Juta
Harga jual Inv Lama = Rp 35 Juta
= Rp 65 Juta
Tax loss = gain x tax rate
(Rp 35 juta – Rp 25 Juta)x 25 %
= Rp 2,5 Juta
Penambahan CO = Rp 67,5 Juta
 CONTOH

Sama dengan contoh diatas, tetapi mesin lama laku terjual

senilai Rp 20 Juta dengan pajak sebesar 25 %.
maka nilai CO nya
Biaya Investasi Baru = Rp 100 Juta
Harga jual Inv Lama = Rp 20 Juta
= Rp 80 Juta
Tax loss = gain x tax rate
(Rp 20 juta – Rp 25 Juta)x 25 %
= Rp 1,25 Juta
Penambahan CO = Rp 78,75 Juta
CARA MENGHITUNG CASH INFLOW

CI = Laba bersih + Depresiasi

Akuntansi Cash Flow

Penjualan $ 50.000,00 $ 50.000,00
Biaya ($ 25.000,00) ($ 25.000,00)
Depresiasi ($ 15.000,00)
Laba Operasi $ 10.000,00 $ 25.000,00
Pajak (30%) $ 3.000,00 $ 3.000,00
Laba Bersih $ 7.000,00 $ 22.000,00

CI = $ 7.000,00 + $ 15.000,00
= $ 22.000,00
 LANGKAH – LANGKAH DALAM
MENILAI USULAN INVESTASI

Tentukan Besarnya Cash Outflows

Tentukan Besarnya Perubahan Cash inflows
Tentukan Besarnya Terminal Cash Outflows
TCO = Modal Kerja + Nilai Sisa Mesin Baru
Tentukan Besarnya PV Perubahan Cash inflows
Tentukan Besarnya PV Terminal Cash Flows
Tentukan NPV
NPV = PV ΔCI + PV Terminal CF - CO
 CONTOH :

PT X perusahaan Genteng di Surabaya, bermaksud mengganti

mesin lama dengan mesin baru. Mesin lama dibeli 5 Tahun lalu
dengan harga Rp 170 Juta, dengan Umur ekonomis 15 Tahun.
Pada akhir tahun ke 15 nilai sisa sebesar Rp 20 Juta
Mesin Baru dibeli dengan harga Rp 150 Juta, biaya Pemasangan
Rp 100 Juta Taksiran Umur 10 Tahun nilai sisa Rp 25 Juta dan
Tambahan Modal Kerja Rp 40 Juta
Dengan Penggantian ini, Hasil Penjualan diharapkan naik dari Rp
100 Juta menjadi Rp 120 Juta pertahun dan biaya operasional
dari Rp 90 Juta menjadi Rp 70 Juta
Kedua mesin disusutkan dengan metode garis lurus, biaya modal
18 % dan Pajak Perseroan 40 %. Mesin Lama Laku dijual Rp 125
Juta
 CONTOH

Mesin Lama
Harga beli Rp 170 Juta
Umur Ekonomis 15 Tahun
Nilai Sisa Rp 20 Juta
Dep/tahun = Rp 170 Jt – Rp 20 Jt = Rp 10 jt/thn
15 Tahun
Nilai Buku = Rp 170 Juta – (5 x Rp 10 Juta)
= Rp 120 Juta
Nilai Pasar = Rp 125 Juta
 CONTOH

Mesin Baru
Harga beli Rp 150 Juta
By Pemasangan Rp 100 Juta
Total Biaya Rp 250 Juta
Nilai Sisa Rp 25 Juta
Dep/tahun = Rp 250 Jt – Rp 25 Jt = Rp 22,5jt/thn
10 Tahun
 Menghitung Cash OutFlow

Harga beli Rp 150 Juta

By Pemasangan Rp 100 Juta
Total Biaya Rp 250 Juta
Harga Jual Mesin Lama Rp 125 Juta
Rp 125 Juta
Tax Loss = 40 % ( Rp 125 juta – Rp 120 Juta)
Rp 2 Juta
Rp 127 Juta
Modal Kerja Rp 40 Juta
Cash Outflow Rp 167 Juta
 Menghitung Perubahan Cash Inflow

ΔCI = (ΔS – ΔOC –Δdep) (I-tax) + ΔD

((S2-S1) – (OC2-OC1) – (D2-D1)) (1 – Tax) +(D2-D1)
= ((120 jt – 100 jt) – (70 jt – 90 jt) – (22,5 jt -10 Jt))
( 1– 0,4) + (22,5 jt -10 Jt)
= ( (20 jt) – (- 20 Jt) – (12,5 Jt) (0,6)) + 12,5 Jt
= (27,5 jt) (0,6) + 12,5 Juta
= 16,5 juta + 12,5 juta
= 29 Juta
 Menghitung Terminal Cash Flow

