EKONOMI TEKNIK

KELOMPOK 4
IQRA BAQARA BYO
SALFIN HARTANI MINSI
LISDAYANTI
RONY
LA ANDE SABARUA
BAYUN SARTISYA
SITTI ANISA RAHMADANIASRI
EVALUASI INVESTASI
Investasi merupakan kegiatan yang memerlukan biaya besar dan berdampak
jangka panjang terhadap kelanjutan suatu usaha.
Suatu investasi merupakan kegiatan menanam modal dalam waktu yang
panjang,
Investasi membutuhkan biaya/ cost yang terdiri dari :
Biaya Modal : tanah, konstruksi, tenaga kerja, perencanaan,
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Biaya Tahunan : pengeluaran yang secara periodik perlu disiapkan :
Biaya Operational (OC)/ operasional
Biaya Maintanance (OM)/ Perawatan
Depresiasi
biaya-biaya lain yang tak terduga (overhead cost).
Pengertian Biaya
Pada pelaksanaan pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan,perencanaan,
pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan semua membutuhkan
biaya.

BIAYA
INVESTASI

Biaya yang Biaya yang

langsung dibutuhkan
menjadi BIAYA MODAL untuk BIAYA TAHUNAN
komponen (CAPITAL COST) mendukung (ANNUAL COST)
Proyek itu proyek
tersebut
Biaya Langsung Biaya Tak Lansung Depresiasi/ Operasi/
Bunga
(Direct Cost) (Indirect Cost) Amortisasi Pemeliharaan

Pembebasan Tanah Contigencies

Galian dan Timbunan Biaya Teknik (engineering cost)
Konstruksi (material dan Bunga (interest)
upah) atau RAB
dll
dll
Tahapan Pelaksanaan Investasi Proyek

Tahapan Pelaksanaan Investasi

Proyek
Ide / Konsep

Studi Kelayakan Biaya Modal

Perencanaan

Pelaksanaan
Biaya Tahunan (Biaya Tahunan)
Operasional Income/ pendapatan
KEUNTUNGAN INVESTASI
Disamping pengeluaran biaya-biaya maka kegiatan investasi
jelas akan menghasilkan keuntungan/ profit (dalam bentuk
uang) yang merupakan hasil dari penjualan-penjualan/
pemanfaatan hasil proyek atau jasa penyewaan dari proyek
tersebut.

Keuntungan berupa:
Penjualan-penjualan produk atau jasa
Penyewaan fasilitas.
 Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan aliran
komponen-komponen biaya / aliran biaya (cash
flow) sbb :

Aliran Biaya Masuk /

(Income/Pendapatan)
Cash In Nilai Sisa

Cash In

Pengeluaran:maintanance cost,
operation cost (MC & OC)
Investasi
Modal / Cash Out Semua Biaya inilah yang akan
Cash Out dianalisis u/ menghasilkan
keputusan layak/tidak layak
suatu proyek untuk
dilaksanakan
Arus Cash Flow
Biaya Modal

Pendapatan (Income)
Biaya
/ tahun Tahunan

Biaya Tahunan :
maintanance
operation
Depresiasi

Ide Desain Pelaksanaan Operasional

Biaya Modal = Biaya Ide + Biaya Desain + Biaya Pelaksanaan
Biaya Tahunan = Biaya Pemeliharaan + Biaya Operasional
Metode Mengevaluasi Investasi (Pembanding)

1. Analisis
Nilai Sekarang / Net Present Value (NPV)
/ Present Worth (PW)
2. Analisis
Nilai Tahunan / Annual Equivalent (AE) /
Annual Worth (AW)
3. Analisis Manfaat Biaya / Benefit Cost Ratio (BCR)
PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI
PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI
1. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon
faktor. metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang
(present). Rumus:
n
NPV NB (1 i)
i
n
Dimana:
i1
NB = Net benefit = Benefit Cost
atau C = Biaya investasi + Biaya operasi
n

