Pokok Bahasan

A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.

Pendahuluan
Future Value
Present Value
Compounding/Discounting
Effective Annual Rate
Perpetuities
Amotisasi

KEPUTUSAN PENDANAAN
DAN
KEPUTUSAN INVESTASI

A. Pendahuluan
Seorang investor akan lebih menyukai
menerima uang Rp 1000,- hari ini daripada Rp
1000,- setahun mendatang.
Hal ini karena uang yang diterima investor hari
ini dapat diinvestasikan kembali dengan tingkat
keuntungan tertentu, sehingga setahun
mendatang uang Rp 1000 telah menjadi lebih
besar dari Rp 1000.
Kesimpulan: Uang Memiliki Nilai Waktu

Investasi
7,000,000.00

6,000,000.00

5,000,000.00

Rp.

4,000,000.00

3,000,000.00

2,000,000.00

1,000,000.00

Interest = 14%

12

16

20

24
Month
100 rb

28

200 rb

32

36

40

44

48

Investasi

Rupiah

275,000,000.00
265,000,000.00
255,000,000.00
245,000,000.00
235,000,000.00
225,000,000.00
215,000,000.00
205,000,000.00
195,000,000.00
185,000,000.00
175,000,000.00
165,000,000.00
155,000,000.00
145,000,000.00
135,000,000.00
125,000,000.00
115,000,000.00
105,000,000.00
95,000,000.00
85,000,000.00
75,000,000.00
65,000,000.00
55,000,000.00
45,000,000.00
35,000,000.00
25,000,000.00
15,000,000.00
5,000,000.00
0

10
year
5 jt; 5 years

15

10 jt; 10 years

20

B. Future Value
1. Future Value dengan Bunga Tunggal
(Simple Interest)
2. Future Value dengan Bunga Majemuk
(Compounding Interest)
3. Future Value dari Suatu Anuitas

Future Value
Pengertian :
Nilai pada masa yang akan datang dari
suatu jumlah tertentu sekarang yang
digandakan dengan bunga majemuk /
bunga tunggal selama masa tertentu

1. Bunga Tunggal (Simple Interest)

Rumus : FVn = PV (1 + i.n)
Keterangan :
FVn = Future Value periode ke n
PV = Present Value
i
= Tingkat suku bunga
n = Periode waktu
Contoh :
Berapa nilai investasi uang Rp 1000 dengan tingkat suku
bunga tunggal 8% per tahun untuk
a) 1 tahun yang akan datang ?
b) 5 tahun yang akan datang ?

1
Jawab :
a) Nilai investasi 1 tahun yang akan datang :
FVn = 1000 x [(1 + (8% x 1)]
= 1080
b) Nilai investasi 5 tahun yang akan datang :
FVn = 1000 x [(1 + (8% x 5)]
= 1400

2. Bunga Majemuk (Compounding Interest)

Rumus : FVn = PV (1 + i)n
Keterangan :
FV = Future Value periode ke n
PV = Present Value
i
= Tingkat suku bunga
n = Periode waktu
Contoh :
Bila Monica menabungkan uang Rp 1000 di bank pada
tingkat bunga 8 % per tahun, berapa nilai tabungannya :
a) 1 tahun yang akan datang ?
b) 2 tahun yang akan datang ?
c) 3 tahun yang akan datang ?

1
Jawab :
a) Nilai investasi 1 tahun yang akan datang :
FVn = 1000 x (1 + 8%)
= 1080
b) Nilai investasi 2 tahun yang akan datang :
FVn = 1080 x (1 + 8%)
= 1166,4
c) Nilai investasi 3 tahun yang akan datang :
FVn = 1166,4 x (1 + 8%)
= 1259,71

Tabel Future Value Interest Factor (FVIF)

Bunga Majemuk (1+i)n
Periode

5%

6%

7%

8%

9%

10%

1,05

1,06

1,07

1,08

1,09

1,1

1,103

1,124

1,145

1,166

1,188

1,21

1,158

1,191

1,225

1,26

1,295

1,331

4
5
6
7

8
9
10

3. Anuitas
Pengertian :
Aliran kas yang jumlahnya selalu sama setiap
tahun, dimana bisa merupakan kas masuk
ataupun kas keluar
Tipe Anuitas :
1. Anuitas akhir periode (anuitas biasa) yaitu
anuitas yang pembayarannya terjadi diakhir
periode.
2. Anuitas awal periode (jatuh tempo) yaitu
anuitas yang pembayarannya terjadi diawal
periode.