Modal Kerja Rp 40 Juta

Nilai Sisa Mesin Baru Rp 25 Juta
Terminal Cash Flow Rp 65 Juta
 Menghitung PV ΔCI dan PV Terminal CF

PV ΔCI = ΔCI x (PVIFA,10 thn, 18 %)

= Rp 29 juta x 4,491
= Rp 130, 329 Juta
PV terminal CF = terminal CF x (PVIF,10 thn,
18 %)
= Rp 65 Juta x 0,1911
= Rp 12,422 Juta
 Menghitung NPV

NPV = PV DCI + PV Terminal CF – CO

= (Rp 130,328 Juta + Rp 12,422 Juta) –
Rp 167 Juta
NPV = - Rp 24,250 Juta

Karna NPV Negatif maka Proyek Tidak Layak

 ANALISIS RISIKO INVESTASI

Tiga metode analisis risiko investasi :

A. Analisis Sensitivitas adalah analisis yang
menganalisis risiko dengan mengubah variabel kunci
dan mengamati pengaruhnya terhadap NPV dan
Return
B. Analisis Skenario.Hampir sama dengan analisis
sensitivitas, hanya pada analisis skenario beberapa
variabel dapat berubah secara bersamaan.
C. Analisis Simulasi. Pada analisis ini manajer
keuangan merubah variabel yang relevan, kemudian
melihat efeknya terhadap NPV.
 ANALISIS SENSITIVITAS

LAPORAN LABA
ALIRAN KAS
RUGI
Penjualan (1000 Unit) Rp2.000.000 Rp2.000.000
Biaya Variabel (30%0 Rp600.000 -Rp600.000
Biaya Tetap Rp800.000 -Rp800.000
Depresiasi Rp200.000
EBT Rp400.000
Pajak (40 %) Rp160.000 -Rp160.000
EAT Rp240.000
Aliran Kas Rp440.000

Investasi Awal Rp 1 juta n = 5 Tahun

dan bunga 20 %
 ANALISIS SENSITIVITAS

Tiga variabel yang dianggap relevan

1. Jumlah kuantitas terjual
2. Harga per unit
3. Biaya Tetap
4. Investasi Awal
 ANALISIS SENSITIVITAS

VARIABEL PESIMIS NORMAL OPTIMIS

Jumlah Terjual 900 unit 1000 Unit 1200 Unit
Harga Perunit Rp1.500 Rp2.000 Rp2.200
Biaya Tetap Rp1.000.000 Rp800.000 Rp600.000
Investasi Awal Rp1.200.000 Rp1.000.000 Rp800.000
 ANALISIS SENSITIVITAS

JIKA UNIT TERJUAL 900 UNIT

LAPORAN LABA
ALIRAN KAS
RUGI
Penjualan (900 Unit) Rp1.800.000 Rp1.800.000
Biaya Variabel (30%) Rp540.000 -Rp540.000
Biaya Tetap Rp800.000 -Rp800.000
Depresiasi Rp200.000
EBT Rp260.000
Pajak (40 %) Rp104.000 -Rp104.000
EAT Rp156.000
Aliran Kas Rp356.000
 ANALISIS SENSITIVITAS

JIKA UNIT TERJUAL 1200 UNIT

LAPORAN LABA
ALIRAN KAS
RUGI
Penjualan (1200 Unit) Rp2.400.000 Rp2.400.000
Biaya Variabel (30%) Rp720.000 -Rp720.000
Biaya Tetap Rp800.000 -Rp800.000
Depresiasi Rp200.000
EBT Rp680.000
Pajak (40 %) Rp272.000 -Rp272.000
EAT Rp408.000
Aliran Kas Rp608.000
 ANALISIS SENTIVITAS

CF (1000 CF (900 CF (1200 PV (1000 PV (900 PV (1200

TAHUN DF 20 %
Unit) Unit) Unit) Unit) Unit) Unit)
0 -Rp1.000.000 -Rp1.000.000 -Rp1.000.000 1 -Rp1.000.000 -Rp1.000.000 -Rp1.000.000
1 Rp440.000 Rp356.000 Rp608.000 0,833333 Rp366.667 Rp296.667 Rp506.667
2 Rp440.000 Rp356.000 Rp608.000 0,694444 Rp305.556 Rp247.222 Rp422.222
3 Rp440.000 Rp356.000 Rp608.000 0,578704 Rp254.630 Rp206.019 Rp351.852
4 Rp440.000 Rp356.000 Rp608.000 0,482253 Rp212.191 Rp171.682 Rp293.210
5 Rp440.000 Rp356.000 Rp608.000 0,401878 Rp176.826 Rp143.068 Rp244.342
NPV Rp315.869 Rp64.658 Rp818.292
 ANALISIS SKENARIO