NBi = Benefit yang telah didiskon
NPV
i1 (1 i) n = Cost yang telah didiskon
atau i = diskon faktor
n n n = tahun (waktu
NPV Bi C i N Bi
i 1 i 1
Kriteria:
NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk
dilaksanakan
NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk
dilaksanakan
NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP
dimana
TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya

investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan
benefit dari proyek yang direncanakan.
Contoh Soal Metode net Present value

Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek

pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing.Dari perhitungan
biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M rupiah. Disamping itu,
untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10
M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut
diperkirakan rata-rata 30 M rupiah/th Umur ekonomis investasi direncanakan 8
tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa).Dan diperkirakan
pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan biaya 15 M rupiah. Buatlah
analisis Kelayakan Proyek tersebut, jika perusahaan tersebut menetapkan MARR,
suku bunga investasi minimal yang dipergunakan selama umur ekonomis sebesar
12 %/th.
Analisis Investasi dengan menggunakan
net Present value
Metode Net Present value
Penyelesaian
Keuntungan
(CI) = 30 M/ tahun Nilai Sisa
= 50 M

1 2 3 4 5 6 7 8
Pengeluaran
Investasi (CO) = 10 M Renovasi (CO) pada
=120 M i= 12 % tahun-5 = 15 M
Penyelesaian
Cash in Cash out Net Cash Flow Koefisien PV Net Present Value

Net Cash Flow

Th CI CO CI-CO (P/F,12%,n)
(milyard Rp) (milyard Rp) (milyard Rp) (milyard Rp)
(1) (2) (3) = (1) (2) (5) = (3) X (4)
(4)
0 - 120 -120 1 -120
1 30 10 20 0,8929 17.858
2 30 10 20 0,7972 15.944
3 30 10 20 0,7118 14.236
4 30 10 20 0,6355 12.71
5 30 25 5 0,5674 2.837
6 30 10 20 0,5066 10.132
7 30 10 20 0,4523 9.046
8 80 10 70 0,4039 28.273
Total NPW -8.96

Diperoleh nilai NPv = - 8,964 Milyard Rp < 0, maka investasi tersebut

tidak layak/ tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan
Metode net Present value

Contoh 2:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan
hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan
Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah
tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya
pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya
seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil
pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp
10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.
Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil
pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon
faktor sebesar 18%?
 Tabel : Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)
Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.F. Present Value
18%

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713

2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591

3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652

4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126

5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371

6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186

7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336

8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586

9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115

NPV 11.115,73
Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:
n
NPV NBi (1i) n
i1

NPV 11.115.000

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak
diusahakan.
2. Metode Annual Equivalent (AE)
Metode Annual Equivalent (AE) konsepnya merupakan kebalikan dari
metode NPV. Jika pada metode NPV seluruh aliran cash ditarik pada posisi
present, sebaliknya pada metode AE ini aliran cash justru didistribusikan
secara merata pada setiap periode waktu sepanjang umur investasi, baik
cash-in maupun cash-out.

Gambar 1a memperlihatkan real cash flow yang belum berbentuk annual,

sedangkan Gambar 1b merupakan cash flow yang telah dimodifikasi
dalam format annual tanpa mengubah nilai cash flow tersebut secara
keseluruhan melalui mekanisme ekuivalensi.
Annual Equivalent

Gambar 1. Cash flow

Keterangan :
I = investasi S Ab = annual benefit G = gradien
= nilai sisa Ac = annual cost n = umur investasi
EUAB = equivalent uniform annual of benefit
EUAC = equivalent uniform annual of cost
Annual Equivalent

Hasil pendistribusian secara merata dari cash-in menghasilkan rata-pendapatan

per tahun dan disebut dengan Equivalent Uniform Annual of Benefit (EUAB).
Sedangkan hasil pendistribusian cash-out secara merata disebut dengan Equivalent
Uniform Annual of Cost (EUAC).
EUAB dikurangi EUAC disebut dengan Annual Equivalent (AE).