Apa Perbedaan Antara Anuitas Biasa

Dan Anuitas Jatuh Tempo?
Anuitas Biasa (Anuitas Akhir Periode)
0

i%

PMT

PMT

PMT

Anuitas Jatuh Tempo (Anuitas Awal Periode)

0

PMT

PMT

i%

PMT

2-15

Future Value Dari Suatu Anuitas Di Awal Periode

Rumus untuk menghitung Future Value Diawal
Periode adalah :
(1r)

(1 i) n 1
FVA n PMT
(1 i)
i

Keterangan :
PMT (Value
1 r )
FVAn =FVA
Future
Annuity
PMT = Penerimaan / Pembayaran
i
= Tingkat Suku Bunga
n
= Periode Waktu
n

t 1

n t

Future Value Dari Suatu Anuitas Di Akhir Periode

Rumus untuk menghitung Future Value Diakhir
Periode adalah
(1 i) n 1
FVA n PMTx
i

Keterangan :
FVAn = Future Value Annuity
PMT = Penerimaan / Pembayaran
i
= Suku Bunga
n
= Periode waktu

Soal Latihan :

Budi saat ini dihadapkan pada pilihan terhadap 2

macam anuitas. Periode waktu yang ditawarkan
sama-sama 5 tahun. Total uang yang dikeluarkan
sama-sama Rp 5000, anuitas (uang yang dibayar
setiap tahunnya) adalah Rp 1000 per tahun dengan
bunga 7%. Misalkan Anuitas A adalah anuitas awal
periode dan Anuitas B adalah anuitas akhir periode,
manakah yang memberi hasil lebih menguntungkan
bagi investasi Budi ?

Jawab :
Perhitungan Nilai Anuitas A (Anuitas Awal Periode)

(1 i) n 1
FVA n PMT
(1 i)
i
(1+7%)
= 6154

(1 7%) 5 1
FVA n 1000
(1 7%) 6154
7%

Jawab :
Perhitungan Nilai Anuitas B (Anuitas Akhir Periode)
(1 i) n 1
FVA n PMTx
i
(1+7%)
= 6154

(1 7%) 5 1
FVA n 1000x
5751
7%

Kesimpulan :
(1 i) n 1
FVA n PMTx
i

Lebih menguntungkan bila Budi menginvestasikan pada anuitas

di awal periode karena lebih besar nilainya yaitu Rp 6154
daripada diakhir periode yaitu Rp 5751

C. Present Value
1. Present Value dengan Bunga Tunggal (Simple
Interest)
2. Present Value dengan Bunga Majemuk
(Compounding Interest)
3. Present Value dari Suatu Anuitas

Present Value
Pengertian :
Nilai sekarang dari sejumlah uang yang
harus diinvestasikan saat ini pada tingkat
bunga tertentu dan selama periode
tertentu agar memperoleh sejumlah uang
tertentu

1. Bunga Tunggal (Simple Interest)

Rumus : PV =

FVn
(1+i.n)

Keterangan :
PV = Present Value
FV = Future Value periode ke n
i
= Tingkat suku bunga
n = Periode waktu

Contoh :
Berapa yang harus ditabung oleh Patrick pada tingkat
bunga tunggal 15% pertahun agar dapat membeli
komputer seharga Rp 5.000.000,- setahun kemudian ?

1
Jawab :
PV

FVn
(1+i.n)

PV

= 5.000.000
(1+15%.1)
= 4.347.826,09

2. Bunga Majemuk (Compounding Interest)

Rumus : PV =

FVn
(1+i)n

Keterangan :
PV = Present Value
FV = Future Value periode ke n
i
= Tingkat suku bunga
n = Periode waktu

Contoh :
Bila Mila menghendaki memperoleh uang $ 1000 pada 4
tahun yang akan datang, berapa uang yang harus ia
tabung sekarang bila diasumsikan tingkat suku bunga
selalu sama yaitu 10 % ?