JIKA UNIT TERJUAL 900 UNIT harganya Rp 1500/unit, Biaya Tetap

Rp 1.000.000 dan Investasi Awal Rp 1.200.000,-

LAPORAN LABA
ALIRAN KAS
RUGI
Penjualan (900 Unit) Rp1.350.000 Rp1.350.000
Biaya Variabel (30%) Rp405.000 -Rp405.000
Biaya Tetap Rp1.000.000 -Rp1.000.000
Depresiasi Rp200.000
EBT -Rp255.000
Pajak (40 %) -Rp102.000 Rp102.000
EAT -Rp153.000
Aliran Kas Rp47.000
 ANALISIS SKENARIO

JIKA UNIT TERJUAL 1200 UNIT harganya Rp 2200/unit, Biaya Tetap

Rp 600.000 dan Investasi Awal Rp 800.000,-

LAPORAN LABA
ALIRAN KAS
RUGI
Penjualan (1200 Unit) Rp2.640.000 Rp2.640.000
Biaya Variabel (30%) Rp792.000 -Rp792.000
Biaya Tetap Rp600.000 -Rp600.000
Depresiasi Rp200.000
EBT Rp1.048.000
Pajak (40 %) Rp419.200 -Rp419.200
EAT Rp628.800
Aliran Kas Rp828.800
 ANALISIS SKENARIO

CF (1000 CF (900 CF (1200 PV (1000 PV (900 PV (1200

TAHUN DF 20 %
Unit) Unit) Unit) Unit) Unit) Unit)
0 -Rp1.000.000 -Rp1.200.000 -Rp800.000 1 -Rp1.000.000 -Rp1.200.000 -Rp800.000
1 Rp440.000 Rp47.000 Rp828.800 0,833333 Rp366.667 Rp39.167 Rp690.667
2 Rp440.000 Rp47.000 Rp828.800 0,694444 Rp305.556 Rp32.639 Rp575.556
3 Rp440.000 Rp47.000 Rp828.800 0,578704 Rp254.630 Rp27.199 Rp479.630
4 Rp440.000 Rp47.000 Rp828.800 0,482253 Rp212.191 Rp22.666 Rp399.691
5 Rp440.000 Rp47.000 Rp828.800 0,401878 Rp176.826 Rp18.888 Rp333.076
NPV Rp315.869 -Rp1.059.441 Rp1.678.619

Misalnya Kondisi pesimis Probabilitasnya 0,2, kondisi

normal 0,5 dan kondisi optimis 0,3 Hitunglah NPV yang
diharapkan
 ANALISIS SKENARIO

NPV yang diharapkan :

= 0,2 (-Rp1.059.441) + 0,5 (Rp 315.869) + 0,3
(Rp 1.678.619)
= Rp 449.632
Standar Deviasi = ((0,2 (-Rp1.059.441 –Rp
449632)2 + (0,5 (Rp 315.869- 449.632) 2+ (0,3 (Rp
1.678.619 – 449.632)2)0,5
= Rp 957.877
 ANALISIS SIMULASI

Langkah Langkahnya :
1. Menghitung Probabilitas Penjualan berdasarkan
data historis
2. Memperoleh angka random
3. Melakukan Simulasi
 ANALISIS SIMULASI

ANGKA RANDOM UNTUK SKENARIO PENJUALAN

Tingkat Angka
Probabilitas
Penjualan Random
Rp1.500.000 0,1 00 - 09
Rp1.700.000 0,2 10 - 29
Rp2.000.000 0,3 30 - 59
Rp2.200.000 0,2 60 -79
Rp2.500.000 0,1 80 - 89
Rp3.000.000 0,1 90 -99
1
 ANALISIS SIMULASI

TINGKAT
ANGKA RANDOM
PENJUALAN
RUN YANG NPV
YANG
DIHASILKAN
BERKAITAN
1 20 Rp1.700.000 -Rp60.947.788
2 6 Rp1.500.000 -Rp312.159.208
3 22 Rp1.700.000 -Rp60.947.788
4 95 Rp3.000.000 Rp1.571.926.440
5 2 Rp1.500.000 -Rp312.159.208
6 17 Rp1.700.000 -Rp60.947.788
7 63 Rp2.200.000 Rp567.080.761
8 29 Rp1.700.000 -Rp60.947.788
9 58 Rp2.000.000 Rp315.869.342
10 24 Rp1.700.000 -Rp60.947.788
RATA_RATA NPV Rp1.525.819.187
Standar Deviasi Rp 565 Juta
TERIMA
KASIH