dengan :
Cb = cash flow benefit
Cc = cash flow cost
Cf = cash flow utuh (benefit + cost)
FBA = faktor bunga annual
t = periode waktu n = umur
investasi
Metode annual equivalent (Ae)

Metode AE aliran cash didistribusikan scr merata pada periode waktu sepanjang
umur investasi, baik cash-in maupun cash-out.
EUAB (equivalent uniform annual of benefit) : hasil pendistribusian scr merata dr
cash-in menghasilkan rata-rata pendapatan per tahun.
EUAC ( equivalent uniform annual of cost: hasil pendistribusian cash-out scr
merata.
AE (annual equvalent) = EUAB - EUAC

Kriteria keputusan
Metode AE memiliki kriteria/ukuran tertentu yaitu:
Jika,
AE 0, artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
AE < 0, artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak (unfiasible).
Annual Equivalent

Kalau rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka

direkomendasikan untuk dilaksanakan. J ika ternyata tidak
layak, rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk
dilanjutkan.
Namun, layak atau tidaknya suatu rencana investasi
belum lah merupakan keputusan akhir, sering kali
pertimbangan-pertimbangan tertentu ikut pula memengaruhi
keputusan yang akan diambil.
CONTOH

Penyelesaian :
Data yang diketahui :
Investasi (I) = 120 juta rupiah Grafik cash flow investasi :
Nilai sisa (S) = 50 juta rupiah
Annual benefit (Ab) = 30 juta rupiah/tahun
Annual cost (Ac) = 10 juta rupiah/tahun
Overhoul (Oh)t=5 = 15 juta rupiah

Umur investasi (n) = 8 tahun

Suku bunga (i) = 12%/tahun

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering
digunakan sebagai analisis tambahan dalam rangka validasi hasil evaluasi
yang telah dilakukan dengan metode lain.
Metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka mengevaluasi proyek-
proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat banyak
(Public Government Project)

Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara

aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya atau kerugian
(cost) yang akan ditanggung dengan adanya investasi tersebut.

Jika BCR>= 1 investasi layak

Rumus BCR = _T_o_t_B_e_n_e_fi_t_
Tot Cost Jika BCR < 1 investasi tidak layak
 Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Contoh Soal
Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka
proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi
sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7
sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun,
sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun
selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500
juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah
dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah.
Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode BCR, untuk validasi atas hasil
evaluasi dengan metode IRR
Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Penyelesaian
Nilai Sisa
Keuntungan /Penyewaan Keuntungan menurun
(G) = 15 jt/tahun = 500 jt
(CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

CO = 50 jt th-1,
Investasi
naik G 10 jt/th Renovasi pada
=1200 jt tahun-7 = 100 jt

Jika soal di atas akan dievaluasi dengan metode BCR, maka

dapat diselesaikan sbb :
Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost
Cash In Cash Out
Th Faktor i PV PV
10% Cash In Cash Out
(jt) (jt) (jt) (jt)
0 0 1200 1 0 1200

1 0 50 0.9091 0 45.455

2 400 60 0.8264 330.56 49.584

3 400 70 0.7513 300.52 52.591

4 400 80 0.683 273.2 54.64

5 400 90 0.6209 248.36 55.881

6 700 100 0.5645 395.15 56.45

7 400 210 0.5132 205.28 107.772

8 385 120 0.4665 179.6025 55.98

9 370 130 0.4241 156.917 55.133

10 355 140 0.3855 136.8525 53.97

11 340 150 0.3505 119.17 52.575

12 825 160 0.3186 262.845 50.976

2608.457 1891.007
Penyelesaian..(lanjutan)

Diperoleh nilai Total Benefit (Cash in) = 2608.457 jt

Sedangkan nilai Total Cost (Cash out) = 1891.007 jt

Sehingga BCR =_2_6 0_8_._4_5_7 jt = 1,379

1891.007 jt

Karena nilai BCR = 1,379 > 1, maka investasi ini layak

secara ekonomis untuk dilaksanakan
(valid dengan hasil yang diperoleh dengan metode IRR)