Jawab :

PV =

1000
(1+10%)4

683,01

Tabel Present Value Interest Factor (PVIF)

Bunga Majemuk (1+i)n
Periode

5%

6%

7%

8%

9%

10%

0,9523

0,9433

0,9345

0,9259

0,9174

0,9090

0,9070

0,8899

0,8734

0,8573

0,8416

0,8264

0,8638

0,8396

0,8162

0,7938

0,7721

0,7513

0,8227

0,7920

0,7628

0,7350

0,7084

0,6830

5
6
7

8
9
10

3. Anuitas
Pengertian :
Aliran kas yang jumlahnya selalu sama setiap
tahun, dimana bisa merupakan kas masuk
ataupun kas keluar
Tipe Anuitas :
1. Anuitas akhir periode (anuitas biasa) yaitu
anuitas yang pembayarannya terjadi diakhir
periode.
2. Anuitas awal periode (jatuh tempo) yaitu
anuitas yang pembayarannya terjadi diawal
periode.

Apa Perbedaan Antara Anuitas Biasa

Dan Anuitas Jatuh Tempo?
Anuitas Biasa (Anuitas Akhir Periode)
0

i%

PMT

PMT

PMT

Anuitas Jatuh Tempo (Anuitas Awal Periode)

0

PMT

PMT

i%

PMT

2-30

Present Value Dari Suatu Anuitas Di Awal Periode

Rumus untuk menghitung Present Value Diawal
Periode adalah :
n

FVAn PMT (1 r )

(1r)

t 1

1 (1 i) n
PVA n PMT(
)(1 i)
i

Keterangan :
PMT (1Value
r)
PVAn = FVA
Present
Annuity
PMT = Penerimaan / Pembayaran
i
= Suku Bunga
n
= Periode Waktu
n

t 1

n t

n t

Present Value Dari Suatu Anuitas Di Akhir Periode

Rumus untuk menghitung Present Value Diakhir
Periode adalah :
1 (1 i) n
PVA n PMT(
)
i
Keterangan :
PVAn = Present Value Annuity
PMT = Penerimaan / Pembayaran
i
= Tingkat Suku Bunga
n
= Periode Waktu

Soal Latihan :
Perusahaan Cha-Cha adalah sebuah perusahaan
boneka plastik yang harus membeli bahan seharga
$ 700.000,- tiap tahunnya selama 5 tahun.
Perusahaan Cha-Cha sedang menghitung berapa
yang seharusnya dibayar saat ini agar investasi
selama 5 tahun tersebut memberikan keuntungan
8%. Manakah yang lebih menguntungkan bagi
perusahaan Cha-Cha, pembayaran pembelian
bahan pada tiap akhir tahun atau tiap awal tahun ?

Jawab :
a) Pembayaran bahan pada akhir tahun :
1 (1 i) n
PVA n PMT(
)
i
1 (1 8%) 5
PVA n 700000(
) 2.794.897
8%

b) Pembayaran bahanpada awal tahun

1 (1 i) n
PVA n PMT(
)(1 i)
i

1 (1 8%) 5
PVA n 700000(
)(1 8%) 3.018.489
8%

Kesimpulan :
Bagi Perusahaan Cha-Cha lebih menguntungkan
pembayaran pembelian bahan diakhir periode,
karena uang yang dibayarkan lebih kecil

 Dapat disimpulakan bahwa dalam jumlah

rupiah dan bunga tertentu, jika bunganya dibayar
pada awal periode / jatuh tempo (annuity due),
nilainya lebih besar dibandingkan bila bunganya
dibayarkan pada akhir periode / anuitas biasa
(ordinary annuity)

D. Compounding/Discounting
Compounding dan Discounting tidak selalu tahunan,
tapi bisa harian, mingguan, bulanan atau tengah
tahunan
Semakin singkat periode compounding maka
semakin menguntungkan penabung dan investor karena
bunga segera diterima dan dapat diinvestasikan kembali
Dengan demikian, untuk bunga yang sama misalnya
sebesar 10%, tabungan yang menawarkan bunga
harian akan lebih menarik daripada tabungan yang
bunganya dibayar bulanan

E. Effective Annual Rate

Tingkat Bunga Nominal dan Tingkat Bunga Efektif

Tingakat bunga nominal adalah tingkat bunga yang

dikenakan pada kreditur atau yang dijanjikan oleh
debitur.
Tingkat bunga efektif adalah tingkat bunga yang
sesungguhnya dibayar atau diperoleh.

F. Perpetuities
Perpetuity adalah annuitas yang berlangsung
sampai periode waktu tak terhingga (n)
Dengan demikian pembayaran (PMT) dari suatu
Perpetuity adalah tak terhingga

Rumus :
P (Perpetuity) = PMT / r

Keterangan :
PMT
= Payment
r
= Suku bunga atau tingkat diskonto
Untuk perpetuity :
Periode waktu PMT dan r harus sama.Jika PMT setiap tahun
maka r juga per tahun. Jika PMT setiap bulan maka r juga per bulan

Soal :
Si A menerima royalty buku karangan sebesar Rp
1.000.000 per tahun. Diasumsikan penerimaan ini tetap
dan berlangsung terus hingga turun temurun (buku ini
laku terus sepanjang masa). Berapa nilai sekarang dari
royalty buku ini jika opportunity cost 10% dan tidak
berubah sepanjang masa ?

Jawab :
PV = 1.000.000 / 0.1
= 10.000.000

AMORTISASI

2-43

Pinjaman Yang Diarmortisasi

Tabel amortisasi secara luas digunakan

untuk kredit rumah, kredit mobil, pinjaman
usaha, rencana pensiun, dll
CONTOH: Menyusun jadwal amortisasi pinjaman $
1000 dengan tingkat bunga 10%, dengan
pembayaran yang sama sebanyak 3 x.

2-44

Step 1:
Cari Besarnya Pembayaran Tahunan
Menggunakan Formula di Excel, masukkan
Pinjaman, Tahun, Suku Bunga. Cari Pembayaran
dengan formula :
= PMT(kolom bunga, kolom tahun, kolom
pinjaman)
Pinjaman
Tahun
Bunga
Pembayaran

1000
3.00
10%
($402.11)
2-45

Step 2:
Cari Bunga Pinjaman Tahun 1

Peminjam akan berutang bunga atas saldo awal pada

akhir tahun pertama. Bunga yang harus dibayarkan
pada tahun pertama dapat ditemukan dengan
mengalikan saldo awal dengan tingkat bunga.

Bungat = Saldo Awalt x (Bunga)

Bunga1 = $1,000 (0.10) = $100

2-46

Step 3:

Cari Pokok Pinjaman Pelunasan Tahun 1

Jika pembayaran dari $ 402,11 dibuat pada akhir

tahun pertama dan $ 100 nya adalah bunga, maka
nilai yang tersisa harus mewakili jumlah pokok
pelunasan yang dibayar.

Pokok Pelunasan = Pembayaran Bunga

= $402.11 - $100
= $302.11

2-47

Step 4:
Cari Saldo Akhir Setelah Tahun 1

Untuk menemukan saldo pada akhir

periode, kurangi saldo awal dengan
pokok pinjaman pelunasan.

END BAL = BEG BAL Pokok Pelunasan

= $1,000 - $302.11
= $697.89
2-48

Constructing an amortization table:

Repeat steps 1 4 until end of loan

Year

Saldo Awl

Pembayaran

Bunga

Pelunasan
Pokok

Saldo Akhir

$1,000

$402

$100

$302

$698

698

402

70

332

366

366

402

37

366

1,206.34

206.34

1,000

TOTAL

2-49

Soal:
Andi mengivestasikan uang sebesar Rp 1
juta ke dalam usaha jagung bakar yang
menghasilkan keuntungan 20% per tahun.
Tingkat keuntungan ini tetap selama 3
tahun. Diasumsikan pula Andi
menginvestasikan kembali seluruh
keuntungan pada usaha ini. Berapa uang
Andi 3 tahun mendatang?

 Jawaban:
Rp 1728000